房地产押品价值评估培训讲义

2019.11房地产押品价值评估培训班

培训讲义课程内容第一部分：房地产押品评估基础知识第二部分：房地产押品价值评估理论与实务市场法收益法成本法基准地价系数修正法假设开发法评估程序评估报告第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识一、房地产基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识房地产押品实物层面的基本知识房地产的含义指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此基础上可再细分为下列10类:居住房地产办公房地产商业房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按开发程度划分

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平”一般指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般指在“三通”基础上增加排水、电信；“七通一平”一般指在“五通”基础上增加燃气、热力在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按的结构类型和材料划分砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢结构建筑房地产押品实物层面的基本知识房地产押品勘查知识房地产的位置坐落：房地产所在具体地点。方位：房地产在所在区域中的方向和位置。距离：房地产与有关社会场所的远近。朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利的含义我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权房地产所有权单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利房地产押品权利利层面的基本知知识房地产押品权利利的含义土地使用权建设用地使用权权是指建设用地地使用权人依法法对国家所有的的土地享有占有有、使用和收益益的权利，有权权利用该土地建建造建筑物、构构筑物及其附属属设施。按取得得方式，可分为为出让、划拨和和其他三种建设设用地使用权。。其他建设用地地使用权主要有有出资、入股等等形式的建设用用地使用权。宅基地使用权是是指宅基地使用用权人依法对集集体所有的土地地享有占有和使使用的权利，有有权依法利用该该土地建造住宅宅及其附属设施施土地承包经营权权是指土地承包包经营权人依法法对其承包经营营的耕地、林地地、草地等享有有占有、使用和和收益的权利，，有权从事种植植业、林业、畜畜牧业等农业生生产房地产押品权利利层面的基本知知识房地产押品权利利的含义地役权房地产所有权人人或土地使用权权人按照合同约约定利用他人的的房地产，以提提高自己的房地地产效益的权利利抵押权债务人或第三人人不转移房地产产的占有，将该该房地产作为债债权的担保，债债务人不履行到到期债务或发生生当事人约定的的实现抵押权的的情形，债权人人有权依法以该该房地产折价或或以拍卖、变卖卖该房地产所得得价款优先受偿偿房地产租赁权以支付租金的方方式从房屋所有有权人或土地使使用权人那里获获得的占有和使使用房地产的权权利房地产押品权利利层面的基本知知识出让和划拨出让协议出让：指出出让方与受让方方经过协商，就就土地使用权出出让条件以及双双方的权利义务务达成一致而出出让土地使用权权的民事法律行行为。招标出让：由市市、县土地管理理部门向符合规规定条件的单位位发出招标邀请请书或者向社会会发布招标公告告，邀请特定或或者不特定公民民、法人或其他他组织参加投标标，根据投标结结果择优确定中中标者，向其出出让土地使用权权。招标方式包包括邀请招标和和公开招标房地产押品权利利层面的基本知知识出让和划拨出让拍卖方式出让土土地使用权，是是由市、县土地地管理部门或其其委托的拍卖机机构，在指定的的时间地点，通通过拍卖的方式式公开叫价竞投投，以出价最高高者为受让人出出让土地使用权权挂牌出让国有土土地使用权，是是指出让人发布布挂牌公告，按按公告规定的期期限将拟出让宗宗地的交易条件件在指定的土地地交易场所挂牌牌公布，接受竞竞买人的报价申申请并更新挂牌牌价格，根据挂挂牌期限截止时时的出价结果确确定土地使用者者的行为出让年限：居住住用地70年；工业用用地50年；教教育、科技、文文化、卫生、体体育用地50年年；商业、旅游游、娱乐用地40年；综合或或者其他用地50年。土地使使用权出让的实实际年限不得突突破规定的最高高年限，只能限限于最高年限的的范围内房地产押品权利利层面的基本知知识出让和划拨划拨划拨用地范围：：（1）国家机关用用地和军事用地地：（2）城市市基础设施用地地和公益事业用用地；（3）国国家重点扶持的的能源、交通、、水利等基础设设施用地；（4）法律、行政政法规规定的其其他用地划拨土地使用权权的处分在转让房地产时时，应当按照国国务院规定，报报有批准权的人人民政府审批。。有批准权的人人民政府准予转转让的应当由受受让方办理土地地使用权出让手手续，并依照国国家有关规定缴缴纳土地使用权权出让金设定房地产抵押押权的土地使用用权是以划拨方方式取得的，依依法拍卖该房地地产后，应当从从拍卖所得的价价款中缴纳相当当于应缴纳的土土地使用权出让让金的款额后，，抵押权人方可可优先受偿房地产押品权利利层面的基本知知识出让和划拨划拨划拨土地使用权权的处分以划拨方式取得得国有土地使用用权的股份制企企业，在补办土土地使用出让手手续、补交出让让金、进行土地地登记后，土地地使用权由股份份制企业持有职工以市场价购购买的住房，产产权归个人所有有，可以依法进进入市场，按规规定交纳有关税税费后，收入归归个人所有。职职工以成本价购购买的住房产权权归个人所有，，一般住用5年后可以依法法进入市场，在在补交土地使用用权出让金或所所含土地收益和和按规定交纳有有关税费后，收收入归个人所有有。职工以标准准价购买的住房房，拥有部分产产权，即占有权权、使用权、有有限的收益权和和处分权，可以以继承房地产押品权利利层面的基本知知识土地使用权转让让土地使用权转让让条件土地使用者按出出让合同约定已已支付全部土地地使用权出让金金，并取得土地地使用权证书。。土地使用者依出出让合同约定进进行开发，属于于房屋建设工程程的，完成开发发投资总额的25％以上；属属于成片开发的的，形成工业用用地或其他建设设用地。转让房房地产时房屋已已建成的，还应应持有房屋所有有权证书土地使用权转让让时，不得损害害土地及其地上上建筑物的经济济效益，不得违违反城市规划的的要求；土地使使用权和地上建建筑物、其他附附着物所有权分分割转让的，应应经市、县人民民政府土地管理理部门和房管部部门批准，并按按规定办理过户户登记手续。未按土地使用权权出让合同规定定的期限和条件件投资开发、利利用土地的，土土地使用权不得得转让房地产押品规范范层面的基本知知识规划知识用地分类根据《城市用地分类类与规划建设用用地标准》（GBJ137——90），城市市用地按大类、、中类和小类三三级进行划分。。城市用地共分分10大类、46中类和73个小类规划控制指标：：规定性指标用地性质，指规规划用地的使用用功能或土地用用途，可根据用用地分类标准进进行标注。用地面积，指规规划地块划定的的面积建筑密度，指规规划地块内各类类建筑首层占地地面积与地块面面积之比，通常常以上限控制建筑控制高度，，指由室外明沟沟面或散水坡面面量至建筑物主主体最高点的垂垂直距离房地产押品规范范层面的基本知知识规划知识规划控制指标：：规定性指标建筑红线后退距距离，指建筑相相对于规划内道道路红线后退的的距离，通常以以下限控制人口容量。即规规划地块内部每每公顷用地的居居住人口数，通通常以上限控制制建筑形式、体量量、色彩、风格格要求。对规划划区重点地段的的建筑形体和布布局应进行特别别控制，包括广广场控制线、绿绿地控制线、裙裙房建筑控制线线、主体建筑控控制线、建筑架架空控制线、建建筑高度控制范范围、建筑颜色色等具体指标其他环境要求房地产押品规范范层面的基本知知识规划知识规划控制指标：：指导性指标容积率，指规划划地块内各类总总建筑面积与地地块面积之比，，可根据需要制制定上限和下限限。容积率的下下限保证地块开开发的效益，防防止无效益或低低效益开发造成成的土地浪费。。绿地率，指规划划地块内各类绿绿地面积的总和和占规划地块面面积的比率，即即：绿地率=绿地面积／土土地面积绿地率通常以下下限控制。这里里的绿地包括公公共绿地、宅旁旁绿地、公共服服务设施所属绿绿地（道路红线线内的绿地），，不包括屋顶、、晒台的人工绿绿地。交通出入口方位位，指规划地块块内允许设置出出入口的方向和和位置停车泊位及其他他需要配置的公公共设施，包括括居住区服务设设施（中小学、、幼托、居住区区级公建）、环环卫设施（垃圾圾转运站、公共共厕所）、电力力设施（变电站站、配电所）、、电信设施（电电话局、邮政局局）、燃气设施施（煤气调气站站）等房地产产押品品规范范层面面的基基本知知识规划知知识建设工工程规规划许许可证证制度度在城市市规划划区内内新建建、扩扩建和和改建建建筑筑物、、构筑筑物、、道路路、管管线和和其他他工程程设施施，必必须持持有关关批准准文件件向城城市规规划行行政主主管部部门提提出申申请，，由城城市规规划行行政主主管部部门根根据城城市规规划提提出的的规划划设计计要求求，核核发建建设工工程规规划许许可证证件。。建设设单位位或者者个人人在取取得建建设工工程规规划许许可证证件和和其他他有关关批准准文件件后，，方可可申请请办理理开工工手续续房地产产押品品规范范层面面的基基本知知识房地产产开发发管理理知识识立项管管理对房地地产开开发项项目进进行可可行性性研究究，形形成《房地地产开开发项项目可可行性性研究究报告告》房地产产开发发项目目用地地的土土地使使用权权出让让或者者划拨拨前，，主管管部门门应当当出具具《房房地产产开发发项目目建设设条件件意见见书》》，其其内容容应当当作为为土地地使用用权出出让合合同的的必备备条件件或者者划拨拨土地地使用用权批批准文文件的的内容容之一一房地产产开发发企业业应当当在签签订土土地使使用权权出让让合同同或者者取得得划拨拨土地地使用用权批批准文文件后后的15日日内，，到建建设行行政主主管部部门备备案，，领取取《房房地产产开发发项目目手册册》。。房地地产开开发企企业应应当将将房地地产开开发项项目建建设过过程中中的主主要事事项记记录在在《房房地产产开发发项目目手册册》中中，并并定期期送房房地产产开发发主管管部门门备案案房地产产押品品规范范层面面的基基本知知识房地产产开发发管理理知识识四证管管理房地产产开发发企业业应取取得《国有有土地地使用用权证证》、、《建建设用用地规规划许许可证证》、、《建建筑工工程规规划许许可证证》、、《建建筑工工程施施工许许可证证》质量验验收和和房屋屋完损损等级级房屋验验收按按国家家《建建筑工工程施施工验验收统统一标标准》》（GB50300-2019））规定定进行行二、房房地产产押品品评估估基本本知识识第一部部分：：房地地产押押品评评估基基础知知识房地产产评估估基本本知识识定义评估人人员依依据国国家有有关法法律、、法规规和评评估规规范，，根据据评估估目的的，选选择适适当价价值类类型，，遵循循评估估原则则，按按照评评估程程序，，运用用适当当的评评估方方法，，对房房地产产抵押押品在在评估估时点点的合合理价价值进进行分分析、、估算算并发发表评评估意意见的的行为为和过过程评估主主体从事房房地产产抵押押品价价值评评估和和审核核工作作的人人员，，他们们是评评估工工作的的主导导者。。评估客客体（（评估估对象象）具体评评估活活动中中需要要评估估的房房地产产作为评评估对对象的的房地地产，，应符符合国国家有有关法法律、、法规规和农农业银银行相相关制制度的的规定定。对对于根根据有有关规规定不不得抵抵押的的房地地产，，不得得作为为评估估对象象房地产产评估估要素素评估依依据评估工工作所所应遵遵循的的国家家法律律法规规和评评估规规范、、评估估活动动相关关当事事人之之间的的合同同协议议以及及其他他参考考依据据《房地地产估估价规规范》》（GB/T50291-2019）《城镇镇土地地估价价规程程》（（GB/T18508-2019））《房地地产抵抵押估估价指指导意意见》》（建建住房房[2019]8号号）《资产产评估估准则则———不动动产》》（中中评协协[2019]189号号）《中国国农业业银行行押品品管理理办法法（试试行））》（（农银银发[2009]400号））《中国国农业业银行行房地地产押押品价价值评评估指指引》》人民银银行、、银监监会等等外部部监管管部门门的监监管要要求以以及本本指引引等我我行内内部制制度办办法的的规定定房地产产评估估要素素评估目目的评估结结果的的期望望用途途，它它直接接决定定着价价值类类型和和评估估方法法的选选择评估时时点（（评估估基准准日））评估结结果对对应的的日期期。即即只在在该评评估日日期，，评估估对象象才有有该评评估价价值一般应应为完完成评评估对对象实实地查查勘之之日，，但评评估委委托合合同另另有约约定的的除外外。因因特殊殊需要要，评评估时时点可可定为为过去去或未未来的的某个个日期期房地产产评估估要素素价值类类型评估结结果的的价值值属性性及其其表现现形式式农业银银行房房地产产价值值评估估的价价值类类型为为房地地产抵抵押价价值，，即抵抵押房房地产产在评评估时时点的的市场场价值值。抵押价价值=未设设立法法定优优先受受偿权权下的的价值值-优优先受受偿权权=未设设立法法定优优先受受偿权权下的的价值值-拖拖欠建建设工工程价价款-已抵抵押担担保的债债权占占用额额度-其他他法定定优先先受偿偿权房地产产评估估要素素价值类类型名义价价格和和实际际价格格名义价价格是是表面面上的的价格格，实实际价价格是是在名名义价价格的的基础础上进进行计计算或或处理理得到到的价价格。。[例]一宗宗建筑筑面积积为150平方方米，，总价价100万万元的的住房房，在在买卖卖中双双方如如约定定按以以下几几种付付款方方式付付款：：（1）要要求在在成交交日一一次性性付清清；（（2））如果果在成成交日日一次次性付付清，，则给给予2%的的优惠惠；（（3））以抵抵押贷贷款方方式支支付，，其中中首付付50万元元，银银行贷贷款50万万元，，期限限20年，，贷款款年利利率7%，，按月月等额额偿还还贷款款本息息；（（4））从成成交日日期起起分期期支付付，成成交日日期支支付50万万元，，1年年后支支付剩剩余50万万元，，年折折现率率为10%。请请计算算各种种付款款方式式下的的名义义价格格和实实际价价格。。[解]在以以上4种付付款方方式下下，名名义价价格均均为总总价100万元元。第第（1）、、（3）中中付款款方式式下，，实际际价格格和名名义价价格一一样，，均为为总价价100万万元。。在第第（2）中中付款款方式式下，，实际际价格格为：：100××（1-2%））=98万万元。。在第第（4）中中付款款方式式下，，实际际价格格为：：50+50/（1+10%）=95.45万万元。。房地产产评估估要素素价值类类型总价格格、单单位价价格和和楼面面地价价总价格格简称称总价价，是是指某某一宗宗或某某一区区域范范围内内房地地产整整体价价格单位价价格简简称单单价。。土地地单价价是指指单位位土地地面积积的土土地价价格。。建筑筑物单单价通通常是是指单单位建建筑物物面积积的建建筑物物价格格。房房地单单价通通常是是指单单位建建筑物物面积积的房房地价价格楼面地地价是是土地地上建建筑物物面积积均摊摊的土土地价价格。。楼面面地价价与土土地总总价的的关系系为：：楼面面地价价＝土土地总总价/总建建筑面面积楼面地地价、、土地地单价价、容容积率率三者者之间间的关关系，，即：：楼面面地价价＝土土地单单价/容积积率房地产评估要素评估原则独立客观公正原则则独立：要求房地产产评估不应受外界界不合理因素的干干扰和影响客观：要求房地产产评估要尽可能地地减少评估人员主主观意志对评估过过程和评估结论的的影响。公正：要求房地产产评估时必须站在在中立的立场上，，不偏袒当事人的的某一方，特别是是不可有意无意地地偏向委托方合法原则：必须以以评估对象的合法法产权、合法使用用、合法处分为前前提进行评估房地产评估要素评估原则评估时点原则：评评估结论具有很强强的时间相关性和和时效性，要求评评估结果是评估对对象在评估时点的的价格，不能将该该评估结果作为评评估对象在其他时时点的价格替代原则：评估结结果不得不合理偏偏离类似房地产在在同等条件下的正正常价格类似房地产是指在在同一供求范围内内，在用途、规模模、档次、区位、、建筑结构、权利利性质等方面与评评估对象相同或相相近的房地产谨慎原则：在存在在不确定或不可量量化因素的情况下下，评估人员作出出评估相关判断时时，应当保持必要要的谨慎，充分估估计抵押房地产在在处置时可能受到到的限制、未来可可能发生的风险和和损失，不高估市市场价值，不低估估知悉的法定优先先受偿款，并在评评估报告中作出必必要的风险提示房地产评估要素评估方法评估方法是指评估估所运用的特定技技术，它是分析和和判断房地产价值值的手段和途径。。评估人员应根据据评估对象、价值值类型和评估资料料的搜集情况，分分析各种评估方法法的适用性，选用用适宜的评估方法法。房地产价值评估主主要使用市场法、、收益法、成本法法、假设开发法、、基准地价系数修修正法等评估方法法以及这些评估方方法的综合运用。。评估人员应熟知知、理解并正确运运用这些方法，根根据实际情况选择择适宜的评估方法法进行评估房地产评估要素评估程序评估程序是指评估估工作从开始准备备到最后结束的工工作顺序，主要包包括明确评估基本本事项、拟定评估估作业方案、搜集集评估所需资料、、实地查勘评估对对象、选定评估方方法、计算和确定定评估结果、撰写写和出具评估报告告、审核确认评估估结论、评估资料料归档等内容评估信息评估所需信息的来来源地方政府公布的有有关行业数据地方政府相关的政政策文件根据各地地情况执行，一般般可根据各地的相相关地方政府部门门及其网站查外部评估中介机构构数据能提供数据的外部部中介机构有评估估公司、房地产销销售公司、房地产产交易会、房地产产二手交易中介、、电视电台网络等等现场勘查、客户提提供信息归档将评估报告电子版版、现场勘查资料料、电子照片、评评估测算资料、权权证复印件等资料料存档备查第二部分：房地产产押品价值评估理理论与实务一、市场法第二部分：房地产产评估理论与实务务市场法定义市场法又称市场比比较法，是指将评评估对象与在评估估基准日近期有过过交易的类似房地地产进行比较，对对这些类似房地产产的成交价格做适适当的修正，以此此估算评估对象的的客观合理价格或或价值的方法。采用市场法求得的的房地产价格又称称为比准价格使用前提有一个活跃的公开开市场：市场上有有自愿的买者和卖卖者，他们有足够够的时间可以获得得相关信息并进行行平等交易，市场场成交价格基本上上可以反映市场行行情公开市场上要有可可比的交易实例：：选择的交易实例例及其交易活动在在近期公开市场上上已经发生过，且且与评估对象相同同或相似，这些交交易实例就可以作作为评估对象的参参照物市场法适用范围同种类型的数量较较多且经常发生交交易的房地产①住宅，包括普通通住宅、高档公寓寓、别墅等②写字楼。③商铺铺。④标准厂房。。⑤房地产开发用用地。下列房地产难以采采用市场法评估：：①数量很少的房地地产，如特殊厂房房、机场、码头、、博物馆、教堂、、寺庙、古建筑等等；②很少发生交易的的房地产，如学校校、医院、行政办办公楼等③可比性很差的房房地产，如在建工工程等市场法操作步骤搜集交易实例，即即从房地产市场中中搜集大量的实际际成交的房地产及及其成交日期、成成交价格、付款方方式等情况选取可比实例，即即从搜集的大量交交易实例中选取一一定数量、符合一一定条件的交易实实例对可比实例的实际际成交价格进行适适当处理市场法可比实例选择要求求用途相同，指居住住、商业、办公、、工业等用途建筑结构相同，指指钢结构、钢筋混混凝土结构、砖混混结构、砖木结构构、简易结构等房房屋建筑结构。权利性质相似，指指土地和房屋的权权利性质。例如国国有土地与集体土土地权利性质不同同，出让土地使用用权与划拨土地使使用权的权利性质质不同，商品住宅宅与经济适用房、、房改所购住房权权利性质不同交易类型相同，房房地产交易类型主主要有买卖和租赁赁两大类，其中根根据交易方式可分分协议、招标、拍拍卖、挂牌等交易易类型。所处地段相同或是是同一供需圈内，，指所处的市场供供求环境和竞争状状况相同或相似。。交易实例的成交价价格为正常价格或或可修正为正常价价格。交易实例的成交日日期与评估基准日日接近，最长不超超过1年市场法计算公式Pf=PB×A×B×CPf—评估对象的比准准价格；PB—可比实例成交价价格；A—交易情况修正正系数；B—市场状况调整整系数；C—房地产状况调调整系数市场法指标说明交易情况修正系数数（A）交易情况修正是指指排除交易行为中中特殊因素所造成成的可比实例成交交价格偏差，将可可比交易实例成交交价格调整为正常常价格计算公式市场状况调整系数数（B）市场状况调整是指指由于可比实例的的成交日期与评估估时点不同，房地地产市场状况可能能发生了变化，因因此，应将可比实实例在其成交日期期时的价格调整到到在评估时点时的的价格计算公式市场法指标说明房地产状况调整系系数（C）房地产状况调整是是指把可比实例在在自身状况下的价价格，调整为在评评估对象房地产状状况下的价格计算公式区位状况调整，是是将可比实例房地地产在其区位状况况下的价格，调整整为在评估对象房房地产区位状况下下的价格。内容主主要包括：位置、、繁华程度、交通通便捷程度、环境境、景观、基础设设施情况、公共配配套设施完备程度度、产业聚集度等等影响房地产价格格的因素。区位状状况比较、调整的的具体内容应视评评估对象的具体用用途而确定市场法指标说明房地产状况调整系系数（C）实物状况调整，是是将可比实例房地地产在其实物状况况下的价格，调整整为在评估对象房房地产实物状况下下的价格。实物状状况比较、调整的的内容，土地主要要包括面积、形状状、进深、宗地内内基础设施完备程程度和场地平整程程度等；建筑物主主要包括建筑规模模、建筑结构、设设施设备、空间布布局、层高、工程程质量、建筑物年年龄、维修养护情情况等影响房地产产价格的因素。实实物状况因素修正正的具体内容应视视评估对象的具体体用途而确定权益状况调整，是是指将可比实例房房地产在其权益状状况下的价格，调调整为在评估对象象房地产权益状况况下的价格。权益益状况调整的内容容主要包括土地使使用期限、城市规规划限制条件（如如容积率）等影响响房地产价格的因因素市场法指标取值范围单项因素修正不能能超过20%综合因素修正不能能超过30%因素修正超出范围围的，应更换其他他可比交易实例现场勘查:比较因素条件指数数表市场法的计算应用用建立比较基准统一房地产范围针对某些评估对象象，有时难以直接接选取到与其范围围完全相同的房地地产的交易实例作作为可比实例，只只能选取“主干”相同的房地产的交交易实例作为可比比实例。统一房地地产范围即是进行行“有无对比”并消除由此导致的的价格差异带有债权债务的房房地产。房地产价格=带有债权债务的的房地产价格-债债权＋债务含有非房地产成分分。房地产价格=含有有非房地产成分的的房地产价格-非非房地产成分的价价格房地产实物范围不不同市场法的计算应用用建立比较基准统一房地产范围[例]评估对象是是一套不带车位的的住宅，选取的可可比实例成交价格格为126万元，，含有一个现价为为15万元的车位位和一套全新状态态下价值为8万元元的家具，家具为为八成新，请计算算该可比实例经统统一房地产范围后后的价格。[解]选取的该可可比实例成交价格格为：126-15-8×0.8=104.6万万元市场法的计算应用用建立比较基准统一付款方式需要将分期支付的的可比实例成交价价格折算为在其成成交日期一次性付付清的金额。具体体方法是通过折现现计算[例]某宗房地产产成交总价为120万元，其中首首付款40%，余余款于半年后一次次性支付。假设月月利率为0.4%，请计算该宗房房地产在其成交日日期一次性付款付付清的价格。[解]该宗房地产产在其成交日期一一次性付清的价格格计算如下市场法的计算应用用建立比较基准统一采用单价统一价格表示单位位可以是总价，也也可以是单价，但但一般是采用单价价统一币种和货币单单位在统一货币单位方方面，按照使用习习惯，人民币、美美元、港币等，通通常都采用“元”统一面积内涵市场法的计算应用用建立比较基准统一面积单位平方米下的价格=公顷下的价格÷÷10000平方米下的价格=亩下的价格÷666.67平方米下的价格=平方英尺下的价价格÷0.09290304平方米下的价格=坪下的价格÷3.305793[例]搜集了甲、、乙两个交易实例例。甲交易实例房房地产的建筑面积积120平方米，，成交总价240万元人民币，分分三期付款，首付付款100万元人人民币，第二期于于半年后付70万万元人民币，余款款70万元人民币币于1年后付清。。乙交易实例房地地产使用面积3000平方英尺，，成交总价122万美元，于成交交时一次性付清。。已知人民币年利利率为6%，该类类房地产建筑面积积与使用面积的关关系为1平方英尺尺建筑面积等于0.65平方英尺尺使用面积，乙交交易实例成交时人人民币与美元的市市场汇率为1美元元等于6.8383元人民币。如如果选取该两个交交易实例为可比实实例，请对其成交交价格进行“建立立比较基准”处理理市场法的计算应用用建立比较基准统一面积单位[解]（1）统一一付款方式乙总价=122.00（万美元））统一采用单价。甲单价=2340300÷120=19502.50（元人民币币/平方米建筑面面积）乙单价=1220000÷3000=406.67（美元/平方方英尺使用面积））统一币种和货币单单位。统一采用人人民币表示：甲单价=19502.50（元人人民币/平方米建建筑面积）乙单价=406.67×6.8383=2780.93（元人民民币/平方英尺使使用面积）市场法的计算应用用建立比较基准统一面积单位[解]统一面积积内涵。统一采用用建筑面积表示：：甲单价=19502.50（元人人民币/平方米建建筑面积）乙单价=2780.93×0.65=1807.60（元人民币币/平方英尺建筑筑面积）统一面积单位。以以平方米为基准表表示：甲单价=19502.50（元人人民币/平方米建建筑面积）乙单价=1807.60÷0.09290304=19456.84（元人民币币/平方米建筑面面积）因此，通过建立比比较基准处理，甲甲交易实例的单价价为19502.50元/平方米米建筑面积，乙交交易实例的单价为为19456.84元/平方米建建筑面积市场法的计算应用用交易情况修正交易情况修正需要要考虑的主要因素素利害关系人之间的的交易急于出售或急于购购买的交易交易双方或某一方方对交易对象或市市场行情缺乏了解解的交易交易双方或某一方方对所交易的房地地产有偏好的交易易特殊交易方式的交交易交易税费非正常负负担的交易相邻房地产的合并并交易强迫出售或强迫购购买的交易受迷信影响的交易易其他非正常的交易易市场法的计算应用用交易情况修正交易税费非正常负负担的修正将成交价格修正为为依照税法及中央央和地方政府的有有关规定（没有规规定的，按照当地地习惯），买卖双双方各自缴纳自己己应缴纳的交易税税费下的价格。修正公公式为为：正常成成交价价格=卖方方实得得金额额+应应由卖卖方缴缴纳的的税费费=买买方实实付金金额-应由由买方方缴纳纳的税税费正常成成交价价格=卖方方实得得金额额/（（1-应当当由卖卖方交交付的的税费费比率率）=买方方实付付金额额/（（1+应由由买方方缴纳纳的税税费比比率））市场法法的计计算应应用市场状状况调调整市场状状况调调整是是指将将可比比交易易实例例在交交易日日期的的价格格调整整为评评估基基准日日的价价格市场状状况调调整的的价格格指数数法采用定定基价价格指指数进进行市市场状状况调调整的的公式式为：：[例]某房房地产产2009年3月1日价价格为为16000元元/平平方米米，现现需将将其调调整到到2009年11月月1日日。已已知该该宗房房地产产所在在地区区类似似房地地产2009年年1月月1日日至11月月1日日的价价格指指数分分别为为89.3，84.7，，86.8，85.0，，89.2，92.5，，98.1，98.0,97.6,98.0,97.9（以以2019年1月1日为为100））。请请计算算该宗宗房地地产2009年年11月1日的的价格格。[解]该宗宗房地地产2009年年11月1日的的价格格计算算如下下：市场法法的计计算应应用市场状状况调调整市场状状况调调整的的价格格指数数法采用环环比价价格指指数进进行市市场状状况调调整的的公式式为可比实实例在在评估估时点点的价价格=可比比实例例在其其成交交日期期的价价格××成交交日期期的下下一时时期的的价格格指数数×再再下一一时期期的价价格指指数××…××评估估时点点的价价格指指数[例]某宗宗房地地产2009年年3月月1日日的价价格为为16000元元/平平方米米，现现需将将其调调整到到2009年7月1日。。如已已知该该宗房房地产产所在在地区区类似似房地地产2009年年1月月1日日至7月1日的的价格格指数数分别别为94.7，，94.8，96.7，，105.0，，114.2，，116.5，，120.1（（均以以上个个月为为100））。请请计算算该宗宗房地地产2019年年10月1日的的价格格。[解]该宗宗房地地产2009年年7月月1日日的价价格计计算如如下：：市场法法的计计算应应用市场状状况调调整市场状状况调调整的的价格格变动动率法法采用逐逐期递递增或或递减减的价价格变变动率率进行行交易易日期期修正正的公公式为为[例]为评评估某某宗房房地产产2009年9月1日的的价格格，选选取了了成交交日期期为2019年年12月1日、、成交交价格格为8000元元/平平方米米的可可比实实例。。另获获知该该类房房地产产的价价格2019年年1月月1日日至2009年年2月月1日日平均均每月月比上上月上上涨1.5%，，2009年2月1日至至9月月1日日平均均每月月比上上月上上涨2%。。请对对该可可比实实例的的价格格进行行交易易日期期修正正。[解]对该该交易易实例例的交交易日日期修修正为为：市场法法的计计算应应用市场状状况调调整市场状状况调调整的的价格格变动动率法法采用期期内平平均上上升或或下降降的价价格变变动率率进行行市场场状况况调整整的公公式为为：可比实实例在在评估估时点点的价价格=可比比实例例在其其成交交日期期的价价格××（1±价价格变变动率率×期期数））房地产产状况况调整整区位状状况调调整[例]已知知在某某宗房房地产产评估估中，，选取取的可可比实实例A、B、C的区区域分分析如如下表表所示示，请请计算算可比比实例例A、、B的的区位位状况况调整整系数数市场法法的计计算应应用[解]可比比实例例A、、B的的区位位状况况调整整系数数分别别为市场法法的计计算应应用房地产产状况况调整整实物状状况因因素修修正[例]已已知在在某宗宗房地地产评评估中中，选选取的的可比比实例例A、、B、、C的的实物物状况况分析析如下下表所所示，，请计计算可可比实实例A、C的实实物状状况因因素修修正系系数市场法法的计计算应应用房地产产状况况调整整实物状状况因因素修修正可比实实例A、C的实实物状状况因因素修修正系系数分别为为市场法法的计计算应应用房地产产状况况调整整权益状状况调调整[将可可比实实例房房地产产在其其权益益状况况下的的价格格，调调整为为在估估价对对象房房地产产权益益状况况下的的价格格。权权益状状况调调整的的内容容主要要包括括土地地使用用期限限、城城市规规划限限制条条件（（如容容积率率）等等影响响房地地产价价格的的因素素求取比比准价价格求取某某个与与可比比实例例对应应的比比准价价格比准价价格＝＝可比比实例例价格格×交交易情情况修修正系系数××市场场状况况调整整系数数×房房地产产状况况调整整系数数交易情情况修修正系系数=可比比实例例的交交易情情况指指数/100市场状状况调调整系系数=可比比实例例的市市场状状况指指数/100房地产产状况况调整整系数数=100/可可比实实例的的房地地产状状况指指数市场法法的计计算应应用求取比比准价价格求取其其他几几个可可比实实例的的比准准价格格采用算算术平平均数数法，，将多多个可可比交交易实实例的的比准准价格格相加加求和和，除除以可可比实实例的的个数数，得得出评评估对对象的的最终终比准准价格格[例]某宗宗房地地产评评估时时，选选取周周边成成交的的同类类房地地产实实例A、B、C、D，成成交单单价分分别为为8700元/平方方米，，8200元/平方方米，，8550元/平方方米，，8400元/平方方米，，已知知交易易情况况修正正率为为0，，2%，3%，，0，，交易易日期期修正正率为为6%，7%，，12%，，10%，，房地地产状状况调调整打打分分分别为为104，，101，，98，65。。假设设没有有其他他需要要考虑虑的因因素，，请计计算该该宗房房地产产的最最终比比准价价格（（采用用算术术平均均数法法）市场法的计计算应用求取比准价价格[解]由于于同类房地地产实例D的房地产产状况调整整修正超过过30%，，不宜作为为评估对象象的可比交交易实例。。本宗房地地产评估的的可比交易易实例为A、B、C，依据比比准价格=可比实例例成交价格格×交易情情况修正系系数×交易易日期修正正系数×区区域因素修修正系数××实物状况况因素修正正系数，相相应计算如如下：利用算术平平均数法计计算评估对对象的最终终比准价格格为：二、收益法法第二部分：：房地产评评估理论与与实务收益法定义收益法是指指预计评估估对象未来来正常净收收益，选用用适当的报报酬率或资资本化率将将其转换为为价值，以以此估算评评估对象的的客观合理理价格或价价值的方法法。通常把把收益法测测算出的价价值简称为为收益价格格选用条件被评估房地地产的未来来预期收益益可以预测测并可以用用货币衡量量房地产拥有有者获得预预期收益所所承担的风风险可以预预测并可以以用货币衡衡量被评估房地地产预期获获利期限（（寿命）可可以预测适用范围对于可独立立经营获利利或具有潜潜在收益的的房地产，，一般采用用收益法进进行评估收益法操作步骤确定未来收收益期限求取未来净净收益求取报酬率率选用恰当的的报酬资本本化法公式式计算收益益价格基本公式V─评估时时点的收益益价格（通通常称为现现值）；Ai─未来第i年的正常常净收益；；Y—房地产产的报酬率率；n─可获收收益的年限限收益法的计计算公式可参考公式式净收益每年年不变V─评估时时点的收益益价格（通通常称为现现值）；A─未来第第i年的正正常净收益益，保持不不变；Y—房地产产的报酬率率；n─可获收收益的年限限[例]某宗宗房地产是是在有偿出出让的土地地上开发建建设的，当当时获得的的土地使用用权年限是是70年，，不可续期期，至今已已使用了8年；预计计该宗房地地产在正常常情况下每每年的净收收益为7万万元；该类类房地产的的报酬率为为6.5%。请以收收益法计算算该宗房地地产的价格格。[解]该宗宗房地产以以收益法计计算的价格格为收益法的计计算公式可参考公式式净收益在若若干年前有有变化V─评估时时点的收益益价格（通通常称为现现值）；Ai─未来来第i年至至第t年的的正常净收收益；A─未来第第t年后的的正常净收收益，保持持不变；Y—房地产产的报酬率率；n─可获收收益的年限限[例]某宗宗房地产的的收益期限限为40年年，通过预预测得出未未来5年的的净收益分分别为18万元，20万元，，21万元元，23万万元，26万元，从从未来第6年到第40年每年年的净收益益将稳定在在28万元元左右，该该类房地产产的报酬率率为10%。请以收收益法计算算该宗房地地产的价格格。[解]该宗宗房地产以以收益法计计算的价格格为收益法的计计算公式可参考公式式净收益按一一定数额递递增V─评估时时点的收益益价格（通通常称为现现值）；A─未来第第1年的正正常净收益益，此后按按数额b逐逐年递增；；Y—房地产产的报酬率率（不为0）；n─可获收收益的年限限收益法的计计算公式可参考公式式净收益按一一定数额递递减V─评估时时点的收益益价格（通通常称为现现值）；A─未来第第1年的正正常净收益益，此后按按数额b逐逐年递增；；Y—房地产产的报酬率率（不为0）；n─可获收收益的年限限，为有限限年，满足足n≤收益法的计计算公式可参考公式式净收益按一一定数额递递减[例]预计计某综房地地产未来第第一年净收收益为37万元，此此后每年的的净收益会会在上一年年的基础上上减少2万万元，该类类房地产的的报酬率为为10%，，产权有限限时间为40年。请请以收益法法计算该宗宗房地产的的价格。[解]该宗宗房地产的的合理经营营期限n计计算如下收益法的计计算公式可参考公式式净收益按一一定比率递递增V—评估时时点的收益益价格A—未来第第一年的正正常净收益益；Y—房地产产的报酬率率；g—净收益益逐年递增增的比例；；n—可获收收益的年限限可参考公式式净收益按一一定比率递递增V—评估时时点的收益益价格A—未来第第一年的正正常净收益益；Y—房地产产的报酬率率；g—净收益益逐年递增增的比例；；n—可获收收益的年限限收益法的计计算公式可参考公式式净收益按一一定比率递递增、递减减[例]预计计某综房地地产未来第第一年净收收益为26万元，此此后每年的的净收益会会在上一年年的基础上上减少1%，该类房房地产的报报酬率为7%，收益益期限为5年。请以以收益法计计算该宗房房地产的价价格。[解]该宗宗房地产以以收益法计计算的价格格为收益法的计计算公式可参考公式式预知未来若若干年后的的价格V─评估时时点的收益益价格（通通常称为现现值）；Ai─未来来第i年至至第t年的的正常净收收益；Vn——房房地产在未未来第n年年末的转售售净收益或或市场价值值Y—房地产产的报酬率率；t─持有房房地产期间间收益法的计计算公式可参考公式式预知未来若若干年后的的价格[例]某写写字楼过去去的市场价价格为28000元元/平方米米，目前房房地产市场场不景气，，其市场租租金为每天天13元/平方米，，该类写字字楼的净收收益为市场场租金的70%。预预测房地产产市场3年年后会回升升，那时该该写字楼的的价格将达达到30000元/平方米，，转让该写写字楼的税税费为市场场价格的6%。如果果投资者要要求该类资资产的报酬酬率为10%，请以以收益法计计算该写字字楼目前的的价值。[解]该写写字楼以收收益法计算算的价值为为：收益法的指指标说明未来第i年年的净收益益（Ai）基于房地产产出租的净净收益的计计算。基于房地产产出租的净净收益计算算的基本公公式为：年净收益=房地产出出租年总收收入－房地地产出租年年总费用。。房地产出出租的总收收入房地产出租租年总收入入=有效毛毛收入+其其他收入有效毛收入入=单位租租金×建筑筑面积×365天××（1－空空置率）－－拖欠的租租金以及其其他收入损损失其他收入主主要包括租租赁保证金金和押金的的利息收入入、房地产产经营业态态带来的除除租赁收入入外的其他他收入。没没有其他收收入取值为为0收益法的指指标说明未来第i年年的净收益益（Ai）基于房地产产出租的净净收益的计计算房地产出租租年总费用用保险费=重置单价价×建筑面面积×保险险费率。房房屋保险费费率一般按按1.5-2‰计算算。税金：按照照国家和地地方政府有有关规定执执行，主要要包括房产产税、营业业税、城市市维护建设设税、教育育费附加等等。其他费用：：根据当地地具体情况况确定，主主要包括供供暖费、水水电费、电电话费等，，但是要注注意租金收收入是否包包括该项费费用，并根根据实际情情况决定是是否计算或或扣除基于营业收收入的净收收益的计算算。使用收益法法对百货商商场和超市市等业态评评估时，净净收益测算算公式为：：净收益＝＝主营业务务收入－主主营业务成成本和税金金－管理费费用－财务务费用－销销售费用－－商业利润润。收益法的指指标说明房地产的报报酬率（Y）市场提取法法搜集三宗类类似房地产产的价格、、净收益等等资料，选选用相应的的收益法计计算公式，，求出每个个可比交易易实例的报报酬率（Yi）,算算术平均或或加权平均均后，得出出评估对象象的报酬率率风险累加法法Y=安全利利率＋风险险调整值。。综合考虑现现行的定期期存款利率率和风险调调整值，根根据风险累累加法确定定的报酬率率，取值应应不低于5%。投资收益率率排序插入入法找出相关投投资类型及及其收益率率、风险程程度，将按按照风险程程度排序，，将评估对对象与这些些投资的风风险程度进进行比较，，判断、确确定折现率率收益法的指指标说明可获收益的的年限（n）评估对象可可获收益的的年限一般般应根据房房屋剩余经经济寿命（（耐用年限限扣除已使使用年限））、建设用用地剩余使使用年限孰孰低原则来来确定，哪哪个年限短短，就将其其作为可获获收益年限限对单独土地地或单独房房屋建筑物物的评估，，应分别根根据土地使使用权年限限和房屋建建筑物耐用用年限确定定未来可获获收益的年年限，并选选用有限年年的收益法法计算公式式（净收益益中不应扣扣除建筑物物折旧和土土地取得费费用的摊销销）对土地与房房屋建筑物物合一的评评估对象，，当房屋建建筑物耐用用年限大于于等于土地地使用权年年限时，应应根据土地地使用权年年限确定未未来可获收收益的年限限，选用有有限年的收收益法计算算公式（净净收益中不不应扣除建建筑物折旧旧和土地取取得费用的的摊销）收益法的指指标说明可获收益的的年限（n）对土地与房房屋建筑物物合一的评评估对象，，当房屋建建筑物耐用用年限小于于土地使用用权年限时时，可采用用下列方式式之一进行行处理：先根据房屋屋建筑物耐耐用年限确确定未来可可获收益的的年限，选选用对应的的有限年收收益法计算算公式，净净收益中不不应扣除建建筑物折旧旧和土地取取得费用的的摊销；然然后再加上上土地使用用权年限超超出建筑物物耐用年限限的土地剩剩余使用年年限价值的的折现值根据房屋建建筑物维修修养护状况况，在适当当增大未来来维修费用用的情况下下，按土地地剩余使用用年限确定定未来可获获收益的年年限，选用用有限年的的收益法计计算公式测测算收益法的指指标说明净收益增长长率（g）不同区域和和不同实物物状况的房房地产，其其租金收入入增长水平平是不一致致的。在实实际测算过过程中，要要对评估对对象特点进进行分析，，选取适当当的净收益益增长率。。如果预计计未来收益益保持稳定定不变，该该值按0计算若干年后的的价格（Vn）在计算若干干年后的价价格（Vn）时，，要依据实实际情况合合理预测。。如果购买买房地产的的目的是为为了持有一一段时间后后转售，则则为预测的的实现转售售时的价格格减去销售售税费后的的净值，简简称期末转转售收益。。期末转售售收益是在在持有期末末转售房地地产时可以以获得的净净收益收益法的计计算应用[例]某商商场的土地地使用期限限为40年年，自2019年4月1日起起算。该商商店共分为为2层，每每层可出租租面积各为为1000平方米。。一层于2019年年4月1日日租出，租租赁期限为为5年，可可出租面积积的月租金金为160元/平方方米，且每每年不变；；二层现暂暂空置。附附近类似商商场一、二二层可出租租面积的正正常月租金金分别为200元/平方米和和140元元/平方米米，运营费费用为30%。该类类房地产的的出租率为为90%，，报酬率为为9%。请请计算该商商场2019年4月月1日带租租约出售的的正常价格格收益法的计计算应用[解]（1）商店一一层价格测测算：租约期限内年净收收益=1000××160×（1-30%）×12×90%=120.96万元租约期限外年净收收益=1000××200×（1-30%）×12×90%=151.20万元（2）商店二层价价格测算：年净收益=1000×140×（（1-30%）××12×90%=105.84（（万元）（3）商场正常价价格计算：该商场正常价格=商店一层价格+商店二层价格=1551.30+1123.15=2674.45（万元元）三、成本法第二部分：房地产产评估理论与实务务成本法的基本原理理定义成本法又称成本逼逼近法，是指求取取评估对象在评估估时点的重置价格格或重建价格，扣扣除折旧，以此估估算评估对象客观观合理价格或价值值的方法。采用成本法求得的的房地产价格又称称为积算价格成本法的理论依据据生产费用价值论：：商品的价格依据据其生产所花费的的必要费用而决定定替代原理：同一种种商品在同一个市市场上具有相同的的市场价格成本法的基本原理理适用范围只要是新近开发建建设、可以假设重重新开发建设或者者计划开发建设的的房地产，都可以以采用成本法估价价。市场发育不完善，，成交实例不多；；折旧较少、建筑成成本易于评估的新新房地产；折旧额能够准确估估计的旧房地产；；房屋保险价值的确确定；来验证其他评估方方法的评估结果成本法的基本原理理选用前提评估对象处于继续续使用状态或假定定处于继续使用状状态。具备可利用的历史史资料。成本法的的应用是建立在历历史资料基础上的的，许多信息需要要通过历史资料获获得。形成资产价值的耗耗费应体现社会或或行业的平均水平平操作步骤搜集有关房地产开开发建设的成本、、税费、开发利润润等资料。估算重新购建价格格。估算折旧。求取积算价格基本公式房地产价值=土地重新购建价价格+地上建筑物物重新购建价格-建筑物折旧重新购建价格=取取得成本+开发成成本+管理费用+销售费用+投资资利息+销售税费费+开发利润成本法——重新购购建价格的确定重新购建价格重新购建价格是评评估时点的价格。。重新购建价格是客客观的价格。建筑物的重新购建建价格是全新状况况下的价格，土地地的重新购建价格格是评估时点状况况下的价格根据建筑物重新建建造方式的不同，，分为重置价格和和重建价格。重置价格：又称重重置成本，是指采采用评估时点的建建筑材料、建筑构构配件、建筑设备备和建筑技术等，，在评估时点的国国家财税制度和市市场价格体系下，，重新建造与评估估对象建筑物具有有同等效用的全新新建筑物所必需的的支出和应获得的的利润。重建价格：又称重重建成本，是指采采用与评估对象相相同的的建筑材料料、建筑构配件、、建筑设备和建筑筑技术等，在评估估时点的国家财税税制度和市场价格格体系下，重新建建造