写字楼的等级标准及智能化

写字楼的等级标准及智能化分析甲级、5A、第第四代等是从从不同角度来来界定办公物物业的等级，三三个概念基本本代表了评定定写字楼等级级的基本方向向。“甲级”从综合品质质角度出发评评定写字楼的的等级；“5A”是从硬件配配置角度评定定；而“第四代”则是从写字字楼发展角度度出发指定标标准，三个角角评定方法各各有特点。甲级写字楼“甲级写字楼”是一种通行行叫法，是外外资发展商开开发涉外写字字楼过程中，逐逐步引进并流流行起来的词词汇，将写字字楼按照其综综合质素不同同，可以划分分为甲、乙、丙丙等几个等级级。就中国的的办公楼市场场而言，一般般分为高档物物业、中档物物业、低档物物业。而高档档物业又可细细分为两个部部分：顶级和和甲级写字楼楼。顶级写字字楼与国际写写字楼标准相相符，甲级是是按照本地市市场现行标准准划分的。所所谓甲级写字字楼主要是参参照了四星级级酒店或五星星级酒店的评评级标准，是是房地产业内内的一种习惯惯称谓。对于超大城市((如北京、上上海、深圳))在办公物业业划分时除要要一般考虑楼楼宇品质外，还还要充分考虑虑城市交通和和城市规划((CBD布局)的因素。高档物业等级标标准可根据楼楼宇的品质、规规模、客户、物物业、交通、区区位及智能化化等作如下界界定：顶级写字楼(国国际写字楼))楼宇品质：建筑筑物的物理状状况和品质均均是一流，建建筑质量达到到或超过有关关建筑条例或或规范的要求求；建筑物具具有灵活的平平面布局和高高使用率，达达到70％的使用用率；楼层面面积大，大堂堂挑高三层或或以上，大堂堂和走道宽敞敞，从垫高地地板到悬挂顶顶棚的净高度度不少于2..6米。装饰标准：外立立面采用高档档次的国际化化外装修如大大理石外墙和和玻璃幕墙，采采用进口高标标准的大理石石、铝板、玻玻璃幕墙等材材料；有宽敞敞的大理石大大堂和走廊；；公共部分的的地面应为大大理石、花岗岗岩、高级地地砖或铺高级级地毯，墙面面应为大理石石或高级墙纸纸或高级漆，应应有吊顶，电电梯间应为不不锈钢、大理理石；卫生间间安置进口名名牌洁具，如如科马、科勒勒、美标、TT0T0等等。配套设施：应有有配套商务、生生活设施，如如会议室、邮邮局、银行、票票务中心、员员工餐厅等，每每150平方米米配置一个停停车位，停车车位充足，专专用地上、地地下停车场应应设有自动计计费系统和防防盗安全系统统专用，满足足日常生活的的商店，适合合商务会餐的的饭店，宾馆馆，午间放松松或娱乐设施施，其它如公公园、运动设设施和图书馆馆。电梯系统：良好好的电梯系统统，电梯设施施先进并对乘乘客和商品进进行分区，一一般每40000平方米一一部电梯，平平均候梯时间间30秒左右。设备标准：应有有名牌中央空空调，中央空空调系统高效效；有楼宇自自控；有安全全报警；有综综合布线。建筑规模：办公公部分超过550000平平方米，每层层建筑面积必必须保持在11500-22000平方方米。客户进驻：国外外知名公司的的租户组合；；知名的跨国国、国内外大大公司、财团团。物业服务：由经经验丰富且一一流的知名品品牌公司管理理，配备实用用的计算机物物业管理软件件，实现办公公物业管理计计算机化，建建立办公管理理信息系统，并并办公物业各各系统实现连连通和统一的的管理，244小时的维护护维修及保安安服务。交通便利：位于于重要地段，极极佳的可接近近性，临近两两条以上的主主干道。有多多种交通工具具和地铁直达达。所属区位：位于于主要商务区区的核心区。智能化。开发商的背景：：经验丰富并并且资金雄厚厚。在项目开开发的早期年年份具有财务务弹性，并且且具有大规模模房地产投资资的丰富经验验，这些开发发商或是海外外公司如来自自美国、马来来西亚、香港港、韩国，或或者有海外经经营成功经验验的优质国有有企业。甲级写字楼楼宇品质：建筑筑物的物理状状况优良，建建筑质量达到到或超过有关关建筑条例或或规范的要求求；其收益能能力能与新建建成的办公楼楼建筑媲美。装饰标准：外立立面采用大理理石、高级面面砖、铝板、玻玻璃幕墙等材材料；有大堂堂，挑高三层层或以上，大大堂地面应为为大理石、花花岗岩、天然然石材等，墙墙面应为大理理石、花岗岩岩、或高级墙墙纸等材料，应应有吊顶，柱柱应包大理石石、不锈钢等等材料；公共共部分的地面面应为大理石石、花岗岩、高高级地砖或铺铺高级地毯，墙墙面应为高级级墙纸或高级级漆(如立邦漆等等)，应有吊顶顶，电梯间应应有不锈钢、大大理石或木门门套；卫生间间安置进口名名牌洁具，如如科马、科勒勒、美标、TTOT0等等等。配套设施：应有有配套商务、生生活设施，如如会议室、邮邮局、银行、票票务中心、员员工餐厅等，每每150-2200平方米米配置一个停停车位，停车车位充足，配配备专用地上上、地下停车车场；地下停停车场应设有有自动计费系系统和防盗安安全系统。电梯系统：良好好的电梯系统统，电梯设施施先进并对乘乘客和商品进进行分区，一一般每50000平方米一一部电梯，平平均候梯时间间40秒左右。设备标准：应有有名牌中央空空调；有楼宇宇自控；有安安全报警；有有综合布线。建筑规模：办公公部分超过220000平平米，每层建建筑面积不低低于10000平方米。客户进驻：有知知名的国内外外大公司，客客户大多是进进行研发、技技术服务、电电子商务或知知名品牌代理理等方面的业业务。物业服务：由经经验丰富的知知名公司管理理，完善的物物业管理服务务包括24小时的维维护维修及保保安服务。交通便利：有多多种交通工具具直达。所属区位：位于于主要商务区区或副都心区区。智能化。第四代写字楼中国的写字楼发发展经历四个个阶段：第一一代写字楼一一般是指计划划经济体制下下的行政办公公楼，只能满满足于基本办办公功能；第第二代写字楼楼指的是外企企进入中国，改改革开放后获获得开发建设设的写字楼。这这批写字楼除除了满足功能能需求之外，内内部空间开始始针对客户灵灵活分割，智智能化水准有有所提升；第第三代写字楼楼在第二代的的基础上开始始考虑以客户户的贴身需求求为导向，加加入绿色环保保办公理念，提提高舒适度，大大大提高了智智能化的水平平。随着中国的入世世，经济全球球化的到来，第第三代写字楼楼已经不能完完全满足国际际化商务办公公的需要，在在这种前提下下，第四代写写字楼的出现现就顺理成章章了。所谓第第四代写字楼楼，即在第三三代的功能基基础上，强调调以客户需求求为中心，旨旨在提供低成成本、高效率率的商务平台台，提倡人性性化的沟通与与交流，注重重办公空间对对企业文化和和员工素质的的培养和提高高，引导智能能化，强化绿绿色环保办公公理念，从而而达到国际化化商务社区的的标准。第四代写字楼具具有以下几个个特点：目标客户明确第四代写字楼瞄瞄准各类跨国国企业和外资资企业以及有有实力的国内内大中型企业业，在最大程程度上满足使使用者对办公公舒适性和提提升工作效率率及效益的要要求。景观要求更高国际上许多知名名CBD或知名名写字楼都是是建在优美的的自然景观附附近。除了自自然景观，写写字楼内的绿绿色景观也越越来越受欢迎迎，有共享交交流功能的楼楼内中庭式花花园将成为日日后写字楼发发展的一种趋趋势。更多商务空间随着网络的普及及，资源的共共享成为提升升工作效率的的重要议题。故故而办公环境境的规划将突突破传统的“办公室＋公公共走廊”的空间模式式，从封闭及及注重个人隐隐私逐渐走向向开放和互动动。第四代写写字楼更大程程度地提供给给大家商务共共享空间，使使办公空间趋趋于模糊化，在在倡导交流沟沟通的基础上上提高工作效效率，将工作作融入休闲中中，打造全新新的办公方式式。提倡绿色环保第四代写字楼不不仅注重外部部的环境景观观，在内部的的办公空间中中也广泛引入入立体绿色景景观，形成健健康环保的办办公空间。此此外，如何巧巧妙地将自然然空气引入办办公楼内也成成为写字楼客客户非常关心心的问题，因因此目前正在在规划中的大大部分写字楼楼都已经将内内部中庭花园园和新风系统统融进了设计计当中。高智能化第四代写字楼的的智能化程度度达到了相当当高的程度，并并要求为将来来的升级换代代预留充足的的升级空间，达达到5A甲级标准准将是最低的的智能化标准准，包括楼宇宇智能化，安安防智能化，办办公智能化等等。伴随科技的进步步和开发理念念的成熟，写写字楼的标准准也将不断更更新。“5A”写字楼楼“5A”标准是是目前较流行行的评定方式式，但“5A”概念有两种种评定方式，一一是广义的指指综合“A”级评定标准准；二是狭义义的针对智能能化硬件方面面，包括OAA（办公智能能化）、BAA（楼宇自动动化）、CAA（通讯传输输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。广义的5A：楼宇品牌标准：：A级写字楼是一个城城市创造文化化与财富的特特定空间，写写字楼的品牌牌形成，需要要产品的差异异化特征、商商务文化特征征、服务经营营理念、地域域标志性物业业和城市历史史记忆。从一一定意义上说说，写字楼的的发展脉络折折射出了一个个城市的发展展历程和特性性。因此，成成为城市商务务区地标性建建筑的写字楼楼，其品牌要要与城市有极极大的关联性性，对城市的的未来发展具具备重要的价价值。因此，具具备较大的区区域影响力、能能与城市品牌牌和谐统一的的写字楼品牌牌将评定为楼楼宇品牌标准准A级。地理位置标准：：A级地理位置是投资资和购买写字字楼的关键要要素之一。只只有区位在城城市现有或潜潜在商务区、地地段良好、具具有较高投资资价值的写字字楼才能获得得地理位置标标准A级。客户层次标准：：A级客户层次指的是是入驻写字楼楼的业主或租租户层次。大大多数写字楼楼客户都有择择邻而居的心心理，因此一一个写字楼的的客户层次通通常是趋同的的。同时，客客户层次的高高低也直接影影响了新的业业主或租户的的投资决策，因因为较高的客客户层次对他他们的公司形形象有较好的的提升作用。。服务品质标准：：A级服务品质一方面面体现在高效效的物业管理理上，另一方方面体现在对对入住企业的的专业化商务务服务上。两两者俱佳，将将认为其具备备服务品质AA级标准。硬件设施标准：：A级主要考核建筑设设计和建筑功功能的创新。以以及其所用的的建筑技术、标标准层高、标标准承重、弱弱电系统、新新风系统，以以及电梯、智智能等。在上上述方面如果果有两项以上上不能达到优优良，则不能能获得硬件设设施标准A级。狭义的5A：国内智能化大厦厦市场需求上上升，为了招招揽顾客生搬搬硬套星级宾宾馆的等级模模式，对智能能大厦智能化化构成的三大大基本要素，楼楼宇自动化（BA）、通信自动化（CA）和办公自动化（OA），凑成3A。房地产开发商们竞相在广告宣传中多凑几个“A”，再加上业界有些技术人员把属于BAS（楼宇自动化系统）范畴的术语“消防报警（FireAlarm）”变换为“消防自动化（FA）”，把“保安监控（CCTV）”变换成“安全自动化（SA）”，从而凑成所谓的5A。于是，都凑几个“A”的误导越演越烈，把属于QAS（办公自动化系统）范畴的术语“管理信息系统（MIS）”变换为“管理自动化（MA）”，把“决策支持系统（DDS）”变换为“决策自动化（DA）”，从而出现了所谓7A智能大厦。这种虚构“A”的宣传包装，严重误导了我国智能化大厦的建设领域的健康发展。实现智能化建筑筑的核心技术术方法是系统统集成。办公公大楼智能化化程度的强弱弱高低，取决决于其三大要要素有机结合合渗透的程度度，也就是系系统综合集成成的程度。智智能建筑系统统集成不是多多种多样产品品的简单集合合，而是指一一种“能力”。所以，智智能化不应是是若干子系统统（即所谓“A”）产品设备备的简单叠加加。即使在子子系统数目相相同的情况下下，由于系统统集成技术水水平的不同，智智能化程度也也不大相同。办公自动化(OOA,OffficeAAutomaation))系统主要内容是：11、由局域网网（LAN）联接接的电脑网络络系统，使用用户每人只用用一台工作站站或终端个人人电脑，便要要完成所有的的业务工作。例例如，共享打打印机、绘图图仪、调制解解调器和传真真，查询数据据资料，收发发电子邮件((E-maiil)，进入入国际互联网网络(Interrnet)等等；2、通过电脑脑网络和电子子数据交换技技术(EDI,ElecttroniccDataaInteerchannge)，实实现业务处理理和文件传递递无纸化、自自动化，传统统办公室里层层迭的文件资资料柜代之以以光盘存储器器；3、通过数据据库、专家系系统、综合设设计系统(InteggrateddCADSysteem)、电子子出版系统、可可视图文信息息系统等实现现信息资源的的共享，提高高业务处理效效率，进而优优化工作成果果。在智能化大楼中中，通过网络络、数据库管管理系统和电电脑操作系统统平台，构成成了一个有事事务处理机能能、管理机能能、和决策机机能的完整机机构。OA系统可以以处理数据信信息、文字信信息、多媒体体信息，使办办公业务的规规范化程度、复复杂程度和对对信息资源的的依赖程度都都大大加强了了。建筑自动化（BBA，BuilddingAAutomaation）系系统楼宇的自动化功功能指建筑物物本身应具备备的自动化控控制功能，包包括感知、判判断、决策、反反应、执行的的自动化过程程，能够对保保证大楼运行行必备的配电电、照明、空空调、供热、制制冷、通风、电电梯、以及消消防系统、保保安监控系统统提供有效安安全的物业管管理，达到最最大限度的节节能和对各类类报警信号的的快速响应。大楼BA系统采采用集散式的的计算机控制制系统（CeentrallDisttributtedCoontrollSysttem）,一般具有三三个层次：最最下层是现场场控制机。每每一台现场控控制机监控一一台或数台设设备，对设备备或对象参数数实行自动检检测、自动保保护、自动故故障报警和自自动调节控制制。它通过传传感器检测得得到的信号，进进行直接数字字控制（DDDC）。中间间层为系统监监督控制器。它它负责BA中某一子子系统的监督督控制，管理理这一子系统统内的所有现现场控制机。它它接受系统内内各现场控制制机传送的信信息，按照事事先设定的程程序或管理人人员的指令实实现对各设备备的控制管理理，并将子系系统的信息上上传到中央管管理级计算机机。最上层为为中央管理系系统（MISS），是整个个BA系统的核核心，对整个个BA系统实施施组织、协调调、监督、管管理、控制的的任务。从管理体制和安安全性等方面面因素考虑，楼楼宇自动化系系统又可细分分为多个系统统，如建筑物物自动化子系系统或机电设设备自动化系系统（狭义的的BAS—BuilddingAAutomaationSysteem）、消防防报警系统（FAS—FireAlarmSystem）、安全防范系统（Security&ProtectionSystem，也有称为保安监控系统或综合保安系统SPS）。通过BA系统，把把全楼所有的的建筑设备和和设施有效地地管理起来。因因此，BA系统可以以实现建筑设设备和设施的的节能、高效效、可靠、安安全的运行，从从而保证智能能化大楼的正正常运转，目目前国际上一一致认为，建建筑设备和设设施的管理((FacillityMManateement))是物业管理理最高一个层层次。通讯自动化系统统（CA，CommuunicattionAAutomaation）通信自动化指建建筑物本身应应具备的通讯讯能力。以大大楼数字专用用交换机（DDP-BX,,DigiitalPPrivatteBraanchEExchannge）为中中心，为在该该大楼内工作作的用户提供供易于连接、方方便快速的各各类通信服务务，畅通音频频电话、数字字信号、视频频图象、卫星星通信等各类类传输渠道。它它包括建筑物物内的局域网网和对外联络络的广域网及及远程网。通通信网络正在在向着数字化化、综合化、宽宽带化、智能能化和个人化化方向发展。综合布线上述三大系统，综综合到智能建建筑管理系统统（IBMSS，IntellligenntBuiildinggManaagemenntSysstem）之之中。集散系系统可以将三三“A”系统与大楼楼的商务管理理系统集成在在一起，从而而实现物业管管理、财务管管理、人事管管理、酒店管管理等的全面面自动化。智能建筑系统由由两大部分构构成，第一部部分是三A系统，好比比人体的大脑脑神经中枢；；第二部分即即结构化布系系统，好比人人体周围神经经系统。这两两部分任缺其其一，建筑物物就不能称为为智能化大楼楼。楼宇综合布线系系统包括建筑筑物内外两大大块，建筑物物内部是综合合数据传输的的网络，它把把语音交换、智智能数据处理理设备和其他他广义的数据据通信设施相相互连接起来来，而建筑物物外部则实现现将楼内通信信系统与建筑筑物数据网络络或电话局线线路的连接。综合布线的通用用定义是通过过对结构、系系统、服务与与管理这四个个建筑物的基基本要素以及及对它们之间间的关联作用用最优化的考考虑，提供一一个投资合理理又