天津房地产市场年终回顾与预测

2008天津房地产市场年终回顾与2009年预测宏观环境分析2008年前三三季度天津地地区生产总值值（GDP）为4623..93亿元，已经经相当于2007年全年GDP（5050..40亿元）的91.6%，第一季度度天津地区生生产总值为1230..63亿元，第二二季度为1721..25亿元，第三三季度为1672..05亿元，天津津市GDP增长水平仍仍保持平稳。数据来源：天津津统计局从经济结构来看看，2008年1-10月天津固定定资产投资总总额为2729..29亿元，环比2007年1-10月的1934..14亿元增加40.977%。从全年各各月情况来看看，6月份固定资资产投资最高高，为464.334亿元，而8-10月以来固定定资产同比均均达到46%以上，天津津优越的地理理位置，滨海海新区的开发发开放和各项项产业的蓬勃勃发展对吸引引本土和外来来投资提供了了充分条件。2008年1--10月天津城市市居民人均可可支配收入总总额为1.52万元，比2007年同期的1.32万元多出2千元，环比比上涨15%，城市居民民的生活日益益富足。数据来源：天津津统计局2008年1--10月天津房地地产开发投资资总额为487.666亿元，环比2007年同期的380亿元上涨28.333%，房地产投投资额仍在稳稳步增加。从从全年各月情情况来看，1-7月房地产投投资状况良好好，同比逐月月上涨，在6月份超过90亿元；而8-10月随着奥运运结束以及经经济危机的逐逐渐扩大，投投资额以及同同比涨幅有所所放缓。2008年1--10月天津土地地购置面积为为319.882万平方米，环环比2007年同期的613.991万平方米减减少47.9%，07年土地市场“疯狂”在08年回归，开开发商明显放放慢了购置土土地步伐。2008年1-10月天津土地地开发面积为为420.884万平方米，环环比2007年同期的817.772万平方米减减少48.5%，自身资金金压力以及对对市场观望减减缓了对土地地的开发。2008年1--10月天津商品品住宅施工面面积为2925..05万平方米，环环比2007年同期的2910..3万平方米仅仅上涨0.51%，为2002年至今以来来涨幅最低的的一年。08年由于受动动荡的经济形形势和国家宏宏观条款的影影响，房地产产受到波及影影响较为严重重，因此施工工面积并未延延续数年来的的上涨趋势，仅仅与去年持平平，2008年1-10月天津商品品住宅竣工面面积为498.114万平方米，环环比2007年同期的514.226万平方米仅仅下降3.13%。2008年内市场销销售遇冷，使使得市场目前前供需不平衡衡，而开发商商也将由于资资金压力等因因素放缓施工工进度和减少少新开工面积积。2、20088年1-11月商品住宅宅市场行情2.1市场成交交量表现00204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月万平方米-80%-60%-40%-20%0%2007年2008年同比2008年1--11月天津市商商品住宅共成成交458.004万平方米，与与去年同期相相比下跌将近近50%。纵观08年天津商品品住宅市场，只只有3月成交量达达到了50万平方米以以上，11月成交量接接近50万平方米，但但与去年同期期相比仍然减减少将近一半半。2008年天津商品品住宅市场进进入调整期。2008年1--11月商品住宅宅成交面积区区域分布从各区域结构来来看，2008年1-11月，近郊四四区成交面积积在全市成交交量占了较大大份额，自3月以后月成成交量均保持持在10万平方米以以上，且在11月达到了08年最高月成成交量17.65万平方米，数数月来一直保保持四区域中中成交量最多多；市内六区区成交量相对对较为平稳，3月最高达到到了14万平方米以以上，其他月月份成交量在在6-10万平方米间间波动；滨海海四区成交量量高峰出现在在3-6月份，近几几月保持在6万平方米左左右，但11月份有明显显增幅；远郊郊五区县除2月成交量低低于4万平方米以以外，其他月月份月成交量量均保持在6-14万平方米，10月由于保利利项目的热销销使得成交较较为突出，在在震荡中小幅幅增长。2007年1-11月天津商品住宅成交区域分布图市内六区33%近郊四区24%滨海四区25%远郊五区县18%2008年1-2007年1-11月天津商品住宅成交区域分布图市内六区33%近郊四区24%滨海四区25%远郊五区县18%2008年近郊郊区县取代市市内六区，成成为四区中成成交量占比最最高的区域。可可以看出，相相比市内土地地供应量的减减少，郊区县县目前供应量量以及后续供供应量都较大大，开发商为为保证资金回回笼速度，率率先实施折扣扣优惠措施，因因此郊区县成成交占比有所所提高。2008年1--11月商品住宅宅区县分布2008年前111月，除静海海之外，各区区域成交面积积均同比下滑滑。2008年全市成交交量同比大幅幅下滑，市内内六区下滑幅幅度均超过50%；滨海四区区下滑也在20%-550%之间；近郊郊四区中除津津南区下滑超超过60%以外，其他他区域跌幅均均在40%以下；远郊郊区县除静海海上涨约15%，其他区域域均不同幅度度下跌。2.2成交交价格表现天津房地产市场场1-11月成交价格格分析2008年1--11月，全市成成交均价为6916元/平方米，同同比上涨14.655%。08年1-11月中，月成成交价格最高高值均出现在在前半年，其其中有四月达达到7000元/平方米以上上，之后成交交价格在波动动中下跌。与与07年同期相比比，08年2月份成交价价格涨幅最高高，达到40%以上，此后后直线下调，11月份基本与与去年同期价价格持平。经经过一年的市市场调整，11月份天津市市成交价格回回落到去年同同期水平，但但与07年平均价格格水平或07年前半年价价格水平相比比，依然有进进一步调整的的空间。2008年1--11月各区域商商品住宅价格格分布从各区域来看，下下半年以来各各区域价格波波动调整幅度度较大，特别别近郊四区成成交价格持续续走低，也是是此轮天津楼楼市调整表现现最为突出的的区域，而从从各个区县来来看，虽然各各月由于楼盘盘成交表现不不同，整体而而言，2008年1-11月价格同比2007同比仍有一一定的涨幅，其其中，和平区区成交价格同同比上涨幅度度超过30%，同比涨幅幅在20%-330%之间的区县县共有9个，分别是是河西、南开开、河北、红红桥、西青、北北辰、开发区区、宝坻及蓟蓟县。3、二手房市场场状况2008年1--11月天津市二二手住宅共成成交227.338万平方米，与与去年同期相相比下跌46.166%。08年天津二手手住宅市场观观望情绪严重重，各月成交交量均在30万平米以下下，最高峰为为3月份的27.69万平米。上上半年市场相相对较好，下下半年市场告告急，7-10月份成交量量不断下降，至10月份仅不到13万平米，11月随着各项救市政策出台才又出现回升。2008年1--11月天津市二二手住宅成交交均价为5260元/平方米，与与去年同期的的4426元/平方米相比上上涨18.855%。二手住宅宅市场成交量量的萎缩却并并没有阻挡价价格的攀升，08年二手住宅宅各月均价跃跃升至5000元/平米以上，最最高值为8月的5501元/平方米，最最低值为10月的5008元/平方米。4、当地房地产产企业运行状状况2008年特别别是下半年天天津楼市的惨惨淡使得开发发商都面临着着前所未有的的挑战，万科科、富力、金金地等企业项项目都纷纷采采取多种降价价促销的策略略以保持成交交量的平稳，但但预计上述公公司今年业绩绩都有一定的的下滑，本土土开发商如红红磡、天房等等面对市场的的下滑也纷纷纷采取措施积积极调整销售售策略，事实实表明，部分分开发商积极极开始价格调调整后能明显显促进成交。而而另一方面，2007年多家进驻驻天津市场“高价”拿地的开发发商遇到了重重大的挑战，周周边在售项目目价格与地块块楼面价持平平，因而首创创、华润置地地、华侨城等等企业项目年年内都无预期期推出。保利利、中海作为为2007年进驻天津津市场的品牌牌开发企业在在2008年下半年推推出天津首个个项目，特别别是保利上河河雅颂的“逆市彪红”成为天津楼楼市这个“冬天”的焦点项目目，区位优势势、产品品质质且价格适宜宜，项目开盘盘当月成交500余套，这也也使得开发企企业对天津楼楼市后市发展展要重新思考考。销售不佳、资金金链紧张、后后市预期看淡淡都使得年内内天津土地市市场表现平平平，工业性用用地占据土地地成交量的主主要份额，成成交经营性地地块多分布于于远郊区县，众众多地块都以以底价成交，2007年地价高涨涨的环城四区区在2008年已呈现明明显的降幅。此此轮市场调整整都使得开发发商态度变得得保守谨慎，多多数企业都明明显放缓购置置土地计划，少少数企业如碧碧桂园则趁机机以低价开始始吸纳土地。2008年众多多开发企业的的融资、现金金流问题突出出，存货量消消化仍需时日日，一些仍有有资金实力的的开发企业将将更多关注具具有一定区位位优势、中小小规模的地块块进行投资，特特别是天津4、5、6号地铁开建建，轨道交通通沿线土地价价值凸显。5、对20088年进行总结结和对20009年进行展展望2008年全年年天津市商品品住宅成交量量为500万平米左右右，同比减少少50%，特别是下下半年以来，市市场成交情况况持续恶化，消消费者信心不不足，10月以来区域域价格开始深深度调整，直直接降价也由由个别楼盘向向区域内楼盘盘快速蔓延，而而在各种利好好政策刺激下下，虽然11月以来市场场情况较9-10月有一定的的好转，但成成交量、消费费者信心全面面回升仍需相相当一段时间间，价值回归归成目前天津津楼市的主旋旋律。目前，天津市场场已呈现供大大于求，预计计2009年市场主要要呈现以下特特征：1、供应量放大大，需求量难难以同步放量量。2008年市场场存量房增大大，而众多潜潜在供应项目目面对此市场场情况也纷纷纷推迟上市时时间、计划，特特别是保障性性住房政策的的推出预计09年住宅市场场供应量持续续放大。但受经济环境影影响，特别是是人们对于未未来经济前景景、收入预期期不看好，市市场信心难以以恢复，市场场成交量难以以全面上升，且且经过此轮调调整人们对于于房价、购房房置业看法将将更为理性，预预测2009年市场成交交情况仍不乐乐观。2、行业洗牌，开开发商面临两两极分化。天津市场开发商商正经历前所所未有的“冬天”，而且来得得如此快、如如此冷，07年市场大卖卖一片繁荣景景象已不复存存在。市场供供大于求态势势仍将持续至至2009年，开发商商销售压力巨巨大，受到资资金链紧张影影响，部分楼楼盘仍会坚持持降价促销追追求回款、现现金流。行业调整期开发发商面临“两极分化”，部分开发发商在此轮调调整中将会被被淘汰。3、天津市场刚刚性需求仍客客观存在，具具有地段优势势、较优产品品品质、价格格合理项目仍仍有市场。行业冬天也有“逆市飚红”项目，如10月开盘销售售的保利上河河雅颂、万科科魅力之城项项目，虽然处处于城市边缘缘区以及远郊郊区县，但