房地产企业成本控制及管理研究

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产企业成本控制及管理研究房地产企业本金操纵对于提高企业经济效益和竞争力有重要意义，本文分析了当前房地产开发企业本金操纵存在的缺乏，并对房地产企业开发本金操纵的措施举行了简要说明。

房地产企业；开发本金；本金操纵

房地产企业开发本金是房地产企业为开发确定数量商品房支出的全部费用，相当于工业产品的制造本金加上建筑安装工程的施工本金，房地产企业行政管理部门的组织管理开发经营活动发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发房屋发生的销售费用。

1.房地产开发企业开发本金操纵现状

1.1本金操纵意识淡薄

由于之前形成的建立在筹划价格之上的以事后核算为重点的静态本金管理方式的影响，加上我国房地产开发企业自持房地产业高回报率，导致房地产开发企业本金操纵意识淡薄，缺乏投入本金竞争意识。企业财务人员对工程开发本金的操纵尚停留在根据合同举行静态管理的阶段，缺乏对开发产品全程举行本金操纵的意识。改革开放以后，国内市场面临来自世界市场的竞争，房地产业面临更加严峻的考验，不成操纵本金在我国房地产企业总本金中的占比增加，造成财务风险加大，影响企业经济效益的实现，不利于我国房地产企业提升竞争力。

1.2缺乏战略性的本金操纵体系

市场经济中，房地产企业面临更加强烈地竞争，企业在巨大的市场竞争压力下，往往轻易产生短视行为，只提防争夺短期经济效益，忽略了企业长期进展战略的制定，由此企业也无法构建其战略性的本金操纵体系，缺乏本金管理目标，造成本金管理滞后、盲目。缺乏长期进展战略，企业的本金管理也形同虚设，操作程序混乱，管理目标模糊，反过来又严重影响了企业的长期稳定进展。

2.加强房地产企业本金操纵的对策

2.1工程前期开发本金操纵

工程开发前期的主要本金是土地购置本金，所以这一时期的本金操纵的着重点在于工程选点。企业要对工程周边处境举行详尽的市场调研，尤其是在地价高的地方举行市场调研，可以制止投资决策失误，裁减人为因素造成的工程运营本金的增加。概括实施调研工作可以通过企业内部的市场计划部门对包括目标客户、宏观微观经济形势变化、产品品质和产品人性化设计等方面举行横向、纵向的比较分析，得出结论，对工程选址的地价合理性价比供给有力参考。为了巩固调研结果的指导性和创办性，可以聘请专业的行业市场计划知名机构指导把关。

2.2工程工程创办本金操纵

2.2.1设计阶段本金操纵

当前大量房地产企业对工程创办的本金操纵存在一个巨大误区，即将本金操纵的重点放在工程创办的概预算，而忽略了设计阶段的本金操纵。概预算是对本金的事后操纵，很大程度上受到设计图纸的限制而无法有效地降低创办本金，所以应当重视设计阶段的本金操纵。为做好设计阶段的本金操纵工作，要求设计图纸不仅具备施工可行性，还要考虑经济合理性，充分考虑施工现场的自然地理环境。其中，设计图纸的质量本金尤其要重视。质量本金包含两片面，一是为了达成工程质量标准而发生的一切必要费用，二是因未达成质量标准而蒙受的经济损失。这就要求工程工程的质量标准操纵在合理范围，也就是此前提及的既要保证房地产工程的质量和安好，同时也要考虑经济效益。

设计阶段的本金操纵可以通过实行设计招标、推行限额设计、设计监理、竣工验收和建立奖惩制度等方式实现。设计方案招标就是从各个设计单位的设计方案中选择最正确方案，并且吸收未中标方案的好的设计要点，以完善设计方案。推行限额设计是指在概预算确定后对设计单位提出工程资金限额、技术工艺要求，设计人员根据开发企业的资金限制制定设计方案。限额务必详尽细致，精确到如每平米使用的钢量、含砼量等。设计监理制是针对设计人员和施工人员工作脱节的问题提出的机制，在监理制下，设计监理对设计方案举行审查，提出修改观法，以实现设计方案的优化，制止展现设计图纸的施工可行性方面的问题。设计单位应当保证其设计方案可以通过相关部门的验收，制止企业因房地产工程施工完毕后无法通过验收而发生损失。奖惩制度是为了建立一种能有效改善设计方案的鼓舞制度，规定能对设计方案改善提出创办性的修改观法和有效降低创办本金的都应当赏赐。

2.2.2在施工过程中本金操纵

施工过程中的本金操纵第一要落实现场签证管理，做好现场签证的办理和审查工作。施工过程中，发生现场签证要先算账后实施，办理签证前都要对工程量和本金增减举行分析，对工程本金举行事前操纵。施工现场管理人员要随时深入现场，考察签证的真实性和必要性。一旦察觉现场签证可能失实，签证小组要举行严格审查，鉴别签证单真伪，再审查其虚实，判别是否应当办理签证、签证工程量是否合理、签证内容是否允许调整等。

其次要把好专业工程的材料设备的价格关。企业内部建立特意的购买网站，在网站上实时发布招标和购买公告，通过招标竞价和特意评定人员对标价及质量的评价来选定适合的性价比的材料设备供给商。

第三要专心落实工程竣工结算审查工作。首先，对施工单位报送的结算资料举行审查，查明施工单位报送材料的完整性和真实性。不符合的资料要剔除，不完整的资料要补齐，同时由工程部出具移交证明，以示负责。此外是对结算书审核。采用三级审查制，首先由监理机构初审，剔除结算书不合理片面，再由企业内部经营管理部门复审，结果由企业财务中心终审。三级审查有利于相互监视，制止由于审查结果不切实导致企业本金增加。

2.3合理使用销售推广费用，制止无效消耗

销售推广费用是房地产企业在推广销售楼盘的过程中花费的销售中心、样板房、现场包装、广告费、销售资料、推广活动等费用。销售推广费用是企业为了顺遂售出开发产品而必需的花费，假设销售推广活动做得不到位，既花费了资金，又达不到预期效果，导致企业的本金上升，企业资金无法回笼，会大大增加企业的经营风险。销售推广环节的本金操纵也要做好。操纵销售推广费用要建立在充分的市场调研的根基上，充分了解市场、目标消费人群的消费习惯、消费需求和消费心理，针对目标人群制定推广营销方案，争取以最少的营销费用达成最好的营销效果，操纵房地产的推广销售费用。

2.4合理降低资金本金

房地产开发不同于其他企业产品生产，前期资金投入大，资金回笼周期长，因此房地产企业的本金操纵要重视资金使用本金操纵。首先要对财务费用举行全面操纵。企业要建立起系统的财务管理体系，掌管各个环节的资金运行处境，如投入资金数额、资金运行时间、货币在不同时间内的发生的价值变化以及资金在各个开发环节的损耗和滞留。财务费用的操纵中最主要的就是贷款利息的升降，要充分利用财务管理的杠杆作用，合理筹集资金，拓宽融资渠道，降低企业负债率。其次，要合理操纵税金。房地产企业应当对企业税务举行综合筹划，合理避税，降低企业税收负担，根据每一种税的特点制定相应的避税措施。

3.结论

房地产企业做好开发本金操纵对于企业