2023年江苏省房地产估价师案例与分析加油站的估价试题

江苏省2023年房地产估价师《案例与分析》：加油站的估价试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来价格资料

C．房地产的现时价格资料

D．估价人员选取的价格资料2、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h㎡，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h㎡，该耕地近3年平均年产值为10000元/h㎡。下列关于征收该耕地的表述中，不对的的是。

A：不需农村集体经济组织统一安顿的人员，安顿补贴费发放给个人

B：该耕地的土地补偿费最少为60万元

C：每公顷耕地需要安顿的农业人口为5人

D：由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安顿补贴费

E：执行层的组织协调3、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2023年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。

A．2023年1月10日

B．2023年1月10日

C．2023年1月10日

D．2023年1月10日4、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为__元/m2。

A．3000

B．4500

C．5200

D．56005、2023年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定》，区分了。

A：“国有”和“集体”

B：“有偿”和“无偿”

C：“出让”和“转让”

D：“征收”和“征用”

E：房地产估价机构必须加盖公章6、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价格的摊销与回收

C．重置价格的摊销与回收

D．价值的减价修正7、某地块为一带有陈旧建筑物200㎡的空地，地价为2500元／㎡，面积为400㎡。拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。则该地块总价为万元。

A：98

B：52

C：54

D：103

E：工业用地的监测点评估价格8、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。

A：600

B：738

C：900

D：960

E：工业用地的监测点评估价格9、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才干入住，风险补偿为现房市场价值的5％。该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。

A：4653

B：5347

C：5352

D：5366

E：工业用地的监测点评估价格10、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(2023年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。

A：负债

B：资产

C：成本

D：所有者权益

E：执行层的组织协调

11、下列有关债券的表述，不对的的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证

B．债券的票面价值，是债券价格形成的重要依据

C．债券利率的高低，重要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾12、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的__。

A．收回

B．摊销

C．减损

D．补偿13、房地产估价之所以要遵守替代原则，是由于根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：成交价格

B：理论价格

C：评估价值

D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格14、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0315、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工业用地的监测点评估价格16、保险协议的主体涉及__。

A．当事人、关系人和经济人

B．当事人、关系人和经理人

C．当事人、关系人和辅助人

D．当事人、关系人和负责人17、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。假如投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为__。

A．22.2%

B．33.3%

C．44.4%

D．55.5%18、债券偿付方式不涉及__方式。

A．担保

B．偿还

C．转换

D．转期19、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。

A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的限度

B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量

C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值

D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值

E：执行层的组织协调20、土地使用权出让协议约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让协议，按规定支付地价款并更换土地权属证件。

A：4

B：3

C：2

D：1

E：执行层的组织协调21、房地产开发项目施工现场的安全由__负责。

A．建筑施工企

B．监理公司

C．房地产开发公司

D．施工协议中规定的单位22、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2023年考题】

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工业用地的监测点评估价格23、银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表白了。

A：金融工具的流动性与收益性呈正相关

B：金融工具的流动性与收益性呈负相关

C：金融工具的收益性与安全性往往呈负相关

D：流动性与安全性呈正相关

E：执行层的组织协调24、实行加成征税，加二成等于加正税的__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%25、下列有关保险的表述中，对的的是。

A：社会保险采用协议的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况拟定保费及交付期限

B：从本质上说，保险体现一定的社会关系

C：危险的存在是保险产生的必要条件

D：在各种保险中，商业保险最能体现分派职能

E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、不属于拟定城市规模的意义是__。

A．综合平衡法

B．区域分派法

C．环境容量法

D．线性阶段法2、要做到钞票流量折现，一方面应做到__。

A．后续开发经营期间究竟多长要估算准确

B．各项支出收入何时发生要估算准确

C．各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

D．投资项目评估中的钞票流量分析的途径是否一致

E．各项支出、收入发生的机率3、临界点分析和保本点分析的重要差异在于__。

A．变动成本的设立

B．平衡点的设立

C．同定成本的设立

D．产销售量的不同4、某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和一80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的盼望值是万元。

A：240

B：284

C：300

D：316

E：借款协议5、根据近因原则，保险补偿责任的拟定应根据之间因果关系来判断。

A：投保人与保险标的

B：被保险人与保险标的

C：保险事故与保险标的的损失

D：保险人与保险标的的损失

E：执行层的组织协调6、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，对的的有。

A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担

B：假如委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任

C：委托人也许需对告知与瑕疵承担最终责任

D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责

E：即使拍卖巾的确存在应告知而来告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责7、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。

A：条形基础

B：单独基础

C：联合基础

D：一般基础

E：特殊基础8、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。

A：商业信用工具

B：消费信用工具

C：国际信用工具

D：国家信用工具

E：短期信用工具9、以下说法满足最高最佳使用的条件有。

A：法律上许可

B：技术上也许

C：价值最大化

D：权益上允许

E：经济上可行10、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。假如投资者投入的权益资本为2023万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为__。

A．30%

B．40%

C．45%

D．50%

11、房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即。

A：房证结合

B：地证结合

C：图卡结合

D：图档结合

E：房地结合12、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有__。

A．《城市房地产管理法》

B．《土地管理法》

C．《城市房地产开发经营管理条例》

D．《城市商品房预售管理办法》

E．《城市房地产转让管理规定》13、关于房地产项目融资说法错误的是（）。

A．房地产投资者为保证投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充足发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达成尽快开发提高投资益的目的

D．房地产项目融资只涉及资金筹措而不涉及资金供应14、测量学按照专业可分为。

A：空间测量

B：陆地测量

C：地籍测量

D：房产測量

E：矿山测量15、下列有关法律的效力问题，表述对的的是。

A：宪法具有最高的法律效力

B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触

C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章

D：行政法规的效力高于地方性法规、规章

E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章16、下列__不符合设立房地产开发公司应具有的条件。

A．注册资本980万元

B．有3名一级建造师

C．有3名注册会计师

D．有符合公司法人登记的名称17、下列关于房地产市场周期循环的表述中，对的的有。

A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相称的波动现象，且此现象反复发生

B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D：在房地产周期循环的最高点，供应增长率等于需求增长率

E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的18、会计核算规定，凡在当期取得的收入或者承担的费用，不管款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。

A．权责发生制原则

B．收负实现制原则

C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出原则19、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大

B．收益率较高

C．流动性较好

D．投资回收期较长20、在__7月18日，国务院下发了《关于深化城乡住房制度改革的决定》，它是在认真总结十数年房改实践经验的基础上制定的，是指导此后一段时期房改工作的重要政策文献。

A．1991年

B．1992年

C．1993年

D．1994年21、通常简称为“两税一费”的，并不涉及__。

A．营业税

B．所得税

C．城市维护建设税

D．教育费附加22、下列关于差额投资内部收益率的表述中，对的的有。

A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B：差额投资内部收益率是两个方案各期净钞票流量差额的现值之和等于零时的折现率

C：差额投资内部收益率是两个方案各期净钞票流量差额之和等于零时的折现率

D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方