物业公司公共收益管理办法

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！物业公司公共收益管理办法1.总则1.1目的为规范管理、依法使用物业项目的公共收益，防范公共收益的管理、使用风险，特制订《广东XXX物业服务股份有限公司公共收益管理、使用指引（2.01.2使用说明1.2.1“物业服务公司”）提供常规物业管理服务的已收楼、且有公共收益的物业项目。1.2.2本指引适用于公共收益的管理、使用。1.3职责和权限1.3.1部门职责1.3.1.1经营管理中心负责制定、完善公共收益的管理使用规定、操作细则，指导物业区域和物业项目规范公共收益的管理。1.3.1.2目规范公共收益的使用。1.3.1.3财务管理中心负责公共收益的收支管理，规范、监督物业区域和物业项目做好公共收益的账务处理。1.3.1.4物业区域负责公共收益管理、使用的监督工作。1.3.1.5物业项目负责公共收益管理、使用的具体实施。2.公共收益的管理2.1公共收益2.1.1公共收益是指物业服务公司利用权属业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收入，在剔除物业服务公司收入后权属业主共有的收益。2.1.2物业服务公司收入有合同约定的，物业服务公司按合同约定计收物业服务公司收入，再对权属业主共有的经营收入按收入额的30%提取增值管理服务费后，剩余部分纳入公共收益。1如：电梯广告合同明确约定计收场地使用费X元，巡护服务费Y元，该项业务物业公司收入=Y+X*30%，公共收益=X*70%。2.1.3物业服务公司收入无合同约定的，物业服务公司则按《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》约定，按收入总额的30%提取增值管理服务费后，剩余部分纳入公共收益。如：某项场地租赁合同无区分场地使用费和巡护服务费，仅约定场地租赁共对该项业务物业公司收入=Z*30%，公共收益=Z*70%。2.1.4物业服务公司收入主要用于弥补对利用权属业主共有的物业共用部位、共用设施设备经营的物业服务成本，包括但不限于巡护保洁人员的人工成本、清洁保洁费用、秩序维护费等。2.1.5《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》无约定物业服务公司可按收入总额的30%提取增值管理服务费，且就小区公共资源经营收入约定分配方案未通过法定比例业主同意的，物业服务公司不可提取增值管理服务费。2.1.6常见的公共收益电梯广告场地使用费：利用电梯轿厢悬挂框架广告、播放电视液晶广告、播放语音广告、播放背景音乐等经营所收取的场地使用费；室外广告场地使用费：利用室外场地进行灯箱广告、站牌广室内广告场地使用费：在室内场地（大堂等）放置杂志架、广告架，摆放宣传杂志、宣传单张、画册、书籍等；在室内墙壁悬挂广告作品；在室内合适位置进行物品展示等经营活动所收取的场地使用费；电信及多媒体设施场地使用费：对电信、移动、联通等多媒体设施在公共苑区开通信号覆盖等业务所收取的场地使用费；路灯广告使用费：利用物业管理范围内的路灯杆，安装灯箱其他利用共用部位、共用设施设备所收取的场地使用费，如利用3、其他公共收益权属业主共有的会所及配套的设施（泳池、球室），设置临时摊位等所收取的场地使用费。22.2公共收益的建账公共收益归属业主共有，为更好地规范物业服务公司内部的审计管理，接受业主的入及支出情况；物业财务部应对公共收益单独核算。每月5日前，物业项目应会同财务部对上月公共收益的收支情况做好对账工作，全面掌握公共收益的动态管理状况，及时发现并控制、防范公共收益的管理风险。3.公共收益的使用3.1公共收益的使用范围3.1.1公共收益权属业主共有，能补充住宅专项维修资金，或专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造和新增购置费用的支出，及业主同意的其他费用支出。3.1.2没有缴交住宅专项维修资金的物业项目，在物业共用部位、共用设施设备保修期满后，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造或新增购置共用设施设备的，可使用公共收益。3.1.3已缴交住宅专项维修资金的物业项目，在物业共用部位、共用设施设备保修期满后，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造或新增购置共用设施设备的，但现有的住宅专项维修资金利息覆盖不了相关费用的，可使用公共收益。3.2公共收益的使用原则公共收益的使用，应遵循依法依规、公开透明、所有权人和受益人相一致的原则。3.3公共收益的使用程序3.3.1编制公共收益使用计划3.3.1.1物业项目在每年末编制住宅专项维修资金使用计划时，应同时编制下一年度的公参照附件2。3.3.1.2《公共收益使用计划表》经区域总经理审核后，报品质管理中心审批，抄送经营管理中心备案。4不通过资料、合同的归档、存档发起使用申请，经区域总经理审核后，报品质管理中心审批，抄送经营管理中心备案。公示的节点公示的主要内容及要求①物业项目应在园区公告栏等显眼位置将当前的公共收益结存情况、本次拟维修、更新和改造的项目（项目位置、项目内容、项等实施方案予以公示。②在公示期间，物业项目应与属地居委会、行政主管部门做好沟通，将公共收益使用计划报送相关部门备案。③在公示期间，如有业主对公共收益的使用提出异议，物业项目应与业主做好沟通、解释工作，并听取业主意见，对公共收益的使用计划作出合理调整，友好协商、解决业主意见，不得发生群公示单项使用计划的实施情况：单项使用计划施工完成，物业项目应在园区公告栏等显眼位置将项目内容、项目工程量、施工单位信息、选聘方式、具体实施时间、实施费用金额及施工前后对照图等。（）使用后公示公共收益的年度使用情况：每年末，物业项目应公布公共收益的年度使用情况，公示的内容包括但不限于公共收益的上期结存金额、当期公共收益发生收支的项目、费用金额及余额等情况。（）年末公示的时间要求信息公示期限不得少于7天（当地法规如有规定，按当地法规执行）。在公示期间，物业项目应做好录影及拍照记录存档工作。3、施工单位的选定施工单位的选定，必须坚持公开、公平、公正的原则，应按照相关的法规规定或政策要求执行，如必须通过招投标方式评选施工单位的，应按照相关法规规定执行。通过招投标方式评选施工单位的，物业项目应对招投标过程全程录影及拍照记录存档。6有条件的物业项目，可邀请友好业主代表及属地居委会见证施工单位的评选过程。选定施工单位后，应与中标单位签订施工合同。施工单位按照施工合同约定进场施工。施工完毕，物业项目应按施工合同约定对施工结果进行验收：①施工单位的施工结果不符合合同约定的，物业项目应做好相关记录，督导施工单位整改。②施工单位的施工结果符合合同约定的，物业项目应按照施工合同约定付款，并从公共收益中列支施工费用。4、合同资料的归档、存档（1）单项工程施工完成，物业项目应以工程项为单位，做好相关资料、合同文本的归档、存档工作，并建立相关管理台账。3.3.3公共收益使用情况的定期上报3.3.3.1每半年，物业项目应将公共收益的实际使用情况汇总（汇总格式可参照附件3《公共收益使用情况表》），经属地财务部负责人、项目经理签确后，报物业区域、品质管理中心和经营管理中心备案。3.3.3.2品质管理中心和经营管理中心将定期抽检物业项目