房地产企业的税收政策课件

房地产开发企业的税收政策2011年9月房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业的税务处理——收入篇房地产开发企业的税务处理——成本篇房地产开发企业的税务处理——专题讨论房地产开发企业的常用避税措施Contents富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税等。一、营业税营业税计税依据：纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。税率：5%计算公式：应纳税额=营业税计税依据×5%富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种五、土地增值税计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额税率：四级超率累进税率计算公式：应交土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。为房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、期间费用；3、建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种六、房产税计税依据：对自有自用房屋，以房产原值为计税依据对出租房屋，以租金收入为计税依据税率：1.2%、12%计算公式：自用房屋，年应纳税额=房产原值×（1-30%）×1.2%出租房屋，年应纳税额=租金收入×12%七、城镇土地使用税计税依据：实际占用的土地面积计算公式：年应纳税额=∑（各级土地面积×相应税额）八、印花税计税依据：分为从价计税和从量计税两种计算公式：应纳税额=计税金额×税率或=凭证数量×单位税额富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种九、契税

计税依据：土地使用权、房屋所有权转让价格税率：3％－5％。其中工商用房及别墅、高级公寓等税率为4％；个人购买或承受普通住房税率为3％。计算公式：应纳税额=计税依据×税率。十、企业所得税

计税依据：每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额税率：25%计算公式：应纳税额=计税依据×25%

富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——收入房地产开发企业收入类型一、销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入二、预租及租金收入三、视同销售收入四、股权转让及股息红利富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——收入房地产开发企业收入重点关注要点：一、完工标准完工标准不但是预售收入转化为销售收入的分水岭，也是开发成本结转为销售成本的分水岭，意义重大。完工标准的重要性（两种原因）：

1、实际毛利率大于预计毛利率，可能导致补税。2、完工后，税务稽查风险大大增加。完工前，税务机关只查收入和期间费用，不会检查开发成本。富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——收入完工标准的条件

企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——收入代收款项的税务处理房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。1、这些代收费用开发商有利润么？2、那么代收费用是否需要缴纳①营业税②企业所得税③土地增值税呢？富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——收入代收款项的税务处理总结：原则上代收费用作为价外费用，要缴纳营业税，2009年1月1日以后，符合三个条件的代收费用以下情形除外：1、代收的维修基金（国税发【2004】69号文件）2、代收的拆迁补偿费（国税函【2009】520号）3、代收的契税、印花税（是税不是费）4、个别省自行规定了不征收营业税的个别项目。富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业的税务处理——收入篇房地产开发企业的税务处理——成本篇房地产开发企业的税务处理——专题讨论房地产开发企业的常用避税措施Contents富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——成本计税成本的扣除一、计税成本的概念第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。即：对象化的成本。富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——成本二、理解地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。1、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在开发间接费用科目核算。企业愿意做期间费用呢，还是开发间接费用？2、开发产品会计成本与计税成本。是否可以预提配套设施费用呢？（32条）3、完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本（1）达到完工标准，却按照预售楼盘申报；（2）混淆成本对象。（混淆完工开发产品与完工开发产品的界限）4、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本（（3）不配比结转成本）富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——成本三、计税成本的扣除原则1、权责发生制原则（条例第九条）允许预提配套设施成本，是权责发生制最好的体现。2、合理性原则分配共同成本的方法，体现了合理性的原则。期间费用的扣除比例，也体现了合理性原则。3、配比原则（不允许“混淆成本对象”和不“配比结转成本”）4、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证）5、合法性原则（指开支内容要合法）6、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本）富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——成本房地产开发企业成本重点关注要点：甲供材的税务处理甲方供材基本模式：例如，某房地产商自行购买材料3000万元，设备2000万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费3000万元。①乙方缴纳营业税6000×3%=180（万元）②甲方取得两种发票（货物销售发票与建安发票）

如何缴税？

富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——成本甲供材的税务处理《营业税暂行条例实施细则》第七条：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

(一)提供①建筑业劳务的同时销售②自产货物的行为

；(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形第十六条

除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务

(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——成本甲供材的税务处理大包业务：（一）乙方大包，建筑材料为购进。包括所有的原材料和设备、动力在内，大包合同额就是营业税计税依据。乙方开具全额发票。例如：大包合同8000万，其中购进材料的价款5000万元，则乙方开具全额发票8000万元，缴纳营业税。甲方凭借8000万发票在税前扣除。

（二）乙方销售自产货物，并做建筑业劳务。营业税计税收入为建筑安装费，增值税计税依据为货物销售额。此时，甲方取得了两类发票。问题1：如果乙方没有分开核算，如何处理？问题2：乙方超过80万元销售额，是否需要办理一般纳税人？富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的税务处理——成本甲供材的税务处理富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业主要涉及税种房地产开发企业的税务处理——收入篇房地产开发企业的税务处理——成本篇房地产开发企业的税务处理——专题讨论房地产开发企业的常用避税措施Contents富达信集团财务培训——房地产开发企业的税收政策房地产开发企业的常用避税措施

（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本（同时资金回流，避个人所得税）（二）在国内设立咨询公司、设计公司，绿化公司多列费用（三）在国外设立设