课时第七章收益法及其运用

第七章513111632142184228术422885218323631217322第一节估价对象未来各期的净收益，利用合适的率将其折算到价值时点后相加,得到估价对象价值或价格的方收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期年法，即：地价＝年地租×年收益法的基本思想：房地产的长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以在未来不本身，而是房地产未来所能产生的一系列收益，是以现在的一笔去换取未来的一系列。这样，对投资者来说，将用于房地产获取收益，与将存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价值就相当于这样一笔，如果将该笔存入银行也会带来与该房地产所产生那么，这笔就是该房地产的价值。将上述等式变换一下便得到：例如，拥有一宗房地产每年可产生2万元的收益（如出租净收入），另外有40万元以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对该人来说，该房地产与40万元的等价，即值40万元。atn收益：风险i反比广泛、深入的市场研究为基础。第二节资本化法的本节中涉及的计算非常多，要求：每个都能画出现金流量示意图；能在理解的基础上掌握，最最一般（掌握 所以简化为后面各种均是此的特例a1等比数列第一项anq 净收益每年不变为A 净收益每年不变为A率为Y，Y不等于零 率为Y，Y大于零收益期限n为有限年收益期限n为无限年写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的率为8.5%，计算其收益价值。『正确答案』参见P219。该写字楼的收益价值计算如下：1.085X^Y44＝1/X－1＝×80/0.0858.5%。请计算该房地产的收益价值。25.99（941.18－915.19＝25.99）年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。 130益期限为40年，率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。 他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前的根据收益法的计算，对土地净收益每年收益不变的情形，率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）无限年价格假设两者相差万分之一看作是接近。当率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，率50年。所以率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。提示：参见P224净收益按一定数额递增的（熟悉）：n：：加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的 率为9%。请计算该房地产的收益价值。如果率为6%，请计算该房地产的收益价值。A－（n－1）b＝025－（n－1）×2＝0131413.52523 753【多选题】某宗房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，率为8%，则（）。如果不记得，最简单的办法： 第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年28262422 642净收益按一定比率递增的（掌握）收益期限为有限年的年的基础上增长2%；该类房地产的率为9%。请计算该房地产的收益价值。参见P227长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的率为9%，请计算该房地产的收益价值。无限年期的效毛收入在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的率为每年的运营费用在上一年的基础上增长2%，该类房地产的率为10%。请计算该房地产的收益价值。n:EI－E（1+g）n－1＝0E净收益后两段变化规律不同的7－】预测某宗房地产未来年的净收益分别为万元、万元、万元、万元、309.34（310.20－300.86＝9.34）未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。 预知未来若干年后价格的（八个预测持有期间的净收益和期末收益，再将它们折算为现值。6%，7.59%。该房地产的价格为（）万元。『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的。乍看之下，本题缺少一个条件，也就是收益所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔，平时积累的就叫偿债基金。参见P232。6 【例7－】某写字楼过去的市场价格为元/m2，目前房地产市场不景气，其市场为每天312500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的率为10%。请求取该 【例7－】预测某宗收益性房地产未来第一年的净收益 tt 25%。该写字楼目前的价格为（） 『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的。折现率＝6%+6%×25%＝7.5%第三节建筑物剩余经济是指自价值时点起至建筑物经济结束时止的时间。生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间7－2建筑物剩余经济与建设用地使用权剩余期限同时结束。在这种情形下，收益期为建设用地使用建筑物剩余经济早于建设用地使用权剩余期限结束。收益期以建筑物剩余经济计算，再加建筑物剩余经济晚于建设用地使用权剩余期限结束。有两种情况：①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。利用预知未来若干年后价格的求取价值，以及收益期较长、难以预测该期限内各年的净收益的，应510第四节基本：（最大可能的收入）运营费用不包含：1）对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押还本付息额。（如何理解：与否，不影响房地产整体的正常运营收益。另外，偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。长项目折旧不包含，只包含短项目折旧）重置提拨款是运营费用中的项目。是指在建筑物经济内，为定期更换（需要支付）经济【多选题】在求取净收益中，运营费用包括（）房屋『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋费、物业服务费、用、维修费、水电费等。参见P238。【判断题】某收益性房地产按经济计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法估价时，计入年运营费用的折160（）『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。参见P238。铺的价值为（）万元。年收入＝500×120×12＝72（万元）特点：业主与经营者合二为一，房地产与经营者利润没有分开。【多选题】某写字楼的为每日每平方米3元，电费、物业由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。 『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见P238。为（）万元。A.245C.315『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。房屋折旧费，长项目，不在运营费净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－经营税金及附加－用－财务费用－归属于商服经营者工业生产型房地产：净收益＝产品销售收入－生产成本－销售费用－销售税金及附加－用－财务是在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有评估出租益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的，即实际；租赁期间届满后和未出租部分，应采用市场。：租赁期内——合同出租面积均为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近相似的商场一、二层可出租面积的正常月分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，率为9%。请计算该商店2011年8月1日带租约 收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”。承租益价值评估是这种方法的典型运用。承租人租益就有价值；反之，如果合同高于市场，则承租益就是负价值。请计算目前承租益的价值。成的房地产降低或者房地产运营费用增加所导致的房地产价值减损。字楼为每天3.5元/平方米，率为6%，则现在的承租益价值为（）。A.98.8C.691.61年（3.5－3）×365×500＝91250元承租益价值＝ 参见P243。定不变。现市场上类似办公楼的月为30元/m2，假设折现率为10%。请计算目前该承租益价值。 参见P243求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于不确定性，存在三种状态，乐观估计、保守估【单选题】下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）折旧。这些设备期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。参见P238、净收益同时给出（）。5%，则每年需要留出的重置提拨款为： A来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，率为10%。请计算该房地产的收益价值。4440参见P246第五节率的确投资收益与风险呈正相关。所选取的率，应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报房地产价值与率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产，由于风险不同，率是不尽相和期末收益、基于合同的收益和基于市场的收益、土地收益和建筑物收益、抵押收益和自有收益，由于风险不同，率是不尽相同的。因此，在实际估价中并不存在一个统一不变的率数但这又不意味着估价师可以随意选取率。选取的率必须有市场等依据，并经得起理论推敲和进行横向（不地产之间）、纵向（前后不同时间之间）比较。【单选题】率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）率可以适当降低，C也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的率比其他长期投资的率可以低一些。参见P246～248。方法一累加法②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其就会越小，从而投资者必然会要求对所 ③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与、债券、黄金相比，要，变现能力弱。），从而投资者会降低所要求的率。无风险投资带来的率无限年期，利用有限年期，利用等式成立时的Y值，就是我们要求的率。（与第二科中计算内部收益率的方法一样，本中没有例题，故不作要求）收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用方法三投资率排序插入【单选题】某写字楼持有5年后，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险率为6%，风险率为无风险率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。 『答案解析』本题考查的是率的求取方法。第六节资本化率（capitalizationrate,R）是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。利用资本化率将未来收益转换为价值的直接资本化法的为：接资本化法的为：数（potentialgross emultiplier,PGIM）、有效毛收入乘数（effectivegross emultiplier,NIM）。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期的与估价对象的净收益流模式（包括利用市场提取法求取收益乘数的为：（见后面“资本化率与率的区别和关系”）及投资组合技术（见本章第七节）求取。通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的为：上述的来源是：因为R＝NOI/VNOI/EGI＝NIR，V/EGI＝EGIM资本化率（R）和率（Y）都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；率是在资本化获利能力；率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。在资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算会有所不同。例如，在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，资本化法的为：V＝A/Yg逐年递增且收益期为无限年的情况下，资本化法的在上述四种情况下的资本化法中，Y是率【例7－24】某宗房地产未来的净收益流见表7－4，率为10%，请求取该房地产的资本化率。7－4123457－512345象的表述，又考虑到了的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；②每期的净收益或现金流量都是明象的净收益流模式相同的房地产来求取率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取但由于资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的判断，并且各种简化当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价师可以通过投资者在有同等风险的投资上所第七节实质是求出土地或建筑物的各自的率和资本化率，或分别测算其价值。投资组合技术：土地与建筑物的组合，抵押与自有的组合；VL土地价值→RL土地资本化率限为30年，土地率为6%。该房地产的价值为（）万元。200×12%=24（万元）参见P2586%8%。请计算该房地产的综合资本化率。参见P259抵押与自有的组合来源：自有、抵押由于抵押通常是分期偿还的，所以抵押与自有的组合，一般不是利用抵押利率和自有 ：房地产价格=抵押金额+自有房地产净收益=抵押收益+自有收（房地产年收益）（抵押收益）（自有收益【例7-26】某类房地产通常抵押占七成，抵押年利率为6%，期限为20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资本化率为8%。请计算该宗房地产的综合资本化率。【例7-27】某宗房地产的年净收益为2万