业主方项目管理流程及内容

业主方项目管理流程及内容撰写人:业主方项目管理理的流程及内内容工程项目建设过过程一般可分分为项目立项项决策阶段、设设计阶段、招招投标阶段、施施工阶段、竣竣工验收阶段段。下面我仅仅根据我的工工作经验及对对现阶段建筑筑市场状况的的理解，针对对以上五个方方面从工程造造价的角度来来谈一下业主主方项目管理理的流程及相相关内容。项目立项决策阶阶段这一阶段主要是是对拟建工程程的设想，具具体可分为编编制项目建议议书、可行性性研究报告及及环评报告等等，重点是建建设规模、选选址、资金状状况及投资效效益进行分析析论证，一般般由专业机构构协助编制，对对此阶段我不不作过多阐述述。设计阶段拟建项目决策立立项后，设计计就成为工程程建设的关键键。工程设计计一般分为初初步设计、技技术设计、施施工图设计。设设计阶段的优优劣对工程造造价的影响高高达75%以上。作为为业主方项目目管理人员来来说，应该积积极参与工程程设计阶段的的研讨和管理理：1．推行限额设设计限额设计就就是按照批准准的投资概算算控制施工图图设计，在满满足工程使用用功能的前提提下，保证设设计不突破投投资限额。在在某种程度上上说，这使得得设计人员主主观上由被动动设计变主动动设计，促使使设计人员“先算后画”，优先设计计方案。同时时，业主方项项目管理人员员对其设计方方案予以检验验。例如，2004年初富士康康紫竹路地下下通道工程设设计中，我公公司对该工程程所提报总预预算为300万元，但在在施工图算量量过程中，发发现地下通道道底板、顶板板及墙壁配筋筋和厚度设计计均过于保守守，粗估施工工图预算已超超出所提报的的总预算，后后通过与设计计院沟通与检检讨，对其设设计图纸作了了重新修改，达达到了降低工工程成本的目目的。2．推行设计招招投标在条件允许许的情况下，可可以积极推行行设计招投标标，同时应避避免单纯的单单价竞争，可可通过造价指指标、设计方方案的竞争，改改变设计单位位“重质量轻造造价”的观念，加加强设计的深深度。3．加强对图纸纸的审查力度度我认为对图图纸的审查包包含两方面内内容，一是功功能审查，二二是规范度审审查。据相关关资料显示，施施工图设计阶阶段对工程总总造价的影响响大约在5～35%之间，作为为业主方管理理人员有责任任仔细校对设设计图面是否否满足使用功功能，是否有有多余的不必必要功能，是是否有违反相相关规范或施施工惯例的情情况，同时，还还应考虑设计计方案是否与与施工现地相相冲突的情况况，这些都是是需要注意的的。例如，2005年我在参与与上海富士迈迈两幢混凝土土厂房前期规规划时，协同同生产单位一一共对厂房施施工图前后修修整了五次（由由上海松江设设计院设计），前前期的工作量量虽然增加了了不少，但在在后续施工中中几乎未发生生结构性和功功能性的变更更，这在富士士康建厂过程程中是比较少少见的。设计阶段是属于于事前控制的的范畴，通过过近几年的工工作体会，事事前控制应是是管理工作的的重中之重，业业主方管理人人员在设计阶阶段的管理不不仅体现了专专业性与责任任心，更是一一种融入建设设单位，代表表业主做好项项目管理的表表现。招投标阶段我认为招投标阶阶段是一个项项目能否顺利利进行、避免免工程纠纷的的关键。我把把此阶段的管管理分为两部部分阐述，一一是招投标管管理，二是合合同签订管理理。（一）招投标管管理它的流程大大致可分为：：招投标报建建备案（建管管处）→发布招标信信息或邀请招招标（资格预预审或甄选）→编制招标文文件（标底）→投标人投标→开标、评标→定标（中标标通知书）→签订合同。1．报建备案手手续到建管处办办理，提交土土地证、规划划许可证、施施工图及招投投标相关文件件报告等资料料。2．招标对对于国有资金金投资及省市市重点工程必必须进行公开开招标，一般般工程可实行行邀请招标，以以节约时效。这这其中对投标标单位的甄选选至关重要，通通过我的经验验可从以下几几点着手：（1）企业资信信检查企业的的营业执照、资资质等级、承承包范围、年年检记录、业业绩荣誉、税税务登记及是是否有当地禁禁止投标等情情况，这是从从制度角度资资格审查；（2）履约能力力这是衡量企企业实力的关关键。①考察企业规模模企业的形象象是实力的象象征，通过实实地对企业总总部的考察，可可以直观地了了解其真正实实力及与投标标人之间的关关系，避免了了皮包公司的的可能性。②考察投标人现现在施工项目目的情况通过过实地考察正正在施工的项项目可以反映映其管理水平平、履约能力力。重点考察察项目部专职职人员配备及及相关制度执执行情况、工工地安全及文文明措施是否否落实到位、施施工人员是否否充实、机械械设备是否齐齐全、施工分分项观感是否否合格等硬件件。③可以通过各方方面参建人员员侧面了解投投标人的一些些情况。④如有可能可适适当考察已建建成项目的状状况，以了解解企业对工程程的保修情况况。（3）询问企业业意向和计划划部署通过上述调调查可大致了了解投标单位位的真正实力力，接下来需需要考察投标标单位是否对对拟建项目有有一定的认知知和尽力承揽揽该项目的意意向，了解投投标单位的人人材机配备计计划是否合理理。（4）对供货商商的考察对材料设备备供货商的考考察主要有：：产品的质保保资料、库存存、生产供应应能力等。（5）对专业分分包单位的考考察主要考察其其专业施工人人员、专业施施工设备情况况等。通过上述几点考考察，我相信信可以甄选出出合格的投标标单位了，第第（3）点内容可可以在评标时时再进行具体体论证。3．招标文件的的编制及发放放这阶段主要要流程可分为为：编制招标标文件（标底底）→发售招标文文件（投标保保证金）→踏勘现场（图图纸答疑）→递交投标书书（开标）。作为业主方管理理人员应重点点审核招标文文件中所提供供清单的子目目、数量是否否正确，标底底编制是否合合理。对图纸纸及现场的答答疑做到及时时准确。4．开标、评标标开标时间应应定为提交投投标书截止时时间，评标是是招投标过程程中最为核心心的环节。作作为业主方管管理人员参与与评标，重点点需做到以下下几点：（1）严格遵循循招投标规定定的流程和招招投标法规定定的条款执行行，以期达到到公平、公正正。开标流程程、废标的确确定、评委的的组成、评审审的方法，在在此不作赘述述。（2）商务标的的审查因为商务标标直接决定着着中标总价的的形成和后续续变更单价的的确定，所以以，商务标的的审查至关重重要。通过近近几年我在富富士康审标过过程中总结的的几点方法，以以供参考：①找出总报价与与标底价的差差距，检查报报价子目是否否有漏项、数数量及计量单单位是否有误误、单价是否否合理、合价价计算是否有有误。②对于有些子目目中隐含的施施工内容应作作重点审查，尤尤其在实行工工程量清单报报价方式中表表现得最为突突出。③对用于特别用用途的费用，如如暂定价、甲甲供材及指定定品牌材料费费用等子目应应作重点审查查。④针对标书中有有明显不平衡衡报价倾向的的子目，预计计后续有变更更的，应作重重点审查。（3）技术标的的审查可以说很多多工程的技术术标都是千篇篇一律，不具具针对性，但但通过我在以以往工程纠纷纷中的体会，对对技术标的审审查仍然非常常重要，重点点应放在：①现场布置是否否符合整个项项目的总体规规划，如临设设、工棚是否否占据后续建建设用地范围围。②审查进度计划划排配，对照照各分部分项项检验进度排排配是否合理理，对于项目目中有特别的的个案如地下下水池、局部部提前交付等等情况，在进进度上是否体体现，是否影影响总进度计计划的实现。③审查人、材、机机的投入计划划和总量是否否合理，因为为这关系到后后续变更中涉涉及的窝工费费、台班停滞滞费及材料保保管费的索赔赔依据问题等等。④对项目中有比比较特殊的工工序、情况亦亦应作为审查查对象。例如，20077年初富士康康淮安A6A7栋厂房技术术标审查中，通通过对浙江宝宝盛集团（内内定中标人）所所提报的施工工组织设计审审查，发现在在进度计划、人人材机的投入入等方面均存存在严重的进进度及盈利风风险，如进度度方面未考虑虑A6A7栋厂房之间间近800M2的地下水池池对整个工程程进度的滞后后因素，模板板投入量未考考虑因工期制制约而无法保保证正常的周周转使用，对对现场配两台台塔吊不能满满足近800000M2的赶工工程程的要求。通通过逐项分析析，反映出工工程成本的亏亏损额度，最最后，浙江宝宝盛集团权衡衡利弊决定放放弃中标机会会。5．定标即即确定中标单单位，发放中中标通知书。（二）合同签订订管理合同管理是是项目管理中中的重要环节节，是约束各各方行为的文文本，也是处处理索赔、纠纠纷的重要依依据。作为业业主方管理人人员应积极参参与合同签订订管理。现在在签订的一般般都是格式合合同，分为通通用条款和专专用条款两部部分，我认为为主要对专用用条款中的约约定予以重视视，应注意以以下几点：1．对不可抗力力事件的约定定应具体，如如风力达到几几级、日降雨雨量达到多少少属于不可抗抗力范围。2．应明确约定定工程保险的的办理，谁办办理，办理些些内容等。3．应明确变更更项目的范围围（合同内与与合同外的界界定）、变更更单价的取定定，变更作业业的流程及发发生工程争议议采取的处理理原则或参照照标准。4．施工内容应应明确，一般般是涵盖图纸纸上所有内容容，若漏项或或有误，责任任谁承担，图图纸或报价中中未明确的，但但施工中必须须考虑到的因因素，责任的的划分与处理理应明确。5．针对市场风风险的规避问问题，如遇到到人工、材料料价格上涨，如如何处理，依依据什么原则则处理应明确确。6．施工期间的的节假日、高高考、上级检检查等造成的的施工不便，或或发生的扰民民或额外需采采取的防补措措施费用等等等类似问题，应应在合同中明明确。7．分包、转包包、肢解或变变相分包、转转包的界定、处处理权限应明明确。对工程程设有奖罚制制度的，应明明确其内容及及奖罚标准、如如何执行等。8．项目中有其其它特殊要求求、规定的合合同外附加文文本，应在合合同中约定清清楚。以上几点是业主主方项目管理理人员在签订订合同中予以以考虑或建议议的，另外作作为业主方项项目管理人员员也应增强自自己的法律意意识和法律常常识。四、施工阶段施工阶段的业主主方项目管理理可概括为“三控两管一一协调”，即质量控控制、进度控控制、投资控控制、合同管管理、信息管管理、协调各各方关系。其其中合同管理理已在上文论论述，但施工工过程还需用用到，如工程程款的支付、现现场变更签证证等。另外，安安全控制和文文明施工也是是业主方项目目管理的一个个重点，这样样，我将施工工阶段的管理理归纳成“四控两管一一协调”。通过我在在南京工业大大学监理公司司的三年监理理生涯及在富富士康从事业业主方项目管管理的深刻体体会，在这里里作一个简要要的阐述。1．安全控制我把安全放放在项目管理理的首位，因因为安全体现现了以人为本本的根本思想想，也是实现现企业经济和和社会效益的的保障。督促促施工单位从从制度上抓起起，制定切实实可行的安全全防范措施，配配备专职安全全员，定期或或不定期进行行安全大检查查，杜绝工程程安全事故的的发生。2．质量控制质量是项目目管理的重要要内容。作为为业主方项目目管理人员，可可充分发挥施施工单位、监监理单位的力力量进行有效效控制。督促促项目部人员员的布署到位位，“五大员”、特殊工种种操作人员必必须持证上岗岗，并做好轮轮训工作。对对建筑材料的的检查，要求求质保资料齐齐全、取样送送检合格后方方可投入使用用，对饰面材材料，要求送送样选定后方方可用于工程程中。检查机机具设备的选选用是否适当当，性能是否否可靠。在施施工过程中，业业主方项目管管理人员应采采取抽查、巡巡查或旁站等等方法对工程程重点部位、关关键工序予以以管理，督促促施工单位做做好“三检”，规范施工工过程中违规规操作、野蛮蛮施工现象。同同时还应关注注环境因素对对工程质量的的影响，夏季季与冬季施工工，应有针对对性施工措施施方案，如夏夏季施工，混混凝土的及时时养护，夏季季雨水较多，应应注意天气变变化，防止地地基土淋雨浸浸泡等，冬季季施工，混凝凝土的浇筑、外外墙粉刷等都都是受气温影影响较大的工工序。上述质质量控制可用用五个字来概概括，即“人、料、机机、法、环”。另外，业业主方项目管管理人员应不不断提升自身身的专业技能能，能够掌握握和运用施工工规范、强制制性条文等内内容，对现场场突发事件，能能采取及时有有效的措施或或建议，防止止质量隐患的的继续蔓延。3．进度控制一般而言，建建设单位对工工程的进度相相当关注。作作为业主方项项目管理人员员，对工程的的进度管理也也是必不可少少的重要一环环，我在富士士康做现场甲甲方代表时就就深有体会，就就单纯施工阶阶段进度控制制而言，主要要从这么几个个方面来管控控，第一、向向施工单位灌灌输按时完工工的重要性和和延误工期后后果的严重性性。第二、及及时比较计划划进度与实际际进度的偏差差，通过例会会的形式予以以指出，要求求施工单位采采取赶工措施施，并为施工工单位出谋划划策。第三、对对造成严重滞滞后并未采取取赶工措施的的情况，应正正式发文，并并可通过限付付工程进度款款或作相应处处罚措施予以以纠正。从另另一方面来讲讲，作为业主主方项目管理理人员应做好好甲供材的及及时进场、现现场联系单的的及时回复、督督促其它专业业的配合到位位、以及保证证工程进度款款的及时支付付等工作，避避免非施工单单位原因造成成的不必要的的进度滞后。4．合同与信息息管理这里，我主主要就工程变变更和工程索索赔结合自身身体会作一下下阐述。（1）工程变更更主要分为设设计变更和现现场签证两部部分。①设计变更应在在第一时间交交到施工单位位手上，以便便于施工单位位提前准备或或立即停止作作业，以免造造成不必要的的返工。②对于施工单位位提出的现场场变更或施工工方案，要审审查其可行性性和经济性，如如基础开挖中中遇到软基层层就有多种解解决方法，关关键要选择最最合适的方法法。③对于影响后续续施工的、对对结构和使用用功能不造成成影响的现场场变更，可即即时采取处理理措施，以争争时效。对于于不能立即答答复的，应明明确回复期限限。④确认签证内容容是否包含在在合同范围内内，凡属于合合同范围内的的一律不予签签证。非关键键线路上进度度影响，不存存在工期顺延延的签证。⑤为了便于后续续工程结算，签签证的内容要要清楚明白，条条件允许的话话，尽量拍照照存档。来往往函件进行书书面登记，注注明日期，特特别要注意确确认的时效。（2）工程索赔赔索赔的处理理是业主方项项目管理人员员需具备的基基本技能。通通过我在以往往工程索赔案案中得到一些些方法和心得得，阐述如下下：①索赔必须以合合同为依据，同同时应注重时时效与证据。如如施工单位在在提出索赔28天后未作回回复即视为索索赔成立。②处理索赔时，一一定要理顺整整个索赔事件件的来龙去脉脉，每个细节节都不应放过过。③分清索赔事件件的责任方，并并判断索赔方方在整个索赔赔事件中是否否采取防范措措施，若在明明知或可预知知的情况下未未做任何防范范措施，所造造成的损失则则不予赔偿。④证据是索赔的的重要部分，在在平时施工过过程中应做好好证据的存档档，如会议记记录、往来函函件、票据甚甚至一些气象象资料、官方方发文等。⑤索赔处理时往往往针锋相对对，但要以实实事求是、平平等协商的心心态处理