山东某房地产项目全程策划流程

房地产项目全程策划流程建设项目全方位位（全程）策策划是从项目目用地的初始始状态就导入入的科学方法法并结合房地地产行业的运运作流程，逐逐步完善而形形成的理论体体系，内容包包括：①项目投资策策划

②项目规划设设计策划

③项目质量工工期策划

④项目形象策策划

⑤项目推广策策划

⑥项目顾问、销销售代理

⑦项目服务策策划

⑧项目二次策策划

研发中中心建议，未未雨绸缪，在在**项目上作作试点，试图图将整个开发发项目理念系系统化，并加加强成本控制制，为以后的的开发总结经经验，提供依依据。这个框框架是研发中中心借鉴理整整其他公司开开发项目的框框架，可能个个别地方不太太适合或繁琐琐，在以后的的工作中可以以修正和调整整完善，力争争形成一个标标准格式报告告文件。

案头工作阶阶段

第一章“某项目”投资策划第一节项目投资资策划的含义义

项目投投资策划是房房地产全方位位策划关键的的环节，这个个过程操作好好了，就意味味着项目成功功了一半，在在这个过程中中多下些功夫夫，以后的开开发经营中就就可以未雨绸绸缪。通过对对项目环境的的综合考察和和市场调研分分析，以项目目为核心，针针对当前的经经济环境、***房地产市市场的供求状状况、**同类楼盘盘的现状及客客户的购买行行为进行调研研分析，再结结合项目进行行SWOT分析，在以以上基础上，对对项目进行系系统准确的市市场定位和项项目价值发现现分析，然后后根据基本资资料，对某项项目进行定价价模拟和投入入产出分析，并并就规避开发发风险进行策策略提示，并并对开发节奏奏提出专业意意见。第二节某项目投投资策划的具具体内容

一、项项目用地周边边环境分析

1．项目土地地性质调查

·地理位置

·地质地貌状状况

·土地面积及及其红线图

·七通一平现现状

2．项目用地地周边环境调调查

·地块周边的的建筑物

·绿化景观

·自然景观

·历史人文景景观

·环境污染状状况

3．地块交通通条件调查

·地块周边的的市政路网及及其公共交通通现状、远景景规划

·项目对外水水、陆、空交交通状况

·地块周边市市政道路进入入项目地块的的直入交通网网现状

4．周边市政政配套设施调调查

·购物场所

·文化教育

·医疗卫生

·金融服务

·邮政服务

·娱乐、餐饮饮、运动

·生活服务

·游乐休憩设设施

·周边可能存存在的对项目目不利的干扰扰因素

·历史人文区区位影响

二、区区域市场现状状及其趋势

1．宏观经济济运行情况

2．**房地产市市场概况及政政府相关的政政策法规

3．**房地产市市场总体供求求现状

4．**商品住宅宅市场板块的的化分及其差差异

5．**商品住宅宅平均价格走走势及市场价价值发现

6．**商品住宅宅客户构成及及购买实态分分析

三、土土地SWOT分析

1．项目地块块的优势

2．项目地块块的劣势

3．项目地块块的机会点

4．项目地块块的威胁及困困难点

四、项项目市场地位位

1．类比竞争争楼盘调研

2．项目定位位：

·市场定位（区区域定位、主主力客户群定定位）

·功能定位

·建筑风格定定位

五、项项目价值分析析

1．商品住宅宅项目价值分分析的基本方方法和概念

·商品住宅价价值分析法：：类比可实现现价值分析法法

a选择可类比比项目

b确定该类楼楼盘价值实现现的各种要素素及其在价值值实现中的权权重

c分析可类比比项目价值实实现的要素的的对比值

d对比并量化化本项目同各各类比项目诸诸价值实现要要素的对比值值

e根据价值要要素对比值判判断本项目可可实现的均价价

·类比土地价价值决定因素素

a类比土地价价值：地段资资源差异

※市政交通及及直入交通的的便利性的差差异

※项目周边环环境的差异，包包括——周边自然和和绿化景观的的差异——教育、人文文景观的差异异——各种污染程程度的差异——周边社区素素质的差异

※周边市政配配套便利性的的差异

b项目可提升升价值判断

※建筑风格和和立面的设计计、材质

※单体户型设设计

※建筑空间布布局和环艺设设计

※小区配套和和物业管理

※形象包装和和营销策划

※发展商品牌牌和实力

c价值实现的的经济因素

※经济因素

※政策因素

2．项目可实实现价值分析析·类比楼盘分分析与评价·项目价值类类比分析a价值提升和和实现要素对对比分析b项目类比价价值计算

六、项项目定价模拟拟

1．均价的确确定

2．项目中具具体单位的定定价模拟

七、项项目投入产出出分析

1．项目经济济技术指标模模拟·项目总体经经济技术指标标·首期经济技技术指标

2．项目受期期成本模拟·成本模拟表表及其说明

3．项目收益益部分模拟·销售收入模模拟a销售均价假假设b销售收入模模拟表·利润模拟及及说明a模拟说明b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变变动时对利润润的影响b销售价格变变动时对利润润的影响

八、投投资风险分析析及其规避方方式提示

1．项目风险险性评价·价值提升及及其实现的风风险性a项目的规划划和建筑设计计是否以提升升项目同周边边项目的类比比价值b项目形象包包装和营销推推广是否成功功

2．资金运用用的风险性·减少资金占占用比例，加加速资金周转转速度，降低低财务成本·对销售节奏奏和项目开发发节奏进行良良好的把握，以以尽量少的资资金占用启动动项目，并在在最短的时间间内实现资金金回笼

3．经济政策策风险·国际国内宏宏观经济形势势的变化·国家、地方方相关地产政政策的出台及及相关市政配配套设计建设设

九、开开发节奏建议议

1．影响项目目开发节奏的的基本因素·政策法规因因素·地块状况因因素·发展商操作作水平因素·自己投放量量及资金回收收要求·销售策略、销销售政策及价价格控制因素素·市场供求因因素·上市时间要要求

2．项目开发发节奏及结果果预测·项目开发步步骤·项目投入产产出评估·结论第二章某项目目规划设计策策划第一节项目规划划设计策划的的含义（根据据万科研发中中心经验，开开发商引领设设计单位完成成设计）

通过完完整科学的投投资策划分析析，可以明确确市场定位，从从而进入产品品设计阶段。目目前消费者对对房地产产品品的建筑规划划和单体设计计要求愈来愈愈理性，项目目规划设计策策划是以某项项目的市场定定位为基础，以以满足目标市市场的需求为为出发点，对对项目地块进进行总体规划划布局，确定定建筑风格和和色彩计划，紧紧紧围绕目标标客户选定主主力户型，引引导室内装修修风格，并对对项目的环艺艺设计进行充充分提示。第二节项目规规划设计策划划的具体内容容

一、总体规规划

1．项目地块块概述·项目所属区区域现状·项目临界四四周状况·项目地貌状状况

2．项目地块块情况分析·初步规划及及设想·影响项目总总体规划的不不可变的经济济技术因素·土地SWOT分析在总体体规划上的利利用或规避·市场定位下下的主要经济济指标参数

3．建筑空间间布局·总体平面规规划及其说明明·功能分区示示意及说明

4．道路系统统布局·地块周边交交通环境示意意a地块周边基基本路网b道路建设及及未来发展状状况·项目道路设设置及其说明明a主要出入口口设置b主要干道设设置c车辆分流情情况说明d停车场布置置

5．绿化系统统布局·地块周边景景观环境示意意a地块周边历历史、人文景景观综合描述述b市政规划布布局及未来发发展方向·项目环艺规规划及说明a绿化景观系系统分析b主要公共场场所的环艺设设计

6．公建与配配套系统·周边市政配配套设施调查查·配套功能配配置及安排·公共建筑外外立面设计提提示a会所外立面面设计提示b营销中心外外立面设计提提示c物业管理、办办公室等建筑筑外立面设计计提示d其它公建（如如巴士站、围围墙）外立面面设计提示·公共建筑平平面设计提示示·公共建筑风风格设计的特特别提示·公共建筑外外部环境概念念设计

7．分期开发·分期开发思思路·首期开发思思路

8．分组团开开发强度

二、建建筑风格定位位、色彩计划划

1．总体建筑筑风格及色彩彩计划·总体建筑风风格的构思·建筑色彩计计划

2．建筑单体体外立面设计计提示·商品住宅房房外立面设计计提示a多层、小高高层、高层外外立面设计提提示b不同户型的的别墅外立面面设计提示c针对屋顶、屋屋檐、窗户等等外立面局部部设计提示d其它特殊设设计提示·商业建筑风风格设计提示示

三、主力户户型选择

1．**同类楼盘盘户型比较

2．业态分析析及项目户型型配置比例

3．主力户型型设计提示

4．商业物业业户型设计提提示

四、室室内空间布局局装修概念提提示

1．室内空间间布局提示

2．公共空间间主题

3．选择庭院院景观提示

五、环环境规划及艺艺术风格提示示

11.周边环境调调查和分析

2..总体环境规规划及艺术风风格构想·地块已有的的自然环境利利用·项目人文环环境的营造

3..各组团环境境概念设计·组团内绿化化及园艺设计计·组团内共享享空间设计·组团内雕塑塑小品设计提提示·组团内椅凳凳造型设计提提示·组团内宣传传专栏、导视视系统位置设设定提示

4．公共建筑筑外部环境概概念设计·主入口环境境概念设计·营销中心外外部环境概念念设计·营销示范中中心沿途可营营造环境概念念设计·针对本项目目的其它公共共环境概念设设计

六、公公共家具概念念设计提示

1．周边同类类楼盘公共家家具摆设

··营销中心大大堂

·管理办公室室

2．公共家具具概念设计提提示

七、公公共装饰材料料选择指导

1．周边同类类楼盘公共装装饰材料比较较

2．公共装饰饰材料选择指指导及装修风风格构思

3．营销示范范单位装修概概念设计

4．住宅装修修标准提示

八、灯灯光设计及背背景音乐指导导

1．灯光设计·公共建筑外外立面灯光设设计·公共绿化绿绿地灯光设计计·道路系统灯灯光设计·室内灯光灯灯饰设计

2．背景音乐乐指导·广场音乐布布置·室内背景音音乐布置

九、小小区未来生活活方式的指导导

1．建筑规划划组团评价

2．营造和引引导未来生活活方式·住户特征描描述·社区文化规规划与设计第三章项目质质量工期策划划

第一节质质量工期策划划的含义

近几年年来，房地产产市场买卖双双方纠纷不断断，已成投诉诉热点。房屋屋滴漏、墙皮皮裂缝现象经经常出现；所所购期房交付付时与合同承承诺的条件不不符，拖延楼楼宇交付使用用日期的现象象也时有发生生；甚至由于于质量控制不不严引起损害害消费者利益益的现象，因因此，质量工工期策划是我我们、承建商商必须树立的的策划观念。第二节质量工工期策划的具具体内容

一、建筑材材料选用提示示

1．**市场竞争争性楼盘建筑筑材料选用类类比

2．新型建筑筑装饰材料提提示

3．建筑材料料选用提示

二、施施工工艺流程程指引

１．工程施施工规范手册册

2．施工工艺艺特殊流程提提示

三、质质量控制

１．项目工工程招标投标标内容提示

２．文明施施工质量管理理内容提示

四、工工期控制

１．开发进进度提示

２．施工组组织与管理

五、造造价控制

１．建筑成成本预算提示示

２．建筑流流动资金安排排提示

六、安安全管理

１．项目现现场管理方案案

２．安全施施工条例第四章项目目形象策划

第一节节

项目形象策策划的含义

项目形形象策划包括括某项目的总总体战略形象象策划、社区区文化形象策策划、企业行行为形象策划划、员工形象象策划以及项项目视觉形象象策划等主要要内容。项目目视觉形象是是指房地产有有别于奇特项项目的具有良良好识别功能能的同意视觉觉表现。其内内容主要包括括项目视觉识识别系统工程程核心部分及及延展运用部部分。其核心心部分包括项项目的名称、标标志、标准色色及标准字体体。第二节项目目形象策划的的具体内容

一、项项目视觉识别别部分系统核核心部分

1．名称

·项目名

·道路名

·建筑名

·组团名

2．标志

3．标准色

4．标准字体体

二、延延展及运动部部分

1．工地环境境包装视觉

·建筑物主体

·工地围墙

·主路网及参参观路线

·环境绿化

2．营销中心心包装设计·营销中心室室内外展示设设计

·营销中心功功能分区提示示·营销中心大大门横眉设计计

·营销中心形形象墙设计·台面标牌·展板设计·营销中心导导视牌·销售人员服服装设计提示示·销售用品系系列设计

·示范单位导导视牌·示范单位样样板房说明牌牌

3．公司及物物业管理系统统包装设计

第五章项目营销销推广策划第一节项目营营销推广策划划的含义

对未来来将要进行的的营销推广活活动进行整体体、系统筹划划的超前决策策是很有必要要的。项目营营销推广策划划提供关于某某项目营销推推广的未来方方案，以未来来的市场趋势势为背景，以以企业发展目目标为基础设设计的营销推推广措施，其其内容是在项项目投资分析析的基础上进进一步对项目目强、弱进行行分析，并得得出正确的处处理方法。同同时，通过对对项目市场定定位、价格定定位分析，确确定项目的正正式入市时间间，以及采用用相应宣传推推广策略策划划并提出对整整个营销推广广的效果进行行有效监控和和评估的方法法，以达到预预期的营销效效果。项目营营销推广策划划是房地产全全程策划的重重头戏，是营营销策划水平平与销售技巧巧的高度结合合，需要高度度的专业化运运作。

第二节项目营销推推广策划的具具体内容

一、区域市市场实态分析析

1．**房地产市市场总体供求求现状

2．项目周边边竞争性楼盘盘调查·项目概况

·市场定位

·售楼价格·销售政策措措施

·广告推广手手法

·主要媒体应应用及投入频频率·公关促销活活动

·其他特殊卖卖点和销售手手段

3．结论

二．项项目主卖点荟荟萃及物业强强势、弱势分分析与对策

1．项目主要要卖点荟萃

2．项目强势势、弱势分析析与对策

三．目目标客户群定定位分析

1．**人口总量量及地块分布布情况

2．**经济发展展状况和人口口就业情况

3．**家庭情况况分析·家庭成员结结构

·家庭收入情情况

·住房要求、生生活习惯

4．项目客户户群定位·目标市场a目标市场区区域范围界定定b市场调查资资料汇总、研研究c目标市场特特征描述·目标客户a目标客户细细分

b目标客户特特征描述

c目标客户资资料

四、价格定定位及策略

1．项目单方方成本

2．项目利润润目标

3．可类比项项目市场价格格

4．价格策略5．价格分期期策略

五、入入市时机规划划

1．宏观经济济运行状况分分析

2．**房地产相相关法规和市市场情况简明明分析

3．入市时机机的确定及安安排

六、广广告策略

1．广告总体体策略及广告告的阶段性划划分·广告总体策策略·广告的阶段段性划分

2．广告主题题

3．广告创意意表现

4．广告效果果监控、评估估及修正

5．入市前印印刷品的设计计、制作·宣传海报、折折页·认购书·正式合同

·交房标准·物业管理内内容

·物业管理公公约

七、媒媒介策略

１．媒体总总策略及媒体体选择

２．媒体总总策略

３．媒体选选择

４．媒体创创新使用

５．软性新新闻主题

６．媒介组组合

７．投放频频率及规模

８．费用估估算

八、推推广费用计划划

1．现场包装装

2．印刷品

3．媒介投放放

4．公关活动动

九、公公关活动策划划及现场包装装

十、营营销推广效果果的监控、评评估及修正

1．效果测评评形式·进行性测评·结论性测评评

2．实施效果果测评的主要要指标·销售收入·企业利润·市场占有率·品牌形象和和企业形象

实施阶段

第六章项项目销售顾问问、销售代理理第一节总论论

在经经过前面一系系列的工作流流程后，进入入到项目的销销售阶段，这这个阶段的成成果也是检验验前面几个方方面的策划工工作是否到位位。第二节项目销销售顾问、销销售代理的具具体内容

一、销销售周期划分分即控制

1．销售策略·营销思想：：全面策划

·销售网络·销售区域：：紧扣目标市市场和目标客客户·销售时段

·政策促销·销售活动·销售承诺

2．销售过程程模拟·销售实施·销售合同执执行监控

二、各各销售阶段营营销推广执行行方案实施

三、各各销售阶段广广告创意设计计及发布实施施

四、售前资资料准备

1、批文及销销售资料·批文·楼宇说明书·价格体系·合同文本

2、人员组建·销售辅导·销售代理

3、制定销售售工作进度总总表

4、销售控制制与销售进度度模拟·销售控制表·销售收入预预算表

5、销售费用用预算表·总费用预算·分项开支·边际费用

6、财务策略·信贷·付款方式·按揭·合伙股东

7、商业合作作关系·双方关系·三方关系·多方关系

8、工作协调调配合·甲方主要负负责人·直接合作人·财务部·工程部·物业管理公公司

五、销销售培训

1．销售部人人员培训

·详细介绍公公司情况

·物业详情

a项目规模、定定位、设施、买买卖条件

b物业周边环环境、公共设设施、交通条条件

c该区域的城城市发展计划划，宏观及微微观经济因素素对物业的影影响情况

d项目特点

※项目规划设设计内容及特特点，包括景景观、立面、建建筑组团、容容积率等

※平面设计内内容及特点，包包括总户数、总总建筑面积、总总单元数、单单套面积、户户内面积组合合、户型优缺缺点、进深、面面宽、层高等等

※项目的优劣劣分析

※项目营销策策略，包括价价格、付款方方式、策略定定位、销售目目标

e竞争对手优优劣分析及对对策

·业务基础培培训课程

a国家及地区区相关房地产产业的政策法法规、税费规规定

b房地产基础础术语、建筑筑常识：房地地产、建筑业业基础术语的的理解

※房地产、建建筑业基础术术语的理解※建筑识图

※计算户型面面积

c心理学基础础

d银行的按揭揭知识，涉及及房地产交易易的费用

e国家、地区区的宏观经济济政策、当地地的房地产走走势f公司制度、架架构和财务制制度·销售技巧·签订买卖合合同的程序·物业管理课课程·销售模拟·实地参观他他人展销现场场

2．销售手册·批文·楼宇说明书·价格体系·合同文本·客户资料表3．客户管理理系统4．销售作业业指导书·职业素养准准则·销售基本知知识与技巧·项目概况·销售部管理理架构

六、销售售组织与日常常管理

1．组织与激激励·销售部组织织架构·销售人员基基本要求·职责说明·考核、激励励措施

2．工作流程·销售工作的的内容·销售工作阶阶段·销售部工作作职责（工作作流程）·销售业务流流程（个案）

3．规章制度概念指示第七章项目服服务策划第一节项目服服务策划的含含义

目前的房地地产市场，特特别是发达地地区的房地产产市场，物业业管理已愈来来愈受买家的的重视和关心心，来自市场场的信号向发发展商提出了了物业管理高高起点、高标标准、高水平平的要求，万万科开发的物物业多年来一一直深受市场场的追捧，在在很大程度上上与其手上的的王牌——万科开发的的物业管理密密不可分，它它成为万科开开辟第二营销销渠道和制造造回头客的有有力保证。

项目服务营营销的具体内内容

一、项目销销售过程所需需物业管理资资料

1．楼宇质量量保证书

2．楼宇实用用说明书

3．业主公约约

4．用户手册册

5．楼宇交收收流程

6．入伙通知知书

7．入伙手续续书

8．收楼书

9．承诺书

110．业主\用户联系表表

111．遗漏工程程实用钥匙授授权书

12．遗漏工程程和水电表底底数记录表

133．装修手册册和装修申请请表

二、物物业管理内容容策划

1．工程、设设计、管理的的提前介入

2．保洁服务务

3．绿化养护

4．安全及交交通管理

5．三车及场场地管理

6．设备养护护

7．房屋及公公用设备设施施养护

8．房屋事务务管理

9．档案及数数据的管理

110．智能化的的服务

11．家政服务

112．多种经营营和服务的开开展

13．与业主的的日常沟通

114．社区文化化服务

三、物物业管理组织织及人员架构构

11.物业公司人人力资源的管管理包括招聘聘、培训、考考核、调配、述述职、工资、福福利、晋级等等环节

2.物业管理公公司应遵循以以下原则建立立各级组织机机构，明确各各部门的职能能、责任、权权限、隶属关关系及信息沟沟通渠道

四、物物业管理培训训1．物业交付付使用前的培培训2．物业交付付使用后的培培训五、物业业管理规章制制度

1．员工手册

2．岗位职责责及工作流程程

3．财务制度度

4．采购及招招标程序

5．员工考核核标准

6．业主委员员会章程

7．各配套功功能管理规定定

8．文件管理理制度

9．办公设备备使用制度

110．值班管理理制度

11．消防责任任制

112．消防管理理规定

13．对外服务务工作管理规规定

114．装修工程程队安全责任任书

15．停车场管管理规定

16．非机动车车辆管理规定定

117．出租车及及暂住人员管管理规定

118．进住（租租）协议书

199．商业网点点管理规定

六、物物业管理操作作规程

1．楼宇本体体维护保养规规程

2．绿化园林林养护规程

3．消防设施施养护及使用用规程

4．供配电设设备维护保养养规程

5．机电设备备维护保养规规程

6．动力设备备维护保养