南熙福邸市调报告分析

白沙市调报告

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纵横CBD·

回到南熙福邸·一、市场分析二、政府规划三、竞品分析四、区域招商市场政策-金融政策货币政策支持，金融政策宽松【释放购房需求】降息最直接的影响是购房成本下降，放大城市利好，购房者对市场的预期将明显向好，大大刺激尚在观望中的购房者入市【降低房企融资成本】从开发商角度来看，一方面可以借助政策利好，加快推盘节奏，加速去化；另一方面，房企融资成本将大幅下降，对于大型房企而言也将对其持续下滑的盈利能力起到一定改善作用市场政策-二胎放开调整人口结构，影响购房需求政策：中共十八届五中全会10月29日闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。对楼市影响：影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目；全面实施二胎政策后，生二胎的家庭改善家庭住房状况成为必然改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求；城市家庭生二胎的多为经济状况较为良好的家庭，对于改善型住宅功能性要求更高全面二胎政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义市场政策-郑州大事记事件：10月15日，郑东新区举行项目入驻集中签约仪式，18个龙头产业项目签约入驻，计划总投资95亿元。其中，9个金融机构入驻，总投资额达76亿元，涉及银行、保险、资产管理、金融监管等多种业态，另有两大产业园落户白沙。白沙成为郑州市新的投资沃土和产业集聚中心地集中签约的影响和意义：郑东新区作为金融集聚核心功能区，此次一次性引进9个金融项目入驻，“金融豫军”发展态势迅猛。郑东新区单金融业占GDP比重的54%，此次渤海银行、恒丰银行的签约入驻，也标志着全国12家股份制银行，已有11家落户郑东新区。而对于刚刚划入郑东新区的白沙板块来说，此次签约也有建设科技园、有色地质科技园两大项目落户。目前，白沙板块顺应时世，紧随“互联网+”的热潮，由大数据产业园、电商产业园、建设科技园、有色地质科技园四大产业园助力，必将成为郑州市新的投资沃土和产业集聚中心地。市场政策-G107辅道开建事件：10月23日，郑州市城乡规划局对G107辅道快速化工程进行公示。该快速化工程将分为高架北段（北四环至金水东路）、隧道段（金水东路至商都路）、高架南段（经八南路至南四环）三段，三段设计全长约14.66公里。交通更为便利，增强沿线的居住品质影响和意义：工程沿途将设置三座互通式立交，分别是北三环立交、南四环立交、新龙路节点预留远期立交，设置8条平行匝道和4座地面改建桥（分别是贾鲁河、魏河改线、龙尾河、东风渠节点）。最北端北四环，最南端南四环，全段采取高架加隧道的方式实现快速化，且无论是天上走高架，还是地下钻隧道，G107辅道快速化工程都将保证地面道路双向八车道和高架（隧道）双向八车道。环线连通之后，将会扩大郑州城市框架，将物流通道由三环转移至四环，进而增强三环沿线的居住品质。市场政策-中原大道开工事件：10月26日，郑东新区举行项目集中开工仪式。40个项目集中开工，涵盖基础设施、科技创新、民生服务等多个领域，总投资达80亿元。其中中原大道作为东西向的城市主干路，也是“郑汴一体化”的一条城市主干道，建成后将成为连接郑州与开封又一条主要通道。郑汴融城增加一条新的通道影响和意义：中原大道，位于郑汴物流通道南侧，310国道（老郑汴路）北侧，西起郑信路，东至万三路，全长6701米，双向八车道。按照计划，中原大道将于2017年完工通车。该条道路通车后，将与设计规划中的中原大道市区段（西至绕城高速，东至京港澳高速，将现有的中原路、东大街、西大街、郑汴路、商都路相连，道路总长约32公里）相连接。通车后，将成为郑开大道、郑汴物流通道之后的又一条连接郑汴两城的大通道。一、市场分析二、政府规划三、竞品分析四、区域招商政府规划-郑汴一体化郑汴一体化——郑州东部白沙等城市组团作为高新技术产业发展先驱、现代制造业基地、现代农业示范基地，将成为郑汴一体化重要的产业和城镇支撑区。郑汴产业带的规划引进先进的“带状组团”结构，以郑开大道、轻轨（预留）和其他交通通道所构成的交通轴为依托，由西向东规划布局白沙、绿博、官渡和汴西新区4大组团。郑汴一体化总体规划白沙组团准备利用其紧邻郑东新区CBD和龙子湖高校区的区位优势，重点布局职业教育、现代服务业和高新技术产业，为房地产发展提供了重要经济支撑。白沙组团规划发展机遇——郑汴融城将带来大量中高产人口迁移，白沙组团成为大量中高产人群聚集地，白沙组团作为郑州城市外围拓展中唯一拥有产业支撑的区域，产业聚集将带动区域价值提升并提供一定的中高端客源。政府规划-郑汴一体化发展现状——郑开大道的开通、郑汴产业带的规划建设、开封市撤县设区等，不断加快郑汴一体化的发展进程。国务院批复撤销开封市龙亭区、金明区，设立新的开封市龙亭区，撤销开封县，设立开封市祥符区。这标志着作为郑汴一体化，建设新兴副中心城市的开封又向前迈了重要一步。郑汴一体化发展现状龙亭区祥符区222白沙组团中牟和谐号动车组“开跑”郑开城际郑开城铁政府规划-郑汴一体化政府规划-白沙组团象湖区域定位——郑东省级行政服务中心，职教与创新产业基地，兼有居住、服务功能。至2020年，规划建设用地42平方千米，人口规模54万人（其中学生8万人）。产业布局以科技教育、高新技术产业为主，布局职业教育、商务服务、房地产等。省委郑开大道贾鲁河象湖象湖区省级行政中心功能规划：依托贾鲁河在郑开大道与前程路交叉口构建水景中心公园，围绕公园集中布局商业金融与行政办公等公共设施用地，形成组团服务中心。在郑开大道以北布局两个职业教育集中分布区，围绕职教园区安排居住用地；在郑开大道以南，规划创新产业园区，以一类工业用地为主；二类工业用地规划布局于中央大道以南，结合康盛热电厂布局。规划居住用地面积10.6平方千米，占组团建设用地的25.3%；公共设施用地9.5平方千米，占组团建设用地的22.6%；规划工业用地面积6.1平方千米，占组团建设用地的14.5%。象湖区功能规划布局功能规划用地一、市场分析二、政府规划三、竞品分析四、区域招商片区楼盘分析竞品项目分布图——区域内已售未售项目较多，在售项目6个，其中星联湾、雅居乐、建业春天里、智慧城云著为项目核心竞争项目（潜在项目包括：绿都、康桥、万科兰乔圣菲、碧桂园、保利）中央花园雅居乐智慧城云著吉地澜花语星联湾建业春天里名门紫园美盛项目美景东望在售项目未售项目项目位置郑开大道与万三公路交汇处西北开发商建业集团占地面积122亩建筑面积14万㎡物业类型联排别墅、住宅建筑类型高层建筑风格赖特容积率2.09绿化率35%产权年限70年项目简介：建业春天里是建业集团第三代低密度作品，项目临郑开大道及万三公路，南侧紧靠郑开轻轨，交通便利；共规划有22栋联排别墅，8栋高层住宅，总户数1148户，车位1400个，周边行政机关林立，新省委、地矿厅等多个单位及家属院，象湖、方特欢乐世界、绿博园等环绕周边，自然环境优美，居住舒适度高。项目卖点：建业品牌+高品质产品+交通便捷+区域预期竞品分析-建业春天里竞品分析-建业春天里项目目前处于尾盘阶段，欲实现年底清盘，目前推广手段以户外导视为主，售楼部可达性弱项目东侧万三公路规划为107国道新线，对于项目品质具有不利影响，高层客户有为别墅客户遮挡噪音和灰尘的嫌疑，物业后期将分开管理物业形态：联排别墅、住宅项目规划：项目呈围合式布局，共有22栋4层联排别墅，其中16栋4联排，6栋6联排，共100套；8栋高层，其中1~30#为27层，31~33#为26层并首层架空，规划有幼儿园及小学。工程进度：联排别墅已经建成完工，31~33#楼已出地面建筑风格：赖特主义风格产品详情：联排边户320~340㎡，中户290㎡，均赠送花园及地下室；高层1~30#为2T4，均为89㎡两房，31#楼2T2户，为188㎡四房，32~33#楼2T3户，89㎡两房及142㎡三房在售情况：联排别墅与2013年12月15日认购，当天售完，边户2.5万/㎡，中间户1.8万/㎡，高层剩余房源40套左右33#32#31#30#29#7#15#1#小学幼儿园四联排六联排竞品分析-星联湾项目位置金水大道与雁鸣路交汇处向南500米开发商河南星联置地占地面积186亩建筑面积43.5万㎡物业类型别墅、住宅建筑类型联排、高层建筑风格法式容积率2.49绿化率35%产权年限70年项目简介：项目毗邻龙子湖高校园区，周边规划有中小学，大型商业、医院等生活配套。东侧紧邻约60亩方特绿地公园，而南侧更紧邻贾鲁河，自然环境优美，共计建有12栋33层住宅，10栋18层住宅以及30多栋联排别墅，总户数约2400户项目卖点：河景资源+产品品质+强势展示竞品分析-星联湾物业形态：联排别墅、住宅项目规划：采用围合式布局，外围为12栋33层高层，次外围为10栋18层高层，中间为30多栋3层联排别墅，首批推出1#、2#、13~17#高层，22~30#联排别墅，别墅共35套建筑风格：法式工程进度：首批推出高层已封顶，联排别墅完工产品详情：高层88㎡2+1房，131~142㎡三房，163~200㎡四房，237㎡五房；联排别墅320~529㎡在售情况：大平层剩余16套左右（163-200），联排别墅剩余北侧两排剩余6套（200-240）1#2#15#16#17#13#22#23#26#25#28#27#29#30#幼儿园项目处于一期尾盘处理阶段，依靠老带新政策（大平层3万，别墅7-9万）二期预计在12月月底问世，16年4月份前后拿到预售证，目前正在进行公安厅内购：6600元起竞品分析-星联湾门前广场广场绿化儿童游乐区谈判区内部走廊项目沙盘项目展示水平较高，售楼部及广场均深刻体现其法式建筑风格，增强客户体验感竞品分析-智慧城云著中原智慧城云著项目基本情况地址：郑开大道与雁鸣路交汇处西北角开发商：郑州市中产置业有限公司占地面积：110000平方米建筑面积：106667平方米物业形态：住宅，写字楼，公寓，商业，酒店容积率：2.5绿化率:34%

主力户型:52㎡、88㎡、139㎡（一期）销售价格：一房7700，二房8100，三房8300开盘日期：2015年9月份内购优惠:一房5千抵1万，两房三房5千抵2万内购阶段，预计15年11月月底证件齐全，内购客户12月份进行集中签约项目分三期开发：一期住宅，二期政府合作建设便民服务中心，三期为商业和酒店，未来该区域会比较嘈杂竞品分析-智慧城云著88.67㎡两房：全明户型，分区合理，明厨亮卫，通风通气南向主卧，衔接阳光大飘窗，采光好次卧连接小阳台，采光和通风效果较差139.68㎡三房：动静分区，客餐厅相连，南向景观阳台设计南向主卧，套房设计，附带阳光飘窗卫生间干湿分离通风井多，布局不方正，厨房采光通风效果差

华安·南熙福邸项目组

华安·南熙福邸项目组竞品分析-雅居乐国际花园12#2#售罄3#售罄7#售罄8#售罄11#售罄10#售罄9#售罄15#售罄17#售罄19#售罄20#售罄18#售罄16#售罄21#1#6#4#售罄14#13#1#层数：11层单元：两单元梯户：两梯四户面积：94㎡-132㎡6#层数：11层单元：两单元梯户：一梯两户面积：139㎡13#层数：17层单元：两单元梯户：一梯两户面积：199-247㎡14#层数：17层单元：两单元梯户：两梯四户面积：92-144㎡

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华安·南熙福邸项目组活动区休息区客卧/老人房书房盥洗区主人休息区竞品分析-雅居乐国际花园【动静分区】项目合理区隔活动区与休息区，避免“噪声”影响【套房设计】多维阳台飘窗，更高使用率【全明通透】双卧、客厅朝南，更多阳光；南北通透，惬意生活【空间布局】户型方正，全明双卫设计，满足全家生活所需工程进度：桩机进场地，目前处于打地基阶段，按照现有工程进度预售证最快将在4月份拿到说辞：无证销售，无偿占用客户资金半年南向无遮挡是优势，北侧为丹尼斯百货，后期会有噪音污染和光污染

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华安·南熙福邸项目组6#SWOT分析3#1#1#集中商业绿地+水系景观公园泳池社区幼儿园集中商业西入口北入口6#

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华安·南熙福邸项目组白沙最后的纯洋房+底层复式+面积赠送一梯两户，南北通透，空间使用效率高客餐厅系相连，将家居视野延伸，南向主次卧专属飘窗三阳台设计，三卫生间设计西单元2层和3层合并为复式，东单位底层赠送花园和地下室厨房较小，主次卧与卫生间厨房之间的过道浪费面积6#户型分析竞品分析-雅居乐国际花园11月9日-14日“晒图赢红包“活动，基本以本集团员工报名为主

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华安·南熙福邸项目组竞品分析-广电天韵

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