土地管理法律制与城市划法律制

土地管理法律制与城市划法律制第1页/共63页

土地管理法律制度

与城市规划法律制度第2页/共63页

第一节

土地所有制制度

5.1.1土地与土地管理法

5.1.2土地所有权

5.1.3土地使用权第3页/共63页第一节

土地所有制制度5.1.1土地及土地管理法

5.1.1.1土地

土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。具有固定性、不可替代性和有限性的特征。

建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利用地、旅游用地、军事设施用地等。

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5.1.1.2土地管理法

调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称。

现行法律：《中华人民共和国土地管理法》（1986）；《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998）；《基本农田保护条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《土地监察暂行规定》、《土地权属争议处理暂行办法》等。第5页/共63页

5.1.2土地所有权

社会主义公有制集体土地所有权国家土地所有权第6页/共63页

5.1.2土地所有权

5.1.2.1国家土地所有权

城市市区土地农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地依据有关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地国家依法征用的土地农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地国家土地第7页/共63页

国家土地所有权的行使国有土地的所有权由国务院代表国家行驶，其他任何单位和个人都不得侵占、买卖或以其他形式非法转让国有土地国有土地除国家自己使用外，其使用权还可以通过出让、划拨等方式转让给其他单位或个人第8页/共63页

5.1.2.2集体土地所有权

享有集体土地所有权的只能是农民集体,可分为村民集体所有和乡（镇）农民集体所有。

范围：农村和城市郊区中除法律规定属于国家所有以外的全部土地；农村的宅基地和自留地、自留山；乡（镇）或村在集体所有的土地上修改并管理的道路、水利设施用地等。

农村集体经济组织可以对其所有的土地行驶占有、使用、收益和处分的权利，也可依法转让、抵押和租赁，但它不得自行将土地非法转让为乡（镇）村建设以外的建设用地。

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5.1.2.3土地所有权的确定和确认

国家依法实行土地登记发证制度，依法登记的土地所有权受法律保护，任何单位和个人都不得侵犯。

农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认其所有权。

土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的，则属于国家所有。

当公共利益需要时，国家可以征用集体所有土地，将其变为国有，但必须依法给予补偿。

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5.1.3土地使用权

5.1.3.1概念

土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分的权利。是从土地所有权中分离出来的一项权利。

具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利。第11页/共63页

5.1.3.2土地使用权的取得

《土地管理法》规定，国有或集体所有的土地可以依法确定给单位或个人使用。

国有土地：国家依法出让、划拨、或通过其他土地使用权人依法转让、继承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。也可由单位或个人承包，用以进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

农民集体所有：依法通过承包、转让、继承等方式取得。集体经济组织的成员可承包本单位所有的土地，进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产，承包经营期限为30年，其土地承包经营权受法律保护。农民集体所有的土地要承包给本集团经济组织之外的单位或个人经营的，须经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

农民还可依法取得宅基地、自留山、自留地的使用权。第12页/共63页

5.1.3.3土地使用权的确定和确认

《土地管理法》规定：单位和个人依法使用的国有土地——县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权。中央国家机关使用的国有土地的发证机关，由国务院确定农民集体所有的土地，依法用于非农业建设的由县级

人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认其建设用地使用权。

林地、草原、水面、滩涂的使用权，分别由森林法、草原法、渔业法规定。

未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。第13页/共63页

第二节

土地管理制度

5.2.1基本国策及相关制度5.2.2土地规划制度5.2.3耕地保护

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5.2.1基本国策及相关制度

5.2.1.1基本国策“十分珍视和合理利用每寸土地，切实保护耕地”

5.2.1.2相关制度

1土地用途管制制度

编制土地利用总体规划，规定土地用途，控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护。

2土地调查制度

县级以上人民政府土地行政管理部门会同同级有关部门对土地的权属、土地利用现状和土地的条件进行调查，并应根据土地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。

调查结果经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准；全国土地利现状调查结果，由国务院批准。

各级土地利用情况，都应该向社会公布。第15页/共63页

3土地统计制度

县级以上人民政府土地行政主管部门和同级同级部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。

4土地监察制度

土地管理部门依法对单位和个人执行和遵守国家土地法律、法规情况进行监督检查以及对土地违法者实施法律制裁的活动。

监察内容：建设用地行为；建设用地审批行为；土地开发利用行为；土地权属变更和使用权出让行为；土地使用权转让、出租、抵押、终止行为；房地产转让行为及其他行为。

5土地利用状况动态监测制度

国家建立全国土地管理信息系统，进行动态监测。

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5.2.2土地利用总体规划

综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用状况及实际供给能力等各项因素的基础上所编制出的一定期限内土地利用的规划。

总体规划是国家对土地用途进行管制的依据。使用土地的单位和个人都必须严格按照土地利用总体规划确定的用途来使用土地。

土地利用总体规划按行政区划分为：国家、省、地、县、乡五级，分别由各级政府负责编制。期限一般为15年。第17页/共63页

5.2.3耕地保护

1基本农田保护制度

基本农田：根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用（一级基本农田）及基本农田保护区规划期内不得占用的耕地（二级基本农田）

基本农田保护区——为对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。

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各级人民政府必须制定基本农田保护区规划：全国基本农田保护区规划——国务院土地管理部门及农业行政\主管部门会同其他有关部门编制——并报国务院批准。

省、地、县——同级人民政府土地管理部门及农业行政主管部门会同其他有关部门根据上一级基本农田保护区规划进行编制——本级人民政府核定——上一级政府批准乡级——乡级人民政府根据县级基本农田保护区规划进行编制——县级人民政府批准。

各省、自治区、直辖市划定的基本农田应占本行政区域内耕地的80％以上。

基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界。

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2占用耕地补偿制度

为了保护耕地，控制耕地总量的平衡，国家实行占用耕地补偿制度。

“占多少，垦多少”

非农业建设经批准后合法占用耕地的，必须依据省、自治区、直辖市人民政府制定的开垦耕地计划，“占多少，垦多少”的原则由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。省级政府应监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。没有条件开垦或开垦不符合要求的，应当按照省级规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。第20页/共63页

3鼓励开垦荒地、整治工地，严禁毁损、废弃耕地

开垦荒地

鼓励单位和个人适宜开垦荒地（符合规划、生态环境

），能够开发为农业用地，应当优先开发为农业用地。

一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的

——省级规定的权限由县级以上人民政府审批；600公顷以上的——国务院审批。

开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或个人长期使用，但使用期限最长不得超过50年。

必须经过科学论证和评估，依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦荒地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。第21页/共63页

土地整治

提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。

土地整理所新增耕地的60％可用于折抵建设占用耕地的补偿指标。

土地整理所需费用，按照谁受益谁负责的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。第22页/共63页

严禁毁损、废弃耕地

非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。

严禁占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。

禁止占用农田发展林果业和挖塘养鱼。

因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应按照国家有关规定复垦；不能复垦或者复垦不合格的，应缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦土地应当优先用于农业。

已经办理非农业建设用耕地，一年内不用又可以耕种和收获的，应由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按省级规定缴纳闲置费；两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权，交由原农业集体经济组织恢复耕种。

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承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应终止承包合同，收回发包的耕地。

在城市规划区内，以出让方式取得土地使用权

用于房地产开发而闲置的，依照《房地产管理法》办理：在超过出让合同约定的动工开发日期满一年而未动工开发的，可征收土地出让金20％以下的土地闲置费；满两年未动工的，可无偿收回土地使用权。但因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。

第24页/共63页第三节

建设用地建设用地概念

包括土地利用总体规划中已确定的建设用地（规划内建设用地）和因经济及社会发展的需要，由规划中的非建设用地转成的建设用地（规划外建设用地）。

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规划内的建设用地

可用于进行工程项目建设。国家所有的建设用地和集体所

有的建设用地。1农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅建设、乡镇企业建设和乡镇村公共设施及公益事业建设等与农业有关的乡村建设，不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。

非农业建设确需占用农民集体所有的土地时，必须先由国家将所需土地征为国有，再依法交由用地者使用。2规划中的实际农用地分批次转化为建设用地。

总体规划的审批机关，按土地利用年度计划分批次将农用地批转为建设用地。

实施城市规划而占用土地的——市县人民政府按土地利用年度计划拟订转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、分批次上报给相应的人民政府，由其土地行政主管部门先行审查，提出意见，再经其批准后，方可实施。

实施村庄集镇规划而占用土地——没有征用土地方案。

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规划外建设用地

土地分为农用地和未利用土地

未利用土地转为建设用地，按各省、自治区、直辖市的相关规定办理，但国家重点建设项目、军事实施和跨省、自治区、直辖市的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，需报国务院批准。

农用地转为建设用地严格的审批程序：

（1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目用地——须经国务院批准

（2）其他建设项目的用地——由省、自治区、直辖市人民政府批准。第27页/共63页

国家征用土地

一些原属于某些农民集体所有的土地要用于基础设施建设和社会公益事业。《土地管理法》规定，国家为公共利益需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

为防止滥征土地和保护农民集体的利益，《土地管理法》对征用土地的审批程序及补偿作出了具体规定。1征用土地的审批

基本农田、非基本农田耕地超过35公顷的，征用其他土地超过70公顷的，都必须报经国务院批准。

征用上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征用农用地的，必须依照下述规定办理审批手续：

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2征用土地的实施

征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在的乡（镇）、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。第29页/共63页

3征用土地的补偿

《土地管理法》规定，征用土地的，用地单位应按照被征用土地的原用途给予补偿。并具体规定征用耕地的补偿费用应包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，其补偿标准为：

（1）土地补偿费。该耕地被征用前三年平均年产值的6—10倍。

（2）安置补助费。按需要安置的农业人口数计算—

—等于被征用的耕地的数量除以征地前被征用单位平均每人占有的耕地数。安置费标准——该耕地被征用前三年每亩平均年产值的4－6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

（3）地上附着物和青苗补偿费。补偿标准由省、自治区、直辖市规定。

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（4）新菜地开发建设基金。征用的耕地为城市郊区的菜地时，用地单位还应按国家的有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

征用其他土地的补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准另行规定。

按照上述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但安置补助费和土地补偿费的总和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

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4征用土地的劳动力安置

因征用土地后造成的多余劳动力，由县以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农副业生产和乡镇企业等途径，加以安置；安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或其他全民、集体所有制单位就业。

农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，管理和使用；

其他单位安置的，安置补助费支付给单位；

不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或征得被安置人员同意后用于支付给被安置人员的保险费用。

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被征地单位的土地被全部征用的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，原有的农业户口可以转为非农业户口。原有的集体所有的财产和所得的土地补偿费、安置补助费，由县级以上地方人民政府与有关乡（镇）村商定处理办法。用于组织生产和就业人员的生活补助。

大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。

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国有建设用地

国家所有的建设用地国家征用的原属于农民集体所有的土地国有建设用地种类国有建设用地的使用划拨有偿使用说明：建设单位——相关法律文件——县级以上人民政府主管部门审查——同级人民政府批准第34页/共63页

1国有建设用地的划拨

国有建设用地使用权的划拨对象国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用建设单位必须按批准文件的规定使用土地第35页/共63页

2国有建设用地使用权的出让

有偿使用包括国有土地使用权的出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股土地使用建设单位必须按土地使用权出让合同或其他有偿使用合同的约定使用土地确需改变该幅土地建设用途的，应经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应先经有关城市规划行政主管部门同意第36页/共63页

3国家建设用地土地使用权的收回

国家建设用地土地使用权的收回为公共利益需要使用土地的为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的因1、2两项而收回国有土地使用权的，国家对土地使用权人应给予适当补偿第37页/共63页

临时用地

由县级以上人民政府土地行政主管部门批准，其中，在城市规划区内的，还应先经有关城市规划行政主管部门统一。

土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地合同，并按约定支付临时使用土地补偿费。

不得修建永久性建筑，期限一般不超过2年。

临时用地为耕地的，临时用地的使用者应自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。第38页/共63页第四节

违反土地管理法的责任和处理违反土地管理法的责任违法案件的处理第39页/共63页第五节

城市规划法律制度

5.1城市规划及城市规划法

5.2城市规划的制定

5.3城市规划的实施

第40页/共63页5.1城市规划及城市规划法城市规划的概念我国城市规划法律法规我国城市规划法的应用范围第41页/共63页

5.1.1城市规划

主

体

城市人民政府

目

的

实现一定时期内本市的经济和社会发展目标

时间性

事先

内

容

确定城市的性质、规模和发展方向、城市

土

地的合理利用、城市的空间布局和城

市设施表现形式

综合部署和统一规划第42页/共63页

5.1.2城市规划立法概况

（了解）

法律

《中华人民共和国城市规划法》1989年12月26日通过，90年4月1日正式施行。

部门规章

城乡规划编制审批管理类

城乡规划实施管理类

城乡规划实施监督检查管理类

城市规划行业管理类

城乡规划技术标准与技术规范

综合类基本规范

城乡规划编制规范

城乡规划各专业规划设计规范

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5.1.3城市规划法规的适用范围

地域适用范围

城市的规划区，即城市市区

近郊区

城市区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域

以上区域内的陆地、水面和空间皆为城市规划法的实用范围；这个区域以外的有关建设和发展应由村镇建设规划的有关法规调整。第44页/共63页

5.1.3城市规划法规的适用范围

人的适用范围

凡是与城市规划的编制、审批、管理活动

有关的单位和个人，都适用于该法。

相关国家政府

机构及其人员

参与城市建设活动的单位和从业人员城市规划的实际工作者第45页/共63页5.2城市规划的制定城市规划编制的方针城市规划编制的原则城市规划的种类城市规划的编制与审批第46页/共63页

5.2.1编制城市规划的方针

《城市规划法》规定我国城市规划的方针

严格控制大城市规模、合理发展中等城市和小城

市。

符合国情、勤俭建国。

发展中国家

超前性。第47页/共63页

5.2.2城市规划的原则

与国家和地方经济水平相适应

保护生态环境和历史文化遗产及地方特色

有利生产、方便生活、防灾减灾

合理用地、节约用地

合理开发利用城市地下空间

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5.2.3城市规划的种类

总体规划

详细规划

总体规划考虑的期限一般为20年，但对城市0年至50年的远景发展进程和方向应作出轮廓性的规划安排。一般还应该有近期建设的五年计划，并要求与国民经济发展五年计划相协调从宏观上控制城市土地利用和空间包括地下空间）布局，引导城市合理发展的总体部署以总体规划或分区规划为依据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具体规划包括具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标第49页/共63页

5.2.4城市规划编制与审批权限

城市规划编制权限

《城市规划法》规定：

设市城市的规划必须由该市人民政府负责组织编制县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人民政府负责组织编制第50页/共63页

5.2.4城市规划编制与审批权限

城市规划的审批权限

《城市规划法》我国的城市规划实行分级审批制。

城市总体规划直辖市国务院省会、人口100万以上、国务院指定省级政府审查后国务院审批设市的城市省级政府审批报请上级人民政府审批前，必须先经同级人民代表大会或其常务委员会审查、讨论并获得通过。第51页/共63页

5.2.4城市规划编制与审批权限城市规划的审批权限

城市详细规划无分区规划的有分区规划的重要的市区市人民政府审批市人民政府审批其他该市政府规划行政主管部门第52页/共63页5.3城市规划的实施实施的方法一书两证制度建设工程审批之后的管理临时建设用地制度第53页/共63页5.3城市规划的实施5.3.1实施方法

城市规划实施方法注：城市规划的实施是指城市规划经法定程序批准生效后，规划区内的任何土地利用及各项建设活动，都必须符合城市规划，满足城市规划的要求，使生效的城市规划得以实现制度上保证每项建设工程都必须接受城市规划管理部门的审核检查向全社会公布城市规划内容第54页/共63页

5.3.2一书两证制度选址意见书

建设用地许可证制度

建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书

城市规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际情况，向提出申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界线的证件第55页/共63页

5.3.2一书两证制度建设工程规划许可证制度

城市规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件。是申请工程开工的必备证件。第56页/共63页

5.3.3建设工程审批后的管理

验线

现场检查

竣工验收

按建设工程规划许可证的要求放线，验线后方可施工管理人员进入有关单位或施工现场，检查工程建设情况是否符合规划设计条件。不得阻挠或拒绝提供相关情况可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。建设工程竣工验收后，建设单位应当在六个月内将竣工资料报送城市规划行政主管部门第57页/共63页

5.3.4临时建设的管理什么是临时建设

临时建设许可证

临时建设的处理

企事业单位或者个人因生产、生活的需要临时搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建设工程或者设施。

应当办理临时建设工程许可证。期