旧村改造可行性研究报告

18旧村改造可行性争论报告义堂镇位于临沂城西10公里处，总面积52.7平方公里，辖近年来，我们充分发挥毗邻临沂城的区位优势和独具特色的产业优势。依据“规划科学、布局合理、便利群众、美化生活”的要求，实施旧村改造，加快了农村城市化进程2023年被省政府批准为“中心镇年被授予“中心镇建设示范镇”荣誉称号，年被建设部等国家六部委确定“全国重点镇，先后荣获“省文明村镇“平安山东建设先进基层单位“省信访工作先进单位“省百镇千村建设示范镇“省平安乡镇“省妇联系统先进集体“市民营经济先进单位”等十多个国家、省、市级荣誉称号。全省村镇建设工作现场会、省节约集约用地现场会、省精神文明建设现场会先后把 义堂作为重点参观点。一、总体思路我们义堂镇村民17062户,从现在居住状况来看,村民住房有15％，25％，4020房和二层楼房现已掌握建设，公寓楼是我镇当前及今后一个时期民房建设的主流，是旧村改造的主体。目前，全镇已有4个村根本8个中心居住区规划115栋，建小康住宅楼2900位，建筑面积达11235.8长期以来，由于我镇村庄建设缺少科学的整体规划，村内房屋穿插，道路曲折，环境较差，房屋建设陷入“拆了草房建瓦房、拆了瓦房建平房”的怪圈，造成资源的极大铺张，影响了全镇的总体形象，制约着招商引资乃至经济建设的飞速进展。在局部村，18打造一流环境，已成为全镇进展的重要内容，成为群众关心的焦点。为此，自九九年来，我们严格掌握低档次、无规划建设，确立了“旧村改造就是优化环境，就是提高生活质量，就是扩大招商引资，就是抓住优势推动经济进展”的理念，制定了实施旧村改造的思路，即：即大胆引入社区理念，一步到位科学规划，实行迁村并点，全面实施改造。除镇驻地外，选择8个经济根底好、辐射力量强的中心村作为社区居住中心，全部村庄逐步向镇83—5搬进楼房居住，成为真正意义上的市民。二、现实意义实施旧村改造是加快城镇化进程的重大举措，在近几年来的实践中，我们体会到：〔一〕实施旧村改造，加快了城镇化进程。通过旧村改造，我镇先后由集体出资9339万元，硬化道路116万平方米，实现村村通硬化路，形成以镇区为中心、327国道为主干线、镇村路、村村路网格式穿插为主体，四条环镇路为纽带的四通八达的交通19544227方米，使主干道路实现了绿化、亮化、美化。实施“自来水入户”工程，让全镇278000率到达了85%。另外，通过政府协调，区电业局建成335千伏安变压器，对全镇35个村进展了电网改造，保证企业、群众用电。电信局扩建改造程控设备，使装机总量达20部/百人。播送89%。医疗卫生部门在全镇分片设立了12治理，提高了医疗保健效劳水平。〔二〕实施旧村改造，美化了群众生活。我镇旧村改造本着高起点规划、高标准建设的要求，以“六通、三有、四配套”标准实施建设〔六通即通电、通路、通水、通讯、通暖、供气；三有即有广场、有消遣中心、有医院；四配套即绿化、亮化、净化、美化目前小戈庄苑朱里村和金都花园小区正着手安装锅炉，实施冬天统一供暖。化沂庄村、夏坡村、小戈庄村、孙朱里村等村都高标准建设了文化消遣广 场，其中化沂庄村广场占地面积27800平方米，其标志性建筑“奔向将来”申报了国家专利。通过实施旧村改造，使群众住楼房、走大路、逛公园、过城市人生活的梦想成了现实。〔三〕实施旧村改造，节约了土地，提高土地利用率。通过实施公寓楼建设，为我镇节约了大量土地。旧村改造前，我镇民房用地平均每年要向外扩张占用粮田360我镇平均每年撤除旧房1200间，退耕还田220亩，削减建房130350全镇共可节约土地7000亩，将为我镇进展营造一个更为宽阔的空间。几年来，我们边改造、边规划、边建设，充分利用旧村改造节约的土地，建工业工程、建农贸商场、建高品位、高档次的消遣广场，促进了经济进展，便利了群众生活。大义堂村、南327400节约土地80600402〔四〕实施旧村改造，形成“凹地”效应，带动招商引资，促进经济增长。旧村改造优化了生活环境，同时，也为经济建设营造了宽松的进展环境，国内外客商纷纷云集，来义堂投资兴业。20235.3523ISO9000373440〔五〕实施旧村改造，使建筑、建材、装饰、家具和交通运输各业空前活泼，快速进展。大拆迁、大改造、大建设的局面，带动了我镇建筑业和交通业的进展。全镇建筑公司已进展到5个，从业人员1250人，装饰装修、交通运输业户已进展到150420的良好局面。三、根本条件〔一〕具备了肯定的经济根底和条件。义堂镇是以加工业为主的工贸型城镇。近年来，在市场经济的带动下，义堂镇经济建设在形成自己特色的根底上不断进展壮大，全镇已进展民营企业达1800家，形成了板材、肉鸡、建材、机械、化工五大主导产业，其中支柱产业—板材加工业已进展到1600多家，年加工木材800万立方米，年产各类板材3.2亿张，创产值42亿元。主要以三合板、木工板、多层板、贴面板生产为主，产品销往上海、广州、深圳、江苏、浙江、四川、疆、内蒙、宁夏、东北等十几个省、市、自治区。有180家企业销售收入达1000400家企业销售收入达500万元，有23家企业取得了自由进出2023年，全镇地方财政收入实现2600万元，农民人均纯收入达3946元。35个村集体资金达3100万元，大义堂、南楼、孙朱里、化沂庄等村成为无粮村，集体收入突破了300万元，人均纯收入达55003807006.2〔二〕得到了宽阔群众的认可和支持。实际上，95已开头实施旧村改造，当时以小康屋和二层住宅楼建设为主。夏坡村按这一模式完成了改造任务。通过改造，该村共建小康屋和3203.2130在村内高品尝、高标准建设一处占地5000场，优化了群众的居住环境，提高了生活质量。同时，旧村改造还节约80多亩，利用节约的土地，他们加大招商引资力度，进展民营企业23家，年增加经济收入110万元，促进了经济进展。旧村改造给夏坡村带来了良好的社会效益和丰厚的经济效益，在各村也纷纷向镇政府申请，要求实施旧村改造，截止目前，有1850〔三〕区位优势明显。党的“十六大”要求全面建设小康社会，我们实施公寓楼建设，实施旧村改造，完全符合国家进展的要求。义堂镇处在临沂城西，是临沂西大门，随着临沂城逐年的扩张，已与临沂城毗邻，市委、市政府要求我们义堂镇要承接临沂城总体规划建设，区委、区政府要求我们要以一个县城的标准建设，这为义堂镇旧村改造供给了宽松的环境。通过逐年进展，进展空间也越来越小，我镇急需通过旧村改造，节约土地，扩大进展空间，保持良好的进展势头。四、总体规划我们请武汉规划设计院专家，逐村实地考察，现场论证，在认真分析村庄地形地貌、村风民情的根底上，本着美观、大方、有用和功能齐全、群众满足的原则，依据向镇区集中，向中心村集中的要求，对村庄及住户单体布局进展了设计，依据设计规划，全镇被分为9个居住区：中心镇区 现状人口22668人，规划55300186.451447400东部组团包括化沂庄、小义堂、丈卜屯村，现状人口5002人，规划1500人，用地规模31.35344900平方米。南部组团包括南楼、埠北头、尤村、孟庄、大坞埠湖、小坞埠湖65801030049.6建筑面积335000平方米。中部组团大义堂村，现状人口6256人，规划人口15000人，用地规模51.3382200平方米。西部组团代庄村，现状人口4830人，规划人口15000人，用地规模54.2公顷，建筑面积385300平方米。埝上社区包35426650用地规模44.5公顷，建筑面积215400平方米。朱里社区包括王朱里、刘朱里、孙朱里、苑朱里村，现状人口4689人，规划人1100050332023戈庄社区27606000人，用地规模25公顷，建筑面积192023夏坡社区包括周井铺、夏坡村，现状人口2676人，规划人口5000人，用地规25公顷，建筑面积168000城子社区包括前城子、后47835626用地规模28.4公顷，建筑面积210950平方米。后乡社区包括后乡、吴屯、沂洪庄村，现状人口3820人，规划人口9000人，用地45312023枋河社区包括南土苏、营563010000人，用地规模50公顷，建筑面积3253002400600025专家们确定了我们以中心村为根底建设社区的规划。五、存在困难旧村改造怎么搞？如何搞？没有一个固定的模式，这几年，我们边摸索、边总结、边论证、边实施，认为：集中连片滚动式开发改造比较附合义堂镇实际。在开发中，我们觉得资金筹措和治理是旧村改造实施工作的保证，也是我镇旧村改造中面临的最大困难，他直接影响着旧村改造实施的速度和质量。前期，我们在资金筹措上想了一些方法：一是利用土地“磁场效应”吸引资金。我们本着谁投资，谁开发、谁受益的原则，坚持走以地生财，滚动进展的路子，政府出台土地优待政策，吸引大批投资者进展开发建设。983000施建设了华蒙小区。20231200开发了金都花园，高标准建设了420231000502众资金。随着我镇民营企业和商贸效劳业的快速进展，群众富有了，除局部资金用于扩大再生产外，大局部资金闲置。为将这部分资金引到旧村改造上来，我们突出抓了两个字，一个是“控”字，一个是“诱”字。控即政府出台了土地建设治理暂行规定，严格掌握建设土地一级市场，对低档次、不按规划的建筑进展掌握，一律不再批准建，全部进小区实施公寓楼建设。诱即利益诱导，经济好的村利用对改造户赐予补助的形式，诱导群众投资976000元的补助，从而调动了村民的乐观性，纷纷出资建房，现夏坡村旧村改造已经完成，全村共聚拢群众资金3000余万元，建320垫付资金开发公寓楼，让群众居住，再向群众分期收回资金的建房形式。另外，化沂庄、代庄等村，实行集体统一办理用地手续、免费供给设计图纸、免收局部土地补偿费和根底设施配套费等优待政策，吸引群众自发集资建房。以上我镇实施的资金筹措方式在旧村改造建设初期起到了重要作用，收到了显著成效。但义堂镇现在正处于大拆迁、大建设、大改造的黄金时期，仅靠集体投入、土地变现和吸纳群众闲散资金的筹资方式远远不能满足当前旧村改造快速进展的需要。期望资金上赐予大力支持。六、开发打算全镇现有住户1.3万户，全镇完成旧村改造，需建设公寓楼4001003000投资估算〔一〕投资估算依据1、实行综合单价修正法，计算工程投资。2、临沂市兰山区义堂镇城镇总体规划及分期实施打算。3、建筑面积依据每栋楼3950m2计，每栋楼按30户计，每户建筑面积131.67m2。4、中心居住区包括南部组团〔南楼村、埠北头村、尤村、孟庄村、大坞埠湖村、小坞埠湖村〕、东部组团〔化沂庄、小义堂、丈卜屯、中部组团〔大义堂〕；祊河社区包括南土苏村、营子村、赵庄村、姜岭村、乾沂庄村；朱里社区包括王朱里、100395000m2。5、计算依据依据山东省建筑工程综合预算定额，考虑材料价格上涨，计算基准年为2023年。〔二〕建筑工程投资估算内容投资估算内容包括建筑及安装工程费、工程建设其他费用、根本预备费及建设期贷款利息。其中工程建设其他费用包括建设单位治理费、勘察设计费、工程监理费等工程。其中建设其利率承受贷款年限 3—5年的年数值5.58%，按贷款一年计入。根本预备率为 1%。〔三〕投资估算表格见以下附表包括：工程投资估算总表及分区分项估算表。资金筹措方式及来源工程总投资估算数值为39170万元。工程流淌资金按总投资的51959588万元，工程投入总资金为39758万元。1、依据工程实际状况，每个村公共积存数量满足流淌资金要求，由村委负责筹措。2、依据本钱测算，居住户个人集款按 738.48元/m2，计筹资24170万元。3、银行贷款15000万元。财务评价一、财务评价根底数据〔一〕旧村改造节约土地测算依据总体规划居住楼分布，逐村测算旧村改造成住宅楼后节约的土地。经计算每户实际腾出可商用土地 0.6亩，3000户共计节约可开发利用土地1800亩。〔二〕财务价格测算1、建成后住宅楼，综合单 位价格目前，旧村改造已经实施，从实施的状况看，以本钱价卖给居住户，实际上免除了居住户的土地使用费，相当于还建不收土地费。居住户的购置力量和购置意愿均能到达，不存在销售不畅的问题。从建设期限看，当年设计，当年建成投入使用是完全能实现的，跨年限使用的可能性很小，故从材料价格上涨等潜在风险不大。选定2023年底测算价格与2023年初价格不会有大的出入。则建成后多层住宅楼，每 m2价格〔本钱〕在720—760之间是可能的。也是旧村改造住户可以承受的价格。2、节约的可利用土地价格由于旧村改造节约出来的土地，大都具有良好的交通条件和完善的根底设施条件。因此，其土地的潜在价值大。从目前2023年土地转让价在8万元/亩，2023年测算土地转让价格在10万元/亩。二、收入支出推测1、节约土地效益本次旧村改造后，建 100栋多层住宅楼，可节约土地1800亩，2023年每亩转让效益8万元，转让土地600亩，可实现转让收益4800万元，2023年每亩101200亩，可实现转让土地收益12023万元。2、出售楼效益共建设100栋，建筑面积359000m2，每m2本钱平均价出售，可在2023年初实现收益29170万元。3、带动第三产业收入效益〔财务分析暂不计入〕依据我国建筑业带动第三 产业的统计数据资料，每投入1万元，带动第三产业增加收入 200元计，则本次工程带动第三产业收入达1000万元，影响期限按3〔不含土地影响。〔二〕工程支出推测1、工程投资估算说明，工程费用不含土地占用费，该局部属于农村集体全部，不存在对土地使用的转让支出问题。2、由于工程分散，地质条件良好，又考虑了根本预备费，而且工期不超过一年，故工程除投资估算工程外，不存在增加支出的费用问题。而且有镇政府公务员的技术效劳和政策指导，能够保证其工程费用不超预算。3、村村通大路、通电、通水、通邮以及其他根底设施工程完善，为工程的顺当开展奠定了良好的“四通一平”条件。三、财务评价指标〔一〕归还力量指标1、单位功能投资依据投资估算，工程投入资金总额为 39758万元，总建筑面积395000m2，则估量每m2建筑投资1006.5元。2、单位功能本钱不含土地使用的建筑本身功能本钱，据测算为 738.48元/m23、贷款归还期2023年贷款利息依据当年贷款 10000万元，贷款利息按年利率5.58558万元，本息合计10583万元。节约土地后，土地转让变现8万元/亩，该土地转让价已扣除各项税金。按600亩计，则2023年末变现金额为4800万元，可全用于还贷。2023年节约土地1200亩，土地转让变现按10万元/亩，2023年末土地转让变现金额12023万元，可全部用于还贷。则既使贷款期至202311174万元。以上分析可以明显看出，借款归还期不超过 3年。4、资产负债率该工程自有资产总额达29758万元，银行贷款10000万元，作为负债。则资产负债率为33.6负债率掌握范围。5、利息保障倍数2023年获得的利润12023591万元，则利息保障倍数为21.31、投资利润率平均年利润8100万元，总投资39758万元，则投资利润率为20.42、资本金利润率平均利润×8100万元，资本金29758万元，则资本金利润率为27.23、投资回收期∑Pt ∑

t=0式，计算Pt

为为2.43年。4t1净现值〔V〕设定行业基收益率为82023现公式计算FNPV为1465万元。远大于零，说明工程的获利力量大，财务可行。5、财务净现值比率〔FNPVR〕经计算FNPVR=3.6%6、财务内部收益率FIRR经计算FIRR=13.5%>银行贷款利率5.58务可行。综合以上分析认为，义堂镇旧村改造工程具有足够财务盈利力量和足够的清偿力量。从财务上分析工程是完全可行的，工程风险较小。国民经济评价一、效益和费用的调整效益调整剔除国民经济内部转移支付的款项。由于其财务收益可作为国民经济效益。且将带动的第三产业收入增加计入国民经济效益。〔二〕固定资产投资1、建安工程费用调整依据影子价格核算系数，对财务评价的建安工程费用进展调整由28440万元调为31284万元。2、工程建设其他费用不作调整。3、根本预备费调整仍按1%。4、建设期间贷款利息调整。按影子汇率换算系数 1.08计算，建设期贷款利息由558万元调为603万元。5铺底流淌资金不变仍按 588万元。为村委自筹资金。6、总投资由39758万元调整为42676万元。二、国民经济评价指标取定社会折现率为8%1、经济净现值ENPV经计算经济净现值ENPV=5464万元。2、经济内部收益率EIRR经计算经济内部收益率EIRR=14%从以上两项指标可以推断工程存在符合社会折现率的较大盈余，而且工程对国民经济的 EIRR大于社会折现率8%，对国民经济的净奉献到达了要求。三、不确定性分析不确定性分析仅考虑敏感性分析。工程工程的敏感因素主要是工程投资及节约土地转让价格，对此两项分别向不利方面调整 3%，再计算EIRR值。作出敏感性分析成果表：敏感性分析成果表变量因素工程名称EIRR单位%根本方案14投资上升3%且土地转让降价变量因素工程名称EIRR单位%根本方案14投资上升3%且土地转让降价3%8.1社会评价〔一〕工程对社会的影响由于工程建筑完全符合《山东省村镇规划编制方法》的要求和规定，而且符合“规划科学、布局合理、便利群众、美化生活”的要求，也是加快城镇化进程，快速转化农村劳动力的重要举措，可以集中不行再生的国土资源的优化配置，更好地提高土地利用效率，带动招商引资，发挥根底设施健全的区位优势，带动业已形成的强劲乡镇工业进展，必将对社会和区域经济的可持续进展起到重要的有益影响。〔二〕工程与所在地区的互适性分析由于义堂镇近几