昆明楼市年度报告

2014年昆明楼市年度报告Part1宏观环境分析Part2全国市场分析Part3昆明楼市分析Part4全国营销盘点Part5未来市场预判目录Part1宏观环境分析经济环境全国政策昆明政策2004-2014GDP增长率（%）根据央行最新预测我国2014年实际GDP增速为7.4%，通胀率持续走低并面临通缩风险，整体经济下行风险都进一步显现2011-2014年CPI指数（%）数据来源：国家统计局一方面，我国出口增长由于国外经济复苏等因素而将有所加速；另一方面，房地产开发投资由于前期商品房销售疲软而会继续减速。虽然出口加速有利于经济增长，但房地产投资减速产生的下行压力将难以为出口加速所完全对冲。因此，我国GDP实际增幅略微放缓。今年以来，整个物价水平呈现出了逐步下降的趋势，这也与今年整体的经济运行情况相吻合，总需求的不旺盛也反映到了物价水平上，无论是消费物价还是工业品价格都出现了下行的态势，而需求不振也是目前比较突出的一个特点。1、经济环境2011-2014年PMI指数（%）制造业总体上仍保持扩张态势，但受传统产业产能过剩和市场需求下滑影响，生产继续扩张压力加大。由于受到国际大宗商品价格震荡下降，进口商品价格回落的影响，PPI指数较为低迷2011-2014年PPI指数（%）数据来源：国家统计局2014年PMI的变动，既显示出一系列稳增长措施使制造业总体上保持扩张态势，也反映出我国产业结构调整处在不断深化过程中。而非制造业继续保持较快增长，拉动经济增长的作用不断增强，总体上看我国经济结构调整仍在稳步推进。今年由于受国际经济复苏不及预期、美元走强和需求疲软，特别是原油价格下跌的影响，大宗商品价格回落，导致了PPI推动力不足。而我国目前正在进行的结构调整也对PPI产生了约束作用。表明制造业仍严重供过于求，实体经济面临一定压力。1、经济环境2011-2014年M1、M2总量走势2014年各项宏观经济指标释放出中国经济企稳的信号，定向下调存款准备金率，上半年末M1、M2增量有了大幅增加。进入下半年，由于受传统产业产能过剩和市场需求下滑的影响所导致的生产扩张压力加大，以及理财产品的分流，导致了M1和M2增量下滑。央行三季度货币政策报告称，将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，坚持“总量稳定、结构优化”的取向，既保持定力又主动作为，根据经济基本面变化适时适度预调微调，增强调控的灵活性、针对性和有效性，为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境。数据来源：国家统计局M2M1M2M12011-2014年M1、M2增量走势1、经济环境2011-2014年房地产景气指数（%）全年我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，288个地级以上城市大部分都出现了价格下降的情况数据来源：国家统计局&克而瑞2014年房地产价格指数（288指数）2011-2014年房地产投资累计增长率（%）1、经济环境2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出。中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。整体来看，房地产政策内容和导向的出台明显表现为四个阶段：第一阶段中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章

2014.3第二阶段第三阶段第四阶段中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房

2014.3取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化

2014.6放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程

2014.102、全国政策总结中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章过去十年，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，“一刀切”的做法不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。第一阶段第二阶段中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。第三阶段取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化到目前为止，46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。然而效果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市从公积金贷款、契税、首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。第四阶段放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”。11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期，短期极大地提振市场信心，增强购房者支付力。2、全国政策总结全年昆明行政机关对于并没有出台太大的政策，主要表现为观望与跟随状态2月1日5月21日8月11日10月8日11月22日《昆明市住房公积金管理中心关于住房公积金个人贷款相关政策调整的公告》《昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见》正式宣布昆明取消商品房限购政策下调住房公积金贷款利率昆明陆续有银行开始执行“930”新政昆明3、昆明政策总结时间出台部门 政策内容2月1日昆明市政府《昆明市住房公积金管理中心关于住房公积金个人贷款相关政策调整的公告》缴存公积金双职工家庭（双方正常缴存公积金）最高贷款额度60万元；缴存公积金双职工家庭（一方正常缴存公积金）最高贷款额度30万元；缴存公积金单职工家庭最高贷款额度30万元；借款人父母或同户未婚子女为所购住房产权共有人，最高贷款额度60万元5月21日昆明市政府《昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见》支持呈贡区房地产市场发展，将市级建筑工程审批、房地产项目销售审批、房产登记及相关工作下放呈贡区。加快房地产开发建设，对城中村改造和开发面积较大的房地产开发项目，可一次规划、分片开发、分期供地、分批办证。探索实行公租房“以购代建”模式，收购一批符合条件的普通商品住房作为公共租赁住房，按照保障性住房优惠政策给予税收优惠8月11日昆明市政府正式宣布昆明取消商品房限购政策从当日起，居民购买商品住房（含二手住房）的，在办理签约、网签以及房屋权属登记时，不再要求提供居民家庭住房情况查询证明。鼓励长期到昆明务工的外来人员购买商品住房（含二手住房），在办理签约、网签以及房屋权属登记时，不要求提供一定年限的纳税或社会保险缴纳证明。10月8日昆明各大银行10月8日后，昆明陆续有银行开始执行“930”新政9月30日，央行宣布房贷认定新标准：拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请购买普通商品住房，视为首套房。对拥有2套及以上住房并已结清贷款的，首付比例及贷款利率可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握。10月8日后，昆明陆续有银行开始执行房贷新政。11月22日昆明公积金管理中心11月22日下调住房公积金贷款利率昆明也宣布自11月22日起，住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，下调后5年期以下的贷款利率为3.75%，5年期以上贷款利率为4.25%。3、昆明政策总结宏观环境小结2014年中国经济一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。2014年中国政策由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。2014年昆明政策主要以跟进中央政策，取消限购限贷、下调住房公积金利率，保持政策跟随和观望。行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启Part2全国市场分析土地市场供求市场整体成交集中开盘全年土地市场整体表现低迷，成交规模大幅缩水2014年土地市场先热后冷，到年底部分城市出现回暖。一季度末，自杭州爆发的楼盘降价风潮开始蔓延，房企销售不理想，拿地意愿不强烈，各地方政府也减缓了推地速度，土地市场也逐渐降温。进入四季度，随着限购放松、限贷放松、央行降息等一系列的利好政策推动，加上政府年底集中推地以及企业在一二线城市的补仓需求强烈，部分一二线城市土地市场回暖，地王频现；总体来看，整体市场的不景气导致土地市场成交规模大幅萎缩，但是土地的稀缺性使然，土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升的整体走势；我们监测的100个城市经营性用地2014年成交建面55622万㎡，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面积42397万㎡，同比下降40%。具体到城市来看，超8成城市经营性用地成交金额出现下滑，土地成交金额超千亿的城市从去年的4个下降至2个，仅余北京和上海。100个监测城市经营性用地成交季度走势注：2014年土地数据统计时间范围为1月1日到12月20日1、土地市场统计范围城市能级建筑面积(万平米)面积同比成交均价（元/平米）均价同比成交金额（亿元）金额同比经营性用地一线4339-28%1092636%4740-2%二线37557-36%20948%7865-31%三四线13726-60%148422%2037-51%合计55622-44%263227%14642-28%住宅用地一线2964-20%1179063%349531%二线28460-32%22342%6358-31%三四线10973-56%14025%1538-54%合计42397-40%268725%11391-25%受整体市场影响，各级城市土地市场成交规模出现不同程度萎缩。但是从各能级市场来看，在房企纷纷转战一二线城市的影响下，三四线城市的土地市场走冷，而随着市场走势的持续恶化，市场低迷逐渐蔓延到部分二线城市，导致二线城市之间也出现不同程度分化，一线城市相对而言所受影响最小。随后在限购放松、限贷放松、央行降息等一系列政策的利好下，一线以及重点二线城市率先走出低谷出现回暖；从各能级城市成交价格表现来看，城市分化愈发显著。2014年一线城市平均楼板价过万元，一线城市平均土地价格大幅增长36%。二线城市之间的分化越加明显。此外，三四线城市经营性用地的成交均价为1484元/平米，较去年同期大幅增长22%，一方面是由于政府推出更多优质地块，另一方面也是因为企业战略选择导致的，企业在三四线城市的发展不再是遍地开花，而是选择更有潜力的核心区域去发展。各级城市全年土地成交量大幅下跌，但价格分化愈加明显注：各能级城市统计范围为检测的100个城市2014年各能级城市土地成交情况1、土地市场尽管整体市场下行，土地市场表现低迷，但企业并不缺乏消化高价地价的能力，年初年末地王频现，意料之外的地王年全国重点城市土地最高成交价为248.5亿元，仅次于2010年拍出的广州亚运村255亿元的成交价格；从拿地城市来看，相较2013年，2014年排行榜二线城市几乎难觅踪影，一线城市依然是名副其实的“地王集中营”，城市分化日益明显；重点城市经营性土地成交总价及单价排行榜TOP10、TOP20和TOP50门槛较2013年同期全面下行，但仍处高位，且单总价的榜首地块均高于去年，土地市场“涨易跌难”已是一个不争的事实。排名城市土地名称用途成交总价（亿元）受让人1上海黄浦区小东门街道616、735街坊地块综合248.5中民投联合体2深圳南山区T201-0080地块综合134.1兆华斯坦，前海国际能源3上海闸北区大宁路街道325街坊地块住宅101.0方兴地产4北京西城区华嘉胡同0110-633地块住宅、商业74.6华融5广州白云区华南快速路红云涂料化工厂地块住宅、公建配套、其他64.5越秀地产6广州天河区岐山路183号油制气厂地块住宅、公建配套、其他61.5广州城实投资7北京石景山区老古城综合改造项目C等地块综合59.0中海地产8北京怀柔区雁栖镇柏崖厂村HR02-0200-6001等地块商业、公建配套、其他56.8北京控股9福州台江区宗地2013-41号地块（”融信双杭城“地块）住宅、商业56.2融信集团10深圳大鹏G16301-0701地块综合54.0佳兆业数据来源：CRIC全国100个监测城市经营性土地成交总价/单价门槛门槛单价地王（元/平方米）总价地王（亿元）2013年2014年同比2013年2014年同比TOP158570633778%217.7248.514%TOP103482133723-3%58.6254.00-8%TOP202605718695-28%46.0044.41-3%TOP501800114482-20%33.0032.40-2%1、土地市场全年商品房呈现先抑后扬的态势，年末商品房销售企稳回升从国家统计局数据来看，前11月全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。其中，11月份商品房销售面积13223万平方米，商品房销售额8096亿元，单月销售面积和销售额创今年各月新高。考虑到年末的翘尾趋势大局已定，全年预计商品房成交量仍能维持在12亿平方米左右。从2014年单月销售面积看，成交呈现一个先抑后扬的走势，企稳回升趋势显著。在今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，特别是7月以来走势相对平缓，9月开始成交量开始回升，接下来3个月成交面积都在1亿平方米以上，11月面积和金额更是创年内新高。数据来源：国家统计局2002年-2014全国商品房销售面积及同比增速2013年11月-2014年11月全国月度商品房销售面积及同比增幅2、商品房成交表现2014年前11月全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。考虑到年末的翘尾趋势大局已定，全年预计商品房成交量仍能维持在12亿平方米左右。2014年前11月全国商品住宅成交8.9亿㎡，对比2013年同期商品住宅销售面积9.9亿㎡减少约1亿㎡，全年商品住宅销售面积要达到2013年成交量，则12月全国商品住宅销售面积需达到2.68亿㎡，可见2014年全年商品住宅销售面积同比下降几成定局。数据来源：国家统计局受经济下行压力影响，商品房及商品住宅呈现下滑趋势2、商品房成交表现多城市供求比先升后降，库存构筑顶部，消化周期触顶回落在供应总体平稳而市场成交先抑后扬的态势下，多数城市的供求关系都发生了变化。表现在以下几个方面：供求比先升后降，库存量普遍攀升，商品住宅消化周期表现显著分化。2014年各线城市供求比基本上全线走高，到三季度以后因市场筑底回稳才略微下降的态势，四季度多数城市继续下降。2014年前11月各能级城市新建商品住宅供求比变化情况2014年1-11月二线主要城市新建商品住宅价格同比增幅二线城市商品住宅价格总体上升的减少，均价同比涨幅分化明显，但二线城市整体均价仍同比小幅上升4%。杭州、昆明、兰州、宁波、大连等城市因为本身供求矛盾突出，市场去化压力较大，在今年市场下滑下，通过放价走量加速消化，因而整体均价同比出现不同程度下降。数据来源：CRIC能级2014年11月2014年10-11月2014年1-11月2014年Q32014年Q22014年Q12013年一线1.41.21.41.71.71.00.9二线0.90.91.11.21.40.81.1三四线1.31.11.31.61.51.01.1合计1.01.01.21.41.40.91.13、商品房供求表现2014年房地产市场先冷后稳，行业集中度加速上升2014年上榜企业销售金额集中度2014年上榜企业销售面积集中度2014年市场先冷后稳，销量下降，但TOP100的品牌优势凸显，集中度比前几年上升速度更快，幅度更大。TOP10、TOP20和TOP50的金额和面积集中度上升幅度均高于前几年，TOP100企业金额和面积集中度分别达到38.37%和22.43%。从金额集中度看，TOP10企业从去年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点，比2013年的升幅提高了2.51个百分点；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。从面积集中度看，TOP10企业从2013年的8.62%增长至10.51%，同比上涨1.88个百分点，和去年的升幅相比增加0.98个百分点；TOP20和TOP50企业则分别增长了2.28个百分点和2.96个百分点。数据来源：CRIC、中国房地产测评中心级别2011年2012年2013年2014年TOP10企业10.75%12.76%13.72%17.19%TOP20企业14.97%17.98%18.88%23.15%TOP50企业20.91%24.57%26.23%31.65%TOP100企业——————38.37%级别2011年2012年2013年2014年TOP10企业5.78%7.72%8.62%10.51%TOP20企业7.66%10.38%11.46%13.74%TOP50企业10.57%14.21%15.88%18.85%TOP100企业——————22.43%备注：金额集中度=入榜企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额；面积集中度=入榜企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积其中，2014年全国商品房销售面积及销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得4、企业表现2014年中国房企销售金额Top202013年销售金额浮动排名企业名称销售金额（亿元）销售金额（亿元）排名1万科地产21201740.6122%2绿地集团2080.21625.3228%3万达集团15011301.1315%4恒大地产1376.31082.5727%5保利地产1361.6125149%6碧桂园1250.11097.3614%7中海地产115211705-2%8世茂房地产707.8670.796%9华润置地699.868183%10融创中国658508.31129%11富力地产550422.31630%12绿城中国525.3553.810-5%13华夏幸福5203761738%14龙湖地产510492.5124%14招商地产5104281519%16金地集团486.7456137%17雅居乐4303741815%18远洋地产360368.419-2%19九龙仓296.62143339%20金科集团2882392521%4、企业表现4、企业表现2014年中国房企销售面积Top202013年销售面积浮动排名企业名称销售面积（万㎡）销售面积（万㎡）排名1绿地集团2010.81660121%2恒大地产1901.71605318%3碧桂园1880.71652214%4万科地产1783.91517.3418%5万达集团1183.81058.5612%6保利地产1065.61081.45-1%7中海地产950.6991.77-4%8华润置地659.5588.5812%9世茂房地产583.455895%10华夏幸福570378.61451%11龙湖地产470.9438.8127%12荣盛发展467.647211-1%13雅居乐4423241936%14金科集团4272882148%15富力地产396346.91814%16金地集团393.8363.3158%17招商地产351.7278.52326%18中国铁建321298.5208%19融创中国315.5235.82834%20新城控股2952302928%全国市场小结2014年的土地市场：先热后冷，到年底又出现部分城市回暖，地王频现。总体来看，整体市场的不景气导致土地市场成交规模大幅萎缩，但是土地的稀缺性使然，土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。2014年的中国楼市：可谓是一场前抑后扬的大戏，二季度以来各地方政府虽陆续出台救市政策：公积金贷款政策调整、发布购房落户政策、甚至二、三线城市的限购全面退出，但依然无法改变开年以来市场成交的持续走冷态势，直至“930”推出后才迎来市场反转，并在四季度持续回暖。2014年的房企表现：全年都采用了以价换量的策略，力争加快去化、降低库存，在最后数月竞争尤为激烈，新的营销手段也层出不穷。2014年柳暗花明，各级城市继续分化，企业集中度加速上升Part3昆明楼市分析土地市场供求市场整体成交集中开盘数据说明数据来源：昆明市国土资源局、昆明市规划局、昆明市房产信息网统计区域：东市区、南市区、西市区、北市区、中心区、呈贡、空港、阳宗海、倘甸等，其中阳宗海、倘甸等定义为其他区域统计物业：住宅、商业、写字楼统计口径：成交数据均以签约备案数据为统一口径，其中会包含项目抵款、签约途径抵押等数据注释：商品房统计中，其他物业为车库、车位、储藏室等宏观数据、全国市场数据来源于克尔瑞以下报告数据中金额均为市场口径数据，略有误差请见谅。1.1、昆明主城土地供应市场走势从土地供应情况来看，近五年昆明主城土地在2011年达到峰值，其后2013年开始逐渐减少，2014年土地供应6450亩；从成交情况来看，2014土地成交9752亩，同比减少8604亩，同比下降47%；从全年土地供应情况来看，土地供应显得较为冷清，8月份供应量最高1218亩，其他均在1000亩以下；从成交情况来看，受2013年土地供应翘尾推动，年初土地成交达到年度峰值，达3885亩，随后土地一直保持低迷态势；2013年开始土地市场进入调整期，2014年更加突出，成交量竟然已低于2010年。单位：亩2010年2011年2012年2013年2014年住宅用地4523.0017671.6113401.055840.154222.50商业用地2981.098124.205834.321864.98738.24综合用地47.57334.643564.12389.50436.52工业用地4615.482489.383564.041536.11391.63其他类356.746688.353790.351995.52660.95总计12523.8935308.1930153.8811626.266449.841.1、昆明主城土地供应分析住宅用地为主旋律，2014年供应严重下滑，但2011-2013年住宅、商业用地供应暴增，近几年二级市场供应压力巨大。1.2、昆明主城土地成交分析——成交量区域（亩）住宅用地商业用地综合用地工业用地其他类总计中心区12.0512.3524.39东市区29.578.4338.00南市区1672.26516.63253.1437.222479.25西市区431.20157.8529.40172.74791.19北市区438.2651.88490.15呈贡区2864.38137.1630.24473.981633.485139.24其他区域80.06335.85373.80789.71总计5527.79884.30312.77982.562044.519751.93受昆明城市发展影响，土地成交主要集中在呈贡区的53%，南市区占25%；其中住宅用地占总成交的57%，商业占比9%。1.2、昆明主城土地成交分析——规划建面区域（万㎡）住宅用地商业用地综合用地工业用地其他类总计中心区2.562.965.53东市区12.620.9413.55南市区330.3787.7484.801.41504.33西市区107.8642.09

5.8822.64178.47北市区82.1311.8693.99呈贡区311.2512.047.1670.9763.96465.38其他区域8.5435.8233.6878.04总计855.34157.6397.84129.4499.051339.302011-2013年量体最大，为昆明房地产发展高峰期，2014年回归2010年水平土地成交规划建面累计1339万方，主要集中在南市区和呈贡区，近三年供应压力巨大。1.2、昆明主城土地成交分析——价格区域住宅用地商业用地综合用地成交均价（万/亩）楼面地价（元/㎡）成交均价（万/亩）楼面地价（元/㎡）成交均价（万/亩）楼面地价（元/㎡）中心区88741667253019东市区57713536565902南市区290146733019415861750西市区20782739114665002500北市区57330564421932呈贡区60554931064167704其他区域60562总计186120431917905381718从土地成交价格来看，2014年呈贡区土地成交量较大，拉低昆明主城土地成交单价，但整体来看楼面地价较为稳定，其中中心区成交单价最高。重要企业入昆项目俊发城绿地云都会绿地香树花城绿地海珀澜庭中海华府半岛招商海公馆俊发春之眼龙湖水晶郦城俊发九夏云水万科公园里联想科技城云南城投招商融城昆明湖万科魅力之城万科白沙润园2期俊发生态半岛蓝光天娇城云玺大宅德润朗悦湾华润中央公园西山万达广场中海学府8号金地悦天下对于大多入昆的房企来说，项目多集中在二环外，特别是新区开发，看中城市发展价值2.1、昆明过规情况从项目过规情况来看，近五年昆明主城项目过规建面逐渐增加，2013年达到峰值2749万方，2014年有所下降，与2012年基本持平2469万方；从土地过规情况来看，2014年过规土地共计8813亩，2010-2014年累计过规土地38900亩，而2010-2014年成交的房地产项目类用地69973亩，未过规土地预计31000亩左右，即未来将至少有4000万方以上商品房将入市交易；从单月来看，每月商品房过规量均在150万方左右，最高月达475万方。近五年来看，还有31000亩左右房地产类用地还未过规，预计在4000万方以上商品房处于前期规划中，正常情况下近三年将逐渐入市。区域住宅类商业类综合类总计过规建面（万㎡）用地面积（亩）过规建面（万㎡）用地面积（亩）过规建面（万㎡）用地面积（亩）过规建面（万㎡）用地面积（亩）中心区13145162128117242310822东市区441192786106261177467南市区6632789246127811135510194423西市区72166116263165434354863北市区294100249146551353981283呈贡区1213315126500172597空港区38360000038360总计1362521955221675551428246988132.2、2014年昆明过规分析预计2015年市场供应达1800万方整体来看，2014年过规量2469万方，其中住宅占55%，面积1362万方，商业类552万方占比22%。2014年过规量南市区排第一达41%累计1019万方，为未来市场供应核心区域。3.1、昆明新增供应走势近三年新增预售量逐年增加，2014年发放251个预售证，累计132个项目面积达1841万方创历史新高，预计2015年供应情况将更加严峻。从整体来看，近五年新增预售量逐渐增加，特别是2012年以后，昆明房地产市场飞速发展。2014年达到1841万方，同比增加81万方，涨幅5%；从单月来看，仅有7、10月份两个月新增预售量在100万方以下，其中最高为9月份的236万方。3.2、昆明新增供应分析区域板块预售量（万㎡）预售证发放数板块占比预售量（万㎡）预售证数占比中心区一环板块5063%2343913%二环板块1843310%东市区世博板块93145%1792910%东市板块86155%南市区滇池板块2053211%6298134%官南板块104166%东南板块3203317%西市区西山板块4262%2343913%高新板块1923310%北市区北市板块2102111%2182312%教场板块820%呈贡区呈贡区2412613%2412613%其他区域空港区103126%103126%郊县320%320%总计1841251100%1841251100%整体来看，各市区预售量获取均在200万方以上，呈现出昆明全城供应过度状态，南市区形势严峻更加突出。从市区来看，2014年发放的251个预售证1841万方中，南市区占比34%面积629万方，北市区获得预售218万方占比12%。从板块来看，东南板块占比17%预售面积320万方，主要为星辰园46万方和海伦国际43万方。北市区共发放预售证23个累计218万方，占比12%。主要为融城昆明湖34万方，誉峰国际28万方。3.3、昆明新增供应分析物业类型供应套数供应面积（万㎡）占比住宅77934909.8649%商业14490146.728%办公17402211.2411%公寓1005041.552%其它——531.2929%总计——1840.66100%2014年的新增供应依旧以住宅产品为主，随着地铁的开通，商业中心的逐渐呈现，商业、办公类物业占比有所回升，特别是写字楼类产品。南市区为住宅类产品核心供应区域，中心区、南市区、高新板块为商业商务类产品核心供应区域。从物业类型来看，2014年新增供应中，住宅物业占比最大49%；公寓最少2%，办公供应200万方以上占11%；其他类（车库、车位等）占比29%。从区域来看，南市区在住宅、商业和办公物业供应量占比最大，在30%以上。公寓类产品主要集中在西市区和呈贡区。从板块来看，住宅产品主要集中在东南板块和呈贡区，占比均在20%左右；商业产品集中在滇池板块、东南板块和中心区，占比在15%左右；办公物业相对均衡。3.3、昆明新增供应分析北市区南市区东市区西市区中心区呈贡区项目名称预售量（万㎡）项目名称预售量（万㎡）项目名称预售量（万㎡）项目名称预售量（万㎡）项目名称预售量（万㎡）项目名称预售量（万㎡）融城昆明湖34.58星辰园46.21东鸣佳苑30.87马街摩尔城41.55中天置地广场19.80七彩云南第壹城54.28誉峰国际28.69海伦国际42.93云南映象城市公园广场30.78金泰国际27.14大宥城17.57惠景园54.23银河北庭26.25圣世一品37.94银海白沙郡16.27云时代广场22.93大观天下15.94蓝光天娇城28.03德润朗悦湾23.97大都34.87云通嘉园15.76春城慧谷20.84实力壹方城15.68东盟森林26.27中洲阳光小区21.93佳达利幸福城33.16云润天阳14.64园城20.83兆丰六千城15.04华飞名盛世界18.34华宏鑫世界16.80红星国际32.35低碳中心13.63经典明苑19.70医大广场13.98花花世界14.40国福现代城16.30凤凰御景27.70紫东苑9.73百大国际派18.31锦悦四季12.69航空艺术港小区12.04中天城13.75都铎城邦24.79世博首岸8.30联想科技城13.76葡萄街区12.62第七街区9.56俊发城13.66润城20.38恒大雅苑8.07西城时代11.30葡萄街区12.62ICC环球广场8.60华润中央公园7.08金地悦天下20.27翰林澜山7.98绿地云都会9.95实力玖如堂12.35涌鑫哈佛中心4.663.4、2014年预售证各区域TOP10昆明市场供应小结土地市场：土地供应和成交同比2013年降幅达50%，市场情况较为冷淡，其中供应成交主要集中在南市区和呈贡区，成交价格较为稳定。鉴于昆明土地市场为一二级联动开发，可见房企对昆明楼市持谨慎态度，开发节奏严重放缓。过规市场：2014年过规量2469万方，单月过规达150万方，潜在供应压力极度严峻，2010年以来还有31000亩商品房类用地还未过规，近五年供应压力极难缓解。新增供应：2014年发放预售1841万方，同比涨幅5%，主要集中在南市区和高新板块，住宅产品占49%，供应压力进一步恶化。2014年开发节奏减缓，供应量进一步加剧4.1、昆明商品房成交走势整体来看，昆明房地产市场连续两年维持在千万方，呈现高速发展态势，但团购氛围较为浓重，低价促销成为主流。如融城昆明湖、中洲阳光、别样幸福城、云南映象等近五年昆明商品房成交逐年增长，2013年大幅增长突破千万方，2014年成交131123套1118万方，同比增长7%，再创历史新高，金额885.18亿元；从单月来看，月均成交在93万方，2月份由于春节假期，依旧为成交量最低月份，仅有47.8万方；成交量最大的为12月份，成交154.75万方。4.2、昆明商品房供求走势供求情况来看，2012年开始供求平衡逐渐被打破，批售比随时保持在1.6以上，到2014年底累计库存2416万方，供求情况严重失衡。近五年昆明商品房市场供求趋于来看，仅有2011年处于供小于求的状态，其他时间批售比均在1.5左右，特别是2012-2014年，每年净库存都达500万方以上；从单月来看，月均净库存60万方，其中9月份达到最高值，净库存达141万方，批售比2.494.3、昆明商品房库存走势昆明房地产市场累计库存量逐月增长，到2014年6月已经达到2000万方以上，仅低于全国的沈阳和重庆，库存量排全国第三。截止到2014年12月底，累计库存量达到了2416万方，年均存销比达到26个月（即消化周期需要26个月），昆明楼市库存压力极度恶劣，去化难度空前巨大。消化周期26个月4.4、库存结构分析物业类型2013年底2014年供求2014年12月底库存库存套数库存面积供应套（套）供应面积（万㎡）成交套（套）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）库存套库存面积（万㎡）库存占比消化时间(月）高层53324608682817466009864667886150770832%12洋房31034268889334134575776578904%23别墅121237231367160550119151920542%14商业1525622414382146821875206532142029514%47办公1481220017402211579199117462642331214%38公寓6740451005042370218912013088683%45其他1036554559676638548296185355215212565530%42总计19810216112160821689131123111879152830612182100%23截止到2014年12月31日，昆明商品房总计库存2416万方，其中自持物业235万方，实际可售物业库存累计2182万方，预计去化23个月。商业、办公、公寓产品消化难度极大，住宅物业中高层物业消化相对较易。4.5、2014年房企销售Top20排名开发商备案面积（万方）备案金额（亿元）金额市场占有率1俊发121.29102.2311.55%2子元97.6343.164.88%3万科42.4834.073.85%4城投29.8030.943.50%5经典29.0928.863.26%6佳达利32.0324.342.75%7银海19.1222.492.54%8神州天宇22.4321.642.44%9海伦堡26.3621.532.43%10奥宸13.0021.312.41%11城建32.1919.772.23%12实力29.7618.182.05%13万达7.6116.081.82%14堃驰18.2815.801.79%15中豪17.2515.521.75%16集成广福20.2113.421.52%17诺仕达15.2913.171.49%18中航4.3313.071.48%19春都建设29.1212.501.41%20蓝光20.7411.261.27%昆明商品房市场2014年累计成交1118万方金额885.18亿元。TOP20企业销售金额市场总计份额达到56.41%，市场集中度较高，入榜门槛为11亿元，比2013年有所提高。2014年本土房企由于项目多体量大，前期团购集中签约、大量降价跑货，市场份额占比较大。俊发集团依旧为榜首，市场份额11.55%，累计销售121.29万方，金额102.23亿元，若加上嵩明的俊发空港城和富民的水岸家园，俊发昆明地区将达到188万方126.63亿元。神州天宇集团备案金额21.64亿元，市场份额2.44%，排第八。排名开发商备案面积（万方）备案金额（亿元）金额市场占有率1俊发155.95106.3412.22%2万科42.1639.114.49%3海伦堡29.6127.933.21%4诺仕达25.3922.502.59%5银海17.0117.982.07%6堃驰13.9417.592.02%7中航5.1215.791.81%8红星13.3214.621.68%9集成广福28.6914.551.67%10子元19.8313.671.57%11万达8.1313.621.57%12神州天宇32.6413.141.51%13城投11.2712.071.39%14恒誉15.3711.761.35%15奥宸6.3211.091.27%16建发14.1610.781.24%17仁泽16.3010.421.20%18同德10.2510.301.18%19昆都国际6.878.911.02%20碧鸡集团14.558.520.98%4.5、2013年房企销售Top20（附录）企业不奋发改变将会被逐渐淡出市场，直至被淘汰。2013年昆明商品房市场销售1041万方金额870.38亿元，与2014年基本持平。对比发现：本土企业由于资金压力，相比2013年跑货量大增，市场份额显著提高。2013年TOP20房企市场份额46%，2014年为56.43%，昆明市场房企洗牌正在发酵中，预计2015年将更为凸显。入榜门槛从8.52亿提升到11.26亿元，预计2015年TOP20门槛为15亿，TOP10门槛将达到27亿元。4.6、单项目Top202014年单项目销售金额TOP10项目套数面积（万㎡）金额（亿元）长水航城885080.8430.37别样幸福城294232.0324.34海伦国际342226.0521.25奥宸财富广场2347.0717.02西山万达广场5327.6116.08公园1903310518.2815.80融城昆明湖171116.2315.44七彩俊园6426.4715.17金尚俊园124413.0714.94葡萄街区102710.8814.832013年单项目销售金额TOP10项目套数面积（万㎡）金额（亿元）海伦国际285829.6127.93金盾俊园937281.9226.12滨江俊园265721.8521.68公园190380313.9417.59滇池ONE36211.5516.57云玺大宅1835.1215.79广福大都会327628.6914.55红星国际广场141013.2014.47西山万达广场11998.0913.57七彩云南花之城184710.2912.842014年长水航城备案金额30.37亿元排第一，海伦国际依旧销售超过20亿元。TOP10门槛相比2013年略有提高，金额达15亿才能进入前10。TOP10项目累计销售218万方，金额185亿元，市场份额21%，大盘模式逐渐显现。5.1、住宅产品成交走势近五年昆明住宅成交来看，2013-2014年虽有较大成交，但单位福利和定制房源占比在30%左右，市场销售在400-500万方；（中洲阳光、盛和家苑、金盾俊园、惠景园累计85.68万方，长水航城、别样幸福城、东鸣佳苑累计114万，如昆明湖、云南映象类团购未计入）从单月来看，月均去化62万方，12月份成交量最大达110.87万方。近五年来看，2014年住宅产品成交达到历史最高，同比涨幅14%，但单位福利和定制房源共计成交200万方左右，市场实际成交（含团购）仅有500万方左右。5.1、住宅产品成交走势从2010年进入房地产住宅市场高速发展期，价格进行疯涨，2013-2014年逐渐平缓着陆，价格逐渐回归市场正常水平，预计2015年受竞争和库存双重压力营销，将下滑到6字头均价。近五年来看，2011年成交价格飞涨到8378元/㎡，随着2012-2013年的缓和，量价呈反比发展。2014年成交均价回落到7180元/㎡，同比下降5%。从单月来看，月均去化62万方，整体成交均价7180元/平米，价格最低为3月份的6038元/平米，最高为9月份的8138元/平米。5.2、住宅产品成交Top102014年项目住宅销售TOP10项目套数面积（万㎡）金额（亿元）均价长水航城579167.9524.133551别样幸福城246928.6419.016638蓝光天娇城234915.596.794359金盾俊园198335.1210.532999惠景园152520.9510.254893东盟森林148516.247.664719海伦国际133716.4213.598277昆铁盛和家苑133512.296.104963俊发城128714.1112.448745魅力之城121211.469.0378812013年项目住宅销售TOP10项目套数面积（万㎡）金额（亿元）均价金盾俊园435568.4720.412981广福大都会205223.7112.235158海伦国际205124.6120.338261天宇澜山179326.578.943365滨江俊园166517.6419.1810873金坤世纪139415.2111.697686盛唐城126812.859.497385七彩云南第壹城125414.419.486579西南海124115.789.185817碧鸡名城123113.137.9360402014年项目住宅产品销售Top10中，长水航城、别样幸福城、金盾俊园、惠景园、昆铁盛和家苑均为前期定制和定向开发产品。市场销售套数最多的为蓝光天娇城，大赠送、低价、地铁旁的呈贡区项目，昆明老城以海伦国际、俊发城、魅力之城销售为代表。5.3、住宅产品成交分析——面积段面积段成交面积（万㎡）成交套数成交均价金额（亿）套占比90以下187.30240847311136.9337%90-10071.427597626644.7512%100-11059.525664578834.459%110-12065.355704685844.819%120-13080.936519692956.0810%130-14059.324395757144.917%140-15051.573591724837.386%150-16018.761212624711.722%160-17012.1373774369.021%170-18017.3498057189.922%180以上117.5746338696102.247%总计741.21651167180532.21100%从成交面积段来看，成交的面积段主要集中在150平米以下，其中90平米以下产品成交量最大，24084套占比37%均价7311元/㎡。单价最低的为100-110㎡和170-180㎡，均价在5字头，可见前期团购和定制房源集中在该区间。130㎡以下最是畅销，刚需购房依旧为主流；100-110、170-180㎡为前期定制所爱5.3、住宅产品成交分析——区域区域成交面积（万㎡）成交套数成交均价金额（亿）成交套比中心区93.239430977791.1514%东市区95.106651712867.7910%南市区232.57201458171190.0431%西市区70.316904775754.5411%北市区73.516534783357.5710%呈贡区87.747900457040.0912%其他区域88.757552349631.0212%总计741.21651167180532.21100%南市区为近年住宅新兴成交区域，二环内为传统成交区域从成交区域来看，南市区为成交核心区域，成交20145套占比31%，均价8171元/㎡；价格最高区域为中心区9777元/㎡，成交9430套占比14%；成交价格最低的为其他区域（即空港区），成交88.75万方，为空港配套区域。5.4、住宅产品库存分析2014年底累计库存面积段库存面积（万㎡）库存套数套占比去化周期90以下180.222367434%1290-10064.36682010%11100-11038.3736635%8110-12063.5655308%12120-13079.2063199%12130-14083.6661969%17140-15088.5061539%21150-16033.2021573%21160-17024.2614852%24170-18014.668381%10180以上181.54717010%19总计851.5470005100%13从库存结构来看，昆明住宅产品两极分化较为严重，100㎡以下的44%和180㎡以上的10%。但小户型产品去化较快，需要12月去化库存，大户型去化较为严峻，需要19个月。住宅产品两极分化严重，未来各项目180㎡以上产品将严重积压住宅产品累计库存70005套面积851.54万方，其中90平米以下产品库存量最大，23674套180.22万方，套占比达34%。其次为90-100平米产品6820套占比10%，180平米以上产品7170套占比10%5.4、住宅产品库存分析区域库存面积（万㎡）库存套数套占比去化周期中心区82.06759611%10东市区73.4760199%11南市区304.502476235%15西市区70.12677010%12北市区122.52985114%18呈贡区191.161456521%22其他区域7.714421%1总计851.5470005100%13南市区为高去化高库存区域，呈贡区库存去化压力最大从住宅库存区域来看，南市区库存量最大，累计24762套304.5万方，占比35%，需要15个月才能去化现有库存；其次为呈贡区，累计库存14565套面积191.16万方占比21%，需要22个月才能去化完毕。5.5、住宅各产品成交情况产品套数面积（万㎡）均价金额（亿）套占比高层60098646.016788438.5192%洋房341345.47757734.455%独栋181.01205822.080%联排99734.231383547.352%双拼60.33253060.840%叠加58414.1663458.991%总计65116741.217180532.21100%从产品类型来看，洋房产品成交3413套占比5%，均价7577元/㎡；别墅产品成交1605套面积49.73万方，占比3%，成交均价11915元/㎡。高层产品依旧为住宅产品去化核心，洋房和别墅类产品同比2013年成交有所增长，主要为东鸣佳苑、长水航城、清水佳湖雅居等。5.5、高层住宅供求分析——区域区域板块成交面积（万㎡）成交套数成交均价金额（亿）套占比库存面积（万㎡）库存套数套占比消化周期（月）中心区中心板块92.369376976090.1516%79.45745012%10东市区世博板块46.973670676331.766%41.7639636%13东市板块20.951727700414.683%6.435851%4南市区滇池板块39.623438904535.836%43.8242237%15官南板块71.326775575741.0611%18.6414212%3东南板块85.708336680258.2914%166.241489724%21西市区西山板块9.0584778167.071%15.9413142%19高新板块60.626013768946.6110%52.0553089%11北市区北市板块66.406038771751.2410%108.62905615%18呈贡区呈贡区83.067520459638.1713%153.001186819%19其他区域空港区69.966355337723.6211%21.1213332%3郊县0.023145080.020%0.47890%356总计646.01600986788438.51100%707.5561507100%12高层住宅产品南市区和中心区为核心去化区域，中心区价格在9000以上，为传统核心居住区域；南市区东南片区和官南片区为新兴发展区域，人口流入较大，但库存积压严重，需要21个月才能去化。5.5、高层住宅供求分析——面积段面积段成交面积（万㎡）成交套数成交均价成交金额（亿）套占比库存面积（万㎡）库存套数套占比消化周期（月）70以下31.185383700121.839%33.57606210%1470-8042.265584747731.599%26.9335626%880-90108.7812516734079.8521%108.771266921%1290-10068.967340631643.5612%60.10637010%10100-11058.315547577433.679%29.4928135%6110-12063.165514688243.479%59.2251618%11120-13073.035893696850.8810%71.4256979%12130-14054.404028743740.467%71.8953179%16140-15044.813122692831.055%74.5551888%20150-16012.1178567788.211%29.7019313%30160-17011.2568471047.991%21.2013002%23170-18016.5393354829.062%11.816771%9180以上61.242769602536.905%108.8947608%21总计646.01600986788438.51100%707.5561507100%12高层住宅产品130平米以下户型去化量和库存量均相对较为合理，现有库存消化周期均在12个月以内，价格集中在6000-7500元/㎡，刚需置业依旧为市场主流。大户型130平米以上产品成交量极低，仅在城市核心区域的商业综合体项目有成交，库存量相对较大，消化周期均在20个月左右。5.5、高层住宅成交分析——总价高层产品总价段集中在100万以内，核心集中在70-100㎡总计90万以内，100-130㎡总价在70-110万。面积段/总价段60以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180以上总计70以下49922071001822922323122538370-803221146650437419558480-90462327313162125644715789312443341251690-100328110481761906191366134227340100-11028843815891006357728395681025547110-120154813171188510645253181288142101314445514120-130122649445057084510475132541081271059145185893130-14025752029328147042863823321825113873871414028140-15027468305200325238336274294165143146661353122150-160178124635886854934151776785160-170631611121642547261026718112489684170-1801242845271100155334117206281451933180以上2572582141191242114789412011838190554932769汇总2268178728145600740082986267612991119853501571327105360098面积段/单价段（*100）55以下50-6060-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100100-105105-110110以上总计70以下20392867430420141357357128311511296316538370-801116306124319705871871299245170190171197558480-9030704964936659261574171213947465344491113461251690-100292716232448663183074554128819441451267340100-11028331342412872705115183061612626421925547110-120163390301537340633714318331201133542295514120-1301755323320290398