全国最强20家房产公司SWOT,STP,优劣势分析

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一、万科（000002，SZ）

优势

1、中国房地产龙头企业，主营住所物业进展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第

2、万科强大的竞争力别仅体如今其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体如今其稳健的商业模式、完善力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的

4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公

5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分不为28.7%和33.6%。

劣势土地储备约2200万平方米，仅能满脚万科2-3年的进展需要，低于行业平均水平，也许会妨碍其增长机遇

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将经过整合行业资源提高市场占有率。

2、住所产业化或将成为万科将来核心竞争力的要紧来源之一。

威胁

绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其将来增长构成有力威胁。

二、保利地产（600048，SH）

优势

1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各要紧包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也很有利于操纵公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线都市形成全国性布局。其中环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。

3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分不为72%和77%，远高于

4、良好的执行力将保证公司高速进展。劣势1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地时的销售价格弹性较小。

2、经营风格偏激进。

机遇

1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。

2、二、三线都市化进程提速。

威胁

保利集团将深圳等地的地产业务注入保利XXX（119，HK），与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市三、中海地产（688，HK）

优势

1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。

2、公司凭借母公司中国建造的强大背景跨区域进展房地产，资产规模庞大。

3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长

4、公司共拥有土地储备约3450万平方米，可满脚4年的开辟规模需要。公司猎取土地质量较高，要紧布局明显。

5、进展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。

6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300亿元。劣势1、公司在一线都市购地整弹性较小。

2、公司2009年斥资227亿元购入1165万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳

房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望经过整合行业资源提升市场占有率。

威胁

1、中海外与中国建造的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务浮现重合。

2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以幸免。

四、恒大地产（3333，HK）

优势

1、一体化、标准化和规模化的开辟模式是公司的重要特征，恒大借助该模式在短时刻内将其业务从广州市

2、公司是中国内地拥有土地储备最多的开辟商，公司在内地30个都市拥有近6000万平方米土地储备，其都市达11个，规模优势明显。

3、2009年恒大地产的销售额达303亿元，预计已锁定2009年和2010年业绩始业绩有爆发式增长，2008.2010年的净利润复合增长率有望超过200%。

劣势

1、虽然流淌性得到极大缓解，但负债比率整体偏高，公司仍需要更高的财务安全性。

2、公司的产品线过于丰富，分不涵盖中档物业、中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这也许导致其对个不领域的操纵力别够。

3、位于江苏南通的约1200万平方米土地能否正常开辟尚存在较大的别确定性。

机遇

横向整合行业资源，扩大市场份额。

威胁

政府对闲置土地的态度日趋强硬，恒大地产的闲置土地也许面临被征收出让金20%的闲置费或土地被政府强五、中粮地产（000031，SZ）

优势

1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增

2、“工业地产+住所地产”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和现金猎取能力有利模开辟，使公司业务运营兼具稳定性和成长性。

3、住所地产在中粮集团入主后获得了长脚进展，项目储备规模和布局均取得重大突破。

4、房地产资产质量高、赢利能力强。

5、财务弹性较强，债务压力较轻，还是具有较大的融资空间。劣势

1、住所地产业务经营规模较小，在开辟项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开辟企业有较

2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的进展速度。

机遇

中粮集团正整合其业务，中粮地产将直截了当受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的整合。

威胁

1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的事情。

2、中粮地产的住所业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在别确定性。

六、招商地产（000024，SZ）

优势

1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的5家央属地产企业之一，综合实力强，并实现快速增争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达5%。本地购房者的品牌忠诚度较高，消费黏性强。

3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。

4、公司实施开辟+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能元化。

5、土地质量较高，公司的土地储备超过50%位于一线都市，土地成本较低。

劣势

1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。

2、在全国的品牌妨碍力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。

机遇

1、随着《深圳都市更新方法》的推出，蛇口工业区的地块将来也许有较大的升值空间。

2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。

威胁

1、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间

七、金地集团（600383，SH）

优势

1、深圳国资背景，项目运作能力和产品开辟能力是金地集团的核心竞争力。其在战略协调能力、产品定位能力以及团队治理能力等方面优势明显。

2、尝试经过平安信托举行项目融资，融资渠道多元化。

3、土地储备总量和结构合理，珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。新增项目储备毛利率水平高

4、成功开辟多个“金地”品牌的住所社区，在一线都市知名度较高。

5、公司面对市场调整时，保持敏感和灵便的策略，保证了财务安全。

劣势

1、公司典型顺周期运作项目，决策调整往往滞后于市场变化，长期回报率偏低。

2、借助信托模式进展上海项目，虽然落低经营风险，但也将落低公司在项目的酬劳率。

机遇

1、公司产品定位中端，在高房价的背景下，自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。

2、深圳旧城区改造提速，为公司业务增长提供新的机会。

威胁

公司在一线都市业务比重较大，而一线都市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对公司在将来的增长形八、北辰实业（601588，SH）&(588,HK）

优势

1、唯一一家并且在沪、港两地上市的内地房地产公司，融资渠道丰富。

2、资产质量高。公司在北京的住所开辟项目及所有的持有物业项目，基本集中在亚奥区域核心位置及周边

3、物业进展是公司将来收入增长的强大动力，长沙三角洲将是将来5年公司要紧的赢利增长点。

4、投资并经营的物业面积达120万平方米，投资物业和酒店收入占比超过15%，有效平滑公司现金流。

5、公司现金流较为充沛，融资渠道通畅，留给公司较大的进展空间。

劣势

1、长沙项目楼面地价约2500/平方米，较长沙4300元/平方米的房价来讲，土地价格偏高。

2、长沙项目投入资金巨大，开辟周期相对较长。

3、长沙项目是公司开辟的首个北京以外的项目，跨区域开辟能力别确定。

机遇

1、北辰实业的投资物业和商业物业要紧集中在亚奥商圈。奥运的建设和进展将进一步促进该区域的商业繁力。

2、政府政策推进二、三线都市的都市化进程，利好长沙三角洲项目，落低其进展风险。

威胁

1、奥运会后，北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资物业收入增长放缓。

2、由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市，商业地产仍面临压力。

九、华润置地（1109，HK）

优势

1、母公司华润集团是国资委直属企业，并且也是万科地产的大股东，实力雄厚。

2、华润置地全面转型为综合物业进展商，住所开辟与投资物业出租互补成为其要紧的运营模式。

3、200年猛增212%。此外，以“万象城”为龙头的持有型物业的比例别断上升，预计将来投资物业对总赢利的贡献可

周期波动能力。4、母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势。2004年以来，母公司共六次向华润置万平方米。而华润置地则用股权作为对价，成功融资超过100亿元。

5、拓展住所增值服务，有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力，增强差异化竞争优势。

劣势

1、目前母公司持有的土地储备有限，母公司注入模式已难以持续。

2、地产业务过度多元化，使资源整合难度加大，并也许妨碍核心业务增速。

机遇

直截了当受益于母公司的房地产资产整合。

威胁

万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业进展商逐步进展壮大，对公司的投资性物业的进展空间构成威胁十、远洋地产（3377，HK)）

优势

1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团，三大股东实力雄厚。

2、公司在环渤海湾地区具有非常强的竞争优势。其延续六年在北京住所市场占有率第一，目前市场占有率约入来自北京。

3、土地储备定位精准，坚持以“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等地区。土地储备超过1260万渤海湾地区。

4、2009年远洋地产的合约销售额将达约140亿元，年增幅达222%。2008.2011年赢利复合增长和发行债券，稳固资产负债表，为增长提供保证。

劣势

公司对北京市场的依靠度过高，北京市场波动对业绩妨碍较大。此外，公司正处在区域级地产商向全国扩张的大型地产商，公司的资源配置、运营效率和产品线的操纵力别具备优势。

机遇

北京私人住所存货量处于历史低位，为924万平方米，库存消化时刻为6个月。这关于公司在北京地区业务威胁

2009年北京地区的房价上涨过快，客观上对需求产生抑制作用。北京的房地产市场高位盘整，公司在2009十一方兴地产（817，HK）

优势

1、公司是中化集团的房地产旗舰公司。在母公司注入优质资产的支持下，其持有商业物业面积增至90万平产上市公司。

2、资产质量优良。公司旗下的物业基本是发达地区的高级酒店和甲级商用物业，成熟运营多年，出租率较都有稳定保证。上海金茂大厦等多个物业已具有极高的品牌价值和市场知名度。

3、中化集团仍拥有北京、上海多个优质物业和地块，并待陆续注入方兴地产。公司具有较大的外延式进展

4、公司在2009.2010年的赢利可见度较高。而公司40.6亿元巨资购买的北京广渠门地块将对公司的战略转妨碍。

劣势

1、北京广渠门地块的开辟和北外滩后期项目开工将考验将来公司现金流。

2、公司业务向住所开辟倾歪，将面临对付持续庞大的资本开支和营利咨询题。

机遇

2010年上海世博会预计吸引约8000万游客来上海观光旅游，将显著提升上海金茂君悦酒店的入住率和客房威胁

内地高端写字楼的景气度并未如住所一样浮现回暖的迹象，需求仍较平淡。假如金融危机进一步加深，商业业绩也将会受到妨碍。

十二、金融街（000402，SZ）

优势

1、公司是北京国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。其为金融机构提供物业配套的商业地产模式，区

2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于北京、天津的核心地段，具有较好的升值潜力。公司米，营业收入的贡献率占到10%。

3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开辟业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。开辟业务快速增长

劣势

1、相关于住所开辟，商业房地产开辟对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。

2、商业地产的投资的增长别确定性较强大。

机遇

1、预计REITs将在2010年推出，金融街位于京津的高质量的商业地产符合REITs投资标的要求，将为公司

2、保险资金能够投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着积极妨碍。

3、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。

威胁

金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏基础别稳，也抑制商业房地产租金的增长。十三、富力地产（2777，HK）

优势

1、具有较强的综合竞争力、稳健的扩张策略和高效率的运营模式。

2、在广州地区具有明显的竞争优势，2009年广州地区贡献销售额超过80亿元。较强的跨区域进展房地产向华北转移，区域经营风险下落。

3、销售快速上升，提早完成2009年230亿元销售目标，广州地区贡献超过80亿元，2010年销售目标达3

4、商业及酒店项目逐渐成为富力地产收入的重要来源，2009年中期时占到总营业收入的5%。

5、广州亚运城“地王”地块的猎取充实富力地产在广州的土地储备，与雅居乐和碧桂园联合开辟也大大减

劣势

1、商业项目和高端产品拉低了整体组合的周转速度。

2、高负债使富力面临脆弱的财务基础，而高成本土地则使公司在低谷中落价促销的能力减弱，上述别利因速度。

机遇

1、亚运会关于广州地区的销售将产生推动。

2、回归A股市场融资。

3、REITs的推出，将为富力地产的商业地产提供新的融资渠道，提高资产流淌性。

威胁

1、2010年银行信贷政策别明朗，而公司也将为广州亚运城地块支付至少85亿元的土地出让金，将增加公

2、广州即将立法征收土地闲置费，公司将增加土地持有成本。

十四、合生创展（754，HK）

优势

1、擅长进展大型社区、产品性价比高以及多商业模式，保证合生创展的核心竞争力。

2、土地储备战略具有前瞻性，紧扣都市将来进展热点大量购买地皮，有效落低土地成本，猎取丰厚的投资保证公司的财务安全。

3、产品线定位中高端产品，产品利润率高，需求刚性强。产品线丰富，便于反抗风险，形成品牌和产品影

4、北京市场的销售额主导力仍非常强。

5、2009年销售额达150亿元，较2008年增长58%。将来两年赢利能见度较高，复合增速超过30%。

6、适度的商业地产项目以维持物业组合的多元化，为其带来稳定的现金流收入。

劣势

1、家族企业在管理结构的硬伤，制约公司的成长。

2、2009年销售增速约为58%，低于要紧竞争对手。

3、公司进展方向过于依靠其创始人的市场嗅觉，进展风险较大。

机遇产品线丰富，产品定位中高端，性价比高，在房地产行业竞争的新格局里处于优势地位。

威胁

1、1500万平方米的京津新城的开辟别顺畅，销售未达预期。

2、土地新政使大规模拿地的机遇越来越少，经营模式难认为继。

十五、碧桂园（2007，HK）

优势

1、快速开辟、快速销售是公司的核心竞争优势，其在三、四线都市快速开辟大型住所社区具备较强竞争力

2、碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。过去三年碧桂园的平均存润率则为29.98%，均优于行业平均水平。

3、一体化的开辟模式，使碧桂园能够举行标准化的建设和集中采购计成本，并缩短建设周期。

4、土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效操纵，劣势

1、碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的别确定性。

2、酒店的过度建设，妨碍资产周转率。

3、物业进展过快，以及造价偏低，也许导致碧桂园开辟的物业存在质量隐患。

机遇

1、房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。

2、近期中央政府放松对中小都市户籍的限制，加速都市化进程，碧桂园将直截了当受益于该新政策。

威胁

公司能否成功复制商业模式，具有相当别确定性。

十六、绿城中国（3900，HK）

优势

1、绿城是跨区域进展的品牌地产商，主营中高档住所物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。

2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。

3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个都市的市场占有率均排名第一。

4、融资手段灵便,而多个联营公司进展项目也落低了项目风险。

5、销售快速增长，2009年销售额达510亿元，同比2008年增长235%。在售物业规模庞大，为销售增长提供年每年销售及利润增长可达30%及35%。

劣势

1、激进的土地储备策略。2009年下半年绿城中国在净负债率达135%的事情下，购入大幅土地储备斥资超过

2、资本负债比率向来居高别下，高负债运营模式充满财务隐患。

机遇

绿城中国的激进式扩张也许将改写房地产新竞争格局。

威胁

1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在2010年银行信贷政策别明朗的事情下，流淌性风险

2、房价别断上升，使终端对消费信贷有非常高的依靠程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会快以持续。

十七、龙湖地产（960，HK）

优势

1、龙湖地产采取“多业态、区域化聚焦”的战略，市场定位较为清楚，以开辟中高档住所为主。目前正将

2、龙湖地产在重庆、成都和北京具有较强的市场主导力，在重庆住所市场销售额延续五年排名第一。

3、物业产品类型多，且品质较高。

4、高素养的物业治理团队，并享有相当知名度，关于自住和改善性需求的客户有较强的黏性。

5、分权式决策架构保证了较高的运营效率。

6、物业销售回款大增，以及成功在XXX上市融资，有效提升了公司的财务安全性。

7、增长性良好。2009年完成销售额187亿元，同比增长60%。

劣势

1、龙湖地产高度依靠重庆、成都和北京的市场表现。如这些市场发生波动，对公司将造成负面妨碍。

2、公司正将其业务拓展至全国范围，由于区域差异度大，所以其模式复制的成功概率别确定。

机遇

直截了当受益于区域振兴规划政策的扶持以及成渝经济新区的快速进展。

威胁

即将进入的长三角和珠三角市场竞争日趋白热化，进入门坎较高，龙湖地产将面临激烈的竞争，成本支出和十八、宝龙地产（1238，HK）

优势

1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来进展综合商用物业。公司的住所和部分商用物业物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平和业绩稳定性。

2、公司立脚于内地高增长的二、三线都市，依赖XXX将其核心物业“宝龙都市广场”的进展与都市新率大大提高。

3、经过与XXX的合作，公司享受土地和税收优惠，有效落低运营成本。目前宝龙集团的平均地价约为

4、营利能力较强,毛利润率水平维持在50%以上，要紧得益于较低的土地成本和较强的成本操纵能力。

劣势

1、公司过于依靠物业销售，由于尚未进入全面回收期，公司自持的物业租赁业务和酒店业务的收入贡献仅予公司以有力支撑。

2、目前租赁业务对关联公司的依靠度较强。

机遇

1、其进展模式将直截了当受益于二、三线都市的都市化进程加速，以及消费零售的快速增长。