时光贵州项目案例分析

时光贵州案例分析——一期、二期多维度下的时光贵州区位、定位、规划、业态、经营、销售、发展趋势、总结成功案例第一页，共35页。项目位于清镇市新城区项目区位大区位所属省\市：贵州省贵阳市下辖县级市-清镇市小区位所属区域：百花新城具体位置：金清快速通道与百花大道交汇处与主城交通关系：项目距主城区2.8公里，位于贵州职教城区域。清镇市简介：清镇市辖9个乡镇5个社区，总人口50万，主城区约21万人口。据贵阳市中心20公里。项目区位优势：

依托周边旅游资源及贵阳休闲客群，形成区域旅游、休闲综合配套；

依托本地消费客群及未来职教城新增人口的商业需求。第二页，共35页。时光贵州一期——时光•湖项目以“老上海、新屯堡”文化为脉络，展示“贵州故事，海派生活”的新型休闲生活方式。于2014年8月开街迎客。2014年8月至2016年3月，累计接待380万人次。开发商：贵阳市仁泰投资发展有限公司物业类别：商业所属商圈：清镇市百花新城，职教城（东区）开盘日期：2014年3月开街日期：2014年8月设计公司：珂曼国际建筑设计有限公司建筑类别：海派休闲旅游文化地产占地面积：80亩（5.33万平米）建筑规模：5.8万平米商业面积：4.1万平米地下车库及其他建筑：1.7万平方米容积率：1.00物业公司：贵阳荣易商业管理有限公司售楼地址：清镇市尚湖城展示中心物业地址：清镇金清快速通道与百花大道交汇处交通状况：公交801路经双向八车道市政干道金清线到达项目，清镇6路、2路途经项目。第三页，共35页。时光贵州整体定位：集旅游、度假、休闲、娱乐为一体的生态文化小镇项目定位：

项目结合贵阳特有的三叠纪地质文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，打造一个集旅游、度假、休闲、娱乐于一体的生态文化旅游小镇。作为职教城产、教、城互动示范项目，同时满足贵州·清镇职教城（东区）的配套需要。四大功能：

着力打造半山温泉酒店、森林企业会所、古镇休闲旅游街区、滨河湿地公园四大功能板块。文化提炼：

项目以贵州屯堡文化为核心，透过八大元素（石与堡、树与屋、山与水、农与园），四大文化（民朝军文化-四大屯堡；清朝商文化-八大会馆；民国仕官文化-四大建筑；近代民文化-十里洋场），打造四条屯堡文化街区（商屯、军屯、官屯、民屯），展示“贵州故事，海派生活”的新型休闲生活方式。五大基地贵州生态文明旅游基地；贵州原创旅游商品研发、展示、销售基地；贵州特色商品集中展示、销售基地；贵州文化活态传承基地；贵州节庆、婚庆基地。第四页，共35页。时光贵州会馆规划业态面积占比蜡染文化主题餐厅1728.9716%地域文化主题餐厅2335.422%商务会所1977.2319%苗族文化主题餐厅1979.3219%客栈1403.3213%文展馆（教堂）1124.7211%合计10549.4第五页，共35页。时光贵州一层规划类别业态A零售类1、土特产、旅游纪念品、手工艺品、精品超市、进口食品、琉璃工房、户外用品、民族服饰、蜡染等2、古玩玉器、根雕、银饰、苗药、茗茶、名酒、茶艺等B餐饮类特色餐饮、主题餐饮、西餐、甜品、冰淇淋、咖啡吧、鲜榨果汁、奶茶店等C公共类1、七星湾展示中心2、邮政、药店、美容、婚照、美甲等3、游客接待中心第六页，共35页。时光贵州二-三层规划业态面积占比1、茶舍、茶艺馆、足浴2774.4127%2、贵阳特色餐饮、自营会所、火锅、西餐厅等4373.343%3、客栈2806.5128%4、艺术家工作室149.92%合计10103.22第七页，共35页。时光贵州负一层规划业态面积占比1、书吧248.029%2、试音吧71.183%3、清吧、主题餐厅、咖啡吧、茶舍、综合性水吧2469.388%合计2789.1第八页，共35页。时光贵州负二层规划业态面积占比1、KTV1270.8733%2、超市、酒吧、餐饮2363.6561%3、儿童城229.586%合计3864.1第九页，共35页。时光贵州项目总体规划业态类型面积万㎡比例餐饮1.1524%住宿1.2125%

其它商业1.3528%教堂及游客中心0.48%-1至-2层餐饮、酒吧街0.6715%总计4.78地下车库（约300个）1.03——地下停车场-2层-1层1层2-3层会馆层百花路湿地公园第一台第二台第三台第四台项目破地示意图第十页，共35页。时光贵州一期商业动线出入口：一主三次；停车：小型机动车地下；旅游大巴、中巴地上；商业动线：一轴三辅多节点三阶梯+四方街，五横六纵，一二相连；评价：项目商业动线整体均好性强，会馆区因台地及坡度影响，与项目整体交通关系略显孤立。项目交通主要引导至湿地公园，项目与湿地公园关系呈现公园≯商业。主入口及广场次入口次入口旅游大巴停车场次入口湿地公园二期一二期接入口职教城第十一页，共35页。时光贵州一期2015年商业实际经营及消费情况业态面积（万平米）占比面积段（平米）商家数量（家）人均消费（元）年消费人次（万人次）年营业额（万元）占比客栈0.6216%1400-200042815.8815107%餐饮1.1530%15-300419046.174155.5320%旅游商品0.5615131182658%休闲、娱乐1.4338%80-600367537.672825.114%总计3.78100%——103138148.8520316.63100%第十二页，共35页。时光贵州一期2015年精品酒店经营情况业态酒店名称面积（平米）房间面积（平米）面积段（平米）类型数量（间）单店占比房间数（间）大堂面积（平米）房价（元）人均消费（元）年入住率年营业额（万元）精品酒店时光纪主题酒店1979.3230-5530普标2874%45120329-52324061%480.9240豪单1334%55套房411%喜悦秘境酒店1065.3222-5322-30普标1217%25220338-119827053%305.1435-40豪单710%45套房46%53豪华套房23%24度坞1403.3225-6025-30普标1619%3580680-168038044%365.6235-40豪单910%45-50套房67%60豪华套房45%多彩城市客栈1741.1925-5525-30普标1819%37140238-63819867%358.3135-40豪单1112%40-50套房66%55豪华套房22%合计6189.15——————142——14214056228157%1510第十三页，共35页。时光贵州精品酒店经营分析酒店特点及定位：1、主题酒店时光纪酒店：海洋、童话、汽车、加里比海盗、森林、星空、科幻、艺术等；2、名族风情多彩城市酒店：手工艺品、服装服饰、名族风情感；3、度假风情喜悦秘境酒店：偏东南亚风情及度假感；4、中式唯美24°坞：中式洞房、新中式风格。总结：1、酒店风格差异化明显，定位偏中等、中高端；2、房价偏高，不适应本地消费，服务及管理水平略低；3、房间量过少，无法增加游客滞留天数；4、各酒店过于独立、分散，缺乏整合优势，无发实现规模和集群效应。时光贵州一期精品酒店各类型房间比例喜悦秘境喜悦秘境喜悦秘境时光纪时光纪时光纪多彩城市多彩城市多彩城市24°坞24°坞24°坞时光贵州精品酒店总体规划1.2万平米，实际经营6189平米，分为4个不同类型，客房总量为142间。其中标间74间，占52%；单间40间，占28%；套房20间，占14%；豪华套房8间，占6%。第十四页，共35页。时光贵州一期2015年餐饮经营情况业态面积（平米）占比经营面积区间（平米）实际经营面积（平米）数量（家）单业态占比总数量（家）人均消费（元）月营业额（万元）年营业额（万元）餐饮火锅/烤鱼332029%50-40050-100427%1580157.01883.74150-240747%400427%特色炒菜6805.91%70-18070-100240%56585.01020.36150-180360%小吃8607.48%15-50015-30333%93049.6595.5935-50556%600111%冷饮500.43%3-203-10250%41833.2398.9115-20250%西餐7206.26%90-14090-120350%811021.4256.93140350%会馆区587051.04%1700-2300——————4——————合计11500100%————41——4190346.34155.53

2015年在营商家41个，其中火锅/烤鱼类经营11家，占27%；小吃类经营11家，占27%；西餐类8家，占19%；冷饮类6家，占15%;特色炒菜类5家，占12%。

2016年在营商家27个，歇业14家，占34%；歇业面积2240平米，占餐饮总面积的19.5%。其中大部分为外来餐饮，如蒙古烤肉、成都刀削面、部分西餐。第十五页，共35页。时光贵州餐饮经营分析餐饮特点及定位：1、贵州本地特色餐饮占比较高，主要为鱼类火锅及烤鱼；2、特色小吃街；3、新概念小吃；4、冷饮；5、高品质西餐。产品面积：主要控制在50平米以内以及50-100平米两个面积段。占总面积的65%。总结：1、项目餐饮类型多适合本地及休闲游、自驾游消费，不适合高频次旅行社组织的观光游团队消费；2、项目餐饮人均90元的消费水平高于本地消费，且多数品质不高，特色对本地人不明显；3、项目餐饮规划过于分散，未形成主力餐饮、小吃的特色街区。时光贵州一期各类型餐饮在营面积比例时光贵州餐饮总面积1.1500万平米，在营面积5630平米，占49%。其中火锅/烤鱼类经营面积3320平米，占29%；小吃类经营经营面积860平米，占7.48%；西餐类经营面积720平米，占6.26%；特色炒菜经营面积680平米，占5.91%；冷饮类经营面积50平米，占0.43%;另会馆区5870平米未开业，占51%。

第十六页，共35页。时光贵州一期2015年旅游购物经营情况业态面积（平米）占比经营面积区间（平米）实际经营面积（平米）数量（家）单业态占比总数量（家）人均消费（元）月营业额（万元）年营业额（万元）旅游购物土特产/超市198034%50-140140563%8902462951.95320225%640113%手工艺品112019%30-11030-60229%7120189.222270.59120229%220343%珠宝1553%25-8025-50267%380078.84946.0880133%茶叶192029%120-1800120150%2400249.732996.711800150%艺术品3956%75-32075150%21500221.742660.85320150%合计5575100%————22——22200958.5211826第十七页，共35页。时光贵州旅游购物经营分析旅游购物特点及定位：1、贵州土特产、手工艺品特色感强；2、艺术文化体现；3、茶文化。产品面积：主要为：25-50平米，80-140平米；总结：1、旅游购物成为时光贵州一期营业额最高的业态，2015经营额月均958万元，年11826万元，占项目年度总经营额的58%；2、进入2016年后却急转直下，春节后至目前月均220万，仅占2015年月均营业额的23%。3、项目旅游购物过于分散，未形成集中式旅游购物街区。时光贵州一期各类型旅游购物经营面积比例时光贵州旅游购物在营面积5575平米，其中土特产/超市经营面积1980平米，占54%；茶叶经营面积1920平米，占34%；手工艺品经营面积1120平米，占31%；艺术品经营面积395平米，占7%；珠宝经营面积155平米，占3%。第十八页，共35页。时光贵州一期2015年休闲、娱乐经营情况业态面积(平米)占比经营面积区间（平米）实际经营面积（平米）数量（家）单业态占比总数量（家）人均消费（元）月营业额（万元）年营业额（万元）休闲、娱乐咖啡、水吧157311%90-23090-140436%114564.98779.77150-180327%180-200218%230218%酒吧、清吧872361%110-600150-220629%219556.66679.94250-320524%360-480733%900314%慢摇吧171612%350-1400350150%211044.89538.681400150%KTV12879%120012001100%19031.08372.93足浴10017%100010001100%114837.17446.01合计14300100%————36——3675234.782825.1第十九页，共35页。时光贵州休闲、娱乐经营分析休闲、娱乐特点及定位：1、酒吧街高、中、低档次均有；2、咖啡吧、水吧风格差异大，特点明显；3、慢摇吧、KTV档次略低；4、足浴服务一般，档次中等偏下。产品面积：主要为：90-150平米，200平米总结：1、咖啡吧、水吧档次较高，风情感强，经营收益在其他业态中相对较高，月均65万元，年经营额780万元；2、酒吧街整体感强，但体量过大，品质均好性差，消费体验感差，本地消费支撑度低；3、项目因住宿业体量过小，无法加大夜间消费客群流量。时光贵州一期各类型休闲、娱乐经营面积比例时光贵州休闲、娱乐在营面积1.43万平米，其中酒吧面积8713平米，占61%；慢摇吧面积1716平米，占12%；咖啡吧、水吧面积1573平米，占11%；KTV面积1200平米，占9%；足浴面积1000平米，占7%。第二十页，共35页。一期一层2013年均价，24000元/平米，二层均价11000元平米，2014年一层均价32000元/平米，二层14500元/平米。2016/7/11时光贵州二期，黄金小旺铺20-50㎡正在火热销售中！6-12㎡商铺均价35000元/㎡，一次性付款9.5折，按揭9.8折，优惠前三年租金抵房款。2016/6/28时光贵州二期，6-12㎡商铺均价40000起，优惠前三年租金抵房款黄金小旺铺20-50㎡正在火热销售中！均价35000元/㎡，一次性付款9.5折，按揭9.8折。2016/6/14时光贵州二期，黄金小旺铺20-50㎡正在火热销售中！均价35000元/㎡，一次性付款9.5折，按揭9.8折。6-12㎡商铺均价40000起，优惠前三年租金抵房款。2016/5/18时光贵州二期，黄金小旺铺20-50㎡正在火热销售中！均价35000元/㎡，一次性9.5折，按揭9.8折。6-12㎡商铺均价40000起，优惠前三年租金抵房款。2016/5/18时光贵州二期，黄金小旺铺20-50㎡正在火热销售中！均价35000元/㎡，一次性9.5折，按揭9.8折。6-12㎡商铺均价40000起，优惠前三年租金抵房款。2016/5/5时光贵州二期，20-50㎡黄金小旺铺正在火热销售中！2015/10/27时光贵州二期20-50㎡商铺10月2日盛大开盘。商铺区间为20—50平米，一楼均价30000元/平米，二楼均价17000元/平米。2015/10/8时光贵州二期20-50㎡商铺10月2日盛大开盘。商铺区间为20—50平米，一楼均价30000元/平米，二楼均价17000元/平米。2015/9/24时光贵州二期20-50㎡商铺认筹火热开启2015/9/2时光贵州二期20-50㎡商铺认筹火热开启2014/5/720-370㎡旅游金铺10000元/平米—30000元/平米，40-120㎡6米挑高商铺，买一层送一层，均价35000元/平米时光贵州价格呈低开高走时间均价价格描述2014/4/1520000元/平方米商铺30-200㎡，均价20000/㎡

2014/4/925000元/平方米商铺30-200㎡，均价25000/㎡

2014/4/225000元/平方米商铺30-200㎡，均价25000/㎡

2014/2/2823000元/平方米27、30、50-70、110平，预估均价...2013-2014年初价格项目开街前、后期价格走势第二十一页，共35页。时光贵州一期销售总额5.74亿元面积（平米）实际成交均价（元/平米）销售率销售量（平米）销售额（万元）会馆区10549.4650064%6751.624388.55一层面积164952800095%15670.2543876.7二层面积5556.81300073%4056.465273.403三层面积4546.5720033%1500.351080.248负一层面积3864.1560083%3207.201796.034负二层面积2789.1480074%2063.93990.6883合计438001310675.91%33249.8157405.62时光贵州一期实际销售情况表时光贵州一期销售面积占比时光贵州一期销售金额占比土地成交价（万元/亩）76每平米地价（元/平米）1140开发成本单价（元/平米）所有开发成本8000开发量（万平米）4.78总成本（万元）43689.2总销售额（万元）57405.6销售率76%净利润（万元）13716.4租金收益（万元）8036.784实际利润（万元）21753.18净利润率37.89%时光贵州一期投资收益概算表第二十二页，共35页。时光贵州租金黄色区域一层租金：300-500元/平米.月；蓝色区域负一层租金：180-200元/平米.月；蓝色区域负二层租金：75-95元/平米.月；二-三层租金：35-55元/平米.月；其他区域一层：85-150元/平米.月。150元140元85元95元115元时光贵州一期租金差异分布图第二十三页，共35页。时光贵州一期租金分析总结：项目在营面积3.78万平米，占总开发量的79%。项目平均租金120元/平米.月。按项目平均售价13106元/平米计算，项目投资收益周期为9.1年。结合项目目前租金与经营关系来看，餐饮及休闲、娱乐业态生存相对艰难。因此目前关门歇业率也是最高的。旅游商品虽然2015年营业额最高，与租金比例关系也是最低的，但根据项目今年实际情况来看，后势堪忧。

客栈方面虽然从租金与营业比例关系上相对较低，但随着项目人气及消费影响，加之自身规模效应、集群效应较弱，后势发展空间也不容乐观。业态面积（万平米）占比平均租金（元/平米月）年租金（万元）人均消费（元）年营业额（万元）租金占营业额比例客栈0.6216%45335281151022%餐饮1.1530%1602208904155.5353%旅游商品0.5815%22015312001182616%休闲、娱乐1.4338%801373752825.2549%总计3.78100%120544713820316.7829%时光贵州一期租金与经营关系表时光贵州一期租金占经营额比例图第二十四页，共35页。时光贵州一期营销解读营销策略及方式：1、确定价格体现；2、价格策略，低开高走，开个好头；3、销售策略，主要形式：总价7%的返点，一次性返3年，在总价中扣除21%。如：总价100万元，首付50万元，优惠21万元后，首付仅29万元。目的有四：1、售后返租，让投资者有信心；2、首付减除，增加客群；3、转移支付，优惠掉的，让商家买单；4、让投资者不会再优惠上讨价还价；4、招、售同行，按每个区域的业态规划进行招商，年租金为其租赁房产总价的7%。形成招商与销售互不冲突的营销及招商方式；5、多活动、多事件营销，始终让项目成为市场热点，提升项目影响力，保持市场关注度；时光贵州一期产品总价比例项目产品总价控制比例表总价范围比例100万元以内5%100-150万元9%150-200万元12%200万元15%200-300万22%300-500万元18%500万元-800万元11%800万元-1200万元2%1000-1500万元2%1500-2000万3%2000万元以上1%项目产品面积比例表面积段套数占比30-603214.9%65-857032.8%90-1103817.9%120-150156.9%150-200167.7%200-300136.3%350-45083.9%450-60052.2%600-80041.9%800-100031.5%1000-150021.1%1500-200031.4%2000-250020.9%2500-300020.9%合计214100%第二十五页，共35页。时光贵州营销活动组织1、开街前造势：2014年6-8月：“世界听你的”好声音大奖赛；2014年8月：“时光贵州”亮相旅发大会；2014年8月：一期开街；2、运营活动：2014年10月：国庆彩灯嘉年华；2014年12月：民国复古派对，时光贵州，海派生活2015年2月：时光贵州新春庙会；2015年4月：星空时光影城开幕；2015年5月：中国旅游古镇论坛开幕；3、二期造势及营销：2015年6月：时光贵州展示中心开放；4、运营活动：2015年7月：中国与世界重逢发布会；2015年7月：首届泼水节；2015年10月：国庆多民族体验；2015年10月：“一起来鬼混”万圣节；2015年12月：双旦欢乐周；