2021乡村振兴项目实施流程

2021乡村振兴项目实施流程

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目录

一、清查开发条件................................................................3

1.乡村项目开发条件6大清查方向..............................................3

i产业基础：现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构.....................3

ii生产要素：商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况.......................3

iii泛参与者：村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与主体发

展诉求...................................................................3

2.[2]土地资源基础...........................................................4

3.[3]区位交通基础...........................................................5

i大区位：地理区位、所处经济圈、比邻的客源市场等基本状况.................5

ii大交通：铁路、公路、民航等交通资源....................................5

iii小交通：村镇内部路网、道路硬化情况等..................................5

4.[4]泛旅游业资源...........................................................6

5.[5]农业影响因素...........................................................6

二、评估开发价值................................................................7

1.是否具备特色产业及发展优势...............................................7

2.是否具备闲置土地及房屋资源..............................................8

3.是否具备有利的区位交通条件..............................................8

4.是否具备优良生态及村落风貌..............................................8

三、选择开发方向...............................................................8

乡村项目6大开发备选方向.....................................................8

1.产业带动式...............................................................8

2.生态农业式..............................................................9

3.高效农业式..............................................................9

4.休闲农牧式..............................................................9

5.城郊乡村式.............................................................10

6.文化旅游式.............................................................10

四、应当如何操盘？.............................................................10

I.确定开发主体............................................................10

2.盘活闲置资源............................................................1]

[a|出租]...................................................................12

[b|入股]...................................................................12

[c|转包]....................................................................13

[d|出让]...................................................................13

五、系统规划开发...............................................................13

1.5大基本开发原则...........................................................13

2.8大功能分区设计...........................................................15

六、专业运营管理................................................................17

1.确定运营主体...........................................................18

2.紧抓运营要点............................................................18

3.合理利益分配............................................................18

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乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源，和所在区位、经济、社会

等内外部基本条件，决定了项目地开发的核心导向。

值不值得开发？

一、清查开发条件

1.乡村项目开发条件6大清查方向

田经济发展基础

i产业基础：现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构

少是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础

ii生产要素：商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况

少是否具备推动经济提质升级的发展活力

iii泛参与者：村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与

主体发展诉求

好是否能够充分调动各参与者能动性

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2.[2]土地资源基础

i总体面积：项目地块总面积决定了项目体量

-是否具备合适的发展规模

ii建设用地：商业及餐饮、旅馆等商业设施用地，娱乐、康体等设施娱乐康体设

施用地，度假村用地等旅游用地及其他相关建设用地

0是否能够保障投资大平衡

iii农业用地：耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地

少是否具有优渥的土地资源，核心产业农业是否能够向规模化、现代化、产业融

合化提质升级

iv其他可做休闲农业用地的土地：如农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建

设用地、四荒地等

好是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展

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（注：以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类

农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、

展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。）

3.口］区位交通基础

i大区位：地理区位、所处经济圈、比邻的客源市场等基本状况

少是否具有优势距离、资源、市场基础

ii大交通：铁路、公路、民航等交通资源

好是否具备商贸物流条件及旅游可进入性

iii小交通：村镇内部路网、道路硬化情况等

3是否具备优良发展基本，是否需要升级

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4.[4]泛旅游业资源

i自然资源：地质、地貌、水文、动植物、生态等资源

少是否具有良好生态基础及资源特色

ii文化资源：遗址、遗迹、文物等历史文化遗产类景观，建筑、桥梁、公园、人

造景观、博物馆等近现代人文吸引物，民俗、节庆、手工艺等非物质文化遗产等

资源，历史故事、传说等文化脉络

少是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值

iii建筑风貌：建筑形态、风格、材料、色彩、高度、密度及项目地村落原有空

间肌理的适配度等特点

少是否是风貌突出、特色鲜明的传统风格，是否具有一定的完整性，是否具有改

造价值

iv接待设施：停车场、酒店、饭店、公共厕所、医疗救护设施等基础旅游接待

设施

今是否充沛、卫生、安全，是否满足一定程度的接待档次

5.[5]农业影响因素

i自然条件：气候、水源、地形、土壤、热量、光照、温差等自然条件

玲是否满足当地现有农业发展，是否需要调整，是否有新增领域可能

ii社会经济：市场需求、交通、国家政策、农业生产技术、工业基础、劳动力、

地价水平

玲是否有利于地方农业产业结构升级

⑹乡村基础设施

i农业生产基础设施：现代化农业基地、农田水利建设、用材林生产基础和防护

林建设、农业教育、科研、技术推广和气象基础设施等

少是否充足完备，是否能够推动农村经济发展、促进农业和农村现代化，是否需

要加大投入

ii农村生活基础设施：饮水安全、农村沼气、农村道路、农村电力等基础设施建

设

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•＞是否能够满足居民生活基本需要，是否需要加大投入

iii社会发展基础设施：农村教育、文化、卫生、医疗、体育等设施

与是否建设齐备，是否品质过硬，是否满足改善农民生活条件的要求，是否有利

于促进农村生活软环境的发展，是否需要加大投入

二、评估开发价值

根据上述一、清查开发条件中的

1）经济发展基础；

2）土地资源基础；

3）区位交通基础；

4）泛旅游业资源；

5）农业影响因素；

6）乡村基础设施等六大项基础条件的清查，我们能对乡村项目建设所需的核心条

件作出基本的细化判断，而乡村项目是否具备开发价值，也应根据上述的资源及

条件清查，做出综合性的判断。

总体而言，可以根据如下4大基础判断标准，来衡量项目地是否更具发展优势。

乡村项目开发价值4大判断标准

1.是否具备特色产业及发展优势

乡村项目打造的成功关键在于能够创造长足、健康的经济效益，因而具备一定特

色产业的村镇，或具备优良的资源、管理、环境、人才、文化、技术等方面的优

势的村镇，更加具备发力基础，能够相对容易地通过产业链整合、产业结构升级，

形成具有本地区特色及核心市场竞争力的产业或产业集群。

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2.是否具备闲置土地及房屋资源

通常来看，"空心村"或新村搬迁之后的废弃旧村往往具备更便捷的开发条件，因

为闲置的农宅、土地等资源更容易进行资产流转，这将大大减少项目前期的工作

难度。而未来乡村项目的成功打造，将既有利于避免闲置资源的浪费，又能使得

偏僻、废置、无人居住的村落焕发新生。

3.是否具备有利的区位交通条件

不论是农业产业规模化、结构化升级调整，还是农旅融合，都需要项目地具有优

良的区位和交通条件，好的区位和交通代表了好的市场对接性和通达性，不仅有

利于农副产品的贸易与流通，还有利于旅游市场的开拓与稳定发展。

4.是否具备优良生态及村落风貌

乡村项目打造需要"三生空间优美"，三生即生产、生活、生态。生态环境优良、

乡土风味浓郁、建筑风貌独特的村落，具备天然的、原生态的、保存良好的乡土

气息、村落格局和建筑风格，能够称为项目"三生空间"打造的重要载体。

适合怎样开发？

[1]设定发展目标

a）定位逻辑：

b）目标解析：

根据资源、开发综合条件、开发价值判断设计合理的总体战略定位，将特色产业

发展、旅游业融合发展、生态可持续发展、乡村社会生活提质升级、乡村文化传

承与自信树立作为进行通盘考量，理性确定最大的而又最科学的发展野心。

三、选择开发方向

乡村项目6大开发备选方向

1.产业带动式

a）适用村镇：以分布在东部沿海等经济相对兴旺地区、具有产业优势的乡村为主,

此类乡村具有较好的特色产业基础，且产业化程度较高。

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b）规划要点：根据每一个乡村的县体特征，以优势产业为依托，完善相关产业链，

强化产业优势，加速产业带动效应。同时，若区域确有打造旅游吸引力的基础,

也可以选择导入旅游业，发展休闲农业产业。

C）可做项目：三产融合产业园、农产品加工示范基地及其它产业化经营项目，即

包括经济林及设施农业种植、畜牧水产养殖等种植养殖基地项目，储藏保鲜、产

地批发市场等流通设施项目。

2.生态农业式

a）适用村镇：主要针对自然条件良好的、有传统田园乡村风貌和地方特色的、有

丰富的水资源和森林资源等自然及人文资源优势显著村镇。

b）规划要点：把生态资源优势变为经济优势，构建旅游引导的农业生态示范区，

同时发展生态农业旅游放大经济效能。

c）可做项目：生态农庄、生态农业产业园项目、生态循环农业项目、生态农业观

光项目等。

3.高效农业式

a）适用村镇：适合分布在我国以发展农业作物生产为主、农业基础设施完善、农

业机械化程度高、农产品商品化程度的农业主产区的村镇。

b）规划要点：打造"零废弃”型生态农业产业示范园，提高农业规模化运营程度,

增加土地产出率。

c）可做项目：农业质量品牌提升工程、智慧农业示范区、农业开放合作示范工程

等。

4.休闲农牧式

a）适用村镇：分布在沿海和淡水水网渔区、牧区及半牧区及农林牧资源兴旺地区，

以农林牧渔为主要传统产业的村镇。

b）规划要点：根据养殖要求，因地制宜地规划科学饲养的现代化牧区、渔区等养

殖基地，有条件地区，可以以核心特色产业及区域风貌为基础，发展旅游度假产

业，规划适宜接待的主题度假区。

c）可做项目：休闲农业综合体，现代牧场/养殖基地，农牧循环示范项目，综合

性海洋/农牧文化休闲度假区等。

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5.城郊乡村式

a）适用村镇：在一、二线城市周边的经济条件相对较好、公共基础设施相对完善

的村镇。

b）规划要点：加大城乡融合发展力度，规划以优质乡村优质产品和乡村旅游度假

为核心依托的新型城镇化，打造城郊新田园乡村社区示范项目。

c）可做项目：观光农庄、新农业科技开发示范园项目、田园风情度假区等。

6.文化旅游式

a）适用村镇：在旅游资源丰富，交通便捷，距离城市较近的适宜发展乡村旅游的

相关村镇，及具有古村落、古建筑、古民居以及传统文化等特色人文资源的村镇。

b）规划要点：基于区域资源条件及文化特色，以村落、郊野、田园等环境为依托，

规划提升住宿、餐饮、休闲娱乐设施，并结合良好民风民俗文化以及非物质文化

特色，打造乡村旅游度假区。

c）可做项目：田园综合体、乡村度假村、休闲农庄、古村古镇、传统村落保护等

项目。

四、应当如何操盘？

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1.确定开发主体

1）村集体统一整合开发

开发逻辑：村集体通过成立专业合作社，以自筹资金的形式，将村里闲置土地及

房屋等资产流转过来，进行统一的整合开发。

参考案例：密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立，成员出

资总额52.7万元，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理。

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开发主体村集体成立专业合作社

资金来源自筹资金

资产流转对村里闲置房屋、土地等闲置资产进行流转

开发经营统一开发和经营管理

2）村集体与专业旅游公司共同开发

开发逻辑：村集体与专业的旅游开发公司合作，引入外来资金，对村里的闲置资

产进行统一流转、整合开发与专业运营。

参考案例：密云山里寒舍，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干

峪沟旅游合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合、开发及

提供配套服务。

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2.盘活闲置资源

盘活闲置资源包括土地、房屋等等….

闲置资产流转是获取乡村土地、房屋等资源的主要途径，是促进城乡要素流动的

有效手段，也是乡村项目开发必须考虑的首要问题。

农村闲置资产流转，有利于美丽乡村建设，有利于农村集体经济发展，有利于帮

助农民增收。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而

实现一定收益。

1）资产流转的本质

资产流转的本质是农民资产的使用权出租。当代乡村体系中，许多农民由于出外

务工等原因离开本乡、本镇，造成拥有的土地、房屋等资产闲置浪费，土地、房

屋等资产的财产权、收益权得不到有效体现。

闲置资产流转，就是在资产所有权不变的情况下，通过出租其使用权来实现闲置

资产的价值。即资产的所有权的权属不变，依然归农民所有，而流转只是将其资

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产的使用权进行出租、出让，农民作为资产的所有者，可以租金、分红等方式获

取收益。

2）资产流转的关键

资产能否顺畅流转很大程度上取决于承租方的务农效益，因而，只有在充分尊重

农民意愿的条件下，保障长足的经营效益，才能确保项目有能力兑现其对农民租

金承诺及分红利益，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。

3）资产流转的形式

[a|出租]

出租是在一定期限内，农户与承租方之间的资产使用权转移，即农户作为出租方,

自愿将全部或部分资产的一定期限内的使用权出租给承租方，承租方支付农户固

定的收益。承包期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。

流转步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，

自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是

20年），并签订房屋租赁合同。

[b|入股]

农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，与投资者的投资共同组成一个公司

或经济实体，参与股份制或股份合作制经营，分红以入股的资产使用权为依据,

按经营效益的高低确定股红数额。

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[CI转包]

土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限由双方协商确定,

但不得超过土地承包合同的剩余期限，且转包方与发包方的原承包关系不变。

[d|出让]

取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、

桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的需要，被政府征用土地的

部分。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使

用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用

权即行终止。

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五、系统规划开发

1.5大基本开发原则

a）特色鲜明：保持地域、产业、生态、风貌特色

i保持鲜明的地域特色。针对山水资源丰富的地区，应体现"山谷"、"水乡""乡野"

特色。针对文化资源丰富的地区，应体现特色"乡味"、"民俗"等地域特色。

规划要点：多用地方材料、符号，体现地域特色，注重整体格局和风貌的打造，

格局自然，风貌整体和谐统一，体现特色。

ii保持鲜明的产业特色。乡村土地肥沃，农、林、渔等传统农业资源丰富、具备

一定产业基础，应当把所在地的产业优势糅合进去，着力培育支柱产业，或“农"，

或"林"，或"渔"，形成自身的特色产业。

规划要点：产业规划与地域规划结合。

iii保持鲜明的生态特色。乡村项目的打造，必须符合"现代化生态农村”的建设目

标，必须保证在乡村自然区的生态涵养，注重生态农业基地的开发及绿色产业体

系、乡村生活体系的打造等方面，都能使乡村保持鲜明生态特色。

规划要点：景观多用自然，注重小品等景观打造。如在环境设计、建筑设计、资

源的利用和保护、循环经济等都要注入"生态"理念。

b）文脉鲜活：保持乡土文化的原生性、鲜活性

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i提炼元素：所谓"原生性"和"鲜活性"，是指用独特的自然风貌、生活习俗和人

的生产劳动等社会性生态元素，诠释项目的文化传统。可供挖掘的乡土文化十分

丰富，如纺线、织布、蒸糕、做圆子等生活文化，土布服饰展示、传统婚庆仪式

等民俗文化，推铁环、踩高跷等游戏文化，等等。

ii文化传承：对历史文化丰厚的项目地，应注重保护历史、传统文化，做好传

承、挖掘文化要充分，形成乡村的文化认同。

iii品质提升：合理开发利用文化资源，系统打造，形成文化品牌，增强竞争软

实力。

iv重塑精神：对于文化资源匮乏或是新建的项目，应注重文化培育和打造，在

现有建设的基础上发展，逐步形成自身文化特色。

C）三产融合：统筹区域产业规划保障发展动力

i一二三业融合：把农业、渔业、林业、商贸业，以及饮食等各类服务业的发展

结合起来全面规划，选择适合项目发展方向的产业做强做大，逐步发育成为乡村

发展的有力支撑。

ii现有产业升级：在现有基础上发展产业，不要凭空创造和引进新的产业。

iii调整产业结构：发挥人气与资源集聚优势，拉动、促进乡村产业发展，完善

产业结构，升级产业体系；延长产业链，构建合理的产业集群，打造竞争优势，

扩大产业影响力，提升产业竞争力。

d）宜居宜游：留住生产力，扩大消费吸引力

i挖掘旅游题材：乡村项目的开发建设，旅游不是核心目的，但拥有一定的旅游

功能作支撑，乡村发展将会更有生命力。可将山水风光、地形地貌、风俗风味、

古村古居、人文历史等作为旅游题材。

ii打造共享配套：乡村项目的公共服务设施、基础设施建设除了满足基础生产、

生活需求以外，还应做好三个服务：

1.注重服务社会事业。设施建设要与镇区结合，共建共享，建设完善的服务体系，

推动乡村整体经济社会可持续发展。

2.注重服务经济发展。建立完善与经济社会发展相适应的服务体系，提升综合承

载能力，成为整合资源、集聚创新、特色产业的“新载体"。

3.注重服务周边村民。统筹布局、互联互通，完善补足城乡服务设施体系，促进

服务设施向周边农村延伸。

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iii留足发展空间：对接区域市场需求，尤其大城市周边，旅游产品策划考虑外

溢的功能需求。

总之，从道路、交通、环境、建筑风貌，到功能布局、各类设施，从休闲、娱乐，

到餐饮、商贸，在充分满足居民物质和精神生活需求外，一切要从打造乡村生态

旅游项目的思路出发，精心打造，务显"特色"，使生态旅游业、现代服务业，成

为乡村赖以发展的产业之一，为乡村发展提供源源不断的经济收入。

e）活力构筑：聚集人气，防止空村鬼镇出现

i打造活力型街区：要结合棚户区改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娱乐

街区等受大众欢迎的有活力的街区。

ii提升冬季的活力：北方地区项目选择考虑弥补气候条件等因素，积极发展全季

节旅游，增加冬季项目。

iii注重夜经济打造：增加夜晚的商业和文化活力，打造具有魅力的夜色景观，

增加乡村夜生活、夜消费活力。

2.8大功能分区设计

农业生产区

定位：田园农业生产的核心空间，是农业生产的主要功能分区，是为综合体发展

和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域。

规划：选在田间水利设施完善，田地平整肥沃、水利设施配套、田间道路畅通的

区域进行规划建设，同时应结合我国特色农产品区域布局规划，遴选合适的种养

品种，并且应当最大化的尊重场地肌理，还应当尽量满足机械化种植的需求，充

分考虑机耕道的要求与四季产业的耕作规划。

产品举例：农业生产区除了常规农作物种植、禽畜饲养等保障农业生产性基地、

园区的建设外，还可以依托基地或园区特色开展生态农业示范、农业科普教育示

范、农业科技示范、市民/团体认种田等项目。

农业景观区

定位：以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题观光区域。

规划：以当地资源环境为基础，规划开发以特色园圃、现代农业设施、农产品展

示、创意农业景观小品为特色景观要素的景观观光区，核心景观片区的规划布局

要突出的景观主题，规划主题性景观及特殊的游览方式（线路、节点）。

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产品举例：观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示、创意农业景观小品

展示、湿地风光，山水风光等景观区。

现代农业产业园区

定位：农业产业链现代化延伸区域，以产业园区的方式发展现代化农业，实现农

业现代化和规模化经营。

规划：现代农业产业园区通常根据项目方资本、技术、资源等基本条件，选择性

规划发展循环农业、设施农业、特色农业、无土农业、外向型农业、休闲农业、

创意农业等新型农业产业园，一般规模较大。

产品举例：现代农业产业园区可包括现代农业产业园、现代农业科技园、现代农

业创业园等，主要从事种养殖生产，及农产品加工、推介、销售，农产品研发等，

形成完整的产业链；也可包含部分农业科普教育及现代农业观光的内容，但应主

要以农业生产为核心。

生活居住区

定位：城镇化主要功能部分核心承载片区，农民、工人、旅行者等人口相对集中

的居住生活区域。

规划：规划适宜当地农民社区化居住生活、产业工人聚集居住生活、外来休闲旅

游居住生活等3类人口相对集中的居住生活区域，打造新型乡村人口聚集区，保

证乡村居民生活品质，吸引人口回流，促进乡村发展活力。

产品举例：根据实际及长期发展需求、建筑用地块特点，选择开发居住区、居住

小区、居住组团等不同体量的片区。

农业科普教育及农事体验区

定位：承载农业文化内涵与教育功能重要区域。

规划：利用农业生产基地及相关设施、空间等规划打造及农业科普教育与休闲务

农体验为一体的活动区域，让游客深度了解乡村务农文化的核心内涵。

产品举例：规划专门片区，打造现代农业博物馆、现代农业示范区、传统农业体

验区、动植物园、环境自然教育公园、市民农场、创意农业展示区、农牧体验园

等。

乡村休闲度假区

定位：创意农业休闲片区是游人能够深入体验农业创意的特色生活空间。

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规划：主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文

化等，开展各种各样的户外活动及娱乐活动。

产品举例：

乡村自然游憩公园及户外运动公园：配置登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、

垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各种文化娱乐活动等产品；

乡村度假村：配置乡村文化民宿、乡村酒店、小木屋、别墅、农业庄园等，满足

人们回归自然，归隐田园的需求。

（综合旗鉴旅业等平台）

产城一体服务配套区

定位：为农村、农民、农业，生产、生活提供服务和保障的核心区域。

规划：规划建设基础设施及公共服务设施。一方面服务于居住区内的居民、村民

对医疗、教育、卫生、生产生活、休闲等基本生活需求，另一方面服务于农业、

加工业、旅游休闲、商贸物流、乡村金融等产业发展需求。

产品举例：

交通、给排水、电力、电信、燃气、人防、综合防灾等基础设施；

教育、医疗卫生、体育、社会福利与保障、邮政电信、乡村金融等公共服务设施。

衍生产业区

定位：乡村新型产业、高级发展模式试点区。

规划：在关注农业基础、关注农民利益的基础上，发展衍生特色产业，延伸产业

链，打造多元产业融合。

产品举例：健康产业、养老产业、互联网农业、体