2023年《不动产登记代理实务》点睛提分五套卷之（五）

PAGEPAGE12023年《不动产登记代理实务》点睛提分五套卷之（五）一、单选题1.由于资金问题，D厂未按出让合同约定缴清全部土地出让价款，则（）。A、D厂可申请办理土地登记B、主管部门不得发放国有建设用地使用权证书C、主管部门按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书D、国家将收回D厂的国有建设用地使用权答案：B解析：根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。2.下列各项不属于我国土地登记历史成就的是（）。A、十二铜表法B、鱼鳞图册C、赋役黄册制度D、方田与首实答案：A解析：十二铜表法是罗马最古老的成文法，其中第七表为土地权利法；方田与首实为宋代时所实行；鱼鳞图册和赋役黄册制度是我国明朝初期所实行的土地制度。3.土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任范围不包括（）。A、社会责任B、民事责任C、刑事责任D、行政责任答案：A解析：土地登记代理人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同，可以分为民事责任、行政责任和刑事责任三个方面。4.我国的土地登记原则上采用的是（）立法思想。A、意思主义B、形式主义C、形式审查主义D、实质审查主义答案：B解析：我国的土地登记原则上采用的是形式主义的立法思想，但在特定情况下也采取意思主义的立法思想，如地役权等的设立。5.土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。A、更正登记B、异议登记C、预告登记D、查封登记答案：B解析：异议登记是指国土资源行政主管部门将事实上的权利人或利害关系人对土地登记簿记载的事项提出的异议记入登记簿的行为。根据《土地登记办法》第六十条规定：土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。6.现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是（）。A、《土地登记办法》B、《确定土地所有权和使用权的若干规定》C、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》D、《土地权属争议调查处理办法》答案：A解析：2007年12月30日由国土资源部40号令颁布的《土地登记办法》是现行最全面、最集中规定土地登记程序的部门规章。在土地登记中，无论土地权利人申请土地权利登记，还是土地登记机构注册登记、颁发证书，土地登记代理机构代理土地登记，都必须严格遵守《土地登记办法》，这是土地登记工作顺利进行的重要保障和依据。7.划拨国有建设用地使用权初始登记应报（）批准，并进行注册登记。A、人民政府B、土地主管部门C、上一级城市规划部门D、城建局答案：A解析：划拨国有建设用地使用权初始登记应报人民政府批准，依据经人民政府批准的《土地登记审批表》内容进行注册登记。8.关于土地更正登记，下列说法错误的是（）。A、当土地登记簿中宗地号、图号、宗地面积发生变更的，要在原《土地登记簿》上进行修改B、在更正登记中，除土地权利人和宗地面积发生变更的情况外，其他类型的更正登记一般均可在原土地权利证书上进行更改C、在更正登记中，涉及土地权利人和宗地面积发生变更的，应收回注销原土地权利证书D、国土资源部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续答案：A解析：A项，当土地登记簿中宗地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记簿，并依据《土地登记审批表》建立宗地新《土地登记簿》。9.下列各项中，不属于土地统计资料主要查询方式的是（）。A、窗口办文查询B、触控系统查询C、远程网络查询D、资料室阅读查询答案：D解析：土地登记资料的查询是指查询机关按照查询申请表上的申请条件检索查找土地登记结果或原始登记资料，把查询结果提供给查询申请人的过程。具体查询方式主要包括窗口办文查询、触控系统查询以及远程网络查询三种。10.土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由（）进行审查。A、地方政府B、税务管理部门C、工商管理部门D、土地行政主管部门答案：D解析：设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当达到当地国土资源行政主管部门和土地登记代理行业协会规定的要求。多选题1.国有土地采取短期租赁方式缴纳其租金的，支付租金一般频率为（）。A、每月一次B、每季度缴纳C、按年度缴纳D、随意缴纳，到规定期限缴够即可E、一次缴纳全部租金答案：BC解析：国有土地采取不同的租赁方式其租金缴纳方式也不同，采取短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的应当在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。2.土地总登记通告的发布方式有（）。A、张贴B、挨家挨户进行宣传C、直接送达申请人D、通过电视发布E、通过广播发布答案：ACDE解析：B项，挨家挨户进行宣传太耗费人力和财力，工作量过大，一般不采用这种方法。3.下列关于国有土地使用权租赁的权属审核的描述中，正确的有（）。A、申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同中保持一致B、国有土地租赁合同应由市、县人民政府与承租人签订C、国有土地使用权租赁的最高使用期限不得高于土地使用权出让的最高年限D、国有土地使用权短期租赁年限一般不超过10年E、国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡答案：ACE解析：B项，国有土地租赁合同应由土地行政主管部门和承租人签订；D项，国有土地使用权短期租赁年期一般不超过5年。4.实行土地登记公开查询的法律依据有（）。A、土地登记资料可以公开查询B、土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理C、土地登记文件资料可以随便向第三人提供或者公布D、需要查询土地登记文件的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请示E、凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或资料答案：ABDE解析：C项，土地登记文件资料需由第三人提出申请后，由国土资源行政主管部门批准公开。5.土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取的处理方式有（）。A、协商B、复议C、调解D、仲裁E、申诉答案：ACDE解析：土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。对于无法通过协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。6.《土地登记审批表》的内容包括（）。A、土地登记申请人的名称和通讯地址B、土地坐落、地号、图号、面积、用途、取得价格C、土地登记的法律依据D、土地行政主管部门的终审意见E、人民政府批准意见答案：ABE解析：《土地登记审批表》的内容包括：①申请人情况，包括土地登记申请人的名称(姓名)、证件种类、证件编号、单位性质、通讯地址、法定代表人或负责人姓名等；②土地情况，包括地号、图号、坐落、宗地面积、用途、权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期、权利设定情况、取得价格、使用权面积、土地分类面积等；③附着物情况，包括建筑容积率、建筑密度、建筑限高、建筑物占地面积、建筑物类型申报、建筑物权属等；④需役地情况，包括坐落、证书号；⑤土地抵押情况，包括土地价格、土地抵押面积、抵押金额、抵押期限等；⑥土地权属来源证明文件的名称、编号、日期等；⑦国土资源行政主管部门初审意见和审核意见；⑧人民政府批准意见。7.土地使用权变更登记是对一宗地上已登记的土地使用权人发生改变而进行的土地登记。根据《土地登记办法》，引起土地使用权变更的原因包括（）。A、依法以入股方式取得的国有建设用地使用权转让B、因依法买卖地上建筑物、构筑物涉及建设用地使用权转移C、国有土地使用权抵押的D、因法人合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移E、土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让答案：ABDE解析：根据《土地登记办法》，引起土地使用权变更的原因有：①依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让；②因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移；③因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移；④因处分抵押财产而取得土地使用权；⑤土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让；⑥因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权。C项，仅抵押了国有土地使用权并未使国有土地使用权发生变更。8.国有土地使用权出让设定登记的法律特征体现在（）。A、出让国有土地使用权的主体比划拨国有土地使用权广泛B、出让国有土地使用权是无偿取得的C、出让国有土地使用权受使用期限限制D、国有土地使用权出让受政府垄断E、不符合有关规定的土地使用权不得登记答案：ACDE解析：B项，出让国有土地使用权须有偿取得。9.下列关于土地登记代理成果的叙述中，正确的有（）。A、代理办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书的成果内容应该是向委托方提供的办理土地登记后规范的分析报告B、代理收集、整理土地权属来源证明资料等与土地登记相关的资料的成果应该是对土地权属来源情况的推断分析报告C、代理查询土地登记资料的成果应该为土地登记资料的查询结果D、代理查证土地产权的成果为查证土地产权的分析报告及为此收集的有关权属资料E、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续的成果就是为权利人收集、查询有关资料答案：BCD解析：A项，对于代理办理地籍调查、土地登记申请、领取土地权利证书的情况，其成果内容应是向委托方提供的办理土地登记后规范的土地权利证书；E项，帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续，土地登记代理的成果除为权利人收集、查询有关资料外，还包括为委托人提供解决权属纠纷的具体解决方案以及为解决土地权属纠纷需要提供的相关资料。10.在（）情况下，城镇范围内的划拨土地使用权人可以免交土地使用税。A、直接用于高科技产业的生产用地B、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地C、由财政部拨付事业经费的单位自用的土地D、国家机关、人民团体、军队自用的土地E、市政街道、广场、绿化地带等公共用地答案：BCDE解析：城镇范围内的划拨土地使用权人可以免交土地使用税的情况有：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；⑦由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。简答题（总共4题）1.2001年11月9日，国土资源部发出了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》，决定在已有的基础上，进一步加大力度，全面部署开展全国集体土地所有权初始登记工作，并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。问题：1.如果土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，且以村的名义与农户签订了承包合同，土地应确认给哪一方所有？2.考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际情况，在具体登记发证时，可采取哪些方式进行？3.在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分要注意什么？答案：1.在《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》中明确规定若土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。故本题中的土地应确认给村民小组农民集体所有。2.在具体登记发证时，可采取以下两种方式进行：(1)有条件的地区，可将《集体土地所有证》直接发散到村民小组农民集体；(2)采取“组有村管”的方式，将《集体土地所有证》发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟时，可将《集体土地所有证》换发到组。3.在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分应注意如下几点：(1)属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。(2)同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。(3)有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。2.某县小学经批准以划拨方式取得一宗国有土地使用权，用途为教育用地，随后该校向县土地登记部门提出申请，要求办理土地登记。问题：1.该土地应办理什么登记？申请人应是谁？2.该小学在申请登记该宗土地时应提交哪些登记资料？3.该拨土地使用权设定登记权属审核的要点有哪些？答案：1.该县该小学应该申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为该校法人及法人代表。2.该小学在申请登记该宗土地时应提交以下登记资料：(1)土地使用权登记申请表；(2)该县该小学法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；(3)该县人民政府关于该小学建设用地批准书；(4)该县国土资源管理局关于该小学国有土地划拨决定书；(5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。3.划拨土地使用权设定登记权属审核要点如下：(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致；(2)对土地权属来源文件的审核。主要是对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核；(3)对土地用途的审核。注意申请登记用途是否与批准用途一致；(4)对宗地面积的审核。注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。3.世界各国通过选择、采纳土地物权变动生效的四种主要立法体例有物权形式主义、债权形式主义、债权意思主义和托伦斯主义，并结合各自国家的文化习俗、社会经济发展状况，建立了各具特色的土地登记制度。这些土地登记制度一般被理论界依其内容、效力等概括为三种模式：契据登记制(建立在债权意思主义立法例的基础上)，权利登记制(建立在物权形式主义或债权形式主义立法例的基础上)和托伦斯登记制(建立在托伦斯主义立法例的基础上)，其中权利登记制和托伦斯登记制又被统称为产权登记模式。问题：1.简述契据登记制和权利登记制的特点。2.简述托伦斯登记制与其他两种登记方式都不同的特点。3.结合三种模式的特点谈一下我国所采用的土地登记制度的特点。答案：1.(1)契据登记制，又称契约登记制，由法国首创，其主要特点有：①采用意思主义立法；②采取形式审查主义；③登记无公信力；④登记无强制作用；⑤登记簿的编成采取人的编成主义；⑥不颁发权利凭证，土地登记机构只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证；⑦土地权利以动态登记为主。(2)权利登记制发源于德国，又称“德国主义登记制度”，其主要特点有：①采用形式主义立法；②采取实质审查主义；③登记有公信力；④强制性登记；⑤登记簿的编成采取物的编成主义；⑥不颁发权利凭证；⑦土地权利人以静态登记为主。2.托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。与其他两种方式的不同之处是：(1)托伦斯在初次登记时不强制，但一经登记即进入强制登记状态，即不强制要求一切土地都必须登记，但任何一块土地只要经第一次登记，其后的每一次土地权利的转移或变动，都必须经过登记，非经登记不发生效力。(2)土地登记机构负有赔偿责任。土地登记后产生的不可推翻的效力是由国家保证的，国家专门从收取的土地登记费中提取一定比例资金作为保证金，以赔偿由于错登而使土地权利人所受的损失。(3)土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。(4)土地经登记后。如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。3.我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点，偏重于权利登记制度。其主要特点为：(1)土地物权变动原则上采取登记生效主义，在特定情况下也采取登记对抗主义；(2)实践中一般采取以实质审查为主、形式审查为辅的模式，虽然《物权法》及《土地登记办法》对于审查的形式都没有明确规定，但登记机构应当履行法定职责，当事人应当对所提交的申请材料实质内容的真实性负责；(3)登记有公信力；(4)土地登记实行依申请登记原则；(5)登记簿的编成采取物的编成主义；(6)颁发权利凭证；(7)土地登记不仅登记静态的土地权利，而且登记动态的土地权利；(8)土地登记不及地上的建筑物和附着物；(9)土地登记机构一般设在国土资源行政主管部门。4.某股份有限公司A是合资企业，2009年10月29日，申请人某金融机构与河南某股份有限公司签署了借款抵押合同，以河南某股份有限公司持有的《国有土地使用证》所属面积7419.4平方米的国有土地使用权为抵押，贷款本金150万元人民币。2009年10月31日，河南某股份有限公司到某市国土资源局办理了抵押土地登记，并取得了某市国土资源局颁发的土地他项权利证明书。但该有限公司的另一出资方B认为该土地的使用权