高新区在售公寓项目个案分析1212

高新区在售公寓项目个案分析数量：高新区整体在售项目24个，待售项目5个。以小户型为主在售项目有6个分布特点：高新区公寓分布较为集中，且竞争关系比较激烈。价格：整体公寓价位较高，价格区间为13000-16000元/㎡。交房标准：大部分以精装修为准，装修标准为1200-3000元/㎡。户型：大部分项目以小户型为主，主力户型集中在30-100㎡，配以极少量大面积户型。目前只有MINI印象为大户型公寓。产权：以70年的产权为主。建筑形式：以高层建筑为主。主力客群：公寓客户主要以单身人群且收入较高的白领人士，置业目的中自住比例较大。公寓项目整体情况概述位置分布图因特摩尔MINI印象万达SOHO公寓柏悦国际公寓南海壹号恒瑞坦城名称建筑面积主力面积总套数产权售价精装标准几梯几户柏悦国际公寓4.1万平37-7264440/70均价14000元30006T26H因特摩尔10.8万平38-120146770均价15000元1200-15008T18H/4T14H/4T11HMINI印象12.3万平50-180168070均价13000元12006T32H万达SOHO公寓28万平37-50120040均价15000元15006T23H南海壹号22.6万平49-17166070均价15000元清水4T10H/2T2H恒瑞坦城7.4万平40-90117470均价12000元清水——基本信息总表各项目各周销售情况名称10.28-11.0311.04-11.1011.11-11.1711.18-11.2411.25-12.0112.02-12.08近一个半月共计套数柏悦国际公寓2（37㎡：1套56㎡：1套）01（37㎡：1套）1（56㎡：1套）004因特摩尔0100001MINI印象0000000万达SOHO公寓001（37㎡：1套）003（50㎡：3套）4南海壹号896333套（48㎡:1套106㎡:1套161㎡:1套）32恒瑞坦城325（40㎡:4套65㎡:1套）2（40-48㎡：2套）41套（48㎡：1套）17单位：套区域房地产市场整体进入传统销售淡季，市场氛围依旧趋于冷清。各项目成交价格对比营销手段名称营销手段活动效果优惠活动柏悦国际公寓贴车贴送油卡客户到访量增多优惠200元/平因特摩尔————全款200，贷款100MINI印象————首付1.5成，最低9万，补贴第一年利息万达SOHO公寓————贷款99折，全款97折南海壹号高端酒会、雪茄品鉴、斗地主、台湾文化历史讲座客户到访量增多，促进意向成交——恒瑞坦城————认筹1万最高抵5万，开盘前每日减免总房款100元，最高优惠每平达800元/平南海壹号多以暖场活动吸引客户到访，同时大量的短信群发、电商合作等营销方式均有所成效，客户到访量较高。反之，放任不管的案场，则随之天气彻底进入冷冬。客户分析成交客户主要来源于高新区，以自住为主，以企业白领为主，年龄在25-40岁之间。客户来源置业目的客户职业客户年龄客户置业目的：客户置业目的约有83%为自住型客户，17%为投资型客户。客户来源：有49%来源于高新园区，本地居住人口，具有强烈的地缘情结。22%客户来源于沙河口区。客户所属行业：客户约有59%为项目周边IT人才，15%的客户从事教育、科研。客户年龄结构：因特摩尔客户约有64%的客户年龄为30-40岁，20%客户为20-30岁客户。因特摩尔—基本信息项目参数表（70年产权）基础信息项目名称因特摩尔总占地面积1.58所处位置高新区礼贤街1号总建筑面积11现场地址火炬路奥泰大厦一层容积率6.87发展商大连奥泰房地产开发有限公司绿化率30%物业公司奥泰物业物业费2.68元/平·月产品信息物业类型公寓总套数1467建筑形态高层、超高层当期套数780建筑风格现代风格停车位1117交房状况精装修装修标准1500元/平市场信息开盘时间2011.01.22目前均价12500交房时间2013年年底主力户型40-60㎡销售率85%以上目前优惠贷款优惠200元/平全款优惠300元/平老带新优惠100元/平项目整体规划2#1#1#楼共42层，其中1~2层规划为商业中心，3~42层规划为住宅公寓，8T16户-18户面积区间42-1052#楼共30层，其中1~2层规划为金融中心，3~4层规划为loft产品，4层以上为住宅式公寓，8T30户面积区间38-120㎡项目由2幢精装观海高层组成。面积区间为38-120平方米，层高多为3.4米。项目的设计公司为美国的EKO集团，因特摩尔建筑构思灵感来源于中国汉字“凹凸回”。项目配有3层停车场，共规划1117个停车位，满足业主的停车需求项目由2幢精装高层，面积区间为38-120㎡。项目户型配比户型面积适中，其中两房产品为主力。户型面积套数（套）配比总配比一房30-40㎡6413.33%26.67%40-50㎡4810%50-60㎡163.33%两房50-60㎡17636.67%40%60-70㎡163.33%三房70-80㎡9620%33.33%80-90㎡326.67%90-100㎡163.33%100-120㎡163.33%合计：480100%项目面积区间为30-120㎡，由一房至三房产品组成，其中两房产品为主力产品。一房产品占总体产品的26.67%，在一房产品当中30-40㎡产品占比最大，占总体产品的13.33%。两房产品占总体产品的40%，在两房产品当中50-60㎡产品占比最大，占总体产品的36.37%。三房产品占总体产品的33.33%，在三房产品当中70-80㎡产品占比最大，占总体产品的20%。2#户型配比1室39平2室2厅1卫64平3室2厅1卫80平项目户型情况装修品牌本案装修标准为1500元/平，品牌为最终确定。序号项目品牌国家序号项目品牌国家1整体橱柜待定——8开关插座松下日本2烟机方太中国9可视对讲待定——3电磁炉美的中国10进户门盼盼中国4马桶TOTO日本11电梯待定——5洗手盆TOTO日本12整体衣柜定制——6龙头TOTO日本13地板待定——7花洒TOTO中国14热水器待定——柏悦国际公寓—基本信息项目参数表（1-15层为40年，16-31层为70年）基础信息项目名称柏悦国际公寓总占地面积0.44所处位置高新园区礼贤街39号总建筑面积4.17现场地址火炬路奥泰大厦一层容积率8.7发展商大连联合柏立置业有限公司绿化率21%物业公司大连柏悦国际公寓管理有限公司物业费3.5元/平·月产品信息物业类型公寓总套数644建筑形态高层当期套数644建筑风格现代风格停车位地下两层停车场交房状况精装修装修标准3000元/平市场信息开盘时间2011.10.22目前均价15500交房时间2013.12.6主力户型37、56㎡销售率72%目前优惠购房者优惠200元/平项目整体规划共计644套31F--------------------------------------------------------------------1-3F公建和商铺4－15F商住两用（40年产权公寓）16-31F70年产权公寓--------------------------------------------------------------------北向61㎡50㎡37㎡37㎡37㎡37㎡37㎡37㎡37㎡50㎡61㎡东西各两个边户57㎡57㎡57㎡57㎡南向72㎡56㎡56㎡56㎡56㎡56㎡56㎡72㎡项目户型配比户型面积套数（套）配比一房37、55㎡25239%两房56、57、61、72㎡39261%合计：644100%以中小户型为主，其中两房产品为主力。项目户型情况F户型面积：37㎡一室设计风格：洋室设计点评：“卫、漱”功能空间分离、独立封闭式厨房、一步式阳台A户型

面积：56㎡两室两厅（一和室一洋室及一客厅一餐厅）设计风格：洋室及和室的复合设计亮点：两种风格的卧室，“浴、卫、漱”干湿分离、功能分离，独立封闭式厨房，一步式阳台装修品牌公共区域外墙干挂理石+仿真石漆首层大堂双大堂设计电梯富士达停车场-智能化系统-消防系统-卧室及客厅客厅地面及墙面墙面大白，地面吉林森工露水河出产的地板睡房地面与墙面墙面大白，地面吉林森工露水河出产的地板窗户、大门正典CN54系列三腔体隔热门窗厨房及卫生间灶具韩国的名牌钻技炉厨房地面及墙面墙面大白，地面吉林森工露水河出产的地板+瓷砖洁具TOTO热水器-其他设备电话、宽带及电视-恒瑞坦城—基本信息项目概况（70年产权）地址高新园区广贤路与学子街交汇处

开发商大连恒瑞房地产开发有限公司总建筑面积7.4万㎡公寓建筑面积—总套数1174套面积区间40-88㎡交屋标准清水开盘时间2013年7月6日入住时间2014年底楼层状况5栋高层销售价格均价12000元/㎡周边配套商业：凌水湾商圈、黑石礁商圈、和平商圈悉数囊括。公交：10路、36路、406路公交线路，更有地铁1号线(海事大学站、高新园区站)、轻轨202路、以及直达星海的跨海大桥。教育：大湖山语项目规划建设近2000㎡的双语艺术幼儿园，满足恒瑞地产的业主对优质学前教育的需求，周边学府氛围浓郁，为孩子提供一站式的教育配套的同时，渲染了良好的告之气氛。建设银行、工商银行、大连银行等金融网点遍布项目周边，提供便利的金融环境。医疗：医大附属二院、凌水医院、社区诊所方便业主的看病就医。项目整体规划1#2#3#4#5#1#楼为回迁楼、其他四栋楼分别为两栋29层、两栋30层项目户型配比户型面积总数占比一室一厅一卫4824028.57%两室一厅一卫4024028.57%两室一厅一卫6524028.57%两室两厅一卫8812014.29%总计40-88840100%按照每栋楼30层计算项目户型情况一室一厅一卫48平优势：1、户型方正；2、全明设计，采光效果好劣势：功能空间分布不独立，功能缺失优势：1、户型方正、布局紧凑合理；2、多赠送一室，增加功能性与舒适感劣势：1、近十米进深过长，影响采光效果；2、开放式厨房设计，不符合生活习惯两室一厅一卫40平优势：1、户型方正；2、明卫明厨、增强舒适感劣势：1、布局不合理、活动流线过长；2、次卧布局局促，不舒适两室一厅一卫65平MINI印象—基本信息项目概况（70年产权）地址高新园区万达广场商圈（高新园区七贤岭火炬路18号）开发商大连海脉房地产开发有限公司总建筑面积12.3万㎡公寓建筑面积10.59万㎡总套数1680套面积区间50-180㎡交屋标准1200元/㎡开盘时间2011年05月28日入住时间2012年12月30日楼层状况两栋32层板形建筑销售价格均价13000元/㎡周边配套商业：好又多超市、凌水市场、新玛特超市、乐购超市

文教：大连理工大学、大连轻工学院、大连海事大学、辽宁省对外贸易学校、大连医科大学、大连海洋大学、大连东软信息学院、东北财经大学、育明高中、高新区中心小学医疗：大连医科大学附属第二人民医院、凌水医院、理工大学医院、大连口腔医院

社区：超市、便利店项目核心卖点：户型、面积小总房款低。项目户型情况1厅1卫1厨50平项目概况（SOHO公寓40年产权）地址高新园区万达广场商圈（黄浦路与七贤东路交汇处）开发商大连高新万达广场投资有限公司总建筑面积28万㎡公寓建筑面积2.9万㎡总套数1200套面积区间37-50㎡交屋标准1500元/㎡开盘时间2012年09月15日入住时间预计2013年楼层状况2栋30层SOHO公寓产品，2T23H销售价格均价15000元/㎡周边配套文教：软件园双语学校、黑石礁小学、凌水中心小学、群英小学、高新区庙岭小学、书香园小学、海事大学附小、理工大学附小、辽师附属中学、第十七中学、第四中学、理工附中、育明高中、理工大学、海事大学、东财大学、海洋大学、东北软件信息学院、安博希望