乐山市商贸城项目地块可行性研究报告管理资料

第一章乐山市观环境一、乐山况(一人文地理及交通件1区域位与交通状况乐山市地处岷江、青衣江、大渡河中下游，北连眉山市，东邻自贡市，南接宜宾市，西靠凉山彝族自治州和雅安市。地理坐标介于东经

102°55′-104°00，北纬28°55′之间，幅员面积12827平方公里，，居全省第10。乐山市地处四川盆地向西南山地的过渡地带，总体趋势西南高，东北低，高差悬殊大。最高处为耳边彝族自治县马鞍山主峰，海拔米，最低处是犍为县新民镇马厂坝崛江出口，海拔307米，相对高差米。地貌有山地、丘陵、平坝三种类型，以山地为主。山地面8530方公里，，主要分布于市境峨眉山、峨边、金口河、马边、沐川一线的西南部，是凉山高原与四川盆地的过渡地带。丘陵面积2694平方公里，占全市幅员面积的21主要分布于峨眉山沐川一线的东北部为缓慢上升长期剥蚀的红色丘陵区河谷平原面积1603平方公里，，主要沿眠江、大渡河、青衣江两岸分布。市境江河众多，属丰水地区源总量855亿立方米，人均占有水资源量3366方米。乐山市地理位置具有重要的生态战略地位对维系长江上游的生态平衡保护宜三峡水利工程和促进长江流域经济、社会的发展有着重要影响。乐山市交通便利，境内有()路，筹建中的成贵高速铁路和成绵乐城际铁路，成都—乐山高速公路仅分钟路程，乐山—宜宾高速公路的竣工通车大大缩短了乐山到宜宾的车程并且乐山—自贡乐山—雅安高速公路正在修建中。公路主干道直达重庆、宜宾、西昌等重要城市；内河航运可直达宜宾、沪州重庆乐山大件码头可装卸大型货物和集装箱并正在筹建乐山军民合用机场。正大力实施“千亿交通工程快建设“两(岷江航电综合开发和乐山机场)、五铁(新建成绵乐际铁路、成贵铁路、成昆铁路复线、乐雅铁路、乐自沪铁路)、十高速(乐宜、乐雅、乐峨、乐自、乐汉、成乐西、绕城、成乐复线、仁沐、金会)、—枢纽山港综合交通枢纽)建功能完备的综合交通运输体系。

航空：乐山市中心区距成都双流国际机场仅公里，全程为高等级公路。乐山旅游机场正在筹备建设中。铁路成昆铁路横贯市属夹江峨眉山沙湾峨边金口河等个县市、区乘火车到乐山峨眉山旅游可在成昆线上的峨眉站下车该站距峨眉山风景区大门（报国寺）10公里，距乐山市中心里。城际高铁成绵乐铁路起于沙河堡新客站沿宝成铁路引入既有江油站另外一个方向经成都南至双流国际机场，最终抵乐山，采用辆编组的电动车组，实现公交化运营，乐山段共设置三个站点:乐山灵、峨眉站、峨眉天下名山站，游客从天下名山站下车后步行分钟就可进入峨眉山核心景区游玩2012底全线通车口。公路：成都到乐山的高速公路里程仅128里，新南门、石羊场、成都火车北站客运站都有班车，票价元；新南门出发的班车到达乐山肖坝旅游车站；石羊场出发的班车到达乐山中心车站，也就是新城区，走出车站可以乘坐路，12公交车直接进城成都火车北站客运汽车站出发的班车到达乐山联运车站。乐山到宜宾高速已于年12月正式通车。乐山市与峨眉山市相距公里，有快速通道相通，每分钟就有一班车。除成都和峨眉山外，乐山还有发往重庆、内江、自贡、宜宾和雅安高速公路客运专线。从市区到附近区县均有高等级公路相通。旅游专线乐山客运中心站—峨眉山肖坝车站—峨眉山报国寺乐山客运中心站—沙湾，肖坝车站—乐山大佛—乌尤寺。市内旅游公交4路山港—佛光湖13肖坝车站—乐山大佛(鸟尤寺)。水路：乐山位于岷江和大渡河交汇处，每天有数十次旅游班船至乐山大佛。乐山港还有通达宜宾、泸州、重庆的客轮。成都港选址距乐山城区公里的乐山市五通桥区冠英镇，距离成都仅工120公里，设计货物运输年吞吐量万吨、集装箱万标箱，成都港建成后，吨级船舶可以常年从上海、重庆等地直航成都港，而3000吨级船舶可在洪水期通行，长江航道将向上延伸公里，成都港将在年建成投运。2行政划及隶属关系乐山市位于四川盆地西南的岷江大渡河青衣江汇合处乐山市辖个区市中区、五通桥、沙湾、金口河)、个县级市〔峨眉山市、4个县（犍为、井研、夹江、沐川)和2个彝族自治县峨边、马边)。

3人口状乐山市中区非农业人口45万，乐山市所辖四区〔包括市中区、沙湾区、五通桥区、金口河)县边县、峨边县、井研县、沐川县、键为县、夹江县)和峨眉山市(县级市)非农业人口合计为60万，属中等城市，并逐渐向大城市过渡。县区、城镇均为小城市和小城镇其中，峨眉山市非农业人万(包括绥山镇和已基本连片的胜利、符溪、峨眉四镇)镇人口在万的有市中区临江镇、沙湾城区、沐川县沐溪镇、键为县玉津镇和井研县研城镇，在4-5万的有夹江县漹城镇。在l-4万的有金口河城区、马边县城民建镇、峨边县城沙坪镇。普通建制镇中，城镇人口规模在1-2万之间的有苏稽、牟子、土主、牛石、牛华金粟桥沟桂花桥九里七个(已计入各市区县城城区的不计入此类);、乐都、龙池、罗城、芭沟、石溪等六个;、石磷、罗目、双福、高桥、孝姑、马踏、黄丹等八个乐山是一个多民族的市共有们个民族成分汉彝苗是世居民族该市民族地区有峨边、马边两个彝族自治县和享受民族县待遇的市辖金口河区，共38人。(二历史革与文化属乐山历史悠久，远在多年前的巴蜀时代，曾是蜀王开明部族的故都。公元前四世纪秦灭巴蜀，乐山隶属于蜀郡，因在成都的南面，故定名南安。汉朝将南安隶属于犍为郡南北朝时期因战乱不断乐山地区的建制屡有变迁。北周置嘉州，取“郡土嘉美”之意。隋朝隋置眉山郡。原南安县改名为龙游县传说是隋朝军队从成都乘船向乐山进军追击陈国败兵时岷民江中有游龙导航，帮助隋朝军队统一天下，因此改南安为龙游。唐复嘉州，眉州。解放前乐山宋朝改嘉州为嘉定府元代改为嘉定明代改为嘉定州清雍正十二年(

年)升嘉定州为嘉定府，并在府治置乐山县，取“城西南五里有‘至乐山名寸改龙游县为乐山县乐山”之名沿用至今。中华民国废州府治地设乐山行政督察专员公署中华人民共和国设乐山专员公署1978乐山县与五通桥区合并改为乐山〔县级)仍隶属于乐山地区。1950置乐山专区，1968年改为乐山地区，年改乐山地区为乐山市，属省辖市。1997行政区划调整，从眉山等县划出。(三城市展与城市规建设当前和今后一段时期山的发展定位是四川经济发展的重要增长极，西部综合交通次级枢纽、成都经济区南部中心、国际旅游目的地。乐山总体布局(一个中心，二个副中心：规划乐山中心城区形态为绿心环状组团式布局。形成由绿心环城市环、江河环、山林环交融共存的生态型城市。城市结构为一个中心、二个副中心。柏杨坝新区是全市的政治经济、文化、金融中心嘉州古城与青衣新区作为二个副中心分别以发展商贸旅游以及仓储生活居住为主。规划形成嘉州古城、柏杨坝新区、青衣综合区、肖坝科研文教区、绿心、大佛风景名胜区、九峰工业区、城南综合区和牟子经济区等九个组团。二、经济行及人民生近年来，乐山经济社会持续快速健康发展连续年保持两位数增长，综合实力明显增强，社会事业全面进步，城乡居民生活水平不断提高2008年，实现全年GDP，居全省第位。2010实现全年GDP，。

今日乐工业发展按照适度集中、形成规模、体现特色、错位发展的原则，在乐山重点建设和规划12个优势突出、特色鲜明、功能健全、配套完善、产业相对集中的工业集中发展区集中力量做大做强乐山高新区把乐山高新区建设成为乐山新型工业化的示范窗口、高新技术产业集聚中心和工业经济的重要增长极。农业发展乐山市是四川省重要的农业经济区域之一农业开发历史悠久主要农副产品的产量和商品销售量在四川省占有十分重要的地位山种植的主要粮油作物有水稻、小麦、玉米、红薯、马铃薯和油菜等；蔬菜作物种类齐全，品种丰富，尤其是西坝生姜峨眉大蒜和峨边花(白)芸豆久负盛名远销省内外出口国外；经济作物主要有以获得国际金奖的“竹叶青为主的名茶、全国有名的黄莲、杜仲等中药材、远销国内外的食用菌、竹笋等；水果以柑橘类为主，热带、亚热带大部分落叶果树均有栽培卉主要有茉莉花及各种观赏花卉产值上亿元。农业开发潜力巨大蔬菜产量万吨，发展农产品加工生产具有丰富的原料资源。对外开放乐山是全国首批对外开放城市，是投资的热土、兴业的福地。已与个国家和地区建立了友好交往及贸易合作关系。有外商投资企业61家，国际金融公司：美国安森美公司、挪威斯堪纳工业集团、国际吉象人造林集团、香港软银赛富投资基金等国际知名企业先后到乐山投资兴业，家企业有外贸经营权，主要出口商品17类种%%，对外贸易规模名列全前茅。（一）经运行1国民生总值全年生产总值(GDP)。2人均GDP按常住人口计算，人均生产总值元(美元左右)

人均GDP200-300美元

300-600美元

600-800美元

美元

1300-8000美元

美元住宅产业

刚起步

发展

快速发展

高速发展

稳定高速发

平稳发展发展情况

展人均GDP城市化率

美﹤25

1100-2000美元﹤25％％

2000-4400美元％％

元以上﹥70不同阶段人均GDP数值也将使商业地产的发展出现不同的趋势。

人均GDP在1000元以下，就会产生各类初级市场及集贸市场；人均GDP美元生活超市顺应而生食品类批发市场即退出该区域；人均GDP美元，产生建材超市，超市连锁店；人美元开始向郊区化发展MAL等.当人均GDP到4000元以上，便开始产生旅游地产。3产业结∶∶。4固定资投资2010年，

%,投资在去年高速增长的基础上继续稳步增长%。∶∶∶∶在三产中，基础设施和房地产开发投资仍然是投资增长的主要动力。以交通市面貌进一步改善。其中交通运输%%%外，乐山市还进一步加大对文化、体育等社会事业方面的投入，文化%。（二）人生活城镇居民人均可支配收入达到元/，人均消费性支出11919元年。

2、费零总2009实现社会消费品零售总额亿元。3、民均蓄款额，人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。4、均住积城镇居民人均住宅使用面积平方米。

平方米，农村居民人均住房面积

第二章乐山市业市场展及分析一、商业析一)乐山市商业环境：主要以零售和部分专业市场为主，零售市场因人口不多及消费水平原因主要以超市为主大型商场MALL很少住宿、餐饮业主要以服务本地人群和部分外来人口。二)商圈分析圈局—目前乐山核心商业区主要集中在嘉州商业中心(包括玉堂街、东大街、学道街、油榨街、紫云街、海棠路、土桥街、县街、箱箱街、叮咚街、嘉定南路、人民路、泌水院服饰专业街、天宇广场、桥西街条街)，集中了乐山市主要的商业乐山大型的超市卖场均以此为核心分布柏杨坝商业中心括了柏杨西路、柏杨中路、嘉州大道、春华南路、百福路、百禄路，百禧街、天星路、体育中心、凤凰路南段、风凰路中段、白云路等商业街)，是高中档次、快捷便利、大型化、集中化的购物、休闲娱乐商业中心；各类专业市场散布在市区各处机电市场主要集中在嘉州大道两侧龙游路两侧嘉定北路长江市场对面及白燕路两侧均是以街为市有集中规范的专业市场建材、家居类市场主要集中在柏杨中路中心站对面(东方家园、意凡家私等)、时代广场附近(都市阳光装饰广场、时代中心，柏杨西路以街为市的油漆、板材等，该部分市场面积普遍在2000-30000㎡，之间，规模普遍偏小，且经营品类不够齐全。1.对乐山专业类市场进行调查，共调研市场家，共分为3种业态，其中各业态市场情况如下：1)材类序号1234

市场名称东方家园都市阳光时代广场意凡家

经营面积（㎡）30000160001200030000

租金价格元/㎡月28-3640-10030-8030-60

建筑形式砖混框架2层框架2层框架4

经营品类陶瓷、卫浴、门窗陶瓷、卫浴、门窗家具、灯家具

商户数1502005080

56合计

私层柏阳西路88000说明：1、该类市场占地较大。2、属大宗出货品、受交通影响大。3、现市场都是传统市场、且邻近中心站。

4804市场主要集中在长江市有商户15营面积㎡)和各新开楼盘附近。5、橱柜市分散在市区各处，不集中，以凌云大厦附近位主。6、商家普对乐山现有建材经营场所规模、管理水平不满意，渴望有一个规模上能容纳所有五金机电建材、家居产品、管理专业的专业市场。2)电市场序号1234

市场名称嘉州大道两侧龙游路两侧嘉定北路白燕路两侧

经营面㎡）5000700012003000

租金价格元/㎡月32-3630-4030-4528-32

建筑形式砖混单层砖混单层砖混单层砖混单层

经营品类五金、机电五金、机电五金、机电五金、机电

商户数801502050合计

16200说明:1、该类市场占地较大。2、属大宗出货品、受交通影响大口3、现市场都是以街为市、且邻近中心站、联运站。4、商家对业机电市场比较接受。3)商品市

300

序号

市场名称

经营面积（㎡）

租金价格元/㎡月

建筑形式

经营品类

商户数副食、小1

牛咡桥

10000

100-160

装混3

百货、洗

600化副食、小2

长江市场

3000030-80

钢构单层

百货、洗化、小家

450电等合计

40000

1050说明：1、该类市场对地段、人气要求高2、因其主辐射周边县市又属小宗货品，故一般邻近汽车客运站。三)、业业态析零售业态一)业态

购物中心

百货商店

超市

专业店

专卖店

便利店

仓储店多种零定义

售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区社

经营日用工业为主的综合性零售商店

以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场又称自选商场

以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态

专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态

是一种用以满足顾客应急性便利性需求的零售业态

以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店区、城郊型

规模

标准超市500-1500㎡;

具备一定规

根据具体经营规模

5-15万㎡为宜

大，营业面积在

大型综合超市2500-5000；

模，根据具体市场和

的商品而定，一般在

面积在100㎡左右

规模较大㎡以上

超大型6000-10000

产品特性而定

50-600㎡产品/业态

内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐与一体，核心面积不超过总面积的80

商品结构以服装、家庭用品为主，种类齐全

以食品为经营重点足食品一次性购全

商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上

商品结构以著名品牌、大众品牌为主

以速成食品、饮料、小百货为主

经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售业(二)购物中心

百货商店

超市

专业店

专卖店

便利店

仓储店大众化客户

目标顾客以流动顾客为主

中高收入人群、客户来源范围广

消费户来源根据超市规模和定位有所不

客户覆盖面广

针对特定消费人群济实力较强

附近居民同购物方

柜台销

开架自

定价销

定价销

开架自

开价售

式

售和开

选我

售和开

售和开

选一货量架销售

服务

架面售

架销售

结算

作价价销售、一次结算的售货方式卖场租赁制局统一

同类商经营特色

规划铺飞卖场租立经营；赁制服务功类齐全、能齐全，高毛利集零售、

平价销售足日常用品一次性购全

品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自

品牌专卖、量小、质优毛利

平价务群众生活业时间长餐饮乐于一体购物中心物业及选址要求

营

.位：1、中心商区或城乡结合部的交通要道；2、交通易性：车程10-30分钟3、购物人分析

.地经济状况：进行可获得性分析

.地物理状况：1、用地形：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用的视觉可见性5、用地周状况购物中心功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大

型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为5218∶30。业态组合：主力店、次主力店、独立店牌店。类型主力店次主力店品牌店百货商店

业态高端百货、大型超市、家居、建材等知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所饰品、服饰、妆品等

效用有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约。不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源要素商圈

要求城市核心商圈；交通便利；城市人口以上物业要求

建筑面积层高柱距配套设施

楼高三层以上5000-20000㎡，单层面积㎡左右中庭面积(包含电梯井至少㎡单层店面积15000以上首层层高×8m扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上最好两部观光电梯

楼板承重

㎡停车场

100/10000合作方式案例对比

免租期1左右；租赁年限10-20年案例

天虹

茂业

太平洋

新世界

百盛地址

南山区文心深圳市福田上海市徐汇沈阳市和平五路保利文区华强北路区衡山路区中华路化广场C区200993288

淮海路与陕西南路口商圈

南山中心街华强北商圈

徐家汇商业中心区

繁华商业中心中华路商淮海路商圈圈顾客特征

中产阶级

高中低收入高中低收入中青年、中中高收入阶阶层阶层高收入阶层层物业形态

4层

8

地下一层、地上层

6

6面积规模

㎡

总营业面积总营业面积经营面积约8㎡3㎡44000

经营面积28000周边配套

保利文化广地铁一号线场海岸城国美、苏宁

立体交通、繁华商业中心

星级酒店、百货商场、超级市场密集

地铁一号线、多家商场、超市专业店选址要求1、商圈基要求

.址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；.圈范围不定目标市场多为流动顾客主要满足消费者对某类商品的选择性需求2、物业基要求

营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场专业代表品牌：宜家

家得宝

百安居

国美苏宁

家居商场选址要求代表品牌商圈

百安居

宜家物业要求

建筑面积层高柱距楼板承重停车场

单层8000-10000平米，9*9米以上停车位不少于300个

两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅拥有个免费停车位的地下停车场，面积为平方米的儿童天地和咖啡厅800个免费停车位的地下停车场

合作方式专业店—电器类苏宁电器

国美电器

五星电器商圈区位

商业街店:街商铺(一)，处于市级商圈级商圈;店中店:型商场或大型超市内，或接电用消费品区，市级区城市或某区域的级商圈商业中心，人流量社区店邻大型大，交通便利社区社区人口10万；特定市场店:手机、IT一条街枢纽店:铁、机场、车站、码头交己的商圈

交通利的市城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，有一定的购买能力商业中心江苏、浙江、广东等地的县级市，的较发达的郊区县核心商圈市或区域的商业中心，人流量大产权

独立、清晰产权

独立、清晰产权

独立、清晰产权小型店：㎡中型店：、物业要求

面积楼层停车场广场

3000方米以上地级市不超过4楼，县级不超过3楼开阔的停车场地开阔的门前广场

160-240㎡大型店：260-320㎡旗舰店：㎡从一楼开始，地级市不超过四楼，楼县级不超过三楼同苏宁同苏宁

3000米以上不超过四楼.不超过三楼同苏宁同苏宁

合格的消防、供水配套

供电、空调系统，扶梯和货梯（两层

同苏宁

同苏宁以上）合作方式

长期租赁

长期租赁

租期年以上超市选址基本要求要素商圈建筑面积

要求经济发达、城市化水平％以上；交通便利；商圈人口规模万人之间，人均收入大于1000/月，人均商品消费支出大于300/月最好框架结构5000-20000，单层面积5000左右物业要求

层高柱距物业纵深楼板承重停车场合作方式

楼层不超过3，首层层高≧，二层以上层高≧8×8米30-50m800／㎡设有与商店营业面积相适应的停车场免租一年，租赁年限年超市案例对比商圈区位

沃尔玛无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高无经面积超过5000㎡同类业态

家乐福交通方便（私家车交车、地铁、轻轨)；人口密集相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道

易初莲花交通便利社区密集区物业要求

面积

15000平方米以上，不超过

2平米左右2层，总建筑

层高柱距物业纵深楼板承重

面积万万平方米纵深米以上长宽比例10∶临街面大于710∶6米5米

临街面不少于80米矩形或梯形地块;*卖场800kg/㎡后舱冷库停车场相关配套其他

300个以上顾客免费停，个以上免费货车位电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表2个主出入口;外立面广告3个；广场

免费提供至少600机动车停车位，非机动车停车场地2000米转租户由家乐福负责管理

400-600车位上海，北京，广州)150-300车位(其)600-1000自行车位货梯两层2部5层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水200--250吨天:供气排水道通\发电机\消防环保免费告牌;高炮2个门头2个合作方式

租限租金较低、长年或20以期的租赁合同

商圈区位

人人乐一二线城市大型商业地块住皂密集区

华润家园城市商业中心、规划中的大酉商业地块、住车密集区;位于城市主斗道、十字路口

(一般是年一30)北京华联（大型综超）、城市规:城或中心城市:常住人口万以上，年均消费6000以上B、商圈要求:一级商圈:集住宅区，3公里内万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万二级商圈:3公里内30万以上，有6条以上公交线日均人流量6万以上三级商圈:3公里内20万以上，条以上公交线店面日均人流量4万以上;首层最3层以内单佳，不超

C、3公里内竞争对手不超过2家共12000平方米。单层12000，多层面积及楼层

层平过三个6000方米/层。方米以上，楼；共库房2000方米办公平方米；8000-150008000㎡以卸货区平方米。上层高

，不低于5

5物业要求

柱距建筑主体配套设施

8*8物业尽方正有空调电梯、消防排水/排污/排油通道

8*8框架或排架结构楼面载荷:卖场4千牛卸货平台宽米，进深5。卸货通道（消防通道）宽幅米;地下窒防水:停车位

150个以上停位

需配备大型停

合作方式

于1个车位/60租赁自租期20年租赁、自面租12个建月以上

租赁、期限20餐饮物业及选址要求商圈选择

连锁快餐店繁华商业街市、车站空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市

普通餐饮商务型餐:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近。或其他有知名度的街市大众餐厅以家庭\个人消费为主于社区型或便利型

火锅店以大众消费为主，于口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈商业街市立店障碍

经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会

同右;大餐厅，设置疏散通道

同普通餐饮审:污染源10米外;周边无异议商务型物业要求

建筑要求配套设施

平方米、大众型200-500平米80-200平方米；位置在地下室或除剪力墙或承重一二三楼均可，墙挡门、挡窗外但忌分布数个楼各建筑结构形式面均适合；餐厅门前须有相应的停车场电力不少于20厨房污水排放的

120-500平方米、可于营业面积的三分之一框架式建筑；楼上商铺亦可其余同餐厅同普通餐饮

瓦/100方米;有生化处理装置合作方式代表品牌

充足的自来水供应、有油烟气排放通道，污水生排放，生化处理装置租期5年以上大众化快餐店：2-4元平米/天消费型餐店元麦当劳肯德基、必胜客、

及油烟气排放的通道租期三年以上租期2年以上视商，具体视地段、圈、路段、位置而商圈而定楼上租定，一般不高于金略低元〔平方米/)小肥羊、谭鱼头、商圈选择

茶坊、酒吧、咖啡选址多高雅路段具有清洁、优雅的环境；以文化情调、特色。以及舒适和愉悦来吸引消费者:费对具有一定的消费能力和

面馆满足人们速食的求;宜选择交通支道、人不少于每分钟通10人次的区域

面包、面点房各种商圈均可开设;品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上文化修养立店障碍50-400平方米；对建筑结构形式无特殊

60-120平米，80-200平米，框架式结构物业要求

建筑要求

要求，视投资者创意、设想

其余与普通餐厅相同

门面宽度6米以上，橱窗开而异；层高不低于2.8;

阔

如与居民相邻，设置隔音层电力按每配套设施

100平米10千瓦配置来水供应租期2以上

与普通餐厅相同租期2以上

与普通餐厅相同租期2年以上合作方式

金3-20元金2-5/一般企业3-5代表品牌

/(平方米·天)星巴克

〔平米·天)马兰拉面、面点王

（平米天）金蝶轩餐饮娱乐案例对比商圈选择经营面积物业形状层高柱距

麦当劳商业区、商住区、写字楼区、交通;临街，场地开阔、进出方便400米左右尽量方正或整齐、临街有大窗;柱距6米以上

肯德基350米，门面米同麦当劳净高不低于3米厨房区楼板负荷为楼板承重

部分区域500斤/平米450斤/平米大部区域350斤/平米食厅区活荷载为公斤/平米

250供电供水硬件设施

提供或有位置建设给排水/排油/污/配电负荷:250千伏安提供室外安装空调和排烟机位置

200KW用电:25吨水/天提供或有位置建设给排水/排油/污道提供室外安装空调和排烟机位置

停车位其他合作方式便利店选址要求要素

有停车位(专用最佳，公用也可)外墙可设置店标和指示标直营或加盟，租赁、年或以上免租期商议要求

提供两条电话线路提供临时卸货车位门脸上方提供招牌安装位置长厅温度冬天应不低于度，夏天不高于度，春秋季应在20-25度之间直营或加盟，租期年以上商圈物业要求

产权楼层面积配套设施其他

以商店所在点为中心径300左右(中小城市为500左右)，目标人口在2600-3000人选择居民区附近，该地区固定顾客较多选择地铁或车站附近，流动顾客较多选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所一般300内无相同性质竞争者产权清晰且至少可使(租)用fi年独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米60-120平方米同时配备上水和下水一般可的、快客等需要25-30KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面〔橱窗展)租金:元/平米*天合作方式

租期:一般5年以上

专业市场机电市场

建材、家

副食、百

数码市场

服装批发

汽配市场居

货批发市场

市场选址要求

交通便交通便交通便需要在市

交通便单笔购买

较大

捷、便于货车通行车通行大

捷、便于货车通行车通行一般

捷、便于货车通行车通行一般

中心较大

捷、便于货车通行车通行大金额第三章项目分一、项目况本案位于乐山市蟠龙路和龙游路交汇处山市政府规划为五金机电市场用地，用地面积亩左右。1、地形地2、周边配设施教育机构：医疗机构：商业设施：其它配套：电信、移动、邮政、银行等3、地块交状况项目地块位于乐山新开发区运站和未来的高铁站，交通便捷。二、项目SWOT分析

W劣势)：。，有一定风险T(威)：，项目作为新兴的专业市场，需要面对商户习惯老市场经营的而带来的招商压力。2、米来可能竟争对的压力。

优势，周边开发项目陆续启动，为乐山开发重点。2，交通便捷。3、乐山机电、建材场需要提升需求。5、开发商强大的实力和专业的经营团O机会儿，规划前景良好。.。围。

第四章项目初定位一、功能位：根据乐山市政府对用地性质为商业用地的要求块区位条件及乐山各商业业态经营情况，项目定位为“一站式机电、建材家居商贸城目前乐山机电市场、建材市场分散、不集中、规模小，消费者和经营商户都渴求有能上规模的一站式购物场所，本项目将打造专业、规模的统一市场，为商户、消费者提供良好的经营、购物场所，并通过专业的设计、统一管理、统一经营、统一市场推广在乐山打造新兴的专业胸物市场。1、政府对目用地的要求一市场用地，必须做机电专业市场2、地块规及区位条件一地块距离市中心较远，地块规模大且对人气要求高不适合做经营面积小和单次购买金额小的专业市场适合做经营规模能满足200左右用地规模、属于大宗物流产品、单次购买金额大的专业市场;3、根据第章乐山专业市场状况及商业业态分析，建材、家居类客户渴望专业、规模新市场最为迫切。二、项目次定位:能为消费者提供产品完善、购物环境良好的中高档专业市场三、目标户定位:1、乐山市有机电、建材、家居用品行业经营单位*次共调研机电类客户户、建材类客户户、家居类客户5机电建材家居

对新市场需求8203

对本案区位认同10203

推广需求13225

仓储需求11213

物流配套需求13225

一站式购物场所需求5225

金融饮闲需求122242、成都及它机电，建利、家居发达地区实力商户

四、项目品初步定位:物业类型机电

规模约万平米

备注鉴于机电产品特性，不建议楼层过高避免商家难(}占地64以接受；钢构单层为主；持有出租，初期免一年亩)

租金，一年后和金约在/平米，根据市场动态会逐渐提升租金建材

10万平米(，针对目前乐山现有市场规模小、经营品类不齐全占地亩)

情况，建议板材、五金、卫浴、陶瓷、门窗、油漆、木地板、楼梯、窗帘、橱柜等品类均应作成乐山最大规模和最商档次；家具和家居用品，因意凡家私档次较高，可适当考虑配套。框架：层为主。持有出租初期免一年租金，一年后租金约在20-30元/平米/，根据市场动态会逐渐提高租金。仓储流配5万平米（作为商贸的配套，必须保证完善的仓储、物流配套

亩）

套；仓储建筑形态为单层钢构；初期免一年租金，一年后租金约在元/平米/月据市场动态会逐渐提升租金。办公、住宅、约15万平米为更服务商业，需要有办公、住宅、酒店及配套套（，占地商业更好辅助；专业的办公场所能更好提升商业商业

亩）

档次，6000㎡；住宅配套是为解决市场从业人员提高效率考虑，万㎡。大商贸、大市场势必带来大量的流动人口，酒店的打造能为市场流动人员提供更好服务2000㎡；配套商业主要指超市、银行、咖啡吧、餐饮等，5000五、项目销定位1、售定位鉴于本项目专业市场的特性机电建材家居部分商铺应自持出租经营才能保证市场良好整体的商业营运考虑到部分龙头商户购买意愿及项目自身资

金平衡的原因，该部分商铺自持出租，40%售:办公、住宅、配套商业部分全部出售，酒店出租。2、格定位1)、价格制定方法：价格制定的方:根据可比机电，建材、家居市场、项目附近相关档次商铺租售价格及办公住宅销售价格并结合本项目的具体情况运用市场比较法制定本项目价格。11个影响住宅物业值实现素根据住宅物业的普遍特性们结合本项目周边及相关档次住宅物业的实际情况，对影响住宅物业价值实现的若干要素进行归纳总结。位置、通、项目规、小区件配套、周生活配、视野、户、投资潜力内装修、物管理、展商知名度以上是判断住宅物业价值的个项目基本要素，但不容忽视的是，整体市场的供求状况竞争楼盘的建设和推广策略政府有关政策的制定国家以及地区经济发展水平的变化都是影响住宅物业价值实现的重要前提要素考虑到项目的实际情况，从中筛选一些因素作为本项目的比较因素。2)、销售均价的确定根据项目基本要素进行价格系数修正，井对本项目市场均价进行保守预测，计算公式如下Σ(各楼盘比准价格×权重系数)=4500元/方米。这是依据目前市场行情而得出的理论价格，基本上等于本项目所处地段中高档住宅的价格。同理推断，商业均价为元/平方米。考虑到项目经过规划设计公司策划公司的介入在产品合理性市场吻合度上以及项目品牌形象方面均会有相当程度上的提升在项目营销展示条件比较充分的前提下，建议可以适当把住宅价格预估值提高到元/方米。3)租赁价格的确定根据乐山机电建材家居市场租金水平客户对本项目租金的接受程度及本项目为新兴市场有一个培育期建材类平均租金为20元/㎡/月机电类租余为25元/㎡/月(商业类平均租金为元//月)，仓储、物流为元/㎡月，酒店元/㎡/。

第六章项目投财务分一、赢利式分析:我们对项目财务先进行一些客观上的静态分析们通过调查后对相关参数拟订如下：经济技指标表(*参该项前期设方案)类别总占地面积总建筑面积商业

指标339（约226001米）330000米185000米

备注其中配套设施

酒店写字楼住宅

2000米6000米137000米可售建筑面积地价（单价）总地价容积率绿化率户数工期1、发相关数：

200000米约万元/约万元33预计2项目总投资费用估算表

主要扣除2000米酒店、78000米机电、建材商铺、平米仓储、物流项目名称

取费标准

单位数额〔元/米〕

总计(万元)一)开发成本估算1

土地费用

地转让价格

按照

万/亩，总建筑面积摊算报建费(含2

市政配套、人防

总建筑面积摊算

1003300费)3

前期工程费勘察/设计费)

按总建筑面积摊算

351155按总建筑面积4

建安工程费

摊算(考虑砖混与框架结构各

130042900占1/2的比例)56合计

室外、环境工程费不可预见费

按总建筑面积摊算（1-5）*％

200181653

660059454549二)开发费用估算1

管理费用

（1-4〕*1

18

5942

营销费用

%(不含店面积)

酒

35

1155定项目两年时间即24个月发完毕开发斯需融贷款3

财务费用

2000万元，其为自有资金

451485投入开发建设，款在开发结期间还清。(预估基准贴现

率为11%%加年均通货膨涨因素3%，合计建设投资费用合计

（一）+（二）

981751

264057189注:除特殊说明外，单位数额取费标准全部按总建筑面积计算。经以上分析估算本项目总投资额为万元折算到每平方米建筑面积成本价格为1751。2、根据项分析定位，预先估计项目住宅均价暂定为4600元平方米，商业均价暂定为8000/平方米，销售中心、会所、公共配套等其他用房销售暂时先不计入。销售总入为：111380万元销售收入表分项住宅商业写字楼总建筑