安丘房地产市场调研报告20150818综述

安丘市房地产市场调研报告第一部分：项目开发宏观背景研析第二部分：城市竞品市场项目梳理第三部分：安丘楼市格局特点研析第四部分：附件：竞品项目个案梳理报告目录项目开发宏观背景研析Part1安丘位于胶济轴经济发展轴线上，地理位置极其优越城市概况安丘市位于位于山东半岛城市圈的中部、潍坊市南部东与高密市、昌邑市以潍河为界，西接临朐县，南隔渠河与沂水县、诸城市毗邻，北连坊子区、昌乐县。距青岛110公里，距省会济南200公里。安丘位于两大经济发展轴线上，胶济轴（济南—淄博—潍坊—青岛）、沿海轴（日照—青岛—威海—烟台）交通区位；连贯南北的G206穿插而过；青银高速、潍莱高速联通内外；胶济铁路穿城而过，与外部对接将更加便捷；安丘共1760㎞，94万人，其中市区26万人。到2010年，城市规划区面积为305㎞，城市建成区面积为75㎞。优越的地理位置、便捷的交通为安丘市房地产市场快速的发展提供了有力的机会，其中26万市区人口更是成为置业的潜在基础安丘历史悠久，文化底蕴丰厚。2100多年来，安丘一直作为一个县级行政区域，延续着物华天宝、先贤辈出、人文荟萃的历史。安丘民俗文化底蕴丰厚，木版年画、剪纸、泥塑、刺绣、书法、戏剧、舞蹈、曲艺等代代相传，历久不衰。该市把民俗文化与生态优势深度融合，规划“一区三线”旅游布局，打造100平方公里生态旅游区，发展以城顶山、五龙山为代表的山区生态观光线，以庵上石坊、公冶长书院为代表的历史文化旅游线。丰厚的历史文化结合现代生态，为城市人文环境增添了一笔浓墨色彩，这将成为安丘市打造人文宜居社区的基础。城市文化安丘人口增长相对平稳，外来人口较少，农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障。数据来源：安丘市统计年鉴2011年至2014年整体上安丘市总人口缓慢增长，截止到2014年总人口达到94万，其中城区人口不足30万。根据2014年潍坊市各县区人口统计情况来看：安丘市人口总数占整个潍坊市的11%，在潍坊各县市（除潍坊市）中排名第三。注：潍坊市包括奎文区、潍城区、高新区、开发区、寒亭区和坊子区。城市人口环境安丘总体规划中将汶河纳入到城市的中心区，使之成为联系新老城区的纽带和城市的核心，突显了汶河对未来安丘城市发展的重要性。城市结构：大汶河将新老城区一分为二，城市缺乏必要的连接。水资源方面：大汶河不仅安丘的城市河流，而且是城市水源地，美化滨水景观的同时，也是保护城市的水源。城市规划安丘城市空间结构规划及发展将围绕“北展南优东西控制”来进行。在安丘市城市总体规划（2001—2020）中，安丘市城区分为九个功能区，其中市北新区四个、老城区五个。市北政务区老城区新城区现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，呈“集群式”发展，城市规划思路清晰呈现一轴两翼发展格局城市规划1.城市发展：老城区作为安丘市城市发展的起点，开始向北、向东发展；2.发展轨迹：老城区——新城区——市北政务区一轴两翼，以大汶河为轴心。3.区域现状：目前老城区城市正在大力进行城市拆迁改造。2012年至2014年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等水平。2014年达到地区生产总值约270.15亿元。

安丘市全社会固定资产投资按照年均约20%的速度平稳发展，2014年已达到235亿元。城市经济安丘是山东重要的交通枢纽和农业基地，是山东半岛经济圈和潍坊城市群经济圈中的中心城市之一，具有独有的经济优势。三大产业稳定发展，二三产业比重逐年增加2014年安丘市三次产业比重由上年的18.5：45.6：35.9调整为17.8：44.6：37.6，由上表可见，三产结构变化较为稳定，同时第二产业在安丘的支柱形象基本未变，第三产业比重逐年增加；安丘市2011年-2014年，三产比重的变化，反映出安丘市经济结构的调整优化和经济发展的强劲势头。第三产业比重不断增加，为房地产业的发展提供了基础保障。城市经济人均收入支出情况根据2011年至2014年统计数据分析：安丘市2014年城镇居民人均可支配收入26100元，增长10.5%;农民人均纯收入13575元，增长11.9%，基数和增速均高于同等城市水平。人均可支配收入水平的拔升为房地产置业打下了基础。城市经济商品房市场根据2013年和2014年安丘市商品房成交情况分析来看，2014年较2013年成交出现一定幅度上涨，同时62万平米的成交量也较同等城市处于领先水平。综合分析来看，安丘市房地产市场虽处于初级发展阶段，但市场较为活跃、市场参与度较高，市场前景预期向好。数据来源：开发单位官方提供（商品房成交包含地下室成交套数和面积）老城区板块新城区板块市北政务区板块优势地段优势无可比拟，成熟的配套，繁华的商业，便捷的交通，使其成为许多置业者的首选区域教育及医疗配套齐全配套相对成熟，交通便捷道路宽敞，环境较好土地成片出让，楼盘规模较老城区大城市发展战略向北扩进，规划成为未来的市中心土地供应充足，未来发展空间大工业聚集区，产业人口密度大，为房地产提供客户支撑紧靠汶河，自然资源优势明显劣势设施陈旧，环境拥挤建筑密度较高教育配套偏弱基本无综合商业配套配套不完善未来发展旧村改造沿街商业升级换代综合治理市政配套泰华城带动周边商业配套的完善以河为界，城市向东、向北发展趋势只要政府能够切实推进规划的实施，市北商务区板块将会兴起老城区板块：多为旧村改造项目；老城区依托城市完善的生活配套，居住价值无与伦比。新城区板块：基础市政建设跟不上开发节奏。随着城市建设的步伐逐步加快，新城区的土地即将开发殆尽；市北政务区：尚处于初级建设规划阶段，目前几条城市主干道正在向北推进，已经有一些开发商开始关注河北地块。房地产市场城市竞品市场项目梳理Part3项目周边竞品楼盘分布大华名都本案世贸尚水名邸青云新城项目名称位置体量规划开发节奏主力户型价格优惠措施月均去化项目分析青云新城安丘市昌安路与商场路交汇处建筑面积127万㎡；综合体项目现为首期发售，在售房源为3栋多层和12栋洋房产品88-143㎡，其中洋房产品主力面积约为92-143平米高层3500元/平方米；多层4300元/平方米目前可享受小团购优惠活动近半年月均去化约30-40套项目为综合体规划，其中豪丰江山一品安丘市四马路与金融街交汇处建筑面积850000平方米；含多层、小高层、高层项目约分为三期销售，现为一期剩余房源销售期83-130㎡，其中洋房区产品主力户型为125平米左右高层3200元/平方米多层4200元/平方米特价房总价优惠约5万；低首付1万起；和组团砍价及相亲活动近半年月均去化约10套左右项目虽然规划较好，但在入市时机和营销策略选择稍显滞后，后期压力较大汶水绿洲永安路西侧建筑面积304656平方米，涵盖多层和高层产品项目约分三期销售，现为项目二期高层部分销售面积覆盖86-127平米3700元/平米项目现可享受首付分期活动近半年月均去化不足10套项目定位中高端但在实际销售过程中逐步拉低自身形象，项目溢价率较低竞品项目信息梳理项目名称位置体量规划开发节奏主力户型价格优惠措施月均去化项目分析青云国际城安丘市汶河与206国道交汇处南150米路西建筑面积：500000平方米项目在售房源为一期高层和洋房剩余房源以及二期多层产品80-260㎡，其中主力产品面积约为102-142小高层3600元/㎡，多层4400元/㎡电梯多层5100元\㎡多层购房送中央空调，价格在3万左右项目近期月均去化约为10-20套左右本案为该片区明星项目，凭借景建品牌项目售价较周边竞品稍高，但受产品制约，近期去化情况并不乐观青云润景官庄镇泰华城以北50米（王五里社区）510000㎡包含多层、小高层和高层产品项目预计分四期开发，现为项目首期认筹期88-160平米，以舒适性三房为主预计开盘均价约4700元/平米交5万抵6.5万自2015年1月份至今月均认筹约20-30组项目规台地式规划较为高端，以多层洋房产品入市的营销切入点较为稳妥世茂尚水名邸206国道与世贸大道交汇处东100米500000㎡，涵盖综合商业、商务写字楼、多层、小高层和高层产品项目预计分四期开发，首期启动区为8层电梯洋房首期推售产品已126平米三室房源为主预计开盘均价约4700元/平米目前无营销优惠尚未正式入市项目占据优质自然景观，产品规划较为丰富，营销中心装饰较为高端竞品项目信息梳理项目名称位置体量规划开发节奏主力户型价格优惠措施月均去化项目分析汶水花园淮安路汶河广场西600米路南项目规划约30000平米，仅分别为一栋小高层和高层规划项目已经进入尾盘阶段84-142平米，其中115-126平米占比较大销售均价约为3200元/平米目前可享受团购减免180元/平米优惠月均去化不足5套因项目体量较小，推广力度较小，造成项目销售周期较长且无溢价部分出现龙耀锦都潍徐路与沿河路交汇处总建筑面积276200㎡，涵盖高层、小高层、洋房和别墅产品项目现为二期销售阶段，但目前在售房源涵盖部分一期剩余房源88-220平米，其中高层产品主力面积区间约为88-102平米多层3800元/平方米；高层3200元/平方米目前可享受交一万抵两万再送一万元装修基金的活动近期月均去化约10套左右项目因前期定位和后期资金问题，市场口碑稍差，目前正在尽力改善，但效果见效较慢水岸阳光安丘市潍徐北路1号（桥北头汶河北侧）建筑面积：240000平方米;含住宅、电梯洋房、别墅现为项目一期销售阶段，但二期洋房接受预约90-128㎡小高层3200元/㎡，多层3800元/㎡一期首付3万；二期1万抵2万近期月均去化不足5套项目品质尚可，但所处区域认可度与项目定位形成一定反差，推广引导不足竞品项目信息梳理项目名称位置体量规划开发节奏主力户型价格优惠措施月均去化项目分析天源新都丘市商场路与206国道交叉处建筑面积：120000平方米项目现为一期销售100㎡的两室；130平米的三室现时均价3700元/㎡购房无优惠措施月均去化不足10套项目处于城市发展的核心地段，配套资源优厚，但其“小本经营”的理念制约了项目销售大华名都建设路与学府街交汇处建筑面积：240000平方米目前项目为二期销售，涵盖多层、小高层和高层，但高层产品剩余量较大90-160㎡小高层3200元/㎡，多层3800元/㎡买高层送地砖和太阳能，老带新送三年物业费月均去化不足10套项目处于新城区，周边行政配套尚可但生活配套不足，后期的大体量规划尚需开发新的客户资源水韵华庭一马路北首与汶河广场交汇处项目规划约30000平米，仅分别为一栋小高层和高层规划项目已经进入尾盘阶段73-132平米现时均价3500元/㎡团购优惠180元/平米，送家电月均去化不足5套项目体量较小，且处于尾盘阶段，基本靠自然去化竞品项目信息梳理项目名称位置体量规划开发节奏主力户型价格优惠措施月均去化项目分析名门世家昌安路与和平路交汇处西北角（新汽车站北邻）项目为多层加小高层和商务楼规划项目处于二期洋房销售中86-130平米，主力面积为86-107平米均价约4600元/平米暂无月均去化不足10套项目处于城市核心发展防线的南侧，周边配套尚可，但缺乏核心资源支撑其价格大华中央城安丘市长安路与永安路交汇处总建筑面积约800000平方米，涵盖高层、小高层和多层产品项目处于一期尾盘销售期，现项目接受二期预约89-170平米，二期房源以87-170平米为主多层均价约4300元/平米一万抵两万近期月均去化约10-20套项目体量较大，在一起尚剩余较大体量房源的情况下，开发单位对二期开发显得不够自信恒信三合春城安丘市潍徐路与永安路交汇处东北角总建筑面积约480000平方米，产品线较为丰富项目现为一期尾盘阶段，预计二期将在下半年推出71-135平米多层4100元/平米，高层3600元/平米首付分期活动近期月均去化不足10套项目处于城市核心生活区，凭借优质地段和部分小简装赢得了部分客户竞品项目信息梳理安丘楼市格局特点研析Part3市场有超过11个总建面接近或超过30万方的项目启动，安丘进入大盘时代。区域楼盘规模（总建面/万㎡）产品规划状态市北行政区大华名都28洋房、多层、高层在售新城区龙耀锦都27.6别墅、多层、小高层、高层、商务楼在售水岸阳光24别墅、多层、小高层、高层在售汶水绿洲40洋房、多层、高层在售大华中央城30多层、高层在售青云国际城120多层、高层在售青云新城48多层、小高层、高层、综合商业等在售青云润景51多层、小高层、高层在售豪丰江山一景80多层、小高层、高层在售世贸尚水名邸50多层、小高层、高层、综合商业、写字楼待售天源新都12小高层、高层在售老城区浮来春花园30多层、小高层、高层在售恒信三合春城48多层、小高层、高层、在售汶水花园3小高层、高层在售水韵华庭3小高层、高层在售名门世家26多层、小高层、高层在售大盘市场大盘开发模式——大盘一般走“低开平走”模式，配套跟进、产品升级、最后卖成熟社区。青云新城低价走量配套跟进产品升级大社区氛围一期开盘，以市场需求旺盛的多层产品和价值稍低的三栋小高层高低搭配入市安丘也不例外，以青云新城为例阐述。商业招商、物业入驻以及教育配套的相继跟进的开发模式及时推出资源较优、舒适度较高且市场迎合度较高的舒适性大户型产品商住搭配开发、相互促进，结合代建政府配套工程，最终达到快销的目的大盘市场市场主流——安丘仍然是多层时代，置业者置业首选多层，多层情结短期内不会消失。多层、洋房产品区域楼盘规模（总建面/万㎡）产品规划状态市北行政区大华名都28洋房、多层、高层在售新城区龙耀锦都27.6别墅、多层、小高层、高层、商务楼在售水岸阳光24别墅、多层、小高层、高层在售汶水绿洲40洋房、多层、高层在售大华中央城30多层、高层在售青云国际城120多层、高层在售青云新城48多层、小高层、高层、综合商业等在售青云润景51多层、小高层、高层在售豪丰江山一景80多层、小高层、高层在售世贸尚水名邸50多层、小高层、高层、综合商业、写字楼待售老城区浮来春花园30多层、小高层、高层在售恒信三合春城48多层、小高层、高层、在售名门世家26多层、小高层、高层在售多层价格：区间在3000～5700元/㎡，主流均价在4300元/㎡，高品质均价4700元/㎡以代表楼盘举例：最低价市北区：大华名都，均价3600元/

㎡，最低价约3000元起最高价新城区：青云国际城，均价4700元/㎡，电梯洋房均价5100元/㎡，最高价约5700元/㎡均价4500元/㎡，大部分核心地段楼盘均价水平多层、洋房产品多层洋房产品现状——青云御景园和青云国际城多层产品代表目前多层的最高品质，市场认可度极高。1、腰线、空调格栅、屋顶等构件的造型，色彩的搭配，品质感突出；2、建筑风格和品质完美融合，品牌口碑皆得到极高的认可；3、小品、绿植和建筑的搭配，稍加点缀，不需要大面积的景观造型，也起到让人眼前一亮的作用；多层、洋房产品产品面积——多层、洋房产品市场覆盖度高，但市场纯电梯洋房占优率稍低，其中产品面积约为100-280平米以代表楼盘举例：在售洋房青云郡1、电梯洋房，英伦风2、128-281平米3、跃层、复式、退台、带院多层、洋房产品别墅规划在售或待售——目前新规划有别墅/类别墅产品的项目有青云国际城、龙耀锦都，产品有突破。龙耀锦都：4栋独栋别墅龙耀锦都青云国际城青云国际城：地中海风格联排别墅政策导向——政府启动“百栋高层”计划，高层是市场未来导向，但市场需要时间逐渐适应。政策层面1、政府从集约化城市土地利用，现代化安丘城市形象层面出发，“百栋高层”计划出台，新建小区原则上以高层规划为主，多层的审批难度极大。2、但在实际操作中，大部分新建小区规划，都尽量规划多层，以降低市场风险为主。市场发展规律1、城镇化过程中，高层建筑是必然的过程，也是主力方向，但这一过程会很漫长2、小县城的城市化过程，需要有从多层到高层的漫长过度时间，切不能以大城市的经验来做完全参考3、潍坊市区城市化多年，多层仍然是置业首选，可见多层置业习惯在小县城的“顽固”程度会更高，切忌不能漠视这点小高层、高层产品去化和价格——市场对高层接受程度并不高，一般去化速度较慢；高层均价普遍比多层便宜300-1000元元/平米，即3300元/平米，高品质均价去到3700元/平米。以代表楼盘举例：最高价新城区：天源华府高层均价3800元/平米均价3300元/平米，大部分核心地段楼盘均价水平，如大华中央城、浮来春花园等小高层、高层产品最低价市北行政区：龙耀锦都高层均价2800元/平米起市场竞争分析：大盘+现房时代、竞争激烈，去库存压力较大目前城市在售项目约20个，同时体量在20万平米以上的项目多达12个，且多为准现房销售，市场竞争较为激烈。在未来潜在供应项目中，像世贸世茂尚水名邸等项目的入市将是片区市场的竞争愈加激烈。据不完全统计目前市场在售、待售项目规划体量约500万平米，其中剩余待售约350万平米，按照2014年商品房销售面积62.5万平米（含地下室面积）估算，现有库存需要5.6年完成整体去化。开发企业分析：景建-青云及华夏-大华系列引领市场市场，外来开发企业不被信任安丘市场多为本地开发企业把持，其中景建-青云及华夏-大华两大系列占据市场绝大份额，本地小开发企业和外来开发企业占市场去化份额较小，尤其是外来企业因有前嫌不被信任。产品分析：物业类型丰富、刚需和改善两极分化产品类型较为全面，涵盖别墅、洋房、普通多层、小高层、高层等各种类型，主要以多层和17-26层高层产品为主，纯电梯洋房及别墅产品片区市场供应相对较小。市场主力供给需求面积约为100平米左右的经济型产品和舒适性120-140平米产品户型。产品建筑风格主要以欧式为主。价格分析：地段、品牌、产品主导价格，近两年市场几无涨幅城市高层产品均价为3000-3600元/平米；多层及洋房产品均价约3800-4500元/平米左右。产品价格近两年市场成交均价基本保持原有水平，甚至部分楼盘出现降价销售的情况（如，龙耀锦都）。城市市场总结：去化分析：高层观望、多层走俏，普遍周期较长、现房成为主题现象在售项目中多为2013年入市产品，各项目销售周期均较长，多为现房销售，且市场多层关注度较高、高层鲜有人问津，价格和品牌成为去化的主导因数；市场去化较好的产品多为100平米左右的经济型产品，其次为120-140平米的舒适型产品。客群分析：刚需主导、改善型置业占比趋高，区域性明显安丘房地产市场虽然仍以刚需置业为主，但改善性置业占比正逐步趋高，较同等城市比例高出不少，且区域性明显。由地缘纬度来看：新城核心区项目客群主要来源于老城区及地缘性改善和类改善客户，乡镇置业较少；老城区项目客群主要为地缘性置业，包含少部分乡镇置业；汶河北岸及行政区项目客群主要来源于地缘性置业和乡镇置业，城区置业占比较小。营销分析：自销居多、营销代理暂弱，营销水平稍低市场在售项目多为自销，营销代理较少，且被潍坊联邦垄断，但其营销水平稍显落后，甚至低于青云系列产品开发单位自销水平，这也是名企自销的原因之一。市场营销手段较为单一（如：几万抵几万）、市场虽在模仿二三线城市的一些推广及案场活动策，但整体活动策略仍保持在一个较低的水平；市场个别项目推出了样板房体验式营销，但仅作为一点在做样子并未形成体验式营销体系。附件：竞品项目个案梳理Part4项目名称：龙耀锦都项目地址：潍徐路与沿河路交汇处物业类型：多层、小高层、高层项目占地：84588㎡建筑面积：276200㎡容积率：2.4开盘时间：2014年10月1日8/27#已开盘预计开盘均价：多层3800元/平方米高层3200元/平方米交房标准：毛坯绿化率：30%车位：约1200个停车位开发商：潍坊咏龙置业有限公司策划代理：自销竞品项目研究_户型配比及去化在售高层8#24#27#户型面积范围预售套数销售率两室两厅一卫8858约55%两室两厅一卫9522约50%两室两厅一卫10258约40%两室两厅一卫11452约40%三室两厅一卫11552约70%三室两厅一卫11736约45%合计

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特性归结：从本案供给去化来看，本案在售高层产品面积区间较为集中，且主要以经济型房源为主，整体去化率约50%，但考虑到其长达两年的销售周期来看，整体去化率较低。由上表可见，去化相对较好的为刚需型产品，这也与本案所处的区位和客群较为吻合，可见本案甚至本片区置业者对小面积产品更为亲睐。其多层产品虽然规划尚可，但受区域认知度和负面信息营销去化情况较差。核心卖点：性价比、准现房、欧式风情、区域潜力营销动态：项目现售房源为一二期剩余房源，均为准现房销售，其中8/21/24/27号楼在售高层均价3250元/㎡，起价2898元/㎡，户型区间为88-102㎡。11号楼普通多层房源均价3800元/㎡，商铺起价6588元/㎡起。5/6/7号楼电梯多层洋房均价4200元/㎡。项目三房产品去化尚可，两房产品去化苦难；且高层剩余房源多为楼层较高部分，当地对高层产品还存在较大的抗性，其重要原因为楼层差价导致（层差为50元/平米）。项目目前可享受交一万抵两万再送一万元装修基金的活动。客群分析：主要为地缘性客户，约占70%，城区及乡镇占比较小。综合点评：本案体量较大、产品线较为丰富，开发周期较长，前期因区域认可度较低，产品去化速度较慢，导致开发单位资金链出现紧张，最终导致施工出现停缓的状况、开发企业前期开发口碑受到质疑、去化出现停滞的状况。后期开发单位采取以价换量的策略，加大优惠力度并努力追赶施工进度，采取准现房的销售模式并配合营销活动，取得了一定的成绩，但仍未扭转长期停工带来的影响，近期月均成交约10套左右。受地段及推广策略影响本案客群均为汶河北岸居民或周边乡镇购买，汶河南岸客群几乎没有涉及，由此看出安丘当地对汶河北岸的居住氛围认可度较低，此现象将为我案住宅产品去化重点参考。竞品项目研究_项目解析龙耀锦都活动背景图片龙耀锦都交房及价格预期告知信息项目名称：青云新城项目地址：安丘市昌安路与商场路交汇处物业类型：综合体项目占地：866666.0平米建筑面积：1270000.0平米容积率：1.54开盘时间：2015年7月24日9号楼已加推预计开盘均价：高层3500元/平方米

多层4300元/平方米交房标准：毛坯绿化率：30%车位：约5100个停车位开发商：潍坊新大置业有限公司策划代理：自销竞品项目研究_户型配比及去化在售多层1、2、3、5、6、7、8、9、11、12、15、18#户型面积范围预售套数销售率两室两厅一卫92100约60%两室两厅一卫10370约45%三室两厅一卫12670约60%三室两厅一卫14370约70%高层25、26、27#户型面积范围预售套数销售率两室两厅一卫88102约70%两室两厅一卫9551约55%三室两厅一卫115102约65%三室两厅一卫12051约70%特性归结：由目前本案在售产品来看，产品面积线范围较广，结合高层和多层产品来看产品面积覆盖较为丰富，目前多层整体去化率约60%左右，高层整体去化约65%左右。整体来看多层产品受总价影响去化稍慢，高层产品受多层洋房产品对比参照整体去化稍好。多层产品和高层产品相互搭配销售，合理利用价格差差异化销售的模式值得我案后期参考学习。核心卖点：景建品牌、项目品质、综合体配套、区域发展潜力营销动态：项目目前在售房源主要为一期多层和回迁区剩余3栋高层产品，产品面积涵盖88-143平米，多层房源为1/2/3/5/6/8/9号楼，11-18号楼，均价约4300元/平米，其中1/4层均价约4200元/平米、2/3层均价约4600元/平米、5层约3700元/平米（赠送部分阁楼）。高层房源为25、26、27号楼高层房源均价3500元/㎡。同时墨熙鼓巷商业街正在招商中。客群分析：主要为城区置业客户，其中青云老业主占据一定比例综合点评：本案作为城市配套和开发综合规划的大型综合体项目，占地1300余亩，建筑面积127万㎡，涵盖青云山文化广场、五大场馆（演艺中心馆、博物馆、文化馆、图书馆、城市展览馆）、文化产业园、市民健康中心、5000席位体育场、明德学校、15班幼儿园、生态宜居园、墨熙鼓巷及情景公园式购物中心。本案凭借景建品牌以及开发商与政府的优势合作关系，全盘规划，在产品品质、品牌口碑和政府撑腰的多重保证下，取得了较好的去化效果。除上述原因外本案的成功还离不开以下3因数：1、小步快跑式营销模式，积极灵活应对市场需求（及时加推大面积产品9#楼）2、青云老业主的积极维护，多盘联动老业主的二次置业以及老带新为本案成功增添了保障，同时也延续了口碑效应。3、多层产品和高层产品的价格杠杆合理运用，营销人员对置业者的合理引导和逼定。竞品项目研究_项目解析126平米，三室两厅一卫此户型较为方正，布局基本合理，但北厅的规划虽然确保了卧室的采光需求，却在观景和采光方面呈现出较大的弱势126平米，三室两厅两卫此户型较为方正，布局较为合理，双眼台及飘窗的规划凸显了产品的舒适性，同时双卫的设计也增添了主人的隐私性，但公卫的入户门设计略显尴尬项目名称：豪丰江山一品项目地址：安丘市四马路与金融街交汇处物业类型：多层小高层高层项目占地：400000平方米建筑面积：850000平方米容积率：1.74开盘时间：2013年开盘均价：高层3200元/平方米

多层4200元/平方米交房标准：毛坯绿化率：40%开发商：山东豪丰置业有限公司策划代理：自销竞品项目研究_户型配比及去化在售高层28、30#户型面积范围预售套数销售率两室两厅一卫8336约60%三室两厅一卫11636约70%三室两厅一卫123/12436约50%三室两厅一卫13036约60%多层22#户型面积范围预售套数销售率三室两厅一卫12524约70%两室两厅一卫7512约50%特性归结：由目前本案在售产品来看，产品面积线范围较广，结合高层和多层产品来看产品面积覆盖较为丰富，目前多层整体去化率约60%左右，高层整体去化约65%左右，但考虑到其长达两年的销售周期去化情况较慢。同时高层产品剩余部分多为高层部分，可见其销售策略稍显不够灵活。核心卖点：性价比、区域发展潜力、综合配套营销动态：本案在售产品为一期剩余房源，其中房源较多的为22号楼多层产品在售均价4000元/㎡，房源面积75-130㎡。28/30号楼两栋高层在售均价3200元/㎡。售楼处现以特价房配合案场活动的方式加大促销力度，实现资金回笼。售楼处现主要活动有：特价房源（总价优惠约5万）、低首付（首付1万起）和组团砍价以及相亲活动等。客群分析：主要为地缘性置业，涵盖少部分乡镇置业综合点评：本案作为豪丰置在安丘开发的第二个项目，项目处于城市核心发展区且定位为中高端，但其所处片区大盘林立、竞争较为激烈，且其在交通配套和自然景观资源上处于劣势；加之其入市时机与大华中央城和青云国际城基本重合，最终导致其去化缓慢，2013年开盘至今，一期仍有较多剩余房源。近期虽然频频举办案场活动以及加大优惠力度，以求达到最大化去库存的目的，但效果仍不理想。细究其原因约为以下几点：1、项目前期定位未完全理清市场需求同时与竞品产品同质化严重；2、营销策略未避开竞品锋芒，及时合理调整策略；3、由于前期资金周转苦难市面出现部分顶账房销售，冲击了案场销售同时拉低了项目口碑。竞品项目研究_项目解析30#楼高层产品一梯两户产品户型，其中124平米户型布局较为传统，但其充分保证了三个卧室均朝阳的布局；123平米虽然仅有两个卧室及客厅朝阳，但其布局更合乎现代居住要求；124平米123平米项目名称：汶水绿洲项目地址：永安路西侧物业类型：住宅商业项目占地：101552平方米建筑面积：304656平方米容积率：3开盘时间：2013年3月9日现时均价：3700元/平米绿化率：30%

车位：1：1开发商：潍坊戈雷祥安房地产开发有限公司策划代理：潍坊联邦竞品项目研究_户型配比去化在在售剩余房源（2、3、4、5#楼）户型面积范围预售套数预约销售两室两厅8692约65%两室两厅9792约50%三室两厅11792约70%三室两厅12792约60%特性归结：由上表可见，本案主要以经济型产品户型为主，面积覆盖86-127平米，由于销售周期较长（以上4栋房源2013年就开始接受预约），项目目前去化成果尚可，但月均去化较为缓慢，目前剩余房源多为楼层较高部分，受楼层差价影响置业者接受度较低。核心卖点：性价比、区域发展潜力、准现房、交通配套营销动态：本案在售产品为一期剩余房源，和二期2、3、4、5#房源剩余房源，其产品面积涵盖86-127平米，项目均价约为3300元/平米，最低价约2900元/平米，楼层差价约20-30元不等。客群分析：主要为地缘性置业，涵盖部分乡镇置业综合点评：本案作为安丘城市东拓的核心片区先锋军，与大华中央城、青云国际城、豪丰江山一品共同组成了城市东拓的第一线，但其以小高层和高层产品入市的策略在区域竞争中落尽下风，最终造就了本案形象的全面落后，由中高端定位变成了中低端销售的事实。回首看来本案的消沉原因应为以下几点：1、启动区产品选择造成了项目形象下滑；2、项目营销推广策略与产品结合度较低，一味的以价格战主导销售；3、在激烈的区域市场竞争中未能及时发掘扩散本案的优势。综合以上分析应作为我案后期操盘参考。竞品项目研究_项目解析项目名称：青云润景项目地址：官庄镇泰华城以北50米（王五里社区）物业类型：多层、小高层、高层项目占地：197513㎡建筑面积：510000㎡容积率：2.5开盘时间：2015年4月（出价格）开盘均价：4700元/平方米交房标准：毛坯绿化率：39%车位：3854个停车位（1:1.2）车位价格：7.5万/个开发商：山东中沃置业股份有限公司

竞品项目研究_户型配比及去化特性归结：一期入市产品为多层带电梯洋房，规划总共27栋6层多层，一楼送小院，六楼送阁楼。户型面88-160㎡，其中2015年1月份推出小区内景观最好的楼座1-4号楼对外公开认筹，4月份出价格，预计10月份开盘。据调研数据显示，一期认筹时间较长（截止目前8个月），认筹率较高（截止目前约82%），但因认筹金可退，销售情况还要等开盘后再做定论。户型面积范围（㎡）预售套数认筹套数剩余套数认筹率两室两厅一卫88-914839981.25%三室两厅一卫107-12872621086.11%三室两厅两卫140-1602417770.83%合计88-1601441182681.94%一期多层带电梯产品88-91平米两室两厅一卫户型此户型布局合理，南北通透，厨卫全明，客厅开间4.2米，主卧开间3.6米，次卧开间2.8米，就产品而言并无大的缺陷，但针对客群来说，此户型有些尴尬，面积数过大，刚需客户无法承受，房间数较少，生活功能上无法满足改善型客群的需求。精品户型研究_户型优劣势122-128平米三室两厅两一户型此户型布局合理，南北通透，厨卫全明，客厅开间4.2米，主卧开间3.6米，次卧开间3.5米，主要生活区域都在南向，符合改善性客户需求。精品户型研究_户型优劣势140-160平米三室两厅两卫户型此户型布局合理，南北通透，厨卫全明，客厅开间4.5米，主卧开间3.6米，次卧开间3.4米，双卫生间提升了置业者的生活舒适度，符合改善性客户需求。精品户型研究_户型优劣势核心卖点：城区核心地段、花园洋房产品缺稀、碧桂园物业服务营销动态：项目开发商为接地气，案名定为青云润景。据悉曾有外地开发商因资金链断裂跑路，致使当地老百姓对外地开发商有抵触心理，对本土开发商开发的“青云”系列的楼盘有着绝对的忠诚度。现对外推广采用电视广告及硬广为主。客群分析：安丘改善客群及外流人口回乡置业客群综合点评：青云润景占地302亩，规划建设总建筑面积为62万平方米。地上总建筑面积为51万平方米，其中商业面积达9万平方米，建筑密度为29%；容积率为2.5；绿化率为39%；楼间距为多层27-28米、高层60米，真正达到1:1.5的遮阴系数；整个青云润景社区内地面不设停车位，车库储藏室全部设计半地下，达到1:1.2的停车位奠定了本项目高端楼盘的基础。一期入市产品属于当前市场缺稀的高端改善型产品，就开发商推盘手法来看，对安丘的房地产市场有一定的深入了解，能根据市场上的格局变化调整自己的入市产品及位置，先期拿最优质的位置最优质的产品迅速占领市场舆论口碑。近期优惠活动：交5万抵6.5万竞品项目研究_项目解析项目名称：尚水名邸项目地址：

206国道与世贸大道交汇处东100米物业类型：多层、小高层、高层项目占地：㎡建筑面积：500000㎡容积率：

开盘时间：预计2015年10月底11月初（出价格）开盘均价：4700元/平方米待定开发商：安丘潮商置业有限公司代理公司：济南联策房地产咨询有限公司2015年8月13日-项目实地围挡及营销中心装修情况营销中心内装中，预计8月底正式入驻2015年8月13日-项目实地围挡及营销中心装修情况营销中心内装中，预计8月底正式入驻126平米三室两厅两卫户型此户型为整个一期的主力户型。布局合理，南北通透，厨卫全明。10.8米大面宽设计，主次卧及起居室都在南向，126平米做到三室两厅两卫户型，得房率高。精品户型研究_户型优劣势核心卖点：汶河资源、安丘一中营销动态：项目营销中心内装中，预计8月底完工，营销中心对外开放。现咨询热线无人接听，临时营销中心在工程办公楼的三层，无任何物料。竞品项目研究_项目解析项目名称：汶水花园项目地址：淮安路汶河广场西600米路南物业类型：小高层、高层项目占地：6713㎡建筑面积：29000㎡容积率：4.1开盘时间：2012年12月1日开盘均价：3200元/平方米交房标准：毛坯绿化率：30%车位：193个停车位车位价格：6万/个物业费：1元/平米/月开发商：潍坊华厦房地产开发有限公司竞品项目研究_户型配比及去化特性归结：项目仅两栋，南边为17层，小高层，两个单元，别为一梯两户跟一梯三户；北边为26层两个单元，都是两梯三户产品，共涉及6个户型，面积区间为84㎡-142㎡，为纯刚需产品。2014年项目就已经交付，如今现房销售。从去化上分析，市场对高层的接受度存在一定抗性。户型面积范围（㎡）预售套数销售套数剩余套数销售率两室两厅一卫84-8960421870%三室两厅一卫115-126120912975.83%三室两厅两62%合计84-1422321646870.69%1-2号楼产品配比及去化88平米两室两厅一卫户型此户型位于南边楼座的中间户，共34套。整体户型方正，但南北通透性较差，卫生间为暗间，餐厅设计狭小且不符合生活习惯，次卧室窗户紧靠厨房窗子，容易引起油烟倒灌，居住舒适度会受到影响。精品户型研究_户型优劣势117平米两室两厅一卫户型此户型位于南边楼座的东山西山，共34套。整体户型方正，南北通透，充分利用南北山墙的优势，客厅及卫生间都有窗户，成为全明户型。户型设计不足之处是卫生间门直冲主卧室门，入户门位置居中，门口空间浪费面积较大。精品户型研究_户型优劣势142平米三室两厅两卫户型此户型位于北边楼座的东山，共26套。整体户型方正，南北通透，主次卧及起居室都在南向，厨卫全明户型。户型设计不足之处是入户门走道狭长，空间浪费面积较大。精品户型研究_户型优劣势核心卖点：汶河资源、本土开发商、现房销售营销动态：项目现售房源为现房销售，现跟水韵华府项目在一起以单位团购为噱头，进行尾盘推售活动。客群分析：地缘性较强，周边置业客群及周边乡镇置业客群综合点评：本案体量较小，小区规模不大，楼间距相对较小，为解决采光问题，一层为地上的储藏室，储藏室价格较高：约地上2800元/㎡，负一层地下室2200元/㎡，负二层1800元/㎡。优惠活动：团购每平米优惠180元。竞品项目研究_项目解析2023/3/2水岸阳光项目名称：水岸阳光项目地址：安丘市潍徐北路1号（桥北头汶河北侧）物业类型：住宅、电梯洋房、别墅项目占地：156亩建筑面积：240000平方米容积率：1.89开盘时间：2014年7月现时均价：小高层3200元/㎡，多层3800元/㎡绿化率：31%

车位：1：1开发商：五洲房地产开发有限公司策划代理：自销69竞品项目研究_户型配比及去化特性归结：本项目户型较为简单，90㎡的两室两厅，从100平米到130平米的三室两厅户型，户型设计较为单一。而从去化情况来看，100㎡左右的小三室户型销售情况较好，去化均在64%上下，而其他户型去化较差。在售剩余房源（11—16#、20—23#、30#楼）

户型面积范围（约）预售套数（约）已售套数（约）未售套数（约）预售面积（约）已售面积（约）未售面积（约）销售率（约）占比（约）两室两厅90548464860720414015%11%三室两厅10055253055002475302545%12%三室两厅12072205086402400624028%15%三室两厅1262408016030240100802016033%50%三室两厅12855253070403200384045%12%核心卖点：靠近汶河和汶河广场，环境好；小区自带幼儿园；一期已经交房，现房发售。产品特点：多层1楼带小院。ArtDeco建筑风格，建筑体态以清新亮丽现代风格为基调。项目靠近汶河，环境较好，物业类型齐全。营销动态：项目整体规模较大，一期已经交房，处于尾房去化阶段，首付3万；二期1万抵2万，整体去化较差，月去化在10套左右。客群分析：根据项目定位及产品定位，该项目置业者70%为周边刚需客群，20%市区客户，10%乡镇客户。综合点评：项目处于河的北面，县城内客户的接受度较差；周边环境比较好，部分客群在购房置业时也会考虑，但是由于本身销售以及销售道具配置问题导致客户对本项目的印象很差，可以作为水岸菁华反面教材的一个项目。竞品项目研究_项目解析户型优劣势分析南北通透，动静分明，但户型不方正，且客厅不向阳。户型优劣势分析南北通透，动静分明，户型方正，但阳台不在客厅，部分客户排斥。2023/3/2曼哈顿3期天源新都项目名称：天源新都项目地址：丘市商场路与206国道交叉处物业类型：小高层高层项目占地：建筑面积：120000平方米容积率：2.3开盘时间：2014年5月现时均价：3700元/㎡绿化率：35%

车位：地下停车位700个开发商：世纪天源策划代理：自销75竞品项目研究_户型配比及去化特性归结：本项目在售户型较为简单，100㎡的两室两厅，130平米的三室两厅户型，户型设计较为单一。价格层差较小，35元\㎡左右；而从去化情况来看，100㎡左右的两室户型去化较难，130㎡的改善型去化在60%以上。在售剩余房源（5#、6#、7#、8#）

户型面积范围（约）预售套数（约）已售套数（约）未售套数（约）预售面积（约）已售面积（约）未售面积（约）销售率（约）占比（约）两室两厅100186401461860040001460021%33%三室两厅13037224013248360312001716064%67%核心卖点：位于东部新城核心地段，客户诚意度较高；商业配套发达，生活氛围较好；一期、二期已经交房，现房发售。产品特点：以高层和小高层为主，130㎡改善型居多。营销动态：去年5月份开盘，目前在售楼栋5#、6#、7#、8#，90㎡两室去化较差，130㎡三室去化良好；购房无优惠措施，日均来访5组左右，月均去化25套左右。客群分析：根据项目定位及产品定位，该项目置业者60%为周边个体户，20%市区客户，20%乡镇客户。综合点评：售本案位置处于开发区绝佳地段，周边环境较好；商业发达，生活氛围成熟；市场认可度很高。竞品项目研究_项目解析户型优劣势分析南北通透，动静分明，但户型不方正，且客厅不向阳。户型优劣势分析户型方正，但南北不通透，且为2室2厅，客户接受度差。2023/3/2青云国际城项目名称：青云国际城项目地址：安丘市汶河与206国道交汇处南150米路西物业类型：住宅、电梯洋房项目占地：400亩建筑面积：500000平方米容积率：1.89开盘时间：2013年6月现时均价：小高层3600元/㎡，多层4400元/㎡电梯多层5100元\㎡车位：开发商：潍坊新大置业策划代理：自销81竞品项目研究_户型配比及去化在售剩余房源

户型面积范围（约）预售套数（约）已售套数（约）未售套数（约）预售面积（约）已售面积（约）未售面积（约）销售率（约）占比（约）两室两厅10072254772002500470035%11%两室两厅10260204061202040408033%9%三室两厅11672502283525800255269%11%三室两厅121144100441742412100532470%22%三室两厅12814480641843210240819255%22%三室两厅14260303085204260426050%9%三室两厅1709630661632051001122031%15%国际城一期高层现房均价3600元/㎡，户型面积为80-135㎡，在售楼栋为37/38/39/50号楼。一期多层洋房均价5100元/㎡，户型面积为140-260㎡，在售楼栋为12/13/15/16/17/20号楼。二期多层1/5号楼房源均价4400元/㎡，加推多层6/8/10号楼，均价4500元/㎡，在售楼栋为1/5/6/8/10号楼。核心卖点：环境和品质。园林规划：不论是外部汶河景观以及内部景观绿化，可以说在安丘都是首屈一指的。营销动态：项目整体规模较大，小高层去化良好，去化60%以上，多层和电梯洋房价格较高，去化较差，多层购房送中央空调，价格在3万左右。客群分析：根据项目定位及产品定位，该项目置业者70%为周边刚需客群，20%市区客户，10%乡镇客户。综合点评：整个小区品质非常好，售楼处装修上档次，内部有游泳池、健身房、棋牌室等，小区的景观和建筑品质，让客户不由自主的感觉小区的高大上。置业顾问人数不多，专业性一般。高层已经交房，户型和产品品质较高，配套成熟度较差。竞品项目研究_项目解析户型优劣势分析南北通透，户型方正，但是入户门对着厕所户型优劣势分析南北通透，但户型不方正，且客厅不向阳。户型优劣势分析南北通透，但是170左右的大户型却只做了3室2023/3/2大华名都项目名称：大华名都项目地址：建设路与学府街交汇处物业类型：住宅、多层项目占地：建筑面积：240000平方米容积率：1.8开盘时间：2014年7月现时均价：小高层3200元/㎡，多层3800元/㎡绿化率：30%

车位：1：1开发商：华夏房地产开发有限公司策划代理：安佳房产策划销售有限公司88竞品项目研究_户型配比及去化特性归结：多层和电梯洋房基本去化完毕，目前重点推售3栋18层高层，90㎡的两室去化较差，买高层送地砖和太阳能。在售剩余房源（11—16#、20—23#、30#楼）

户型面积范围（约）预售套数（约）已售套数（约）未售套数（约）预售面积（约）已售面积（约）未售面积（约）销售率（约）占比（约）两室两厅90108505897204500522046%12%三室两厅9566402662703800247060%7%三室两厅11035420015438940220001694056%40%三室两厅14028816012840320224001792056%33%四室两厅160662046105603200736030%7%核心卖点：靠近汶河和汶河广场，环境好；小区自带机关幼儿园；一期已经交房。产品特点：项目靠近汶河，环境较好，物业类型齐全。营销动态：项目整体规模较大，目前在售为二期，多层、3栋小高层和3栋高层，多层和小高层基本去化完毕，目前主推高层，买高层送地砖和太阳能，老带新送三年物业费。客群分析：该项目置业者70%为周边工作人员，30%市区客户以及乡镇客户。综合点评：除了外部环境良好外，小区本身没有特别的亮点；由于周边事业单位比较多，团购做的比较成功；一期已经交房，配套成熟度较差。竞品项目研究_项目解析项目名称：水韵华庭项目地址：一马路北首与汶河广场交汇处物业类型：住宅项目占地：6450平方米建筑面积：30000平方米容积率：4.70开盘时间：2012年12月1日现时均价：3500元/平米绿化率：35%

车位：252个开发商：潍坊新大置业有限公司策划代理：自销91竞品项目研究_户型配比及去化特性归结：本项目户从73平米到132平米，户型比较齐全。从去化情况来看，处于尾盘销售期，106平米以上户型销售情况较好，去化均在96%上下，而73—91平米的两房去化较差。在售剩余房源

户型面积范围（约）预售套数（约）已售套数（约）未售套数（约）预售面积（约）已售面积（约）未售面积（约）销售率（约）占比（约）两室一厅73104881675926424116885%17%两室一厅78104842081126552156081%17%两室两厅9168363261883276291253%11%三室两厅1062082008220482120084897%33%三室两厅11668680788878880100%11%三室两厅13268680897689760100%11%合计73-132620544766080454316648888%100%核心卖点：与汶河湿地公园相邻，安丘当地品牌开发商，环境优越，配套较齐全园林规划：小区景观规划较好，高楼层可享受汶河湿地公园的景观资源。产品特点：项目体量较小，一楼储藏室设计避免了底楼难去化问题且储藏室定价为2700元/㎡。营销动态：项目属尾盘期，整体去化较好，1号楼价格区间在3078元/平米——3268元/平米，2号楼以北邻近汶河景观带价格每平米要超出320元，项目目前剩余房源以两房为主，团购活动折合每平米优惠180元针对两房采取购房送家电三件套（冰箱、洗衣机、热水器）。客群分析：根据项目定位及产品定位，该项目置业者多为当地刚需客群，地缘性客户为主。综合点评：项目体量很小，总量620套，2012年开盘销售至今，去化速度很慢，而且售楼处装修较差，置业顾问专业能力较弱，项目处于尾盘现房销售，剩余房源都是高楼层及小两居设计，户型设计较差，配套齐全，交房标准为毛坯。竞品项目研究_项目解析户型优劣势分析客厅较小，南北并不通透，两卧室朝阳，带观景阳台。户型优劣势分析户型方正，入户直通餐厅客厅，空间感较大，客厅和卧室朝阳户型优劣势分析入户门冲洗手间，入户空间感觉差，厨房狭长，较大的观景阳台观景阳台。户型优劣势分析入户空间感较好，客厅卧室朝阳，客厅窗户太小，采光及观景效果差。2023/3/2项目名称：名门世家项目地址：昌安路与和平路交汇处西北角（新汽车站北邻）物业类型：多层为主少量高层项目占地：123亩建筑面积：260000平方米容积率：3.17开盘时间：2012年现时均价：4600元/平米绿化率：40%

车位：地下车库开发商：潍坊顺大置业有限公司策划代理：浩华地产98竞品项目研究_户型配比及去化特性归结：本项目户从86平米到130平米，户型比较齐全。从去化情况来看，130平米户型销售情况较差，而86—107平米去化较好。在售剩余房源（5#、6#、16#、17#楼）

户型面积范围（约）预售套数（约）已售套数（约）未售套数（约）预售面积（约）已售面积（约）未售面积（约）销售率（约）占比（约）三室一厅8630181225801548103260%23%三室两厅96302282880211276873%23%三室两厅107302463210256864280%23%三室两厅13040162452002080312040%31%合计86-1301308050109818308267362%100%核心卖点：汽车站北邻，泰华商业街以