土地管理法律制

土地管理法律制第1页/共53页第三章

土地管理法律制度第2页/共53页

首先对我国土地制度改革逐步法制化进行了概述，重点介绍了现行土地征用制度的主要规定，它包括征用土地的审批和土地使用权划拨、出让、转让、出租与抵押的有关具体要求。本章提要第3页/共53页

某区政府于1993年8月5日与房地产公司签订《合作建设某大厦》协议书，在办理了合法用地手续后开始动工建设。由于后续资金不足，该项目于1994年停工。为顺利完成大楼建设，区政府于1994年11月与某物业公司签订合作开发协议，由三方合作开发该项目。章前案例第4页/共53页

后由于各种原因，三方于1999年5月签订协议书，将三方合作建设的该项目作价750万元全部（含建筑物、土地）转让给物业公司独自开发。物业公司在办理转让手续时，发现该项目已超越原用地红线450m2（超越部分为区政府行政划拨用地）。经协商，区政府与物业公司于1999年12月25日签订补充协议，将多占的450m2土地作价60万元（含在750万元转让费用中）转让给物业公司。试问这宗土地转让合法吗？符合转让程序吗？章前案例第5页/共53页

十一届三中全会（1978年）以前，我国确定的土地制度是基于土地私有制的消灭、地租不复存在的这种推断而建立起来的理论模式。十一届三中全会以来，我国制定了一系列土地管理方面的法律、法规，使土地有偿使用制度的改革逐步开展。今后，我国深化土地使用制度改革，将根据社会主义市场经济体制的需要，切实解决好土地作为生产要素进入市场，显现其资产价值，合理进行土地收益分配，加强土地管理。第一章概述第6页/共53页

据悉，2003年开展了全国土地核查，这是建国以来第三轮土地规划工作的开端，将为出台新的土地政策做铺垫。新的土地政策将涉及三大方面，出台《土地利用规划条例》；重新修订《土地管理法》；对国土资源管理体系将实行垂直管理。为了尽快改变土地被滥用的局面，中央决定通过制定相应法规改变各省国土部门管理结构来实现对土地供应规划的控制。第一章概述第7页/共53页土地：是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所，它具有固定性、不可替代性和有限性。土地管理法：是调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称。第一章概述第8页/共53页土地所有权：是土地所有者依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。我国实行的是土地的社会主义公有制，全部土地分属国家（即全民）和劳动群众集体所有，只有国家和劳动群众才享有对土地的所有权。第一章概述第9页/共53页土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分的权利。它是土地所有权中分离出来的一项权利。它具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利。第一章概述第10页/共53页一、土地利用和保护的相关制度1、土地用途管理制度2、土地调查制度3、土地统计制度4、土地监察制度5、土地利用状态动态监测制度第二节土地的利用和保护第11页/共53页二、土地利用总体规划土地利用总体规划：是在综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用现状及实际供给能力等各种因素的基础上所编制出的一定时期内土地利用的规划。它是国家对土地用途进行管制的依据。第二节土地的利用和保护第12页/共53页土地利用总体规划编制的原则①严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地；②提高土地利用率；③统筹安排各类、各区域用地；④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；⑤占用耕地和开发复垦地相平衡。第二节土地的利用和保护第13页/共53页三、耕地保护1、基本农田保护制度基本农田：根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用及基本保护农田区规划期内不得占用的耕地。一级基本农田：长期不得占用的耕地二级基本农田：规划期内不得占用的耕地第二节土地的利用和保护第14页/共53页2、占用耕地补偿制度“占多少，垦多少”的原则3、鼓励开垦荒地、整治工地，严禁损毁、废弃耕地第二节土地的利用和保护第15页/共53页一、建设用地的概念

建设用地：包括土地利用总体规划中已确定的建设用地和因经济及社会发展的需要，由规划中的非建设用地转成的建设用地。前者称为规划内建设用地，后者称为规划外建设用地。第三节建设用地第16页/共53页二、乡村（镇）建设的建设用地：分级批准三、国家征用土地土地的征用：是指国家因建设需要，强制将属于农村经济组织所有的土地（即集体土地）收归国有。第三节建设用地第17页/共53页1、征用土地的审批：分级审批备案(1)征用土地的审批程序由建设单位持国务院主管部门或县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请，由县级以上人民政府审查核批。第三节建设用地第18页/共53页

外国使领馆、国际组织、中外合资建设项目需要使用集体土地的，由中国政府主管部门根据有关法律法规的规定向所在地省级人民政府土地管理部门提出征用土地的申请，报省级人民政府批准。第三节建设用地第19页/共53页(2)征用土地的审批规定新《土地法》第44条规定：“建设占用的土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地审批手续。”省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设的项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准。第三节建设用地第20页/共53页

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体的建设项目用地可以由市、县人民政府批准。第三节建设用地第21页/共53页

征用下列土地的由国务院批准：

(1)基本农田；

(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的；

(3)其他土地超过70公顷的。征用上述以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。第三节建设用地第22页/共53页2征用土地的实施3征用土地的补偿（1）土地补偿费征用耕地的土地补偿费按该耕地被征用前3年的平均产值的6至10倍计算；征用其他土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。第三节建设用地第23页/共53页（2）安置补助费安置补助费以征地范围内的人均占有土地数量来计算。土地补偿费和安置补偿费不足以使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补助费。第三节建设用地第24页/共53页（3）地上附着物和青苗补偿费被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定；征用城市郊区菜地，建设单位还应当按照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金。（4）临时用地补偿（5）合理使用土地补偿费、安置补助费第三节建设用地第25页/共53页4征用土地的劳动力安置因征用土地后造成的多余劳动力,由县级以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农副业生产和乡镇企业等途径，加以安置；安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或其他全民、集体所有制单位就业。被征地单位的土地被全部征用的，原有的农业户口可以转为非农业户口。第三节建设用地第26页/共53页四、国有建设用地

1土地使用权划拨

土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第三节建设用地第27页/共53页

划拨行为的主体是作为土地所有者的国家，划拨行为的客体是国有土地使用权。土地使用权划拨有两种形式：第三节建设用地对集体土地的划拨;将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用。第28页/共53页

下列建设用地的土地使用权，确属必要，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：第三节建设用地国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。第29页/共53页2、土地使用权出让土地使用权的出让：是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第三节建设用地第30页/共53页（1）土地使用权出让具有以下四个特征：土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为；土地使用权出让是有期限的；土地使用权出让是有偿的；土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。第三节建设用地第31页/共53页(2)土地使用权出让的范围①土地使用权出让的地域范围。②土地使用权出让的土地范围为城市规划范围内的国有土地，城市规划范围内的集体所有土地，必须先依法征用转为国有土地后方可出让。③土地使用权出让的建设项目范围是除可以由政府划拨外的其他建设项目都应采取有偿出让方式供地。第三节建设用地第32页/共53页(3)土地使用权出让的宏观调控和微观管理

《房地产管理法》规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”第三节建设用地第33页/共53页(4)土地使用权出让方式：是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方法。拍卖出让：是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。第三节建设用地第34页/共53页招标出让：指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。第三节建设用地第35页/共53页协议出让：协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。

2003年8月1日起实施的我国国土资源部《协议出让土地使用权规定》（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定。第三节建设用地第36页/共53页（5）土地使用权出让的最高年限①居住用地70年；②工业用地50年；③教育科技、文化、卫生、体育50年；④商业、旅游娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。第三节建设用地第37页/共53页3土地使用权出让合同的主要内容①标的；②使用年限；③开发期限；④出让金数额及支付方式；⑤开发进度与分期投资额度；⑥土地使用规则；⑦违约责任；⑧双方认为应约定的变更和解除。第三节建设用地第38页/共53页4土地使用权终止和续期

土地使用权终止：是指因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权或是指土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而由国家收回土地使用权，或者土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。第三节建设用地第39页/共53页

土地使用权的续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权即行终止。但是如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，通过一定的法律手续，重新获得土地使用权。土地使用者申请续期并重新办理出让手续，补交出让金的，地上建筑物、其他附着物的产权仍归土地使用者所有；土地使用者未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。第三节建设用地第40页/共53页5土地使用权转让土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。第三节建设用地第41页/共53页

土地使用权转让的程序

(1)申请。

(2)批准。

(3)签约。

(4)公证和认证。

(5)登记。第三节建设用地第42页/共53页

土地使用权的继承：是土地使用权转让的特殊形式。继承问题是一种使用权的转移行为，有以下特殊性：

(1)继承转让的条件

(2)继承转让的程序第三节建设用地第43页/共53页五、临时用地临时用地的使用者应按临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑。临时使用土地的期限一般不超过二年。第三节建设用地第44页/共53页

该案初看是出让土地转让，再看又像是少批多占的非法占地行为，因为是在项目建设中确实多占用了区政府的划拨用地，但区政府与物业公司从项目的建设到转让协议、补充协议的签订，再到项目、土地转让费用的支付，都满足了土地转让行为的三大要素，既签订合同、支付费用、动工建设。章前案例分析第四节案例第45页/共53页

在转让的土地中含有未经批准不能擅自转让的行政划拨用地，所以，应根据《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，定性为非法转让划拨土地使用权行为。章前案例第46页/共53页

处理：根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条之规定，对区政府和物业公司作出没收非法所得，对双方处以20%罚款的处罚。章前案例第47页/共53页原告：杨天民等深圳市春风路文星楼小区居民被告