常德棚改项目整体定位及产品建议报告

常德XX棚改项目整体定位及产品建议报告新思路对于本项目的思考01、本案对于经致远房地产开发有限公司的意义——经致远首个大型项目，如何打响品牌影响力02、本项目如何站位——大环境整体不稳定的情况下，我们应该如何定义项目保证开发目标的实现03、本项目的营销思路项目背景及核心问题界定项目市场机会挖掘项目市场定位及规划建议项目操盘思路及营销保障目录PARTY

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项目背景及核心问题界定区域现状与规划分析地块价值判研核心问题界定区域现状与规划分析新思路对于西部新城的理解西部新城之于常德是什么？发展历程起步阶段：（02年以前）大部分地方为城郊区域，依托人民路自行发展，区域内老旧建筑居多，是大多数人群眼中的“乡下”区域19881998以企事业单位为代表的产品入市电力小区入市时间：1998年销售价格：800元/㎡客户:电力局职工和部分社会人员大部分为城郊区域2001兴隆装饰城动工和龙港巷农贸市场扩建兴隆装饰城入市时间：2001年销售价格：1300元/㎡客户:小西门市场的商家2002多层的商品房呈零星状开发在2002年以前，西城区主要以三岔路为分界线，三岔路以外在大多数人眼里属于郊区，农房和私房居多，发展模式主要为自行发展，发展速度缓慢龙港花园入市时间：2001年销售价格：1000元/㎡客户:西城区个体户发展阶段：（02-09年）皂果路扩宽，临江公园的改建，配套补建，城西片区引来第一次跳跃性的发展，地段价值逐渐引起消费者重视。价格平台跳点皂果路扩宽、临江公园的改建让西城区的房价实现了一次飞的跳跃从800元/㎡-1700元/㎡发展历程价格第二次跳点老西城区的城市建设和整体形象的改善,地段价值逐渐增长,实现了第二次跳跃成熟阶段：（2010年至今）

品牌开发商进入，城市配套建设逐完善成为区域成熟的主要因素，加之城市土地资源日益紧张，价格大幅度增长，区域内改善型客户出现。公园世家高层、小高层5600元/㎡德景园天源星城长安西郡西城水恋三馆三中心白马湖公园沅水三桥长庚路发展历程区域现状老西城区板块西部新城板块白马湖片区板块主城区商业中心板块区域现现状交通条条件：：区域内内的长长庚路路，是是城市市南北北向的的主干干道；；东西西向的的辅道道竹叶叶路，，直通通沅水水三桥桥，区区域内内整体体交通通通达达性良良好竹叶路人民路沅安西路长庚路本案桃花源大道项目西临城市市南北主干道道高泗路，北北临区域辅道道竹叶路，通通达性良好区域距离城市市主商圈——步行街商圈约约4.6公里，车程11分钟区域距离桃花花源机场约15.5公里，车程约约24分钟区域距离常德德火车站7.1公里，车程约约13分钟沅水三桥区域现状区域形象：区域内私房修修建的民居较较多，加上拆拆迁中的九芝芝堂公司仓库库，经营中的的烟厂厂区，，扩建中的高高泗路，区域域内目前整体体形象较差。。访谈对象李俊儒年龄27概况80后年轻人，广告公司设计师，未婚，目前正在考虑选购婚房。访谈要点1、地段与价格2、本项目所在地段的认知程度3、购买决策群体购买敏感点1、价格与户型大小2、地段的偏僻程度3、项目的整体规划访谈结论1、刚需型客户2、偏重于产品的性价比3、觉得本项目地段较好但周边配套不行※商家访谈实录录访谈对象谢跃进年龄39概况五金机电商家、购买能力较强、目前正在考虑选购第二套房子访谈要点1、地段与价格2、本项目所在地段的认知程度3、购买决策群体购买敏感点1、项目的整体规划与配套2、项目产品对于居住的舒适程度3、项目的地段访谈结论1、改善型客户2、偏重于产品的舒适性3、购买决策人为个人决策访谈对象曾军雄年龄45概况电力局职工、目前有购房需求但因觉得房价会下跌，对市场持观望态度访谈要点1、地段与价格2、本项目所在地段的认知程度3、购买决策群体购买敏感点1、项目所在地理位置、2、价格与户型3、项目的配套与景观访谈结论1、观望型客户2、偏重于产品的性价比3、觉得本项目地段较偏，但有私家车可以解决此问题访谈对象童程国年龄48概况自来水公司职工，准备给小孩购买新房结婚，购买能力一般访谈要点1、地段与价格2、本项目所在地段的认知程度3、购买决策群体购买敏感点1、项目的价格2、项目所在区域的偏僻程度访谈结论1、刚需型客户2、偏重于产品的高性价比3、对项目地段觉得目前较为偏僻，但前景看好。※商家访谈实录录区域现状小结结该区域属于新新开发区域，，通过城市路路网的连接，，与老西城板板块和白马湖湖板块构成整整体目前该区域整整体认知度较较高，消费市市场对该区域域的认知度还还停留在较偏偏的层面区域内交通通通达性良好，，但未通公交交车辆，驾车车10分钟车程即达达市区核心商商圈区域内为新开开发板块，城城市建设配套套完善度较差差区域内整体形形象较差西部新城组团团北部新城组团团东江片区组团团依托三山三水水，打造“一一城三片”的的城市格局，，将江北城区区打造为集居居住，行政，，商务、休闲闲为一体的中中心区域。《常德市城市总总体规划（2009-2030）》江北城区从金金丹路向西扩扩展至河洑山山，由新河水水系牵连起来来的白马湖公公园项目、物物流园区、烟烟草园区以及及西边的教育育文化科技园园区构成了西西部新城的主主体规划。其其中，物流园园区、烟草园园区以及教育文化科技技园组团成为西城新区。而围绕白马马湖规划建立立起来的白马马湖文化公园园，丁玲公园园，城建档案案馆、规划展展示馆、美术术艺术馆（““三馆”），，青少年活动动中心、妇女女儿童活动中中心、科学技技术中心（““三中心”））以及全新规规划的商业中中心则作为带带动西部城区区人流的关键键，为西部新城未未来的发展注注入活力。《常德市城市总总体规划（2009-2030）》区域规划整体规划：以科技教育产产业园为依托托，结合新河河渠环城水系系，将区域打打造成新的城市宜居中心心。从下图分析，，区域内整合合了屈原公园园，北桥头公公园，商业，，水系，科技技教育产业园园，加上规划划的居住用地地，不难看出出政府对这一一区域的规划划意图。本项目屈原公园北桥头公园新河渠环城水系商业科技教育产业园居住用地幼儿师范高等等专科学院湿地公园商业滨江居住带奥体公园常德技术学校校常德民办职业业学校常德财校中华女子学院院湖南分院文化创意岛电子科技生物物岛交通规划高泗路竹叶路长庚路芙蓉路区域内道路规规划为：1、拉通高泗路路与临江路，，形成内部东东西向的辅道道及通往科技技教育园的主主要道路2、拉通长庚路路，形成贯穿穿南北的城市市主干道3、拉通竹叶路路，形成区域域内对接三桥桥通往江南区区域的主要道道路4、拉通芙蓉路路，让芙蓉路路与临江路对对接，使区域域内东西侧皆皆有城市南北北向的主干道道配套规划常德财校医院武陵区护城卫卫生院常德市七中常德市五中商业屈原公园北桥头公园奥体中心滨江居住带常德技术学校校幼儿师范高等等专科学院中华女子学院院湖南分院电子科技生物物岛区域内规划了了以学校和公公园为主的配配套，加上少少量的商业。。不难看出，，区域的发展展方向将来是是以科技，教教育，居住，，商业为主的的中央生活区区。是常德市市另一个次中心区域区域总结从整体布局上上来看：西部新城板块块通过老西城城区板块的衔衔接与白马湖湖板块将组成成整体的西城城新区。从整体交通上上来看：目前区域内，，暂未通公共共交通。但从从路网结构上上来看，内通通外联。对外外直通三桥与与桃源县方向向，对内10分钟直达核心心商圈，交通通通达性十分分便利。从区域内配套套来看：区域内规划了了大量的高等等级学校，高高级中学，生生活服务型商商业，两个大大型休闲公园园，从而吸引引大量的人流流，对于住宅宅地产来说十十分利好。北京·朝阳公园长沙·梅溪湖深圳·宝荷生态区西部新城之于于常德是什么么是集教育、休休闲公园、居居住、生活服服务型商业为为一体的中央生活区中央生活区，，简称CLD，全称：CentralLivingDistrict，是指城市中中，在政府总总体规划的引引导下，随着着经济发展到到一定阶段，，人们的工作作、生活等行行为模式发生生了功能分化化，那些由若若干居住区组组成，可满足足城市主流人人群集中居住、消费、、娱乐、教育育需求，位于城市中中心地带，并并具有城市一一流生活质素素、高尚人文文内涵和完美美生态环境的的居住区域。。地块价值判研研地块概况本案地块位于西部部新城规划范范围内，长庚庚路与竹叶路路交汇处东南南角。总占地地159亩，属于棚改改项目。东至：临江路路西至：长庚路路南至：高泗路路北至：竹叶路路地块主要指标标判研指标描述位置地块位于长庚路东侧、高泗路北侧、竹叶路南侧、芙蓉路西侧面积159亩容积率3.0建筑密度暂无数据绿地率暂无数据规划总建筑面积按照3.0的容积率，地块规划总建筑面积为317682平方米地块主要指标标判研地块为大型规规模，地块呈呈不规则多边边形极不规整整，地块内部部地势平坦，，目前多为待待拆迁的仓库库。容积率指指标相对较高高，未来将会会以高层住宅宅开发为主体体的大型住宅宅项目。地块交通状况况地块主要依靠靠西侧的长庚庚路与东侧的的临江路连接接市中心，依依靠高泗路和和主要路连接接远水三桥和和城市外部地块周边暂未未通公共交通通工具地块距离城市市核心商圈11分钟车程，距距离江南城区区7公路，约13分钟分钟，交交通便利，通通达性良好。。地块周边配套套地块周边相对对于住宅项目目的开发来说说，配套资源源较为丰富，，步行10分钟可达到的的屈原公园、、沅江。地块块西边有规划划中的北桥头头公园和科技技教育园、奥奥体中心、地地块北侧有芙芙蓉路小学和和常德市五中中、常德市七七中。配套资资源丰富，项项目增值潜力力巨大。本案北桥头公园芙蓉路小学市七中屈原公园市五中梅尼广场沅江风光带15分钟生活圈地块价值梳理理：地块位置层面面：地块位于于西部新城规规划的核心区区域。地块交通层面面：地块暂无无公交工具直直达，但依靠靠长庚路与竹竹叶路10分钟可达城市市核心商圈，，13分钟可达江南南城区，交通通通达性良好好地块资源层面面：地块坐拥拥双公园与沅沅江，周边的的教育资源与与生活服务型型商业资源丰丰富，15分钟生活圈俨俨然形成。地块自身层面面：棚改拆迁迁项目，容积积率相对较高高。项目属性界定定1、城西生态宜宜居板块2、大型规模3、容积率较高高的高层产品品本章梳理1、西部新城对对于常德未来来发展，将是是跳出城市从从属地位，成成为一个集科科技、教育、、宜居为主的的中央生活区区2、地块位于西西部新城的核核心区域，地地段条件利好好3、地块拥有城城市不可复制制的稀缺性景景观资源，对对住宅项目利利好4、地块拥有15分钟生活圈，，生活便利。。5、目前地块属属于棚改期间间，周边形象象较差，对项项目有不利影影响。核心问题界定定开发目标解读读新思路对开发发目标的解读读1、品牌塑造本项目是经投投开发的第一一个具有规模模的棚改项目目，承担着经经投的品牌形形象塑造。2、风险控制在宏观调控背背景下，如何何确定正确的的市场定位和和入市策略选选择，以控制制开发风险。。3、理想销售如何挖掘和打打造项目核心心价值，实现现理想的产品品产品价格和和销售速度，，达到理想的的开发利润目目标。核心问题界定定Q1Q2Q3市场——如何在区域条条件和规划条条件限制背景景下，实现对对天源星城项项目产品、价价格、影响力力的多重超越越？产品——如何在产品层层面完成对市市场竞品项目目的价值超越越？风险——在宏观调控的的背景下，如如何预判和把把握市场环境境，控制项目目开发风险？？项目背景及核核心问题界定定项目市场机会会挖掘项目市场定位位及规划建议议项目操盘思路路及营销保障障目录PARTY2项目市场机会会挖掘宏观系统中观系统微观操作宏观系统常德市近5年来，GDP一直呈稳步上上升势态，经经济势态良好好。但在人均均可支配收入入方面，除2011年有跳跃式上上升，近两年年增长幅度放放缓。在经济大环境境不景气的情情况下，房地地产市场受影影响较大，整整体市场存量量较多，去化化速度放缓。。宏观经济分析析住宅市场数据据分析2014.22014.32014.42014.5住宅市场数据据分析从上述四幅数数据图表分析析：住宅市场施工工量层面：常常德市住宅市市场施工面积积虽然每月有有所增长，但但涨幅较少，，这一数据反反映了，常德德房地产市场场理性回归，，开发商和消消费市场都回回归到理性层层面住宅市场竣工工量层面：住住宅市场竣工工量从2月份开始直到到5月都成下滑局局面，这一数数据反映常德德市城区土地地开发节奏放放缓，也从侧侧面反映了，，新盘开发量量减少，开发发商拿地态度度呈现观望态态势。住宅市场销售售额与销售面面积层面：住住宅市场销售售额从2月份开始，每每月递增，在在大环境整体体混乱的层面面上，这一消消息直接反映映了常德市住宅市市场强劲的消消费能力。住宅市场存存量层面：：常德市住住宅市场的的存量层面面，从去年年累计截止止到今年5月份，总额额为95.2万㎡，对比比78.6万㎡的去化化量，差额额不大，常常德市场并并未进入泡泡沫时代。。住宅市场发发展阶段初级阶段：：简单居住住功能居住只具有基本本的居住功功能发展阶段：：融合发展展居住景观住宅市场开开始注重消消费者层面面，开发层层面加入了了少量的景景观，对居居住产品的的舒适程度度进行考虑虑，并配了了少量的服服务型商业业。产品商业成熟阶段：：多元发展展居住社区型商业业文化大型景观生活配套住宅市场的的附加值继继续增加，，已经不仅仅仅是满足足居住功能能了，开始始加入对人人文和人居居精神满足足层面的元元素科技生态教育本项目所处处阶段在成熟阶段段下，常德德市房地产产整体市场场又有何特特征中观系统特征一开发水平越越来越高，，消费者市市场选择面面增加。层面一：大型品牌开开发商进驻驻，开发水水平整体提提升代表项目：：恒大华府府，绿地新新都会，碧碧桂园花溪溪项目层面二：建筑规划越越来越丰富富，产品的的附加值提提升越来越越高，对项项目的配套套主要以便便利生活的的思路为主主。层面三：建筑用材越越来越高级级，外立面面用材大多多使用真石石漆，玻璃璃采用双层层中空，即即注重了低低碳节能减减排，也提提高了项目目的自身形形象。特征一开发水平越越来越高，，消费者市市场选择面面增加。层面四：开始注重推推广层面的的逻辑性与与卖点提炼炼，不再是是散漫式推推广和卖点点宣传。层面五：对产品的打打造，趋于于注重市场场需求，产产品户型逐逐渐变为实实用性强和和户型规划划面积中等等，大户型型极少出现现在市场层面六：体验式营销销理念开始始进入市场场，对售楼楼部的打造造和开发节节奏有了本本质的改变变，先做景景观再卖楼楼的思维开开始呈现特征二销售价格虚虚假性拔高高，但部分分项目开始始降价，房房价逐渐回回归理性。。已售罄在售价格逐渐回回归理性特征三客户来源的的组成，已已经不仅限限于主城区区。县级城城市，江南南城区开始始交叉影响响，但离常常德较远的的澧县，津津市，石门门三个县城城除外。刚需客户和和首次改善善型客户仍仍占市场主主流，二次次改善型客客户及投资资型客户占占有少数消费者组成成多样化，，城镇化影影响较为明明显在此三大特特征的影响响下，本项项目的战略略方向该怎怎么选择，，才能达成成开发的预预期目标？？微观操作知己知彼百战不殆《孙子·兵法》市场调研数数据项目名称销售价格在售户型总户数户型配比项目配套产品类型德景园6300元/㎡2房:88㎡3房:115-130㎡4房:139-208㎡5房:226-256㎡34142房:38%3房:42%4房:15%5房:5%会所，社区商业，学校，游泳池，园林景观高层、小高层、别墅天源星城4800元/㎡2房:57-81㎡3房:115-160㎡待定2房:15%3房:85%社区服务站，社区商业，学校，泳池，活动中心，园林景观高层新邦壹品5380元/㎡2房:75㎡3房:94-127㎡4房:124-145㎡14292房:10%3房:45%4房:45%商业高层三一翡翠湾5300元/㎡2房:86-103㎡3房:100-140㎡4房:141-143㎡30332房:25%3房:40%4房:35%会所，园林景观高层，洋房七里桥堡4800元/㎡2房:88-91㎡3房:111-125㎡8652房:45%3房:55%小型园林景观高层白马大院6280元㎡2房:95㎡3房:113-137㎡4房:136㎡3662房:15%3房:50%4房:35%小型园林景观高层神仙树大院5200元/㎡3房:115㎡4房:132㎡5903房:45%4房:55%暂无高层润景园5200元/㎡2房:99㎡3房:124-143㎡4房:151-169㎡4192房:23%3房:48%4房:29%小型园林景观高层穿紫河·月畔湾待定2房:87-90㎡3房:126-133㎡5662房:32%3房:68%暂无高层项目名称销售价格在售户型总户数户型配比项目配套产品类型恒大华府6300元/㎡2房:79-82㎡3房:100-126㎡4房:146㎡6590460（一期）2房：10%3房：70%4房：20%园林景观，电影院，会所，社区型商业，活动中心高层、小高层上东曼城二期5060元/㎡2房:78-85㎡3房:93-127㎡5402房：38%3房：62%暂无高层滨湖新天地5880元/㎡2房93-100㎡3房:123-135㎡9152房：41%3房：59%暂无高层泓鑫桃林6200元/㎡2房:75-83㎡3房:99-132㎡4房:140-152㎡10002房：7%3房：73%4房：20%暂无高层捌海·常德公馆4400元/㎡2房：85-92㎡3房：113-127㎡4房：136㎡18122房：12%3房：45%4房：43%园林景观高层盛唐四月天5000元/㎡2房：70-90㎡3房：99-123㎡13802房：18%3房：82%园林景观高层、小高层常青藤未来城5800元/㎡2房：83㎡3房：109㎡2002房：40%3房：60%暂无高层欣隆盛世·郎郡4800元/㎡2房：80-112㎡3房：125-140㎡4房：140㎡以上9962房：27%3房：41%4房：32%暂无高层本项目要想想达到开发发的战略目目标，形成成独特的竞竞争力必须须要在项目目的定位，，规划，产产品及配套套商下足功功夫，而从从上述调研研数据来看看，能与本本案形成竞竞争的共有有三个项目目恒大华府天源星城德景园竞争项目分分析和借鉴鉴项目基本概概况规划与产品品设计销售情况分分析推广情况分分析成交客户分分析分析借鉴总总结天源星城基本概况规划与产品品设计销售情况分分析成交客户分分析分析借鉴总总结项目位置长庚路与竹叶路交汇处开发商常德市天源住建房有限公司建筑面积30376（一期）占地面积12443万㎡容积率2.44绿化率30%物业形态高层、小高层、商业裙楼配套设施园林景观，活动中心，社区服务站，社区商业，公共露天影院项目由天源源住建房有有限公司开开发，项目目属于原灯灯泡厂棚改改项目项目一期占占地面积12443万㎡，分4期开发，二二期于今年年9月份动工项目是西部部新城具有有代表性项项目之一，，景观的打打造融入了了原灯泡厂厂元素，十十分新颖。。推广情况分分析天源星城一期开发量量活动中心社区中心社区型商业业连廊艺术中中心项目整体以以东西下沉沉式广场连连接长庚路路与新河渠渠景观，以以此为景观观轴线，房房屋像南北北向开展，，通过外围围商业和小小区出入口口，让项目目成半围合合式形态。。规划与产品设计销售情况分分析成交客户分分析分析借鉴总总结推广情况分分析基本情况天源星城规划与产品设计销售情况分分析成交客户分分析分析借鉴总总结推广情况分分析基本情况天源星城1号楼户型面积：77.89㎡2号楼A户型面积：57.11㎡2号楼B户型面积：67.2㎡5号楼A户型面积：117.69㎡5号楼B户型面积：112.175号楼C户型面积：125.9㎡规划与产品设计销售情况分分析成交客户分分析分析借鉴总总结推广情况分分析基本情况6号楼户型面积：143.27㎡11号楼A户型面积：127.4㎡11号楼B户型面积：112.37㎡天源星城项目主要规规划为两房房与三房，，两房共有有3种户型，三三房共有6种户型。该项目设计计户型跨度度较大，能能够满足不不同人群的的功能需求求。该项目户型设计基基本方正合理，实实用性强，浪费空空间较少。每栋户型大小相差差不远，有效地减减少了公摊面积6号栋一梯一户设计计，提高了客户的的尊崇感产品独有的智能入入户系统和可视对对讲系统，有效的的提升了产品的附附加值规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况天源星城规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况天源星城从4月26日开盘到现在已经经签约300余套，实际成交约约200余套。项目热销户型集中中在11号楼与6号楼，面积段从117㎡-140㎡天源星城销售数据据的飘红，原因为为两个方面1、项目的整体规划划与产品对于市场场来说实用，且性性价比高2、项目的配套丰富富，生活便利3、价格较低，进入入门槛较低。天源星城规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况右图可见，天源星星城客户多来源于于武陵区，其次为为鼎城区和桃源县县。其他县级城市市较少，这是由于于购买人口城市归归属感而成，从侧侧面也反映了天源源星城在县城推广广不足的缺陷。天源星城规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况天源星城的推广摒摒弃了传统的“地地毯式”轰炸，仅仅以项目围挡和项项目活动为立体式式的推广，辅以报报广间歇性的推出出。推广主题仅仅仅围绕项目的规划划和产品卖点。未见其他的户外高高炮或短信及电视视开屏及流媒体等等推广渠道存在。。规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况1、受大环境影响，整整体市场趋势下滑滑，目前市场上来看，，以满足刚性需求求的低总价、低单价、性价比及附加值高高的项目市场去化化相对较好。2、天源新城项目在在产品定位及研发发阶段，面临区域域抗性大、成本高高、恰逢大环境的的压力和风险，项项目在前期定位阶阶段花了不少功夫夫，从项目市场表表现来看，我们认认为项目前期的市市场定位是精准的的规划方案有效的的结合了区域客群群特点、地块条件件、市场竞争机会会等因素3、我们通过对城西西区域及天源星城城项目区位环境、、市场特征、客户户需求进行分析研研究，我们认为本本案与天源星城是是定位趋同、客群重重合、策略有别、、风格有异。4、我们建议本案在在充分借鉴天源星星城项目市场操作作成与败、得与失失的基础上进行优优化、深化、细化化、升级、借势、、最终形成本案的的市场定位、产品品定位、与营销方方案一市场定位方面二产品线及户型设计计方面规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况1、从产品类型来看，，基本以两梯三户户为主，楼王为一一梯一户，户型以以三房为主，其次次是两房产品，考虑到容积率的问问题，建议项目首首期以纯板式住宅宅为主，在户型上上以三房为主，两两房和四房为辅。。2、在户型设计方面面，赠送面积如如阳台、飘窗、入入户花园设计均有有出现，也是市场场上比较受客户欢欢迎的产品，但是是在某些功能布局局上还存在一些问问题。建议项目在户型设设计上可以参考天天源星城，并在其其基础上加以改进进优化。三项目推广及营销层层面规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况1、天源星城项目在在推广方面，推广渠道组合上十十分欠缺，一方面面与资金有关，一一方面与渠道选择择有关，介于本项目所处的的市场战略，建议议本项目在营销阶阶段推广组合多样样化，到达植入性性的效果。2、天源星城项目在在价值诉求及传播播过程中对区域未未来发展升值空间间和价格为突破点点。对产品本身诉诉求不多（产品本本身亮点不足）我我们建议本案应该重力打造项目目本身亮点，在配配合区域配套作为为项目的竞争力。。3、天源星城项目在项项目开盘前期案场场体验区完成打造造和投入使用，从效果反馈来看，，非常好，因此我们也应该本案在开盘前完成成项目现场体验区区的打造，通过有有效的展示项目的的品质、园林、开开发企业实力和服服务，提高项目的的市场溢价能力和和对客户的捕捉力力；德景园基本概况规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析项目位置洞庭大道与皂果路交汇处开发商常德市天源住建房有限公司建筑面积626036（一期）占地面积240331万㎡容积率2.0绿化率36.72%物业形态高层、小高层、别墅配套设施园林景观，会所、学校、社区商业，泳池，水系项目位于白马湖板板块，是常德市去去年标杆型住宅项项目项目在景观和水系系规划上有独到之之处，别墅型产品品吸引眼球项目地段位置较好好，临近白马湖公公园和文理学院及及常德市五中。规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况德景园目前在售房源私家会所学校中心水景泳池写字楼项目以南北向的中中央道路为中轴线线，以中心水系为为原点，打造项目目景观和产品的排排布。但从实际情情况来看，德景园园目前每栋楼间距距过近，居住舒适适度不强。规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况德景园规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况德景园B2户型三室两厅两位：115.5㎡B5户型三室两厅两位：131㎡规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况德景园从德景园现有的户户型上来看，户型型规划不太方正，，实用效果会有影影响。从实际调研过程中中了解，每栋楼的的户型最大相差10个㎡以上，这样的的布局会增大购买买小面积客户的公公摊面积，购房总总价上升项目目前在售产品品分为两房和三房房，其别墅型产品品和大户型产品暂暂未推出。规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况德景园项目临皂果路房源源，所剩不多，且且维持在较低楼层层。项目临湖中心景观观所剩房源较多，，基本在130㎡左右。项目目前主推商业业。从房源去化量来看看，德景园开盘势势头强劲，但后续续不足。一方面受受大环境影响，另另一方面受项目自自身楼间距规划较较近的影响。规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况德景园德景园客户大部分分来自于武陵区，，鼎城区及县城客客户来源较少，销销售价格无形中提提高了客户的准入入门槛首次改善型客户和和刚需型客户占了了客户类型的大部部分比例，这证明明项目的规划和周周边的配套，能够够激发潜在的大量量客户群体规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况德景园德景园的推广：在在开盘前的入市造造势阶段，以声势势浩大的大型演唱唱会、知名模特比比赛、项目巨型围围挡为地面推进，，以户外高炮为高高空轰炸。在进入入营销平缓期后，，以间歇性报告为为主要推广渠道。。德景园的开盘造造势，在市场上取取得了很大的成功功。规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况德景园规划与产品设计层层面：德景园项目开盘的的热销，得力于项项目的地段和整体体规划，中心的水景和周边边的白马湖公园作作为配套，是当时时常德市场的稀缺缺景观资源。但在产品设计上上，德景园有很大大的欠缺，产品的的完善程度比不上上天源星城。销售情况分析：德景园在开盘当天天，签约量惊人，，但后劲明显不足足，这与产品设计计有很大的关系，，另一方面高价格格也成为了提高客客户购买的门槛成交客户分析德景园的客户多为为武陵区，其他地地区少有。推广情况分析德景园的开盘推广广思路非常正确，，通过大型活动，，提升项目品质，，赋予项目豪宅的的概念，通过活动+户外+报告的渠道组合，，迅速的打开了市市场，提升了品牌牌知名度，这是值值得我们借鉴的方方向基本概况规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析恒大华府项目位置柳叶大道与紫缘路交汇处开发商恒大集团建筑面积860000万㎡占地面积330000万㎡容积率2.6绿化率43.5%物业形态高层、小高层、别墅配套设施园林景观，会所、学校、社区商业，水系，电影院项目位于柳叶湖板板块，是常德市北北部新城规划中的的标杆项目，也是是国内龙头开发企企业进驻常德首席席高端项目项目主打开发品牌牌和项目价值的稀稀缺性，通过精装装修拉高价格，强强调大型品牌的服服务项目地段位置较偏偏，产品为大品牌牌工厂流水线复制制型产品及规划规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况恒大华府电影院中央水景高级会所学校别墅区项目以“王”字型型的水景结合园林林景观构成独有的的景观带，建筑以以景观带为中心点点发散式排布，外外围布置部分商业业，使小区成为开开放式社区。摒弃弃了传统的以景观观轴线为主的规划划规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况恒大华府规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况恒大华府恒大华府规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况恒大华府的产品打打造上来看，品牌牌工厂流水线下复复制的产品，在设设计上无明显缺陷陷，户型方正，实实用性较强。户型面积在每栋楼楼分布比较平均，，公摊范围合理大量的阳台、飘窗窗和落地窗设计元元素的融入，让产产品的附加值提升升很高，居住舒适适度较强2梯3户的设计，让居住住的观景性和生活活的私密性得到了了提高规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况恒大华府恒大华府在开盘当当天签约630套，这一开盘数据据在常德市场史无无前例。从销售情况来看，，除了推广渠道丰丰富以外，样板间间和销售道具的打打造，也给销售情情况带来了优势，，体验式营销在恒恒大华府得到充分分的展示售楼部来访量充足足，这与其推广渠渠道有关项目目前可售房源源仅临紫缘路房源源较多，临水景房房源较少，且楼层层数较低，项目销销售前劲十足，后后劲有力。规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况恒大华府恒大地产的品牌知知名度为其项目蓄蓄客宽广度做了良良好的铺垫大面积、高强度的的推广让刚需和首首改型客户强烈关关注和产生品牌依依赖客户区域不再武陵陵区占有大部分，，离常德较近的县县城客户购房比例例对比另外两个项项目有所增加规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况恒大华府恒大的推广策略：：户外广告造势行行销派单推推进闹闹市市区外展点宣传开开盘前活动动集结报报广广跟进恒大集团在推广上上依据不同的产品品，才用不同的推推广模式，针对于于恒大华府这一系系列的产品，推广广思路通过多种户户外的推广渠道组组合，形成传播性性强、声势浩大的的推广模式，这一一特点可以成为本本案借鉴的地方。。规划与产品设计销售情况分析成交客户分析分析借鉴总结推广情况分析基本情况恒大华府规划与产品设计层层面：恒大华府作为恒大大集团下成熟系列列的产品，在产品品规划上中规中矩矩，没有特色的创创新，也无明显的的缺陷。在整体规规划上，自带的电影院和学学校加中央水景的的打造，为项目热热销奠定了坚实的的基础销售情况分析：恒大华府开盘签约约630套，且根据实际调调研现场情况下来来看，来访量居高高。高效的销售策略执执行和产品的打造成为这一局面的关关键因素成交客户分析恒大华府对比天源源星城和德景园，，客户组成的区域域比例，鼎城区和和县城客户有增加加，这一原因是恒恒大在县城大力推推广造势的原因。。推广情况分析恒大华府的推广策策略是标准的推广广模式，通过户外外的地面层层推进进，让项目的品牌牌知名度直接植入入市场，与其他两两个项目不同，恒恒大华府活动较少少。标准化的推广模式式，这也是值得我我们借鉴的方向通过个案分析，不不难发现。常德市市场上，现有的客客户群体，基本被被牢牢锁定在这三三个大盘之中，其其他项目的销售状状况都与之难比。。恒大华府处于在柳柳叶湖板块，德景景园处于白马湖板板块，天源星城处处于西部新城板块块，在三大项目的的封锁围堵下，本案该以何种定位位，以何种形象和和产品面世，以何何种开发思路执行行，才能确保项目目开发的预期目标标得以实现项目背景景及核心心问题界界定项目市场场机会挖挖掘项目市场场定位及及规划建建议项目操盘盘思路及及营销保保障目录录PARTY3项目市场场定位及及规划建建议地块SWOT分析优势（S）（W）劣势机会（O）（T）威胁1、地块位位于西部部新城规规划中，，但紧邻邻老西城城区，区区域地段段较为成成熟2、地块东东侧紧邻邻区域公公园，南南侧紧邻邻沅江，，西侧规规划为北北桥头公公园，景景观资源源为城市市稀缺性性。3、交通通通达性良良好4、大品牌牌开发商商，开发发实力强强劲1、周边形形象较差差，对项项目形象象会造成成影响2、暂无公公交直达达，乘车车不便利利3、项目地地块有部部分未纳纳入拆迁迁范围，，对项目目的昭示示性有影影响1、城市整整体发展展战略，，对本项项目利好好2、周边产产品打造造有空白白，给予予了我们们打造合合适产品品的机会会3、周边配配套资源源丰富，，对项目目形象拔拔高利好好1、天源星星城项目目的打造造和规划划，为区区域树立立了标杆杆2、政府规规划修建建的道路路，直接接影响项项目的形形象和交交通性，，且不受受项目掌掌控3、本地人人对项目目的区域域接受需需要引导导通过SWOT分析，明明确本项项目发展展战略战略地位分类领导者挑战者追随者补缺者战略地位所具备的特征一线品牌项目具有不可复制性的资源项目产品的创新垄断价格标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备强劲的企业实力改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值缺乏强劲的资源和实力搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场补充市场缺陷，打造细节产品本案条件及市场特征项目本体：1、西部新城核心区域；2、开发规模大型；3拥有稀缺景观资源；4、交通便利市场：1、竞争潜在威胁大；2、产品可塑性强；3、客户群体范围广泛企业实力：1、国企品牌开发实力强劲；2、老牌开发企业，开发项目较多与本案的匹配度60%100%00领导者+挑战者我们的战战略方向向：什么样的的挑战者者：我们们将以差差异化的的产品定定位，挑挑战市场场强劲对对手。什么样的的领导者者：以高高品质的的产品和和规划，，树立市市场的标标杆和开开发品牌牌形象。。项目发展展战术在大区域域发展较较好和市市场竞争争激烈的的形式下下，应该该采取““主题风风格打造造”战术术，做到到后入为为主。放大自有有资源初级战术术提升产品品品质进阶战术术打造风格格鲜明的的主题社社区强势战术术惯常做法法，容易易被超越越。溢价一般般。客户感受受有限。。创新做法法，抢注注生态科科技智能能概念项项目的制制高点，，难以被被对手复复制溢价较大大。客户容易易被感召召，体现现独有品品味。直接放大大区域公公园、教教育资源源。竞争优势势不明显显，容易易陷入价价格竞争争。项目发展展主题方方向思考考区域定位位：以科技教教育产业业园为依依托，结结合公园园、沅江江、新河河渠环城城水系，，将区域域打造成成新的城市宜居居中心竞争对手手定位：：结合区域域宜居生生活和地地块历史史（老灯灯泡厂）），走公公园及文文化路线线。建议发展展方向——体现现项目绿绿色人居居生活理理念，结合区区域定位位，打造造科技智智能低碳碳宜居住住宅人居住宅宅趋势：：客户对于于居住要要求越来来越高，，未来绿绿色人居居生活理理念是一一种发展展趋势，，也是政政府大力力倡导的的方向。。项目定位位：首席——表明项目目首创产产品，全全城领先先公园——区域资源源，宜居居生活智能科技技——打造项目目全新的的亮点，，展示生态态，倡导导低碳休休闲生活活，体现项项目的核核心价值值。是后后期项目目区别其其他项目目的符号号打造常德德首席公公园式智智能科技技住宅项目客群群定位市区的私私营业主主，做生意意的，开开厂的，，既有土土生土长长的本地地人，也也有部分分外地人人长期住住在常德德，在这这里安家家的的政府公务务员，还有周周边县的的权力公公务员也有部分分常德大型企业业的员工工，如常德德卷烟厂厂、常德烟草草机厂等等。还有周边县市市的私营营业主，有钱的的人也比比较多另外，常常德大型型企业多多，加上上原有的的公职单单位，也也有不少少的高薪白领领阶层，他们的的购买能能力也不不能忽视视客户构成成项目客群群定位根据区域域竞品案案例分析析和操盘盘经验，，本案面面临两大大类型核核心客户户：主动动型刚需需客户和和首改型型的优质质客户主动型的的刚需客客户主动型1刚需2面临结婚婚或新婚婚的小两两口，一一直在寻寻找理想想的家园园。常德核心心地段住住宅价格格较高，，依然在在高价下下寻求理理想的品品质居所所。看过很多多楼盘，，附近中中端住宅宅的主要要消化人人群。被现实化化的八零零后，成成为刚需需的主要要人群；；工作刚起起步，生生活刚起起步，婚婚姻刚起起步，刚刚需不能能再等。。首改型的的优质客客户首改型1优质客户户2在常德或或下面县县镇已经经拥有一一套小房房子，但但舒适度度一般、、园林景景观一般般、楼间间距太小小，公摊摊太大…需求无法法被满足足，需要要更高品品质的居居所和向向市区居居住的需需求。具有一定定的工作作基础，，事业有有所成绩绩，工作作稳定，，对生活活有更高高要求。。首次改善善型置业业，或伪伪首次置置业，对对物业要要求较高高。客户类型区域认知度购买能力购买欲望目标客户类型市区私营业主高等级产品核心客户企业高管高等级产品核心客户权利公务员低等级产品核心客户郊县私营业主后期高等级产品核心客户高新白领低等级产品核心客户低中高从分析结结果来看看，市区区私营业业主和企企业高管管具有较较好的区区域认知知度，较较强的购购买能力力与购买买欲望，，可作为为项目的的核心客客户；郊县私营营业主具具有较强强的购买买能力和和购买欲欲望，对对区域的的认知度度较低，，但此类类客群爱爱好面子子，追求求高端，，可在项项目高端端形象完完全确立立后成为为项目的的核心客客户。项目客群群定位项目客群群定位项目目标标客群演演变核心客户区域私营业主回迁户重要客户权利公务员高薪白领偶得客户郊县私营业主核心客户区域内客户重要客户市区私营业主郊县私营业主企业高管偶得客户市外中高收入阶层项目启动动阶段项目成熟熟阶段项目形象象定位第五代公公园科技技住宅项目规划划原则地块的属属性和价价值是决决定产品品种类的的关键因因素。3、创新新>在无敌景景观点位位设置楼王，在二线景景观区域域设臵符符合群居居的>利用园林林软分割割低密和和高密区区，使居者更更纯粹；；双会所所（架空层泛泛会所和和私享会所所）；人车入口区分分4、私密密性>通过巧妙妙的园林林打造和和产品排排布规避临路路噪声、、光尘污污染，提提升社区整体体依据氛氛围5、规避避劣势1、密度度>产品的容容积密度度与景观观资源的的良莠成反比比，即：：景观越越好排布布的产品密度度越低；；楼间距距合理；；梯户比2梯梯3以下下2、景观观朝向>朝向应正正南北，，户型设设计应保保证尽可可能多的的主功能能房能享享有景观观规划原则则具体说说明项目规划划总体思思想本项目规规划布局局的核心心理念，，建设要要点和关关键措施施。规划核心心建设要点点关键措施施规划体现现小区+组团两级级结构；；体现社区区整体的的开性和和居住组组团的私私密性相相结合，，通过景景观轴将将社区有有效连接接；依据物业业类型的的不同，，形成不不同的组组团，结结合景观观布局自自然分隔隔，规划划体现小小区+组团两级级结构建立领地地感和边边界感，，与外界界和商业业保持一一定的区区分具有文文化情情趣的的可参参与性性开放放空间间设置园园林景景观主主轴，，通过过景观观分支支将主主景观观轴和和组团团景观观联系系；项目总总平面面规划划建议议临竹叶叶路、、长庚庚路、、高泗泗路设设计为为一层层临街街商铺铺，在在长庚庚路、、高泗泗路可可局部部两层层设计计项目一一、二二期地地块建建议主主要规规划为为板式式高层层（两两梯两两户和和三户户），，提高高项目目入市市的产产品竞竞争力力。项目三三期地地块建建议以以两梯梯四户户为主主，来来平衡衡小区区整体体容积积率。。一、二二期地地块，，临街商商铺，，临街商商铺，，临街商商铺，，三期地地块项目交交通动动线规规划建建议项目主主入口口根据周周边环环境和和地块块特征征，主主入口口宜位位于地地块南南面，，高泗泗路小区内内部采采用人人车分分流，，入进进出口口建议议设在在竹叶叶路和和高高泗路路均有有设计计。小区内内部以以“十十字””为主主框架架，局局部以以环形形设计计车进出出口车进出出口项目产产品定定位：：建筑筑风格格建议议立面风风格：：新古古典/ARTDECO风格建筑整整体气气势恢恢弘，，具备备国际际化审审美特特征；；强调调简洁洁、挺挺拔的的形体体特征征，与与现代代城市市环境境融合合度好好项目产产品定定位：：建筑筑风格格建议议——立面材材料在建材材的选选用上上，多采用用石材材、面面砖和和高档档涂料料，以强强调建建筑的的品质质感建筑底底部：：一般指指建筑筑底层层区１１-３层，，材料选选用富富有质质感的的石材材，多多以干干挂形形式处处理建筑中中部：：采用面面砖或或进口口涂料料处理理，形式相相对简简洁建筑顶顶部：：运用古古典主主义元元素与与底部部呼应应，材料多多以面面砖或或涂料料项目产产品定定位：：建筑筑风格格建议议——细节打打造底部处处理中段处处理顶端处处理新古典典/ARTDECO风格强强调细细节之之美，，充分分注重重建筑底底部处处理，，中部部线条条处理理、顶顶部细细节处处理四个段段落项目产产品定定位：：建筑筑风格格建议议——细节打打造建筑底底部是是视线线可及及范围围，更更应注注重细细节的的处理理——如材质质的拼拼接手手法、、线条条的比比例、、装饰饰图案案等项目产产品定定位：：建筑筑风格格建议议——细节打打造建筑中中段注注重通过竖向线线条的的打造造，形成成挺拔拔向上上的视视觉感感受；；同时，，结合合阳台台、玻玻璃门门窗等等，形形成虚虚实结结合的的立面面效果果，增加加立面面生动动感项目产产品定定位：：建筑筑风格格建议议——细节打打造建筑顶顶部通通过檐檐口、、屋顶顶样式式的多多变和和不同同组合合，显显示出出丰富富的样样式变变化，，同时时也形形成丰丰富的的天际际线项目园园林规规划：：基本本原则则园林作作为项项目初初期最最易出出效果果的形形象展展示，，必须须下足足功夫夫，突突出项项目的的品质质与形形象。。自然宜宜居的的生态态园林林打造造对客客户吸吸引力力较强；客户对对小水水系及及风情情小品品的应应用较较为敏敏感。。小而精精细化化的风风情园园林，，展现现自然然宜居居如何做做到小小而精精细化化？园林如如何与与各部部分结结合？？如何展展现自自然宜宜居性性？关键词词：精精致、、自然然、宜宜居不建议议做大大水系系景观观，一是是大水水系成成本比比较大大；二二是后后期维维护成成本高高。可可考虑虑局部部做小小水系系，来来平衡衡小区区风水水之说说。三三是项项目距距离沅沅江很很近，，水资资源景景观丰丰富项目园园林规规划：：景观观轴线线设计景景观轴轴线，，形成成良好好的景景观界界面，，提升升组团团的环环境品品质，，有利利于打打造高高品质质的生生态社社区。。将景观观轴线线贯穿穿于项项目地地块，，形成成集聚聚效应应，打打造具具有特特色的的景观观轴线线，形形成高高品质质的景景观视视野。项目园园林规规划:组团景景观以精致致小景景观为为主，，需要要强调调的是是再小小的景景观也也应该该有节节点布布臵，，并尝尝试演演绎主主题。。组团间间的景景观节节点楼体前前的浓浓密绿绿化景观节节点化化打造节节点与与原则则：在组组团内内部、、组团团之间间两大大节点点需要要有小小尺度度且体体系化化的景景观节节点；；景观观节点点贯以以主题题演绎绎；在洋洋房较较密的的情况况下，，为缓缓解楼楼体间间的近近距离离，浓浓密的的小植植被群群打造造。项目园园林规规划—路网体体系通过小小区内内路网网周边边景观观的打打造将将项目目整体体景观观体系系有机机的连连接。。打造节节点与与原则则：项目内内部普普通车车行及及人行行道路路两侧侧选择种植植成本本较低低的树树木或或是草草皮；；重点突突出植植被茂茂密丰丰富的的效果果；景观与与住宅宅之间间的连连接选选择较较为风风情的木质质或石石材道道路；；选取不不同种种类的的植物物，形形成植植被间间的高低错错落与与色彩彩搭配配的丰丰富多多样。。项目亮亮点打打造：：远程程智能能家电电操控控系统统（必必选））远程智智能家家电操操控系系统是是近两两年来来兴起起的一一个，，专门门针对对人居居智能能生活活，强强调家家居生生活体体验的的技术术。它它基于于GSM，wifi网络服服务，，通过过APP软件对对家用用电器器实现现远程程智能能操控控，目目前这这一技技术在在上海海、北北京、、深圳圳、重重庆得得到成成熟化化使用用，是是高端端智能能项目目的代代表性性技术术。项目亮亮点打打造：：全小小区信信息化化（必必选））目前中中国进进入信信息化化时代代，无无线网网络的的兴起起，让让信息息化更更加的的快捷捷。建建议本本案全全项目目进行行无线线wifi的覆盖，成为常常德首席以科技技和信息化为代代表的公园住宅宅项目。项目亮点打造：：科技智能低碳碳（必选）“降噪系统”通通过浮筑楼板和和隔音玻璃隔音音降噪，大幅提提升业主的安居居品质采用浮筑楼板阻阻隔垂直方向的的噪音；用降板板同层排水系统避免传统排水水方式带来的噪噪音；用铝合金金隔热复合型材窗结合氩气填填充三层玻璃隔隔绝来自外界的的噪音，享受婴儿般的睡睡眠……项目亮点打造：：科技智能低碳碳（可选）项目亮点打造：：科技智能低碳碳其优点是1、不干扰下层住住户。2、卫生器具的布布置不受限制。3、排水噪音小。。4、渗漏水机率小小。5、取代了传统下下排水方式中各各个卫生器具设设置的P弯或S弯。同层排水：卫生生间排水系统中中的一个新颖技技术，排水管道道在本层内敷设设，采用了一个共用用的水封管配件件代替诸多的P弯、S弯，整体结构合合理，所以不易易发生堵塞，而而且容易清理、、疏通，用户可可以根据自己的的爱好和意愿，，个性化的布置置卫生间洁具的的位置。（可选）项目配套打造：：架空层泛会所所在每期选择几个个楼栋架空层设设计成主题泛会会所（儿童类、、棋牌类等等））营造“泛会所””与开放式的室室内花园，为居居住创造了更为为开阔、灵性、、流动的社区空空间，以架空层层观之，从此处处到彼处，休憩憩于此，与森林林般的葱郁融为为一体，将内涵涵与品位自然释释放，社区园林林景观与泛会所所功能布置完美美搭配。项目户型建议：：户型配比鉴于市场实际需需求，本案房型型配比应以三房房和二房为主；；同时开发目标标要保持一定的的去化速度，因因此，建议低总总价的三房配比比为70%，二房为25%，四房为5%。在各楼盘的物业业配比中，半数数以上楼盘三配配房比占60%左右，二房约在在15-25%为主，一房和四四房数量较少项目户型建议：：户型配比两房产品中，主主力需求为80-90和90-100㎡两个面积段，，未来在首付提提高、月还款增增加的政策环境境下，建议在满满足居住功能的的同时，适当控控制户型面积，，保证去化速度度。两房比例建议户型面积（㎡）80-9090-100比例70%30%面积段：两房产产品成交结果来来看，面积段在在80-90、90-100的房型最为市场场接受；三房产品中，主主力需求为110-140㎡这一区间，建建议在满足居住住功能的同时，，适当控制户型型面积，保证去去化速度。项目户型建议：：户型配比三房比例建议户型面积（㎡）100-115120-135比例55%45%面积段：三房产产品成交结果来来看，面积段在在110-120、120-140的房型最为市场场接受；未来在购房成本本增加、首付提提高的前提下，，本案三房应在在满足居住功能能的同时，适当当减小户型面积积。项目户型建议：：户型创新手法法目前市场竞争对对手项目主要的的创新手法为——赠送入户花园或或空中花园、多多阳台等等。建议本项目可以以参考以下几种种附加值做法。。适用范围附加手法建筑面积计算普通住宅普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积普通住宅落地凸窗不计入建筑面积普通住宅可局