北京市房地产市场与房价

2005年北京市房地产市场与房价

一2005年北京市房地产市场运行（一）房地产开发投资增速回落，占固定资产投资比重平稳下降2005年1～11月，北京市房地产开发完成投资1182.9亿元，同比增长2.7%，增幅低于上年同期（20.8%）18.1个百分点，投资增速明显回落。房地产开发投资占固定资产投资的比重为52.9%，低于上年同期（56.9%）4个百分点。自2005年7月份以来，房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下降，但基本平稳（见图1）。图12005年1～11月房地产开发投资增速及占固定资产投资比重从投资结构看，商品住宅开发投资完成597.3亿元，同比下降4.0%；办公和商业均较上年同期增长，其中办公用房开发投资完成166.3亿元，同比增长10.5%；商业用房开发投资完成84.9亿元，同比增长10.5%（见表1）。表1房地产开发投资结构（2005年1～11月）（二）房地产开发规模增速减缓2005年1～11月，全市商品房施工面积为9457.1万平方米，同比增长7.1%，增幅比上年同期（8.4%）有所降低。其中，商品住宅施工面积为6493.6万平方米，同比增长7%，增幅比上年同期（4.6%）上升2.4个百分点；办公用房施工面积1047.4万平方米，同比增长6.4%；商业用房施工面积601.8万平方米，同比增长10.7%。1～11月全市商品房竣工面积2434.4万平方米，同比增长51.2%，比上年同期（26.2%）上升25个百分点。其中商品住宅竣工面积1903万平方米，同比增长58.1%，增幅比上年同期（14.8%）上升43.3个百分点；办公用房竣工面积140.3万平方米，同比增长29.4%；商业用房竣工面积105万平方米，同比下降21.1%。房地产新开工面积2237万平方米，同比下降5.3%。其中，商品住宅新开工面积1526.1万平方米，同比下降12.9%；办公用房新开工面积186.2万平方米，同比增长0.4%；商业用房新开工面积162.4万平方米，同比增长39.2%。（三）5月起商品住房价格增长势头得到控制2005年1～12月，全市商品期房平均价格7392元/平方米，同比涨幅为23.2%，其中办公用房预售均价14771元/平方米，同比增长14.8%；商业用房预售均价15181元/平方米，同比增长6%；商品住宅期房预售均价6725元/平方米，同比增长19.2%。从图2中可以看出，2005年北京市商品房房价前5个月涨幅较大，尤其是商品住宅期房5月份价格同比增幅达到29.5%，出现过快增长苗头。自6月份以来通过积极落实稳定住房价格的各项措施，房价涨幅势头得到控制，5～8月为调整期；8月份后商品房价格一直保持平稳势头，12月份略有翘尾；其中商品住宅价格8～12月环比平均降幅为0.7%。总体来看，2005年前半年全市商品房价格涨幅较高，后半年基本趋稳。图22005年北京市商品房、商品住宅预售均价全市存量住房买卖均价4286元/平方米，同比增长9.3%；其中二手商品住宅买卖均价4608元/平方米，同比增长8.3%，公房再上市买卖均价4157元/平方米，同比增长9.8%。（四）商品住房成交总量略有下降，现房和存量房成交活跃2005年全市房屋买卖成交4523.3万平方米，同比下降1.5%，其中住宅成交4079.2万平方米，同比下降4.1%。1.商品房期房供求均有较大幅度下降2005年全市商品期房批准预售面积和预售成交面积均较上年下降。全市商品期房批准预售面积2852.5万平方米，同比下降17%。其中，商品住宅批准预售面积2205万平方米，同比下降23%；办公用房批准预售面积195.6万平方米，同比下降7.5%；商业用房批准预售面积233.8万平方米，同比增长27.9%。全市商品期房预售成交面积2378.1万平方米，同比下降15.6%。其中，商品住宅预售成交面积2152万平方米，同比下降18.7%；办公用房预售成交面积107.7万平方米，同比增长118.7%；商业用房预售成交面积65.1万平方米，同比增长3.9%。2.商品房现房买卖成交增长较快2005年房屋管理部门办理现房交易1325.7万平方米，同比增长24.3%；其中商品住宅现房1214.7万平方米，同比增长20.2%。3.存量住房市场活跃2005年全市存量住房交易6.99万套，成交面积712.5万平方米，同比分别增长23.1%和19.9%。其中二手商品住宅交易3.9万套，同比增长46.2%，增幅较大。已购公房交易3.1万套，与上年同期基本持平。二2005年北京市房地产市场的基本特征（一）宏观调控取得成效自2001年到2004年北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重由51.2%上升到58.3%。通过宏观调控，2005年1～11月，全市房地产开发投资完成1182.9亿元，占全社会固定资产投资的52.9%，所占比重已恢复到2001年水平。全市房地产业税收收入为146.9亿元，同比增长20.6%，占全市税收总收入的18.9%，位居全市各行业首位（见图3）。图32001～2005年北京市房地产开发投资占固定资产投资比重（二）商品房价格总体涨幅偏高2005年北京市商品住宅期房预售均价6725元/平方米，同比增长19.2%。其中，普通商品住宅6721元/平方米，同比增长10.9%，公寓、别墅11467元/平方米，同比增长6.6%。商品住宅期房整体价格涨幅偏高，主要是由于低价位商品住宅、经济适用住房供应减少、成交面积所占比重下降引起的。所以剔除结构性因素，涨幅仍在合理范围内。低价位商品住宅供应比重下降，拉高了商品住宅预售均价增幅。2001～2004年北京市5000元/平方米以下低价位商品住宅批准预售面积、预售成交面积的年均比重分别为44.3%和42.8%，2005年所占比重分别为32.8%和32.6%。受此影响，拉高了全市商品住宅期房均价，同比增长8.2个百分点（见图4）。图42001～2005年5000元/平方米以下商品住宅批准预售、预售成交面积所占比重据统计局统计，2005年1～11月份，经济适用住房完成投资37亿元，同比下降41.9%，新开工254.1万平方米，同比增长2.5%；预计全年竣工经济适用住房240万平方米，同比下降23%，新开工260万平方米，同比下降17%。剔除上述因素，2005年全市商品住宅期房预售均价7076元/平方米，同比上涨11%，涨幅与城市居民人均可支配收入增幅基本持平。（三）二手房价格基本平稳2005年北京市存量住房买卖平均价格4286元/平方米，同比增长9.3%。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元/平方米，同比增长8.3%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元/平方米，同比增长9.8%，价格基本平稳。从各月情况看，2005年12月份二手房价格环比下降0.7%。从图5可以看出，2005年全市二手房价格环比变化幅度为0.8%，小有波动。图52005年北京市二手房价格变化情况（四）市场供求总量基本平衡2005年北京市商品房预售成交面积与批准预售面积之比为0.83∶1，其中商品住宅为0.98∶1。2005年12月份，商品房预售成交面积与批准预售面积之比为0.92∶1，其中，商品住宅为1.19∶1，市场呈现供求基本平衡、求略大于供的局面。从全年市场供求形势看，1～4月商品房、商品住宅预售成交面积与批准预售面积之比分别为1.09∶1、1.28∶1，市场供求基本平衡。自5月份以后受政策影响，市场成交量下降，出现持币观望现象。7月份，商品房、商品住宅预售成交与批准预售面积之比下降至0.47∶1、0.48∶1，为全年最低点。随着市场对政策的消化，自8月份以来市场成交量逐步回升，12月商品房、商品住宅预售成交面积与批准预售面积之比分别为0.92∶1、1.19∶1，商品房市场供求基本平衡，其中住宅市场求略大于供（见图6）。图62005年商品房、商品住宅预售成交与批准预售面积比值（五）中低价位商品住房供应所占比重较低2000年～2004年，北京5000元/平方米以下的商品住宅新增批准预售面积所占比重由64%下降至46.8%；而8000元/平方米以上的高价位商品住宅所占比重则逐步上升。2005年延续这种趋势。一方面是经济适用房、低价位商品住房供应量减少。1～12月全市拟售价格在5000元/平方米以下商品住宅新增批准预售面积722.3万平方米，占当期全部商品住宅批准预售面积的32.8%，低于上年同期（46.8%）14个百分点。其中，经济适用房新增批准预售面积占当期全部商品住宅批准预售面积的5.1%，低于上年同期（15.2%）10.1个百分点（见图7）。图72000～2005年不同价位商品住宅批准预售面积所占比重比较由于低价位商品住宅、经济适用住房供应减少，从2005年2月份以来，全市5000元/平方米以下商品住宅预售成交面积所占比重逐月下降，从2月份的47.5%下降至12月份的27%，低价位商品住宅供应压力进一步加大。另一方面，高价位商品住房供应所占比重不断增长。1～12月8000元/平方米以上的高价位商品住宅新增批准预售面积547.5万平方米，占当期全部商品住宅批准预售面积的24.9%，高出上年同期（20.7%）4.2个百分点；其中，10000元/平方米以上的所占比重为13.3%，高出上年同期（9.6%）3.7个百分点。根据2005年第三季度北京市城建研究中心在房展会上进行的购房心理调查结果显示，约有38.9%的被访者能够承受5000元/平方米以下价位的住宅；能够承受5000～7000元/平方米的约占22.8%；7000～10000元/平方米之间的约占9.3%；而仅有1.5%的被访者能够承受10000元/平方米以上价位的住宅。因此，当前市场存在的结构性矛盾比较明显，一方面是中低价位商品住宅市场供不应求；另一方面是高端市场供过于求。（六）商业营业用房空置量大幅增加2005年1～11月，北京市商业营业用房投资84.4亿元，同比增长10.5%，高于同期全市房地产开发投资（2.7%）增幅；全市商业营业用房新开工面积162.4万平方米，同比增长39.2%；全市商业营业用房竣工面积105.0万平方米，同比下降21.1%，销售面积41.4万平方米，同比增长9.8%，竣工面积增幅低于销售面积增幅30.9个百分点。然而与之相对应的是，商业营业用房的空置面积不断增加。截至11月末，全市空置一年以上的商业营业用房面积40.6万平方米，同比增长126.1%，所占比重为11.2%，比上年同期高5.2个百分点。（七）购房群体呈现“二元化”特征从购房群体构成看，北京市商品住房购买主要以本市个人为主，但由于首都的特殊地位以及城市国际化进程，外省市及境外购房者也在进入北京市场。从目前市场情况看，本市个人主要集中在中低价位商品住宅的购买，外省市及境外购房者主要集中在中高价位的商品住宅，购房群体的“二元化”特征逐步显现。2005年全市普通商品住宅成交15.4万套，其中本市个人购买占59.4%；外省市个人购买所占比重为36.8%；境外个人购买所占比重为2.2%。而1～12月全市公寓别墅成交中，外省市个人购买所占比重为39.2%，本市个人购买所占比重为38.4%，境外个人购买所占比重为13%（见图8、图9）。图8普通住宅购房对象结构图图9公寓别墅购房对象结构图三北京房地产市场影响因素分析（一）国民经济快速增长对房地产市场的影响北京近几年国民经济的持续快速健康增长，对房地产市场的发展起到了强有力的带动作用。2005年前三季度全市GDP为3542亿元，同比增长10.5%，高于全国水平1.1个百分点；全市完成地方财政收入683.6亿元，同期增长22.2%；第三产业增加值1962.1亿元，增长10.3%。对外经济贸易继续保持高速稳定的发展态势，进出口额增速均超过了30%，实际利用外资仍实现快速增长。截至10月底，北京地区累计完成进出口贸易总额1018.2亿美元，同比增长35.5%；实际吸收外资31.5亿美元，同比增长20.8%。（二）奥运经济和新城规划的带动2008年奥运会和新城规划，为北京房地产业发展提供了发展机遇。一方面，随着奥运场馆及配套设施的建设，城市的道路交通、水、电、环保等基础设施建设进一步加快，能为房地产开发提供良好的环境和条件；城市生态环境的进一步改善，有助于提高商品房的品质和价值；奥运建设所引发的大量拆迁工作，形成了住房消费刚性需求，支持了北京房地产开发。另一方面，新城规划有助于在未来几年内改善北京周围新城的道路交通等基础设施，促进郊区房地产业快速发展。（三）居民生活水平提高对住房的需求2005年，城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9%；农村居民人均纯收入达到7860元，增长9.6%。“十五”期间，城市居民人均可支配收入年均实际递增10.4%，高于“九五”时期3.3个百分点；农村居民人均纯收入年均实际递增9.9%，高于“九五”时期3.7个百分点。随着居民生活水平的提高，加大了对住房需求，尤其是对高品质住房要求。（四）宏观政策的影响2005年国家一系列相关政策的出台，对北京房地产的发展产生了重大影响。一是国家稳定房价的调控措施促使房地产市场转向常量需求，但也出现了一定程度的持币观望。随着3月份国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》和之后的各种调控措施出台，房地产投资增幅过快和价格涨幅过高得到了一定程度的遏制。但由于不确定性预期也造成了自5月份以来的持币观望，成交量明显下降，8月份以后成交量稳步回升，基本接近年初水平。二是金融税收政策在规范房地产市场秩序的同时，加大了开发商的资金压力。2005年在转让房产过程中征收营业税，加大对个人购房转手交易税收的调控力度，有效抑制投机炒房，促进房价趋向于平稳，保证市场健康有序发展。3月初，央行的调息行为对房地产行业的发展造成了一定影响。开发商在购置土地和前期开发建设阶段都需要大量资金，土地供应由以前的“生地”供应转为现在的“熟地”供应，也进一步加大了开发商对前期资金的需求，偏紧的金融政策则加大了企业原有的资金链压力。5月初七部委出台的稳定住房价格《意见》规定，自2005年6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。5月27日税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，要求税务、财政和房产管理部门通力合作，信息共享，尤其是落实个人住房营业税的税收政策。三是网上预售备案和期房限转等，规范了市场秩序。自2005年3月15日起，市建委开通了北京市房地产交易管理网，开发企业要在网上申报预售许可证，在网上签约并下载合同文本；公众可在网上查询全市商品房、经济适用房预售许可证的相关信息。以此为基础，完善了商品房预售信息公示、预售信息查询和分析发布、销售经营信用信息公示制度。同时，出台期房限转措施，在房屋买卖中没有还清贷款或房价没有结清的，不允许转让，进一步规范了商品房销售行为。四2006年北京市房地产市场发展预测从2005年房地产市场供求以及价格变化的情况看，2006年北京市房地产价格继续上涨的可能性较大，但涨幅将低于2005年水平。（1）从供应角度看，北京市房地产市场预期供应充足，住房价格缺乏大幅上涨的支撑。首先，住宅期房潜在供应充足，一手房市场总量充足。根据北京市房地产交易管理网上的统计数据显示，截至2005年12月末，