唐山市丰南区惠丰湖东侧项目的立项报告

关于唐山市丰南区惠丰湖东侧项目的立项报告股份公司：唐山市国土局于2017年5月2日发布丰南区2017-4号宗地的使用权挂牌出让公告，宗地紧邻唐山市丰南区政府，临近高铁站和高速出口,交通便利，毗邻惠丰湖，景观资源丰富，区位优势明显。地块占地6.76万平，容积率2，计容建面13.5万平，居住用地，挂牌起始价2.64亿（楼面单方1953元/平米）。现我司对地块进行了深入调研论证，拟积极跟进该宗地的挂牌出让事宜，现汇报项目相关情况如下：一、项目基本情况1、项目位置惠丰湖项目位于丰南区西扩新城区，区政府及八大局等机关、五星级酒店位于地块东侧，为丰南区规划重点发展区域，周边配套成熟；西距长深高速出口车程4公里，距离高铁唐山站5公里，周边交通便利；项目具有景观资源优势，西临惠丰湖、南侧临近唐津运河旅游区等。2、项目四至范围地块四至为：地块东至铁西路，南至春阳街，西至运河东路，北至友谊大街。3、周边配套设施地块位于丰南区西部新扩区，地块临近高铁、高速出口，京唐城际更将唐山纳入环京半小时都市圈，交通便利；紧邻丰南区政府，配套相对完善，同时临近老城区，周边各项配套齐全，生活较为便捷；地块毗邻惠丰湖、运河唐人街等旅游景区。（1）交通配套地块西侧距长深高速出口4公里，高铁唐山站5公里；京唐城际（2020年前通车）的开工建设将唐山纳入北京半小时都市圈范围内，便利通达环京都市圈。目前唐山全市无运行在建轨道交通，规划有6条地铁线，预计2030年前将建成1号线和2号线一期，站点未定。（2）商业配套地块西侧分布2家五星级酒店，其中国丰维景酒店已运营多年，紧邻地块西侧；临近丰南区老城区，周边分布有唐山皮革城、荣盛未来城、荣大商场、南购商城、丰南商厦、通达商城、韩国城（规划中）等大型商业综合体，生活购物便利。(3)教育医疗地块临近丰南区最优秀小学-实验小学，同时丰南一中（市重点）、丰南实验学校、胥各庄中学等义务教育距离地块约5公里，华北理工大学冀唐学院、唐山劳动技师学院等大学位于地块北侧2公里。丰南区医院、丰南区中医院等二甲医院距离地块不足10分钟车程，便利通达。(4)景观资源地块景观旅游资源丰富。西临惠丰湖公园，南侧临近东方神龙乐园、运河唐人街等旅游景区。惠丰湖是丰南区最大的生态旅游度假，占地1500亩，湖面800亩；东方神龙乐园，占地面积1000亩，属于世界级大型主题公园；运河唐人街是集品牌餐饮、购物休闲、古玩字画、旅游观光为一体的文化旅游商业街。二、项目获取方式1、竞买人资格要求中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织（凡欠缴土地出让金的单位及法律、法规和拍卖文件另有规定的除外）均可参加竞买，可联合竞买。申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资组成、成立时间等内容，根据挂牌出让结果与国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。2、土地价格及支付进度该宗地土地用途为城镇住宅，国有建设用地使用权出让年期为城镇住宅70年，挂牌起始价为人民币2.637亿元（楼面单方1953元/平米），需自土地出让合同签订之日起1个月内缴齐全部土地出让金。3、竞买保证金及报名时间竞买人须交付竞买保证金1.6亿元，保证金到账期限为2017年5月31日16:00，竞买申请截止时间为2017年5月31日17:30。宗地摘牌时间为2017年6月2日16：00。4、其他要求1、本次挂牌设有底价，最高报价低于底价的不成交；2、竞买人须提交不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。三、唐山市和丰南区经济概况1、经济总量唐山，河北省地级市，GDP居河北省首位，京津唐工业基地中心城市，整体经济发展强于环京都市圈区域弱二线城市，弱于全国范围内强二线城市；总体定位为京津冀区域性中心城市，总体目标为东北亚地区经济合作的窗口城市、环渤海地区的新型工业化基地和首都经济圈的重要支点。以下为2016年唐山以及主要城市相关区域经济发展指标比较情况：数据指标(2016)强二线城市唐山可类比弱二线城市青岛杭州石家庄太原常住人口（万人）9208897061070429GDP（亿元）1010011700610358572985人均GDP(元)108818120271808365473849400财政收入（亿元）11002558.41574.6595.5283人均可支配收入（元）35680461162553420332271691-城镇居民43598521853372527422296322-农村居民1796927908150231112314591社会商品零售总额（亿元）4104.95176.2237124241666金融机构存款余额（亿元）14674333867456.8756111070房地产开发投资（亿元）12002606.41568.71349.8638商品房销售面积（万㎡）1939.22326.69393.5678.54559以下为2016年唐山市GDP全国排名和与同等城市比较情况：序号城市所属省份国内生产总值（亿元）省内排名GDP增长率人口21济南山东680038.0%706万22东莞广东677048.1%832万23泉州福建661018.0%851万24南通江苏660749.0%730万25唐山河北647417.0%780万26西安陕西648018.0%871万27哈尔滨黑龙江627018.0%1001万28合肥安徽6200110.0%779万29福州福建605028.3%734万30长春吉林586017.5%767万2、人口至2015年底唐山常住人口已经超过780万。预计2030年，唐山市域城镇化水平为735，常住总人口为990万人，常住城镇人口为720万人，户籍人口城镇化率达到45%以上。中心城区人口达到220万人左右。3、产业发展唐山是典型的工业城市，产业结构逐渐优化。唐山2011-2015年GDP总值介于5400-6100亿元，增速较为缓慢。第一产业占比较为稳定，约为9%；第二产业所占比例逐渐下降，5年间下降5个百分点；第三产业处于起步发展阶段，5年间增长了5个百分点。2015年第一产业、第二产业和第三产业所占比重为9:55:36。唐山市的支柱产业为钢铁、能源、建材、装备制造和化工工业。钢铁工业是唐山的第一大支柱产业，已形成采矿、炼铁、炼钢、轧钢等配套的钢铁工业体系。建材工业：拥有冀东水泥集团、唐陶集团、惠达集团等大型企业。装备制造业：传统主导产业之一，铁路客车、大型水泥成套设备、自动焊割机等优势产品具有较高市场占有率。化工工业：拥有亚洲最大的南堡盐场和全国三大碱厂之一的唐山三友集团。2015年，钢铁行业增加值增长4.9%，装备制造业增长11.7%，化工行业增长5.1%，能源行业下降8.0%，建材行业下降8.4%。装备制造业增加值占规模以上工业的比重由2010年的9.7%提高到2015年的22.8%。4、城市规划2017年3月7日，河北省发布了《河北省城镇体系规划（2016-2030年）》，规划确定了13个城市的职能定位，到2020年，石家庄、唐山形成Ⅰ型大城市，唐山职能定位为国际化沿海城市，东北亚地区经济合作的窗口城市，环渤海地区新型工业化基地。城市空间结构表现为：“两核，一轴，多组团”。城市总体规划上承《京津冀协同发展规划纲要》，立足唐山的资源优势、区域优势和发展基础，统筹生态、生产、生活空间布局，严格保护各类生态用地，划定城市开发边界；海陆空综合联动，构建融入区域的交通网络；整体上形成“两核，一轴，多组团”的城市空间结构。“两核”是指以中心城区为主的中部发展核和以曹妃甸区为主的南部发展核；“一轴”为联动两核共兴的带状发展轴；“多组团”是以围绕“双核”，功能互补、协同发展的城镇组团。丰南区是唐山市市辖区，西连天津市宁河区，北靠唐山主城区，总面积1573.8平方公里，位于唐山中心城区西南角，全区总面积1312平方公里，总人口53万，海岸线19.2公里，城市规划功能定位为：唐山市南部主城区、新兴商业中心、生态城区，地块位于丰南区西扩区，毗邻唐山市中心城区丰南区城市规划功能定位为：唐山市南部主城区、新兴商业中心、生态城区。四、市场情况唐山市作为京津冀一体化的重要城市节点之一，承载部分北京的“非首都功能”。京唐城际铁路开工建设，唐山作为环北京半小时生活圈的价值被挖掘；随着京津冀一体化的逐渐深入，将带来大量的人口和产业进入机会，未来市场前景较好。1、唐山房地产整体市场分析在环京都市圈中，唐山市房地产整体价格相对较低，处于价值洼地，随着各种政策利好和京唐城际的开工建设，自2016年10月开始，唐山房地产整体市场处于不断上涨的态势，多家知名房企不惜高溢价拿地进驻；2017年3月，随着周边城市陆续发布和升级限购政策，唐山市实施宽松限购政策，量价持续上涨，重要区域已然供不应求，楼市前景良好。2017年5月，唐山在河北省发布统一限购政策后，仅仅对路南、路北、高新技术开发区等三个区域实施严格的限购政策，地块所处的丰南区仍处于不限购状态。1）市场供应：2011-2016年，共计供应1869万㎡，年均供应量311万㎡，整体供应量较为稳定。2）市场需求：2011-2016年，共计成交1379万㎡，年均成交量为229万㎡；2011-2014年成交量稳步在180-190万㎡左右，2015年同比上涨26.9%达到240万㎡；受京津冀一体化进程推进及京唐城际高铁开工等利好政策，2016年井喷达到393万㎡，同比增长63.7%，近五年来首次出现供不应求的状态。3）成交均价：2011-2015年，中心城区住宅成交价维持在5500元/㎡左右；2016年下半年以来，价格不断上涨，2017年3月份达到6500元/㎡，4月份接近7000元/㎡。4）市场存量及去化周期：鉴于唐山市无权威商品房存量统计机构，2011-2016年供应总量1869万㎡，累计成交1379万㎡，目前市场存量预计为500万㎡，按2016年去化393万㎡速度考虑，去化周期1.3年。2、丰南区板块市场分析丰南区当前市场供应集中于东部老城区和西部新扩区，2016年由于政策形势变化和和京唐城际开建的利好政策，导致供不应求，市场价格开始快速上涨；2017年5月唐山升级限贷政策，丰南区仍不属于限购范围内，预计板块市场将保持上涨势头。丰南区距唐山市中心区域相距较近，且为唐山未来重点发展区域，发展前景较优；区域内代表项目去化较快，部分新项目即开即罄，供需结构较为合理。成交方面：2016年-2017年4月丰南区商品住宅总成交量为128万㎡，月均成交量为8万㎡。其中2016年1-9月，月均去化3.2万㎡，2016年10月-2017年4月，月均去化14万㎡，自2016年10月成交量呈现井喷上涨，月均去化面积增长338%，自此一直保持历史高位状态。均价方面：2016-2017年4月丰南区整体均价为6614元/㎡，其中2016年1-9月均价为5614元/㎡，2016年10月-2017年4月成交均价为7245元/㎡，半年上涨30%，4月成交均价达到8500元/㎡，预计将持续上涨。存量及去化周期：丰南区在售楼盘主要为君玺太和、湖岸新城、荣盛锦绣花苑等项目，剩余少量可售产品，存量合计约为3万㎡，市场处于严重的供不应求状态；考虑区域未获取销许的土地储备，市场存量合计约180万㎡，去化周期12个月。3、品牌开发商进入情况唐山市本土开发商有天壤房地产（代表项目有凤城国贸）、凤城房地产（代表项目新天地美域）和新天地房地产（代表项目新天地鹭港），外来品牌开发商有恒大、万科、碧桂园、绿城、万达、华润、荣盛等。序号品牌开发商2016年全国销售排名进入唐山时间代表楼盘分布区域1恒大12015年恒大华府路北区2万科22010年万科新里程、万科金域华府、万科红郡、万科温莎堡路北区、路南区3碧桂园32013年迁安碧桂园、滦州碧桂园、碧桂园森林城市迁安、滦县4绿城92009年绿城南湖春晓路南区5万达102012年唐山万达广场路南区6华润112012年华润橡树湾路北区7荣盛252010年荣盛未来城、融创锦绣观邸丰南区4、项目定位项目产品定位参照善居林语系；客户定位为京津城市挤压外溢客户和唐山市地缘性改善客户，规划产品为精装高层和精装洋房。5、周边竞品建造标准：根据营销部的市场调研情况，从产品类型、去化速度、客户群体、项目位置、品牌开发等方面综合考量，参考竞品项目为湖岸新城、荣盛锦绣花苑、君熙太和。竞品详情—湖岸新城序号高层建造标准1产品概况□几梯几户2梯4户□户型面积区间50/67/86/97/112㎡，在售138㎡三室户型□厅房数量两室2层数/层高□层数17-26层；□层高2.9米3是否有赠送面积□是□否□其他4外墙装饰□普通平涂□质感涂料□面砖□石材幕墙□玻璃幕墙5外立面门窗□塑钢□铝合金□中空铝合金□断桥中空□其他6电梯□数量27空调□户式中央空调□大型中央空调□无空调8采暖□市政集中供暖□户式供暖□地暖系统□散热器□无供暖□其他9户内装修标准□毛坯交楼□精装修10公共部位装修□普通平涂□质感涂料□面砖□其他11园林标准未知元/m2竞品详情—锦绣观邸序号高层建造标准1产品概况□几梯几户2梯4户□户型面积区间97/118㎡□厅房数量三室2层数/层高□层数32层；□层高2.9米3是否有赠送面积□是□否□其他4外墙装饰□普通平涂□质感涂料□面砖□石材幕墙□玻璃幕墙5外立面门窗□塑钢□铝合金□中空铝合金□断桥中空□木铝复合□其他6电梯□数量27空调□户式中央空调□大型中央空调□无空调8采暖□市政集中供暖□户式供暖□地暖系统□散热器9户内装修标准□毛坯交楼□精装修10公共部位装修□普通平涂□质感涂料□面砖□其他11园林标准未知元/m2竞品详情—君熙太和序号洋房建造标准1产品概况□户型面积区间135/160/174/206/309㎡□厅房数量三室、四室、五室2层数/层高□层数3层□层高3.05m3是否有赠送面积□是□否□其他4外墙装饰□普通平涂□质感涂料□面砖□石材幕墙□玻璃幕墙5外立面门窗□塑钢□铝合金□中空铝合金□断桥中空□木铝复合6电梯□数量27空调□户式中央空调□大型中央空调□无空调□其他8采暖□市政集中供暖□户式供暖□地暖系统□散热器9户内装修标准□毛坯交楼□精装修10公共部位装修□普通平涂□质感涂料□面砖□其他11园林标准未知元/m23、周边竞品销售情况：丰南区商品住宅供应量集中于东部老城区和西部新扩区，由于政策形势变化和京唐城际利好政策，自2016年10月开始，唐山房地产价格逐步上涨，2017年3-4月，丰南区中心区域房地产价格快速上升，区域内主要楼盘高层毛坯达到10000元/㎡左右，洋房产品均价达到14000元/㎡左右。本案湖岸新城荣盛观邸君玺太和本案湖岸新城荣盛观邸君玺太和湖岸新城，高层已基本售罄，产品品质一般，近期高层毛坯成交均价8000元/平米，加推时间待定，预期价格8500元/㎡。荣盛锦绣观邸，位于丰南区老城区，目前在售高层均价由之前的8500元/㎡上涨至11500元/㎡。君熙太和，与本案一路之隔，质素基本一致，现阶段洋房售罄待加推状态，预计售价16000元/㎡；待售小高层（15层）成交均价13500元/㎡。4、项目销售价格确定：结合项目地理位置及周边资源，考虑周边竞品销售情况、区域未来供货情况及项目未来市场前景，预计项目销售价格如下：精装高层：1.5万/㎡（精装标准1000元/㎡）；精装洋房：1.8万/㎡（精装标准1100元/㎡）；一层底商：1.4万/㎡；车位：15万/个，（详见唐山市丰南区惠丰湖项目市调报告）。四、项目周边近期土地成交情况1、近期周边土地成交情况2016年10月，唐山市累计成交土拍四宗，共计土地面积16.8万㎡，其中凤凰新城青龙路西侧、裕华道南侧地块由华润置地取得，楼面价达3911元/㎡，创唐山土拍单价历史最高。序号宗地编号区域地块位置土地性质土地面积容积率竞得单位楼面价1南湖西侧地地块路南区学院南路以东商业用地298681唐山京唐铁路有限公司34572凤凰新城青龙路西侧路北区青龙路西侧、裕华道南侧二类居住用地563951.8北京华润曙光房地产39113长虹道北侧路北区长虹道北侧、规划路东侧商业、居住533992.5唐山宝宇房地产26694学院北路西侧路北区学院北路西侧、龙富南道北侧二类居住用地285522.5唐山和泓嘉业房地产27262017年3月22日，唐山市中心城区密集成交6块土地，路北区楼面价最低为4435元/㎡，超过去年同地段3911元/㎡的楼面价。其中凤凰新城友谊西路地块由富力取得，楼面价达5620元/㎡，创唐山土拍单价历史最高，并相比于去年楼王，增长44%。唐山限购后首场土拍举行，唐山土地持续火爆，竞争更加激烈。5月9日，荣盛地产最终以5610元/平方米的楼面价成功拿下龙华道北侧的住宅用地，溢价率67%，随后盾石地产以楼面价5700元/平方米的楼面价拍得北新道南侧的住宅用地。序号地块区域地块位置土地性质土地面积容积率竞得单位楼面价溢价率1路北区友谊西辅路西侧、荣华道南侧、龙华道北侧居住用地833582唐山京润曙光房地产545574%2路北区友谊西辅路西侧，荣华道南侧居住用地384801.5北京富力通达房地产562038%3路北区友谊路东侧、荣华道南侧、大里道西侧居住用地750772唐山京润曙光房地产514063%4路北区友谊路东侧、荣华道南侧、大里道西侧居住用地421592北京富力通达房地产443539%5路南区建设路西侧、西山道南侧居住用地221563北京富力通达房地产21882%6开平区新苑路以东居住用地306512.7唐山新野房地产12402%7路北区龙华道北侧、工农路西侧、同济道南侧居住用地285822.5荣盛地产561067%8路北区北新道南侧、益民街东侧、启新水泥厂博物馆西侧居住用地480932.5唐山盾石房地产开发有限公司570056%五、项目规划及产品设计根据项目规划方案，本项目住宅产品主要为洋房、高层、沿街商业，地块总建面17.6万平米，其中地上13.5万平米，地下4.1万平米产品方案图如下：产品各业态指标见下表：地块指标占地面积（平米）67601容积率2总建面176161地上建面（平米）135001其中：洋房（平米）55720高层（平米）73360沿街商业（平米）1121地下建面（平米）41160车位数（个）1176人防（平米）6201六、项目经济效益分析1）投资方面经测算当地块整体作价2.637亿（起始价，楼面单方1953元/平米），项目总投资为约11.6亿元。成本分类总价总可售单价备注（万元）（元/平方米）一、土地成本27,4252,106二、前期费用2,181167三、建安工程56,9954,377四、红线内配套费11,148856五、政府收费3,400261六、公建分摊4,118316七、不可预见费1,470113八、三大费用9,551734投资合计116,2878,9312）利润方面根据营销定价，地块可实现销售收入23亿元（含税），税前利润为2.9亿元，税前成本利润率为15%。3）项目开发进度项目计划2017年6月底取得地块，2018年3月开工，2018