常州房地产报告

2008年房地产市场“巨变”——常州房地产报告2008年国际际经济气候衰衰退，金融危危机四伏，直直接导致了国国内经济形势势发生巨变，也也影响了正在在快速发展的的中国房地产产行业。【前言】

22008年国际经济济气候衰退，金金融危机四伏伏，直接导致致了国内经济济形势发生巨巨变，也影响响了正在快速速发展的中国国房地产行业业。故事总是是这样，总是是在不经意间间发生戏剧性性的变化。楼楼市就是一场场买方与卖方方角力的游戏戏，二者在博博弈中寻求平平衡。当众多多开发商还沉沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代代中不能自拔拔时，房地产产市场却在2008年悄然发生生了“巨变”。因此有必必要对2008年常州的房房地产市场进进行一番总结结。宏观经济运行较较为稳定

受美国金金融海啸的影影响，我国进进出口贸易受受到严重影响响，以进出口口为主的长三三角表现更为为突出的就是是工业生产总总值增幅放缓缓，以工业为为主的常州虽虽然总量上不不及苏州，无无锡等城市，但但是增长速度度第一，达23.4%，并且增长长降幅最小；；

常州物物价水平略高高于无锡，低低于其他三个个城市，尤其其是南京和上上海；

全全社会固定资资产投资额总总量不及苏州州、无锡，但但是增长最快快；

常州州人口相对较较少，城镇居居民人均可支支配收入相对对较少，并且且外来人员购购物与南京、上上海等城市相相比较少，以以上原因综合合导致常州社社会消费品零零售总额略低低于其他城市市，但是未来来的发展潜力力较大；

上海、南京京的房地产开开发投资额增增长缓慢，而而常州成为投投资额增长速速度较快的城城市，仍然保保持在30%以上。

（备备注：因时间间限制，以上上数据为2008年1-11月份数据）行业发展走在十十字路口08年伊始始，业内及媒媒体就发出了了房地产行业业要过冬的信信息，万科率率先降价销售售，引发了房房价的波动，直直接影响了消消费信心。随随着供应的不不断放大，供供需矛盾越来来越突出，房房地产行业调调整不可避免免。进入08年下半年，中中央政府为了了稳定经济发发展，刺激内内需，逐步出出台了多项救救市政策，希希望能够改变变不利的发展展状况。1、市政府府对人均住宅宅面积供应量量的保障力度度加大，并出出台相关政策策确保人均住住房问题的落落实

全面面规划住房目目标——力争到2012年城镇居民民人均住房建建筑面积达到到35平方米、普普通商品住房房供应量占80%、全装修率率达50%左右、房地地产增加值占占GDP比重达8%左右；

08年扩面供应应经济适用房房2000套；

市廉廉租房门槛再再降——2008年廉租住房房申请家庭的的人均月收入入条件提高到到700元（含）以以下；

全全家年收入低低于3.8万就可申购购经济适用房房；

今年年我市调整经经济适用房申申购条件——35周岁以上无无房单身也可可申购、申购购时间延长为为1个月。2、住房公公积金政策多多次调整，刺刺激市场推动动楼市复苏

3、国家及及各大银行出出台相关政策策刺激房贷市市场

（1）央行出重重拳——大幅下调一一年期人民币币存贷款利率率以及金融机机构存款准备备金率

类别

1月2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

准备金率

15.015.015.5

16.

16.5

17.5

16.5

16.5

15.5

15.5

15.5

15.

贷款基准利率

7.47

7.47

7.47

7.47

7.47

7.47

7.47

7.47

7.2

6.66

5.58

5.31存款基准利

4.14

4.14

4.14

4.14

4.14

4.14

4.14

4.14

4.14

3.6

2.52

2.25（2）房贷首付付降至20%，贷款利率率打7折

08年底，各大大商业银行相相继公布，将将加大对居民民购买普通自自住房的支持持力度，对符符合政策新发发放的商业性性个人住房贷贷款利率的下下限调整为贷贷款基准利率率的0.7倍，最低首首付款比例调调整为20%。4、我市政府府出台相关政政策，促进常常州房地产市市场平稳发展展(1)我市市出台鼓励住住房消费5条意见

08年11月1日开始至2009年12月31日，市政府府推出了《关关于支持居民民住房消费的的实施意见》：：

凡是面面积不超过144㎡、容积率率在1.0以上的商品品住房认定为为普通商品住住房；

个个人购买90㎡及以下的的普通商品住住房免契税，90-1444㎡按1%征收契税；；

返还购购房人家庭夫夫妻双方当年年度工资薪金金缴纳的个人人所得税的地地方财政留成成部分（税额额的32%），当年度度返还金额最最高不超过其其单套购房款款的5%；

个人转转让购买未满满5年的住房，返返还按现行规规定缴纳营业业税的地方财财政留成部分分（税额的80%）；降低住住房公积金贷贷款首付款比比例。个人购购买普通商品品住房（不含含二手住房）的的公积金贷款款首付比例下下调为不低于于购房款的20%。（2）减免免营业税以期期活跃二手房房交易

对对住房转让环环节营业税暂暂定一年实行行减免政策。其其中，将现行行个人购买普普通住房超过过5年（含5年）改为超超过2年（含2年）转让的的，免征营业业税；将个人人购买普通住住房不足2年转让的，由由按其转让收收入全额征收收营业税，改改为按其转让让收入减去购购买住房原价价的差额征收收营业税。****点评：：面对2007年全国房地地产市场的疯疯狂，2008年全年政策策走向均以紧紧缩性宏观政政策为主基调调，受前期一一系列紧缩性性宏观政策的的影响，08年全国房价价涨幅逐月下下降，9月份，美国国次贷危机引引发金融海啸啸，为了更大大程度上减弱弱该危机对中中国实体经济济的影响，宏宏观政策走向向发生变化，改改为积极的，频频繁的经济政政策，主要以以降低利率和和存款准备金金率的形式出出现，地方政政府也适时出出台地方救市市政策。从目目前来看，政政策的作用仍仍然不明显，一一方面，政策策发挥作用具具有一定的时时滞性，另一一方面，宏观观政策的不断断调整也有可可能进一步加加重置业者对对楼市的观望望。市政建设投入巨巨大1、两高两两铁两站工程程全面启动

新一轮高高速公路和铁铁路建设已全全面启动，并并集中在2010年，2012年建成投入入使用。08年，常州市市全面开工建建设“两高”（西绕城、常常泰南接线）、“两铁”（京沪高铁、沪宁城铁）、“两站”（常州高铁站、常州城际站）。四个项目总计完成征地7258亩、拆迁房屋103万平方米、迁移杆线1500道。西绕城高架于9月10日上午8点顺利通车，两铁拆迁接近尾声。2、BRTT三号线规划划方案公示

市规划部部门通过多方方案比较和多多次审议讨论论，初步规划划BRT三号线的走走向为西起龙龙江路，途经经飞龙中路、飞飞龙西路，至至三角场向南南，沿丽华路路至湖塘纺织织城，全程约约18公里。3、70平平方公里“北部新城”规划出炉

“北部新城”的范围西到到龙江路，北北到122省道，东、南南均到新北区区区界；面积积70平方公里，涉涉及新桥、薛薛家、春江及及三井、龙虎虎塘、河海。此此范围是新北北区的主要建建成区，建成成率达51%以上，集中中了行政文体体、商务办公公、生活居住住、旅游休闲闲、生产制造造等众多功能能。预计到2020年建成后，新新北新城区的的人口将达到55万。共有五五大定位，全全国一流、长长三角领先的的高新创智产产业密集区，出出行便利高效效快捷的综合合交通枢纽区区，环境优美美社会和谐的的生态宜居新新城区，独具具匠心主题鲜鲜明的时尚旅旅游休闲区，常常州公共服务务中心、商贸贸副中心和商商务中心区。****点评：：以上这些市市政建设只是是其中的一小小部分，市政政府迅速贯彻彻中央和省扩扩大内需促增增长政策，发发改委初步排排出了一批重重大项目，这这批项目共162个，总投资1189亿元，2009年度计划投投资398亿元，可望望带动全社会会投资1500亿元以上。土地市场不愠不不火1、工业用用地成交量反反超经营性用用地

2008年市区共出出让土地272宗，出让面面积1011..77万㎡，全年年土地成交266宗，成交1001..58万㎡，流标6宗土地，流流标面积为10.19万㎡。城区区成交354.330万㎡，占35.4%；武进区成成交412.447万㎡，占41.2%；新北区成成交234.881万㎡，占23.4%。而工业用用地成交117宗，524.337万㎡，占全全年总出让量量的52.355%。2、经营性性土地面积成成交宗数增加加，面积下降降，地价上涨涨

2008年市区共成成交经营性用用地149宗，同比上上涨11.2%；成交面积477.001万㎡，同比比下降31.5%；成交的149宗地中有67.8%的以底价成成交。08年土地市场场不温不火，缺缺少竞争是一一大特色，主主要受国际金金融危机的影影响，商品房房成交量持续续萎缩，开发发商资金回笼笼较困难，下下游乏力，投投资力度的减减弱，势必影影响土地市场场的成交。

2008年市区经营营性用地平均均成交价为1742..3元/㎡，同比上上涨20.6%。主要由于于年初外来地地产大鳄频频频进入常州，以以及武进区商商住用地成交交量及成交价价格的飙升，使使得平均地价价涨幅较大。3、武进土土地成交成为为主流

20008年市区各主主城区经营性性土地成交明明细

区域

面积

（万㎡）

宗数

（宗）

金额

（万元）

平均地价

（元元/㎡㎡）

每亩均价

（万万元//亩）

楼板价

（元//㎡）

城区

190.188

32

3763722..2

1979.00

131.944

792.1

武进区

229.322

103

3783200..1

1649.77

109.988

1000.33

新北区

57.51

14

76880

1336.88

89.12

534.7

市区088年土地成交交武进区全年年保持较旺的的势头，占总总量的48%；城区土地地成交占总量量的40%，主要集中08年的1-7月份，之后后仅成交3宗；新北区区的土地成交交较少，仅占占总量的12%。各区平均均成交地价依依然以城区最最高，其次是是武进区，新新北区依旧最最低。成交的的土地中，楼楼板价却以武武进区的最高高，达到了1000..3元/㎡，比市区区的792.1元/㎡要高出26.3%，相当的惊惊人，主要是是由于武进区区土地的平均均容积率为1.5比城区的2.75相对要低许许多的原因。****点评：：2008年常州市土土地市场受商商品房市场的的影响，显得得较为冷清，成成交面积较07年有所下降降。受毛纺厂厂地块的拉升升，住宅类地地块均价上涨涨。在08年初成交的的地块中，已已有巨力塑料料、红十字会会、西林弹药药库等项目陆陆续入市，九九龙仓、大华华以及毛纺厂厂地块已经进进入市场前期期阶段，钟楼楼开发区的宝宝龙城市商业业广场已经奠奠基。08年城区的可可开发土地相相对较少，而而郊区、乡镇镇如：武进高高新区、武进进经发区、雪雪堰、邹区的的土地可开发发性逐渐增大大。商品房市场有较较大的波动但调整幅幅度不大1、与长三三角重点城市市相比，常州州房地产市场场总体较为健健康，合理，并并无泡沫

指标类别

苏州市区

无锡市区

常州市区

市区家庭人均均总收收入（元）

27520

25606

22148

增长率

12.10%%

12.30%%

13.7%

住宅均价（元元/㎡㎡）

6583

4800

4147

涨幅

4.5%

--

1%

住宅成交面积积（万万㎡）

391.799

334

313.033

涨幅

-45%

-31.7%%

-22.7%%

房价收入比

7

5.6

5.1

房地产市场健健康值值

★

★★

★★★

（备注：“房房价收入比”是指一个地地区的住房平平均价与家庭庭年平均收入入的比值，反反映了居民家家庭对住房的的支付能力，比比值越高，支支付能力就越越低。目前国国际上公认的的“合理的住房房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银银行专家的说说法为4至6倍。）根据苏锡常常三地的房价价收入比可知知：常州房价价收入比5.1，在世界银银行的标准值值范围内，无无锡略高，但但仍然健康，合合理，但是苏苏州的房价收收入比超过6，达到了7，市场有一一定的泡沫存存在。08年的住宅成成交量萎缩量量表明：受市市场大环境的的影响，即使使是健康的房房地产市场也也难免受到影影响，但是房房价收入比越越接近标准值值，受影响的的程度越小，例例如：苏州08年住宅成交交量萎缩了45%，无锡31.7%，而我们最最健康的常州州成交量萎缩缩也是相对最最少的，22.7%。从收入增长长率和房价涨涨幅来看：苏苏州的房价涨涨幅较高，为为4.5%，但是收入入的增长率全全部在12%以上，换句句话说：从长长远来看：房房价收入比值值将会下降，并并且，由于我我们常州的比比值已经处于于标准范围的的中点，房价价下跌的空间间非常小。2、受市场场惯性作用，成成交量有一定定程度萎缩2008年年常州市区商商品房新增供供应量611.559万㎡，其中中住宅新增469.007万㎡，与07年相比分别别下降12%和6.68%；2008年市区商品品房共成交383.772万㎡。其中中住宅成交313.003万㎡，与2007年相比分别别下降27.5%和22.7%。3、供需缺缺口有扩大趋趋势

2007年新增供需需比平均值为为1.24，08年该比值上上升为1.64，供需缺口口不断扩大，主主要原因前期期出让土地均均进入了开发发周期，短期期内供应上升升明显，而需需求受宏观面面不景气影响响有一定的萎萎缩。4、供应结构构较为合理

类型

60㎡以下

60-90㎡㎡

90-1200㎡㎡

120-14444㎡

144-18800㎡180㎡以上

新增供应量（万万㎡㎡）

16.87

110.066

96.58

118.499

26.29

35.43

成交量（万㎡㎡）

5.41

54.12

76.60

87.49

18.67

18.66

（备注：以以上数据来自自网上房地产产，统计截止止时间：2008年11月30日）通过以上图图表可知：目目前市场上的的热销户型面面积在120-1144㎡，其次是90-1220㎡的两房及及小三房产品品，60-90㎡的两房。而而从市场供应应比例来看：：120-1144㎡最多，三三分之一强；；90-1220㎡的小三房房产品其次，60-90㎡占到总供供应量的21%，从市场供供应及成交比比例来看：面面积结构整体体较为合理，但但是60-90㎡的产品供供需矛盾08年开始显现现。5、住宅均均价小幅增长长

2008年常州市区区商品房住宅宅成交均价4147元/㎡，较上年年上涨1%，按月份来来看：房价整整体呈现先涨涨后跌再涨态态势，7月份成为常常州市房价的的一个转折点点，朗诗国际际街区高档住住宅入市，拉拉动整体房价价上扬，但下下半年房价开开始走低，尤尤其是9月份和10月份。至11月份，特别别是12月，伴随地地方乃至中央央政府积极宏宏观政策的陆陆续出台，常常州房价开始始上涨并接近近于8月份的价格格。6、营销手手段多种多样样

新城房房产奥运期间间推出的“无理由退房”与“奥运夺金计计划”阶段性的刺刺激了消费，提提升了消费信信心。当然，开开发商运用的的最多的仍然然是价格促销销手段，据我我司统计，08年下半年70%以上的房地地产广告是价价格促销广告告，可见市场场竞争之激烈烈。09年或出现好好转从目前市场场整体走势可可以看出,市场逐渐进进入价格敏感感时期,市场成交走走势更多的取取决于实际价价格与市场预预期的差额。低低端项目成交交比重逐步增增大,高端市场则则迟迟得不到到恢复。虽然然政策面的放放宽对于市场场成交有一定定的刺激作用用,但另一方面宏宏观政策的不不断调整也有有可能进一步步加重置业者者对楼市的观观望。

预预计2009年的市场将将进入相对平平稳的调整期期,市场成交不不会出现过于于明显的涨跌跌,商品住宅成成交均价将会会略有下滑,部分区域可可能降幅较大大,但整体幅度度将会放缓。1、供应量量基本与08年持平

此外由由于目前市场场存量过大,加之市场逐逐步进入调整整期，预计2009年市场供应应将不会保持持2008年的涨幅,不过由于2008年之前出让让的土地还有有部分没有上上市,受土地清算算政策的影响响,势必有众多多的新项目在在09年开工入市,因此市场供供应量较2008年仍会小幅幅上扬。全年年预计新增供供应量约650万平方米左左右。一季度度处于2008年低潮期的的尾声,供应量将会会有很大程度度下滑。进入入二季度后,市场将逐步步打破沉寂,新房源也将将陆续入市,供应量相比比前期将有大大幅上涨。到到了三季度,楼市将进入入波动期,开发商策略略与政策面动动向将会根据据前期市场反反应有所变动动,虽然正值酷酷暑淡季,但随着"金九银十"楼市旺季的的到来,供应量预计计会保持平稳稳上涨。进入入四季度后,由于临近年年底,开发商面临临资金回收、销销售指标等各各种压力,预计将会全全力备战,因此新增供供应量将会得得到维持。供供应涨成交稳稳的市场走势势也使得市场场存量进一步步加大,市场整体供供大于求的态态势也将长期期存在。2、成交量量较为稳定，但但下半年明显显好于上半年年

2009年的成交量量估计将会延延续2008年4季度的成交交走势,不会出现过过于明显的涨涨跌。一方面面,实体经济不不可能在短期期内恢复,这就决定了了居民的购买买力不会发生生明显改观。另另一方面,国家对于房房地产市场的的政策调控力力度也在不断断加强,而经过了去去年的楼市大大跌之后,消费者的置置业心态变得得理性,各开发商也也开始意识到到高利润时代代已经过去,因此,市场的进一一步调整成为为明年的主题题,大涨或者大大跌在2009年楼市将不不会再现。受受