养老地产报告多个案例

养老地产研究世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。世界老年人口老龄化现状世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化这一事实，将成为勾勒未来国民经济健康程度的决定性因素。国外几种养老模式比较国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。

居住环境、生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租国际上养老社区分类美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型法国

美国日本集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲设施完善福利制老年社区政府扶持+发展商盈利政府福利型护理院养老医院独立式老年住宅租赁式公寓国外老年社区产生机制人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因老年社区完全社会化，处于成熟阶段集中在经济发达国家，老年社区建设较完善面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。老龄化初期 政府保障水平低

老龄化中期 政府+开发商政府给予一定支持

老龄化加剧 开发商为主社会保障体系完善形成条件运营主体社会保障西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的第三阶段老年社

区“普通化”及“社区化”第二阶段老年公寓第一阶段传统养老院西方老年住宅发展西方国家的老年住宅发展欧洲国家与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。美国的老年住宅美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。法国的老年住宅人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。德国的老年住宅国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。丹麦的老年住宅丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。”

世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论我国老龄化发展展趋势10.34%13%17%23.30%26.52%28.76%目前中国60岁及以上老年人人口达1.77亿人，占总人口口的13.26%，其中65岁以上老年人占占总人口的8.87％，同2000年第五次人口普普查相比60岁及以上人口的的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的的比重上升1.91个百分点。—摘自《第六次人口普查查数据》在世界人口老龄龄化的大趋势下下，中国呈现老老龄人口多、增增长速度快的特特点20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；生在新中国，长长在红旗下；经经历过上山下乡乡，沐浴过改革革春风；其中也也有一部分人，，成为了国家经经济体制改革的的第一批受影响响者，40-50岁人员中的绝大大多数主体就是是他们；他们并不渴求的的财产上的大富富大贵，而是在在经历种种风浪浪之后的平静和和踏实。追求安安逸、平稳的生生活，养老度假假迫在眉睫；出生在50-60年代的群体很快快进入空巢期，有一定的支付付能力，是目前前老年社区的主主要需求群体现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马马上要步入老龄龄化阶段；有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养老院医护型养老院老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年公寓老年社区老年社区的发展展类型政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业盈利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城目前我国老年住住宅按建设经营营者划分为三种种模式我国老年住宅市市场现状北京、上海、广广州等经济发达达城市，存在着着一批占当地老老年人口总数近近6%以上的中高收入入老年群体，这这些老年人认为为现在的养老环环境，无论从居居住条件还是养养老服务水平都都不能满足他们日日益提高的养老老需求。在中高收入老年年人期望的入住住方式中，希望望购买房屋产权权的占调查总数数的51%，打算租赁房屋屋使用权的占24%，希望购买产权权式酒店的占16%，打算采取其他他形式的占9%。而目前租赁市场上上的房源较为零零散，适合老年人居居住的房源就更更少。这表明通过租赁赁方式解决老年年人居住问题的的市场还不成熟熟，而产权式酒酒店购买受众面面也比较小。这这也意味着为老老年人量身定做做的老年社区市市场前景看好。。我国老年住宅现状—现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴—现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务—仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商—我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。—无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现现状我国老年住宅现现状特点：企业业盈利性初级老老年社区，仅为为中高经济实力力老年群体打造造，开发周期长长目前处于老年住住宅第二阶段，，多为商业盈利利老年住宅受众群群体有限现有老年住宅未未形成规模效应应，服务、设施施差建设投资额高于于普通住宅，与与常规模式有所所不同我国老年人口绝绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度将快于于经济发展速度度。传统的“家庭养养老”观念在相相当时间内仍占占主导地位，““度假养老”观观念没有形成。。人口结构老龄化加剧老年人养老观念转变充分条件经济发达，社会保障体系完善政府扶持，给予政策与资金的支持必要条件我国处于老龄化化初期，市场虽虽然已经开始细细分，但老龄化化并未加剧，老老年住宅的需求求量不大，因此此，在没有具备备充分条件和必必要条件的已有有盈利性老年住住宅并不成熟。。我国老年住宅生生存条件人口开始老龄化化，老年客户细细分市场出现，，老年住宅处于于初级阶段，还还不成熟。我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评“社区+医院”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；

2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；

3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；

2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；

3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。我国现有的养老老模式（1/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评异地养老异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中我国现有的养老老模式（2/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。分时度假式养老云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。我国现有的养老老模式（3/3）我国老年住宅机机会预期未来发展前景看看好，老龄化未未加剧，社会保保障体系不完善善，观念未转变变，市场培育期期较长我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见2030-2040年会面临人口结结构老龄化加剧剧，因此老年住住宅需要较长的的市场培育期经济发展迅速，，社会保障机制制将不断完善未来发展前景看看好，在老年人人居住需求量放放大的时候，传传统“家庭养老老”观念已经转转变和“度假养养老”习惯开始始形成人口老龄化严重重的未来，政府府也会给予政策策与资金上的扶扶持人口结构老龄化化趋势显现引发老年住宅的发展展进程社会保障体系不不完善阻碍老年住宅的快速速发展服务、设施等不不完善致使老年年住宅处于初级发展阶段传统养老观念将将导致老年住宅宅需要一定的市场培育育期缺少政府的扶持持及较高的成本本投入限制了老年社区的发发展未来发展前景看看好，但需较长的市场培育育期我国老年住宅情情况小结世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与案例分析项目经济效益分析养老园项目建议结论国内养老地产现现有政策2011年各地最新惠老老政策新老年法草案出出炉子女“常常回家看看”将将入法北京市老年人优优待工作的管理理办法北京市老年人优优待政策民政部将向全国国80以上老人发放高高龄津贴多项优惠支持新新建养老院人保部：正研究究制定养老保险险基金投资运营营办法南京60岁以上老人已突突破100万明年福利事事业要投入14.5亿元将老年文化事业业纳入党政领导导议事日程为促进养老服务务业发展，市政政府出台多项政政策：新建非盈利性养养老服务业建设设用地，可采用用划拨方式优先先供地；新建盈盈利性养老服务务业建设项目用用地,可协议出让方式式供地；敬老院院、福利院等项项目用地，减免免相关收费；乡乡村公益性的养养老服务项目建建设用地，经批批准可以使用集集体建设用地；；新建养老服务务项目优先立项项和办理规划；；建设部门优先先完善周边道路路、排水基础设设施，减免部分分收费。此此外，，所有养老服务务机构建设，都都免交城市建设设和房屋建设的的行政事业性收收费（证照费除除外），免交燃燃气、水增容费费和供排水设施施使用费；直接接供养老使用的的用水、用电、、用气（燃料））等按居民生活活类价格执行。。对社会养老服务务机构新建50张以上床位，按按每张床位1000元，对改建50张以上床位，按按每张床位500元的标准给予一一次性补助；对对当年无事故、、无投诉的，按按每张床位每年年360元的标准给予补补贴。企事业单位、社社会团体和个人人等向非营利性性养老服务机构构的捐赠，按相相关规定免税、、符合相关条件件的可冠名。补贴与建设标准准如何结合第三步邀请规划、土地地、环境方面专专家组成评审团团，评审结果送送市政府批准，，程序复杂（09年申请34家，合格11家）建设补贴的使用用，与民政局签签订协议书，主主要条款有：建设补贴资金按按每年5%折旧保证服务20年，入年限不满满，剩余年限按按（n/20*建设补贴资金归归还政府）第二步发改委立项、规规划局审批、国国土局获取土地地、获发施工许许可证开始开工建设后后，按京民福发发（2008）543号文件向民政局局申请8000-16000元/床费的建设补贴贴新建护养型机构构按16000元/床位标准新建普通型机构构按12000元/床位标准扩建普通型机构构按8000元/床位标准第一步具备场所、资金金、规划设置和和法人，向民政政部门提交材料料、申请设立养养老机构民政局审批发放放《北京养老机构设设计批准书》机构向民政局提提请验收申请验收通过后发放放《北京市养老服务务机构执业许可可证》，可开业民政局批准设立立养老服务机构构施工过程中申请请补贴专家评审过程获获取建建设补贴运营补贴按收治治入住老人的实实际人数发放，，自理老人每人补补贴150元，不能自理老老人补贴200元，用于改善机构构条件获取运营补贴以上补贴办法和和数额均针对社社会办养老服务务机构政府办乡镇一级级养老机构由采采办公益补贴，，区、市级养老老机构由市、区区级政府共同负负担补贴，各负负担50%。除现金补贴外，，另有政策规定定养老机构水电电收费可按民用用水电费、土地地转让可按较低低地价方式等，，但由于此两项项落实需由民政政部同电力、供供水和土地部门门协商，实际难难以落实。国内代表案例代表案例：北京京东方太阳城北京“东方太阳阳城”老年社区区，国内最成功功的老年社区之之一；定位——“世界级的高尚退退休社”“全新新退休生活的领领跑者”区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京京市顺义区潮白白河畔；定位：“世界级的高尚退退休社区”、“全新退休休生活的领跑者者”规模：规划面积积234万平方米，总建筑筑面积70万平米，共可入入住2万余人；物业类型：独栋栋别墅、联体别墅、点式式公寓、板式公公寓和连廊式公公寓，面积为78-716平方米不等；区域概况：项目所在顺义区区植被覆盖率、、绿化率和空气气质量等环境条条件和基础条件件都非常好，位位于北京传统认认知的中央别墅墅区板块。项目主要目标客客源地为北京。。2006年，北京65岁及以上人口超超10%，按照国际标准准，已经进入老老龄化社会，人人均GDP达6210美元，目标客户户的消费力很强强；整体规划带状排布，景观观资源最大化：：傍水而建，周边边为7000亩绿化隔离带。。组团呈带状平平铺，保证了每每个组团与景观观最大的接触面面。组团设计，功能能独立：由于项目各期均均体量较大，周周期较长，采用用组团式设计，，功能景观内部部配套，互不依依赖；老年社区特色规规划组团内引入大量量景观，追求极极致：在整体景观之外外，每个组团内内单独布置了大大量水系、绿化化景观，满足老老年人对居住环环境的需要；多层级交流空间间：组团式布局，组组团内部设置小小型公共交流空空间，组团外部部设置相对较大大的活动场所；；东方太阳城规划划特点组团带状排布最最大借景、组团团设计体现老年年社区特色——极致景观与闭合合的开放组团设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲，，将东方太阳城城作为一个城市市来整体规划，，为中国老年人人的生活环境创创造一个新型范范例；规划依据：目标：开退休社区之先先河，立晚年幸幸福之标准理念：摒弃原来的养老老方式，老有所所学、老有所养养、老有所乐，，老有所为东方太阳城成功功关键点(1/4)社区内以及周边边大量的绿化保保证了疗养级空空气质量；精心设计社区水水系和绿化水景观：社区整体坐落于于高尔夫球场之之上，共有近500亩水面分布其间间，水域比例达达到3-5%；绿化：周边有10万株林木，社区区绿化率高达80％。每个区域都都有自己独特的的树木、灌木及及地被植物，形形成区域之间的的天然视觉屏障障；空气质量：社区空气中负氧氧离子平均含量量高达2000个/立方米，居住环环境已达到疗养养标准；良好的自然环境境——精致的社区水系系和绿化景观，，生态居住环境境东方太阳城成功功关键点(2/4)人性化的规划设设计、多样化交交流空间，针对对老年人特别定定制的无障碍设设计、户型设计计、环境设计无障碍设计：针针对老年人的的特殊设计四层公寓均设电电梯并设无障碍碍坡道地面防滑处理，，墙壁预埋扶手手，阳角抹圆户内紧急呼叫与与电子安防系统统居室充分考虑朝朝向、采光和通通风卫生间离卧室不不远并设有防滑滑扶手插座、开关都相相应地降低高度度感应门锁替代旋旋转式钥匙采用明亮的颜色色，增强环境的的可识别性户型设计各有侧侧重：老年人渴望交流流：有些别墅设设了双客厅中国传统观念子子女与父母同住住：大户型多卧卧室老人需要照顾：：有些户型设计计了保姆间环境设计方便交交流：大型会所成为老老年人相互交流流活动的主要空空间；园林设计强调可可交互性：在园园林区里都开辟辟了小型平台作作为随机性的交交流空间；宽电梯入口，方方便进入景观步道加宽以以便通行会所东方太阳城成功功关键点(3/4)完善的配套服务务设施——针对老年人的需需求建设的社区区医院、康体中中心、老年大学学、自助农庄等等等主体建筑概况：：规划面积5万平米的配套建建筑群位于社区区中央，主要以以社区中心、康康体中心、度假假酒店、商业中中心和酒店公寓寓等四大功能区区为主，集文化化、娱乐、商业业、医疗、康体体、度假休闲等等多种功能于一一身；专业医师问诊大型公共建筑群群u太阳城社区医院院：规模：太阳城医院面面积1.6万平米；专业医师和设备备：医护人员由北北京市老年病研研究中心选派，，设施和医疗水水平高于国家二二级医院标准；；定期体检提出保保健计划：医院对每位业业主每年进行一一次免费体检，，并存入个人健健康档案，专业业医师为业主量量身定做保健方方案；全覆盖的应急呼呼叫系统：紧急呼叫系统将将医院同各家各各户及公共场所所每一角落连接接起来；专业急救中心：：与北京红十字会会紧急救援中心心合作，在太阳阳城内设立急救救站。专业的医疗器械械大型康体中心：：康体中心接近8000平方米，室内、、室外的游泳池池、跑道、各种种健身器材、网网球场、舞蹈房房、室内跑道、、温泉，均针对对老年人特别设设计；开敞空间：通透大气的视觉觉走廊、开敞绿绿地与文化广场和多个个小型户外活动动场地、湖滨健身步道与与儿童乐园；看护健身中心社区农庄：在社区内开辟可可以耕作的农庄庄，每块地管理理费低廉，一年年中可以在地块块中耕作。很多多老年人非常喜喜欢这种农家乐乐的感觉；老年大学:是北京市第一家家社区内申办的的老年大学，开开设多种课程，，如芭蕾、陶艺艺、书法、雕刻刻等，部分课程程由社区中的老老年人担当教师师；健康步道东方太阳城成功功关键点(3/4)室外泳池农庄苗圃老年大学东方太阳城成功功关键点(4/4)精彩纷呈社区文文化、休闲、娱娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游游园会、文艺汇汇演、各种展览览、讲座、培训训、交流活动数数不胜数社区组织的俱乐乐部：乒乓球俱乐部、、太极拳俱乐部部、棋牌俱乐部部、钓鱼俱乐部部；业主自发的俱乐乐部：音乐沙龙、民族族舞俱乐部、太太极拳俱乐部、、乒乓球俱乐部部、健身俱乐部部；每个老人都都能找到自己喜喜爱的活动音乐会老年合唱唱太极俱乐部活动动棋牌俱乐部活动动国际风筝文化节节多彩的精神文化化生活——针对老年人生活活组织多种活动动和组织上海绿地21城孝贤坊概况总用地面积2万亩总建筑面积210万㎡容积率0.6物业形态多层，独栋别墅，复式背景全国最早进入老老龄化项目基础信息上海绿地21城孝贤坊规划情情况u21城总体规划为13平方公里，包含含4大社区，尊老社社区、国际社区、度假社区、、商务社区u尊老社区主要指指孝贤坊u物业类型：联排排别墅、双拼别别墅、独栋别墅墅，新花园洋房房、电梯公寓孝贤坊各类配套套设施Ø规划了约19万平方米的公建建配套设施，其中有面积积11万平方米的香榭榭里大道，咖啡店、手手工艺店、顶级级品牌店、特色医疗服务：：定期体检；老年年保健；老年病病专家坐诊医疗配套服务：：建立个人医疗档档案；上门就诊服务；；专业家庭护理；；急救站休闲走廊高尔夫球具店、、西餐厅等沿街街分布；Ø近3万平方米社区生生活广场，汇集集了包括餐饮、娱乐、、银行、邮政、、图书馆、老年大学、养生生文化馆、宠物物医院等多种公共设施；Ø四星级绿地豪生生国际会议大酒酒店，建筑面积65000平方米，满足商商务宴请与家庭团圆双重需需要；中福会绿绿地幼儿园；Ø特设老年活动中中心，营养配餐餐中心、老年大学、购物物中心、大型综综合医院、家政服务中心、、中福会幼儿园园、绿色食品超市等；Ø实现管家服务，，紧急呼救服务务、专业护理服务无障碍设计：整个区域内采用用无障碍通道、、防滑地面园林：栽种树龄较大的的粗壮树木，做做出森林静谧、、幽远的感觉，，使空气清新，，宜居养老其他：人工湖泊垂钓台台、配木制椅凳凳广场石家庄卓达太太阳城养老社区区u卓达·太阳城，地处石石家庄市栾城县县冶河工贸区，，京珠高速公路路栾城县出口与与308国道交汇处。u2000万平方米盛世远远景，含水系TOWNHOUSE、汉府中式茗院院、花园洋房以以及时尚现代的的高层组团等多多种建筑形式。。50000平方米超大双湖湖水系，120000平方米三可湖公公园；u社区生活以居家家养老为基本模模式：一不脱离离家庭，二不脱脱离儿女，三不不脱离熟悉的生生活环境。社区区规划了“两代代居”和“网络络式家庭共居””等亲情户型；；u社区以60-123平方米的中小户户型为主；u太阳城养老社区区与省会多家专专业医疗机构建建立合作关系，，邀请医疗小组组进驻太阳城。。郑州金秋乐园园u中原首座居家养养老精品社区,坐落于郑州市南南郊，龙湖圣地地,枣林桃源；u七层全电梯/水景花园/观景平台u紧急呼救系统,广场、跌泉、密密林、幽径;u老年医疗保健中中心、营养配餐餐中心、健身康康乐中心、会中心、购物超市市、老年大学设施。u社区综合配套服服务设施：医疗疗保健服务、学学习教育服务、、文化活动服务务、商务服务、、政服务、洗涤服服务、购物服务务、餐饮服务、、交通服务等等我国养老案例小小结非完善的老年社区，仅是注重配套，户型设计上、户型排布上有不合理之处在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商开发了老年社区，市场上存在空缺虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经开始具有开发成熟社区的意识国外经典案例在人口老龄化下下，发达国家中中单一的养老院院向系统、多元元化养老社区的的转变已经成为为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城城荷兰的弗莱德利利克斯堡……系统、规模化的的老龄产业、聚聚集性的养老城城、异地养老社社区…已经成为养老模模式发展的新趋趋势。佛罗里达太阳城城户型构成：大多数是独栋住住宅，也有双户户公寓、联排别墅墅和多家庭公寓寓分六大大居住住社区区：太阳城城中心心:独立家家庭别别墅国王之之殿:连体别别墅湖中之之塔:辅助照照料式式住宅宅和家家庭护理理机构构庭院阿斯顿顿花园园:出租的的独立立居住住公寓自由广广场:辅助照照料式式住宅宅和家家庭护理理机构构u名称缘缘起：：ü西方不不称老老年人人为夕夕阳，，而是是太阳阳ü意大利利哲学学家康康帕内内拉曾曾著《太阳城城》u区位：：临近近海湾湾ü社区坐坐落于于佛罗罗里达达西海海岸，，位于于坦帕帕和萨萨拉苏苏达之之间，，距佛佛罗里里达最最好的的墨西西哥海海湾海海滩只只有几几分钟钟的路路程u规模：：接近近微型型城市市ü社区太太阳城城中心心共有有10500个住宅宅单元元，目目前入入住来来自全全美及及世界界各地地的住住户1.6万u目标定定位和和建设设理念念：ü社区自自1961年开始始建设设起，，便定定位佛佛罗里里达乃乃至全全美最最好的的老年年社区区；使使老年年人精精神充充实、、身体体健康康，享享受一一种不不孤独独、不不依赖赖、不不满足足温饱饱型的的老年年生活活年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社区现现状人人口构构成：：老年人人口占占绝对对多数数美国佛佛罗里里达太太阳城城中心心老年年社区区——闻名世世界的的最为为成熟熟老年年社区区之一一Ø整个社社区功功能分分区明明确：：六大居居住社社区，，各社社区共共享一一个邮邮局，，超市市、医医疗机机构、、银行行和教教堂Ø物业类类型为为老年年人量量身定定做：：u“太阳城城中心心”（（独栋栋别墅墅）u“国王之之殿””（联联体别别墅））u“湖中之之塔””（辅辅助照照料式式住宅宅和家家庭护护理机机构））u“庭院””u“阿斯顿顿花园园”（（出出租的的独立立居住住公寓寓）u“自由广广场””（（辅助助照料料式住住宅和和家庭庭护理理机构构）全美最最典型型、最最好的的老年年社区区佛罗里里达太太阳城城社区委委员会会办公公室自社区区1961年开始始建设设以来来，社社区各各项活活动一一直由由开发发商运运营，，不久久成为为开发发商的沉沉重负负担。。1987年，开开发商商与业业主首首次成成立了了独立立的非非盈利利机构构——社区委委员会会，负负责社社区各各项活活动的的组织织，同同时委委员会会收取取参与与各项项活动动业主主的年年费，，以维维持机机构的的运营营。社区委委员会会成员员均为为社区区内居居住的的老年年业主主社区委委员会会由社社区老老人构构成——便于沟沟通减减少隔隔阂社区委委员会会负责责社区区的日日常运运作，，有常常设办办公室室，每每月定定期举举行例例会。。纯粹老老年社社区——增强老老年人人的归归属感感居民必必须55岁以上上，18岁以下下的陪陪同一一年居居住不不超过过30天佛罗里里达太太阳城城在制度度上增增强老老年人人的归归属感感——由老年年业主主组成成社区区委员员会，，社区区对低低龄人人群活活动严严格限限制。。规划设设计人人性化化：针针对老老年人人的无无障碍碍设计计、空空间导导向设设计，，身心心健康康相关关的社社区设设施

社区图书馆电梯内低按钮设计社区交流大厅防滑坡道设计佛罗里里达太太阳城城针对老老年人人的建建筑规规划：：无障碍碍设计计——强调方方便安安全：社区住住宅以以低层层建筑筑为主主，在在所有有区域域布置置无障障碍步步行道道、无无障碍碍防滑滑坡道道，设设置低低按键键、高高插座座极强的的空间间导向向性——应对老老年人人的记记忆力力感知知力下下降：：对方位位感、、交通通的安安全性性、道道路的的可达达性均均做了了安排排，实实施严严格的的人车车分流流针对老老年人人的社社区设设施强调身身心健健康：身体健健康——建有医医院和和老年年护理理中心心，心心理健健康——老年图图书馆馆，社社区交交流大大厅丰富的的会所所运动动：室室内外外游泳泳池、、草地地保龄龄球、、网球球场，，棋牌牌室，，保龄龄球场场，舞舞厅，，健身身房，，应有有尽有有特色：：高尔尔夫爱爱好者者的天天堂：：约三分分之一一的居居民是是活跃跃的高高尔夫夫球爱爱好者者。社区里里拥有有多个个高尔尔夫球球场，，交纳纳入会会费后后，社社区居居民可可享受受126洞高尔尔夫球球场，，每年年费用用约1500美元太阳城城中心心是世世界闻闻名的的BENSUTTON高尔夫夫学校校的本本部全美草草地保保龄球球锦标标赛在在太阳阳举行行白天可可在社社区宽宽阔的的棕榈榈树街街道上上驾驶驶高尔尔夫车车，多多数购购物场场所都都有专专门为为高尔尔夫车车提供供的停停车场场。草地保龄球高尔夫球场

健身室室内游泳池多彩的的体育育运动动——会所可可以满满足大大多数数运动动需求求，尤尤其高高尔夫夫，社社区1/3业主喜喜爱，，经常常举办办相关关赛事事。佛罗里里达太太阳城城超过200种各类类俱乐乐部和和组织织瓷器收藏俱乐部 艺术室

木工工坊活动交流中心丰富多多彩的的俱乐乐部课课程：：社区有有各种种各样样业主主自发发组织织的俱俱乐部部，开开设课课程和和组织织活动动超过过80种，如如业余余无线线电、、计算算机、、缝缝纫、、卡片片收藏藏、投投资和和舞蹈蹈等这可以以帮助助老年年人完完成年年轻时时未竟竟的理理想。。比如如，您您曾经经是一一个外外科大大夫，，但年年轻时时您可可能一一直喜喜欢做做木匠匠活，，退休休后生生活在在太阳阳城里里，您您可以以到木木工坊坊随意意去做做您喜喜欢的的事情情佛罗里里达太太阳城城俱乐部部丰富富了社社区活活动，，各业业主联联合社社区委委员会会组织织的俱俱乐部部活动动精彩彩纷呈呈各社区区均有有自己己严格格的机机构、、组织织和规规划，，许多多娱乐乐性和和社会会性节节目活活动对对六个个社区区的所所有成成员开开放。。在太阳阳城中中心每每人每每年享享用综综合会会所的的费用用为140美元。。享受的的康乐乐设施施包括括室内内和室室外游游泳池池，网网球和和推圆圆盘游游戏场场，草草地保保龄球球，健健身和和娱乐乐中心心，会会议室室，和和一个个10000平方英英尺的的剧场场。图书室桌球室手工制作中心游泳池为老人人设置置专业业、完完善的的配套套设施施佛罗里里达太太阳城城养生和和养老老本身身有功功能上上的重重叠，，但养养生的的概念念所跨跨的年年龄段段要大大于养养老养生的的产品品，会会给人人一种种积极极、悠悠闲和和健康康的感感觉，，而养养老的的产品品，会会让人人联想想到悲悲伤和和落寞寞。如果我我要去去度假假的话话，我我会选选择生生态环环境好好的地地方一一家人人去，，如果果那是是一个个养老老的地地方，，我们们不会会去的的，不不想跟跟老年年人混混在一一起。。这个地地方就就是看看山，，能玩玩的地地方不不多，，一般般2天就可可以玩玩完了了，只只是空空气质质量比比较好好，所所以从从大概概念来来看，，养生生比旅旅游或或养老老更能能落实实，更更可信信。如果做做养老老，会会让项项目贬贬值，，也卖卖不起起高价价，可可能连连销售售都成成问题题。养生与与养老老的关关系青年中年老年养老概念养生概念国外养养生案案例借借鉴位于泰泰国湾湾以西西华欣欣海滩滩，著著名的的泰国国滨海海度假假区；；距曼谷谷西南南281公里，，约3小时车车程；希拉里里、迈迈克尔尔、杰杰克逊逊、张张曼玉等名流指指定养生度度假中中心；；世界前前三名名的Spa健康度度假胜胜地。。高尔夫夫距球场约30分钟车程Chiva-SomInternationalHealthResort泰国Chiva-som是国际性的健健康度假目的的地疗养管理模式式康复管理模式式融合了東方医医学哲理与西西方医学技术术，發展身、心、灵合合一的全新健康度度假潮流阳光浴海水浴在资源浴的基基础上引入传统中医医疗法实施健康疗养养管理温泉浴泰国Chiva-som【发展理念】在泉浴基础上上应用传统的的泰式中医技技术和现代体体检技术打造造健康平衡度度假主要针对亚健健康群体，实实施健康疗养养管理疗养管理模式式康复管理模式式Chiva-SomExperience(from3nights）FitnessRetreat(from5nights）SpaRetreat(from3nights）PhysicalRemedyRetreat(from3nights）De-StressRetreat(from5nights）DetoxRetreat(from5nights）Anti-AgingRetreat(from5nights）Stop-smokingretreatandsoonChiva-Som普通疗程（3晚）减肥疗程（5晚）休养疗程（3晚）物理治疗疗程程（3晚）减压疗程（5晚）排毒疗程（5晚）抗衰老疗程（（5晚）戒烟疗程等专业健康团队队提供全程健健康咨询和针针对性服务－－全程健康疗疗养管理中医学家体检检－心西医学家体检检－身健康综合评估估报告个性化主题健健康疗程健康教育健康效果评估估突出中医及健健康技术，推推出疗程前的的咨询评估环节节是竞争取胜胜的关键动作作泰国Chiva-som（关键举措1/3）引入全程健康康咨询专业服服务，咨询师师依据中西体体检报告制定定个性化的健健康疗程疗养管理模式式康复管理模式式Ø一流的理疗设设施多套餐组合疗疗程n57间理疗房（客客房数量58间）Ø18间治疗房；Ø5间医疗咨询房房；Ø3间泰国按摩房房；Ø多间舞蹈和运运动房Ø瑜伽和太极亭亭Ø图书馆、工艺艺美术室n世界最多样的的健康疗法及及疗程Ø12种传统按摩方方法Ø“水果包”现代代特色疗法Ø11种面部护理选选择Ø20种全身护理Ø4种特色水疗法法Ø12种手部、足部部和修饰护理理方法以最多的健康康特色疗法和设设施而闻名于世世Ø有机蔬菜和水水果园Ø翡翠高级餐厅厅、波海滨餐餐厅理疗房：客房房=1:1Ø13项异域补充疗疗法，包括禅禅道馆指压、、虹膜学(眼部研究)和印度头部按按摩传统和现代特特色疗法＋异异域疗法泰国Chiva-som（关键举措2/3）打造独特的核核心设施及多多样的健康疗疗法，塑造区区域主题和核核心竞争力疗养管理模式式康复管理模式式健康主题度假区运动－体疗法居住－健康度假娱乐－体疗法餐饮－营养疗法会议蜜月－强调健康理理念购物－健康概念产产品日出－在海滩滩散步或是打打太极拳开始始之后－做冥冥想，清晨瑜瑜伽，伸展课课训练然后－－吃早餐（无无油、无盐、、无糖）然后－做水上上有氧运动，，常规有氧运运动，再做一一系列普拉提提，动态运动动，心肺锻炼炼课程以及其其他课程专业的健康咨咨询师根据个个人的体力、、压力和心理理状况将餐饮饮、运动、娱娱乐融入日常常疗程中泰国Chiva-som（关键举措3/3）深化健康主题题，将购物、、餐饮、住宿宿、运动围绕绕健康平衡主主题进行配置置疗养管理模式式康复管理模式式区位：位于德国黑森森林西北部的的边缘上的奥斯河谷中中。交通：从法兰克福的的列车总站乘乘区间快车，约需1小时45分钟。从瑞士士的巴赛尔出发，1小时30分钟之后就能能到达。声誉：天然矿泉结合合的度假区，，素有欧洲的夏都之称称。欧洲最典典型的温泉疗疗养胜地。它的温温泉不但可以以透过浸泡的的方式达到舒筋爽爽骨和袪除风风湿、肠胃不不适等疾病。——德国的春天从从这里开始，，“满城泉水水满城花”巴登巴登因独独特气候和温温泉而闻名，，因康复医疗疗技术而著称称德国巴登巴登登疗养管理模式式康复管理模式式阳光浴海水浴巴凳巴凳的传传统淋浴保健及现现代在资源浴的基基础上引入现代医学学技术实施健康康复复管理医学的康复管管理温泉浴主要针对各类类非传染性慢慢性病、运动创伤伤群体进行各各种物理疗法促进进康复已经有8家私人康复诊所或医院进进驻德国巴登巴登登发展理念：在在泉浴基础上上应用现代医医学技术对慢慢性病、运动动创伤群体实实施全程康复复管理疗养管理模式式康复管理模式式

专家医师物理治疗师 体育教师营养师职业治疗师 心理学家 外部专家健康康复服务团队健康体检与评评估（专家及尖端端设备）健康恢复与促促进健康康复与治治疗健康教育与咨咨询以专家医师为为核心的多种健康管管理服务团队队，提供专家家服务和一揽揽子健康管理理计划，让人人信赖按摩治疗师健康数据管理理7种甚至更多的的专家和治疗疗师组成康复复中心核心团团队德国巴登巴登登（关键举措措1/4）实施全程健康康专家服务，，提供一揽子子健康管理计计划，让人信信赖疗养管理模式式康复管理模式式关键设施－水水疗中心↑关键设施－诊诊所或医院↑↑－通常与大中中心医院保持持合作关键设施－先先进医疗设备备↑－通常与医疗疗设备公司保保持合作德国巴登巴登登（关键举措措2/4）打造关键设施施－水疗中心心和专业私人人康复诊所或或医院，塑造造区域磁场关键设施－水水疗中心↑疗养管理模式式康复管理模式式在水疗中心进进行多样的健健康平衡疗法Thalasso海水浴疗法温泉热疗法物理疗法体疗疗法－排毒养颜减减压疗程在诊所中享受受专业的康复复物理医学治疗心脏、血管和循环环系统疾病行行为和运动器器官疾病风湿病妇科病神经系统疾病病－如中风身心疲惫、一一般的虛弱状状況病后康复德国巴登巴登登（关键举措措2/4）突出现代医学学疗法，结合合传统水疗，，提高康复效效果和附加值值疗养管理模式式康复管理模式式登格勒诊所Höhenblick康复诊所医院氛围度假假化－在度假中平平衡健康，享受轻松的康康复生活医院功能酒店店化－满足多功能能度假需求，，如餐饮、购购物、运动等等德国巴登巴登登（关键举措措3/4）将医院度假化化和酒店化，，在度假中平平衡健康，享享受康复医院大堂如一一个酒店大堂堂，周边设置置餐饮和购物物店独立淋浴和卫卫生间，电话话，阳台花园式医院，，多种度假设设施和疗养设设施，以及队队中体疗活动动，提供完美美的健康度假假生活疗养管理模式式康复管理模式式德国巴登巴登登（关键举措措4/4）深化健康主题题，将餐饮、、住宿、运动动围绕康复主主题进行配置置疗养管理模式式康复管理模式式发展理念专业服务核心设施疗法疗程主题深化财务投入－运用东方医医学哲理和西西方体检技术术实施全程的的健康疗养管管理－全程健康平平衡咨询服务－具规模及特特色的健康平平衡中心－与精品酒店店结合一体－特色自然疗疗法赢得声誉誉－多样疗法满满足顾客需求求－餐饮/运动/住宿等围绕健健康平衡主题题配置－专业医疗设设备投入5000万以内－中医医本土人才丰丰富－运用现代医医学技术实施施全程康复管管理－全程康复管管理专家服务－具医疗效果果的健康水疗疗中心－与带有度假假感和酒店化化的专业康复复医院或诊所结合合一体－突出物理疗疗法和激素疗疗法－辅之自然疗疗法－餐饮/运动/住宿等围绕健健康康复主题题配置－专业医疗设设备投入1亿元以上－专家人才引引进困难且持持续投入疗养管理模式式健康状况尚未未危害身体康复管理模式式健康状况已经经危害身体不同的健康发发展模式取得得成功的关键键因素呈现一一定差异，财财务投入要求求也有不同管理模式小结结世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论老年公寓租售售方式比普通通住宅更为复复杂。老年公公寓需根据老老年人的市场场需求采取灵灵活多变的销销售模式，如如租、售结合合的方式。开开发商可将一一定比例的住住宅面积进行行销售，另一一部分则用来来满足老年人人租用、度假假等需求。会员制盈利型型模式及中国国式创新会员制盈利模模式：以出租为主要要经营方式，，收费水平要要比福利型养养老机构的收收费水平高，，具备自己的的医疗服务人人才。入住者者通常需要交交纳一定数额额的抵押金，，每月交纳少少量的管理费费。管理机构构通过专业护护理提高收费费水平获取利利润，国外的的专业管理机机构一般将押押金进行投资资以谋取利润润，具有寿险险公司的经营营性质。中国式创新：：根据中国传统统的消费习惯惯和置业惯性性，发展商对对会员制模式式采取了创新新，增加了记记名会员制盈盈利模式，在交纳一定数数额的抵押金金购得会员卡卡，每月交纳纳一定的管理理费的基础上上，记名会员员卡可以继承承和转让，根根据实际经营营状况，这种种模式相对于于非记名会员员制度来讲，，更容易被中中国市场接收收。国内养老地产产盈利模式逆抵押贷款购房逆抵押贷款购房：这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。转让使用权模式在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。分散租赁模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。国内养老地产产盈利模式盈利模式小结结以上各种盈利利模式在经营营效益和资金金回笼的速度度上各有利弊弊。中国式创新的的会员制盈利利模式在一定定程度上抬高高了目标客户户入驻的门槛槛，在消费理理念相对先进进和经济条件件相对雄厚的的城市，或许许能赢得市场场的认同，但在是否能被被老年群体认认可，尚不得得知，它的操操作经验固然然值得借鉴，，但在未进行行充分的市场场研究之前，，不可轻易的的盲目的全盘盘照搬；逆抵押贷款购购房的盈利模模式在一定程程度上，比较较适合较为独独立的老人，，对消费理念水水平也有着较较高的要求，，能不能适应应市场的需求求，也尚不得得知；转上使用权的的盈利模式，，是目前产权权无法分割销销售的项目最最多采取的手手段之一，但但在继承和转转让上，又较较多的受到政政策法规的约约束，市场的的认同度也会会受到一定的的影响；分散租赁的盈盈利模式对前前期投入和设设施服务配套套要求比较高高，但在经营营状况较好的的状况下，利利润也最为可可观，但资金金回笼速度也也最慢。价格定位解析析在价格定位上上，针对项目目客观条件，，按照各盈利利模式的盈利利水平和可比比楼盘量化定定价法方法进进行价格定位位。1、采取会员制制盈利模式的的价格定位会员卡20万元，90平米，年交费费2万元（年费交交款期限为10年）；65平米，年交费费0.8万元（交款期期限为8年）；45平米（不需交交年费），此此卡可继承可可转让（不可可退还本金）），但与具体体物业不挂钩钩，会员卡发发行数量以可可售房屋数量量为上限。2、采取逆抵押押贷款购房的的价格定位参照项目周边边未来一年内内可预期的市市场价格5000元/平米的价格水水准，项目价价格定位在4280/平米的水准，，入驻者需满满足40周岁以上的条条件，按照50年期限标准，，直到老人去去世，开发商商返还剩余本本金，所居住住期间按照房房产总额的整整存一年的利利息模式每月月发放生活费费，45平米的业主每每月发放600元左右生活费费；65平米的业主每每月发放750元左右生活费费；90平米的业主每每月发放1050元左右生活费费；（剩余房房款＝购房总总款*(90-去世年龄)/50）3、采取转让使使用权模式的的价格定位参照项目周边边未来一年内内可预期的市市场价格5000元/平米的价格水水准，根据其其它项目70年使用年限和和有产权可升升值的实际情情况，以项目目的使用年限限为50年的标准，项项目在采取转转让使用权模模式的价格应应定位在3980元/平米左右。4、采取分散租租赁模式的价价格定位参照目前租赁赁市场的价格格水准，在高高品质配套服服务设施的基基础上，项目目的分散租赁赁价格应放在在30元/平米/月的水准上，，在加上经常常性和特殊性性收费的盈利利，整体的盈盈利水平可达达到35元平米/月左右。（交房标准为为市场价500元/平米的精装修修标准，包括括地、墙、门门、窗、卫生生间、厨房、、电、气（不不建议使用））、水、网等等装修，配电电磁炉、空调调等家电设备备和家具设备备可根据客户户要求配置））价格定位解析析特色营销模式式“民族特色””营销模式“终身监护制制”营销模式式“购—销—装”一站式营营销模式“特色服务，，以旧换新””营销模式房屋管家营销销模式“产权式酒店店公寓”营销销模式灵活的营销方方式在一些少数民族聚居居地居住生活活的许多老年年人家乡都在在边远山区，，这一部分老老人毕生愿望便是能够叶落落归根。然而而因为边远山山区的经济、、饮食、卫生生、交通等条条件与老年人人的身体条件件不能相适应应，所以这一一想法大多时时候未能实现现。为此，公司可开发出一部分分具备少数民民族建筑风格格与现代化设设施的出售型型公寓来满足足有条件的老老年人的居住住要求，形成一个小型型的民族村落落。在满足老年年人居住要求求的同时也做做出了区别与与其他省分，，具有当地特色的老年公公寓雏形。此此类公寓应有有很好的销售售市场。“民族特色””营销模式“终身监护制制”营销模式式“购—销—装”一站式营营销模式“特色服务，，以旧换新””营销模式房屋管家营销销模式“产权式酒店店公寓”营销销模式灵活的营销方方式管理中心可与与保险公司达达成协议，为为业主实施““终身监护制制”。中心与保险公公司达成协议议后，规划出出部分房屋提提供给满足条条件的人群。。例如：满足条件为A.年满45周岁B.在保险公司保保单满50万。首付10万可入住公寓寓。60岁时中心开始始对其进养护护义务，去逝逝时中心接收收全部遗产，，并成为保单单收益者。根据保单额度度与首付多少少差异入住不不同面积，不不同档次公寓寓。此种销售售模式资金回回收周期较长长，对住户的的社会地位、、经济实力要要求极高，因因此只对达到到要求的老年年人开放，可可占入住老年年人的1%-3%。特色营销模式式“民族特色””营销模式“终身监护制制”营销模式式“购—销—装”一站式营营销模式“特色服务，，以旧换新””营销模式房屋管家营销销模式“产权式酒店店公寓”营销销模式灵活的营销方方式公司下属的物物业管理银行行运行购—销—装一站式营销销模式，方便业主的的同时也使利利益最大化。。物业管理银银行是市场经经济下产生的的一种新型综综合性服务公公司，其内容容可包括：房房地产开发、、物业管理、、中介服务、、私人理财、、咨询服务等等。物业管理理银行为新兴兴行业，成立立后对内部及及周边社区做做统一的规划划管理，是市市场发展的必必然趋势。物物业管理银行行内部设销售售部门、二手手房收购部门门、装饰装潢潢部门，形成成购-销-装一站式服务务。这种新型经营营模式的物管管公司，即为为业主省钱、、省心，又提提高了自身的的运行效率。。特色营销模式式“民族特色””营销模式“终身监护制制”营销模式式“购—销—装”一站式营营销模式“特色服务，，以旧换新””营销模式房屋管家营销销模式“产权式酒店店公寓”营销销模式灵活的营销方方式为满足一些购购房款不足的的老人入住的的愿望，公司司将特别推出出在业内独创创的“弃旧换换新”的全新新服务方式。。这项服务的主主要内容是：：在老年公寓购购房的老年人人，可先交纳纳保证金后将将现有的旧