某集团商业地产设计标准化指引

XXXX房地产集团有限公司设计管理标准编号：ZVQB-ZJ-SYSJ-2011商业地产设计标准化指引XXXX房地产集团有限公司研发设计部二O一一年十月编写说明（一）编制目的本标准是为了适应XXXX集团项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示范区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示范区设计的指导性手册，通过本标准的实施使示范区、样板房在销售中发挥更积极的作用。（二）适用范围1、适用于集团研发设计部；2、适用于各区域公司设计工程部；3、适用于与集团合作的各建筑设计院。（三）应用说明1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照《规划设计管理制度、流程和指引》及各类专项设计管理指引执行。2、本文所述设计要求为住宅小区概念规划及方案设计阶段使用标准。3、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系，但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。目录HYPERLINK\l"_Toc342809504"一．公寓设计指引4HYPERLINK\l"_Toc342809505"1．公寓的概念4HYPERLINK\l"_Toc342809506"2．公寓的分类4HYPERLINK\l"_Toc342809507"3．公寓设计的要点4HYPERLINK\l"_Toc342809508"4．公寓的楼型组合形式5HYPERLINK\l"_Toc342809509"5.公寓的户型平面分类8HYPERLINK\l"_Toc342809510"6.公寓户型平面布局11HYPERLINK\l"_Toc342809511"7.模块的图例分析12HYPERLINK\l"_Toc342809512"二．住宅楼盘配套商业设计技术指引16HYPERLINK\l"_Toc342809513"1.商业配套的类型16HYPERLINK\l"_Toc342809514"2.商业配套的规划17HYPERLINK\l"_Toc342809515"3.

商业配套的规模17HYPERLINK\l"_Toc342809516"4.商业业态规划设置要点18HYPERLINK\l"_Toc342809517"5.建筑布局设计要点18HYPERLINK\l"_Toc342809518"6．建筑结构、水电、暖通设计要点19HYPERLINK\l"_Toc342809519"7.交通设计要点21HYPERLINK\l"_Toc342809520"8.设计模块21HYPERLINK\l"_Toc342809521"三．购物中心建筑设计技术指引24HYPERLINK\l"_Toc342809522"1.购物中心建筑设计技术要求24HYPERLINK\l"_Toc342809523"2.商业业态的分类24HYPERLINK\l"_Toc342809524"3.购物中心的特点及分类25HYPERLINK\l"_Toc342809525"4.平面柱网与建筑层高25HYPERLINK\l"_Toc342809526"5.室内商业街及中庭共享空间尺度26HYPERLINK\l"_Toc342809527"6.店铺开间、进深与面积的关系26HYPERLINK\l"_Toc342809528"7.垂直电梯与自动扶梯的服务参数26HYPERLINK\l"_Toc342809529"8.公共卫生间设置参数27HYPERLINK\l"_Toc342809530"9.购物中心布局及动线设计27HYPERLINK\l"_Toc342809531"四．写字楼设计指引28HYPERLINK\l"_Toc342809532"1．写字楼分类28HYPERLINK\l"_Toc342809533"2.建筑专业30HYPERLINK\l"_Toc342809534"4.设计技术指引37HYPERLINK\l"_Toc342809535"5.核心筒模块40一．公寓设计指引1．公寓的概念公寓就是适合于小型人群的居住，生活，办公等的空间。2．公寓的分类2.1根据使用性质，分为三类：居住型公寓（普通公寓）、商务型公寓和酒店式公寓。2.2根据产权性质，大致分为三类：出租型，以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。自住型，这类公寓每个单位属于不同的拥有者，具有独立产权。混合型，混合型通常是有一部分为商业用的办公室、商铺、医生诊所等，另一部分为居住寓所。2.3根据公寓的结构和型态，分为三类：小型公寓、花园公寓和高层公寓。3．公寓设计的要点3.1户型设计要兼顾不同人群根据不同人群及行为模式，可归纳出：单身、年轻夫妇、年轻夫妇+小孩、年轻夫妇+成年小孩、年轻夫妇+老人、年轻夫妇+老人+小孩等，面积类型大概有：30-40平米、40-55平米、55-65平米、65-75平米。由此使得产品模块要做到系统性，且能满足最多的户型要求，同时又要有产品化、易推广的特点，户型分配要精简、全面。3.2户型舒适性舒适性是设计的重点，也是人文关怀的重要体现。同时，产品的销售很大程度上是与产品舒适性紧密相关的，对于小户型公寓产品模块，在设计的时候就要考虑其通风、采光、保温、隔热及防噪等各方面的因素。3.3外围结构固定及结构形式的选型为求产品内部空间和使用功能的可变性及多元化，产品主体结构选型要在经济合理的基础上尽可能满足适应内部功能的多变性，这样有利于产品工业化的形成，同时也可以提高效率，控制建筑的整体结构。3.4厨房、卫生间尽可能集中布置和位置固定厨房、卫生间尽可能集中布置和位置固定，能够便于结构的合理布局及设备管线的走位，同时在经济成本上也能大大的节省，也可以尽可能的满足内部空间的可变性。3.5可变房间布局户型布局的可变性，是吸引消费者眼球的一个诱惑力筹码，同时，又可以增添小户型公寓产品的消费人群。所以，需要增加小户型公寓产品模块内部的可变性，组建出适合不同人群的户型要求，而房间尺度的把握是可变性的重点。3.6户型的灵活性及可拼性户型之间的可拼性，可以增加户型的种类，增加消费人群，提高小户型公寓产品的适应性，相对降低了项目的风险成本。根据以上设计原则，便可以准确、合理的设计出适合的小户型公寓产品模块，这些产品模块可以根据住户的需要或者所处楼型的不同，而变换内部空间组织形式和使用功能，具有很强的适应性。4．公寓的楼型组合形式楼型组合设计过程中，一方面要结合小户型公寓原型产品模块的平面特点，保证每户能自然通风、采光、避免楼型内户型产生严重对视问题，满足消防规范要求等。另一方面是尽量减少公共面积，以便提高整体实用率。楼型组合大致分为如下三种：4.1通廊板式连接型公寓特点：户型布置灵活，具有多样性，组合性交通方便，通廊都能有采光，通风每个户型的房间都能解决采光、通风适用于普通居住及商务公寓适合于方形地块或者大型地块内的方形布置使用率高4.2单元组合拼接型公寓特点：户型布置灵活，具有多样性，组合性交通方便，核心筒能采光、通风，住户间干扰性小每个户型的房间都能解决采光、通风适用于普通居住适合于长条形地块或者大型地块内的矩形布置使用率高便于解决朝向问题5.公寓的户型平面分类5.1单房型：作为起居就寝一体化套型单元，是最小的户型单元，满足单身人士、年轻夫妇的居住要求，同时，也可与其他户型单元拼接，成为中小户型或者老少居户型。一般这类户型属于单向采光，拼接方便。如下图1、图2、图3、图4。5．2一房型：此房型适合于年轻夫妇或者年轻夫妇+小孩等人群居住，如果有更多房间的需求，可以与单房型进行拼接，从而做到灵活性。另外要兼顾到每个功能房间的采光、通风。如下图1、图2、图3、图4、图5、图6。6.公寓户型平面布局6.1单层布局单层布局通常分为两种：一种是厅、辅助空间、卧室三种属性空间两两相连，相互关系比较密切，容易协调各种房间的关系，做到功能紧凑，节约面积，采光、通风也能解决。另一种是以客厅、卧室为主体，辅助空间分为两块，分别依附于主体空间，采光、通风较好，结构紧凑。如下图：6.2跃式布局跃层布局是指在垂直空间上进行空间布置，丰富了建筑空间的趣味性。通常是采取高客厅，把主卧室布置在上层，其余布置在下层。房间采光性都比较好，平面布局规整，功能分布合理。如下图：7.模块的图例分析7．1基本单元功能尺度7.1.1厨房：宜有直接采光、自然通风、并且布置在套内近入口处。厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等实施或预留位置且按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于1.5米。单排布置设备厨房净宽不应小于1.5米，双排布置设备的厨房，两排设备的净距不应小于0.9米。餐厅：可以分为一下三种常见形式：1）开放式厨房共用2）客厅共用3）独立餐厅开放式厨房共用的餐厅和客厅共用的餐厅多用于单房或者部分一房；第三种独立餐厅多用于一房或者两房，可以解决独立采光问题。小面积户型通常采用前两种类型，可以有效压缩面积。餐厅的面积一般为6~12平米。客厅（起居室）：起居室要求有较充足的采光，面积一般以15~20㎡为宜，不应低于12㎡，面宽不宜小于3.6m，如果与门厅或餐厅结合，面积可以适当加大。客厅的墙面应尽量少开门，避免穿堂现象，且要求室内布置家具的墙面直线长度大于3米，以方便家具的布置。卧室：卧室应为有直接采光，自然通风、较强私密性的独立空间，其使用面积不宜小于下列规定：1）双人卧室：10㎡，最小开间为3.3m；2）单人卧室：6㎡，最小开间为2.4m；（若作为书房或者多功能房条件可适当放宽）3）兼起居的卧室：12平米卫生间：基本由便厕、洗浴、洗涤、洗面化妆等组成，最好分别设在两个或者两个以上的空间内，互不干扰，使用方便。在小户型中卫生间面积通常为3-6平米为宜。每套户型应至少配置三件卫生洁具。不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于以下规定：1）设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生器具的面积为3平米；2）设便器、洗面器两件卫生器具的面积为2.5平米；3）单设便器的面积为1.1平米；7.2厨卫模块的确定针对一代居和二代居及其以上群，可以把厨房做成三个模块；卫生间主要根据所在户型面积，做成两个主要模块和一个可转换功能的模块，即三个卫生间模块。7.2.1厨房模块7.2.1.1厨房模块1此类厨房属于敞开式厨房，使用对象是单身人士、年轻夫妇等，使用频率不高，所以对厨房要求不高。常用尺寸为2700mmX1600mm，厨房预留放置冰箱位置，安装成品橱柜，配置洗池、灶具，抽油烟机等厨房设备。适用于面积较小的单房型和一房型等一代居户型平面。如下图：7.2.1.2厨房模块2此类厨房用于对厨房使用率很高的人群，需要配置标准的封闭式或有玻璃隔断的厨房，而且厨房里的设备要求齐全，使用空间较大。常用“L”型布局，常用尺寸为2700mmX2100mm。厨房除了预留放置冰箱的位置，还预留了消毒碗柜、微波炉等常用厨房家电的安装位置，安装成品橱柜，操作空间较大，配置双盆洗池、双炉头灶具、抽油烟机等厨房设备。如下图：7.2.1.3厨房模块3为了提高厨房的使用空间，操作面长度，在厨房模块2的基础上，引申出双边操作面的厨房模块3，通常尺寸为2700mmX2100mm。厨房除了预留冰箱的位置，还预留了消毒碗柜、微波炉、电饭煲等常用厨房家电的安装位置，安装成品橱柜，操作台空间较大，配置双盆洗池、双炉头灶具、抽油烟机等厨房设备。如下图：7.2.2卫生间模块7.2.2.1卫生间模块1对于面积较小的单间一体化型和一房型，卫生间由便器、喷淋、洗面器三件主要卫生器具组成。通常尺寸为2100mmX1600mm。如下图：7.2.2.2卫生间模块2对于面积稍大的二房型和三房型，卫生间由便器、喷淋、洗面器三件主要卫生器具组成。通常尺寸为2400mmX1600mm。如下图：7.2.2.3卫生间模块3通常尺寸为1200mmX1600mm。模块3可以根据不同使用人群的生活要求，转换成不同的使用布局模式。可以单独使用，也可以结合卫生间模块2、3使用，改装成洗面台，变成1.5个卫生间模式；或改装成化妆间，顶部设置储藏空间；或改装成储物间，供家庭的储藏使用。如下图：二．住宅楼盘配套商业设计技术指引1.住宅楼盘配套商业的技术要求衡量标准住宅底商独立商业街社区商业中心规模1.面积定量法：住宅宅配套商业合合理面积（㎡㎡）=住宅开发体体量（㎡）×3～5%

2.人口定量法法：住宅配套套商业合理面面积（㎡）=住宅导入人人口（人）×1～1.2（㎡/人）位置1.住宅区内2..住宅区外1.住宅区外,主入口口附近1.住宅区外,主入口口附近层数以1层为宜以1层为宜，不超过22层不超过2层层高3.5～6米首层，3.5～66米；二层，4米首层≥4.5米；二层，4米柱距7～8米7～8米≥8米商铺开间3～5米3～5米3.5～8米商铺进深8～10米8～10米≥8米开间与进深比例以1：2为宜，不超过1：：3以1：2为宜，不超过1：：3以1：2为宜，不超过1：：3商业街宽度以8～10米为宜，不超过112米以8～10米为宜，不超过112米商业街长度以100～150米米为宜,不超过200米以100～150米米为宜,不超过200米水电设计预留给水接口，排排水、排污接接口。强电、弱弱电接至电配配电箱。2.商业配套的类型根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：2.1住宅底商即利用住宅楼盘首首层作为商业业用房。按照照所在的地域域，又可以分分为：在住宅宅区内设置；；在住宅区周周边沿街设置置。2.2独立商业街平面形式按照街的的形态布置的的单层或多层层商业物业，其其沿街两侧设设有独立商铺铺。2.3社区商业中心设置在楼盘人流集集中地区，是是各种业态的的社区商业服服务网点相对对集中的商业业地域，包括括超市、肉菜菜市场、便利利店、餐饮店店、药店等各各类社区商业业网点的集合合体。3.商业配套的规划3.1便利性原则：商业业从空间上实实现就近性，从从而形成时间间上的便利性性，体现满社社区居民便利利性需求的原原则；3.2和谐性原则：实现现住宅与商业业的相对分离离，充分体现现商业与居民民的亲和性及及商业设施的的不扰民，确确保商业内外外环境与居住住环境的相互互和谐性原则则；3.3开放性原则：在楼楼盘内实现商商业布局和规规划的不内闭闭，保证能同同时服务于外外部客流和通通过性客流，符符合政府对区区域总体商业业规划的要求求；3.4适度开发原原则:商业配套的的开发建设以以服从住宅需需要为基本原原则,商业配套的的开发要适量量，根据居住住人口情况及及楼盘开发进进度，分期分分阶段开发商商业配套；3.5景观再造原则：以以景观意境为为线索，将商商业配套的建建筑与空间景景观设计融入入整个楼盘，创创造新的景观观，营造一个个多功能的、舒舒适的、令人人愉悦的具有有文化气息的的购物、休闲闲的环境。4.商业配套的规模4.1面积定量法：：住宅配套商商业合理面积积（㎡）=住宅开发体体量（㎡）×5~8%这个模型中有两点点需要说明，第第一，以上的的面积定量仅仅考虑社区商商业为自身所所处的住宅服服务，不包括括项目以外住住宅。可以根据以上的定定量模型粗略略确定一个大大致的面积范范围段，同时时考量项目所所处商业环境境和周边居住住人口状况。如如果项目处于于成熟的社区区，周边已有有商业网点密密集，则应该该把自身的配配套商业定位位为内向型为为主，开发体体量不宜超过过理论数字。如如果项目处于于城市新区，原原始商业缺乏乏，而新建住住宅众多，则则可以除了规规划部分内向向型社区商业业之外，同时时规划部分外外向型商业，从从而整个社区区商业体量的的确定不用严严格套用以上上的模型，可可适度放大。3.2中型楼盘：：3.2.1楼盘总总人口规模：：2000~5000户；3.2.2商业配配套的总建筑筑规模：参照照总建筑面积积的5%-7%的标准进行行配置；3.2.3可设定定的商业层次次：住宅底商商+商业街；3.3大型楼盘：：3.3.1楼盘盘总人口规模模：5000~15000户；3.3.2商业配配套的总建筑筑规模：参照照总建筑面积积的7%-8%的标准进行行配置；3.3.3可设定定的商业层次次：住宅底商商+商业街+社区商业中中心,商业街和社社区商业中心心的总建筑面面积与住宅底底商的搭配比比例以80％：20％为宜；5.商业业态规划设置置要点5.1各种商业业业态建筑面积积规划比例宜宜按照购物（超超市或便利店店、生活用品品专卖店等）40％、餐饮（日日常性餐饮）30％和其他便便利服务（洗洗衣、药店、美美容美发、各各种维修、家家政服务等）30％的比例进进行设置。5.2中型楼盘应配置超超市或便利店店、生活用品品专卖店、日日常性餐饮以以及洗衣、药药店、美容美美发、各种维维修、家政服服务等基本服服务，肉菜市市场或便民菜菜店依据楼盘盘具体情况需需要决定是否否设置；5.3大型楼盘除设置以以上商业业态态外，还需要要设置大型综综合超市、文文化娱乐设施施，并可设立立银行、电信信、邮政、医医疗设施、酒酒吧、康体健健身设施、电电影院、汽车车服务店等服服务设施；5.4青少年活动、老年年活动中心、自自行车库，可可根据楼盘开开发具体情况况进行配置；；6.建筑布局设计要点点6.1总建筑面积在200~50万平方米的的楼盘，可以以结合项目情情况，在小区区主要入口处处或首期组团团中心位置设设置住宅底商商或单侧式商商业街;

6.2总建筑面积积超过50万平方米的的楼盘，应在在小区主要出出入口处集中中设置社区商商业中心，并并以集中独立立商业形式设设置，同时在在二期、三期期组团中心位位置或重要出出入口按人口口规模和地块块条件设置住住宅底商、单单侧式商业街街或小型商业业中心;6.3商业街及社区商业业中心应布置置在社区对外外开放、人流流多、道路相相对宽敞、便便利的地方，应应临街或临路路设置,如设置住宅宅底商，也必必须临街或临临路;6.4商业街可根据条件件合理布置，但但规模不宜过过大，长度应应控制在100~150米之间，最长长不应超过2200米；6.5两侧式商业街宽度度应控制在8~10米，最宽不超超过12米为宜，单侧侧式商业街宽宽度应控制在在5米左右;6.6商业街宜按照东西西方向排列，以以入口为中轴轴对称布局，建建筑立面宜采采用塔楼、骑骑楼的元素，使使空间产生新新的划分。6.7社区商业中心宜与与酒店、运动动中心等大型型配套形成组组团，以酒店店为中轴进行行分散布局，同同时社区商业业中心应与楼楼盘屋村巴士士停靠点进行行整体规划，这这样节省停车车位空间，又又方便居民购购买，更能提提升商铺的价价值。7．建筑结构、水电、暖暖通设计要点点7.1住宅底商7.1.1层高为66米（如果地方方规范有要求求，应该按照照地方规范有有关要求）,层数以1层为宜，应应合理优化剪剪力墙设计，以以保证商铺的的使用空间;7.1.2单间商铺铺建筑面积以以20~50平方米为宜宜，最大不应应超过200平方米；

7.1.3商铺开间以3~5米为宜，如果果商家后期经经营需要较大大门面，则可可以通过横向向打通的方式式扩展空间；；商铺进深根据经营营业态进行规规划，以8~10米为宜，最大大进深不应超超过15米；7.1.5商铺开间间与进深的比比例以1：2为宜，不应应超过1：3；7.1.6商铺内部部原则上不进进行室内装修修，保持毛坯坯状态；7.1.7预留水、电电、燃气、排排污等各项设设施的接驳（建建议住宅底商商按照单位建建筑用电量以以100w／㎡标准计算），但但不设置餐饮饮所需的烟道道,电话线、网网络接入商铺铺内，各类水水管、线缆等等尽量不要外外露，即使需需要外露也要要考虑与整体体建筑的美观观和谐；7.1.8商铺外观观设计需要预预留空调外挂挂位置，可统统一设置百叶叶窗或其他装装置,空调外挂位位置一般要高高于地面2..5米,但不可设置置在住户阳台台附近,以避免扰民;商铺外观设计应考考虑改造外装装的需要，预预留商家招牌牌、广告和其其它饰物的位位置；7.1.10为降低低噪音和视觉觉干扰，在首首层商业与二二层住宅之间间可使用雨罩罩、骑楼、遮遮阳等形式将将商业空间与与居住空间在在室外区分开开；7.1.11不设置置专用货流通通道及专用停停车场。7.2商业街、社区商业业中心7.2.1层高不小小于4.5米，柱距在8米以上，楼层层以不超过2层为宜，特特殊情况下不不超过3层；7.2.2单间商铺铺建筑面积以以30~150平方米为宜宜，最大不应应超过500平方米；

7.2.3商铺开间以3.5~8米为宜，如果果商家后期经经营需要较大大门面，则可可以通过横向向打通的方式式扩展空间；；7.2.4商铺进深深根据经营业业态进行规划划，以7~12米为宜，最大大不应超过118米；7.2.5商铺开间间与进深的比比例以1：2为宜，不应应超过1：3;7.2.6商铺内部部原则上不进进行室内装修修，保持毛坯坯状态。需要要装修公共通通道、大堂等等公共部分；；7.2.7预留水、电电、燃气、排排污等各项设设施的接驳(建议社区商商业中心以150-2200w／㎡标准计算单单位建筑用电电量,商业街以120~150w／㎡标准计计算单位建筑筑用电量)，餐饮规划划区域的给排排水量需达到到国家标准且且要预留烟道道，电话线、网网络接入商铺铺内，根据未未来用途和商商家，在结构构上预留强弱弱电、电梯等等设施设备的的安装条件，各各类水管、线线缆等尽量不不要外露，即即使需要外露露也要考虑与与整体建筑的的美观和谐；；7.2.8需要预留留空调外挂位位置，可统一一设置百叶窗窗或其他装置置;7.2.9原则上不不安装手扶电电梯，超市、农农贸市场设置置在二楼区域域的，需预留留手扶电梯位位置;7.2.10满足超超市、餐饮等等特殊经营业业态对房屋承承重荷载的要要求；7.2.11设置专专用货流通道道及专用停车车场(原则上只设设地上停车场场)，商业街停停车数量不低低于1辆/100㎡，社区商商业中心停车车数量不低于于1.5辆/100㎡；7.2.12其它照照明电源的设设置:主要包括户户外广告灯箱箱的电源线路路以及防盗电电动卷闸门的的电源线路、公公共照明的电电源线路。同同时为保证商商铺今后可能能采用三相电电源，需在配配电间及电源源保护预埋管管管径方面预预留足够的空空间，以保证证今后线路的的更换。8.交通设计要点8.1运动与通路：设计计中应充分考考虑居民的行行走习惯和商商家的经营需需求，根据现现有地形的地地理高差及出出入口条件的的布局方式，设设计人行道、车车道、货物通通道,商业街及社社区商业中心心可考虑设置置无障碍通道道;8.2人车分流：人流与与车流应避免免交叉，利用用竖向高差的的变化将行车车道路与人行行道划分成两两个不同的空空间，保证行行人在购物时时的安全；8.3停车位：商业街可可沿街布置停停车位，社区区商业中心需需集中区域布布置停车位，并并利用适宜的的绿化进行分分割，合理地地布置人行商商业空间。9.设计模块8.1西班牙风格格模块8.2现代简约风风格模块三．购物中心建筑设计计技术指引1.购物中心建筑设计计技术要求衡量标准备注柱距1.（9～11）m*（9～11）m2.建筑面积为10万㎡以下时时：8.5mm*8.5m层高/净高1.首层：层高=5..5～6m，净高≥3.8m2.二层以上：：层高=5.0～5.5m，净净高≥3.6m3.地下一层:层高=5.5～6m，净高≥3.7m中庭宽度16～18m开洞宽度8m回廊宽度4～5m天桥宽度4m室内商业街(两侧侧商铺)1.主街宽度：8m2.辅街宽度：4～6m店铺开间6～10m店铺进深8～15m货梯数量与建筑面面积的关系1部货梯服务面积：：2万㎡（平均均值）自动扶梯数量与建建筑面积的关关系1部自动扶梯服务面面积：0.3万㎡（平均均值）消防电梯数量与单单层面积的关关系1.单层面积0.455～1.5万㎡：3部消防电梯梯（最小值）2.单层面积1.5～2.5万㎡：4部消防电梯梯（最小值）3.单层面积2.5～3.5万㎡：5部消防电梯梯（最小值）卫生间设置区域一般紧邻疏散楼梯梯间或疏散走走道，个层楼楼面卫生间分分布宜均匀，上上下位置对齐齐或相近为佳佳。不宜隔层层分开设置男男女卫生间。卫生间数量与单层层面积的关系系1.单层面积0.4～～0.8万㎡：至少1个卫生间2.单层面积0.8～1.5万㎡：至少2个卫生间3.单层面积1.5～3.0万㎡：至少3个卫生间每个卫生间的服务务半径为50～60m范围2.商业业态的分类商业业态主要有：：百货店、专专业店、专卖卖店、商业步步行街、超市市、大型综合合超市、仓储储式商场、购购物中心以及及便利店、折折扣店、专业业市场、农贸贸市场等。3.购物中心的特点及及分类购物中心是指企业业有计划地开开发、拥有、管管理运营的各各类零售业态态、服务设施施的集合体。其其特点如下：：（1）内部结构由百货货商店或超级级市场作为核核心店，以及及各类专业店店、专卖店等等零售业态和和餐饮、娱乐乐设施构成。服服务功能齐全全，及零售、餐餐饮、娱乐为为一体。（2）根据销售面积，设设置相应规模模的停车场。（3）地址一般设置在在商业中心区区或城乡结合合部的交通要要道。（4）建筑面积：社区区购物中心为为5万平方米以以内，市区购购物中心为10万平方米以以内，城郊购购物中心为10万平方米以以上。按照不同的分类标标准，可以将将购物中心分分为不同的类类型。这里根根据购物中心心的规模及服服务的商圈将将其分为三类类：（1）社区购物中心：在在城市的区域域中心建立的的，面积在5万平方米以以内的购物中中心。（2）市区购物中心：在在城市的商业业中心建立的的，面积在10万平方米以以内的购物中中心。（3）城郊购物中心：在在城市的郊区区建立的，面面积在10万平方米以以上的购物中中心。4.平面柱网与建筑层层高4.1平面柱网：：(9～11)m＊(9～～11)m，是商业建建筑开发比较较常用和经济济的选择，对对于店铺开间间划分、货架架布局及降低低施工成本有有益，同时也也对地下车库库的车位排布布有利。建筑筑面积10万㎡以下时时，建议柱网网：8.5mm＊8.5m。4.2建筑层高：：首层：层高=5..5～6m，净高≥3.8m二层以上：层高==5.0～5.5m，净高≥3.6m地下一层：层高==5.5～6m，净高≥3.7m5.室内商业街及中庭庭共享空间尺尺度商业建筑的室内外外商业街及中中庭共享空间间设计，丰富富的造型元素素与戏剧性中中庭空间效果果，是商业建建筑吸引人气气的要素。适适当的街道与与中庭空间尺尺度可以满足足人流集聚，同同时符合经济济使用原则。相相反，尺度过过大造成空间间浪费，造价价提高，而尺尺度过小也会会致使空间、人人流拥挤，购购物环境舒适适度降低。5.1中庭共享空空间相对合理理的尺度：中庭宽度：16～～18m开洞宽度：8m回廊宽度：4～55m5.2室内商业街街（两侧店铺铺）的宽度：：主街宽度：8m辅街宽度：4～66m6.店铺开间、进深与与面积的关系系开间：6～10mm进深：8～15mm面积：48～1550㎡7.垂直电梯与自动扶扶梯的服务参参数货梯数量与建筑面面积的关系：：1部货梯服务务面积：2万㎡（平均均值）自动扶梯数量与建建筑面积的关关系：1部自动扶梯梯服务面积：：0.3万㎡（平均均值）消防电梯数量与单单层面积的关关系：1.单层面积0.45～1.5万㎡：3部消防电梯梯（最小值）2.单层面积1.5～～2.5万㎡：4部消防电梯梯（最小值）3.单层面积2.5～～3.5万㎡：5部消防电梯梯（最小值245）8.公共卫生间设置参参数8.1公共卫生间间设置区域一一般紧邻疏散散楼梯或疏散散走道，各楼楼层卫生间分分布宜均匀，上上下位置对齐齐或相近为佳佳。不宜隔层层分开设置男男女卫生间。8.2公共卫生间间数量与单层层面积关系：：1.单层面积0.4～0.8万㎡：至少1个卫生间2.单层面积0.8～～1.5万㎡：至少2个卫生间3.单层面积1.5～～3.0万㎡：至少3个卫生间8.3公共卫生间间服务半径：：每个卫生间间的服务半径径为50～60m9.购物中心布局局及动线设计计

购物中心的的典型空间布布局可归分为为线形、环形形和枝形三种种。由这三种基基本形可以衍衍生出多种建建筑平面,例如线形包包含双线形、弧弧线形、L型,环形包含矩矩形、圆环形形、复式环形形,枝形包括风风车形、十字字形、Y形、T形等等。（1）线形线形布局适用于狭狭长的基地,在线形步行行街两侧布置置店铺,其优点是布布局紧凑、通通过效率高、店店铺浏览率高高、方向性强强,缺点是回游游性略差、单单方向性造成成一定的枯燥燥感,通常可以通通过将步行街街设计成弧形形来增加趣味味性,在线上布置置大型的节点点来缓解消费费者的枯燥感感。（2）环形

环形形布局适用于于较宽松的基基地,步行街形成成环路,店铺可以获获得更为均等等的被浏览几几率,优点是回游游性好,可以提高销销售机会,便于利用平平面中明确的的向心性来组组织中庭空间间,缺点是较大大的进深尺寸寸对防火疏散散有较高的要要求。（3）枝形

枝形形布局的实用用性很强,不同长度和和形态的“枝”可以灵活地地适应基地的的不同形态,优点是基地地利用率高,缺点是回游游性差,如果每条“枝”的长度过大,消费者很容容易放弃逛枝枝的其它部分分,当然,可能通过谨谨慎地设计“枝”的长度、方方向、交点、“枝”之间的次级级通路来改善善这种情况。

四．写字楼设计指引1．写字楼分类1.1．一类写字字楼，对应为为国际甲级写字楼。1.1.1楼宇品品质：建筑物物的物理状况况和品质均是是一流，建筑筑质量达到或或超过有关建建筑条例或规规范的要求；；建筑物具有有灵活的平面面布局和高使使用率，达到到70％以上的使用率率；楼层面积积大，大堂和和走道宽敞。办办公室的净高高不少于2.8米。1.1.2装饰标标准：外立面面采用高档次次的国际化外外装修如大理理石外墙和玻玻璃幕墙，采采用进口高标标准的大理石石、铝板、玻玻璃幕墙等材材料；有宽敞敞的大理石大大堂和走廊；；公共部分的的地面应为大大理石、花岗岗岩、高级地地砖或铺高级级地毯，墙面面应为大理石石或高级墙纸纸或高级漆，应应有吊顶，电电梯间应为不不锈钢、大理理石；卫生间间安置进口名名牌洁具，如如科马、科勒勒、美标、T0T0等等。1.1.3配套设设施：应有配配套商务、生生活设施，如如会议室、邮邮局、银行、票票务中心、员员工餐厅等，专专用地上、地地下停车场，停停车位充足。1.1.4客户进进驻：国外知知名公司的租租户组合；知知名的跨国公公司、国内外外大公司。1.1.5物业服服务：由经验验丰富且一流流的知名品牌牌公司管理，配配备实用的计计算机物业管管理软件，实实现办公物业业管理计算机机化，建立办办公管理信息息系统，并办办公物业各系系统实现连通通和统一的管管理，24小时的维护护维修及保安安服务。1.1.6交通便便利：位于重重要地段，极极佳的可接近近性，临近两两条以上的主主干道。有多多种交通工具具和地铁直达达。1.1.7所属区区位：位于主主要商务区的的核心区。1．2．二类写字楼，对对应为国内甲甲级写字楼。1.2.1楼宇品品质：建筑物物的物理状况况优良，建筑筑质量达到或或超过有关建建筑条例或规规范的要求。建筑物具有有灵活的平面面布局和高使使用率。办公公室的净高不不少于2.7米。1.2.2装饰标标准：外立面面采用大理石石、高级面砖砖、铝板、玻玻璃幕墙等材材料；大堂地地面应为大理理石、花岗岩岩、天然石材材等，墙面应应为大理石、花花岗岩、或高高级墙纸等材材料，应有吊吊顶，柱应包包大理石、不不锈钢等材料料；公共部分分的地面应为为大理石、花花岗岩、高级级地砖或铺高高级地毯，墙墙面应为高级级墙纸或高级级漆(如立邦漆等)，应有吊顶顶，电梯间应应有不锈钢、大大理石门套；；卫生间安置置进口名牌洁洁具，如科马马、科勒、美美标、TOT0等等。1.2.3配套设设施：应有配配套商务、生生活设施，如如会议室、邮邮局、银行、票票务中心、员员工餐厅等，专专用地上、地地下停车场，停停车位充足。1.2.4客户进进驻：有知名名的国内外大大公司，客户户大多是进行行研发、技术术服务、电子子商务或知名名品牌代理等等方面的业务务。1.2.5物业服服务：由经验验丰富的知名名公司管理，完完善的物业管管理服务包括括24小时的维护护维修及保安安服务。1.2.6交通便便利：有多种种交通工具直直达。1.2.7所属区区位：位于主主要商务区或或副都心区。1．3．三类写字楼，对对应为乙级写写字楼。1.3.1楼宇品品质：建筑物物的物理状况况良好，建筑筑质量达到有有关建筑条例例或规范的要要求；但建筑筑物的功能不不是最先进。办公室的净高不少于2.6米。1.3.2装饰标标准：外立面面采用面砖或或瓷砖；大堂堂地面为地砖砖，墙面为瓷瓷砖或高级漆漆，有吊顶；；公共部分的的地面为地砖砖或铺中档地地毯，墙面刷刷白；卫生间间采用合资或或国产中高档档洁具等。1.3.3配套设设施：有专用用地上、地下下停车场。1.3.4客户进进驻：客户多多为国内的中中小公司，从从事销售代理理、产品研发发。1.3.5物业服服务：有物业业公司服务。1.3.6交通便便利：有交通通线路到达，交交通较方便。1.3.7所属区区位：副都心心或较好的城城区位置。2.建筑专业2.1标准层2.1.1核心筒2.1.1.1核心筒构成：电梯梯井道、电梯梯厅、洗手间间、疏散楼梯梯、管道井、设设备房等。2.1.1.2核心筒形式常用核心筒形式大大致分为三种种：一字型优点：各个分区布布局明确，专专属性和标识识性强。可有效分流高峰期期电梯厅内的的人流。高区核心筒可收缩缩，实现更高高的实用率。核心筒有方向性，有有助于平面沿沿一方向布局局。缺点：核心筒长宽宽比较大，对对结构布置不不利。十字型优点：各个分区布布局明确，专专属性强。各区人流组织方便便便捷。缺点：中间部位容容易形成人流流集中点，方方向感较弱。高区核心筒不便于于收缩，难以以实现更高的的效率。c）T字型分区明确，各个不不同分区有独独立的电梯厅厅。核心筒方正对结构构有利。缺点：中间部位容容易形成人流流集中，方向向感较弱。2.1.1.3核核心筒布置方方式核心筒的布置方式式主要是指核核心筒在标准准层中的位置置，主要有以以下几种方式式：a中心筒式：适合楼楼层面积较大大的建筑，办公空间连贯，具具有较好的灵灵活可变和有有效的楼层面面积。建筑物物没有偏心，有有利于结构布布置。b双侧筒式：能保证证有一个较大大的空间，办办公空间两侧侧采光。在楼楼层分隔布置置时需要设置置走廊，降低低了有效使用用率。在两侧侧设置楼梯，能能保证双向疏疏散，有利于于防火。

c单侧筒式：一般用用于中小规模模的建筑物。建建筑物偏心较较大需要在结结构采取相应应措施。2.1.1.4乘客电梯的设置要要求a)电梯数量的确定是是以轿厢的容容量和速度设设定为基础，然然后再根据上上下班高峰时时5分钟的运送送能力及平均均运转间隔来来决定的。一类（国际甲级）二类（国内甲级）三类（国内乙级）等候时间<35S<40S<45S5分钟运载能力>12%>10%>8.5%b)在方案阶段，可按按下表初步确确定电梯数量量、容量等。一类（国际甲级）二类（国内甲级）三类（国内乙级）电梯数量（按照建建筑面积）<4000㎡/台台4000㎡/台<5000㎡/台台电梯数量（按有效效使用筑面积积）<2000㎡/台台2000㎡/台2500㎡/台电梯数量（按人数数）<250人/台250人/台300人/台注：本表的电梯台台数不包括消消防电梯和服服务电梯。c)在初步设计和施工工图设计阶段段，电梯台数数宜按照计算算确定。电梯交通计算格式式项目代号写字楼计算使用电梯总人人数（第三层层起计）P(人)P=办公有效使用面积积（㎡）/10=00.055xx总建筑面积积确定乘客集中率（5分钟输送乘乘客率）K（%）同时上班K=255%-16%%。非同时上上班K=16%%-12.55%确定电梯总行程高高度H(m)H=∑hini(hi一层高，ni-层数)确定电梯额定载人人数R(人)R=15，20，24确定电梯速度v(m/s)v>H/30或vv>(0.11～0.1255)n(n-电梯行程总总层数)计算每班电梯预计计停站数F(站)F=n{1-[((n-1)//n]0.88R}计算电梯往返一周周总的运行时时间T(s)T=2H/v+11.25(FF+1)(vv+3.5))+2R计算所需电梯台数数N(台)N=KPT/2440R计算发梯间隔时间间Rt(s)Rt=T/N评价电梯服务质量量（以发梯间间隔时间为准准）[Rt](s)[Rt]<30～～60注：1.本表的电梯台数不不包括消防电电梯和服务电电梯。2.消防电梯的速度VV》H/60((m/s),,消防电梯可可与客梯合用用。2.1.1.5消防电梯的设置要要求：a当每层建筑面面积不大于15000m2时，应设1台。

b当每层建筑筑面积大于11500m22但不大于45500m2时，应设2台。

c当每层建筑筑面积大于44500m22时，应设3台。d消防电梯可与客梯梯或工作电梯梯兼用，但应应符合消防电电梯的要求。2.1.1.6载货电梯的设置要要求：a一类：客货分离，货货梯至少两部部。b二类：客货分离，货货梯至少1部。C三类：可以不设。d载货电梯应下到地地下室、仓库库。2.1.1.7空调系统变风量系统：优点点：节能、噪噪音小，不会会漏水；能按按照负荷进行行自动调节，舒舒适性高。缺缺点：造价略略高（较风机机盘管系统高高30%）。风机盘管+新风系系统：优点：：使用方便、普普遍；应用灵灵活，造价低低。缺点：管管线复杂，占占办公空间，天天花易漏水。系统变风量空调系统风机盘管加新风系系统最小吊顶净高520mm300mm对层高影响较大较小机房位置每层需要设置空调调机房集中新风系统，标标准层可不设设置空调机房房机房尺寸约70㎡/每层，约180㎡㎡/设备层约180㎡/设备层层对吊顶的影响较小，风口位置调调整可用软管管配合较大，末端风机盘盘管及风管、水水管必须配合合2.1.1.8卫生间男厕每40人设置置一个大便器器，每30人设置一个个小便器；女女厕每20人设置一一个大便器。每40人设置一个洗手盆。应设置无障碍专业业卫生间，可可考虑公共卫卫生间内设置置无障碍厕位位，但卫生间间开门及通往往卫生间通道道必须满足无无障碍设计规规范。2.1.1.9楼梯与疏散考虑到写字楼使用用率的重要性性，楼梯所占占面积应控制制在最小为宜宜，踏步宽度度为0.26m，最大高度度为0.17m，楼梯疏散散宽度最小净净宽为1.2m。楼梯间合理布置，以以达到安全疏疏散标准。2.1.2柱距柱距大小应考虑以以下几个因素素：2.1.2.1对入口大堂的影响响：考虑到入入口大堂应居居中布置，所所以应适当调调整柱距，使使入口中间部部位不出现柱柱子。2.1.2.2对业态态分布的影响响：柱距大小小直接影响到到办公室单元元划分，应根根据业态分布布来考虑柱距距，以达到划划分容易，好好租好售的效效果。标准划划分办公单元元面积以150㎡为宜。2.1.2.3转角位位置的影响：：转角位置为为整个标准层层中价值最高高的位置，通通过调整柱距距来实现。2.1.2.4地下车车库的影响：：应以一个柱柱距内经济停停车为原则。2.1.3进深2.1.3.1核心筒至外墙距离离应在9~15m(包括走廊宽宽度)之间。2.1.3.2应避免按照单个柱柱距划分单元元时进深比过过于悬殊的情情况。2.1.4防火分区按照高层建筑防火火规范，2000㎡为一个防防火分区。但但是，全国各各地很多在建建在用的建筑筑都以扣除结结构及核心筒筒内封闭不用用的井道后为为2000，标准层面面积可达到2400--2700㎡,只设一个防防火分区。关于防火分区的面面积区间，请请按照当地消消防部门要求求进行设计。2.2公共大堂2.2.1入口大堂2.2.1.1挑空的高度与层数数高层写字楼当入口口大堂对应建建筑主入口时时，从人流的的集散及建筑筑形象考虑都都需要大尺度度的大堂，适适合采用三层层高的大堂，高高度宜在15-188m。而对于次次入口，根据据大堂面积，也也常常挑空两两层或不挑空空。入口大堂室内外高高差应控制在在150mm之内，2.2.1.2比例尺度入口大堂的高度需需要与长宽比比例相适应，以以形成宜人的的室内空间尺尺度。2.2.2组织形式2.2.2.1将将入口大堂布布置在塔楼内内部这种布置方式在无无裙房或裙房房面积较小的的情况出现较较多。大堂在在塔楼内部，紧紧邻核心筒，流流线清晰，交交通便捷。但但是受制与塔塔楼本身的进进深和面宽，大大堂尺度较小小，不利于人人流的疏散和和建筑形象的的展示。2.2.2.2将主入口大堂布置置在裙房内部部这种布置方式是的的大堂可以利利用裙房较为为自由的柱网网形式形成比比较有气势的的大堂空间，方方便人流的集集散。但其缺缺点也较为明明显，交通流流线较长，不不筒人流集中中于大堂，不不便于管理。2.2.2.3在塔楼和裙房的结结合部位布置置公共大堂这种布置方式的优优缺点类似于于布置在裙房房内部的入口口大堂。可以以认为是布置置于裙房内部部的一种变形形。2.3裙房2.3.1高度根据<高层民用建筑设计计防火规范>对于裙房的的解释：裙房房是与高层建建筑相连的高高度不超过24m的附属建筑筑。但是实际际设计对裙房房的理解是与与塔楼相联的的附属建筑，很很多与高层塔塔楼相连的附附属建筑高度度也超过了24m。所以在设设计中裙房高高度的控制要要以24m为界，分别别执行不同的的规范。2.3.2与塔楼的关系裙房与塔楼基本有有三种不同的的位置关系：：毗连式、包包围式、独立立式。裙房在塔楼的一边边相连时即为为毗连式。裙房与塔楼的两个个或以上的边边相连时即为为包围式。裙房与塔楼通过一一个架空通道道相连或是完完全断开，形形成一个独立立的建筑，即即为独立式。2.4屋顶层依据建筑造型设计计及幕墙设计计确定。考虑整体立面效果果，屋顶层外外墙高度应结结合整体立面面比例，并应应考虑对电梯梯机房及屋顶顶设备的遮挡挡。2.5地下室2.5.1层高停车库通道净高不不低于2.20m。设备用房房净高根据机机电专业要求求而定。商业业及物业用房房，根据设计计要求而定。2.5.2功能组成。2.5.2.1车库一类：按大厦总建建筑面积150㎡配置一个个停车位二类：按大厦总建建筑面积150-2200㎡配置一个个停车位三类：按大厦总建建筑面积300㎡配置一个个停车位2.5.2.2设备房设备用房宜靠近核核心筒布置，水水相关设备用用房尽量放在在最底层，电电相关设备用用房尽量放在在地下一层。设设备用房的布布置应与防火火分区一并考考虑。2.5.2.3物管及及辅助用房物管用房尽量设置置在地下一层层。2.5.3防火分区车库与设备用房分分别设置防火火分区，设备备用房防火分分最大区面积积1000㎡，车库防火火分区最大面面积4000㎡。每个防火火分区应该有有独立对外出出入口以及一一个通向另一一个防火分区区的出入口。消防楼梯、消防水水池、生活水水池、结构墙墙体等无人区区域不计入防防火分区面积积。2.6建筑立面2.6.1立面风格大致可分为现代风风格、新古典典风格。现代风格：简洁，多多采用玻璃幕幕墙，形成干干净的体量。新古典风格：强调调竖线条，通通过退台进行行顶部收分，材材料多以石材材为主，体现现厚重感。也也有采用铝合合金板、金属属线条等现代代材料的做法法，形成新古古典风格。2.6.2幕墙体系无窗槛墙或窗槛墙墙高度小于0.80m的建筑幕墙墙，应在每层层楼板外沿设设置耐火极限限不低于1.00h、高度不低低于0.80m的不燃烧体体裙墙或防火火玻璃裙墙。2.7室外场地2.7.1场地出入口场地出入口的位置置应该符合城城市控制性详详细规划或设设计要点的要要求，同时应应该符合有关关的规范要求求，避开城市市主干道。2.7.2地库出入口首先，分析整个场场地的人流方方向和车流方方向，避开主主要的人行界界面，布置在在人流较少的的位置。其次，尽量靠近场场地的出入口口布置，缩短短机动车在场场地