房地产开发项目投资估算讲义二

第五章

房地产开发项目投资估算主要内容一房地产开发项目总投资与总成本费用的估算二房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念对一般建设项目而言，其总投资为：1固定资产投资3流动资金2建设期借款利息

对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目总投资包括两部分：1开发建设投资2经营资金

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号项目总投资估算说明

1开发建设投资123456789101．111．12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）

3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计

123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计表5-2开发建设投资估算表单位：万元一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念开发产品成本：

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。

从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。案例

某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用图5-1房地产开发项目总投资构成图示

上述开发项目总投资构成见图5-1所示。从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算土地费用1土地征用拆拆迁费土地出让地地价款土地转让费费土地租用费费土地投资折折价城镇土地拆迁费农村土地征用拆迁迁费土地征用拆迁费二、房地产开发项项目总成本费用的的具体估算土地费用二、房地产开发项项目总成本费用的的具体估算农村土地征用拆迁费土地补偿费青苗及地上附着物补偿费新菜地开发建设基金安置补助费耕地占用税征地管理费拆迁费土地征用拆迁费土地补偿费二、房地产开发项项目总成本费用的的具体估算为该耕地被征前三三年平均年产值的的6到10倍。安置补助费每一个需要安置的的农业人口的安置置补助费标准，为为该耕地被征前三三年平均年产值的的4到6倍。每公顷被征征收耕地的安置置补助费，最高高不得超过被征征收前三年平均均年产值的15倍。青苗及地上附着物补偿费由各省省、自自治区区、直直辖市市规定定。征地占用税二、房房地产产开发发项目目总成成本费费用的的具体体估算算1、人均均耕地地不超超过1亩的地区（（以县级行行政区域为为单位，下下同），每每平方米为为10～50元2、人均耕地地超过1亩但不超过过2亩的地区，，每平方米米为8～40元；3、人均耕地地超过2亩但不超过过3亩的地区，，每平方米米6～30元；4、人均耕地地超过3亩以上的地地区，每平平方米5～25元。二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算对地上建筑筑物、构筑筑物、附着着物补偿物物、搬家费费、临时搬搬迁安置费费、周转房房摊销以及及对于原用用地单位停停产、停业业补偿费、、拆迁管理理费和拆迁迁服务费等等。城镇土地拆拆迁费补偿方式：：货币补偿偿产权调换土地征用拆拆迁费土地费用土地出让地地价款是指指国家以土土地所有者者的身份将将土地使用用权在一定定年限内让让予土地使使用者，并并由土地使使用者向国国家支付的的土地使用用权出让金金及其他款款项。主要要包括向政政府缴付的的土地使用权权出让金和根据土地地原有状况况需要支付付的拆迁补偿费费、安置费费、城市基基础设施建建设费或征征地费等。土地出让地地价款土地费用土地转让费费是指土地地受让方向向土地转让让方支付土土地使用权权的转让费费。土地转让费费土地租用费费土地租用费费是指土地地租用方向向土地出租租方支付的的费用。土地费用房地产项目目土地使用用权可以来来自房地产产项目的一一个或多个个投资者的的直接投资资。在这种种情况下，，不需要筹筹集现金用用于支付土土地使用权权的获取费费用，但一一般需要对对土地使用用权评估作作价。土地投资折折价序号项目金额估算说明

123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计表5-3土地费用估估算单单位：万万元房地产项目目前期工程程费主要包包括：开发发项目前期期规划、设设计、可行行性研究，，水文、地地质勘测，，以及“三三通一平””等阶段的的费用支出出。二、房地地产开发发项目总总成本费费用的具具体估算算前期工程程费用序号项目金额估算说明

123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计表5-4前期工程程费估算算表单单位：万万元基础设施施建设费费是指建建筑物2米以外和和项目用用地规划划红线以以内的各各种管线线和道路路等工程程的费用用，主要要包括供供水、供供电、供供气、排排污、绿绿化、道道路、路路灯、环环卫设施施的建设设费用，，以及各各项设施施与市政政设施干干线、干干管、干干道的接接口费用用。一般按实际工工程量估算。。基础设施建设设费二、房地产开开发项目总成成本费用的具具体估算序号项目建设费用接口费用合计

12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计表5-5基础设施建设设费估算表单单位：万万元建筑安装工程程费是指建造造房屋建筑物物所发生的建建筑工程费用用、设备采购购费用、安装装工程费用和和室内装饰家家具费等。建筑安装工程程费用估算可可以采用单元元估算法、单单位指标估算算法、工程量量近似匡算法法、概算指标标估算法、概概预算定额法法，也可以根根据类似工程程经验进行估估算。建筑安装工程程费二、房地产开开发项目总成成本费用的具具体估算项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计表5-6建筑安装工程程费用估算表表单单位：：万元公共配套设施施建设费是指指居住小区内内为居民服务务配套建设的的各种非营利利性的公共配配套设施（又又称公建设施施）的建设费费用，主要包包括：居委会会、派出所、、托儿所、幼幼儿园、锅炉炉房、变电室室、公共厕所所、停车场等等。一般按规规划指标和实实际工程量估估算。公共配套设设施建设费费二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算序号项目建设费用估算说明

123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-7公共配套设设施建设费费用估算表表单单位：万万元开发间接费费是指房地地产开发企企业所属独独立核算单单位在开发发现场组织织管理所发发生的各项项费用。主主要包括：：工资、福福利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护费费、周转房房摊销和其其他费用等等。开发间接费费二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算管理费用是是指房地产产开发企业业的管理部部门为组织织和管理房房地产项目目的开发经经营活动而而发生的各各项费用。。管理费可按按项目投资资或前述1-5项直接费用用的一个百百分比计算算，这个百百分数一般般为3%左右。管理费用二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算财务费用是是指房地产产开发企业业为筹集资资金而发生生的各项费费用。主要要包括借款款和债券的的利息、金金融机构手手续费、融融资代理费费、外汇汇汇兑净损失失以及企业业筹资发生生的其他财财务费用。。财务费用二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算1）长期借款款利息的估估算每年应计利利息的近似似计算公式式如下：每年应计利利息=（年初借款款本息累计计+本年借款额额÷2）×年利率（有有效年利率率）2）流动资金金借款部分分是按全年年利息。利利息计入财财务费用，，每年照付付，期末一一次还本。。3）利息以外外的费用一一般占利息息的10%左右。财务费用销售费用是是指房地产产开发企业业在销售房房地产产品品过程中发发生的各项项费用，以以及专设销销售机构或或委托销售售代理的各各项费用。。主要包括括销售人员员工资、奖奖金、福利利费、差旅旅费、销售售机构的折折旧费、修修理费、物物料消耗、、广告费、、宣传费、、代销手续续费、销售售服务费及及预售许可可证申领费费等。综合合起来为：：1）广告宣传传及市场推推广费，一一般约为销销售收入的的2%-3%。2）销售代理理费，一般般约为销售售收入的1.5%-2%。3）其他销售售费用，一一般约为销销售收入的的0.5%-1%。以上各项合合计，销售售费用约占占到销售收收入的4%-6%。销售费用二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算其他费用主主要包括临临时用地费费和临时建建设费、工工程造价咨咨询费、总总承包管理理费、合同同公证费、、施工执照照费、工程程质量监督督费、工程程监理费、、竣工图编编制费、工工程保险费费等。这些些费用按当当地有关部部门规定的的费率估算算，一般约约占投资额额的2%-3%。其他费用二、房地产产开发项目目总成本费费用的具体体估算序号项目金额估算说明

123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计表5-8其他费用估估算表单单位位：万元开发期间税税费是指项项目所负担担的与房地地产投资有有关的各种种税金和地地方政府或或有关部门门征收的费费用。各项项税费应根根据当地有有关法规标标准估算。。开发期期间税税费二、房房地产产开发发项目目总成成本费费用的的具体体估算算序号项目金额估算说明

12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费合计表5-9开发期期税费费估算算表单单位：：万元元房地产产项目目投资资估算算应考考虑适适当的的不可可预见见费用用。不不可预预见费费根据据项目目的复复杂程程度和和前述述各项项费用用估算算的准准确程程度，，以上上述各各项费费用之之和的的3%~7%估算。如果是开发完成后后出租或自营的项项目，还应该估算算下列费用：13．运营费用14．修理费用不可预见费二、房地产开发项项目总成本费用的的具体估算三、房地产投资项项目的收入、税金金估算与资金筹措措1．租售方案的确定定租售方案一般应包包括以下几个方面面的内容：1）项目出售、出租租还是租售并举？？出售面积和出租租面积的比例是多多少？以及整个项项目中哪些出售、、哪些出租、哪些些自营？2）可出售面积、、可出租面积、、自营面积和可可分摊建筑面积积及各自在建筑筑物中的位置；；3）出售和出租的的时间进度安排排和各时间段内内租售面积数量量的确定，并要要考虑租售期内内房地产市场可可能发生的变化化对租售数量的的影响；4）售价和租金水水平的确定；5）收款方式与收收款计划的确定定。这一过程在实际际工作中，可参参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。经营收入估算销售期间第1期第2期

…第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期

…第N期总计房地产开发项目目销售计划及收收款计划表表5-10单位：建筑面积积（㎡），销售售收入（元）序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期

1可出租建筑面积

2单位租金

3可能毛租金收入

4出租率（%）

5有效毛租金收入

6转售收入

7转售成本及税费

8净转售收入房地产开发项目目出租计划及出出租收入计划表表表5-11单位：建筑面积积（㎡），销售售收入（元）项目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）

2001年

2002年

2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计表5-12房地产项目销售售收入汇总表（（全部出售方案案）单位：：万元物业类型初始租金（元/㎡）年期345……1415总计入住率地上商业部分收入（万元）公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-13房地产项目出租租收入计划表（（全部出租方案案）单单位：万元三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措2．租售价格的确确定1）房地产开发产产品定价方法《房地产开发项目目经济评价方法法》中规定：租售价格应根据据房地产项目的的特点确定，一一般应选择在位位置、规模、功功能和档次等方方面可比的交易易实例，通过对对其成交价格的的分析与修正，，最终得到房地地产项目的租售售价格。这个定价过程就就是市场比较定定价法的运用。。经营收入估算三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措2）市场比较法定定价过程①搜集交易实实例②选择比较实实例房地产③建立价格可可比基础④比较实例的的比较和修正⑤确定该房地地产的比准价格格经营收入估算三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措3．经营收入估算算经营收入是指向向社会出售、出出租房地产商品品或自营时的货货币收入。房地产投资项目目的经营收入主主要包括房地产产产品的销售收收入、租金收入入、土地转让收收入、配套设施施销售收入（以以上统称租售收收入）和自营收收入。经营收入估算三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措目前，我国房地地产开发投资企企业纳税的主要要税种如下：1．经营税金及附附加经营税金及附加加是指在房地产产销售、出租与与自营过程中发发生的税费，主主要包括营业税税、城市建设维维护税、教育费费附加（通常也也叫两税一费））。目前营业税的税税率是5%；城市维护建设设税的税率，纳纳税人所在地为为县城、镇的，，税率为5%；教育费附加的的税率一般为3%。税金估算三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措2．土地使用税土地使用税是房房地产开发投资资企业在开发经经营过程中占用用国有土地应缴缴纳的一种税。。3．房产税房产税是投资者者拥有房地产时时应缴纳的一种种财产税。对于出租的房产产，以房产租金金收入为计税依依据。对于非出出租的房产，以以房产原值一次次减除10~30%后的余额为计税税依据计算缴纳纳。4．企业所得税企业所得税是对对企业生产经营营所得和其他所所得征收的一种种税。税金估算三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措5．土地增值税土地增值税是对对转让国有土地地使用权、地上上建筑物及其附附着物并取得收收入的单位和个个人，就其转让让房地产所取得得的增值额为征征税对象征收的的一种税。税金估算三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措土地增值税实行行四级超率累进进税率，从30%-60%。（1）增值额未超过过扣除项目金额额50%（包括本比例数数，下同）的部部分，税率为30%；（2）增值额超过扣扣除项目金额50%，但未超过扣除除项目金额100%的部分，税率为为40%；（3）增值额超过扣扣除项目金额100%，但未超过扣除除项目金额200%的部分，税率为为50%；（4）增值额超过扣扣除项目金额200%的部分，税率为为60%。综上所述，我们们可将土地增值值税的计算列出出表格，如表5-15。税金估算序号项目计算基础

1转让房地产总收入详见销售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%

3增值额

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%

6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率表5-15土地增值税计算算表三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措销售收入、出租租收入、自营收收入与经营税金金及附加报表的的编制在进行房地产投投资项目的财务务分析时，应按按期编制销售收收入与经营税金金及附加估算表表、租金收入与与经营税金及附附加估算表、自自营收入与经营营税金及附加估估算表。其表格形式见表表5-16、5-17、5-18。序号项目合计

1

2

3

…

N

1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）

2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-16销售收入与经营营税金及附加估估算表单单位位：万元序号项目合计

1

2

3

…

N

1租金收入1．11．21．3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）

2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加

3净转售收入3．13．23．3转售价格转售成本转售税金表5-17出租收入与经营营税金及附加估估算表单单位：万元序号项目合计

1

2

3

…

N

1自营收入1．11．21．3商业服务业其他

2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加表5-18自营收入与经营营税金及附加估估算表单位位：万元三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措1．房地产投资资资金来源分析房地产投资项目目资金来源的渠渠道主要有：资资本金（股本金金）、银行贷款款、预售收入。。1）资本金资本金是投资者者对其所投资项项目投入的股本本金，通常来自自投资者的自有有资金。从投资者的角度度来说，只要预预计项目的投资资利润率高于银银行存款利率，，就可以根据企企业的能力适时时投入自有资金金作为股本金。。房地产投资项目目的资金筹措三、房地产投资资项目的收入、、税金估算与资资金筹措2）银行贷款任何房地产开发发商要想求得发发展，都离不开开银行及其他金金融机构的支持持。房地产开发投资资中一般贷款比比例应小于项目目总投资的70%，而且是以开发发项目本身的抵抵押贷款为主。。3）预售款预售款是房地产产投资者在商品品房交付使用之之前，预先向购购房者收取的价价款。这种筹资方式较较受欢迎是因为为对房地产的买买卖双方来说