汉中市房地产市场销售情况、价格走势及影响因素分析

汉中市房地产市场销售情况、价格走势及影响因素分析

汉中市，位于陕西省南部，北依秦岭，南屏巴山，中部为汉中平原。截至2018年末汉中市户籍总人口380.68万人，其中城镇人口135.58万人。年末常住人口343.61万人，出生率为9.50‰，死亡率为7.25‰，自然增长率为2.25‰，常住人口城镇化率为50.51%。2018年，汉中市实现生产总值1,471.88亿元，比上年增长9.5%。其中，第一产业增加值205.47亿元，增长3.9%；第二产业增加值702.15亿元，增长13.1%；第三产业增加值564.26亿元，增长7.4%。人均生产总值42,754元，增长9.7%。战略性新兴产业增加值增长12.5%，第一、第二和第三产业增加值占比分别为14.0%、47.7%和38.3%。汉中市城市概况资料来源：汉中市政府工作报告——销售方面：18年8月开始有所下行，3-4月略回升，5月略微下行，但整体去化仍维持较好水平销售方面，汉中新城吾悦广场位于滨江新区，将是未来新的城市中心，目前汉中只有本地开发商开发的商业中心。整个项目总建面约60万方，其中商业13万方，自持9万方，可售部分2.5万方。住宅共2,360户，户型面积包括120平米的高层，180-240平米的洋房。住宅总货值28亿左右，目前还剩50%左右。吾悦广场预计11月15号开业，目前招商已经基本完成。新城项目于18年6月首次开盘，首开300多套，当天去化率99%，6-7月一共开了4次，8-12月每个月都加推一栋，基本当月都可以做到清盘。今年2-3月开盘当月去化率约80%，4月当月去化率70%，5月当月去化率50%左右，去化速度略有下降，但总体仍然较好。7-8月天气热了，而且目前竞品较多，预计后续压力会更大一些。到访情况来看，18年下半年几乎天天人满，今年1-2月由于返乡置业，人流量也很大，从4月天气热开始，到访有明显下降，大概每天40-50组。汉中在17年之前交通比较闭塞，17年之前均价4,000元/平米，从17年高铁开通后，房地产市场开始逐步热起来，18年7-8月出现市场下行，逐步转冷，7-8月后，部分项目有所降价，新城开盘属于下半年才开，开盘销售情况不好，当时通过一些优惠等降价措施，然后销售情况逐步好转，保证了整体的去化水平，并且十一有优惠力度，最大降幅1000元/平米。恒大悦珑湾，计划首开1,000套左右，目前蓄客一周，认筹了200多套。首开货值约10亿，总货值近20亿。平时每天到访200多人，周末1,000多人，但大多是活动客户，有效客户不到50人，有效客户最终转化为认筹的比例约20%。去化率方面，碧桂园悦江府项目，于19年1月开盘，首开116套，当天去化率77%，当月去化率95%；每个月加推1栋，100套左右，2月当月去化60-70%左右；3-4月当月去化75%左右；5月当月去化60-65%左右。——价格方面：房价自17年起上行，源于高铁开通+主流房企进驻带来精装，新城项目略有降价18年初汉中市主城区均价4,000元/平米，18年底上涨到近6,000元/平米，主要是17年高铁开通，另一方面，很多品牌开发商进驻，带来精装修的占比提升，导致价格涨幅很大。汉中新城吾悦广场的住宅项目，洋房均价11,000元/平米，高层6,500元/平米。新城的项目降价力度比较大，月度促销的时候优惠力度超过10%。18年开盘时高层均价6,000-6,500元/平米，年初最低降至5,180元/平米起，现在均价在6,500元/平米左右。降价主要源于18年4季度市场相对较弱，且政府要求吾悦广场19年年底开业，现金流压力较大。恒大御景湾，17年四季度开盘，开盘均价6,800元/平米，后来涨到7,800元/平米，10个月左右全部清盘，当时市场情况相对更好。碧桂园项目第一次开盘，小高层8,500元/平米，高层均价7,300元/平米；第二次加推，高层7700元/平米，第三次加推高层均价7,800元/平米；后面推的小高层均价10,500元/平米。——棚改影响方面：城市能级较低，棚改体量不高，依靠城镇化率提升带动人口提升、城市外拓据汉中市2018-2020年棚户区改造计划：汉中全市棚户区改造计划为98分项目39,425户。其中，2019年改造14,242户，2020年改造11,266户，2020年以后待改造1703户。汉中西城区棚改占比不高，东城区棚改相对比较多一些，部分是周边的区县也有一些，大多是货币安置。汉中市属于五六线城市，城市能级较低，存量较小，所以还没有开始大量的拆迁，城市就并不是拆老城进新城，而是往外扩，所以棚改的向上驱动和缩量影响都比较小。汉中目前城区人口50万，目标5年内突破100万人口。（）汉中连上周边县市约300万人，主要是靠城镇化率提升，带来城市人口的提升。客户类型来看，年龄结构大多在35-45岁左右，大部分是当地客户，以改善型需求为主，外地客户较少。汉中刚需和改善需求都比较明显，所以对于好的开发商是有诉求的。政府、事业单位和做生意的居多，全款占比20-30%。收入方面，人均收入约4,000元/月。汉中人的消费习惯，并没有特别在意投资房地产，所以市场一直相对比较平稳。——土地市场方面：17-18年土拍较多，19年土拍较少，方式以招拍挂为主，收并购为辅汉中土地市场招拍挂和收并购相对比较平均，招拍挂相对更多。17-18年拍地比较多，今年拍地相对较少。恒大项目是从当地开发商手上收并购来的，新城项目于17年11月通过招拍挂方式拿地。碧桂园悦江府项目于18年6月拿地，是收并购来的，对应楼面价约2,800-3,000元/平米。总货值20亿，建面24万方。目前卖了254套，对应2.8亿，计划2020年第三季度清盘。2.5、政策&利率方面：按揭利率无变化，无限价、限购按揭方面，首套上浮15%，首付30%，二套上浮20%，首付40%，按揭方面基本没有变化，部分当地银行18年上半年可以做到基准利率，18年四季度开始都上浮15%，19年没有什么变化。政策方面，没有限购和限价。——库存方面：目前库存80万方，去化月数6个月，19年月均成交12万方目前库存80万方左右，去化月数6个月左右。18年主城区供应160万方，去化146万方。19年每个月成交约12万方，和去