XX房地产项目可行性研究报告书

XX房地产工程可行性研究报告公司名称：**房地产公司编制人员：***完成日期：年-月-日目录调查人员声明 4第一局部：工程总论 51.1工程背景 51.2工程概况 51.2.1工程名称 51.2.2工程建立单位概况 51.2.3工程地块位置及周边现状 51.2.4工程规划控制要点 71.2.5工程开展概况 71.3可行性研究报告编制依据 71.4可行性研究结论及建议 8第二局部：市场研究 82.1宏观环境分析 82.2全国房地产行业开展分析 82.3本市房地产市场分析 82.3.1本市房地产市场现状 82.3.2本市房地产市场开展趋势 92.4板块市场分析 92.4.1区域住宅市场成长状况 92.4.2区域供给产品特征 102.4.3区域市场目标客层研究 102.5工程拟定位方案 102.5.1可类比工程市场调查 102.5.2工程SWOT分析 112.5.3工程定位方案 11第三局部：工程开发方案 113.1工程地块特性与价值分析 113.2规划设计分析 123.3产品设计建议 133.4工程实施进度 153.5营销方案 163.6机构设置 163.7合作方式及条件 17第四局部：投资估算与融资方案 174.1投资估算 174.1.1投资估算相关说明 174.1.2分项本钱估算 174.1.3总本钱估算 204.1.4单位本钱 204.1.5销售收入估算 204.1.6税务分析 204.1.7工程资金预测 214.1.8现金流量表 214.1.9自有资金的核算 214.2融资方案 224.2.1工程融资主体 224.2.2工程资金来源 224.2.3融资方案分析 224.2.4投资使用方案 224.2.5借款归还方案 22第五局部：财务评价 235.1财务评价根底数据与参数选取 235.2财务评价〔方案1〕 235.2.1财务盈利能力分析 235.2.2静态获利分析 245.2.3动态获利分析 245.2.4偿债能力分析 245.2.5综合指标表 245.3财务评价〔方案2〕 255.4财务评价结论 25第六局部：不确定性分析 256.1盈亏平衡分析 256.2敏感性分析 266.2.1变动因素一本钱变动 266.2.2变动因素二售价变动 266.2.3变动因素一容积率变动 266.3风险分析 276.3.1风险因素的识别和评估 276.3.2风险防对策 27第七局部：综合评价 277.1社会评价〔定性〕 277.3公司资源匹配分析 27第八局部：研究结论与建议 278.1结论 278.2建议 27第九局部：附录 289.1附件： 289.2附表： 289.3附图： 29调查人员声明我们重声明：1、我们在本调查报告中述的事实是真实的和准确的。2、我们依照XXXX公司统一的?房地产可行性研究报告模式?进展分析。3、形成意见和结论。4、撰写本可行性研究报告。5、我们已〔或没有〕对本报告中的拟建工程进展了实地查勘〔在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建工程进展了实地查勘〕。6、〔其他需要声明的事项〕参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一局部：工程总论1.1工程背景这一局部主要应说明工程的发起过程、提出的理由、前期工作的开展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作根底。为此，需将工程的提出背景与开展概况作系统地表达。说明工程提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进展的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在表达工程开展概况的同时，应能清楚地提示出本工程可行性研究的重点和问题。1.1.1工程所在区域开展情况城市开展规划与地块的关系及对工程开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2工程发起人及发起缘由工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3工程投资的必要性①工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义〔一般3—5年〕，在公司开展中的地位〔是否核心工程〕；②公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2工程概况1.2.1工程名称1.2.2工程建立单位概况1.2.3工程地块位置及周边现状①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域〔经济开发区、商贸金融区等〕的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描述〔与主要中心区域办公/商务/政府的关系〕。②宗地现状1〕四周围；2〕地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟；3〕地面现状，包括宗地是否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4〕地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5〕地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6〕土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7〕地质情况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。③工程周边的社区配套1〕周边3000米围的社区配套

交通状况〔a〕公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；〔b〕宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；〔c〕现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

教育：大中小学及教育质量情况。

医院等级和医疗水平

大型购物中心、主要商业和菜市场

文化、体育、娱乐设施

公园

银行

邮局

其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2〕宗地周边3000米外但可辐射围主要社区配套现状④工程周边环境〔根据个案特性描述，没有的可以不写〕1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况〔化工厂、河流湖泊污染等〕5)危险源情况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等〕6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建立等。9)其他⑤大市政配套〔都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性〕1)道路现状及规划开展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系〔影响〕。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯〔有线电视、、网络〕：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。1.2.4工程规划控制要点规划控制要点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的容，并区分经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其他1.2.5工程开展概况①已进展的调查研究工程及成果②工程地块初勘及初测工作情况③工程建议书编制、提出及审批过程④研究工作进展情况1.3可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列知名称、来源、发布日期。并将其中必要的局部全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个局部：工程主管部门对工程的建立要求所下达的指令性文件；对工程承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开场前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据工程需要进展调查和收集的设计根底资料。〔1〕?城市居住区规划设计规?〔2〕?A市城市拆迁管理条例?〔3〕?城市居住区公共效劳设施设置规定?〔4〕?住宅设计规?〔5〕?住宅建筑设计标准?〔6〕?建筑工程交通设计及停车场设置标准?〔7〕?城市道路绿化规划及设计规?〔8〕?高层民用建筑设计防火规?1.4可行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论与建议1.4.8主要技术经济指标表第二局部：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进展房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业开展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供给与需求2.2.3行业开展趋势2.3本市房地产市场分析一般来讲，工程所在国部地区之间的开展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对工程所在区域进展因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济开展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的开展产生影响，有的地区反响快，有的地区那么滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场开展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、开展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比拟：〔1〕量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。〔2〕各区商品住宅分布特征：供给量、销售量变化和开展趋势等。5、当地城市近、中期规划开展方向描述城市开展规划、功能布局、根底设施建立等与工程开发和居民住宅密切相关方面。6、主要开展商情况：开展商实力、企业性质、开发水平；前20名开展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购置偏好、购置关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市开展及房地产市场调研报告〔报告格式及容另附〕2.3.2本市房地产市场开展趋势①需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进展分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。②供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进展分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况〔预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。〕2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况①区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域分布状况购置人群变化②区域住宅市场各项指标成长状况〔近3-5年〕开工量/竣工量销售量/供需比平均售价③区域市场在市各项指标的排名状况及开展趋势2.4.2区域供给产品特征①各档次产品供给状况②各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域分布特征③区域表现最好个案状况附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。④未来2-3年区域可供给土地状况、产品供给量和产品类型⑤分析：本案在区域市场的时机点⑥结论：区域市场在整体市场的地位及开展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.4.3区域市场目标客层研究①各档次产品目标客层特征及辐射商圈围〔建立在本区域参照工程的经历研究及全市的趋势特征上〕②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。2.5工程拟定位方案2.5.1可类比工程市场调查序号比拟因素典型楼盘分值权重拟建工程分值备注〔详细〕1地段位置10040%110距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或背街；2配套设施10010%115城镇根底设施：供水、供电、排水；社会效劳设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3规划设计10010%110规划水平、理念4物业管理10010%95保安、清洁卫生；墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5交通情况1005%80大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6楼盘规模1003%100建筑总面积〔在建及未建〕；总占地面积；户数；7产品外观1005%105是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8户型设计10010%105户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高9开展商信誉1002%90资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10销售手法1005%11011其它方面如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12合计106各行权重乘以拟建楼盘分值13拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。备注：1〕此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比拟，发现拟建工程的优缺点。2〕使我们的价格制定更客观合理。3〕此表中的权重比例，公司可根据实际情况进展适当调整。2.5.2工程SWOT分析2.5.3工程定位方案①市场定位②目标市场定位③工程产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标④价格定位：工程销售均价〔元/㎡〕出租均价〔元/㎡×月〕可租售面积〔㎡〕备注写字间配套功能停车场住宅销售第三局部：工程开发方案3.1工程地块特性与价值分析3.1.1地块特征分析3.1.2土地价值分析1〕估价方法和计算公式2〕估价过程3〕拆迁本钱估算3.1.3土地升值潜力初步评估。从地理位置、周边土地供给〔价格与成交的情况〕、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。3.1.4土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估〔已经是商品房用地可以不写〕政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性判断。对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进展评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。3.2规划设计分析3.2.1初步规划设计思路①设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点。②主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。③节能和环保型建筑材料选用的考虑。④在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。⑤如果是大型、超大型工程，对营造大社区概念的考虑。⑥市场公共配套设施配置方案3.2.2规划设计的可行性分析①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。③土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势上下、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑〔小峡谷〕、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水〞因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。⑤周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况〔可能与小区主要出入口有关〕、供水、排水、通讯〔有线电视、、网络〕、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。⑥周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况〔与是否开通业主班车有关〕、商业设施〔大型购物中心〕、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建立规模和面积作出判断。⑦市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原那么与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。3.2.3规划方案提出与方案比选方案1序号工程名称建筑面积〔㎡〕层数备注1综合楼2177622写字间酒店〔不含地下局部〕及局部配套功能2住宅720012不含地下局部3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及局部配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计36264方案2〔略〕3.3产品设计建议3.3.1综合楼①写字间打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要表达为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。综合楼外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，表达智能化、生态化的主题。楼层：3-18层面积：12096㎡户数：12096÷〔100×20%+150×30%+220×40%+300×10%〕=66户型配比：面积〔㎡〕比例〔按户数%〕备注100-11020%1、各户型部按功能分割；2、大户型集中于高层。150-16030%200-22040%300-32010%

②配套功能：功能面积〔㎡〕楼层计算依据备注会议室大〔1个〕360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人中〔2个〕200附楼4层2㎡/人100人宴会厅〔中餐厅〕360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上厨房160附楼4层大堂4001商务中心501酒吧〔咖啡厅、茶秀〕2002歌舞厅2002美容美发1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房3.3.2住宅①方案1总面积：7200㎡层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140㎡160-180㎡或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种顶层4套复式依据：从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。②方案2〔略〕③分析建议12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，构造上也略有差异。12层的单位建安本钱约为1300元，18层的为1500元左右。1梯4户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安本钱后者比前者大。18层差异不大。因此建议：假设建12层，应为1梯4户；假设建18层，那么主要看户型设计和公摊面积的比拟。④户型设计建议：动静分区，主卧，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量防止“黑屋〞，总公摊〔不包括地下室〕控制在7-8%，户有效使用面积尽量大〔90%以〕3.3.3停车场⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个〔按方案2〕；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。⑵地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建立方案：地下停车场的立面示意图方案①方案②方案①的经济核算：经济指标额度计算依据面积4320㎡停车场为地下1层，不包括地下二层设备间停车位123个35㎡/个造价693万元1600元/㎡出租效益44万元/年租价300元/个×月回收期15.8年693÷44出售效益738万元6万元/个利润45万元738-693方案②的经济核算：经济指标额度计算依据面积7630㎡停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间停车位191个40㎡/个造价1378万元1800元/㎡〔土方、构造、防水等本钱增加〕出租效益68.8万元/年租价300元/个×月回收期20年出售效益1146万元6万元/个利润-232万元综合比拟分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采用方案①。⊙注：停车位售价的核算：目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格的关系计算，一般市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300〔元/个×月〕×12〔个月〕÷8%=4.5万元/个投资住宅〔买房出租〕的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300〔元/个×月〕×12〔个月〕÷5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。⑶本工程能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。⑷供需差额为24个。⑸停车场的使用管理：综合楼门前15个和楼后〔裙楼下〕30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理〔临时IC卡〕。

3.4工程实施进度在可行性研究阶段，需将工程实施时期各个阶段的各个工作环节进展统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的工程实施各阶段所需时间，编制实施进度表，工程实施进度表有多种表示方法。简单工程的实施进度可用横道图，复杂工程的实施进度可用网络图。对工程开发周期、各期开工面积、竣工方案、开竣工时时间等进展预计。附表1开发进度模拟表时间工程2003年2004年23456789101112123456789101112前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工部认购正式销售竣工----3.5营销方案3.5.1对租售市场的预测3.5.2工程经营方案①方案A写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或部承包或出租；住宅楼40户按本钱价部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。②方案B〔略〕3.5.3市场推广设想①营销方式②营销费用预测3.5.4销售方案①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；②销售方案实现的可行性分析。

3.6机构设置在可行性研究报告中，根据工程规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训方案。①企业组织是否需要成立独立法人公司〔工程公司〕；主要部门设置；企业组织形式。最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型工程可采用两级管理；大型工程可采用三级管理。②人力资源需求：启动工程对个专业〔部门〕人员的需求，具体人数〔重点是专业经理〕。劳动定员。一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理与经营人员、效劳人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径〔调动、招聘、培训等〕年总工资和职工年平均工资估算分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。人员培训及费用估算人员来源分析，需培训的人员总数。培训方式：培训方案：培训人员数量、专业、时间、方式培训费用：

3.7合作方式及条件①合作方根本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等②合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房〔面积〕、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承当营业税的义务。③付款进度及与拿地程序的配合④其他合作的主要条件⑤与合作方式相关的其它法律规定

第四局部：投资估算与融资方案4.1投资估算在房地产开发工程的可行性研究中，工程的本钱测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。本钱测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对工程的经济效益有重大的影响，但相对而言，本钱测算较易把握。4.1.1投资估算相关说明①投资估算围②投资估算编制依据③投资估算说明4.1.2分项本钱估算房地产工程的投资概算应包括以下容：土地费用、建立本钱、营销预算、金融本钱。A土地费用：①土地出让金政府一次性收取的标准地价②拆迁本钱〔用于拆迁补偿或青苗补偿的开支〕围合区域房屋均为砖混构造，其中4栋5层住宅楼房〔实验小学职工二栋40户，公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户〕。其它房屋均为二——四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区需撤除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经历。拆迁本钱估算：按照A市?城市房屋拆迁管理暂行方法?规定和补偿标准货币拆迁估算。1、住宅：640元/平方米*〔0.9+0.3+0.08+0〕*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平方米*〔0.9+1.5+0.3+0.45+2.7〕*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物〔水、电、、空调以上其它〕住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家费、临时过渡费：1、搬家费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2、过渡费：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其他费用3、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆迁评估费：35000元5、奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省?城市房屋拆迁管理方法?，在2003年7月1日开场执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁根本停顿。再者，A市房屋拆迁管理方法即将出台，其基准价在原根底上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁本钱预计为：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元③影响公共设施而出现的赔偿开支土地费用合计：本工程占地##亩，每亩##万元，土地总价值为##万元。

B建立本钱估算前期工程费用、建立配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建立监理费、建立单位管理费、预备费以及建立期贷款利息等项。设计方案一：对该宗地块的建立规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建立东路靠近汇景小区的桥旁。沿建立东路建二层裙房，形式根本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块大致布置一栋15层29.4*13.8*15层；一栋12层29.4*13.8*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。建筑本钱估算①工程前期费：前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。按建安本钱的2%取费。〔规划设计：10万元；建筑设计：5元/平方米；地质勘探：2元/平方米；测量定位：10万元〕②建筑安装工程费用根据相关建立工程造价指标，结合本工程实际情况，住宅楼按1300元/㎡〔方案1〕，1500元/㎡〔方案2〕，综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套效劳功能装修按1000元/㎡计算，本工程建筑安装工程总造价为8472万元〔方案1〕，9168万元〔方案2〕。工程本钱：桩基：59460*100元/㎡=594.6万元地下室：4861*600元/㎡=291.66万元主体：59460*900+2000*500=5451.4万元电梯：9栋*50万元/栋=450万元③室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区各项构筑物等容。根据本工程实际情况，按50元/㎡计算，本工程的室外工程费为万元。室外水电气工程：按50元/㎡计算，本工程的室外工程费为万元。④建立配套费用。包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监视费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建〞人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安本钱的10%取费。⑤工程建立监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为万元。⑥建立单位管理费按前五项费用之和的2%计提。⑦预备费由于工程开发的可预见性较强，预备费按建安本钱的6%计提。

C营销预算①工程前研究及可行性研究的开支②工程筹划的开支③销售筹划的开支④广告开支⑤工程公司日常运作的开支⑥工程及企业的公关开支

D金融本钱①贷款引起的利息支出按本工程建立期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元〔每年为250万元〕。②各项保险开支③税收和行政性收费④不可预见开支

4.1.3总本钱估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，工程总投资〔直接建造本钱加期间费用，不包括营业税和所得税〕等。工程总投资估算表〔方案1〕项目投资总额〔万元〕单位本钱〔元/m2〕1〕土地费用2〕前期工程费用3〕建筑安装工程费用〔含装修费〕4〕建立配套费用5〕室外工程费6〕管理费用7〕销售费用8〕财务费用9〕各种税金支出10〕预备费综合以上1至10项费用，本工程总投资估算为15487万元〔方案1〕，16342〔方案2〕。4.1.4单位本钱

4.1.5销售收入估算依据比拟定价和市场定价相结合的原那么，就该工程的预算定价为：小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡销售收入住宅1900*56160=106704000商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：142392800元营业税及附加142392800*5.5%=7831604各项费用142392800*4%=5695712总本钱：拆迁本钱+建安本钱+税收+费用+土地本钱=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利润：销售收入—总本钱=142392800-137103490.2=5289309.8元

4.1.6税务分析营业税及附加所得税土地增值税

4.1.7工程资金预测工程投入总资金及分年投入方案资金投入方案：各期地价、前期费用、根底、建安、配套、开发间接费等的投入安排。资金回款方案：各期销售回款方案。资金需求方案：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

4.1.8现金流量表要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原那么，针对工程的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如工程较大，开场回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。

附：全部投资的现金流量样表〔单位：万元〕：时间工程12345678现金流入量合计7794463–5409自有资金投入1000主营业务收入资金5000现金流出量合计77867701707土地费用30001302前期费用169建立配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利财务费用250250250其他费用250258457现金净流量6-7238–6116

4.1.9自有资金的核算①建立期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。②经营期自有资金占用工程资金占用量(万元)计算依据固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；流动资金及税费486酒店的管理费用：营业额的50%不可预见费128上述两项费用之和的10%

4.2融资方案4.2.1工程融资主体4.2.2工程资金来源筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：国家预算拨款；国银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金；其它资金来源。可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、归还方式、最大归还时间等。4.2.3融资方案分析筹资方案要在对工程资金来源、建立进度进展综合研究后提出。为保证工程有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进展比选。可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资本钱、资金使用条件、利率和汇率风险等进展比拟，寻求财务费用最经济的筹资方案。〔1〕资金来源可靠性分析〔2〕融资构造分析〔3〕融资本钱分析4.2.4投资使用方案投资使用方案要考虑工程实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用方案表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要。4.2.5借款归还方案借款归还方案是通过对工程各种还款资金来源的估算得出的，借款归还方案的最常年限可以等于借款资金使用的最常年限，制定借款归还方案，应对下述容进展说明。还款资金来源、计算依据；各种借款的归还顺序；方案还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国按借款能力归还借款不同的是借款期一般是约定的。还本付息的方式有两种：等额归还本金和利息，即每年归还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。归还的本金局部逐年增多，支付的利息局部逐年减少。等额还本，利息照付。即各年归还的本利之和不等，每年归还的本金相等。利息将随本金逐年归还而减少。上第五局部：财务评价在工程的开发方案确定以后，必须对不同的方案进展财务、经济效益评价，判断工程在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建立方案。本局部的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建工程未来的效益费用。考察工程建成后的获利能力、债务归还能力等财务状况，从企业角度分析工程的盈利能力。工程投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发工程的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。

5.1财务评价根底数据与参数选取1.财务价格2.利率3.工程计算期选取4.财务基准收益率〔ic〕设定5.2财务评价〔方案1〕5.2.1财务盈利能力分析财务效益分析表，主要有：贷款归还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务本钱计算。①营业收入估算营业工程营业收入〔万元〕计算依据住宅楼销售1794部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室停车场出租36/年300元/㎡×月×个合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元②本钱费用估算例表：___________工程测算表〔万元〕工程名称标准说明1、土地费用土地为___万/亩2、前期费用设计规划监理费3、行政性收费4、建安工程费5、景观及配套费用6、销售本钱按销售收入3%控制7、财务费用贷款按总投入50%利率为8%8、管理费按总投入的3%计合计

③营业利润〔未计建立本钱〕营业工程营业利润〔万元〕计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承当，保平经营；酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租36/年100%出租率合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元

④工程开发各期的利润表达经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积〔m2〕单位利润(元/m2)利润(万元)

5.2.2静态获利分析①投资收益率(R)投资回报率计算按50年经营周期〔不变价〕计算，<1192×〔50-12.5〕+1794>÷15487=300%每年为300%÷50=6%②投资回收期(Pt)工程总投资的回收期为〔15487-1794〕÷〔1193-250〕=14.5年。〔假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息〕

5.2.3动态获利分析①财务净现值〔FNPV〕②部收益率贷款归还期等

5.2.4偿债能力分析①流动比率②杠杆比率5.2.5综合指标表主要经济指标单位数值〔元/m2〕工程总金额〔万元〕销售收入直接本钱总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率

5.3财务评价〔方案2〕略5.4财务评价结论方案的比拟分析：几种方案的投资回收期根本接近，但是几种方案的前期资金回收额差异较大，本工程的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金本钱压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案那么相反，前期回收额较小，后期经营资金本钱压力较大，但长期经营收益也相应较小。

第六局部：不确定性分析在对建立工程进展评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果