中铁户型分析

二零一二年三月泰州中铁高教园项目户型配比专题文件第一章市场特征之于项目启示目录CONTENTS第二章热销项目之于项目启示第三章客户心理之于项目启示第四章后续供应之于项目启示第一章市场特征之于项目启示项目名称容积率建面两居三居四居面积比例面积比例面积比例东润第一城1.520.490-10050-60%103-13030%-40%140-16010%美好上郡2.25570-9040%130-14030%140-16030%西提阳光1.652280-10050%110-14050%无无荣御蓝湾1.5933.586-10050%135-13850%无无上海大花园1.493080-9050%120-13050%无无华润国际社区3.252580-9050%116-14040%160-17010%凤城颐园1,。15890-10060%130-14040%无无世贸河滨花园1.52990-11020%130-15070%170-18010%祥云京都花园2.22.88100-12050%——165-18040%金水湾1.4811.380-9050%130-14050%无无一、泰州在售高层项目户型配比情况项目名称容积率建面一居两居三居四居面积比例面积比例面积比例面积比例中远依云湾1.612.39——90-10030%110-14070%无无宏盛凤城丽都1.7916——80-9060%110-14030%无无华辰尊园1.857——90-11040%110-14060%无无华力视界1.525.6250-6070%80-10020%左右14010%盛和东方名邸1.313.67——90-120—123-13560%以上130-140左岸名都1.3914——80-90—135-141—155-165恒景国际花园1.2330——70-9130%美好易居城2.6200——82-9030%110-13060%-70%160-17010%同济家园1.51840~60—80-9510%-15%100-11025%140-1605%-10%一、泰州在售高层项目户型配比情况1居2居3居4居美好上郡阳光盛景同济家园泰州万达广场华润国际社区世茂河滨花园美好易居城506070809010011012013014015040荣御蓝湾上海大花园东润第一城京都花园花园搬到碧桂园华辰尊园西堤阳光一、泰州在售高层项目户型配比情况高层产品户型面积以80-100平米两居和100-140平米三居为主，存在部分50平米以下一居和140平米以上的舒适型四居产品。二、泰州在售小高层项目户型配比情况项目名称容积率建面（万㎡）均价(元/㎡)户型面积及配比（平米/%）天和家园1.213.0346002居84/86/92；3居96/102/127/138；4居143/152金水湾1.481175802居80-90；3居140-150左岸名都1.3914——2居80-90；3居135-141；4居144-231京都花园2.22.8892002居96-111；3居130-140；4居155-165；5居170-180华辰尊园1.852293002居90-11040%；3居110-14060%中远依云湾1.610.3970002居90-10030%；3居110-14070%美好易居城2.62003980起2居81-115,3居99-142，4居151花园半岛1.2838——3居130-150；4居160-170盛和东方名邸1.313.6772002居90-110；3居120-140；4居130-140二、泰州在售小高层项目户型配比情况金水湾左岸名都京都花园华辰尊园中远依云湾美好易居城盛和东方名邸天和家园90110150130花园半岛1401201001601居2居3居4居5居6居泰州在售小高层产品户型面积通常以85~100平米两居和110~150平米三居为主，存在部分150平米以上的舒适型四居产品，与高层产品相比，小高层产品户型面积有所放大。项目名称容积率建面两居三居四居面积比例面积比例面积比例西提阳光1.652280-11040%105-13050%140-15010%东润第一城1.520.4无无130-140主力无无上海大花园1.493080-9030%100-12040%200-23030%恒景国际花园1.233080-9040%110-14050%140-16010%中远依云湾1.610.3990-10030%110-14070%无无宏盛凤城丽都1.791680-10070%130-14030%无无上河嘉园1.18488-9550%100-12750%无无水岸豪庭1.52080-9020%—30%100-12070-80%——金水湾1.4811.3无无140—200左右—大华锦绣华城1.468080-11030%130-14040%200左右30%三、泰州在售多层项目户型配比情况三、泰州在售多层项目户型配比情况多层产品户型面积集中以90~110平米两居、120~150平米三居、140~170的四居为主，但市场中多层产品户型面积有放大趋势，目前已有部分项目多层两居户型做到120平米项目名称建筑面积容积率独栋双拼联排叠加江南一品26.8万㎡1.01682、720㎡309~486339㎡——莱茵东郡15.5万㎡1.09——240~280㎡270~280㎡——碧桂园6.48万㎡1.1——215~365㎡210、265㎡——万泰国际花园18.6万㎡1.5——214~304㎡————星威园75万㎡0.73——398㎡200~400㎡——翰林雅居20.8万㎡1.18——400㎡250㎡220㎡欧亚国际花园32万㎡1.15——————180~230㎡金通桂圆7.89万㎡1.5500㎡400㎡380㎡200㎡上河嘉园4.081.18————240㎡——翡翠华府3.83万㎡1.3————220~270㎡——荣御蓝湾33.51.59——————180~220㎡东润第一城20.41.5————240㎡——恒景国际花园301.23——————200㎡世茂河滨花园29.21.49————300㎡250㎡凤城丽都161.79————200~250㎡140㎡四、泰州在售别墅项目户型配比情况独栋双拼联排叠加500480460440420400380360340320300280260240220200180160140江南一品莱茵东郡碧桂园万泰国际星威园翰林雅居欧亚国际花园金通桂圆上河嘉园翡翠华府荣御蓝湾东润第一城恒景国际花园世茂河滨花园凤城丽都四、泰州在售别墅项目户型配比情况泰州别墅市场目前以叠加、双拼为主，联排产品较为稀缺，发展尚未成熟。叠加别墅户型面积一般在180-240平米，双拼别墅一般在250~350平米，联排别墅户型面积一般在240-300平米左右，目前市场中存在小部分独栋类产品，户型面积较大，基本在500-700平米左右。高层小高层多层别墅两居面积区间：90-110㎡三居面积区间：120-150㎡四居面积区间：140~170㎡两居面积区间：80~100㎡

三居面积区间：100~140㎡两居面积区间：85~110㎡

三居面积区间：110~150㎡叠加别墅：180-240㎡

双拼别墅：250~350㎡

联排别墅：240-300㎡

独栋别墅：500-700㎡五、泰州住宅项目户型小结第二章热销项目之于项目启示2012年1月泰州楼市排行榜排序项目名称销售总额(万)1鑫泰苑21672江南一品20643泰州万达广场18604华辰尊园12245依云湾11556世纪新城11207福寿苑10648恒元城一馨园10529上河嘉园97410美好易居城8942012年2月泰州楼市排行榜（截止2月26统计数据）排序项目名称销售总额（万）1华润国际社区48452泰州万达广场22723泰州碧桂园21594美好易居城21355世茂河滨花园19116欧亚国际花园12197荣御蓝湾12008中嘉国际装饰城11029美好上郡107910莱茵东郡803一、热销项目市场表现——1/2月泰州楼市排行榜华润国际社区各房型商品住宅供需情况房型面积区间供应套数比例成交套数销售率两居85-90㎡30233%18260.26%三居110-120㎡31634%13342.9%三居130-140㎡707%4057.14%三居140-150㎡13316%6347.37%四居170-180㎡9010%1314.44%合计911100%43147.31%一、热销项目市场表现——1、华润国际社区（户型特征分析）华润国际社区主力户型为85-90㎡的两居和110-120㎡的三居，其次为140-150㎡的舒适性三居华润国际社区去化率最好的产品为85~90㎡的两居产品，销售率达60.26%，其次为130~140㎡的三居产品，销售率达57.14%户型方正，功能分区明确全明设计，多面阳台，开阔视野空间全南向户型设计，采光效果较佳餐厅、客厅两厅相连，采光通风观景效果俱佳阳台与书房相连设置（充分利用政府有关阳台面积设计），提高房间的利用率

L型厨房直通阳台，实用主义设计更添加便捷与舒适两梯三户南向户型两室两厅一卫一厨86㎡一、热销项目市场表现——1、华润国际社区（热销户型）两梯四户南北通透户型三室两厅一卫一厨116㎡户型南北通透，布局合理多功能空间设计，动静分区明确全明设计，多面阳台，观景、通风效果极佳大客厅南向阔景阳台设计，采光、观景效果极佳主卧套房设计（配备衣帽间及卫生间），增加主人私密、舒适居家感不足：户型入口玄关处存在一定的空间浪费一、热销项目市场表现——1、华润国际社区（热销户型）美好易居城各房型商品住宅供需情况房型面积供应套数比例成交套数销售率一居80㎡以下40.20%250%两居80-85㎡1286.37%4736.72%85-90㎡1306.47%6550%90-95㎡80.40%450%95-100㎡1728.57%5833.72%三居100-120㎡79639.64%35344.35%120-140㎡45922.86%11224.4%四居140㎡以上31115.49%6119.61%合计2008100.00%70234.96%美好易居城主力户型为100-120㎡的三居和120-140㎡的三居，其次为140-150㎡的四居。

美好易居城去化率最好的产品为85~90㎡的两居产品，销售率达50%，其次为100~120㎡的三居产品，销售率达44.35%，以及80~85㎡的两居产品，销售率达36.72%一、热销项目市场表现——2、美好易居城（户型特征分析）南北通透，功能分区合理动静分区，整体实用性较佳双卧朝南设计，通风、采光效果佳舒适的厨卫空间，良好的居家体验开阔的客厅空间及与其紧连的宽敞观景阳台，功能独立而完整两梯户南北通透户型两室两厅两卫一厨89㎡一、热销项目市场表现——2、美好易居城（热销户型）双卧朝北户型三室两厅两卫一厨111.58㎡虽然两个卧室朝北设计，但是飘窗、观景大阳台等附件空间设计，提升户型价值，客户接受度较高建议：入口处考虑玄关设计，以保证业主私密性需求一、热销项目市场表现——2、美好易居城（热销户型）恒景国际花园各房型商品住宅供需情况房型面积供应套数比例成交套数销售率两居80-85㎡182.44%1266.67%两居85-90㎡8311.23%5869.88%两居90-95㎡405.41%2460%三居100-120㎡304.06%2893.33%三居120-140㎡11415.43%9381.58%四居140㎡以上45461.43%40789.65%合计739100.00%62284.17%恒景国际花园以洋房为主，主力户型为140-160㎡的四居，其次为120-140㎡的舒适型三居。恒景国际花园去化率最好的产品为100~120㎡的三居产品，销售率达93.33%，其次为140~160㎡的四居产品，销售率达89.65%，120~140㎡的三居市场接受也比较高，销售率达81.58%一、热销项目市场表现——3、恒景国际花园（户型特征分析）一梯两户南北通透户型三室两厅一卫一厨132平米户型方正，南北通透，功能分区合理设计生活阳台、景观大阳台、储藏间等，提升户型整体格调一、热销项目市场表现——3、恒景国际花园（热销户型）中远依云湾各房型商品住宅供需情况房型面积供应套数比例成交套数销售率一居80㎡以下60.67%583.33%两居80-85㎡131.45%538.46%两居85-90㎡10812.04%4339.81%三居90-95㎡13314.83%10478.20%三居95-100㎡9210.26%4245.65%三居100-120㎡16418.28%11368.90%三居120-140㎡29933.33%13344.48%四居140㎡以上829.14%1923.17%合计897100%46451.73%中远依云湾主力户型为120-140㎡的三居，其次为100-120㎡的三居及90~95㎡的三居中远依云湾去化率最好的产品为90~95㎡的三居产品，销售率达78.2%，其次市场接受度较高的产品为100~120㎡的三居，去化率达68.9%，以及95~100㎡的三居，去化率达45.65%一、热销项目市场表现——4、中远依云湾（户型特征分析）南北通透，功能分区合理多空间设计，如餐厅北部的书房设计，后期也可作为卧室等空间设计，实现产品的弹性，户型整体实用性较佳，满足刚性客群一步置业的需求，同时可应对不同成长阶段的家庭结构，相比较86平米的两居，整体销售情况较好一梯两户南北通透户型三室两厅一卫一厨97平米一、热销项目市场表现——4、中远依云湾（热销户型）一梯两户南北通透户型三室两厅两卫一厨128平米南北通透，三卧朝南大面宽设计，客厅面宽4.2米，餐厅面宽2.9米，南北双阳台面宽基本在2.1米以上注重细节设计，如入户玄关、卫生间等一、热销项目市场表现——4、中远依云湾（热销户型）荣御蓝湾湾各房型商品住宅供需情况房型房型类型供应套数比例成交套数销售率两居80-8510816.14%8578.70%两居95-10040.59%00.00%三居100-120487.17%4083.33%三居120-14011016.44%3733.64%三居140以上7711.50%33.90%联排180-190345.08%2161.76%联排190-20014421.52%8961.81%联排200-21014421.52%10875.00%合计669100%38357.24%荣御蓝湾180~210的联排别墅级120~140平米的三居产品为主力产品，所占比例将近六成荣御蓝湾别墅产品去化情况最好的户型为200~210的联排别墅，去化率达75%；高层产品中去化情况较好的户型为120~140㎡的三居的产品和80~85的两居产品一、热销项目市场表现——5、景瑞荣御蓝湾（户型特征分析）一梯两户南北通透户型两室两厅一卫一厨115平米南北通透，功能分区明确空中院馆、观景大阳台、服务性阳台等附加值空间，提升户型的格调。空中院管后期可改成卧室、书房、儿童房等，以适应家庭人口结构的变化一、热销项目市场表现——5、景瑞荣御蓝湾（热销户型）一梯两户南北通透户型三室两厅一卫一厨138平米三卧朝南，通风、采光效果极佳入户花园、观景大阳台、飘窗、生活阳台等附加值空间，提升户型的格调。一、热销项目市场表现——5、景瑞荣御蓝湾（热销户型）上海大花园各房型商品住宅供需情况房型面积供应套数比例成交套数销售率一居46-50㎡50.39%5100.00%一居51-55㎡10.08%1100.00%两居80-85㎡1209.40%120100.00%两居86-90㎡18014.11%16893.33%两居91-95㎡382.98%38100.00%两居96-100㎡251.96%25100.00%三居101-120㎡52040.75%24446.92%三居121-140㎡33626.33%19858.93%四居140㎡以上514.00%3670.59%合计12760.39%83565.44%上海大花园主力户型为三居101-120㎡，辅助产品主要为两居80-90㎡，60㎡以下一居及140㎡以上产品相对较少上海大花园去化情况比较好的是86~90㎡的两居和121~140㎡的三居，其次91~100㎡的两居销售情况也比较乐观一、热销项目市场表现——6、上海大花园（户型特征分析）一梯两户南北通透户型两室两厅一卫一厨86平米户型设计紧凑，功能分区明确精细化户型设计，卧室均设计有飘窗，同时卧室配置大面积的观景阳台，厨房连接生活阳台，提升户型的附加值空间一、热销项目市场表现——6、上海大花园（热销户型）一梯两户南北通透户型三室两厅两卫一厨123平米户型方正，南北通透，实用率较高设计生活阳台、景观大阳台、飘窗等，提升户型整体格调不足：对入口的处理方式有一定异议，可考虑入口玄关处理，增加户型私密性一、热销项目市场表现——6、上海大花园（热销户型）三卧朝南户型三室两厅两卫一厨142平米三卧朝南，通风、采光效果极佳精细化户型设计，主卧均为飘窗设计观景大阳台、服务性阳台等附加值空间，提升户型的格调。不足：对入口的处理方式有一定异议，可考虑入口玄关处理，增加户型私密性一、热销项目市场表现——6、上海大花园（热销户型）世贸河滨花园各房型商品住宅供需情况房型面积供应套数比例成交套数销售率两居80-85㎡201.2%20100.00%两居85-90㎡704.2%70100.00%两居90-100㎡25315.1%9939.13%三居100-120㎡19811.8%19497.98%三居120-140㎡34920.9%18954.15%四居140㎡以上78346.8%55771.14%合计1673100%112967.48%小结：从整体户型供应来看，世贸河滨花园主力户型为140平米以上户型占到总供应的46.8%，其次是120-140平米户型，总体而言，本项目以大户型供应为主；世贸河滨花园去化情况最好的是100~120㎡的三居产品，销售率97.98㎡，其次为120~140平米的舒适性三居产品一、热销项目市场表现——7、世贸河滨花园（户型特征分析）户型方正，功能分区明确入户步入式花园设计，既实用又私密双卧南向户型设计，采光效果较佳全明设计，客厅大阳台，采光通风观景效果俱佳明卫、L型明厨房设计，实用性强不足：主卧无独立卫生间，入口北墙位置有空间浪费南向户型两室两厅一卫一厨98.48㎡一、热销项目市场表现——7、世贸河滨花园（热销户型）南北通透户型三室两厅两卫一厨138.82㎡户型南北通透，布局合理双重入口门设计，增加增加私密感书房、休闲室等多功能空间设计，动静分区明确多阳台设计，观景、通风效果极佳客厅大观景阳台设计，采光、观景效果极佳主卧独立卫生间，次卧衣帽间设计，增加私密、舒适感一、热销项目市场表现——7、世贸河滨花园（热销户型）同济家园各房型商品住宅供需情况房型面积供应套数比例成交套数销售率一居80㎡14810.36%7349.32%两居80-85㎡40.28%375.00%两居85-90㎡20514.35%9546.34%两居95-100㎡50.35%480.00%三居100-120㎡26918.82%16862.45%三居120-140㎡48834.15%34470.49%四居140㎡以上1309.10%3224.62%合计1249100%71957.57%一、热销项目市场表现——8、同济家园（户型特征分析）同济家园供应：主力户型为120~140平米三居为主，其次为100~120平米三居和85~90平米的两居同济家园成交：集中在120~140平米的三居，销售率达70.49%，其次为100~120平米的三居，销售率约62.45%卖点：3+X户型空中院馆、观景大阳台、储物间等附加值空间，提升户型的格调。空中院馆后期可改成卧室、书房、儿童房等，以适应家庭人口结构的变化南向双卧户型三室两厅两卫一厨136.00㎡空中院馆一、热销项目市场表现——8、同济家园（热销户型）户型方正，南北通透，餐厅、客厅两厅相连，动线合理，生活起居方便南向双卧观景阳台、生活阳台设计，提升户型整体价值一、热销项目市场表现——8、同济家园（热销户型）一梯两户南北通透户型三室两厅一卫一厨116.00㎡一、热销项目市场表现——9、万泰国际花园（户型特征分析）万泰国际花园各房型商品住宅供需情况房型面积供应套数比例成交套数销售率一居80㎡以下125.38%325.00%两居80-85㎡104.48%990.00%两居85-90㎡4017.94%2050.00%两居90-95㎡167.17%531.25%三居100-120㎡6529.15%5787.69%三居120-140㎡2712.11%2281.48%四居140-180㎡125.38%866.67%复式180㎡以上73.14%342.86%别墅258平米188.07%422.22%别墅274平米41.79%00.00%别墅304平米125.38%325.00%合计合计223100%13460.09%万泰国际花园多层户型供应以100-120平米三居为主，成交量也以此户型为主，销售率达87.69%

万泰国际花园别墅户型供应面积集中在258~304平米一、热销项目市场表现——9、万泰国际花园（热销户型）类型：一字型布局，长进深，16~17米进深+8.5米面宽两梯四户南向户型三室两厅两卫117.00平米户型方正，双卧朝南餐厅、客厅两厅相连，交通动线明确，生活起居方便飘窗、阳台等设计，增加户型亮点不足：对入口的处理方式有一定异议，可考虑入口玄关处理，增加户型私密性一、热销项目市场表现——9、万泰国际花园（热销户型）二、热销项目共性分析——两居户型市场表现从两居成交户型的面积结构来看，以85~90㎡左右的户型为绝对成交主力，其次为80~85㎡左右的两居产品。数据来源：选取泰州2月楼市销售排行榜中的华润国际社区、上海大花园、中远依云湾、美好易居城、荣御蓝湾、恒景国际花园、世贸河滨花园、同济家园、万泰国际花园九个项目的2居户型进行的统计分析，仅供参考从三居成交户型的面积结构来看，户型面积总体集中在100~120㎡的经济型三居，比例将近六成，其次为120~140㎡的舒适型三居二、热销项目共性分析——三居户型市场表现数据来源：选取泰州2月楼市销售排行榜中的华润国际社区、上海大花园、中远依云湾、美好易居城、荣御蓝湾、恒景国际花园、世贸河滨花园、同济家园、万泰国际花园九个项目的3居户型进行的统计分析，仅供参考第三章客户心理之于本案启示分析路径：客户喜好度客户可承受总价本案预计价格本案各房型的面积区间泰州市兴化市姜堰市泰兴市高港区一、泰州市场客群特征泰州市场主力客群为本市市区常住人群，以海陵区为主，约占市场份额为60%左右；泰州市场辅助客群为下属区市人群（兴华、姜堰、高港为主），约占市场份额30%左右；泰州市场次要客群为泰兴等周边更远区域，约占市场份额10%左右。主城区客群购房动机：1、追求工作生活便利的居住之所2、改善居住环境，彰显个人身份和社会地位3、作为不动资产投资的对象周边县市客群购房动机：1、方便子女享受优越的教育资源2、改善居住环境，从县市迁居到城区

1、物业类型的偏好：泰州人普遍表现出对于多层和花园洋房物业的喜好，对于高层物业比较有抗性，同时如果考虑小区的各项综合指标，如小区品质、地段、周边配套等因素之后，对于小高层也会有一定的接受度。首次置业客群：首选建筑类型为多层；对小高层产品认知不明显；如高层产品能有较高的使用率也能接受二次以上置业客群：客群首选的建筑类型为多层；高品质的小高层和高层产品没有抗性；别墅产品总价高，且多位于离市中心较为偏远的郊区，不做第一居所。2、户型面积的偏好：客群接受度最高的产品为三居110-130㎡，其次为两居80-90㎡，最后为三居130-140㎡；二、客户对户型的喜好度分析三、客户可承受总价分析——小高层/高层产品项目名称价格（元/平米）两居三居四居面积（平米）总价范围（万元）面积（平米）总价范围（万元）面积（平米）总价范围（万元）东润第一城720090-10064.8~72103-13074~93.6140-160100~115美好上郡1050070-9073.5~94.5130-140136~147140-160147~168西提阳光405080-10032.4~40.5110-14044.5~56.7无无荣御蓝湾700086-10060.2~70135-13894.5~96.6无无上海大花园670080-9053.6~60.3120-13080.4~87.1无无华润国际社区800080-9064~72116-14092.8~112160-170128~136凤城颐园510090-10045.9~51130-14066.3~71.4无无世贸河滨花园680090-11061.2~69.1130-15088.4~102170-180115~122.4祥云京都花园9200100-12092~110130~140120~129165-180154~165.6金水湾758080-9060.6~68.2130-14098.5~106无无项目名称价格（元/平米）两居三居四居面积（平米）总价范围（万元）面积（平米）总价范围（万元）面积（平米）总价范围（万元）中远依云湾7100无无90-10063.9~71110-14078.1~99.4宏盛凤城丽都5500无无80-9044~49.5110-14060.5~77华辰尊园9300无无90-11083.7~102110-140102~130华力视界待定50-60待定80-100待定140盛和东方名邸8000无无90-12072~96123-13598.4~108左岸名都6400无无80-9051.2~57.6135-14186.4~90.2恒景国际花园6800无无70-9147.6~61.8130~15088.4~102美好易居城5500无无82-9045.1~49.5110-13060.5~71.5大华锦绣华城570080-11045.6~68130-14074.1~79.8200左右114同济家园730040~6030~4380-9558.4~69.3100-11073~80.3三、客户可承受总价分析——小高层/高层产品项目名称价格（元/平米）两居三居四居面积（平米）总价范围（万元）面积（平米）总价范围（万元）面积（平米）总价范围（万元）金水湾758080-9060.6~68.2140-150106~113140-160106~121左岸名都640080-9051.2~57.6135-14186.4~90.2144-23192.1~147京都花园920096-11188.3~102130-140119~128155-165142~151华辰尊园930090-11083.7~102110-140102~130无无中远依云湾710090-10063.9~71110-14078.1~99.4无无美好易居城550081-11544.5~63.2599-14254.4~78.115183.05花园半岛待定无无130-150待定160-170待定盛和东方名邸800090-11072~88120-14096~112130-140104~112三、客户可承受总价分析——小高层/高层产品项目名称价格（元/平米）两居三居四居面积（平米）总价范围（万元）面积（平米）总价范围（万元）面积（平米）总价范围（万元）西提阳光500080-11040~55105-13052.5~65140-15070~75东润第一城8000无无130-140104~112无无上海大花园780080-9062.4~70.2100-12078~93.6无无恒景国际花园880080-9070.4~79.2110-14096.8~123.2140-160123.2~140中远依云湾850090-10076.5~85110-14093.5~119无无宏盛凤城丽都600080-10048~69130-14078~84无无上河嘉园600088-9552.8~57100-12760~76.2无无水岸豪庭650080-9052~58.5100-12065~78无无金水湾9000无无140126200左右180三、客户可承受总价分析——多层产品项目名称独栋总价双拼总价联排总价叠加总价江南一品682、720㎡600~800万309~486㎡250~360万339㎡200万————莱茵东郡————240~280㎡480~560万270~280㎡600万————碧桂园————215~365㎡150~200万210、265㎡90~150万————万泰国际花园————214~304㎡160~240万————————星威园————398㎡500万200~400㎡200~400万————翰林雅居————400㎡480万250㎡250万220㎡200万欧亚国际花园————————————180~230㎡90~150万金通桂圆500㎡1000万400㎡1000万380㎡980万200㎡250万上河嘉园————————240㎡150万——-翡翠华府————————220~270㎡160~200万————荣御蓝湾————————————180~220㎡140~180万东润第一城————————240㎡————恒景国际花园————————————200㎡140~180万世茂河滨花园————————300㎡180万250㎡180~200万凤城丽都————————200~250㎡120~170万140㎡100~140万三、客户可承受总价分析——别墅产品三、客户可承受总价分析——对本案户型的预判高层/小高层产品两居可接受总价范围：58~65万三居可接受总价范围：75~90万联排产品可接受总价范围：250~400万1多层产品三居可接受总价范围：80~110万四居可接受总价范围：120~140万23本案高层/小高层预期入市价格为6800元/平米预计本案两居户型面积为85~95㎡三居户型面积为110~140㎡本案多层预期入市价格为8000元/平米预计本案三居户型面积100~140㎡四居户型面积为150~175㎡本案多层预期入市价格为12000元/平米预计本案联排户型面积200~280㎡第四章后续供应之于本案启示项目名称住宅建筑面积产品类型总供应套数已销售套数已销售比例在售存量美好上郡341659.13小高层、高层2939260488.6%约3.89万㎡金通桂园67406.3别墅、多层、小高/高层40421452.97%约3.17万㎡御景公寓6652.52高层791620.25%约0.53万㎡凤城国际158382.31高层1297127398.15%约0.29万㎡世纪新城34612.62小高层、高层4485311.83%约3.05万㎡京都花园21020.94高层、小高层14910973.15%约0.56万㎡同悦容园47337.64别墅40439597.77%约0.105万㎡世茂河滨花园243161.41多层小高层别墅1673112367.12%约7.99万㎡同济佳苑141773.08多层、小高层124971156.93%约6.106万㎡东润第一城175276.26多层小高层别墅1434122185.15%约2.603万㎡锦绣华城25792.17多层小高层别墅26419373.11%约0.6936万㎡上海大花园143624.69多层124180564.87%约5.045万㎡一、市场存量分析——整体市场项目名称住宅建筑面积产品类型总供应套数已销售套数已销售比例在售存量伊云湾102606.16多层小高层别墅89846151.34%约4.99万㎡万泰国际花园29813.17多层、高层、别墅22313359.64%约1.2万㎡美好易居城232480.26高层、小高层200870134.91%约15.13万㎡金水湾93587.72多层、小高/高层、别墅74164987.58%约1.16万㎡左岸名都135032.37多层、小高层116698384.31%约2.11万㎡华润国际社区107431.4高层91143147.31%约10.74万㎡水岸豪庭169204.1多层、小高层、高层1592136885.93%约2.38万㎡城市之光82593.11多层74859579.55%约1.69万㎡西堤阳光108588.77多层、小高层104487583.81%约1.76万㎡上河嘉园28535.47多层25817367.05%约0.94万㎡天达佳园81787.59多层76073997.24%约0.225万㎡凤城丽都61534.37多层、高层、别墅54111020.33%约4.9万㎡一、市场存量分析——整体市场预计区域当前在售存量达上百万平米，竞争激烈华润国际社区各房型商品住宅供需情况房型面积供应套数成交套数剩余套数两居85-90㎡302182120三居110-120㎡316133183三居130-140㎡704030三居140-150㎡1336370四居170-180㎡901377合计911431480一、市场存量分析——典型案例（华润国际社区）当前在售余量分析：华润国际社区在售余量总计为480套，以85~90㎡的两居、110~120平米的三居为主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），预计2012年9月本案入市，华润国际社区仍将尽300套产品在售预计将与本案的85~90㎡的两居、113~116平米的三居产品客群交叉明显，对本案有一定竞争威胁本案户型配比情况房型户型面积面积面积比对本案的竞争两居85~90㎡8838032.34%高三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%无140~145㎡60902.23%中155~160㎡67202.46%无四居165~170㎡75602.77%无美好易居城各房型商品住宅在售存量分析房型面积供应套数成交套数剩余套数一居80㎡以下422两居80-85㎡128478185-90㎡130656590-95㎡84495-100㎡17258114三居100-120㎡796353443120-140㎡459112347四居140㎡以上31161250合计20087021306一、市场存量分析——典型案例（美好易居城）当前在售余量分析：美好易居城在售余量总计为1306套，以95~100㎡的两居、100~140平米的三居为主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），预计2012年9月本案入市，美好易居城仍将尽钱套产品在售美好易居城采取低总价的策略，与本案将存在直接的竞争优势本案户型配比情况房型户型面积面积面积比对本案的竞争两居85~90㎡8838032.34%中三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%高155~160㎡67202.46%高四居165~170㎡75602.77%高景瑞荣御蓝湾各房型商品住宅在售存量分析房型面积供应套数成交套数剩余套数两居80-851088523两居95-100404三居100-12048408三居120-1401103773三居140以上77374联排180-190342113联排190-2001448955联排200-21014410836合计669383286一、市场存量分析——典型案例（景瑞荣御蓝湾）当前在售余量分析：景瑞荣御蓝湾在售余量总计为286套，以联排别墅和120~140㎡的三居为主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），预计2012年9月本案入市，荣御蓝湾仍将尽100套产品在售对本案的联排别墅产品将存在一定的威胁本案户型配比情况房型户型面积面积面积比对本案的竞争两居85~90㎡8838032.34%无三居113~116㎡4501616.47%低三居118~120㎡7704028.19%低三居128~130㎡2790410.21%中140~145㎡60902.23%中155~160㎡67202.46%中四居165~170㎡75602.77%无上海大花园各房型商品住宅在售存量房型面积供应套数成交套数在售存量一居46-50㎡550一居51-55㎡110两居80-85㎡1201200两居86-90㎡18016812两居91-95㎡38380两居96-100㎡25250三居101-120㎡520244276三居121-140㎡336198138四居140㎡以上513615合计1276835441当前在售余量分析：上海大花园在售余量总计为411套，以100~120㎡的三居、120~140平米的三居为主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），预计2012年9月本案入市，上海大花园仍将有200余套产品在售预计将与本案的的三居产品客群交叉明显，对本案有一定竞争威胁一、市场存量分析——典型案例（上海大花园）本案户型配比情况房型户型面积面积面积比对本案的竞争两居85~90㎡8838032.34%低三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%低155~160㎡67202.46%无四居165~170㎡75602.77%无恒景国际花园各房型商品住宅在售存量房型面积供应套数成交套数在售存量两居80-85㎡18126两居85-90㎡835825两居90-95㎡402416三居100-120㎡30282三居120-140㎡1149321四居140㎡以上45440747合计739622117一、市场存量分析——典型案例（恒景国际花园）当前在售余量分析：恒景国际花园在售余量总计为117套，以100~120㎡的三居、120~140平米的三居为主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），预计2012年9月本案入市，恒景国际花园基本售罄本案户型配比情况房型户型面积面积面积比对本案的竞争两居85~90㎡8838032.34%低三居113~116㎡4501616.47%低三居118~120㎡7704028.19%中三居128~130㎡2790410.21%中140~145㎡60902.23%无155~160㎡67202.46%无四居165~170㎡75602.77%中中远依云湾各房型商品住宅在售存量房型面积供应套数成交套数在售存量一居80㎡以下651两居80-85㎡1358两居85-90㎡1084365三居90-95㎡13310429三居95-100㎡924250三居100-120㎡16411351三居120-140㎡299133166四居140㎡以上821963合计897464433一、市场存量分析——典型案例（中远依云湾）当前在售余量分析：中远依云湾在售余量总计为433套，以120~140㎡的三居产品为主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），预计2012年9月本案入市，中远依云湾仍将有200余套产品在售对本案的128~145㎡的三居产品产生直接的竞争关系本案户型配比情况房型户型面积面积面积比对本案的竞争两居85~90㎡8838032.34%高三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%肿155~160㎡67202.46%无四居165~170㎡75602.77%无世贸河滨花园各房型商品住宅在售存量情况房型面积供应套数成交套数剩余套数两居80-85㎡20200两居85-90㎡70700两居90-100㎡25399154三居100-120㎡1981944三居120-140㎡349189160四居140㎡以上783557226合计16731129544一、市场存量分析——典型案例（世贸河滨花园）当前在售余量分析：世贸河边花园在售余量总计为544套，以90~100㎡的两居、120~140平米的三居为主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），预计2012年9月本案入市，世贸河滨花园仍将有350套产品在售预计将与本案的120~160㎡的三居产品客群交叉明显，对本案有一定竞争威胁本案户型配比情况房型户型面积面积面积比对本案的竞争两居85~90㎡8838032.34%无三居113~116㎡4501616.47%低三居118~120㎡7704028.19%低三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%高155~160㎡67202.46%无四居165~170㎡75602.77%高同济家园各房型商品住宅在售存量情况房型面积供应套数成交套数剩余套数一居80㎡1487375两居80-85㎡431两居85-90㎡20595110两居95-100㎡541三居100-120㎡269168101三居120-140㎡488344144四居140㎡以上1303298合计1249719530一、市场存量分析——典型案例（同济家园）本案户型配比情况房型户型面积面积面积比对本案的竞争两居85~90㎡8838032.34%高三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%高155~160㎡67202.46%午四居165~170㎡75602.77%高当前在售余量分析：同济家园在售余量总计为530套，以85~90平米的两居、100~120平米、120~140平米三居为主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），预计2012年9月本案入市，同济家园仍将有300余套产品在售预计将与本案的85~90㎡的两居、118~160㎡的三居产品客群交叉明显，对本案直面竞争本案户型配比情况房型户型面积面积面积比本案将面临的竞争两居85~90㎡8838032.34%典型项目：华润国际社区、美好易居城、中远依云湾三居113~116㎡4501616.47%典型项目：华润国际社区、美好易居城、上海大花园、中远依云湾三居118~120㎡7704028.19%典型项目：华润国际社区、美好易居城、上海大花园、中远依云湾三居128~130㎡2790410.21%典型项目：美好易居城、荣御蓝湾、上海大花园、恒景国际花园、中远依云湾、世贸河滨花园140~145㎡60902.23%典型项目：华润国际社区、美好易居城、荣御蓝湾、恒景国际花园、世贸河滨花园155~160㎡67202.46%典型项目：美好易居城、荣御蓝湾四居165~170㎡75602.77%典型项目：美好易居城、世贸河滨花园一、市场存量分析——对本案的启示对于本案来说，本案的主力户型面积应遵循市场主流户型，二居控制在85~90平米，三居控制在100~140平米，在户型设计上注重空间功能的创新性，以“提高空间利用率”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，提高阳台、书房等房间的功能变化性，实现项目差异化特质编号地块位置成交总额容积率成交面积18-1号高港区马厂中沟西侧、环港大道南侧16400万元≤2.50

≥2.00169463m²2高港区港城路南侧、世代服务中心东侧地块10500万元≤3.00

≥2.0040032㎡3高港区春城路南侧、环城路西侧地块12600万元≤2.30

≥1.8054487㎡4海陵区海曙颐园一期南侧、春兰路东侧地块8300万元≤1.2

≥1.0133768㎡5海陵区规划春景路东侧、兴泰南路北侧地块14400万元≤2.20

≥2.0046066㎡6海陵区迎春东路南侧、规划育才路西北侧地块48800万元≤2.20

≥2.00162179㎡7高港区创新大道南侧、马厂中沟西侧地块6300万元≤1.60

≥1.3062264㎡8周山河街区规划春晖路东侧、太湖路北侧地块12700万元≤2.00

≥1.50126859㎡9周山河街区规划淮河路南侧、泰州大道东侧地块15700万元≤2.00

≥1.50156265㎡10高港区许庄街道三星路东侧、创业大道南侧