湖南省岳阳市商圈考察报告

岳阳市概况>>岳阳为湘北门户，区位优越，将成为武汉与长沙之间区域性经济次中心，为湖南经济实力最强的地级市。岳阳湖南1、城市区位岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。2、城市文化为湖南四大城市之一，城市规模仅次于长沙、衡阳，略小于株洲。岳阳历史悠久，古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的文化名城。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着２５００多年悠久历史的文化名城。岳阳位于湖南省东北部，东接江西省，北接湖北省。是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。3、城市印象岳阳城市湖岸文化浓厚、街道整洁、人文好客热情、生活氛围轻松，是湘北宜居城市巴陵广场岳阳高铁站岳阳火车站巴陵广场城墙巴陵广场文化活动4、城市交通地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有三位一体的组合交通优势，湖南3+5城市群规划重要的交通枢纽。1、民航交通：支线机场岳阳机场；2、铁路交通：京广铁路、武广高铁客运专线、将规划建成岳吉铁路、岳长城际铁路，荆岳—岳常—岳九铁路、平—汨—益—娄—衡城际铁路，从而形成“四纵两横”的铁路网络体系。3、公路交通:京珠高速、107和106国道以及多条省道、沿江公路以及投资20亿建成的国内目前最长的内河公路桥洞庭湖大桥。4、水路交通：南邻洞庭湖，北接长江，汇湘、资、沅、澧四大水系，现城陵矶港是湖南对外开放的唯一国家一类口岸、湖南省的航运中心。相关信息来自《岳阳市城市整体规划2008-2030》30分钟抵达咸宁3小时南下达广州5小时北上抵北京岳阳素称“湘北门户”，历史上是兵家必争之地交通运输条件十分优越。地处洞庭湖与长江、京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有铁、公、水三位一体的组合交通优势，是中南地区重要的交通枢纽，是湖南省3+5城市群规划经济次中心，属于湖南北上、通江达海的窗口，地理位置十分优越。5、行政划分岳阳市现辖4县、2县级市、3区及1经济技术开发区，岳阳楼区，是岳阳的政治经济、文化中心。岳阳市现辖4县、2县级市、3区及岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积1.5万平方公里，2013年末总人口555.9万。岳阳楼区地处岳阳市中心城区，是岳阳的政治、经济、文化中心。全区现辖2个乡、14个街道办事处，15个村、107个社区,总人口95万人。岳阳中心城区包括岳阳楼区、经济技术开发区。

（数据来源：岳阳政府网站）6、人口分布岳阳城市化率2030年实现70%以上，将建成区域性大城市，市区人口未来15年将增长近70万，城镇人口达435万。2013年，岳阳市年末总人口555.9万人；城镇人口282.50万人，岳阳市中心城区人口95万。岳阳人口自然增长率6.35‰。远景规划：近期（2015年）市域总人口570万人，城镇人口315万人，城镇化水平55%；中期（2020年）市域总人口590万人，城镇人口355万人，城镇化水平60%；远期（2030年）市域总人口620万人，城镇人口435万人，城镇化水平70%。（数据来源：《岳阳市国民经济统计资料》及《岳阳市城市整体规划2008-2030》）7、城市经济岳阳GDP保持快速增长，2013年GDP总量2430.52亿元，增长10.2%，排全省第2从2008年至今，岳阳市GDP快速增长，年增长率基本保持在13%以上，2013年受全国经济下滑影响较小，GDP突破2400亿元大关；岳阳市宏观经济目前仍处高速发展阶段。经济总量在全省排名稳坐第二。

近5年来产值连续保持快速增长。增长10.2%，远高于同期全国GDP7.8%的增长。居民收入继续提高，2013年，全市城镇居民人均可支配收入21193元，比上年增长9.8%。农村居民人均纯收入9930元，比上年增长13.4%。8、产业结构2013年全市二、三产业产值占GDP的97.6%，工业及服务业成为经济支柱第一产业产值占GPD比重逐年下降，反映城镇化率的逐年提高。近5年二、三产业产值占GDP比为85.1%、86%、87.9%、88.3%，97.6%，这说明工业、服务性行业稳定发展，相应的就业人群逐年增加。产业结构继续得到改善，2013年二、三产业的产值增幅均高于同期全市GDP增幅，城镇综合经济实力快速增加。（数据来源：岳阳市统计局）产业2013年全市GDP第一产业第二产业第三产业单位/亿元2430.52265.91338.94825.68增幅%10.22.111.011.86、居民收入情况（数据来源：岳阳市统计局）9、居民收入居民收入持续增长，促进居民消费不断提升，

2013年，岳阳市城镇居民人均年可支配收入达21193元，增长9.8%；2013年，农村居民人均纯收入9930元，比上年增长13.4%。2013年，岳阳市城镇居民人均年可支配收入居湖南全省第四，仅次于长沙、株洲、湘潭。南面生态宜居区域南面区域山水资源极为丰富，岳阳最宜居区域，先岳阳主要的大盘，别墅盘集中在此区域。10、2008-2030城市规划城市呈现“东拓北进南移”发展趋势。据规划，城区将由主城区及君山、云溪、路口城区四区构成高铁、政府、新区武广高铁岳阳站的开通，岳阳各级政府机关入迁，岳阳向东发展趋势明显，经开区成为城市发展热点之一。旧改、新城规划推动传统老城区，加大旧城改造力度，并进行重新整合规划发展一个现代化产业新城。11、城市发展总结城市交通系统发达，区域位置优，发展潜力大——交通咽喉，城际规划完善，机场、铁路、水运三位一体——人口规模较大，规划人口大城市——岳阳人口555.9万，省内排名第五，岳阳市规划为湖南100万人口大城市——产业人群基数大，人均收入全省第四，消费力强劲——岳阳人均收入21193元，人均收入全省排名第四——经济总量全省第二，经济增长强劲——2013年GDP突破2430亿大关，年均增长13%以上——岳阳,一个湖南经济最强劲的地级市，一个美丽的滨水之城。商业市场扫描分析>>1、岳阳商圈格局分析级别名称特点市级商业中心东茅岭-步行街商圈百货扎堆，人流量大市级副商业中心泰和商圈整体档次较低，物美价廉特色商圈汴河街商圈景区商业美食街美食一条街成长中商圈花板桥未来的中央商圈南湖商圈南湖传统富人区域

岳阳传统商圈，以步行街商圈为核心。其他商圈虽多，但是大多功能单一。目前，天伦金三角已正式投入运营，花板桥步行街正在建设，未来中央商圈逐渐成形。以传统商圈为核心，向多核商业发展，各个商圈呈围和式分布，其中东茅岭-步行街中心商圈为城市商业价值的核心岳阳市区主要商圈分布东茅岭-步行街商圈汴河街商圈泰和商圈美食街商圈花板桥商圈南湖商圈2、岳阳商业租金分析岳阳店铺租金以东茅岭-步行街商圈为最高，其它商圈租金适中，但商业市场并不景气，说明岳阳商业已趋于饱和。汴河街东茅岭-步行街泰和商圈花板桥商圈南湖商圈美食街商圈租金（元/㎡·月）东茅岭-步行街商圈160-300火车站-泰和商圈30-150花板桥商圈30-80南湖商圈20-60美食街商圈20-50岳阳楼-汴河街商圈30-50东茅岭地下步行街负2层已停止运营，原有店主搬至负1层零时铺位。据咨询店主获悉，地下步行街运营不景气。步行街苏宁电器人流非常少。花板桥商圈的天伦商业广场，人流很少，临街部分店铺仍未营业。3、东茅岭-步行街（重点商圈）分析

东茅岭商圈业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。以步行街为中心的百货商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%武商百货康星百货新城百货光宏广场世纪星大厦百盛左岸名品东茅岭-步行街商圈主要商业分布东茅岭-步行街商圈，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。业态构成：东茅岭商圈业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。商业形态涵盖了服装、鞋类、餐饮、专业市场、银行、百货、珠宝、电影院、书店、美容。主要客群：该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费群体，主要以25-35岁之间的实力购买群体为主，实力购买群体中女性群体占到60%。以步行街为中心的百货商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%。其中服装专卖占10%，百货占70%，餐饮占10%，其它配套占10%。人气最旺商圈，中低档商品为主。人气最旺1.东茅岭-步行街商圈，是目前岳阳人气最旺的商圈。2.辐射范围—全市档次不高1.百货商场多而集中，规模都不大。2.档次普遍低，中低档商品为主。3、东茅岭-步行街（重点商圈）分析

东茅岭沿街商铺租金更低、经营状况好，而步行街内部店铺租金更贵，因人气不足，导致经营状况不佳。租金水平步行街：租金在150-300元/㎡之间。东茅岭：租金在100-200元/㎡之间。经营情况简介步行街内：步行街内部主要为百货业态，经营档次普遍偏低，人气不旺东茅岭：东茅岭沿线有大量的沿街商铺，主要为精品女装。且岳阳最大最好的百货——百盛也在东茅岭，因此整体经营档次稍高。经营状况较好。商圈内商家密集，商业氛围浓厚，岳阳的大型商场全都集中在这一带，是目前岳阳市最大最繁华的商圈。但步行街内部人气不足，且商品档次过低；东茅岭中高档商品消费难成气候以及周边物业无法与中高档商品消费购物环境相匹配成为了该商圈发展的几大阻碍因素。3、东茅岭-步行街（重点商圈）分析

4、重点个案分析—天伦·金三角购物公园项目位处市中心黄金地段，14万㎡大规模商业体量，并引入品牌商业及国际影院入驻，为岳阳目前标杆商业地产项目。开发商：岳阳天伦房地产开发有限公司产品类型：商铺、公寓项目地址：项目位于岳阳市政府与岳阳楼区政府之间。南临金鹗中路、东临建湘路，北临五里牌路，花板桥路及青年中路横贯其中商业体量：14万多平方米（8.9万平方米的天伦商业步行街，两栋28层的酒店式公寓，1-4层商业裙楼总建筑面积为1.33万平方米，5-28层公寓建筑面积为4.39万平方米）开盘时间：2011年5月价格：商铺2.8-5.6万元/㎡项目卖点：市中心大盘，项目规模大，配套齐全；大润发、国际影院入驻；产品分析：商业体量14万多方，商铺主要以37—42为主，一期2栋28层酒店式公寓。1-4层为商业，5-28层酒店式公寓；面积为50—60㎡的一房，价格6000左右。4、重点个案分析—天伦·金三角购物公园

项目业态规划集娱乐、休闲、购物、餐饮于一体，打造岳阳唯一“一站式”购物中心。层数业态规划四层五星影院室内步行街：大地影院、山堤咖啡A栋（泰富楼）：金融港。B栋（银座）：水会。C栋（康英楼）：大润发三层万国美食室内步行街：国内外大型餐饮品牌A栋（泰富楼）：金融港。B栋（银座）：KTV连锁品牌。C栋（康英楼）：电玩动漫品牌二层时尚潮流室内步行街：国内外一线品牌男女鞋、男女服饰、冷饮品牌、潮流百货等A栋（泰富楼）：电器卖场。B栋（银座）：3C数码通讯、IT卖场C栋（康英楼）：