建筑概念课件

建筑红线

1.红线一般是指各种用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红

线,即建筑红线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线,

在建筑红线以外不允许建任何建筑物。

2.城市道路系统规划确定的道路红线是道路用地和两侧建筑用地的分界。

一般情况下，道路红线就是建筑红线。

但是有些城市在主要干道道路红线的外侧，另行划定建筑红线，使道路上

部空间向两侧伸展，显得道路更加开阔。某些公共建筑和住宅适当退后布

置，留出的地方，有利于人流或车流的集散，也可以进行绿化，美化环境。

在建筑红线的控制下，前后错开布置沿街建筑，既可满足不同的功能要求，

又可避免城市景观的单调感，使城市建筑群的体型和街景富于变化。

3.建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中,控制城市道路两

侧沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。任何临街建筑

物或构筑物不得超过建筑红线。

建筑红线一般由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含

居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制

线。基底与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线。（如果因城市

规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红

线。）

建筑红线是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）

靠临街面的界线，又称建筑控制线，是建筑物的外立面所不能超出的界线。

建筑红线可与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线

之后，以便腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。

用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就

是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退

红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的建筑

必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为

退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。用地红线只是标注在

红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退

界线。

如何做好预结算审核工作

第一：工程造价存在的问题

1.众所周知，工程造价预结算涉及多学科、多专业，从土建、装饰、安装到市政、园林、绿化等等。

针对此种情况，要求编审人员要具有•定的职业道德修养、专业技术知识和丰富的实践经验。但是实际工

作中，且不论水平好坏，总是难免会出现这样或是那样的差错。如由于新技术、新工艺的不断涌现，缺少

调查和可靠的第•手资料，致使换算定额或补充定额含有大量的不合理性；

2.高估冒算现象在结算时较普便，一些施工单位为了获得较多收入，不是从改善经营管理、提高工程

质量及社会信誉等方面入手，而是采用多计工程量、高套定额单价等手段人为地提高工程造价；

3.由于工程造价构成项目多，变动（设计变更、施工变更等）频繁，计算程序复杂等均容易出错。

第二：工程预结算审核的内容

预结算的审核，主要是以工程量计算是否正确、单价（包括定额套用及主材）是否合理、费用计取是

否准确三方面为重点，在施工图（竣工图）的基础上结合合同、招投标书、协议、会议纪要以及地质勘察

资料、工程联系单、隐蔽工程验收记录等资料，按照有关的文件规定进行计算核实。

1.工程量的审核

（1）认真阅读施工合同文件，正确把握合同条款约定熟悉国家有关的法律、法规和省的有关规定，认

真阅读施工合同文件，仔细理解施工合同条款的真切含义，这样做就为工程造价的预结算审核工作奠定了

良好的基础。凡施工合同条款中对工程结算方法有约定的，且此约定不违反国家的法律、法规和省的有关

规定的，就应按合同约定的方式进行工程结算。凡施工合同条款中没有约定工程结算方法，事后又没有补

充协议或虽有约定，但约定不明确的，则应按国家与省的有关规定进行结算。

施工合同是由承发包方共同签订的，双方的权利、义务均以合同约定为准。若有争议，当以合同为解

决争议的依据。

因此，审价人员一■定要认真阅读施工合同文件，这样才能在预结算工作中善于发现问题，并采取有效

的方法给予解决。

（2）认真踏勘施工现场，及时掌握第一手资料在施工阶段踏勘现场，及时掌握第一手资料，有利于提

高工程预结算的质量。随着科技发展的日新月异，目前在工程预结算过程中常常会遇到新的施工工艺和新

材料，没有现成套用的定额子目，需要预结算人员自己测算人工、材料、机械的用量。收集这些新的施工

工艺和新材料的基础资料，是做好预结算工作的前提条件。审价人员是否认真踏勘现场，审价的结果往往

是大不一样的，特别是装修改造工程的安装工程一般没有图纸，如不踏勘现场，仅凭施工单位上报结算书

上材料来核实材料价格的话，就有可能发生所报结算书上材料与实际施工中所用材料有出入，造成建设单

位多付工程款的情况发生。

2.套用单价的审核

工程造价定额具有科学性、权威性、法令性，任何人使用都必须严格执行它的形式和内容、计算单位

及计量标准，不能随意提高或降低。因此在审核套用定额单价时要注意以下几个问题：

（1）对直接套用定额单价的审核-首先要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否相一致，如

构件名称、断面形式、强度等级（水泥砂浆比例、混凝十.标号）、安装方式等等。其次工程项目是否重复套

用。如除定额规定单独列项计算外，各类钢筋、埋件的制作成型、绑扎、安装、接头、固定所用工料机消

耗均已列入相应定额，多排钢筋的垫铁在定额损耗中已综合考虑，发生时不另计算：计算构架接地后，不

得重复计算接地母线和接地极工程量。在采用综合定额预算的项目中，这种现象尤其普遍，特别是项目工

程与总包及分包都有关联时，往往容易产生工程量的重复计算。另外定额主材价格套用是否合理，过去多

数施工合同对材料价格的约定是：材料价格有信息价的按信息价，没信息价的按市场价。此时，审价工作

一个工作重心就是材料市场价调研。首先应由施工单位提供建设方认可品牌的材料发票，亦可由施工单位

提供材料供应商的报价单和材料采购合同。然后根据这些材料有的放矢地进行市场调研，则可提高询价工

作效率。但审价实际工作中，应当找出“差距”，按实计算。如不搞市场调研，仅根据材料采购合同来定价

也是不行的。材料采购合同中有时会含有“水分”，材料供应商的让利可以体现在材料采购合同中，也可以

体现在材料采购合同外，即在合同外另行约定。审价人员只有在市场调研的基础上，才能正确界定材料供

应商让利的情况，做好工程审价中的材料核价工作。这里需特别提出，审价人员对施工单位提供的材料发

票，要仔细辨认，分清真伪。因为目前存在个别承包商为获取非法利润，通过开假发票冒高材料价格的案

例。这也是审价人员在审价工作中需要特别重视的地方。

（2）对换算的定额单价的审核除按

（1）中的要求外，还要弄清允许换算的是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分？同时换算的

方法是否准确？采用的系数是否正确？这些都将直接影响单价的准确性。

（2）对补充定额的审核主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班

单价是否合理。

3.费用的审核

取货应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件如合同、招投标文件等来确定取

费费率。审核时应注意取费文件的时效性；执行的取费表是否与工程性质相符；费率计算是否正确；价差

调整的材料是否符合文件规定。计算时的取费基础是否正确，是以人工费为基础还是以直接费为基础还是

以人工加机械为取费基数。对于费率卜浮或总价卜.浮的工程，在结算时特别要注意变更或新增项目是否同

比例下浮等。

悬挑脚手架高层建筑施工中的应用

1材料

钢管：钢管尺寸宜采用＜p48x3.5mm的钢管。由于目前建筑市场大部分施工单位的采用租赁钢管的形式,

壁厚往往为3mm~3.2mm之间，因此验算时应以3mm壁厚作为刚度及质量计算依据。

扣件：扣件的材质应符合国家规范及地方标准的规定。

型钢：采用型钢或槽钢。其型号根据悬挑的高度、承受荷载、当地风压条件以及悬挑架的计算模型决

定。在型钢外伸端头上焊接长15cm、中48x3.5mm短钢管，使立杆与短钢管以直接扣连接，以免滑移。

脚手板：淘汰竹挑板，采用＜pR7钢筋焊接网片作为脚手板，使专业的班组使用专门的材料，便于管理。

特别注意：铁挑板在每次使用完成后必须清理修复、并进行防锈处理后才能归库，否则只能使用一次，反

而增加成本！

连墙件：宜采用（p48x3.5mm钢管，材质应符合有关标准规定。

2搭设技术措施及要求

2.1技术方案

具有针对性、可操作性的方案至少具备以卜几个条件：

1）、熟悉图纸：根据不同的建筑平面布局，剪力墙位置、分段搭设高度确定搭设方法（根据综合分析

及实践比较，悬挑脚手架每挑分段高度控制在6层或20m以内，其经济性、安全性较为合理）。

2）、调查分析：与各施工班组讨论方案，弄清塔吊、施工电梯、受料平分、外挑构建施工方法等影响

外架搭设的设备及施工措施，确定搭设挑架的各种材料规格及数量。

3）验算：方案中应根据建筑外立面、实际施工工序产生荷载，当地风荷载，计算模型等验算主要力受

力构件的型钢、钢丝绳类型及大小，根据验算要求选用。

4）,交底及实施：技术方案编制完成后，与各管理人员及作业班组进行反复讨论，并向作业工人详细

交底后实施。在实施过程中，方案编制人必须进行过程跟踪及完工复核，确保按方案进行搭设。

2.2搭设构造要求

2.2.1.挑架搭设：

严格按方案要求埋设型钢锚环，保证型钢安装完毕后间距匀称，根部的短钢管均在同一线上。

2.2.2.架体搭设：

立杆：立杆接头采用对接接头，脚手架底部距底座下皮不大于20cm处设置连续的横向扫地杆，扫地

杆固定在立杆上。立.杆用4m和6m的钢管交错布置，以保证立.杆接头位置错开，两个相邻立杆接头不得设

在同步同跨内，并且在高度方向至少错开50cm,各接头中心距主节点的距离不得大于40cm.顶层顶步时采用

搭接形式连接，确保立杆顶端再同一水平线上。

大横杆：考虑建筑市场上大部分安全网材料的大小1.8mx6m,保证安全网可有效覆盖外架外立面，大横

杆的间距一般外排间距采用0.9m,内排间距（步距）采用1.8m.在架设外排大横杆时，每三步应使用水平仪

抄平，确保水平。

小横杆：每一立杆与纵向水平杆相交处均设置小横杆，距主节点位置小于15cm,用直角扣件扣紧在纵

向水平杆上。小横杆间距与立杆纵距相同，上下层小横杆在立杆处错开布置。为保证外立面统一美观，小

横杆伸出外排大横杆边缘距离保证15cm,靠墙一端伸至距结构面10~15cm处，保证模板操作工人进行外墙

模板的安装、加固及拆除作业。

剪刀撑：剪刀撑每六步四跨设置一组，剪刀撑与大横杆夹角为60。，在脚手架外侧立面的整个长度和

高度上连续设置。剪刀撑斜杆的采用搭接接长，其搭接长度不小于100cm，至少采用三个旋转扣件固定，端

部扣件至杆端距离大于10cm,所有固定点距主节点距离不大于15cm.

连墙件：连墙件采用梅花形布置，刚性连接，一般以两步三跨埋设，连墙件从第一道纵向水平杆开始

设置，连墙件尽量靠近主节点，偏离主:节点的距离不得大于30cm.当方案中设计验算中连墙件的单杆轴向

力设计值大于单扣件抗滑承载力时，而需要双扣件固定于预埋件上。

2.2.3.安全网张挂：

为杜绝高空坠物发生打击事故，外架安全网外侧张挂合格的密目式安全网，内侧全面加挂一层孔眼尺

寸小于30mm的尼龙安全网。

2.2.4、防护:

要求挑架底部全面水平封闭，架体每二层作全面水平封闭，杜绝坠落事故。

3管理与维护

当悬挑脚手架完成以后，悬挑脚手架需经验收后方可投入使用，此时进入使用期以及维护期。相关管

理人员应重点注意以下几点内容。

1.外挑架架体上的施工荷载必须符合设计要求，结构施工阶段不得超过2层装饰施工阶段不得超过3

层同时作业，在外架上是否产生集中荷载，集中堆载不得超过300kg.

2.定期检查杆件的设置和连接是否符合构造要求，是否牢固可靠；因施工需要求而拆除的连墙杆是否

先加后拆，恢复时是否将要求重新加设。

3.悬挑梁是否松动，立杆是否悬空；扣件螺栓是否松动；立杆沉降与垂直度的偏差是否符合规范要求;

安全防护措施是否符合要求。

4.定期检杳材料是否已经变形或破坏不符合要求，定期更新不合材料，并检查进场材料。

5.建立三级巡查制度：班组自检-＞项目部复检-＞公司抽检，并将每次检查结果建立台账，逐项落实处理。

6.不定期组织在楼层上作业的班组进行交底，明确成品保护（如调运材料时压弯钢管）及安全操作意

识（如不利用外架作为加固架体），以保证搭设完好的悬挑架不受二次破坏。

施工图的审查及画建筑施工图注意点

一、建筑方案设计：

住宅类：

I、七层及七层以上住宅或最高住户入口楼面距室外设计地面高度超过16米的住宅必须设置电梯，顶

层为跃层时作一层计。

2、12层及12层以上住宅应设不少于2台电梯，其中一层能容纳担架。

3、单元式住宅疏散楼梯：11层及其以下可不封闭，但开向楼梯间的房门应设乙级防火门且应直接采

光通风；12层至18层应设封闭楼梯间；19层及其以上应设防烟楼梯间。

4、通廊式住宅，不超过11层的应封闭，超过11层的应防烟。

公建类：

I、病房楼、有空调系统的多层旅馆和超过5层的其他公共建筑的室内疏散楼梯间均应设置封闭楼梯间

(包括底层扩大封闭楼梯间)。

2、二、三层建筑(医疗托幼除外)一、二级耐火，每层面积不大于5()0m,二、三层人数和不超过

100人时可设一个疏散楼梯。

二、关于总图：

1、总平面图注意画出排除地面及路面雨水的坡度与明沟(可取i=0.5%)及其与规划排水系统的联系。

2、应注明黄海高程；

3、应注明坐标值；

三、关于底层：

1、应注明室外台阶、坡道、明沟；室内外标高。

2、底层若设车库，其外墙门洞口上方应设防火挑檐。楼梯间等公共出入口同。

3、住宅公共出入口位于开敞楼梯平台下部，应设雨罩等防止物体堕落伤人的安全措施。

4、散水宽度L宜为600~1000mm,当采用无组织排水时，散水的宽度可按檐口线放出200~300mm；

坡度可为3%~5%,一般取5%；当散水采用混凝土时，宜按20~30m间距设置伸缩缝。散水与外墙之间宜

设缝，缝宽可为20~30mm,缝内应填沥青类材料。

散水做法见闽86J901(7/3),为水泥砂浆散水。

3、明沟宽度一般在200mm左右，图集取200mm或250mm.套用省标图集应注明深度H的值(单个工

程H=300mm)。沟底应有0.5%左右的纵坡。

明沟做法见闽86J901(1/4),为砖砌明沟。

4、勒脚的高度一般为室内地坪与室外地坪的高差，也可以根据立面的需要而提高勒脚的高度尺寸。

外墙勒脚做法见闽97J09(17/49),采用花岗石面层，高度从室外地坪至室内地坪标高。

5、室外台阶做法见闽86J901(4/7),为150号碎台阶，12厚水磨石面层。

四、关于标准层：

1、应注明楼面标高；卫生间、阳台降低的标高。

2、铝合金门窗见协91J604,门窗代号及编号标注方法：门窗按其开启形式冠以拼音字母，以资识别,

代号如下：M-门；G-固定式；『推拉式；P-平开式；C-窗；S-上悬式；H-滑撑式；DM-弹簧门；a-左开；

b-右开；C2-洞口尺寸相同形式不同的窗。

3、胶合板门见闽86SJ60I.

4、八层及以下的厨房排风道楼板预留洞尺寸：550x350.

八层及以下的卫生间排风道楼板预留洞尺寸：430x300.

注明：见闽97J20。

五、关于屋面：

1、应注明屋面的防水等级和防水层的耐用年限。一般的工业与民用建筑屋面防水等级IH级，防水层

耐用年限10年。

2、架空隔热层构造不能满足居住建筑节能要求，应选用国标图集99J20I（一）W5.IB1-60；防水材料

用SBS改性沥青防水卷材（聚酯胎）；块材采用300x300x25水泥破。

3、天沟、檐沟纵向坡度不应小于1%,沟底水落差不得超过200mm；平屋面的排水坡度，结构找坡宜

为3%：材料找坡宜为2%,且用轻质材料或保温层找坡。

4、水落管内径不应小于75mm；-根水落管的屋面最大汇水面积宜小于200m。

5、高低跨屋面注意画出钢筋混凝土水簸箕。

6、屋面女儿墙所有转角处及长度不超过2m间距均设一构造柱GZ1.

7、女儿墙高度:上人屋面应不小于1300mm；不上人屋面应不小于800mm.女儿墙厚度不应小于240mm,

构造柱最大间距为3900mm.压顶宽度应超出墙厚，每侧为60mm,并做成内低、外高，坡向平顶内部。压

顶用细石碎浇筑，钢筋沿墙长防36,沿墙宽放。

六、关于楼梯间：

1、平台处净高不应小于2m；梯段净高不应小于2.2m.

2、有儿童经常使用的楼梯的梯井净宽大于0.2m时，必须采取安全措施。垂直杆件间净距不应大于0.11m.

七、关于立面：

1、阳台等栏杆高度不应小于1.05m；有儿童活动的场所应采用不易攀登构造。

2、屋面栏板（同栏杆）净高不小于1.05m.

3、中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.1m.

4、窗台低于0.8m时，应采取防护措施。

容积率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：又称建筑面

积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的

建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是

无量纲的比值，通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地

块面积的倍数，即为容积率的值

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低,发展

直可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定

了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

相关规定

容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一

般而言，容积率分为

独立别墅为0.2~0.5,

联排别鸵为0.4飞.7,

6层以下多层住宅为0.8^1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为L8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

建筑特点

（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍

管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公

用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的

情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗

地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋

来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=CH,此种情况卜，建筑层

数与容积率成正比例关系。

（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对

土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的

利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到

经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

编辑本段容积率指标计算规则

一、容积率系指一定地块内，地匕总建筑面积计算值与总建设用幽虹积的商。地

上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营

性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值

按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，

按照本规则下列规定执行。

二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米（2.7米+2.2米）时，不论层内是否有隔层，

建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算：当住宅建筑层高大于7.6米（2.7

米X2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3

倍计算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5米（3.3米+2.2米）时，不论层内是否有隔层，

建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3

米X2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3

倍计算。

四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米（3.9米+2.2米）时，不论层内是否有

隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于

10米（3.9米X2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投

影面积的3倍计算。

五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投

影面积计算。

六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水

平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入

容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为

室外地坪，之后再按上述规定核准。

七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分

及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房,工业建筑、体育馆、博物馆和

展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面

积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。

八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。

九、本规则规定的数值均含本数。

十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。

十一、本规则自发布之日起执行。山

编辑本段对地价的影响

影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽

象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系

影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价

相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于

复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说

来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积

率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：

影响一

遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土

容积率

地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容

积率对■地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度-定时，容积率的增加，主

要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的

分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加也阳、加强抗震

等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质

显下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也

达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方

造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，

MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益（DCGF面积）减掉投

资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等

于单方售价，土地开发的边际收益为0,总收益（DCNF面积）达到最大，地价达到最

高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下

降。

影响二

容积率对地价的作用程度与域Ji现模成正相关关系。

首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋

单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城

市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价

影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定

数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；

另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城

市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指

标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象,往往鼓励建筑物向空

中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。

所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈

大。

影响三

容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越,土地

利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其

它区域，特别是城内边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接

近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收

益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积

率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

影响四

容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，

只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用

地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容枳率增加产生的经济剩余主要

以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商

业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最

不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城

市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

编辑本段对生活的影响

人口密度

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密

度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还

会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成

比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该

对此提出更高的要求。

内部规划问题

由于高容积率住宅对土地仅此皂的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比

例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区

内

2睹

敷地面稽:A

容稽率(%)

=各陪内床面稹

合^：AX100

容积率

道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问

题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方

面。

安防问题

由于居住密度大,所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降

低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安

防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设

备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。

编辑本段整顿违规现象

开展自查自纠

依法处理了一批违法违规问题。从2009年5月起，各地开始组织自查自纠，对

2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的房地产开发项目进行梳理清

查，对发现的违法违规问题及时依法处理。截至2009年12月31日，除西藏外,全

国30个省（区、市）共自查房地产项目73139个（用地面积447557公顷），其中存在变

更规划、调整容积率项目8235个，占自查项目总数的11.26%；发现违规变更规划、

调整容积率项目1988个（用地面积5474公顷），占自查项目总数的2.72%,占变更规划、

调整容积率项目数的24.14%；通过自查自纠共补交土地出让金等124.06亿元，罚款

6.51亿元，撤销规划许可57项。从两部专项治理办公室掌握的情况看，北豆、辽宁、

江苏、浙江、安徽、江西、山东、湖北、湖南、广东、广西、四川、贵州、云南、M

四、青海等省（区、市）行动迅速，基础性工作相对扎实，情况上报及时、详细。

加大查办力度

严肃查处了一批违纪违法案件。各地注意加大办案力度，认真调查核实群众举报

的问题和线索，严肃查处了•批违纪违法案件。截至2009年12月31日，各省（区、

市）容积率问题专项治理工作机构共受理群众举报888件，查实241件，给予党政纪

处分178人，其中县处级干部45人，地厅级干部9人；移送司法机关69人，其中县

处级干部19人，地厅级干部3人。从各地案件查办情况看，目前以下四类问题比较

突出：一是公职人员利用规划审批权，搞权钱交易，索贿受贿；二是地方政府和城乡

规划主管部门从地方、部门利益出发，违反法定权限和程序，擅自批准变更规划、调

整容积率，随意减免土地出让金及配套规费；三是房地产开发商未经批准,擅自违反

规划许可进行开发建设，政府主管部门失职渎职，监管不力甚至放弃监管；四是房地

产开发商利用伪造公文、私刻公章等不法手段,骗取变更规划、调整容积率的规划许

可。各地严肃查处了一批典型案件，发挥了查案的震慑和教育作用。湖北省查处了麻

城市房地产开发领域腐败窝案，麻城市原市委书记邓新生、原主管城建的副市长徐圣

贤、建设局原局长夏桂松等公职人员在土地出让、规划审批、规费减免过程中收受房

地产商贿赂。浙江省查处了平阳县房地产领域腐败窝案，原平阳县委副书记、县长苴

安波,原平阳县委常委、常务副县长徐定锦等4名县处级干部,利用职务之便，为有

关企业在增加容积率、免交土地出让金等方面谋取利益，非法收取他人财物。海南省

查处了三亚市政府原市长助理曾清泉违纪违法案，曾清泉在担任三亚市规划局局长和

市长助理期间，利用职务之便，在规划审批、调整容积率等方面，为他人谋取利益，

索取、收受他人巨额财物。

长效机制建设

建立健全了--批法规制度。一些地方通过专项治理查找问题，有力推进了城乡规

划工作的制度建设。目前，各地相继制定出台了一批政策性文件。北京、河北、玄直、

福建、江西、山东、陕西等省、市对建设用地容积率调整的条件和程序作出了明确规

定。北京市规划委、市监察局共同制定了《关于落实住房和城乡建设部、监察部〈关

于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知〉的意见》，将建设用地容积率指标的

调整程序具体细化为书面申请、集体研究、技术论证、部门联审、专家评议、公众参

与、请示上报、人大备案等八大环节。河北省以省人民政府令形式下发了《河北省城

市控制性详细规划管理办法（试行）》，对修改控详规以及变更建筑容枳率、建筑密度等

开发强度控制性内容的程序作了限制性规范，并设定了法律责任。长春市以清查项目、

查处案件为切入点相继出台了《长春市经营性用地容积率指标调整办法》、《长春市建

设项目容积率计算原则》、《长春市关于违规调整建设用地容积率的责任追究办法》等

一系列政策性文件。各地还就推进城乡规划工作政务公开进行了积极探索，普遍建立

起了规划批前和批后公示、近期建设项目公示、建设项目批前和批后公示、违法查处

公示，以及社会监督员等制度。121

编辑本段存在问题

地方不积极

少数地方对容积率专项治理工作的重要性认识不够，仍然处于被动应付状态，工

作进展缓慢，工作成效不大。有的自查自纠不深入不扎实，基础性工作薄弱，从各地

上报的情况看，还存在着“零问题”、“零案件”的情况；有的上报情况不及时，数据不

完整，存在缺项、漏项的情况。另外，一些地方对清理相关地方性法规和规范性文件

重视不够，一些明显与《城乡规划法》规定不一致的规范性文件没有得到及时清理纠

正。

查办力度低

当前，群众投诉反映违规变更规划、调整容积率问题的举报量依然居高不下，但

一些地方开展监督检查的措施不够有力，查办案件的力量投入不足，部门间协调机制

不健全。少数省（区、市）对两部转办案件不够重视、不够严肃，有的对两部要结果的

案件不予回复或回复时间超期过长；有的对转办案件不直接进行调查处理，转交投诉

涉及的地市城乡规划部门调查处理，甚至回函直接转呈下级报告，对需核实的问题，

不下判断、结论，不提整改意见措施。2009年，两部专项治理办公室共同各地专项治

理办公室发转办函83件，其中要求按期回复结果的有51件；截至2010年2月12B,

已收到回复42件，9件尚未回复。

程序不规范

目前，各地对于变更规划、调整容积率的做法和程序有不同规定，少数地区存在

以政府会议纪要等形式决定规划设计条件调整的现象，需要按照《城乡规划法》，对

相关地方性规章制度进行梳理，进一步规范规划变更和容积率调整的具体条件和操作

程序。另外，一些城市控规覆盖面小，土地出让、规划审批缺乏控规依据，规划条件

审批随意性大。

编辑本段治理工作安排

2010年3月4日，中央治理工程建设领域突出问题工作领导小组召开第二次会议，

对今年专项治理工作进行了研究部署。会上，中央书记处书记、中央纪委副书记何勇

作了重要讲话，对深入开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理

提出了更高的要求。各地区和有关部门要认真学习领会包四同志的重要讲话精神，进

一步提高思想认识，按照中央专项治理工作领导小组的部署要求，切实把容积率专项

治理作为工程建设领域突出问题专项治理的重要任务，加强组织领导，明确工作责任，

加大治理力度，以求真务实的工作作风深入推进容积率专项治理工作，不断取得新的

成效。

经住房城乡建设部、监察部研究,2010年，容积率问题专项治理要结合工程建设

领域突出问题专项治理规范城乡规划管理工作，重点抓好以下几项工作：

（一）对调整容积率指标、改变土地用途的房地产开发项目进行清理检查。重点对

2009年4月1日至12月31日领取规划许可的房地产项目进行清理检查。对检查发现

的违法违规问题，要依法处理到位。

（二）严肃查处违纪违法案件。进一步完善部门间沟通协调机制,拓宽案件线索来

源渠道，加大案件查办力度,严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积

率调整等城乡规划工作中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为，严肃查处城乡规划管

理中损害群众合法权益的问题。住房城乡建设部、监察部将对重点案件进行挂牌督办，

适时向社会通报一批查结的典型案件。

（三）完善城乡规划管理及监督检查制度。一是继续组织各地对相关规范性文件进

行清理。二是制定完善控制性详细规划编制、修改管理制度,修订出台《违反城乡规

划规定行为处分办法》等制度规定。三是完善规划编制、修改、审批公开、公示和征

求公众意见等制度。

（四）加强综合指导和监督检查。各省（区、市）容积率问题专项治理工作机构要加

强监督检查，督促各级抓好工作落实。第二季度，住房城乡建设部、监察部组织对部

分地区专项治理工作开展以来的情况进行抽查，重点检查“零问题”、“零案件”的地区

和群众投诉举报较多的地区，督促整改到位、处理到位。第三季度，两部将总结通报

各地专项治理工作开展情况。

容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：

容积率=总建筑面积+总用地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,

容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居

住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较

低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了

这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个

良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应

不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

一、容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，

分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地

内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及

其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中

所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下

特性：

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍

管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包

括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”

容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗

地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个

房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=CH,此种情况

下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对

土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的

利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为

做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的

最合理值。

二、容积率对地价的影响规律

影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽

象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求

关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关

系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地

价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关

系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地

规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：

（一）遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土

地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影

响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度-定时，容积率的增加，主要引起房

屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，

单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，

单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境