年广州某大型高尚住宅区项目可行性报告

****项目可行性研究报告（东区）广州****房房地产有限公公司二00二年十月月目录一、项目名称33二、项目地点33三、项目背景3四、项目开发企企业概况3发展商简介3投资商简介4五、项目规划设设计5总体规划5主要经济技术指指标55形态结构规划6住宅基本户型7六、市场分析及及发展前景72001年广州州市房地产市市场前景分析析7项目市场分析10优越的地理位置置11配套完善，生活活便利11周边楼盘分析112项目的发展前景景12七、项目资金筹筹集12八、基础数据说说明……………..13九、项目开发与与销售计划……………………..13十、财务分析114销售收益估算表表14利润估算表144现金流量表155十一、项目评估估结果16****（东区区）可行性研研究报告一·项目名称****二·项目地点广州市**区中中山大道南面面、车陂路西西面地段。建建设用地规划划许可证号：：穗规地证字字（1997）第136号。项目东东侧为车陂路路；南面为规规划住宅区，距距黄浦大道约约500米；西侧为为规划住宅区区；北面是成成熟住宅小区区“**花园”，紧临中山山大道。三·项目背景第一、广州市经经济发展势态态，为房地产产业的快速发发展提供有力力保障。广州州市具有庞大大的房产消费费群体，为房房地产的有效效开发提供根根本保证。第二、广州市区区东移，使**区成为新的的市中心区，“****”所在地成为为近市中心区区，具有优越越的地理位置置。“九运”主会场建于于东浦，使东东浦板块成为为房地产的热热炒之地。第三、“**花花园”的成功开发发，为“****”开发奠定了了良好的基础础。可以说“****”的开发是应应消费者之求求，按需而开开，顺势而生生。第四、“*****”的开发商为“广州****房地产有限限公司”，与“**花园”开发商“广州**科技园房地地产有限公司司”是一套人马马，有较高的的房地产开发发技术力量，在在小区规划、建建筑安装、销销售策划、物物业管理等方方面有着丰厚厚的基础和丰丰富的经验。四·项目开发企企业概况（一）发展商简简况广州****房地产有限限公司是由广广州**科技园实业业发展有限公公司和（*****）**置业有限公公司合作成立立的中外合作作公司，经广广州市工商行行政管理局批批准于二00一年六月四四日注册登记记，注册资金金为22167万元，合作作经营期限为为30年。合作公公司宗旨为：：为社会提供供环境优美、生生活舒适、价价格适宜的房房地产商品，并并从开发中获获得合法利润润，发展各方方经济。生产产经营范围是是：在经广州州市规划局编编号为：穗规规地证字（1997）第136号建设用地地规划许可证证同意使用的的位于**区中山大道道南面、车陂陂路西面地段段土地的开发发、建设、销销售、出租以以及管理自建建的商业住宅宅楼宇。合作作项目规划总总用地面积为为2539665平方米，项项目计划分期期分批进行开开发，建筑总总面积约为45万平方米。合作作公司设董事事会，实行董董事会领导下下的总经理负负责制。董事事长**系由**置业公司委委派，董事会会成员共五人人，由董事会会决定合作公公司的一切重重大事宜。公公司下设办公公室、财务部部、工程部、销销售部等部门门。公司员工工共30人，其中大大专以上学历历20人，中级职职称10人，高级职职称2人，聚集了了一批房地产产开发建设、销销售各方面的的人才。（二）投资商简简况中方广州**科技园实业业发展有限公公司。该公司司提供项目已已三通一平的的用地开发权权及5%注册资本。外方***置业有限公公司（*****）是香港**创展集团旗旗下的投资公公司，倚靠集集团的实力，在在内地投资创创业。集团自自93年在内地投投资以来，拥拥有在内地注注册的十二个个房地产项目目公司的物业业发展及投资资权益，其总总注册资金为为68054万元，总建建筑楼面面积积约为26213300平方米。98年公司股票票在香港联交交所上市，筹筹集资金达64300万元，加上上集团对广州州房地产市场场的深刻认识识，使本集团团成为广州房房地产界之翘翘楚。**创展集团拥拥有完整合理理的内部结构构及各方面专专业人员，在在广州市房地地产市场竞争争中具备较大大的优势，并并把控制成本本放在各项工工作的首位。公公司利用大批批量生产的优优势，从设计计方案上大套套用、小调整整，原材料大大批量采购，加加上采用标准准化管理模式式施工建设等等方式，有效效地降低开发发成本，使公公司可以将中中高档的楼盘盘按中低档的的价格出售，从从而取得价格格优势、规模模优势，有效效地提高了在在市场的竞争争力。近年来来，**创展集团凭凭借其雄厚的的经济实力，良良好的施工质质量，不断强强化其品牌优优势。公司组组织开发的**新城、**花园、**雅苑、**花园，**苑在广州市市各具特色、灿灿烂一方，堪堪称典范，这这些楼盘总建建筑面积超出出125万平方米，推推出销售住宅宅的销售率达达90%以上，市场场反应热烈。公公司在发展过过中，与金融融部门、合作作单位建立了了良好的信用用关系，取得得了良好的社社会信誉和广广泛的社会支支持。目前正在全面展展开开发的楼楼盘有：**新城（占地3000亩，设计总总建筑面积260万平方米）；；珠江**（占地1000亩，设计总总建筑面积156万平方米）；；**翠园（占地580亩，设计总总建筑面积90万平方米）；；****（占地375亩，设计总总建筑面积45万平方米）；；**南苑（占地4.8万平方米，设设计总建筑面面积15.7万平方米），这这些新盘的顺顺利开发，将将更显“**”气势，稳固固龙头地位。五·项目规划设设计****将建设设成为大型高高尚住宅区，以以其优越的地地理位置、超超前的规划设设计、完善的的配套设施、幽幽雅的园区环环境，专业的的物业管理，为为居民提供舒舒适、方便、高高质生活环境境。（一）、总体规规划*****项目占地面面积约25万平方米，总总建筑面积约约49万平方米。充充分利用其优优越的地理位位置，全部用用于建造13-19层低密度、高高尚的大规模模住宅小区。****东区，占地地面积81000多平方米，规规划建筑面积积约2757774平方米，由37栋13-19层住宅楼组组成。规划结构力图淡淡化组团模式式，采用小区区邻里住宅群群的结构模式式，削弱组团团形态，规划划的重点是组组织和丰富居居民的邻里交交往和居住生生活活动内容容，精心组织织住宅组群。以大面积的绿地地为纽带的机机组合，形成成风格各异的的围合或半围围合空间。住宅首层大部分分规划为架空空层，以拓展展花园绿地的的空间，采用用点、线、面面结合的方式式形成小区的的绿化系统，中中心绿化广场场东西向贯穿穿整个小区。小区以东部400米规划路为为界，分为东东西两部分，两两部分在建筑筑形式、建筑筑组合、路网网走向、绿地地系统上相互互呼应，使小小区成为一个个统一整体。（二）、*****主要经济技技术指标1、规划用地平平衡表：2、主要经济技技术指标表：：项目目数量单位总征用地253965平方米总规划用地162000平方米总建筑面积49409055平方米其中：1、住宅宅建筑面积466008平方米2、其中公建面面积28082平方米绿地面积15680平方米道路面积54040平方米绿地率33.9%容积率3.05建筑密度25%居住总户数3628户居住总人口12698人人口毛密度783.8人/公顷(三)、形态态结构规划小区规划总目标标：特色鲜明明、生态优良良、经济与环环境协调发展展的居住园区区。住宅设计—健康康、自然、户户型多样。所所有户型设计计均考虑到自自然通风，创创造良好的室室内气候，依依据人的生活活模式，以起起居室为中心心，公私、洁洁污、闹静分分区。厅、房房朝向均以景景观视线为主主，兼顾朝向向。立面处理理以具有现代代化气息的岭岭南特色为目目标。底层部部位架空结合合布置环境艺艺术小品，娱娱乐设施等，将将室外铺地自自然延伸进入入架空层，避避免架空层无无人光顾的情情景，屋顶部部分作绿化处处理，顶盖弧弧型飘板，局局部漏空，体体伸通透轻灵灵的特点。标标准层处理为为标准凸窗台台，透空铁饰饰阳台栏杆，同同时户型之间间避免视线干干扰。（四）、住宅基基本户型小区设计有三种种住宅类型，共63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）。六·市场分析及及发展前景2001年市场场分析广州市经济发展展势态，为房房地产业的快快速发展提供供有力保障近几年，广州市市的GDP保持了持续续平稳增长，从1998年以来，增长速度分别为13%、13.3%、13.6%，2000年创近5年来最大增幅。从而带来广州居民收入的持续增长：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消费性支出9546.23元，同比分别增长16.9%和17.4%，2001年，市政府预计增长速度仍会达到12%，如果按国际上通行的年收入价格比来考核居民的购房负担，1998年广州的这一比例超过了9，高于国际上较为合理水平3-6的范围，目前，这一比例则下降到7.5-8，居民的有效购房能力大大提高。房地产投资资金金充裕。2000年全市房地地产开发企业业资金来源合合计546亿元，比前前年同期增长长13.744%，房地产资资金来源与实实际完成开发发投资的比例例为1.5：1，房地产投投资资金来源源充裕，投资资增长潜力较较大。买房者平均月收收入提高，房房价承受能力力提高。根据据统计，2000年44%潜在消费者者家庭月收入入达3000--6000元，总体平平均月收入5218..4元，比上年年的4802元有所提高高，显示经济济环境进一步步改善。当中中20-40岁的年轻家家庭受教育程程度越高，月月收入明显高高于年长家庭庭500元甚至上千千元。近城买买家认为3000--5000元/平方米的住住房最易接受受，平均单价价为4039元/M2，与上半年3807元/M2相比，他们们对商品房价价承受能力有有所提高。政府政策与市政政配套建设，有有利于房产业业的发展政府出台新政策策，使房产市市场完备化、秩秩序化，一方方面继续刺激激消费，另一一方面保护消消费者。例如如：①、金融界推推出“零首期”业务，二手手楼按揭业务务，建立二手手楼交易中心心等，在信贷贷资金上更有有力地支持购购房者，在市市场信息上更更充分地提供供给求购者，从从而使集团购购买力退出市市场后，个人人购房时期平平稳过渡。根根据市国土房房管局对市属属八区的房地地产交易统计计，2000年，二手房房屋交易面积积增长99%，达到125.447万平方米。②、“交通年票制”，带动海珠珠、芳村、白白云楼市；③、“提高预售政政策门槛”，“实行套内面面积制”，“回收闲置土土地”等政策的出出台，用有形形之手大清场场，使有实力力的发展商占占领市场，从从而保护消费费者利益，保保证市场运作作更规范更有有效。市政配套建设上上新台阶，带带旺新板块地地产开发。新世纪广州城市市总体规划拟拟定“西调、南拓拓、东移、北北抑”八字方针，番番禺、花都撒撒市改区，广广州将向国际际化大都市发发展。花都发发展“空港产业”，番禺建成成广州的休闲闲居住旅游区区，各卫星城城与旧城区相相连，各功能能区生态环境境更趋于合理理。此举使广广州成为真正正的山水海滨滨城市，并使使广州房地产产开发格局产产生重大变化化。地铁二号线动工工兴建、新港港东路的竣工工、会展中心心的建设等将将使琶洲板块块炙手可热；；三号线规划划出台、带旺旺了番禺、河河南楼市，番番禺区新一年年数个巨无霸霸楼盘几乎同同时有所动作作；举办九运运会，东圃板板块有突出表表现；花都区区新机场建设设亦带动楼市市兴旺。市政政建设的配套套和完善，使使新一轮的房房地产快速发发展势头已开开始出现。发展商积极储备备土地，对房房地产业持乐乐观态度。2000年，全市开开发企业购置置土地面积742.552万平方米，比比1999年同期增长72.6%。土地购置置费达到52.82亿元，增长46.333%。说明开发发企业正在积积极增加土地地储备及前期期开发准备工工作，反映出出房地产开发发企业对广州州房地产发展展前景的乐观观态度。广州市具有庞大大的房产消费费群体据广州日报调查查，普通员工工买房人数大大增。两年内内打算购房的的潜在消费者者，73%是20-40岁的青壮年年，其中26-35岁的青壮年年由于正值结结婚成家的年年纪，对住房房需求表现更更加迫切。在在单位任职管管理人员的潜潜在消费者占占了48%，比上半年59%有明显减少少。而一般职职工的购房比比例则由上半半年12%上升到24%，显示消费费群向中等偏偏低收入层扩扩充。非本地人买楼占占4成。广州作作为一个开放放城市，有着着宽容的成长长氛围。最新新的统计数字字表明，若以以是否“从小在广州州长大”划分广州本本地人和非本本地人，购房房比例为本地地人占57%，外地人占43%，而2000年上半年是62%、38%，反映出广广州正吸引越越来越多非本本地人在此落落户。这些外外地人72%具有大专以以上学历，远远远高于本地地人，而且其其家庭收入也也高于本地人人家庭。安居居才能乐业，买买房置业是欲欲望在广州发发展的非本地地人的首选，具具有很大的房房产市场。广州市人均住房房面积又多3平方米。据据统计，打算算买房的消费费者现有的住住房面积为71.3平方米/户，按每户3.3人计算，人人均使用面积积为21.6平方方米，比上半半年的18.8平方米增加加近3平方米，反反映出广州人人的居住水平平正在不断提提高，这又是是房地产业发发展的内在动动力。集团购房退出市市场，个人购购房时期已平平稳过度。取取消福利分房房后，原本占占市场消化率率三成的集团团购买力全面面退出市场，年年初曾有业内内专家担心住住宅市场会因因此出现“断层”。然而，由由于强劲的个个人消费及时时补位，楼市市已顺利实现现由以集团消消费为主向个个人消费为主主的平稳过渡渡，2000年的房地产产市场出现了了投入增加、销销售活跃、购购销两旺的良良好发展势态态。统计显示示，2000年头10个月，全省省商品房地产产开发投资同同比增长22.822%，其中住宅宅投资增长29.822%；竣工面积积同比增长13.688%；销售面积积同比增长27.5%。广州市商商品房总售出出量达到701万平方米，比比99年同期下降降约8%。这种下降降是与99年由于房改改末班车而引引发的购房热热潮的高峰期期相比的，在在集团购买大大幅下降情况况下，商品房房能保持10%以内的降幅幅，都足以说说明市场已经经实现由集团团消费与个人人消费相结合合的时代向个个人消费市场场的平稳过渡渡。中国房协副会长长顾云昌分析析，我国的住住宅与房地产产业发展经历历了3个时期，第第一时期是十十一届三中全全会前，以“国家包”为特征，当当时不让也不不用个人建房房、购房；之之后的20年是第二个个时期，表现现为“单位包”，主要是发发挥企事业单单位的积极性性；目前正处处于第三个时时期，属于百百姓大众买房房时代的到来来，意味着住住宅已变成了了个人直接消消费的零售商商品，房地产产业也随之步步入了全新的的发展阶段。（二）项项目市场分析析该项目地段位于于中山大道与与车陂路交会会点，毗邻黄黄浦大道，其其市场优势主主要表现在如如下：1、优越越的地理位置置本项项目位居**要冲，西倚**公园，民族族学院等著名名学府近在咫咫尺，北接中中山大道，东东行车陂路，与与广深高速公公路相通，交交通极为便利利。广州市中心心东移，使之之正处于市中中心黄金地段段。其周围环环境以**花园为首，汇汇集了一大群群新建住宅小小区，交映生生辉。**花园以其宽宽阔的广场、优优雅的居室设设计、美丽的的园林绿化，置置身其中，首首屈一指、更更胜一筹，尽尽显住宅群中中的优越之尊尊。犹如众星星捧月、靓丽丽非常，成为为好地段上的的热点。2、高尚层次的的需要珠江三三角洲地区在在全国率先富富了起来，为为广东首府的的广州市更是是聚集着众多多的富豪阶层层，这一阶层层人士凭自有有的经济实力力，对生活环环境、消费水水平有着更高高、更新、更更好的要求。为为满足这些富富裕群体的需需要，建设一一个气派、豪豪华、智能、聚聚高尚娱乐、安安全舒适、环环境优雅于一一身的住宅小小区，能满足足高收入阶层层追求完美、与与众不同、尽尽显贵尊的消消费愿望。**花园正是基基于此种社会会现实投资兴兴建的小区，是是适时而建、顺顺势而生，定定会有乐观前前景。3、配配套完善，生生活便利1）生生活设施配套套：小区内设设有大型的农农贸市场、超超级市场、士士多店、酒店店餐厅、理发发店等、极大大方便居民日日常生活需要要。2）健健身娱乐、医医疗保健设施施：小区本身身附设有医疗疗、娱乐设施施、市政各种种设施，可满满足居民各种种娱乐休闲、医医疗健身需要要。3）教教育设施：小小区本身附设设有中学、小小学、幼儿园园。4、周边楼楼盘分析及售售价定位项目名称项目地点目前销售均价开发楼盘发展商**花园中山大道车陂花花园旁5500元/平平方米66栋12-114层广州**科技园园房地产有限限公司天朗明居中山大道车陂花花园旁5110元/平平方米19栋18-226层广州天力房地产产有限公司叠翠台中山大道与天府府路交界处理理品6143元/平平方米6栋13-322层广州东顺房地产产有限公司华江花园黄埔大道5756元/平平方米6栋9-30层层广州华嘉房地产产有限公司伟诚广场**公园南门东东侧4200元/平平方米1栋23层广州伟腾房地产产有限公司与上述楼盘相比比，****在地理位置置上占有