毕业论文住宅产业发展与国民经济增长

毕业设计（论文）（2009届）题目住宅产业发展与国民经济的增长学号姓名**所属系数学教育与信息科学系专业工程造价班级06工程造价指导教师*****高等专科学校教务处目录论文摘要……………1住宅产业的概念……………………2我国住宅产业的发展与现状……23.1住宅产业的休眠期……………3论文摘要我国的住宅产业已经成为国民经济的支柱产业。了解我国住宅产业的发展现状,认清发展方向,并采取相应的措施促进住宅产业化发展,对促进我国国民经济发展与社会进步具有重要意义。所以本文主要描述了住宅产业的来源以及我国住宅产业发展的五个过程过程和现状.并阐述了住宅产业在发展的过程当中对我的国民经济的贡献以及对GDP增长的作用。在阐述过程中查阅了大量的书籍和网络资料,通过查阅的数据来论证住宅产业发展与国民经济的增长是密不可分的；通过我国每年对住宅产业的投入随着国民经济的增长而增加，可以看出住宅产业在国民经济中的作用和地位越来越高。所以不可否认住宅产业已成为我国居民消费热点和国民经济新的增长点。住宅产业发展与国民经济增长住宅产业是以住宅为最终产品的产业,包括住宅商品形成到销售的全过程。住宅这一商品本身具有建设周期长、投资量大、位置固定、价值高、长期使用、异质性等特点。住宅产业还具有受宏观政治、经济和金融政策以及气候的影响大、产业链长,关联度大,带动性强等特点,它能带动投资、消费、创造大量的就业机会。除了住宅建设本身巨大的投资额对国民经济的直接拉动作用外,住宅建设的生产和消费,还与50多个生产部门、成百个行业、几千种产品密切相关,其带动效应巨大,住宅投资对各行业和诱发系数为1.7～2.2左右。因此,住宅产业发展具有广阔的市场和发展潜力,对国民经济增长有重要的促进作用。经过十多年的发展,我国的住宅产业已经成为国民经济的支柱产业和经济发展的新增长点,发展空间十分巨大。只有在全面了解发达国家住宅产业发展方向的基础上,找准我们的差距,才能实现我国住宅产业的跨越式发展,才能对整个国民经济持续健康的发展作出自己的贡献。一、住宅产业的概念目前国内理论界对住宅产业的界定较为模糊。住宅产业的范围有多大,它究竟是房地产业的一部分,还是涵盖了房地产业和建筑业中与住宅相关的部分的一个产业部门?住宅产业的概念最早出现在日本。日本在20世纪60年代末的时候提出了住宅产业的概念,包括住宅生产供应、住宅经营流通以及与居住生活密切相关的服务业等内容(日本产业结构审议会住宅·都市产业分会,1988)。欧美等国尽管并没有明确的住宅产业称谓,但其住宅统计的内容与之相似,不仅有住宅市场、住宅金融等反映住宅房地产业的统计内容,还包括住宅生产等反映住宅建筑业的统计内容,而且住宅产业的产值中有相当大一部分来自住宅建筑业(深圳规划国土局,2000)。由此可见,住宅产业是以和企业的生产同类性为标准进行产业划分的产物。它是以生产和经营住宅为最终产品的产业包括住宅规划和设计、住宅部件品的开发和生产、住宅的建造以及住宅的经营、维修、管理和服务。住宅产业包括住宅建筑业和住宅房地产业两大部分。因此,住宅产业既包括与建筑业相关的物质生产过程———住宅开发建设,又含有与房地产业相关的决策组织过程———住宅流通服务,是横跨第二产业和第三产业的独立和特殊的产业。二、我国住宅产业的发展和现状建国以来，在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国住宅产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，基本可归纳为休眠期、复苏期、成长期、变革期和发展期。住宅产业的休眠期（1949～1978年）由于受到“先生产、后生活”的政策影响，城镇住宅建设总量只有近5亿护，人居居住面积仅为3.6m2，人民居住水平与建国初期相比未得到提高。这一时期，住宅产业基本处于“休眠”状态。住宅产业的复苏期（1979～1990年）党的十一届三中全会以后，经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机，沉寂了30多年的住宅与房地产业开始复苏，进入了探索和改革发展时期。国家在发展住宅建设，改善人民居住条件，培育住宅与房地产市场方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城镇住房制度的改革为我国住宅与房地产业的振兴与发展提供了政策支持。尤其是从1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，住宅与房地产业进入到第一次快速发展阶段。住宅投资从1978年的39.21亿元增长到1990年的498.34亿元，累计投资3222.85亿元；城镇住宅竣工面积由3752万m2增长到17317万m2；城镇人均居住面积由3.6m2增长到6.7m2.这一时期，住宅建设的特点是：统一规划、统一建设、统一管理逐步成为当时的主要建设模式。在规划理论上逐步形成居住区——居住小区——住宅组团的规划结构，并有较完善的公建配套，如：影剧院、百货商店、医院等。住宅产业的成长期（1991～1995年）1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。城镇住宅建设投资由1991年的640.83亿元增长到1995年的3278.19亿元，平均年递增659.34亿元，1995年的住宅投资比1978～1990年13年累计投3222.85亿元多55.34亿元；城镇住宅竣工面积由19240万m2增长到37489万m2人均居住面积由6.9m2增长到8.1m2.从1993年下半年开始，由于经济的过热增长，导致了通货膨胀等多方面问题，国家加强宏观经济调控的力度，出台了《城市房地产管理法》等一系列法规措施，标志着我国住宅与房地产业进入了法制化的轨道。从1993年到1995年，我国住宅与房地产业经历了顶峰、受挫相持、理性回落和平稳发展的过程。这一时期，住宅建设进入了高速发展时期，住宅建设提出了“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”社会化大生产的方针，注重提高住宅的工程质量，提出住宅建设走规模效益的道路。住宅建设的快速发展带动了相关产业的进步和成长，住宅科技发展取得明显进步，1995年住宅产业科技进步贡献率达到了25.4%.同时，全国开展了城市住宅小区建设试点工作，使我国住宅建设取得了前所未有的成绩，从规划设计理念、施工技术及质量、四新成果的应用等方面，推动了全国住宅科技的发展，引导了住宅产业的健康发展，住宅产业作为国民经济新的经济增长点的地位初步显现。住宅产业的变革期（1996～2000年）1996年中央经济工作会议指出，要把住宅建设作为国民经济新的经济增长点。围绕住房消费成为新的经济增长点这个中心，我国住房分配制度改革取得了历史性突破，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房市场化进程加速，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化，使城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，住房二级市场的开放和住房市场体系的加速发展，市场机制在住房资源配置中的作用越来越突出。在住房制度改革等政策引导下，城镇住宅建设持续快速发展，跨上一个新台阶。住宅建设经受东南亚金融危机、国民经济增长速度放缓等宏观经济环境的不利影响，经受了住房消费主体转变以及居民消费预期下降的考验。2000年住宅竣工面积54864万m2，人均居住面积达到10.3m2，城镇住房短缺时代基本结束。住宅建设已逐步由数量增长转向数量和质量并举的发展阶段，住宅建设方式依靠积极推进住宅产业现代化，逐步由粗放型向集约型转变。《住宅产业现代化试点工作大纲》（建房［1996］181号）文件的出台拉开了我国推进住宅产业现代化的序幕，《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发［1999］72号）文件的出台，将我国推进住宅产业现代化工作推向了高潮。“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”的顺利实施和几年来的探索和实践，初步构建了住宅产业现代化的总体框架，并取得了明显成效。2000年住宅产业科技进步贡献率增长到31.4%.这一时期，住宅产业发生了重大变革，其特点是：在生产领域，以增量和质量发展为主要特征，组织大规模的住宅生产与供应，住宅的生产方式在逐步转变，住宅的质量稳步提升，居住条件和环境在逐步改善。在分配、流通领域，以城镇住房货币化分配为核心政策，构建住宅商品化、社会化的新体制，相应的市场政策陆续出台，交易日趋活跃消费领域，以物业管理为基本制度，提高住宅消费的市场化程度，较好地满足了群众日益提高的住房消费需求。这一系列变革，是一项产业是否成熟的重要标志，也标志着我国住宅产业逐步走向持续健康发展阶段。住宅产业的发展期经过几十年的改革和发展，住宅产业作为国民经济中的重要产业的地位已经确立。我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式的转变的第一次重大转折，住宅产业已进入了持续、健康发展的新时期。新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。保持住宅建设持续健康发展的根本保证是坚持以需求为中心。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。保护需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然趋势。通过加快推进住宅产业现代化，不断提高住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动生产率，降低住宅成本是新时期住宅产业发展的根本目标和任务。为引导和带动住宅产业现代化，我国开始实施“国家康居示范工程”，通过先进适用成套技术的集成和推广，全面提高住宅建设的质量，创建新世纪换代住宅的样板，加快新技术、新成果的推广应用，示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。三、住宅产业在我国国民经济中的地位和作用（一）地位我国住宅建设进入到快速健康发展的轨道，住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已经发展成为国民经济的重要产业。特别是“九五”期间，住宅建设保持快速、健康发展态势，住宅产业在国民经济中的地位日益突出。1996年至2000年城乡住宅建设投资达到31615.95亿元其中城镇21442.86亿元），比“八五”同期增长119.5%（124.8%）。2000年城乡住宅建设投资7594亿元（其中城镇5435亿元），占当年GDP的8.49%，占当年全社会固定资产投资的23.28%.据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，城镇住宅与房地产业增加值约为5400亿元，占GDP的比重约6%左右。2000年GDP增长中，投资（9.3%）贡献41.94%，其中房地产开发完成投资增长占固定资产投资增长额的30%，拉动GDP增长约1个百分点，诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业产出增加共2700亿元左右，诱发系数达1.5.“九五”期间城镇住宅竣工面积23.8亿M2，平均每年建设住宅4.8亿M2.2001年城镇住宅竣工面积5.4亿M2，个人购买商品住宅的面积同比增长20.8%，所占比重达到93.9%，城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%.住宅产业已经成为新经济增长点和新消费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。（二）作用随着社会的进步、人类物质生活水平的丰富与提高，高质量的家居生活水平己越来越为世人所关注与重视。改革开放的不断深入和国家住房分配制度的改变，更使商品住宅日益成为消费的热点。住宅产业也自然成为拉动居民消费需求、推动国民经济发展的一个新的增长点。故住宅产业对国民经济的促进作用可以分为三个部分:第一部分是住宅建设活动本身(住宅建筑安装工程、房地产开发与流通服务)对增加国内生产总值,拉动经济增长的作用,这其中包括住宅建筑业和住宅房地产业的贡献;可以称之为住宅产业的首轮拉动。从收入角度来看,住宅建筑业和住宅房地产业本身就会产生工资、利润、折旧和税金等增加值,这部分增加值是计入GDP的。第二部分是住宅建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求,从而带动这些为住宅产业提供中间投入的产业部门的发展;第三部分是住宅建成出售后,入住居民的消费支出(指购买家具、家用电器,进行装修、物业管理、使用抵押贷款等等)增加,从而带动需求,最终引起经济的扩张。无疑，这将对国民经济的发展从根本上起到积极的推动作用。以下是具体的做法：1.住宅产业化成套技术对工程投资及市场销售的影响住宅产业化成套技术诸如住宅结构体系中的异形柱结构，围护隔断结构体系中的轻质隔墙、建筑节能技术中的玻璃塑钢门窗以及厨卫成套技术、小区智能化系统等在工程建设中的运用，可能会直接提高建筑安装费用的15％左右，但该数值在总房价中的构成比例相对还是较小的。反之，上述产业化成套技术在工程建设中的运用，将大大提高住宅建设的科技含量和附加值，使住宅的质量和功能得到较大的改善和提高。住宅产业化成套技术不仅可以向住房消费者提供安全、可靠、舒适的居住环境，提高住房的使用率和节约能源，同时还可增加楼盘的品牌效应，提高企业的知名度，从而起到带动市场销售的连动效应。2.住宅产业化对地方和全国住宅发展的推进作用住宅产业作为国民经济新的增长点已逐渐被社会和公众所认识和接受。住宅产业可以带动建筑、房地产、建材、冶金、轻工业、化工、机械、电子、能源、金融、交通、市政、邮电、纺织等相关产业的发展，有效地拉动国民经济的增长。以投入产出计算，住宅的1元产值，可带动相关行业增加1.7至2.2元产值。在国内诸多经济发达的城市里，住宅产业化成套技术在工程中的运用，可推动建材、厨卫、环保等传统产业的发展，同时也可使塑料型材、管材及加工业有更大的发展空间，邮电信息产业等高科技企业也有了用武之地，甚至在国内一些大中型城市里对轿车工业的发展也可起到推波助澜的作用。简而言之，住宅产业化的发展，住宅科技含量的提高，不但能够改变传统住宅产业的发展，给诸多相关企业带来巨大的经济效益和社会效益，起到带动国民经济发展的作用。而且，还可促进相关产品生产线、生产基地的形成和发展，促进地方性住宅产品的开发和生产。3.住宅产业化对提高住宅建设水平的示范、带动作用（1）随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断推进，在国内大多数城市中，市中心与周边地区的交通条件普遍得到明显的改善。人们的住宅消费观念也发生了很大的变化。人们对住宅的环境需要、功能需要更加突出。因此在市区及市中心周边地区开发建设环境优美、配套齐全、居住舒适、引导消费的商品住宅小区，正好能满足广大城乡居民的需求。（2）结合不同城市成熟的住宅建设优势，将先进的、具有地方特色的新产品、新材料、新技术、新工艺进行技术集成，建立部品体系的概念，实现住宅产业集约化、标准化、工业化，可以推进各地住宅产业现代化发展的进程。（3）改变传统住宅产业发展观念，树立住宅产业现代化的新理念，增加住宅产业的科技含量，提高住宅产业的质量水平，进一步加大住宅产业对国民经济的贡献率。（4）更新住宅设计理念，改变传统住宅设计方法，倡导住宅大空间、多变化、易分隔的设计新思路，提倡住宅空间可改造性和可持续发展性，建设集舒适性。安全性和耐久性为一体的现代康居住宅小区。（5）在住宅开发过程中，建立完善、科学的组织管理体系。质量监控体系和规范的操作体系，提高工程的施工质量、生产效率和建设效益。（6）新型住宅产业的开发可以在城市及其周边地区起到示范和带动作用，推进住宅产业现代化的发展进程，充分发挥住宅产业作为国家和地方支柱产业的作用，带动本地区其它相关行业及经济的发展。4.住宅产业化对劳动生产率提高所起的作用住宅产业化成套技术在工程建设中的应用，将会对提高住宅建设的使用功能、工程质量、环境质量起到积极的作用。（1）住宅产业现代化提高了住宅的科技含量，使住宅的质量有了较大的改善，同时提高了住宅的附加值，使房产销售得以加速运转。虽然建安造价提高了，但其在总房价构成中一般不足5％。（2）框架结构、现浇楼板等结构形式在多层住宅中的运用，可提高结构的安全度，使住宅空间可适当灵活布置。同时，住宅的使用寿命与结构的自然寿命也基本保持同步，从而使楼盘具有增值性。采取轻质隔墙和减小隔墙的几何尺寸，可减轻建筑的自重、提高居室的实际使用面积，建筑节能近30％。（3）采用工厂集中搅拌商品混凝土浇筑和泵送技术，既保证了工程的施工质量，同时还避免了现场施工搅拌混凝土带来的环境污染，降低了劳动强度、提高了施工工业化程度、缩短工期10％以上，提高工效20％左右。（4）双层玻璃塑钢门窗的采用，可达到节能、保温隔热、降低噪声的综合效果。（5）复式户型的选用，丰富了住户的空间，增强了功能分区和增加了空间的私密性，提高了住宅的附加值，同时也增添了居室的生活情趣，提高了住房的利用率和住宅开发的档次。（6）新型的厨卫体系可以节水30％左右，仅冲厕所用水就可由原来的每天35L减少到25L左右，从而有效地节约了水资源。（7）部品生产标准化、配套化、施工现场装配化的实施，可缩短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。（8）小区的智能化管理，如计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代化通讯等，可提高劳动生产率，营造安全、文明、优美的小区环境，从而提高居民的生活质量。四、住宅产业对GDP的贡献（一）、商品住宅对GDP的贡献商品住宅虽然仅是住宅产业中的一部分,但却是发展最快、最有活力的一部分,是中国住宅产业的发展方向,也是研究住宅产业的重点。只有大力发展商品住宅,提高住房商品化率,才能实现我国住宅产业的可持续发展。从增加值上看,商品住宅部门的增加值占住宅产业增加值的比重在快速上升,从1997年的44.7%上升到2000年的53.9%。因此,我们下面着重研究商品住宅部门的增加值和投资额,以及它们各自对GDP增长做出的贡献。1.商品住宅部门的增加值及对GDP增长的贡献率,从1997～2000年间商品住宅的增加值快速增长,增速普遍在15%以上,2000年增加值达3400亿元(中值),在GDP中占到3.8%的份额。从生产角度考察,商品住宅部门的增加值对GDP增长的贡献水平在0.49～0.85个百分点之间,平均值为0.71个百分点。2.商品住宅投资完成额及对GDP增长的贡献率,从1997～2000年间商品住宅投资完成额也呈高速增长,增速普遍在25%以上,2000年投资完成额达3311.98亿元,在GDP中占到3.7%的份额。从支出角度考察,商品住宅投资对GDP增长的贡献水平在0.86～0.95个百分点之间,平均值为0.91个百分点。（二）房地产业对GDP的贡献在我国经济与社会发展中，住宅产业中的商品住宅与房地产业已经起到显著作用和占有重要地位。1.我国房地产占国民经济生产总值的份额巨大。改革开放以来，房地产增加值占GNP的比重越来越大。1998年房地产占GNP的比重已超过5％，对国民经济增长每年贡献约为12－13％，已经成为启动内需、推动经济增长的关键所在。2.住宅建设在扩大居民消费方面作用尤其显著。1998年全国商品住宅消费额1718亿元，比1997年增长41.2％，销售面积9510平方米，增长38％。与美国部分经济专家对美国经济发展调查所显示的“住宅是拉动消费的第一动力”的结果一致。随着房改的深化和二级市场的放开，其刺激住房消费的作用将更加明显。3.我国房地产投资和建设规模已居世界前列。据国家统计资料显示，1998年城镇房地产开发宛成投资3579.58亿元，比1997年增长12.6％，占当年全国固定资产投资总额的23.8％。1999年1－10月，开发投资增长17.4％，新开发面积增长21.9％。我国住宅投资和建设规模已位居世界前列，建房总量居世界第一，1999年城乡住宅建设超过12亿平方米，预计2000－2030年住宅建造总量将达15亿平方米。4.房地产业对国民经济的带动作用大。住房投资的乘数效应很大。在我国，据有关部门调查分析，住宅的生产、流通和消费，直接对几百大类，几万个品种的产品