青岛市崂山区写字楼调研报告2

青岛崂山区写字楼调研报告中国·山东·青岛青岛崂山区写字楼市场介绍青岛市2014年1月至9月崂山区写字楼销售情况青岛市崂山区在售写字楼情况介绍青岛市崂山区写字楼租赁情况介绍规划情况/配套情况/未来发展趋势崂山区写字楼市场介绍商务一区商务二区商务三区金家岭金融区规划情况/配套情况/未来发展趋势崂山区写字楼市场介绍商务一区位于崂山区海尔路以西、青医附院东区以南、135号线围合区域。规划内容:规划以科研、商务、办公等大型公建为主的生态型、景观型、人性化的新型商务区。目前，该地块有莱钢大厦、青岛数码科技中心、山东省重点科技大厦、山东省科学院高新技术研究分院、引黄济青工程调度运行控制和水质监测中心、中天软件大厦、渤海大厦等项目。这一区域建成后，将成为该区发展楼宇经济的重要区域和展现我区城市建设水平的重要城市景观组团。技术经济指标:总规划用地面积11.6公顷、平均容积率:2.49、建筑密度:29％、绿地率：40%规划情况/配套情况/未来发展趋势崂山区写字楼市场介绍商务二区位于崂山区海尔路中段，东侧为李山东路、西侧为海尔路、南侧为银川路、北侧为同安路。规划内容:利用地块优越的区位条件，根据市政府确定的“东部副中心”的发展目标，规划将该地块打造成一个以办公为主，辅以一定商业、休闲、娱乐的商务综合区。

技术经济指标:总规划用地面积25.77公顷、总建筑面积约63.8万平方米、平均容积率2.48、建筑密度29％、绿地率40%。规划情况/配套情况/未来发展趋势崂山区写字楼市场介绍商务三区商务三区总面积约33.1公顷，包括海尔路以东、李山东路以西、辽阳东路以南和同安路以北区域，重点为商业、金融用地，将重点发展金融业、贸易咨询、酒店、办公楼宇等服务业规划情况/配套情况/未来发展趋势崂山区写字楼市场介绍规划情况/配套情况/未来发展趋势崂山区写字楼市场介绍崂山区早于2004年便规划了海尔路商务一区、商务二区、商务三区，在推动区域内楼宇经济发展方面具有非常大的意义。该区域的规划及配套起点高，如规划有国际会展中心、高档商务酒店、青岛汽车东站、颐中体育馆等一批大项目，进一步完善了区域的城市功能。目前，以海尔路两侧为主的崂山商务一、二、三区建设已初见成效。环顾崂山商务区周边，已成为青岛高端住宅最集中的区域，丽达广场、大拇指广场已开业，还有数个在建的高端商业项目。这里有浮山森林公园、石老人观光园等天然休闲场所；有青岛极地海洋世界、青岛雕塑园、青岛国际高尔夫、石老人休闲健身区等现代休闲旅游设施；有青岛体育中心、青岛大剧院、青岛国际会展中心、青岛文化艺术博览中心、青岛海尔科技馆等现代化大型公益设施，并配套有一流的教育及医疗配套建设。一系列高起点的城市配套提升了区域的地段价值，进而带动崂山商务区的快速发展。海尔路商务区规划情况/配套情况/未来发展趋势崂山区写字楼市场介绍从位置来看，该地块北邻苗岭路，东临秦岭路，南邻梅岭东路，西边紧靠青岛国际发展中心和天泰金融广场。地块往东靠近青岛大剧院、青岛市博物馆和青岛国际会展中心，往北靠近丽达购物广场、青岛金融中心大厦和住宅小区，往西与青岛啤酒城隔深圳路相望，往南紧邻檀香湾和麒麟皇冠大酒店。该宗地位于金家岭金融新区核心区的中心位置，地理位置优越，地段价值极高。金家岭金融中心规划情况/配套情况/未来发展趋势崂山区写字楼市场介绍崂山商务区总体规划：以海尔路为轴线，高标准规划建设商务一、二、三区，重点引进规模大、质量高、带动力强的楼宇项目，推动楼宇经济快速健康发展，力争用五到十年时间，建设全国最高档次的区域性商务中心区之一。

金家岭金融区建设提速增效，目前推动金融新区上升为全省战略重点，招银大厦、金融中心大厦、金领广场、啤酒城一期等9个项目投入使用或主体封顶，另外新增了金融楼宇91万平方米，楼宇总量达到180万平方米；引进了总规模270亿元的5支大型股权基金、注册资本45亿元的2家独立法人金融企业，新增金融企业37家，总数达到159家，金融业实现的区级税收同比增长了47%；除此之外，青岛产权交易所、大宗商品交易中心等一批金融要素市场加快向崂山聚集，金融新区的市场影响力显著增强。—香港中路商圈市北中央商务区崂山CBD政策扶持片区基本饱和，重点规划少见政策倾向中小企业崂山总部基地、金融新区等规划出炉发展状况高端写字楼林立，商住楼间杂旧商务楼密集，中等档次居多物业形象新，写字楼定位高端

区域优势区位优越，海景资源，氛围成熟

商业氛围浓厚，居民区密集人气足区位优越，山海资源，总部基地密集高端写字楼价格超过30000元/㎡逼近20000元/㎡价格洼地交通情况

潮汐式拥堵，车位不足

高峰期拥堵交通通畅，车位规划充足

其他劣势写字楼供应量大，竞争激烈

景观资源匮乏,原有建筑影响形象档次市场对规划和前景认知不足青岛三大商务区PK崂山CBD价格洼地交通和环境资源优势明显规划情况/配套情况/未来发展趋势崂山区写字楼市场介绍写字楼销售情况/写字楼存量情况/成交价格段情况/成交面积情况1月至9月写字楼销售情况项目名称总套数总面积总价大荣世纪综合楼328505.3215285604.6国旅联合同安路项目161490.220鸿泰大厦1131.18800718.7846会展中心三期112705.1331629667.96金岭广场11131274.5804410096鹏利南华商业广场16011562.8232930535.1青岛国际发展中心7810.226990691.92名汇国际574073.4658773215.09天宝国际商务中心1131.781310420.32鑫裕和汽车大厦2735.165147325.662永业大厦113013.9854956793.84裕龙国际中心111331.7613807008.49中天大厦1536.9310018308.41全部42166302.41456060386数据时间：2014年1月至9月23日写字楼销售情况/写字楼存量情况/成交价格段情况/成交面积情况1月至9月写字楼销售情况供应时间供应套数供应面积1月62988287.153月9530479.18合计724118766.33数据时间：2014年1月至9月23日写字楼销售情况/写字楼存量情况/成交价格段情况/成交面积情况1月至9月写字楼销售情况日期供应套数成交套数供应面积成交面积均价2014-016293045928828718940.007512014-020212436020499.29772014-03954429003047914675.505132014-040535671014528.037452014-05081845022367.285832014-060267168022625.49652014-07022439392021394.493822014-08091585096093.116882014-0906708034940.86164数据时间：2014年1月至9月23日写字楼销售情况/写字楼存量情况/成交价格段情况/成交面积情况1月至9月写字楼销售情况数据时间：2014年1月至9月23日从价格段来看，1.2-1.6万/㎡销售第一位；2万-3万/平米销售第二位写字楼销售情况/写字楼存量情况/成交价格段情况/成交面积情况1月至9月写字楼销售情况市南区1月至9月写字楼市场成交价格崂山区1月至9月写字楼市场成交价格市南区9个月来，写字楼销量最多的为5万元/㎡以上的产品，其次为2-3万元/㎡产品。其中5万元以上去化117套，2-3万元去化68套。崂山区9个月来，写字楼销量最多的为2-3万元/㎡以上的产品，其次为1.2-1.6万元/㎡产品。其中2-3万元上去化183套，1.2-1.6万元去化173套。两种价格区间产品整体去化效果相差不大。通过以上两个区域的价格成交段来看，面对同样的写字楼产品，崂山区域更具有价格优势，因此在去化量上占明显优势。写字楼销售情况/写字楼存量情况/成交价格段情况/成交面积情况1月至9月写字楼销售情况数据时间：2014年1月至9月23日从面积段来看，144㎡以上产品销售第一位；70㎡以下产品销售第二位；展示名称成交套数成交面积总价鹏利南华商业广场16011562.76232930535.1金岭广场11131274.52804410096山东民营科技大厦（名汇国际）574073.4658773215.09大荣世纪综合楼（大荣中心）328505.3215285604.6国旅联合同安路项目161490.22

裕龙国际中心111331.7613807008.49永业大厦113013.9854956793.84会展中心三期(国展.财富中心)112705.1331629667.96青岛国际发展中心（海协大厦）7810.226990691.92鑫裕和汽车大厦2735.165147325.662写字楼销售情况/写字楼存量情况/成交价格段情况/成交面积情况1月至9月写字楼销售情况数据时间：2014年1月至9月23日青岛崂山区1月至9月写字楼销售排行榜写字楼销售情况/写字楼存量情况/成交价格段情况/成交面积情况1月至9月写字楼销售情况总结由于香港中路沿线10年间成为青岛最高端的写字楼宇群。同时，交通、土地等逐渐成为其担负，因此现阶段市南CBD逐渐饱和。

在此背景下崂山区商务区规划适时出炉，崂山CBD成为青岛市最具发展潜力区域。近年来，青岛总部经济基地、金家岭金融新区以及道路基础设施的改善，使得崂山CBD初具规模，渐成为繁华商业中心，并且汇聚青岛高新技术产业、国际旅游度假等资源。

据实地察看，目前崂山区海尔路、深圳路沿线，一批高起点、高品质的国际级甲级写字楼陆续面世。以海尔路和深圳路之间的名汇国际为例，该项目由英国UA操刀，前瞻性产品设计、新型楼宇智能化系统、生态办公系统以及全球五大行之一的戴德梁行提供全方位物业管理服务，不仅提升入驻企业的形象，对整个区域的写字楼宇群也有“表率”作用。

此外，据网上房地产数据显示，崂山区的办公产品在青岛市成交占比居于高位，侧面反映出崂山写字楼出售出租的活跃，以及投资者和自用办公者对于该区域的认可。上实中心/大荣中心/名汇国际/白金广场崂山区在售写字楼介绍项目名称SIIC上实中心物业标准：甲级开盘时间入住时间产权：40年2013年10月2015年3月容积率：2.1车位共计5000辆(地上300辆、地下4700辆)建筑面积：73万占地面积：23万绿化率：20%装修公共部分装修，大客户可定制商业12万平米商业广场售价：未定上实中心/大荣中心/名汇国际/白金广场崂山区在售写字楼介绍项目名称大荣世纪中心物业标准：甲级开盘时间入住时间产权：40年2012年5月28日2013年7月容积率：3.7车位共计5000辆(地上300辆、地下4700辆)建筑面：

91110㎡占地面积：16805㎡绿率化：37%管理费

9.85元/平方米·月装修公共部分装修均价：25000/㎡客梯：6层数：38，地上35商业裙楼：1-3层上实中心/大荣中心/名汇国际/白金广场崂山区在售写字楼介绍项目名称永业大厦物业标准：甲级开盘时间入住时间产权：40年2014年5月24日2015年6月30日容积率：3.68车位共计5000辆(地上300辆、地下4700辆)建筑面：

56283㎡占地面积：10000㎡绿率化：30%管理费8.8元/平方米·月装修公共部分装修起价：13800/㎡客梯：6层数：25，地下3商业裙楼：2501㎡标准层1383㎡开间：8㎡办公面积：33051㎡楼层状况3-12层划分7户，13-18层划分4户，19-21划分2户，22-25层整层层高：3.6米净高：3.2米可出售面积：56283

㎡上实中心/大荣中心/名汇国际/白金广场崂山区在售写字楼介绍项目名称永业大厦物业标准：甲级开盘时间入住时间产权：40年2014年10月2015年5月容积率：3.60建筑面：

100000㎡占地面积：18303㎡绿率化：27%管理费8.8元/平方米·月装修：精装车位：740起价：待定结构：框架外墙：高档石材采暖：VRV中央空调系统，分户控计客梯：三菱楼层状态：1栋23层、2栋24层崂山区写字楼租赁情况上实中心国发中心大荣中心半岛大厦永业大厦国旅大厦白金广场天泰广场崂山区项目名称规划等级建筑面积租金平均售价入住率半岛国际大厦写字楼甲级4.75万㎡2.2元/㎡.日20000元/㎡75%以上裕龙大厦写字楼甲级4.6万㎡1.8元/㎡.日20000元/㎡75%以上大荣中心写字楼、酒店甲级9.1万㎡只售不租22000元/㎡在售天宝国际写字楼乙级8.4万㎡1.7元/㎡.日21000元/㎡65%中商国际大厦写字楼乙级5.5万㎡1.6元/㎡.日19000元/㎡60%海韵东方商住乙级8元/㎡3.4元/㎡.日20000元/㎡75%金石馆展馆、办公甲级5万㎡3.7元/㎡.日20000元/㎡80%天泰金融中心写字楼甲级13万㎡3.2元/㎡.日22000元/㎡75%金领广场写字楼甲级7.6万㎡只售不租25000元/㎡在售合计97.09万㎡崂山区写字楼租赁情况崂山区写字楼租赁情况出售写字楼对比项目交付时间售价(元/㎡)户型层高物业费车位咨询电话名汇国际2014年团购价10600起55-72㎡1号楼4米

2号楼3.2米3.00

元/平·月租售未定：地下三层共1116个车位400－810－0532转203大荣中心2013.12之前起价21000200-800㎡3.2米9.85

元/平·月租售未定：地下车裕和商务中心2008.1026000-28000730㎡

位于16-18层3米4.50

元/平·月出售部分：地下车位售价20万/个

出租部分：地上车位出租100元/和大厦2007.1221000200-814㎡3.4米5.50

元/平·月出租部分：地下车位400元/月左山区写字楼租赁情况出租写字楼对比项目交付时间租金户型层高物业费车位联系电话半岛新闻大厦2012.53.20

元/平·天500-1000㎡3.20米9.50

元/平·月出租部分：地下3层，租金600元/月.宝国际20073.00

元/平·天小户型，最大1400㎡，可分割2.70米5.80

元/平·月出租部分：地下车位，租金300元/月/韵东方2007.122.70

元/平·天40㎡左右的小户型3.00米2.50

元/平·月出租部分：负一负二450/月、负三225/月0