2023年物业管理师《物业经营管理》冲刺备考200题（含详解）

PAGEPAGE12023年物业管理师《物业经营管理》冲刺备考200题（含详解）一、单选题1.下列属于定性分析方法中SWOT析方法特点的是()。A、建立在经验基础上，具有一定的可靠性，简单易行，但可能具有偶然性B、可以使企业从整体上考虑经营发展战略，用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象C、一种能够客观而准确地分析和研究个项目现实情况的方法D、把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料答案：C解析：不同的定性分析方法的特点如下：①SWOT析方法是一种能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法。物业服务企业使用这种分析方法，可以就某一个经营性物业项目的发展状况进行评判，为项目的取舍提供比较客观的依据。②用系统分析的方法进行市场分析，可以使企业从整体上考虑经营发展战略，用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象，既看到供的方面，又看到求的方面，并预见到它们的发展趋势，从而做出正确的经营管理决策。③归纳分析法是根据调查对象具有或不具有某种属性，从而归纳出该类事物的全部对象都具有或不具有这种属性的归纳方法。这种方法建立在经验基础上，具有一定的可靠性，简单易行，但可能具有偶然性。为了克服这种现象，需要扩大考察对象的范围。④演绎分析法就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。⑤案例分析法就是以典型企业的营销成果作为例证，从中找出规律性的东西。2.报酬率与投资风险的关系是_____，物业价值与报酬率的关系是_____。()A、负相关，负相关B、正相关，正相关C、负相关，正相关D、正相关，负相关答案：D解析：从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。3.企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率是()。A、权益资本净利率B、权益资产净利率C、资金利润率D、投资收益率答案：A解析：每股收益（或称为权益资本净利率），是企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率，用以反映企业运用自由资本获得利润的能力。4.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为1100元/m2，出租的年末净收益为110元/m2，假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是()元/m2。A、978B、1000C、1078D、1178答案：A解析：该期房目前的价格为：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的收益的折现值-风险补偿，代入题中数据可得V=1100-110/(1+10%）-1100*2%=978（元/m2)5.为了防止某承租商随意改变其所租物业的使用方式，租约规定了()的内容。A、限制承租商在定地域范围内重复设店B、限制经营相似的用户C、关于每一独立承租单元的用途D、营业时间答案：C解析：制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的，是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。6.下列关于体育馆物业车辆管理的说法，不正确的是()。A、车辆管理要实行分区域、分片包干管理B、不同的车要停放在事先规划的区域，所有的车要事先派发相同标记的车证C、力争做到自行车不丢失，汽车不剐蹭，公交车不抛锚，运动员轿车不被封堵等D、赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车辆，同时加大向场馆四周放行的速度答案：B解析：车辆管理要实行分区域、分片包干管理，这样的管理效果最好，最适合大型赛事活动的特点。不同的车要停放在事先规划的区域，不同功能和性质的车要事先派发不同颜色和标记的车证以示区别，同时也便于指挥疏导。车辆管理的另一个方面是车辆的安全管理。力争做到自行车不丢失.汽车不剐蹭，公交车不抛锚，运动员轿车不被封堵等。赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车辆，同时加大向场馆四周放行的速度，尽快疏散聚集在场馆周围的各类车辆，确保观众迅速离开。7.服务式办公室经营模式主要为()。A、个体经营B、公司经营C、连锁经营D、合伙经营答案：C解析：国内服务式办公室一般由专业商务中心服务公司开设并经营，目前主要集中在北、上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市，经营模式主要为连锁经营。8.在房地产投资分析中，现金流量是()。A、用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力的指标B、把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流入C、把某一项投资活动作为个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入D、把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金答案：C解析：投资，必然涉及成本与收益的计算。投资分析中，把一项投资看作个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。9.对商业物业的一切可视事物进行统筹设计、控制和传播方式属于()。A、管理促销和营销活动B、建立商业物业识别系统C、管理商业物业内部形象D、管理商业物业外部形象答案：B解析：建立商业物业识别系统是强化商业物业形象的一种重要方式，是种借以改变商业物业形象，注入新鲜感，使商业物业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对商业物业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使商业物业的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专用化。10.某承租人的基础租金为120万元/月，营业额的5%作为百分比租金。如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为()万元。A、15B、20C、25D、30答案：B解析：当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了个最低的租期内承租人营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意，按百分比计算的租金为：300*5%=15（万元），这个数字小于基础租金，所以租金仍按基础租金20万元/月收取。11.收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。A、税金B、抵押贷款还本付息C、保险D、管理费用答案：B解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。12.物业服务企业()是写字楼经营管理设计的前提。A、经营发展战略B、经营资金投入C、经营管理团队D、经营管理企业文化答案：A解析：物业服务企业经营发展战略是写字楼经营挂历设计的前提。物业服务企业只能在企业经营发展战略目标框架内设想经营的项目和内容。13.租赁管理的客户对象是()。A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户答案：D解析：租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售，换句话说就是包含着服务、销售、市场营销等多个综合方面。如果说房地产开发更多行为是围绕项目运作和房屋销售进行管理的，那么租赁管理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的。14.某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是()万元。A、160B、240C、320D、480答案：D解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利息计算公式为：In=P·n·i；n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i·n)，在本题中，利息总额为：2000*8%*3=480(万元)。15.从事商业物业的经营管理，必须首先()。A、了解和掌握商业物业运营管理的目标B、了解和掌握客户的需求C、了解和掌握商业物业运营管理的特点D、对商业运营业务及商业物业实施管理答案：C解析：从事商业物业的经营管理，必须首先了解和掌握商业物业运营管理的特点。否则容易发生好心办错事的情况，或出现管理空白区，有的甚至会直接影响双方的协调，影响商业物业的经营效益。16.物业经营管理的主要服务对象是()。A、房地产开放商B、业主和租户C、物业招标人D、政府答案：B解析：物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。17.按()划分，产业园区可分为工业园区、农业园区、科技园区、物流园区、文化创意产业园区。A、园区经济业态B、发展模式C、产业集聚形成方式D、产业园区的性质和功能答案：A解析：按园区经济业态划分，产业园区可分为：①工业园区。以工业生产企业为主的特定区域，②农业园区。以农业生产为主的特定区域，③科技园区。以高科技研发企业为主的区域，包括软件园区、高新园区等；④物流园区。以物品集散、交易、转运为一体的区域，包括港口园区、交易园区等，⑤文化创意产业园区。以文化创意产业为主的特定区域。18.房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为()。A、有效毛收入B、客观净收益C、潜在毛收入D、实际净收益答案：C解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。19.()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、报酬资本化法答案：D解析：报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。20.下列不属于物业组合投资管理的利润获取途径的是()。A、整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理B、以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营C、分别对不同的单个项目进行管理D、选择确定经营管理合适的项目答案：C解析：物业组合投资管理的利润通过三种途径获得：①选择确定经营管理合适的项目，②整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理，③以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。21.下列对滚动预算与概率预算的表述中，错误的是()。A、滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用B、逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高C、滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订D、概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计，使预算更为符合实际答案：B解析：B项，逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。22.()是物业服务企业服务产品的最终消费者。A、企业B、供应商C、客户D、公众答案：C解析：客户是物业服务企业服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提服务产品，开展经营管理活动。23.下列有关物业服务合同的说法中，不正确的是()。A、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提B、物业服务合同是有偿的C、物业服务合同既不是诺成性合同又不是劳务合同D、物业服务合同是劳务合同答案：C解析：C项，物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。24.一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度()。A、较低B、较高C、相等D、无法比较答案：B解析：有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。25.下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是()。A、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款B、为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限C、由于经济发展情况不同，某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大，因此，租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长量D、在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中全部的费用，因此这一租金方式往往会受到租户的欢迎答案：D解析：D项，在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。26.物业服务企业常用的预算编制方式为()。A、一上一下式B、一下一上式C、二上一下式D、二下一上式答案：D解析：各物业服务企业常用的预算编制方式为“二下一上式”：①物业服务企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标（一下），②各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的成本预算草案，并上报物业服务企业财务部门（一上），③财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算（包括成本预算），并报物业服务企业管理层，然后再自管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给备部门执行（二下）。27.总资产报酬率指标的计算公式为()。A、利息总额/资产总额*100%B、税前利息/平均资产总额*100%C、息税前利润总额/平均资产总额*100%D、税后利润/正均资产总额*100%答案：C解析：总资产报酬率是指企业定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。总资产报酬率的计算公式为：总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%28.下列不属于可供企业选择的市场营销策略的是()。A、品牌营销B、集中性营销C、无差异营销D、差异性营销答案：A解析：可供企业选择的市场营销策略有三种：①无差异营销，是指企业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供一种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求。②差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求。②集中性营销，是指企业将整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。二、多项选择题29.下列关于酒店公寓的说法错误的是()。A、酒店公寓以接待短期住户为主B、酒店公寓的建筑及布局与公寓相似C、酒店公寓引进了酒店管理的服务模式D、入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同答案：A解析：酒店公寓，又名酒店式公寓，是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公寓。酒店公寓以接待长住客户为主，入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同，写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容。30.酒店公寓物业经营管理的首要工作是()。A、经营B、营销C、服务D、管理答案：B解析：酒店公寓物业经营管理的首要工作是营销，营销是实现经营目标的基础，也是区别与一般物业服务的基本特征。31.下列关于社区文化项目的经营方法说法错误的是()。A、物业服务企业成立社区文化的专门部门，负责社区文化活动的组织与执行B、社区文化建设要制定好计划和方案C、社区文化活动可以寻求政府支持D、在开展社区文化建设时再规划场地答案：D解析：开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的基本保障。场地的来源首先要有规划。设计部门应将社区文化活动的场地、设施纳人规划。物业服务企业在前期介入阶段就要积极争取、提出合理建议。小区交付使用后，物业服务企业在资金许可的情况下，还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完善。条件不够的，要尽可能地提高文化设施的利用率，要做到大活动有地点，小活动有场所。32.()是企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案的市场营销策略。A、无差异营销B、精细化营销C、差异性营销D、集中性营销答案：C解析：差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求，无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供种产品。企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求，集中性营销是指企业将整体市场细分后，只选择其一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。33.如果承租商的基础租金是20万元，百分比租金的百分比为10%，该承租商的营业额为180万元，则此时该承租商应缴纳的租金为()万元。A、18B、20C、26D、38答案：B解析：根据题中数据，因为180万元＜20/10%=200万元，所以此时该承租商应缴纳的租金为基础租金，即20万元。34.某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。A、社会平均收益率B、国民经济增长率C、通货膨胀率D、项目基准收益率答案：D解析：如果净现值大于等于零，说明该项目的获利能力达到了或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果净现值小于零，则项目不可接受。35.房屋租赁契约必须是()。A、法定要式合同B、非要式合同C、抵押合同D、买卖合同答案：A解析：房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。36.以下租赁形式中，通常采用净租的是()。A、短期租赁B、中短期租赁C、定期租赁D、长期租赁答案：D解析：物业使用过程中所发生的费用，主要自税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。净租也称纯租金，净租租金要求承租人除了支付规定的租金外，还要额外支付物业服务费用的部分甚至全部。在长期租赁中通常采用净租形式。37.()是一种最基本、最常用的调查方法。A、访问法B、观察法C、实验法D、网络调查法答案：A解析：访问法是一种最基本、最常用的调查方法。实施这种方法需要科学地设计调查表，有效地运用访问技巧。38.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元自投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()。A、12%B、14%C、7%D、2.8%答案：B解析：现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。题中，该项投资的税前现金回报率为：2.8/20*100%=14%。39.下列关于房屋租赁用途的说法不正确的是()。A、是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质B、承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意C、承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途D、承租人确需变更使用用途，应当征得出租人同意，不必重新签订租赁合同答案：D解析：租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。40.下列对于物业服务企业成本控制的理解，不正确的是()。A、物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制B、目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内C、在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容D、物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益答案：B解析：物业管理成本控制具有三层含义：①对目标成本本身的控制，②对目标成本完成的控制和过程的监督，③在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。41.台湾物业管理服务项目不包括()。A、建筑物与环境的使用管理与维护B、生活与商业支持服务C、资产管理D、物业管理答案：D解析：台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统、提升服务质量为目标，将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：①建筑物与环境的使用管理与维护，包括提供建筑物与环境管理维护、清洁、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务，②生活与商业支持服务，包括提供物业代办及咨询业务、物业生活服务（小区网络、照顾服务、保姆、宅配物流）、生活产品（食衣住行育乐）及商业支持等服务，③资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。42.若承租人拖欠租金，出租人有权收取()。A、利息B、保证金C、滞纳金D、押金答案：C解析：按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。43.如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，年名义利率是()。A、12%B、12.55%C、12.68%D、13.55%答案：A解析：因为月利率为1%，即周期利率为1%，根据周期利率=名义利率/每年的计息周期数，有r/2=1%，则r=12%。44.写字楼经营项目选择程序不包括()。A、调研B、洽谈C、报告D、论证答案：B解析：写字楼经营项目选择程序依次为调研、报告、论证、审批、实施。45.下列关于房屋租赁政策的说法，不正确的是()。A、私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明B、共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权C、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议停止履行D、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同答案：C解析：C项，在房屋租赁的有效期内，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁关系依然有效，房屋新所有权人必须承担房屋原有所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法权益。46.我国个人储蓄存款和国库券利息是以()计算的。A、名义利率B、实际利率C、单利D、复利答案：C解析：利息的计算有单利计息和复利计息两种。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。47.下列关于资产管理深度发展的上游环节的说法错误的是()。A、物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营B、在物业项目的开发过程中，物业服务企业可为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装备询等专业服务C、在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划，提高项目营销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务D、在资产经营方面，通过优质的传统物业管理，物业服务企业可通过全体业主或部分业主的委托，对共有物业或个人所有物业或其他财产进行租赁、销售或从事其他理时活动答案：D解析：向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营。如：①在物业项目的开发过程中，物业服务企业可充分发挥自身综合信息优势，为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装咨询等专业服务。②在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划，提高项目营销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务。从目前的实践看，这类业务专业服务技术含量高，对物业服务企业要求高，盈利水平也高且市场巨大，是物业服务企业向物业管理的上游环节拓展资产管理的重点。D项属于下游环节。48.确保物业经营成功的重要前提是()。A、开发商自信B、优越的地理位置C、开发商的专业化水平D、管理模式答案：B解析：评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置。这种说法虽然有些绝对，但其中包含的道理不言而喻。一个成功的商业项目绝不会建在僻静、偏远的地方。而综观成功的商业物业四周，无一不是车水马龙，交通便利，配套齐全。因此想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提。49.写字楼物业经营管理要以()为基础。A、客户基本需求B、利润最大化的目标C、物业的增值服务D、基本物业服务答案：D解析：写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础，不要脱离基本物业服务。这样，可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势，大大降低经营风险。反之将会对物业服务产生不利的影响，甚至导致丧失该写字楼的服务管理权。50.在现代购物中心(ShoppingCenter)出现前，传统的零售商业区域主要位于()。A、城市中心商业区B、通往城镇的主要道路两侧C、城郊结合部D、没有固定模式答案：A解析：传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区，但随着城市道路交通设施、交通工具的发展和郊区人口的快速增长，位于城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施不断涌现，使传统中心商业区的客流得以分散。51.小区会所与一般俱乐部的不同点在于()。A、小区会所功能更全面B、小区会所只对业主开放C、俱乐部偏重于康乐类D、小区会所是封闭式管理答案：B解析：小区会所是为业主（用户）提供娱乐、休闲活动的场所。与一般俱乐部不同的是，小区会所只对业主开放，这种“特权”时常让业主有种“身份”满足感，并通过尽享会所配套的服务体现出52.反映物业服务企业在定时期内经营业绩或经营成果的会计报表是()。A、资产负情表B、利润表C、现金流量表D、成本表答案：B解析：利润表又称损益表，是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表。现金流量表是反映企业在定会计期间内的现金和现金等价物流入和流出的会计报表。利润表反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本，以及最终形成的损益。53.酒店公寓区别于一般酒店的主要标志是()。A、长住客户B、散客客户C、短期住户D、参加会议的客户答案：A解析：长住客户是酒店公寓的主要服务对象，也是区别于一般酒店的主要标志。长住客户与酒店公寓以合同为主要联系形式，酒店公寓对客户的服务是以合同为基础的服务，酒店公寓方应严格按合同所提出的条款进行各类服务。54.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内()的简化图式。A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态答案：D解析：一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图。55.下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法，不正确的是()。A、尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助B、采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便强行压制C、制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行D、在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用答案：B解析：在处理此类纠纷中，物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助，采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，切不可以强行压制，采取硬性手段处理，以避免矛盾升级，产生意外伤害甚至集体暴力行为。无论物业管理方如何制定应对措施，所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行。同时注意，在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用。56.()不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。A、康乐管理服务B、交通服务C、家政服务D、汽车租赁服务答案：A解析：康乐管理服务作为酒店公寓的一个营业部门，不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。在以长包房为主的酒店公寓里，其客户大多为长住客。为满足健身健美的需求，他（她）们会经常光临。57.租赁合同的核心是()。A、租赁用途B、租金标准C、租赁期限D、修缮责任答案：B解析：租赁合同应当明确规定租金标准，租金所承担的经济责任内容，租金的支付及收取时间和方式，租赁押金额度及返还条件、方式等约定，承租人拖欠租金时出租人收取滞纳金的标准、方法，房屋租金调整的相关约定等。一般情况下，在租赁合同期内，出租人不得随意提高租金水平。该部分条款是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因，所以要尽量详细、全面、严谨地描进。58.()是物业管理行业发展壮大的必经之路。A、标准化B、个性化C、专业化D、多元化答案：D解析：多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路，是满足企业扩展冲动和拓展企业外部边界的必然选择，是物业服务企业做大的方向，多元化能够为专业化提强大的物质和客户保证。59.某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元，因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的现值为()万元。A、35B、37C、40D、45答案：A解析：建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。计算三种折旧，该住宅的现值为：45-2-53=35（万元）。60.房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()A、房屋转租B、房屋出租C、房屋承租D、房屋批租答案：A解析：租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。61.对于分散产权型的商业物业，一般宜采用()，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务。A、管理公约的形式B、经营公约的形式C、租赁公约的形式D、出售公约的形式答案：A解析：对于分散产权型的商业物业，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范各方的行为，保证良好的经营秩序，也可由工商部门、物业服务企业和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。62.按照()，可将云计算分为公有云、私有云和混合云。A、云的归属B、服务的层次C、云的范围D、计算形式答案：A解析：对于云计算的分类，目前比较统一的方式是从以下两个方面进行划分：①按服务的层次，可分为IaaS（基础架构即服务）、PaaS（平台即服务）、SaaS(软件即服务）。②按云的归属，主要分为公有云、私有云和混合云。63.现在人们越来越重视的距离是()。A、交通路线距离B、最佳交通路线距离C、空间直线距离D、交通时间距离答案：D解析：由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。64.当租用房屋用于从事生产、经营活动，修缮责任由()。A、出租方承担B、承租方承担C、转租方承担D、双方当事人在合同中约定答案：D解析：在物业租赁合同中，必须明确列出租赁双方各自的修缮责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由租赁双方在物业租赁合同中约定。65.下列不属于写字楼租金折扣方式的是()。A、变相折扣B、续租价格折扣C、租金的直接折扣D、租金的间接折扣答案：D解析：在入住率比较低时，写字楼的租金一般会往下调，为了不降低写字楼的对外招商形象，尤其是更改报价还会带来一段时间的滞后，此时，出租人往往倾向采用付款折扣等形式来促进潜在承租人最终成交。写字楼租金折扣方式有：①变相折扣，②续租价格折扣，②租金的直接折扣。66.随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的成本是()。A、总成本B、固定成本C、变动成本D、混合成本答案：D解析：混合成本是指除固定成本和变动成本之外的成本，它们因业务量而变动，但不成正比例关系。混合成本主要可以分为三类：①半变动成本；②阶梯式成本；③延期变动成本。67.风险管理的首要任务是()。A、风险回避B、风险承担C、风险转移D、风险识别答案：D解析：风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。68.会所()经营模式可以保证会所最大限度地得到使用，减少经营亏损。A、独立式经营B、双向经营C、横向联合经营D、引入社会设施共同经营答案：C解析：横向联合经营多出现于多个房地产公司共同开发的小区中。其优点在于可以保证会所最大限度地得到使用，减少经营亏损。应由一家物业服务企业进行统一管理，避免多重管理、多重标准带来的纠纷。69.物业服务企业有足够的资质和能力时，应采用()。A、承租商会全权委托经营管理模式B、大业主与企业共同经营管理模式C、企业全权委托经营管理模式D、大业主全权委托经营管理模式答案：D解析：如果物业服务企业有足够的资质和能力，应争取采用大业主全权委托经营管理模式。这种模式下，物业服务企业全权负责商业物业的出租经营和物业管理。具体实施中，业主与物业服务企业会定期召开例会，物业服务企业会定期向大业主书面报告物业经营管理情况。作为附加，部分主力店和次主力店的代表（或由全体承租商选举的代表）也可参加例会。在这种管理模式下，物业服务企业可以在合同授权范围内主动、全责地提供物业服务，承担相应责任，从事法律法规允许的各项专业管理和服务。70.确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。A、市场租金水平B、收租损失C、业主希望达到的投资收益率目标和可接受的最低租金水平D、物业管理成本答案：C解析：在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。71.某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为12500万元和1250万元，存贷为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为()。A、167%B、80%C、200%D、60%答案：D解析：资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其计算公式为：资产负债率=负债合计/资产合计。题中，资产负债率=3000万/5000万=60%。72.关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。A、比较分析法是财务分析中常用的方法B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比C、比较分析不可以与计划预算比D、比较分析包括趋势分析和横向比较答案：C解析：C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史比（也称“趋势分析”），可以与同类企业比（也称“横向比较”），也可以与计划预算比。73.不考虑以往的预算项目和预算数额，主要以预算期（比如下一年度）的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平是()。A、固定预算法B、弹性预算法C、零基预算法D、概率预算法答案：C解析：零基预算法在编制预算时，不考虑以往的预算项目和预算数额，主要以预算期（比如下一年度）的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平。零基预算法的编制工作量较大，但优点是不受过去因素的影响。在企业开拓新项目或组织结构发生重大变化时，可能就需要采用零基预算法编制新的预算。74.下列关于学校物业对假期活动管理的说法，错误的是()。A、要事先做好预案，合理安排服务人员B、加强与活动主办方的沟通和协调C、实行前置设防D、全权交给活动主办方答案：D解析：学校利用假期可以组织各种活动，社会上的各类机构也会利用学校假期，借用学校场地组织活动。假期活动最应关注的是安全问题包括：①防火，②防盗，③防踩踏事故；④防止迷路。对此物业管理团队要事先做好预案，合理安排服务人员，加强与活动主办方的沟通和协调，实行前置设防，防止各类安全事故的发生。作为经营内容之一，物业服务企业可以集中采购假期活动所需的物品出售。这既方便了用户，又增加了企业的利润。75.下列关于信息技术对物业经营管理的意义的说法错误的是()。A、推动物业经营管理的标准化运作，全面提升服务质量B、充分利用自然能源和人工能源C、帮助物业服务企业创造新的商业模式D、信息技术是提高物业经营管理效率、增强企业核心竞争力的新动力答案：B解析：现代信息技术的运用和网络系统的开发，对物业管理行业逐步摆脱劳动密集型现状，应对用工难和成本持续上涨，以及推动物业经营管理的标准化运作与服务质量的全面提升具有战略意义。可以说，现代信息技术的应用既可以帮物业服务企业创造新的商业模式，又可以改变管理服务方式、降低管理服务成本，提高管理服务工作的透明度，是一项提高管理效率、增强企业核心竞争力的新动力。同时，所服务的对象也会深刻感受到物业服务企业的科技含量、与时俱进的经营理念和高品质的管理服务水平。76.在物业经营管理过程中，()是开展各种经营所必不可少的重要条件。A、物业服务企业资源B、管理技术资源C、信息类资源D、社会关系类资源答案：A解析：写字楼物业经营管理的资源较丰富，主要以商务办公客户群体为主，具有一定的特性。一般有以下几个方面：①物业服务企业资源，②管理技术资源，②信息类资源；④品牌资源，⑤社会关系类资源。在物业经营管理过程中，物业服务企业资源是开展各种经营所必不可少的重要条件。77.住宅小区最基本的功能是()。A、居住功能B、生活服务功能C、经济功能D、社会功能答案：A解析：居住功能是住宅区的基本功能，也是最原始的功能，其他功能均可以看作是居住功能的延伸。物业服务企业在开展经营活动时，必须以满足住宅小区的基本功能——居住功能为基础。78.作为严格的租赁行为，必须有明确的()。A、租赁用途B、租赁期限C、支付方式D、修缮责任答案：B解析：作为严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整、明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。79.房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。A、注册B、审核C、登记备案D、批准答案：C解析：物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。80.某家庭以30万元购买一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元。则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。A、544.10B、556.00C、1776.32D、2109.38答案：B解析：具体计算过程如下：①n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月，i=6%/12=0.5%;②初始抵押贷款数额为30万元，③该家庭月还本付息额为:A=P*i/[1-(1+i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)-180]=0.2530（万元），④第6年初尚未偿还折抵押贷款本金额为：P=(A/i)*[1-(1+1)-n]=（0.2530/0.5%）*[1-(1+0.5%)-(180-60)]=22.77（万元）;⑤当该家庭在第6年初一次偿还本金5万元后，则在第6年初尚未偿还抵押贷款本金数额为22.77-5=17.77（万元），⑥从第6年开始该家庭月还本付息额为：A1=P1*i/[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%/[1-(1+0.5%)-120]=0.1974（万元）;⑦从第6年开始的月还本付息额将减少：2530-1974=556（元）。81.在经营业务开展之前，要围绕经营内容和()选择和确定供应商和承包商。A、项目特点B、经营模式C、企业战略D、经营理念答案：B解析：在经营业务开展之前，要围绕经营内容和经营模式选择和确定供应商和承包商。例如：经营餐饮业时，物业服务企业就要确定安全可靠的食材供应商，这是经营的最根本保障，安全可靠的食材供应不仅仅是商业经营，更应该将其上升到商业道德管理层面去认识和理解。82.下列关于核心产品的说法错误的是()。A、行业核心产品是特定行业为害户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合B、当前我国物业管理的行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等服务项目C、核心产品代表行业的核心竞争力D、传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在答案：B解析：行业核心产品是指特定行业为客户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合。核心产品代表行业的核心竞争力，个行业的核心产品并非决然不变，随着行业发展内、外环境的变化，行业的核心产品也需适时做出调整和变更。我国物业管理行业发展的早期，行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等传统服务项目。如今，行业核心产品不再限于传统物业服务内容，资产管理也逐渐被纳入行业核心产品范畴。传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在。83.承租商和业主之间可能要协商一个()作为计算百分比租金的基础。A、净租金B、盈亏平衡点C、基础租金D、人为平衡点答案：D解析：在收取百分比租金时，承租商和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。84.物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务，满足其()的需求。A、物业投资收益B、企业发展战略C、多样化服务D、延长物业的自然寿命答案：C解析：物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。85.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素答案：A解析：就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析，首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。86.内部收益率表明了项目投资所能支付的()贷款利率。A、最小B、最低C、最高D、平均答案：C解析：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。87.房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有()。A、优先购买权B、阻止权C、优惠购买权D、拒绝交租金的权利答案：A解析：承租人的权利，包括以下几个方面：①有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利。②有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养。②出租房屋出售时，有优先购买权。④有对物业管理状况进行监督、建议的权利。⑤经出租人同意有转租获利的权利。88.某宗物业的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为()元/m2。A、2800；2200B、2325；2675C、2325；2625D、2675；2325答案：C解析：交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。由题意，卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500*7%=2325（元/m2），买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500*5%=2625（元/m2）。89.某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是()万元。A、182.16；259.47B、150.53；249.47C、182.16；217.84D、192.16；249.47答案：D解析：由题意：n1=15*12=180个月，n2=5*12=60个月，i=9%/12=0.75%，初始购买价格=400万元，则具体计算过程如下：①初始抵押贷款数额：P=400*60%=240（万元），②投资者月还本付息数额为：A=P*i/[1-(1+i)-n]=240*0.75%/[1-(1+0.75%)-180]=2.2342（万元），②第6年初写字楼物业的价值为：400*(1+2%）5=441.63(万元)，④第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为：P=(A/i)*[1-(1+i)-n]=(2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-(180-60)]=192.16(万元)，⑤投资者转售物业时拥有的物业权益价值为：441.63-192.16=249.47(万元)。90.一般来说，每个办公室工作人员有()m2的单元内建筑面积较合适。A、5～6B、7～10C、15～20D、20～25答案：C解析：般来说，为每个办公室工作人员提供10～15m2的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6m2，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑。此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公面积的指标可适当提高一些。91.()的选择和确定直接影响着经营效果，决定着经营管理的威与哦。A、项目负责人B、管理团队C、经营管理小组D、专业操作人员答案：A解析：组建团队是经营管理过程中非常重要的一个环节。项目负责人的选择和确定直接影响着经营效果，决定着经营管理的成与败。92.就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的()的回收。A、总开发成本B、提取折旧C、收益率或利息率D、开发商利润答案：A解析：投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润，投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，也就是指开发商所投入的总开发成本的回收。93.某企业自会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1321200和1760250，负债合计期初、期末数分别是441100和363150，净利润为150000，则该企业净资产收益率为()A、10.65%B、11.18%C、13.16%D、36.84%答案：C解析：由题意，平均净资产=（所有者权益年初数+所有者权益年末数）/2=[（资产总计期初数-负债合计期初数）+(资产总计期末数-负债合计期末数)]/2=[(1321200-441100）+（1763250-363150)]/2=1140100，所以该企业净资产收益率=净利润/平均净资产=150000/1140100=13.16%。94.某企业主营业务收入780000元，流动资产期初余额为520100元，期末余额为529150元，则该企业流动资产周转率为()。A、1.673B、1.681C、1.487D、1.642答案：C解析：平均流动资产总额是指企业流动资产总额的年初数与年末数的算术平均值。本题中，平均流动资产总额=(520100+529150)/2=524625（元），则该企业的流动资产周转率为：流动资产周转率=主营业务收入净额/平均流动资产总额*100%=780000/524625=1.487。95.下列不属于大数据的是()。A、行数据B、列数据C、结构化数据D、非结构化数据答案：B解析：大数据有三种类型：①结构化数据，即行数据，存储在数据库里，可以用二维表结构来实现的数据。②半结构化数据，这种数据包括电子邮件、办公处理文档，以及许多存储在Web上的信息半结构化数据是基于内容的，可以被搜索。③非结构化数据，包括图像、音频和视频等可以被感知的信息。96.下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有()。A、利润最大化B、资本利润率最大化C、每股收益最大化D、股东财富最大化答案：D解析：利润最大化存在一些缺点：①没有考虑利润的取得时间，②没有考虑所获利润和投入资本数量的关系，③没有考虑获取利润和所承担风险的关系。每股收益最大化存在以下缺点：①仍然没有考虑每股收益取得的时间，②仍然没有考虑每股收益的风险。股东财富最大化，也可以称为股价最大化。在股市中，企业的股价代表投资大众对企业股权价值的评价，股价反映了资本和获利之间的关系，也反映了每股收益大小和取得时间，还受到企业风险大小的影响，当然，股价还会受到各种市场交易因素的影响。97.物业管理中最常见的租赁形式是()。A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁答案：D解析：定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式，它包含确定的起始日期和终止日期。期限届满，物业租赁关系也随之终止。这是最常见的一种物业租赁形式。租赁的时间期限不确定，可长可短。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，承租人必须把物业交还给业主。98.产业园区，一般以()为主要支柱产业。A、高科技产业B、新兴产业C、金融产业D、文化产业答案：B解析：产业园区，一般以新兴产业为主要支柱产业。新兴产业的企业从业人员往往比较年轻；园区地处偏远，企业刚刚发展，聘用基层员工多为外地务工人员。99.服务量增至边际成本()边际收入时，为企业获得最大利润的服务量。A、大于B、等于C、小于D、不等于答案：B解析：边际成本是指在定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所{起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。100.就房地产开发投资来说，投资回报主要表现形式是()。A、总开发成本B、提取折旧C、收益率或利息率D、开发商利润答案：D解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，其投资回报表现为开发商利润。多选题1.在房屋租赁中，属于出租人权利的有()。A、按期收取租金B、监督承租人是否按照合同规定合理使用房屋C、房屋的处分权D、依法收回出租房屋E、宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定答案：ABDE解析：房屋租赁合同中，出租人的权利主要包括：①有按期收取租金的权利，②有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，③有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利；④有依法收回出租房屋的权利。2.未来物业服务企业推进绿色建筑经营管理的手段包括()。A、利用政策提供的优越条件B、强化物业服务企业的责任与地位C、充分利用市场带来的时机D、控制绿色建筑物业经营管理的成本E、强化职能控制与信息管理系统的使用答案：BDE解析：针对绿色建筑的经营管理需求，在未来经营管理过程中，物业服务企业应从如下几个方面入手：①强化物业服务企业的责任与地位，②控制绿色建筑物业经营管理的成本，③强化智能控制与信息管理系统的使用；④做好操作流程与评估体系配套，⑤注重科技的引领与创新。3.物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用()的技术、手段和模式，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。A、物业管理B、设施管理C、物业资产管理D、物业组合投资管理E、后勤管理答案：ABCD解析：物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（台设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。4.从现象上看，商业模式是企业()的问题。A、“卖什么”B、“产多少”C、“产什么”D、“怎么卖”E、“挣多少”答案：ADE解析：从现象上看，商业模式是企业“卖什么”，“怎么卖”和“挣多少”的问题；从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。5.美国的资产管理服务有()。A、咨询服务B、投资服务C、物业管理衍生性服务D、物业经营E、资产管理答案：CDE解析：美国的资产管理服务包括：①物业管理衍生性服务；②物业经营；③资产管理。6.下列关于写字楼物业经营管理理念的说法中正确的是()。A、物业管理服务是经营的基础B、满足客户需求是经营的核心C、遵守规则是经营的保障D、追求信誉是经营的目标E、利润是保障物业经营管理发展的必需条件答案：ABCE解析：写字楼物业经营管理理念包括：①物业管理服务是经营的基础，②满足客户需求是经营的核心，③遵守规则是经营的保障；④追求利润是经营的目标。在物业经营管理过程中，获取利润是物业服务企业的根本目的。物业服务企业追求利润的形式、手段不尽相同，但最终是为了产生效益。利润是保障物业经营管理发展的必需条件。7.在测量写字楼面积时有三个重要概念，包括()A、空闲面积B、建筑面积C、可出租面积D、出租单元内建筑面积E、公共场地面积答案：BCD解析：准确地量测面积非常重要，它关系到能否确保写字楼的租金收入和写字楼市场价值的最大化。在量测写字楼面积时有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。8.物业价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别因素影响，下列各项属于个别因素的有()。A、生活环境B、偏好C、讨价还价能力D、感情冲动E、综合能力答案：BCD解析：由于物业价值量大，相似的物业与一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素，如偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响。9.下列对象中，在估价时适合采用成本法的有()。A、住宅B、学校C、标准工业厂房D、医院E、钢铁厂答案：BDE解析：只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油口、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。10.关于高校物业管理模式不同的说法，正确的有()。A、不同使用功能的房屋需要采用不同的物业管理模式B、不同使用功能的房屋的经营管理服务的要求不同C、高校可以采取选聘不同的物业服务企业来管理不同的物业D、高校只能选聘同家物业服务企业来管理全部物业E、不同使用功能的校内物业，其经营管理服务要求相同答案：ABC解析：不同使用功能的房屋采用不同的物业管理模式。高校的物业从使用功能上大致分为：①教学、科研、办公用房，学生公寓、食堂、活动用房，②体育场馆、礼堂、图书馆等公共用房，③教工住宅，包括租赁住房、售后公房、新建住宅小区等多种形式。不同使用功能的校内物业所采职的物业管理模式是不同的，其经营管理服务要求也不同：①有的高校采取选聘不同的物业服务企业来管理不同的物业，如清华大学，②有的高校只选聘一家物业服务企业来管理全部物业。11.在以投资回收期判断项目是否可行的过程中，采用的标准通常有()。A、投资回收期越短越好B、投资回收期短于项目的寿命期即可接受C、投资回收期短于项目的开发经营期即可接受D、投资回收期越长越好E、投资回收期短于基准投资回收期即可接受答案：ABE解析：C项，只要在项目的寿命期内将投入的总开发成本收回，即认为项目是可接受的，也就是说项目的投资回收期只要是短于项目的寿命期就是可接受的，D项，投资回收期越长意味着该投资项目收益率越低，投资风险也越大，所以投资回收期是越短越好，表示该投资项目能够在尽可能短的时间内收回投资。12.风险控制的手段措施包括()。A、回避B、自担或保留C、预防与抑制D、转移E、消除答案：ABCD解析：为了有效的控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施，这些手段措施包括：①回避，指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失，②自担或保留，指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失，③预防与抑制，指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能；④转移，指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。13.根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，可将物业租赁管理模式分为()。A、自管模式B、包租转租模式C、出租代理模式D、委托管理模式E、连锁经营模式答案：BCD解析：物业租赁，根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，业主与物业服务企业在物业租赁中各自承担的责任不同。14.下列属于市场调查内容的有()。A、市场需求调查B、市场环境调查C、目标顾客调查D、市场供给与竞争调查E、客户满意度调查答案：ABDE解析：通常，市场调查主要有以下内容：①市场需求调查。市场需求是指特定的地域和特定的客户群体对某产品的现实和潜在的需求量。②市场环境调查。市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素，包括宏观环境和微观环境。②消费者行为调查。消费者行为调查主要是对消费者的购买行为进行调查和分析。④市场供给与竞争调查。市场供给调查主要包括产品生产能力调查、产品实体调查等。⑤市场营销因素调查。市场营销因素调查主要包括产品、价格、渠道和促销的调查。⑥客户满意度调查。15.写字楼物业的经营管理工作包括()。A、经营管理方案设计B、服务需求调查C、经营管理项目选择与定位D、具体实施E、后期维护及后续服务答案：ACD解析：写字楼物业的经营管理工作包括经营管理方案设计、经营管理项目选择与定位以及具体实三部分。16.建筑物全寿命周期的“四节环保”，是指()和环境保护。A、节水B、节能C、节电D、节地E、节材答案：ABDE解析：物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：节能、节水、节地、环境保护。17.云计算的应用形式有()。A、基础架构即服务B、平台即服务C、软件即服务D、网络服务E、商业服务平台答案：BCDE解析：云计算最重要的应用形式有以下六种：①软件即服务(SaaS);②网络服务;③平台即服务(PaaS);④管理服务提供商(MPS);⑤商业服务平台；⑥互联网整合。18.下列对于写字楼租金的确定的说法正确的有()。A、写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）B、在确定租金时，一般应首先确定个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平C、根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高D、一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高E、物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入答案：ADE解析：B项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，C项，一般情况下，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越低，即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用，采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。19.教学区与家属区一墙之隔是中国大学校园的特色，这种现象既有有利的一面也有不利的一面。学校物业应如何在保持有利因素的同时化不利为有利?()A、敞开思路，在为教学、教师、学生服务的大前提下，不怕麻烦，不怕烦琐，不怕矛盾B、通过细致调研和周密探索，设计出有特色的管理方案和操作流程C、宽松管理D、提高物业服务人员化解冲突的能力E、尽量避免不必要的矛盾和麻烦答案：ABD解析：如何在保持有利因素的同时化不利为有利，需要物业服务企业敞开思路，在为教学服务、为教师服务、为学生服务的大前提下，不怕麻烦，不怕烦琐，不怕矛盾，通过细致调研和周密探索，设计出有特色的管理方案和操作流程，在突出物业服务企业严格管理魅力的同时，着力提高物业服务人员化解冲突的能力。20.写字楼出租单元内的建筑面积包括()。A、单元内使用面积B、外墙投影面积的一半C、单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D、分摊公用建筑面积E、单元间分隔墙水平投影面积的一半答案：ABCE解析：根据国家有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。21.下列属于物业经营管理的风险的是()。A、管理模式风险B、竞争的风险C、经营过程中的风险D、财务风险E、政策环境变化的风险答案：ACDE解析：物业经营管理的风险主要有以下几类：①管理模式风险。主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：a.不同企业管理模式带来的风险；b.不同产权结构带来的风险。②经营项目选择的风险。经营项目是很难具体化的。需要物业服务企业根据自身条件和环境的许可程度，在综合评估和规划的基础上做出科学决策，并适时调整。③经营过程中的风险。涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。④财务风险。主要包括：a.垫款风险。b.抵押风险。⑤管理团队的风险。物业经营管理团队，是各类专业人才的集合。相对于物业基础性管理服务而言，这里的专业人才，指的是经营活动所需要的各方面专业配套人员，如销售人员、金融管理人员、市场管理人员等。所有企业无不把人才视为企业最重要的财富，从事经营性物业更是如此。⑥政策环境变化的风险。这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险。22.下列属于教学管理内容的有()。A、教室B、办公室C、图书馆D、考试E、实验室答案：ACE解析：学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理、公共设施与公共事务管理、假期管理和其他管理。其中教学管理包括教室、图书馆、实验室。23.除标准化装修项目的费用外，写字楼的其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般的选择包括()。A、由物业管理公司支付B、由业主支付C、由租户支付D、业主和租户分担E、业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息答案：BCDE解析：除基础装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内人住率水平而定。一般有四种选择：由出租人支付、由承租人支付、出租人和承租人分摊、出租人支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）。在市场状况有利于承租人而并非出租人的情况下，为承租人提供装修补贴常常被物业服务企业用来作为吸引潜在承租人的手段。24.酒店公寓的特约服务的特点包括()。A、即时灵活服务B、个性服务C、意外服务D、心理服务E、居间服务答案：ABCD解析：酒店公寓的特约服务就是有针对性地满足不同客户合理的家政化需求的服务和具有个性化的服务。其特点包括：①即时灵活服务；②个性服务；③意外服务；④心理服务。25.公寓一般是指居住条件较为完善可供出售或出租给众多人士分开独立居住的分层、分户住宅物业，其特点包括()。A、地处市区或大型园区周边B、建筑档次高C、户型多样D、地处郊外，远离市区E、硬件设备齐全答案：ABCE解析：公寓的特点包括：①地处市区或大型园区周边，②建筑档次高，②户型多样；④硬件设备齐全。一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段，主要入住对象为商务认识和家庭。26.下列情况中，需要进行交易情况修正的情形有()。A、利害关系人之间的交易B、房地产交易日期C、相邻房地产的合并交易D、受情权债务影响的交易E、房地产权益答案：ACD解析：在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格，需要进行修正：①利害关系人之间的交易，②急于出售或急于购买的交易，②交易双方或某一方对市场情况缺乏了解的交易；④交易双方或某方有特别动机或偏好的交易，⑤特殊交易方式的交易，⑥交易税费非正常负担的交易，⑦相邻物业的合并交易；⑧受情权债务影响的交易。27.根据零售业态的国家分类标准，零售业态从总体上可以分为()。A、有店铺零售业态B、网店C、实体店D、无店铺零售业态E、超市答案：AD解析：根据2010年修订的零售业态的国家分类标准，零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。其中