第2讲 房地产权属

房地产权属制度

第一节——第三节不动产物权一、物权与物权法物权是指权利人依法对特定的物享有【直接支配】和【排他】的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。中国：普天之下莫非王土率土之滨莫非王臣【战国策】物权法：第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过；自2007年10月1日起施行。《物权法》诞生：

财富自由时代的开始最早见诸于成文法典是1811年奥地利民法典第307条：“物权，是属于个人的财产上的权利，可以对抗任何人”。英国、荷兰、西班牙等西欧国家在近代的崛起正是得益于“私有财产神圣不可侵犯”的财产权制度的建立。“风能进，雨能进，国王不能进。”这是英国前首相威廉·皮特在十八世纪留下的被广为引用的名言。《宪法》第十二条社会主义的公共财产神圣不可侵犯。第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。《物权法》从2002年到2007年，从一审到八审，创下了中国人大立法史上单部法律案审议次数的纪录。物权法：第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。二、不动产物权的设立、变更、转让和消灭不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。1、经依法登记，发生效力；2、未经登记，不发生效力；3、法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

其他规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。上述规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

三、所有权

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的取得方式：1、原始取得：生产、收取孳息、没收、先占、添附、遗失物的拾得、埋藏物及隐藏物的发现、善意取得、时效取得等。2、继受取得：一是转让财产，如买卖、赠与、互易等。二是接受继承、遗赠。三是其他原因，如征收、征用、征购、税收的方式。2014.09.29据英国独立报，一名英国建筑工人在英国南部海岸发现了22000枚古罗马钱币。这些钱币可以追溯到公元四世纪，当下估值达到10万英镑（约100万人民币）。目前这些钱币已经当地博物馆认证，确认是文物。博物馆正在筹备募资活动，想从艾格顿先生手中收购这批钱币，用来向公众展出江苏高邮市临泽镇一个11岁男孩玩耍时弄脏了手，到河边洗手，竟“洗”出了一把呈灰黄色的青铜宝剑！经高邮文物部门鉴定，这把青铜短剑为商周时代铸造，距今已有3000多年历史。第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

“家有乌木半方，胜过财宝一箱。”是文物？是矿产？还是一根无主的木头？所有权取得的特别规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。王先生和张女士是夫妻，二人共同出资购买了一套商品房，产权登记在王先生的名下。婚后由于双方感情不和准备离婚，但夫妻共同财产尚未分割。此时，王先生私下与不知情的李先生签订合同，将该房屋卖给了李先生，并协助李先生办理了房屋过户登记手续。后张女士在和王先生分割夫妻共同财产时发现此事，便向法院起诉，请求法院判令该房屋转让行为无效，并要求李先生返还房屋，她的诉讼请求能否得到法院的支持？1、国家所有权即全民所有矿藏、水流、海域、城市的土地。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，但法律规定属于集体所有的除外。法律规定属于国家所有的野生动植物资源、文物。无线电频谱资源、国防资产。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的。法律规定的其他属于国家所有的。法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。2、集体所有的不动产和动产包括：3、私人所有权私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。4、企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。5、社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

四、用益物权用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。第四节相邻关系和建筑物区分所有一、相邻关系不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。“珠江骏景”侵犯采光权案—中国法院网

2004年8月，珠江房地产公司在丰台区永外果园43号建设“珠江骏景”项目北区。老徐认为该高层建筑严重侵犯了他的采光权、通风权、隐私权、眺望权，同时还受到污染。为此，老徐要求开发商赔偿他房屋贬值费10万元，电费增加的费用4万元，精神损害赔偿金1万元。同时起诉到法院的还有同楼的其余4名住户。丰台法院判决开发商赔偿老徐等5名原告的损失共计36.7万元珠江骏景高层东侧老徐西侧30米！？《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》第5.0.2条规定，住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住的建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。丰台法院受理此案后，委托鉴定部门对珠江骏景北区10-12号楼对西侧丰台区西罗园南里17号楼东立面大寒日、冬至日的日照影响情况，进行了测算。最终测算报告显示，老徐等人的房屋客厅在“珠江骏景”住宅实际建成前后，大寒日日照时间均不足2小时，但冬至日日照时间在“珠江骏景”住宅工程建设前在1小时以上，建成后不足1小时。二、业主的建筑物区分所有权业主对建筑物内的住宅、经营性用房等【专有部分】享有所有权，对专有部分以外的【共有部分】享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主共有建筑区划内的道路（但属于城镇公共道路的除外)。建筑区划内的绿地建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。建筑物及其附属设施的维修资金。右图为苏州嘉玲苑，系刘嘉玲购入的550平方米的房产所有权——共有不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括【按份共有】和【共同共有】。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

案例2010年2月，证大拿下上海外滩8-1地块，创下92.2亿元的全国最高价，之后引入复兴、绿城及磐石共同开发，其中复星拥有50%的股份。2011年，证大和绿城陷入资金链危机，于是SOHO中国以40亿元接盘，间接获得50%股权。收购次日复星即表震惊，认为自己拥有优先认购权，根本无需与SOHO分享。此后复星正式起诉，外滩8-1项目由此正式从口水战上升到民事诉讼层面第五节房地产权属登记制度2013年11月20日国务院会议决定一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》。2014年7月30日，国务院常务会议讨论征求意见稿，决定向社会公开征求意见。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行

不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等一、不动产登记二、不动产登记簿以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。应采用电子介质，不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。暂不具备条件的，可以采用纸质介质。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。三、登记程序因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。申请材料（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。房地产登记一、房地产登记的概念、性质与功能（一）概念房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，并依法确认房地产产权归属关系的行为。任务：1、做好房地产登记发证工作。

2、

做好房地产测绘工作。3、

做好房地产权属档案管理工作

（二）性质国外登记制度概述1、意思主义、契据登记制：登记机关对登记申请采取形式审查，登记权利之状态；登记只具有公示力而无公信力。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国式登记制度”。2、登记要件主义、权利登记制登记机关对登记申请采取实质审查主义；登记内容比较全面、具体。登记具有强制性。登记有公信力即登记簿上所载事项，在法律上有绝对的效力。该项制度发源于德国，故又称为“德国式登记制度”。

3、托伦斯登记制度房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。澳大利亚等我国房地产登记的性质1、范围特殊：适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。2、强制性3、实质性审查，无异议时方登记。4、具有较强的公信力，除司法裁决可以否定外，是权利人产权的唯一合法证明。(三)房地产权属登记的功能1、权利确认功能2、权利公示功能3、权属管理功能二、我国的房地产登记管理体制（一）登记机关以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向【县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记】，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向【县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记】，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。目前全国房地产权属登记管理模式：

(1)

按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式，实行“两家各发一个证”的做法。

(2)

按土地出让前后划分权限的管理模式，实行由房地产管理部门“一家发两证”的做法。

(3)按城、乡划分权限的管理模式，由房地产管理局“一家发两证”。即城市范围内由市房地产管理局负责。农村地区的土地管理由土地局负责。(4)实行“房地合一”的管理模式，只发一个“房地产证”的做法。即实行“一套人马，两块牌子”的体制，作为城乡房地产的主管部门。（二）效力房地产权属证书是权利人依法拥有房地产所有权并对房地产行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房屋权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

三、房地产产登记原则不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。【属地】国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。【统一】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。【按件收费】房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

【房地一体】四、种类（一）总登记：是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记。总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。公告应当包括以下内容：1、登记、验证、换证的区域；2、申请期限；3、当事人应当提交的有关证件；4、受理申请地点；5、其他应当公告的事项。（二）初始登记：新建的房地产申请人应当在房地产竣工后的3个月内向登记机关申请房地产所有权初始登记。集体土地上的房地产转为国有土地上的房地产，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房地产所有权初始登记。（三）转移登记：因房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。权利人（申请人）逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。

（四）变更登记【权利人名称变更】或因房地产现状发生改变而进行的登记：下列情形之一，权利人应当申请变更登记：1、房地产坐落的街道、门牌号或者房地产名称发生变更的；2、房地产面积增加或者减少的；3、房地产翻建的；4、法律、法规规定的其他情形。（五）他项权利登记：因设定房地产抵押权、典权等他项权利而进行的登记。（六）注销登记：因房地产灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等应进行注销登记。异议登记：《物权法》第十九条：所谓异议登记，是指不动产登记机构将利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，从而产生一定法律效果的制度。预告登记：《物权法》第二十条：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。五、房地产登记的程序—房产权属登记（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书申请（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；（二）按照规定需要补办手续的；（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。申请人+相关材料审核公告（有必要进行的）不予登记暂缓登记（一）违章建筑（二）临时建筑（三）法律、法规规定的其他情形。颁发权属证书有异议有异议另：有下列情形之一的，登记机关有权注销房地产权属证书：1、申报不实的；2、涂改房地产权属证书的；3、房地产权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房地产权属注销登记的；4、因登记机关的工作人员工作失误造成房地产权属登记不实的。练习题1、所有权取得的一般方式和特别规定？2、法律规定属于国家所有的物权？3、举例说明业主共有、相邻关系。4、我国房地产登记的性质、原则与效力5、举例说明房地产权属登记的种类及特点？房地产权属档案管理(了解)主要教学内容：房地产权属档案的概念、特点、作用、内容、管理。主要法规：城市房地产权属档案管理办法主要参考书：一、含义和特点（一）含义房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。范围：1、房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件2、房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。3、房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。4、反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录象带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。5、其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。（二）特点：1、动态性：2、专业性：3、真实性：4、完整性：5、价值性：6、法律性：XX宿舍区用地勘测定界图132465点号XY边长1818312091828184121045320.9121.1181.8681.8681.7681.7620.9121.111171:1000测量员绘图员检查员任意直角坐标系:临沂市国土资源局用地面积4207.0平方米日期