存量房第一次模拟考附答案

存量房第一次模拟考[复制]一、判断题（共20题，每题0.5分，满分10分。判断下列各题观点的正误。）（判断下列各题观点的正误。1．客户王真通过经纪人刘丽购买了市区的住宅，办理过户前一天发现身份证原件丢失，那么王真只能等身份证补办完方可办理过户手续。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。(三)临时身份证的使用签署《房屋买卖合同》、资金托管手续、贷款面签、权属转移登记等手续，都可以使用临时身份证。2、试题分析。身份证原件丢失可以使用临时身份证办理过户手续，无需等补办完过户。3、结论。说法错误。2．房屋被查封的，即使买方不介意，也能够签署《房屋买卖合同》并办理过户手续。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1：教材原文。买方不介意被查封的房屋如何办理房屋被查封或者被限制转让的，签署的《房屋买卖合同》会被法院认定为无效合同，因此，就算是买方不介意被查封的房屋，也不能协助买卖双方签署《房屋买卖合同》2：试题分析。通过教材原文可知查封的房屋签署的《房屋买卖合同》是无效合同，所以也不可能办理后续的过户。3：结论：通过分析可知该题是错误的。3．客户邢丹购买业主邓轩名下的住宅，已经过户且领取新产权证，但由于邓轩自身原因未能在合同约定时间与邢丹办理物业交割，那么邢丹可以凭借新产权证直接让换锁公司到住宅处换锁收房。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：卖方逾期不搬出房屋，买方能否清户不能。因为卖方尚未交房，房屋的占有尚未发生转移，买方不能够自行清户，否则由此导致的人身损害、财产损失需由买方承担。买方可向人民法院起诉，要求卖方交付房屋。2、试题解析：在卖方尚未交房，房屋的占有尚未发生转移，买方不能够自行清户，否则由此导致的人身损害、财产损失需由买方承担。买方可向人民法院起诉，要求卖方交付房屋。3、结论：因此，本题题干表述错误。4．谢段双与萧何萍订婚后，谢段双把婚前购买的房屋作为“彩礼”赠与萧何萍，婚后两人因性格不合而离婚，则谢段双有权收回该房屋。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。以结婚为目的，房地产作为“彩礼”性质的，若婚约不成，赠与人有权要回房地产，但若是已婚，则不能收回。2、试题分析。谢先生与萧小姐已经结婚，在离婚，不能收回此房屋。3、结论。因此，题干表述错误。5．业主李欣不能到现场办理卖房事宜，她可以委托买方张萌的老公李健代为办理。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：4．办理委托公证的注意事项(1)出售方办理委托公证时，受托人不可以是买受方或买受方配偶；买受方办理委托公证时，受托人不可以是出售方或出售方配偶。2、试题解析：出售方办理委托公证时，受托人不可以是买受方或买受方配偶。3、结论：题干描述错误。6．陈敏于2015年2月登记购买了一套位于市南区的住宅，现陈敏欲将该套住宅赠与给弟弟陈铭。则在办理产权转移登记时，不需要审核陈铭的购房资质。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。(1)房产赠与需要购房资质审核，并计入拥有住房套数考量。(2)房产继承、夫妻更名、产权共有人之间转移不需要购房资质，可以直接办理产权转移手续。2、试题分析。本题中交易的房屋为兄妹间产权转移，需要审核购房资质。3、结论。因此，题干表述错误。7．客户王玲，购买业主李果名下的住宅，该住宅处于抵押状态。签署买卖合同时双方约定，使用王玲的部分首付款解决该住宅赎楼解押问题，那么王玲可以要求在支付首付款前先进行网上签约。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。网签有哪些注意事项：(3)房屋若有抵押，应先撤押，方可出具网签。2、试题分析。房屋有抵押不能办理网签，需解押完毕，不动产中心将解押信息归档后，才能网签。3、结论。因此，题干表述错误。8．李海欲通过青岛市公积金购买一套李沧区春和景明小区的住宅，经纪人王敏告诉李海，只要他的公积金累计缴存满6个月就可以申请公积金贷款。王敏的说法是正确的。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：教材原文：申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件(1)借款人建立公积金账户满12个月(即：满365天)；(2)申贷时账户是正常缴存状态；(3)申贷的近12个月内，连续正常缴存12个月；(4)上次公积金贷款已结清；试题解析:根据教材原文第(3)条可知，李海需要按月连续足额缴存公积金12个月以上才可以申请公积金贷款。结论：所以，王敏的说法是错误的。9．曾向，青岛户籍，已婚，在青岛工作，单位为其正常缴存公积金2年，家庭名下无房且未使用过公积金贷款。则曾向本次使用公积金购买市北区的住宅，执行公积金首套利率。（）[单选题]*A．正确(正确答案)B．错误答案解析：1、教材原文。首套二套住房如何认定自2020年5月9日起，青岛实行“认房认贷”的申贷条件政策：申请青岛公积金贷款的，借款申请人所购买的住宅需为家庭首套自住住宅或第二套改善型普通自住住宅；购买第三套及以上住宅或者已经使用过两次公积金贷款的缴存职工家庭不得申请公积金贷款。其中，职工家庭包括借款人、配偶及未成年子女；住房套数为职工家庭在本市房产部门信息系统中记载的自住住宅套数。政策解读：(1)首套房是指以家庭为单位，在青岛无房且没有通过公积金贷款购买过住宅。(2)二套房是指以家庭为单位，在青岛市有一套住宅(全款、贷款购买或公积金贷款已结清)或在青岛有一次已结清的公积金贷款记录。2、试题分析。依据教材原文曾向名下无房且首次使用公积金贷款，执行公积金手套利率。3、结论。因此，题干表述正确。10．业主李鹏委托经纪人李小牛出售其名下一套住宅，但该房还在租期内。则为方便看房在录入房源信息时，李小牛应将该房租客的电话号码录入到作业系统中第一个电话位置。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。(4)产权人或代理人电话必须录入到内网作业系统中第一个电话位置，其他联系人电话(如租客、看房联系人等)可录入内网作业系统，但只能录入到“其他联系人电话”位置；2、试题分析。根据教材原文租客只能录入到“其他联系人电话”的位置。3、结论。因此，本题题干表述错误。11．经纪人李冬是ACN规则守护者，认为平台核心管理原则是“公盘私客制”，任何经纪人都不得捂房、切户，那么李冬的理解是正确的。（）[单选题]*A．正确(正确答案)B．错误答案解析：1、教材原文。一、ACN合作竞争的核心原则是什么(一)鼓励合理竞争，杜绝不良竞争(二)平台对底线行为进行管理(1)“公盘私客制”为平台核心管理原则，平台不允许经纪人以任何手段捂房、切户；(2)签约室受保护，平台不允许经纪人以任何手段抢单/搅单。2、试题解析。“公盘私客制”为平台核心管理原则，平台不允许经纪人以任何手段捂房、切户，李冬的理解是正确的。3、结论。正确12．客户张恒购买了一套住宅，产权建筑面积为90㎡，经纪人告知张恒此住宅的分摊共有建筑面积为8㎡。则该住宅的套内建筑面积为82㎡。（）[单选题]*A．正确(正确答案)B．错误答案解析：1、教材原文。(1)房屋建筑面积：通常指分户的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有公有建筑面积组成，即：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。2、试题分析。建筑面积为90㎡，分摊面积8㎡，则套内建筑面积为90-8=82㎡。3、结论。因此，题干表述正确。13．某楼盘所在小区占地面积10万㎡，土地总价80000万元，容积率1.6。则该楼盘的楼面地价为5000元。（）[单选题]*A．正确(正确答案)B．错误答案解析：1、教材原文。楼面地价也称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率。2、试题分析。土地单价=土地总价/占地面积=80000/10=8000元/㎡，楼面地价=土地单价/容积率=8000/1.6=5000元。3、结论。因此，题干表述正确。14．经纪人王命最近发现自己所在城市的房产价格不断上涨，交易中屡次出现业主临时涨价的情况，则目前此城市的房地产市场属于买方市场。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。按照买卖双方在市场上对价格影响的强弱，房地产市场可以分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。2、试题分析。题干描述情况为房产价格上涨则表明供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用，因此为卖方市场。3、结论。因此，题干表述错误。15．客户万坤购买了一套住宅，在申请银行贷款时，银行客户经理告知其收入不满足银行要求，需要添加一名担保人作为此笔贷款的担保方。万坤不愿添加担保人，经纪人林翎解释说，担保人仅做担保，对此笔贷款不具有连带偿还责任，可以放心添加。林翎的说法是正确的。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1.教材原文。担保方式有保证、抵押、质押、留置和定金五种。在申请银行贷款时，当借款人收入不满足银行要求时，需要添加一名担保人作为此笔贷款的担保方，担保人对此笔贷款具有连带偿还责任2.试题解析。担保人对担保的贷款具有连带偿还责任，林翎的说法是不正确。3.结论。因此，题干描述错误。16．客户陈雪于2019年5月购买了一套崂山区的新建商品住房，现发现卫生间漏水，陈雪可以使用住宅专项维修资金进行维修。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1.教材原文：什么是住宅专项维修资金住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位包括承重墙体、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备包括电梯、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库等。缴存住宅专项维修资金有利于小区共用部分及时得到维修和更新，保障住宅小区业主的利益与安全。2.试题分析：卫生间不属于共有设施，所以不能使用住宅专项维修资金。3.结论：因此，本题题干表述错误。17．开发区海湾新城小区占地面积为4万m2，建有8幢楼，每幢32层，每层建筑面积580m2，每层使用面积420m2，那么该楼盘的容积率为2.69。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：容积率是指一定地块内地上总建筑面积与建筑用地面积的比值。2、试题分析：容积率=总建筑面积÷建筑用地面积=580*32*8/40000=3.712是正确的。420*32*8/40000=2.69是错误的。3、结论：因此，题干的表述是错误的。18．王淼今年20周岁，一直以拍广告作为自己的收入来源，现王淼欲购买一套住宅但无法到场。则其母亲可以直接作为法定代理人代王淼签署买卖合同而不需要授权委托书。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。法定代理是指按照法律的规定来行使代理权的代理。完全民事行为能力人。18周岁及以上的自然人为成年人。不满18周岁的自然人为未成年人。成年人具有完全民事行为能力。16周岁及以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。2、试题分析。王淼虽已满18周岁，属于完全民事行为能力人，需要给母亲出具授权委托书才可以让母亲代为签署合同。3、结论。因此，题干表述错误。19．王展的父母在王展婚后为其全款购置了一套开发区车家岭的住宅，登记在王展个人名下，那么该房产应认定为王展的个人财产。（）[单选题]*A．正确(正确答案)B．错误答案解析：1、教材原文：婚后由一方父母出资，登记在出资人子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。2、试题解析：此房产是其父母出资购置，登记在王展个人名下，视为对自己子女的赠与，应认定为王展个人财产。3、结论：说法正确20．张灵在丈夫去世后带着孩子改嫁，对原公婆不再有赡养关系，但公婆去世后，他们名下的财产张灵仍为第一顺序继承人。（）[单选题]*A．正确B．错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。第一顺序：配偶、子女、父母；丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。2、试题分析。张灵作为丧偶儿媳并未对公婆尽赡养义务，因此不能作为第一顺序继承人。3、结论。因此，题干表述错误二、单选题（共40题，每题0.5分，满分20分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，多选、错选、不选均不得分。）（每题的备选答案中只有1个最符合题意，多选、错选、不选均不得分21．星期天上午，经纪人张浩接待了一位业主王苗苗，王苗苗表示想要出售个人名下的房产。通过和王苗苗沟通，张浩记录到：此房位于崂山区远洋自然，所在层数为9层。张浩记录的信息属于房源信息中的（）。[单选题]*A．房源区位信息(正确答案)B．房源实物信息C．房源权益信息D．房源交易条件信息答案解析：答案：[A]1、教材原文。房源区位信息包括哪些？房源区位信息包括：坐落位置、所在楼层与总楼层、停车方便程度、物业管理情况、出入可利用的交通工具、周边教育设施、周边医疗设施、周边生活设施、周边娱乐设施、周边环境和景观等。2、试题分析。题干中张浩记录的分别为房源的坐落位置及所在楼层，应属于房源区位信息。3、结论。因此，本题正确答案为A。22．德佑市南大区经纪人刘西2020年9月录入了一套非维护盘的房源，那么以下业绩中他可能获得的是（）业绩。[单选题]*A．实勘B．维护C．成交(正确答案)D．钥匙答案解析：答案：[C]一、教材原文：非维护盘，是指作业范围内其他门店的维护盘。该楼盘不在本门店的作业半径内，本门店内经纪人不能承担房源录入人以外的房源端角色，但是可以承担客源端所有角色(带看、成交、合作)。二、结论：故答案为C23．经纪人赵一带约客户张广看恒大金沙滩的房屋，看房之前，下列不属于带看必做项的是（）。[单选题]*A．与张广定好看房时间B．与业主定看房时间C．熟悉房子的位置和房子的装修情况D．精确的计算好房子的税费(正确答案)答案解析：答案：[D]1、教材原文。二、带看的流程是什么(一)带看前准备(1)与客户约定好看房时间；(2)与业主落实看房时间；(3)熟知房源区位状况和实物状况。2、选项分析。ABC和原文对应，D没有与之相对应的描述。3、结论。因此，本题正确答案是D。24．2017年3月客户王辉与其妻子刘小平在户口所在地的民政部门办理离婚，2020年5月王辉欲购买一套位于锦绣华城的存量房。在购房时，王辉需提供的婚姻状况证明资料有（）。[单选题]*A．离婚证与离婚协议(正确答案)B．离婚判决书或者离婚调解书C．单身证明D．户口答案解析：答案：[A]1、教材原文。(3)离婚。离婚有两种方式：①在户口所在地的民政部门办理离婚，提供离婚证与离婚协议书；②经法院判决或调解离婚，一审判决离婚的，提供判决书及生效证明；二审判决离婚的，提供判决书。调解离婚的，提供调解书及生效证明。2、试题分析。根据教材原文选项A符合3、结论。因此，本题正确答案为A。25．客户王艳委托其妹妹王娜代为出售自己名下贵府花园的住宅，在签署合同时王娜未能提供王艳亲笔签署的委托书。故王娜签署的《房屋买卖合同》需要经王艳本人书面追认，追认的期限是（）个月。[单选题]*A．1(正确答案)B．3C．6D．12答案解析：答案：[A]1、教材原文。代理人代理卖方出售房屋，但未能提供卖方亲笔签署的委托书。代理人签署的《房屋买卖合同》需要经卖方本人书面追认，追认的期限是1个月。2、试题分析。根据教材原文追认期限为1个月。3、结论。因此，本题正确答案为A。26．客户高大山欲通过商业贷款购买一套住宅，向建设银行提出的贷款申请被拒绝。针对此情形，经纪人关仁给予的建议方法，不正确的有（）。[单选题]*A．再次向其他银行申请贷款B．买卖双方协商解约C．高大山自行筹齐，转移登记前支付D．先转移登记，再想办法凑钱(正确答案)答案解析：答案：[D]1、教材原文。若出现银行拒贷的情形，经纪人应第一时间告知买卖双方并留存证据。对于银行不批准贷款的情形，有下列处理办法：(1)买方自行筹齐，转移登记前支付；(2)再次向其他银行申请贷款；(3)买卖双方协商解约。2、试题分析。在签约时，若业主或客户咨询银行不批准贷款的解决办法，有下列处理方案供选择：(1)买方自行筹齐，转移登记前支付；(2)再次向其他银行申请贷款；(3)买卖双方协商解约。选项D不符合流程要求，且有资金风险，业主可能收不到钱。3、结论。因此，本题正确答案为D。27．业主方锐名下有一套位于天山华庭的住宅，面积143㎡，2012年的建成，房本登记日期：2013年6月。现欲赠与给名下无房产的未婚成年儿子方明，以下说法正确的是（）[单选题]*A．免征契税B．需要缴纳个税跟增值税C．不需要考核方明的购房资质D．只需要缴纳契税(正确答案)答案解析：答案：[D]1.教材原文：直系亲属赠与应缴税费直系亲属赠与只需缴纳契税，增值税跟个税免征；2.试题解析：赠与需要考核购房资质认定名下的套数3.结论：因此，本题正确答案为D.28．客户赵亮欲通过经纪人王文文购买一套位于锦绣华城的房源，由于赵亮资金不足，经纪人王文文介绍赵亮到平台外的一家佣金低的中介进行成交，王文文另收取赵亮1000元作为酬劳。则王文文的行为属于（）。[单选题]*A．私单B．飞单(正确答案)C．搅单D．跳单答案解析：答案：[B]1、教材原文。四、私单、跳单、飞单和搅单。私单，是指经纪人避开所在房地产经纪公司业务流程，以个人名义促成房地产交易的行为。跳单，是指卖方、买方或加入平台的经纪公司为了规避或减少支付佣金或平台服务费的义务，跳过经纪公司或平台而私自签订交易合同的行为。飞单，是指经纪人为获取个人私利，引导卖方买方避开所在房地产经纪公司，到其他房地产经纪公司成交的行为。搅单，是指以不当方式(包括但不限于不当言行/承诺、低费率、干扰谈判)影响参与方决策(包括但不限于更换签约房源、签约经纪人)的行为。2、试题分析。根据教材原文王文文的行为属于飞单。3、结论。因此，本题正确答案为B。29．客户张筹通过经纪人郑文看了开发区江山丽城的住宅，客户看好后觉得中介费太贵了，自己去找业主签了合同。则张筹的行为属于（）。[单选题]*A．私单B．跳单(正确答案)C．飞单D．搅单答案解析：答案：[B]教材原文：私单、跳单、飞单、搅单私单，是指经纪人避开所在房地产经纪公司业务流程，以个人名义促成房地产交易的行为。跳单，是指卖方、买方或加入平太的经纪公司为了规避或减少支付佣金或平台服务费的义务，跳过经纪公司或平台而私自签订交易合同的行为。飞单，是指经纪人为获取个人私利，引导卖方买方避开所在房地产经纪公司，到其他房地产经纪公司成交的行为。搅单，是指以不当方式(包括但不限于不当言行/承诺、低费率、干扰谈判)影响参与方决策(包括但不限于更换签约房源、签约经纪人)的行为。2.试题分析：依据教材可知，该行为属于跳单。3.结论：因此，本题正确答案为B。30．客户周奕，28周岁，未婚，成都户籍，青岛市内无商品住房。若周奕本人在青岛市市北区购买商品住房，需要提供近()年青岛市连续缴纳（）月社会保险或个人所得税的缴纳证明。[单选题]*A．1，6B．1，12C．2，12(正确答案)D．2，24答案解析：答案：[C]1、教材原文。满足条件的非青岛市户籍家庭，是指最近2年内在青岛市连续缴纳满12个月的社会保险或个人所得税缴纳非青岛市户籍家庭2、试题解析。题目中客户为非青岛户籍，在青岛市购买商品住房需要提供最近2年内在青岛市连续缴纳满12个月的社会保险或个人所得税缴纳证明。3、结论。因此，本题正确答案为C。31．客户胡欣通过经纪人高峰购买了北苑小区的一套三居室，合同约定走理房通进行资金监管，下列关于理房通支付的优势，说法错误的是（）。[单选题]*A．安全B．透明C．一目了然D．操作复杂(正确答案)答案解析：答案：[D]1、教材原文。理房通支付有什么优势安全：交易资金变动将严格按照双方签署的支付协议约定的指令进行划转。交易结算资金的所有权不属于理房通，也不属于经纪公司，在资金确认支付前或应当确认前属于买方，资金确认支付后或应当确认支付后属于卖方。透明：操作完毕后，提供资金理房通履约支付协议，买卖双方账户、资金归属、协议条款等信息一目了然。便捷：可在任意门店进行7×24小时办理。可实现定金、房款、物业保证金等多种资金类型的履约支付。2、试题解析。选项ABC都属于理房通支付的优势，选项D不是。3、结论。因此，本题正确答案选择D。32．客户张峰，男，40周岁，离异，现通过中信银行商业贷款购买一套市南区某小区的二手住宅，该小区建成年代为2011年，则张峰最长可贷款（）年。[单选题]*A．20B．25C．30(正确答案)D．31答案解析：答案：[C]1、教材原文。以下三点同时满足，以贷款年限短的为准(1)房龄：多数要求房龄≤30年。(2)借款人年龄：借款年限+借款人年龄≤70。(3)最长贷款年限：银行贷款年限≤30年。注：汇丰银行：银行贷款年限+房龄≤45年；浦发银行、中国银行、青岛银行、新韩银行、华夏银行、平安银行、建设银行、中信银行、农业银行：银行贷款年限+房龄≤50年；光大银行、河北银行：银行贷款年限+房龄≤55年。邮政银行：银行贷款年限+房龄≤60年(只能做1991年以后的房屋)。。2、试题解析。根据银行贷款政策，最长贷款年限不超过30年；根据房龄，建成年代2011年，房龄2020-2011=9(年)，50-9=41(年)；中信银行最大贷款年龄为70周岁，70-40=30(年)；综合三点得出的结果，取最小值，张峰的最长贷款年限为30年。选项C正确。3、结论。因此，本题正确答案为C。33．业主陆续，现出售名下位于市南区的住宅，该住宅批地年限为1990年至2060年，建成年代为2000年，原产权证登记时间为2003年，现产权证登记时间为2014年。则该住宅的房龄为（）年。[单选题]*A．6B．17C．21(正确答案)D．30答案解析：解析答案：[C]：1、教材原文。房龄也称为楼龄，是指房屋的年龄，自房屋竣工之日起开始计算，不论房屋是否空置，都计算房龄；2、试题分析。房龄的起算时间从建成时间开始计算，房龄=今年(2021年)-建成年份/竣工年份,2021-2000=21年。错误选项A：2021-2014=7年；B：2021-2003=17年；D：2021-1990=30年。3、结论。因此，本题正确答案为C。34．王岚，女，青岛户籍，30周岁，已婚，配偶：范凯，男，32周岁。王岚近5年一直在中建青岛分公司工作连续缴纳社保，范凯的公积金2020年1月因换工作中断一个月，后补缴，至今连续缴纳。其家庭最高贷款额度为（）万元。[单选题]*A．21B．35C．36(正确答案)D．60答案解析：解析：答案：[C]1、教材原文。【申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件】(1)借款人建立公积金账户满12个月(即：满365天)；(2)申贷时账户是正常缴存状态；(3)申贷的近12个月内，连续正常缴存12个月；(4)上次公积金贷款已结清；(5)客户以家庭为单位征信良好(若连续三个月未还款或者2年内累计逾期6次以上，拒贷)；【公积金贷款额度如何确定】《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》重新制发出台，相关政策自2020年5月9日起施行。在贷款额度方面，取消新建住房与二手住房、首次申贷与二次申贷的差异化最高贷款额度的政策。执行以下政策：借款人已婚，夫妻均符合申贷缴存条件的最高可贷60万；借款人未婚或夫妻双方一方满足申贷缴存条件的，最高可贷36万元。2、试题解析：王岚符合申贷条件，范凯不符合申贷条件。夫妻双方一方满足申贷缴存条件的最高可贷36万。3、结论：故C选项36万正确35．买方韩文，单身，青岛市户籍，青岛无住房且无贷款记录，2018年正常缴存住房公积金至今，现计划通过公积金贷款方式购买一套城阳区的住宅，建筑面积为88㎡，建成年代为2003年，房屋挂牌价为130万元。则韩文通过公积金贷款最高贷款额度是（）万元。[单选题]*A．35B．36(正确答案)C．60D．21答案解析：答案：[B]1、教材原文。公积金贷款额度如何确定《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》重新制发出台，相关政策自2020年5月9日起施行。在贷款额度方面，取消新建住房与二手住房、首次申贷与二次申贷的差异化最高贷款额度的政策。执行以下政策：借款人已婚，夫妻均符合申贷缴存条件的最高可贷60万；借款人未婚或夫妻双方一方满足申贷缴存条件的，最高可贷36万元。2、试题分析。根据原文客户单身最高可贷36万3、结论。因此，本题正确答案为B。试题名称：SC2011120009336．张大可，名下无房，仅有一笔公积金贷款记录，现已结清贷款。若张大可还想用公积金贷款购买住房，则需上次贷款结清满（）年。[单选题]*A．2B．1C．0(正确答案)D．0.5答案解析：答案：[C]1、教材原文。①2019年6月1日起，取消我市住房公积金二次申贷须首次公积金贷款结清满两年的期限限制，首次公积金贷款结清后，即可申请二次公积金贷款。②该表内容自2020年5月9日开始执行。2、试题分析。若申请人购买首套住房时，已经使用了1次公积金贷款，第2次再申请使用公积金贷款的，需上一次公积金贷款结清满2年。3、结论。因此，本题正确答案为C。37．客户刘伟，军人，45周岁，欲申请军人公积金贷款购买一套住宅，已知该住宅成交价200万，评估价200万，那么，刘伟最多公积金可以贷款（）元。[单选题]*A．36B．60(正确答案)C．40D．80答案解析：答案：[B]1，教材原文：、军人公积金的贷款额度如何确定(1)按照青岛市住房公积金贷款上限，一般不得超过60万元，最高不得超过《军队批准书》所记载批准的贷款限额.(2)借款人具体贷款金额，根据借款人家庭偿债能力和个人资信状况确定，借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%(含)以下。2，试题分析：依照原文军人申请公积金一般不超过60万3，结论。因此本题正确答案为B。38．何宇，名下有一套市北区的拆迁返还房，产证登记日期为2019年8月9日，若何宇于2019年12月8日出售该住宅，计税核定价为200万元，则出售该套住宅需要缴纳的增值税及附加为（）元。[单选题]*A．0B．106000(正确答案)C．400000D．112000答案解析：答案：[B]1、教材原文。如何计算增值税及附加税额(三)增值税及附加计算总结增值税及附加房屋取得年限计算方法满2年免征未满2年计税核定价×5.3%注：计税核定价：缴税时会按照地税指导价、网签价、业主购买价孰高原则确定计税核定价。2、试题分析。①拆迁返还房取得不动产权证后即可上市交易。②该住宅2019年12月8日上市交易时，不满2年，所以需要缴纳的增值税及附加的金额=200万元*5.3%=106000元。③干扰项：A、房屋满2年，免征契税。C、40000：200万元*2%=40000D、112000=200万元*5.6%=1120003、结论。因此，本题正确答案为B。39．唐妃现出售家庭名下的一套位于市南区的已购公房(不唯一住房)，原购房时间是1992年，建筑面积80㎡，该住房无原值。本次交易计税核定价300万元，则应缴纳的个税金额是（）元。(计算结果取整数)[单选题]*A．0B．26666C．28571D．30000(正确答案)答案解析：答案：[D]1、教材原文。二、如何计算个人所得税税额(一)影响个人所得税税额的因素(1)房屋原值(有或无)；(2)房屋性质(住宅或非住宅)；(3)房屋持有年限(满2年或不满2年，满5年或不满5年)；(4)出售方家庭持有套数(唯一或不唯一)；(5)地税指导价、网签价、业主购买价比较。(二)已购公房不满足满五唯一，按照计税核定价×1%，注：计税核定价：缴税时会按照地税指导价、网签价、业主购买价孰高原则确定计税核定价2、试题分析。满五年不唯一，无原值，网签价格300≥核定价格280：网签价格×1%。所以个税=网签价格×1%=300*1%=30000，D正确；A错误按照满五年唯一算，0错误；B错误计算=核定价格÷1.05×1%=280÷1.05×1%=26666；C错误计算=网签价格÷1.05×1%=300÷1.05×1%=28571。3、结论。因此，本题正确答案为D。40．业主李敏名下有一套位于李沧区的住宅，现李敏欲将该套房屋赠送给自己的儿子王军(25周岁，名下无房)，该套房屋的计税总价为90万元，那么在办理赠与换证时需要缴纳多少工本费（）元。[单选题]*A．40B．100C．550D．80(正确答案)答案解析：答案：[D]1、教材原文：(二)费用标准(1)住宅：80元/件，包含一本不动产权证书；每增加一本不动产权证书加收工本费10元。(2)非住宅：550元/件，包含一本不动产权证书；每增加一本不动产权证书加收工本费10元。对申请办理车库、车位、储藏室不动产登记，单独核发不动产权属证书或登记证明的，不动产登记费由原非住宅类不动产登记每件550元，现按住宅类不动产登记每件80元收取。2、试题解析：住宅工本费80元。3、结论：正确答案D。41．杨涛，青岛户籍，现购买一套市北区的公寓，登记在杨涛名下。那么在办理权属转移登记时，需要缴纳的产权登记费为（）元。[单选题]*A．80B．90C．110D．550(正确答案)答案解析：答案：[D]1、教材原文。权属转移登记如何缴费(一)收费机构青岛市各区不动产登记中心。(二)费用标准(1)住宅：80元/本，每增加一本加收10元；(2)非住宅：550元/本，每增加一本加收10元。2、试题解析。①杨涛购买该住宅，登记在自己名下，那么会出1本不动产权证。非住宅权属转移登记费的收费标准为550元/本，因此需要缴纳550元。3.本题答案选D。42．在签署买卖合同前，经纪人隗文发现房屋墙体开裂，并有了漏水现象，却告知客户是小孩子的涂鸦，则该行为违反了贝壳价值观中的（）。[单选题]*A．客户至上B．诚实可信(正确答案)C．合作共赢D．拼搏进取答案解析：答案：[B]1、教材原文。贝壳的价值观：(一)客户至上(1)时刻反问自己的客户是谁，贴近客户，洞察客户的真实需求；(2)客户利益优先，对客户的需求迅速响应，确保客户的问题被跟进和解决；(3)引领客户的需求，超越客户的期望，帮助客户取得成功。(二)诚实可信(1)简单直接，讲真话，不弄虚作假；(2)言行一致，我承诺，我做到；(3)勇于自我批评，敢于承担责任，坚持做难而正确的事情，起到表率作用。(三)合作共赢(1)以开放心态对待他人，换位思考，主动调整自己，积极促进合作；(2)相信合作，遵守规则，良性竞争，实现1+1＞2；(3)顾全大局，个人利益服从组织利益，局部利益服从整体利益。(四)拼搏进取(1)面对挑战，勇于承担责任，迎难而上；(2)拒绝平庸，敢于突破自我，主动设定挑战性目标并竭尽全力实现；(3)坚韧不拔，永不放弃，不满足现状，持续挑战并超越目标，做团队正能量的楷模。2、试题分析。题干中的行为属于说假话，弄虚作假，不符合贝壳价值观中的诚实可信。3、结论。因此，本题正确答案为B。43．经纪人王小海于10月20日16：00在社区驻守时接到一套房源委托，王小海将房源信息录入内网A+的时间不能超过（）。[单选题]*A．10月20日17:00(正确答案)B．10月20日24:00C．10月21日16:00D．10月21日24:00答案解析：答案：[A]1、教材原文。如何理解真实电话必须录入产权人或代理人本人的真实有效的联系电话。(一)正确行为(1)录入系统的电话号码必须都是真实有效、可接通的；(2)如果系统内录入多个电话，其中一个已失效(空号/停机/错误)，经纪人必须在知晓后1小时内删掉已失效的电话号码或修改正确；(3)如果同一套房源经纪人获知到两个或以上的联系电话，必须在知晓后1小时内录入内网作业系统；(4)产权人或代理人电话必须录入到内网作业系统中第一个电话位置，其他联系人电话(如租客、看房联系人等)可录入内网作业系统，但只能录入到“其他联系人电话”位置；2、试题解析。房源信息需要在接受委托后1小时内录入系统。3、结论。因此，本题答案为A。44．经纪人周南的客户看中业主景怜名下位于相城区的住宅，若签约时，出现不适用于签约室保护的情形，那么可能是（）。[单选题]*A．在门店进行约谈B．在业主家进行约谈C．在咖啡店进行约谈D．带看时的两位客户均产生意向，当场约谈业主(正确答案)答案解析：答案：[D]1、教材原文(1)一旦客户和业主进入签约室开始约谈，直至本次约谈结束，其他经纪人不得以任何方式联系客户和业主。(2)如果经纪人因为不知情而联系了业主，在业主或其他人告知正在约谈时，经纪人必须立即终止沟通，以免影响正在约谈。(3)“签约室”为买卖双方的谈判场所，包括但不限于店面、咖啡厅、业主家。2、试题分析。选项D，不适用签约室保护规则。3、结论。因此本题正确答案为D。45．经纪人李龙龙，2020年8月13日带客户彭鹏看了市南区一套3居室，在录入带看时把客户选择错了。则他的正确做法是（）。[单选题]*A．先无效客户，然后无效带看B．先无效带看，再无效客户(正确答案)C．不用管，在录入正确的带看D．给店长说下，不做任何操作答案解析：答案：[B]1、教材原文。内网系统带看信息修改及无效的标准，若发生带看信息录入错误时，经纪人应及时进行修改，若超过修改时间，应在内网系统中将错误的带看信息确认为“无效”，若因客户选择错误导致带看信息录入错误时，须先无效带看，后无效客户。2、试题分析。依据教材原文，B选项描述做法正确。3、结论。因此，本题正确答案为B。46．客户邹梦2015年购买了一套位于李沧区的商品住房，2019年该住宅附近100米建造了一座高级酒店，使得该住房价值略微升高。该现象说明了房地产具有（）的特性。[单选题]*A．不可移动B．价值较大C．相互影响(正确答案)D．难以变现答案解析：解析答案：[C]：1、教材原文。(四)相互影响房地产因不可移动、寿命长久，其用途、建筑高度、建筑外观等状况，通常对周围的房地产产生较大而长久的影响；反过来，周围房地产的这些状况，也会影响该房地产。例如，影响自然通风、自然采光、日照、景观、空气、安宁、安全、人口流量等。房地产的相互影响还表现在房地产价格影响上，例如在住宅附近建高档别墅、高级酒店、高尔夫球场等，通常会使该住宅价格上升；如果建加油站、厂房、仓库、集贸市场等，则通常会使该住宅价格下降。2、试题解析。本题中小区住宅附近建了高级酒店，使得改小区价格略上涨，因此体现了房地产的相互影响特性。3、结论。C。47．2016年，张月购买位于城阳区某小区的住宅，于2018年办理不动产权证书，该住宅开发商于2010年取得该土地使用权，2012年建成竣工。则现在该住宅的房龄是（）年。[单选题]*A．2B．4C．8(正确答案)D．10答案解析：解析答案：[C]：1、教材原文。计算房龄：房龄也称为楼龄，是指房屋的年龄，自房屋竣工之日起开始计算，不论房屋是否空置，都计算房龄。2、试题分析。房龄=2020-2012=8(年)。选项A，2020-2018=2(年)；选项B，2020-2016=4(年)；选项D，2020-2010=10(年)。3、结论。因此，本题正确答案为C。48．王丽娜带赵虎看房时说，该房屋内部空间可改造性较强，抗震性能好，耐用年限长，从多层到高层甚至超高层建筑，都可以采用此结构。该房屋的结构类型是（）。[单选题]*A．砖木结构B．砖混结构C．钢筋混凝土结构(正确答案)D．钢结构答案解析：答案：[C]1、教材原文。钢筋混凝土结构：承重构件均用钢筋和混凝土制成的建筑。内部空间可改造性较强，抗震性能好，耐用年限长，从多层到高层甚至超高层建筑，都可以采用此结构。2、试题分析。A砖木结构：承重构件用砖石和木材制成的建筑。使用寿命较短所以错误。B砖混结构：承重构件用砖、钢筋砼楼板制成的建筑。抗震性能差所以错误。D钢结构：主要承重构件是用钢材制成的建筑。多用于高层公共建筑和跨度大的建筑物，所以错误。3、结论。因此，本题正确答案为C。49．客户史伟通过经纪人李欣带看了黄岛区一套住宅，此房的建筑面积为119㎡，阳台面积为4㎡，套内建筑面积为105㎡，套内墙体面积为8㎡，则该房的得房率是（）。(结果四舍五入保留两位小数)[单选题]*A．89.92%B．78.15%(正确答案)C．88.24%D．88.57%答案解析：答案：[B]1、教材原文。得房率=套内使用面积÷建筑面积×100%；建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。2、试题分析。得房率=(套内建筑面积-墙体面积-阳台建筑面积)÷建筑面积×100%=(105-8-4)÷119×100%≈78.15%。A：(119-8-4)÷119×100%≈89.92%；C：105÷119×100%≈88.24%；D：(105-8-4)÷105×100%≈88.57%。3、结论。因此，本题正确答案为B。50．业主董强2019年8月挂盘出售星河湾的四居室，因为心理预期较高报价820万元。通过经纪人赵敏不断沟通，董强多次进行价格调整，最终于2020年3月以710万元成功售出。这体现了房地产价格的（）特性。[单选题]*A．实质上是权益的价格B．形成价格的时间较长(正确答案)C．包含的内容复杂多样D．易受交易者个别情况影响答案解析：答案：[B]1、教材原文：形成价格的时间较长房地产因为各不相同，相互之间可比性较差，加上价值较大，除非在房地产市场过热导致非理性抢购的情况下，人们对房地产交易一般是很慎重，从一个城市的平均值来看，从挂牌出售到签署买卖合同，通常需要几个月时间，并且挂牌价格也是不断调整的。2、试题分析：董强的房屋从一开始的报价820万到最后的710万形成成交。经历了很长时间，并且期间多次调价，正是体现了房地产价格形成时间较长的特性。3、结论：因此本题正确答案为B。51．业主赵涛欲出售一套住宅，挂牌价格为400万元。客户李凯跟经纪人刘娜看房后非常喜欢，出价370万元。经三方谈判，最终该房以385万元成交。则该笔交易的议价空间为（）。(保留小数点后两位)[单选题]*A．3.75%(正确答案)B．3.90%C．4.05%D．7.50%答案解析：答案：[A]1、教材原文：挂牌价和成交价之差与挂牌价的比率，称之为议价空间。2、试题分析：议价空间=(挂牌价-成交价)÷挂牌价=(400-385)÷400=3.75%；B选项(400-385)÷385=3.90%；C选项为(385-370)÷370=4.05%；D选项为(400-370)÷400=7.50%。3、结论：因此，本题正确答案为A。52．城建集团于2010年获得了某小区70年的土地使用权，小区住宅于2012年竣工，则截止2020年，该小区住宅的土地使用年限剩余（）年，该小区的房龄为()年。[单选题]*A．60，10B．60，8(正确答案)C．62，10D．62，8答案解析：答案：[B]1、教材原文：房龄也称为楼龄，是指房屋的年龄，自房屋竣工之日起开始计算，不论房屋是否空置，都计算房龄。土地使用权年限开始计算的日期，是开发商取得土地使用权的日期，而不是建筑物竣工的日期。2、试题分析：剩余土地使用年限=70-(2020-2010)=60(年)，房龄=2020-2012=8(年)。干扰项：70-(2020-2012)=62(年)，2020-2010=10(年)3、结论：因此，本题答案为B。53．李雨欣，单身，通过商业贷款购买业主俞棠位于黄岛区海尔山海湾的98㎡住宅，月供约3000元，车贷月供1500元，李雨欣的月收入为9500元，则李雨欣的负债收入比是（）。[单选题]*A．34.16%B．47.37%(正确答案)C．49.95%D．78.32%答案解析：答案：[B]1、教材原文。负债收入比=(本次贷款月还款额+其他可查的月均债务)/月均收入。2、试题分析。(3000+1500)/9500=47.37%。3、结论。因此，本题正确答案为B。54．商品房预售是房地产开发企业常用的销售方式，大家常说的“房地产五证”中房地产开发企业能否预售的关键是取得（）。[单选题]*A．《商品房预售许可证》(正确答案)B．《国有土地使用证》C．《建设工程规划许可证》D．《建设用地规划许可证》答案解析：答案：[A]1、教材原文。若商品房是预售的，大家常说的“房地产五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。鉴于取得《商品房预售许可证》必须具备商品房预售的前三项条件，也就是取得五证中的四证，因此房地产开发企业能否预售的关键是取得《商品房预售许可证》。2、试题分析。房地产开发企业能否预售的关键是取得《商品房预售许可证》，选项A符合。3、结论。因此，本题正确答案为A。55．天福苑小区总占地面积为46万㎡，总建筑面积为185万㎡，绿地占地面积为13.8万㎡。则该小区的绿地率为（）。[单选题]*A．30%(正确答案)B．32%C．35%D．40%答案解析：解析答案：[A]：1、教材原文。绿地率。绿地率是指一个社区各类绿地面积之和与用地面积的比率。2、试题分析。绿地率=绿地占地面积为13.8万平方米/小区总占地面积为46万平方米=30%，选项A正确。3、结论。因此，本题正确答案为A。56．客户陈磊于2020年7月4日全款购买了一套位于即墨区观澜国际小区的住宅，并登记在其15周岁的儿子陈浩名下，陈磊代陈浩办理了相关手续，则此种代理类型属于（）。[单选题]*A．指定代理B．委托代理C．法定代理(正确答案)D．间接代理答案解析：答案：[C]1、教材原文。代理权的来源分类，分为委托代理和法定代理。委托代理中代理人的权限由被代理人在授予代理时确定。法定代理中的代理权来自法律的直接规定。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。2、试题解析。根据题目题意，陈磊与陈浩为父子关系，且陈浩不满18周岁，属于限制民事行为能力人，则陈浩代其办理相关事宜为法定代理。不属于B委托代理，AD两种代理并没有相关代理权且不属于正式代理。3、结论。因此本题答案为C。57．客户李华和业主陈丹丹就买卖一套住房签订了房屋买卖合同，合同约定定金为15万元，陈丹丹实际收取定金5万元。后因陈丹丹个人原因不能继续履行房屋买卖合同，那么陈丹丹应向李华返还（）万元。[单选题]*A．15B．10(正确答案)C．30D．5答案解析：答案：[B]1、教材原文。二、违约的形式有哪些违约行为可分为实际违约和预期违约。实际违约是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预期违约是指当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。三、违约责任的承担方式有哪些违约责任的承担方式主要有：继续履行、赔偿损失、支付违约金、定金罚则和采取补救措施。(一)继续履行继续履行是在合同一方当事人不履行合同时，另一方当事人有权要求违约方按照合同约定继续履行合同义务，或者请求人民法院、仲裁机构强制违约方按照合同约定继续履行义务。(二)赔偿损失赔偿损失是违约方因不履行或者不完全履行合同义务而给对方造成损失，依照法律或者按照合同约定应承担赔偿损失的责任。违约损害赔偿的范围原则上以守约方的实际损失为限。(三)支付违约金违约金是当事人在合同中约定或法律直接规定的一方违反合同时应向对方支付一定数额的金钱，只适用于合同当事人有违约金约定或者法律规定违反合同应支付违约金的情形。如果当事人在合同中没有约定违约金，法律也没有规定违反合同应支付违约金的，则不产生违约金的责任方式。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以遗当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、试题解析。【解】定金合同是实践性合同，以定金的实际支付为生效条件。因此，定金尚未实际支付，则定金合同不生效。买卖双方约定定金15万元，但买方实际支付了5万元，买方只能要求卖方双倍返还已经支付的定金，即卖方付给买方10万元。因此本题答案为B。3、结论。因此本题答案为B58．业主李雷有一套位于颐中高山的住宅想要出售，该小区是开发商于2008年取得的土地使用权，小区开盘时间2010年，竣工时间2011年，李雷于2012年取得产权证。那么截止到2020年，该小区的土地剩余使用年限最高为（）年。[单选题]*A．58(正确答案)B．60C．61D．62答案解析：答案：[A]1、教材原文。按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，应在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。土地使用权年限开始计算的日期，是开发商取得土地使用权的日期，而不是建筑物竣工的日期。2、试题分析。题干中碧桂园小区为2008年取得土地使用权限，住宅用地最高可以使用年限70年，则截止至2020年，土地已使用2020-2008=12(年)，则截止2020年最多还剩余70-12=58(年)。干扰项B选项：70-(2020-2010)=60；干扰项C选项：70-(2020-2011)=61；干扰项D选项：70-(2020-2012)=62。3、结论。因此，本题正确答案为A。59．2015年6月1日苏文与杨丹登记结婚，后双方共同出资以苏文父亲苏武的名义购买了一套房改房，登记在苏武名下。2019年苏武为还赌债，私自将该房屋挂售，则以下说法正确的是（）。[单选题]*A．该房屋归属苏文单独所有B．该房屋归属苏文、杨丹共同所有C．苏武出售该房屋时签署的房屋买卖合同无效D．苏文、杨丹可要求苏武归还购买房屋时的出资款(正确答案)答案解析：答案：[D]1、教材原文：依据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题解释(三)》规定，婚姻存续期间，双方用夫妻共同财产以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买房屋时的出资，可以作为债权处理。因此，男方父亲作为该房改房的合法产权人，其与买方签署的房屋买卖合同是有效的。夫妻只能向男方父亲主张返还出资款。2、试题分析：婚姻存续期间，双方用夫妻共同财产以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，该房产归属于登记人所有，登记人可处分该财产。出资的夫妻双方只能请求登记人归还出资款。3、结论：因此本题正确答案为D。60．经纪人赵琳欲报考房地产经纪人协理考试，则赵琳需要考试的科目有（）。[单选题]*A．《房地产经纪综合能力》和《房地产交易制度政策》B．《房地产经纪操作实务》和《房地产经纪职业导论》C．《房地产经纪综合能力》和《房地产经纪操作实务》(正确答案)D．《房地产经纪专业基础》和《房地产经纪操作实务》答案解析：答案：[C]1、教材原文。如何理解房产经纪人员职业资格考试。2、试题分析。申请参加房地产经纪人协理职业资格考试，必须具备中专或者高中及以上学历。房地产经纪人协理职业资格考试设《房地产经纪综合能力》和《房地产经纪操作实务》2个科目。3、结论。因此本题答案为C。三、多选题（共40题，每题1分，满分40分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，多选、少选、错选、不选均不得分。）（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，多选、少选、错选、不选均不得分。61．房源信息存在巨大差异，所以经纪人要学会对房源进行分级。以下属于房源分级依据的是（）。*A．挂牌价格是否合理(正确答案)B．看房时间是否方便(正确答案)C．签署买卖合同时间是否方便(正确答案)D．客户购房能力是否具备答案解析：答案：[ABC]1、教材原文。对房源分级不能是主观的，不能只凭个人的经验，而应有客观依据。房源分级，可以从下列三个方面入手：(1)挂牌价格是否合理。(2)看房时间是否方便。(3)签署买卖合同时间是否方便。2、试题分析。选项中挂牌价格是否合理、看房时间是否方便、签署买卖合同时间是否方便，属于房源分级的依据。3、结论。因此，本题正确答案为ABC。62．经纪人高峰成交了一套高新区的住宅，总业绩12万元，该房源的录入人为张扬、维护人为王梅、钥匙人为周凯、预约实勘经纪人为胡敏，都符合角色业绩考核标准，关于各经纪人业绩分佣的说法，正确的是（）。*A．周凯6000元(正确答案)B．胡敏3600元C．张扬12000元(正确答案)D．王梅18000元(正确答案)答案解析：答案：[ACD]1、教材原文。三、房源角色如何划分及业绩归属房源角色一般涉及录入人、维护人、实勘人、钥匙人、VIP服务人，其中录入人和维护人是一定存在的房源角色，其他三种角色视房源情况而定，不是所有的房源都一定有实勘人、钥匙人、VIP服务人这三种角色。(一)房源录入人房源录入人，是指首次将业主报盘的房源录入作业系统的经纪人。通常情况下，房源录入人可分得总业绩的10%。(二)房源维护人房源维护人，是指对房源进行维护的人，主要职责有负责与业主的沟通、负责挂牌价的调整、陪同客户看房、陪同签署买卖合同等。通常情况下，房源维护人可分得总业绩的15%。(三)房源实勘人房源实勘人，是指对房源进行实勘、拍照、摄像或者预约摄影师进行拍照、摄像的人。通常情况下，房源实勘业绩是总业绩的5%(经纪人2%，平台3%)。若房源成交时无实勘人，则该部分5%的业绩归属客源成交人。(四)房源钥匙人房源钥匙人，是指取得房源钥匙录入作业系统的人。通常情况下，房源钥匙人可分得总业绩的5%。若房源成交时无钥匙人，则该部分5%的业绩归属成交经纪人。2、试题分析。房源录入人可分得总业绩的10%=1.2万元，房源维护人可分得总业绩的15%=1.8万元，房源钥匙人可分得总业绩的5%=6000元，预约实勘经纪人可分得总业绩2%=2400元，故B错误。3、结论。ACD63．客户朱章斌，欲购买一套低楼层、南北朝向、总价不超过400万元的住宅给父母养老居住，则朱章斌的这些需求中属于客源核心信息的是（）。*A．楼层(正确答案)B．朝向(正确答案)C．户籍登记情况D．购房预算总金额(正确答案)答案解析：答案：[ABD]1、教材原文。如何识别客源核心信息。按照客户的核心关注点分类，可将客源信息分为客源核心信息和客源非核心信息。客源核心信息是由买方核心需求决定的，有些核心信息是相对固定的，例如最大的预算金额等。例如，为了建筑面积增加的改善性购房需求，客源核心信息通常有：购房预算总金额、建筑面积、户型布局等；为了赡养年老的父母，客源核心信息通常有：购房预算总金额、楼层、朝向等。2、试题分析。题干为了父母养老居住，购房预算总金额、楼层、朝向是核心信息，户籍登记情况是非核心信息，所以ABD正确。3、结论。因此，本题正确答案为ABD。64．业主杨洋欲出售名下一套位于天福时代阳光的住宅，但是因故无法到场签署买卖合同。经纪人曾军告诉杨洋可以授权他人代为签署，但是需要提供授权委托书。则该授权委托书内必须包括的内容有（）。*A．委托人和受托人的基本信息(正确答案)B．接受委托事项和期限(正确答案)C．委托人的签名(正确答案)D．受托人的签名(正确答案)答案解析：答案：[ABCD]1、教材原文。卖方/买方因故不能亲自签署房屋买卖合同，可办理委托代理，由受托人(即代理人)代为办理。授权委托书内容至少包括：委托人和受托人的基本信息、接受委托事项、接受委托期限、委托人与受托人本人签名或盖章。委托书可以是手写的，也可以是经过公证的。2、试题分析。A、B、C、D选项是教材原文，都属于授权委托书必须包括的内容。3、结论。因此，本题正确答案是：ABCD。65．业主甄亦婚后与妻子共同购买了位于高新区的一套住宅，后因公司周转急需大笔资金，甄亦私自将该房源出售给朋友曲秋，若想要该笔交易具有法律效力，则必须同时符合的条件有（）。*A．曲秋的购买是善意的(正确答案)B．成交价格是合理的(正确答案)C．完成了资金托管手续D．完成了产权转移登记手续(正确答案)答案解析：答案：[ABD]1、教材原文。夫妻一方私自卖房同时符合下列三个条件，买卖合同有效，另一方无权追回该房屋：(1)购买人是善意的；(2)成交价格是合理的；(3)完成产权登记手续。2、试题分析。选项C不是该买卖合同有效的必要条件。3、结论。因此本题正确答案为ABD66．客户李阳，青岛户籍，名下无住房及贷款，现欲购买业主王乐名下一套天山小区的住宅，该住宅的成交价为150万元，评估价130万元。在本次交易中涉及的交易资金金额，正确的有（）。*A．定金最高支付26万元B．定金最高支付30万元(正确答案)C．贷款最高可贷91万元(正确答案)D．贷款最高可贷105万元答案解析：答案：[BC]1、教材原文。(1)定金买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式，即当事人在合同订立前或支付房款前，由买方向卖方支付一定数额的金钱。定金数额由买卖双方协商约定，但不得超过房屋成交总价的20%。(2)首付款首付款是房屋购买时的预付款。因为有最低首付款比例，所以首付款不应少于总房价的一定比例，计算方法如下：首付款=成交总价-定金-贷款金额-物业交割保证金-户口迁出保证金。其中，交易单为全款的，贷款金额为零。首付款可以一次支付，也可以分笔支付。支付的时间节点，介于买卖合同签署之后、权属转移登记之前，具体支付时间点由买卖双方在买卖合同中约定。(3)青岛首套房可贷款成数最高7成2、试题分析。定金：150万元*0.2=30万元；青岛户口首套房最高贷款0%，130万元*0.7=91万元。3、结论。因此，本题正确答案为BC。67．客户林晶云，欲通过链家经纪人吴秀霞购买1套埠东佳苑的住宅，在带看过程中吴秀霞告知林晶云有些住宅是禁止交易的。下列属于禁止交易房屋的有（）。*A．经济适用住房满10年的B．交易房屋签约前被查封的(正确答案)C．交易房屋为违章建筑的(正确答案)D．交易房屋为公有住房(承租房、公租房、廉租房)的(正确答案)答案解析：解析答案：[BCD]：1、教材原文。禁止交易的房屋有哪些。1)交易房屋为违章建筑的；2)交易房屋为公有住房(承租房、公租房、廉租房)的；3)交易房屋为集体产权房(乡产、军产、校产房)的4)交易房屋签约前被查封的；5)不满5年或不满10年的经济适用住房6)交易房屋涉及诉讼。判决书未下发，法院为出具判决生效书的；2、试题分析。根据题干描述哪些是不可交易的房屋，A答案为满5年的经济适用房，可以交易，因此是错误答案。3、结论。因此，本题正确答案为BCD。68．张礼通过经纪人江姜购买了市南区蓝石海景的两居室，不动产权证书有抵押，签署合同时，关于房屋抵押填写正确的是()。*A．若通过公积金办理贷款，抵押权人按照不动产登记证明记载的名称填写，具体到支行(正确答案)B．抵押权人为银行，应具体到某银行某分行某支行(正确答案)C．抵押权人为担保公司，应写担保公司全称(正确答案)D．抵押权人为个人，只需填写姓名答案解析：答案：[ABC]1、教材原文。(1)抵押权人为银行的，应具体到某银行某分行某支行，例如中国工商银行青岛分行宁夏路支行。(2)抵押权人为个人的，应填写姓名与身份证号，且不能同时是买受人。(3)通过公积金办理贷款的，抵押权人按照不动产登记证明记载的名称填写，具体到支行。(4)抵押权人为担保公司的，应写担保公司全称。2、试题分析。D选项，抵押权人为个人，应填写姓名与身份证号，且不能同时是买受人。故D选项错误。3、结论。因此，此题正确答案为ABC。69．客户唐立通过德佑购买了周甜和石强夫妻名下的住宅，因周甜和石强在外地出差现委托朋友叶海办理过户事宜，办理公证委托时需要到场的人有（）。*A．唐立B．周甜(正确答案)C．石强(正确答案)D．叶海答案解析：答案：[BC]1、教材原文：办理委托公证时，不需要受托人到场，委托人到场办理，提供受托人的身份证明复印件。2、试题分析：产权人是周甜和石强共有，需要夫妻到场，买方和受托人不用到场。3、结论：因此，本题正确答案为BC。70．新入职经纪人张鑫在上周接待了四组客户，四组客户中可视为青岛户籍的有（）。*A．驻青部队现役军人张伟(正确答案)B．通过人才引进落户到高新区人的张小英(正确答案)C．在青岛大学就读并落户至学校集体户口的在校生王涛(正确答案)D．在青岛工作，落户青岛海信集体户口的王芳(正确答案)答案解析：答案：[ABCD]1、教材原文：青岛户籍的类别有哪些(1)居民家庭成员中至少有一个人(包括夫妻双方及未成年子女)具有青岛市户籍的家庭。(2)驻青岛部队现役军人和青岛市户籍在外地服役的军人，视为青岛市户籍家庭。(3)青岛市单位集体户口是青岛市户籍的一种形式。2、试题分析：根据教材知识点，四个选项均属于青岛市户籍家庭。3、结论：因此，本题正确答案为ABCD。71．业主舒畅和客户叶晴在生成网签合同后，交易进行过程中出现了一些变化，以下情况中需要注销网签合同的有（）。*A．网签价格的变更(正确答案)B．公积金贷款变为商业贷款，贷款额增加(正确答案)C．公积金贷款变为商业贷款，贷款额减少(正确答案)D．客户叶晴的委托代理人变更(正确答案)答案解析：答案：[ABCD]1、教材原文：需要注销网签的情形有哪些：(1)买方家庭成员变更，包括人员变更和买受人变更；(2)有些付款方式的变更需要注销网签：全款变更为商业贷款、公积金贷款变更为商业贷款，且贷款额增加、商业贷款变更为公积金贷款、公积金贷款变更为商业贷款，且贷款额减少或不变、商业贷款/公积金贷款变更为全款，且网签合同价不变的需要注销(3)买卖双方任一方代理人变更；(4)成交价(网签价)金额变更；(5)房屋买卖合同解除。2、试题解析：教材原文。3、结论：ABCD选项正确72．客户朱雄全款购买市北区某住宅，合同约定2020年5月1日之前做资金监管，买卖双方对资金监管不理解。经纪人李伟耐心解释资金监管的必要性，则下列说法正确的有（）。*A．资金监管能有效的规避业主恶意欺骗(正确答案)B．规避资金交割后双方不配合过户的风险，切实保证交易的安全(正确答案)C．资金监管，是行业协会的要求，必须执行D．保证客户有足够的资金购买房产，规避了客户中断交易的风险，确保业主的正当利益(正确答案)答案解析：答案：[ABD]1、教材原文。对于客户:通过对交易资金进行监管、在完成权属转移登记后再进行资金解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后业主不配合转移登记等风险。对于业主：交易资金提前划入监管账户，保证客户有足够资金购入房屋，规避了客户中断交易的风险，确保了业主方的正当利益。2、试题分析。C选项，青岛行业协会并没有对监管资金有明确要求，也未要求必须执行，所以不正确。3、结论。因此，本题正确答案为ABD。73．客户李明刚购买了业主宋天位于崂山区迪生山庄的一套住宅，在向银行申请贷款时，造成银行拒贷，导致该情况发生的原因有（）。*A．李明不具备购房资质(正确答案)B．宋天迪生山庄的房子还有150万的房贷未结清C．李明的招商信用卡，在2年内有连续3次累计6次的逾期记录(正确答案)D．李明提供虚假的收入证明(正确答案)答案解析：答案：[ACD]1、教材原文。银行针对哪些情形会拒贷(1)虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。(2)征信记录非常差。原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。(3)虚假房地产交易。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为。(4)提高房屋评估价。例如，房屋正常评估价200万，首付60万，贷款140万，但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本，甚至实现零首付。(5)收入证明不符合要求。中国银行行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月支出(总负债)与收入比应控制在50%以下(含)，也就是收入应至少达到总负债月供的2倍。2、试题分析。交易的房屋有贷款的情况下不影响贷款审批也不会造成银行拒贷。3、结论。因此，本题正确答案为ACD。74．客户刘洋通过商业贷款购买一套位于阳光新天地的住宅，面签前需到单位开具收入证明。下列关于收入证明要求的说法正确的是（）。*A．收入证明上的联系方式留座机(正确答案)B．收入证明需要达到总负债月还款的3倍及以上C．收入证明字写错了可划了重新写D．收入证明需加盖公章或者人事章(正确答案)答案解析：答案：[AD]1、教材原文。二、商业贷款收入证明有什么要求(1)需要达到总负债(含抵押类贷款、信用类贷款)月还款的2倍及以上；(2)按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；(3)收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；(4)收入证明盖章后不能进行涂改。2、试题分析。选项A收入证明联系方式留座机，选项D收入证明需加盖公章或者人事章说法都正确。选项B收入证明达到总负债月还款额2倍及以上即可。选项C收入证明写错了要重新换收入证明，不能有涂改。3、结论。因此本题正确答案为AD。75．刘永，已婚，配偶林芳，婚前刘永购买了一套市北区的住宅，登记在自己名下。现王飞以商业贷款购买了该住宅，在办理商业贷款面签时，刘永需要携带的备件有（）。*A．自己的身份证(正确答案)B．林芳的身份证(正确答案)C．自己和林芳的户口本(正确答案)D．结婚证(正确答案)答案解析：答案：[ABCD]1、教材原文。办理商业贷款银行面签，需要携带哪些资料业主已婚携带的备件有：双方身份证、双方户口本、银行卡、不动产权证书、结婚证2、试题分析。该住宅虽然为婚前购买，但是办理商业贷款面签时，需要夫妻双方都要到场且要携带双方的身份证、户口本、结婚证。3、结论。因此，本题正确答案为ABCD。76．客户张淼买房前查询了自己的个人征信，随后咨询经纪人张宏自己个人信用报告中符号的含义，以下表述符号的含义，正确的有（）。*A．N—正常(表示借款人已按时足额归还当月款项)(正确答案)B．G—结束(除结清外的，其他任何形态的终止账户)(正确答案)C．2—表示逾期31～60天(正确答案)D．5—表示逾期151～180天答案解析：答案：[ABC]1教材原文(六)征信报告的字符解读在个人信用报告中，通常有以下表述符号：/———表示未开立账户；*———表示本月没有还款历史，还款周期大于月的数据用此符号标注，还款频率为不定期，当月没有发生还款行为的用*表示；开户当月不需要还款的也用此符号表示；N———正常(表示借款人已按时足额归还当月款项)；1———表示逾期1～30天；2———表示逾期31～60天；3———表示逾期61～90天；4———表示逾期91～120天；5———表示逾期121～150天；6———表示逾期151～180天；7———表示逾期180天以上；D———担保人代还(表示借款人的该笔贷款已由担保人代还，包括担保人按期代还与担保人代还部分贷款)；Z———以资抵债(表示借款人的该笔贷款已通过以资抵债的方式进行还款。仅指以资抵债部分)；C———结清(借款人的该笔贷款全部还清，贷款余额为0。包括正常结清、提前结清、资抵债结清、担保人代还结清等情况)；G———结束(除结清外的，其他任何形态的终止账户)；#———账号已开立，但当月状态未知。2根据教材可判断ABC正确D选项错误3结论本题的正确答案是ABC77．赵伟，青岛户籍，已婚，夫妻双方在符合公积金贷款条件的情况下，下列备件，面签时需要提供的是（）。*A．身份证(正确答案)B．户口本(正确答案)C．结婚证(正确答案)D．公积金联名卡(正确答案)答案解析：答案：[ABCD]1、教材原文。客户成年已婚夫妻双方身份证、户口本、结婚证、外地户口居住证、公积金联名卡、收入证明、申请