年成都商业百货地产项目市场报告

成都商业大卖场研究报告成都**房地产产顾问有限公公司二零零七年年三月目录TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc162085194"第一部分、研究究背景3HYPERLINK\l"_Toc162085195"（一）中国零售售业总体状况况研究3HYPERLINK\l"_Toc162085196"（二）、四川零零售业总体状状况研究4HYPERLINK\l"_Toc162085197"第二部分、成都都连锁商业发发展分析5HYPERLINK\l"_Toc162085198"（一）成都近近两年连锁商商业发展现状状5HYPERLINK\l"_Toc162085199"（二）成都连连锁商业发展展预测6HYPERLINK\l"_Toc162085200"第三部分、各外外资大型综合合超市研究77HYPERLINK\l"_Toc162085201"（一）来蓉投资资部分外资超超市简介7HYPERLINK\l"_Toc162085202"（二）成都外资资大型综合超超市品牌研究究 16HYPERLINK\l"_Toc162085203"（三）成都外资资超市门店研研究 24HYPERLINK\l"_Toc162085204"（四）成都外资资零售品牌对对比研究 34（五）成都分区区域外资零售售品牌对比研研究．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．36第HYPERLINK\l"_Toc162085205"四部分、项目目发展研究338HYPERLINK\l"_Toc162085206"（一）项目基本本情况 38HYPERLINK\l"_Toc162085207"（二）项目所在在区域特征分分析 38HYPERLINK\l"_Toc162085208"（三）项目招商商建议 39HYPERLINK\l"_Toc162085209"附录：《成都各各大卖场消费费者调查报告告》42第一部分、研究究背景（一）中国零售售业总体状况况研究自中国零售业在在2004年底对外资资开放之后，面面对资源共享享、市场共有有的全新的国国际化环境，众众多国际知名名零售业巨头头纷纷大举进进入并高位抢抢滩中国零售售业市场。根据调查，近两两年来，中国国零售行业持持续发展，营营业额和就业业人数都有所所增长；零售售业的经营继继续呈现全面面上升的态势势。尤其是从从06年开始，劳劳动力市场的的良好状况以以及居民收入入的增长，持持续推高了中中国的家庭消消费。据统计计，06年我国消费品品零售市场总总量稳定增长长，全年社会会消费品零售售总额达到76410亿元，比05年增长13.7%。根据万事事达卡国际预预测，到2020年，全国的的零售总额将将会达到20万亿元人民民币，是当前前消费品零售售额的近3倍，由此可可以看出，我我国零售业还还有巨大的发发展空间和潜潜力。巨大的发展潜力力以及全面开开放的市场吸吸引了众多国国际零售巨头头登陆中国。据据统计，目前前中国的流通通领域共有约约300多家外资企企业，分店2200多家，总投投资30亿美元，其其中绝大部分分为新型流通通业态（我国国零售业态分分为百货店、超超市、大型超超市、专业店店、专卖店、购购物中心、便便利店、折扣扣店、仓储会会员店等17种形式），分分布在国内30多个城市，主主要集中在上上海、北京、深深圳、广州、南南京、杭州、成成都等经济发发达的省会城城市和经济中中心城市。尤尤其是在04年中国零售售业开放后，跨跨国集团更是是加大了在中中国的圈地进进程，调查显显示，2004年底至今，仅仅沃尔玛、家家乐福的新增增门店数量占占其目前门店店总数的比例例就超过三分分之一。麦肯肯锡公司的有有关分析则更更是认为：在在未来35年内，中国国零售业60%的市场将由35家世界级零零售巨头掌握握，30%的市场将由由中国国家级级零售巨头把把持，剩下10%才掌握在国国内地区性零零售商手中。总体而言，中国国未来的零售售行业供给将将呈现以下的的发展趋势：：零售业态更更趋多样化并并逐步走向规规范化；新型型零售业态将将保持高速增增长；国有资资本逐渐从零零售业中退出出，与此同时时外资会迅速速进入零售业业领域；中西西部地区消费费增势将与东东部地区相当当，但东西部部市场绝对规规模的差距短短期内将难有有显著改观。（二）、四川零零售业总体状状况研究06年，国家实实行稳健的货货币财政政策策，四川经济济仍保持平稳稳健康发展。全全省消费品市市场销售活跃跃，国内需求求特别是消费费需求在国民民经济中的地地位有所提高高，消费对国国民经济增长长的贡献开始始增强，消费费市场保持平平稳较快增长长。据统计，2006年，四川社社会消费品零零售总额达3421..6亿元，同比比增长14.8%，增速比05年加快0.8个百分点，为为近10年来最高。在城市消费品市市场继续扩大大的同时，农农村市场也趋趋于活跃。城城市化发展进进程的不断推推进和商业基基础设施投入入的不断加大大，使得城市市消费品市场场范围逐渐扩扩大，发展加加快。而农村村消费品市场场，随着政府府系列惠农政政策的落实，农农业产业结构构的调整，农农民收入得到到提高，购买买力有所增强强。2006年，四川城城市市场消费费品零售额增增长15.1%，占全部零零售总额的48.3%，对全省社社会消费品零零售额增长的的贡献率为49.3%，拉动全省省消费品市场场增长7.3个百分点；；农村市场增增长14.5%，占全部零零售总额的51.7%，对全省社社会消费品零零售额增长的的贡献率为50.7%，拉动全省省消费品市场场增长7.5个百分点。就消费结构而言言，06年伴随居民民收入增加，生生活质量不断断提高，居民民消费结构正正继续升级，消消费方式已从从生存型向享享受发展型转转变。表现在在:一、恩格尔尔系数有所下下降，食品类类消费支出比比重继续下降降。2006年限额以上上批发零售业业食品、饮料料、烟酒类零零售67.2亿元，增长15.3%，低于同期期各类商品零零售平均增速速11.8个百分点，占占各种商品零零售类值的11.5%，同比降低低了1.8个百分点。二二、现代生活活用品（以汽汽车、家用电电器、化妆和和金银珠宝等等为代表）销销售快速增长长，在消费品品零售额中比比重明显上升升。06年，四川限限额以上批发发零售业汽车车零售额112.3亿元，增长41.6%，占到商品品零售类值19.4%，比上年提提高2个百分点；；家用电器零零售额46.4亿元，增长35.7%，占商品零零售类值10.9%，比上年提提高0.7个百分点。第二部分、成都都连锁商业发发展分析（一）成都近近两年连锁商商业发展现状状2005年是成成都连锁商业业发展的重要要一年，连锁锁商业发展加加速，网点布布局加快。据据统计，05年成都全市市内资、外资资、合资大型型商贸连锁企企业超过50家，连锁经经营网点超过过2000个。全年知知名连锁企业业共新增连锁锁店200家以上，销销售额占全市市社会消费品品零售总额的的23%。另外，2005年成都市零零售店的发展展也是亮点频频现，其中一一个明显趋势势就是业态组组合形成“集合商圈”，即多个零零售店的商圈圈互相重叠，发发挥集团优势势，相互之间间的格局组合合可以多层次次地满足消费费者的需求，发发挥“集合商圈”的效力，使使各自的利益益增加，实现现“1加1大于2”的目的。进入到06年，成成都连锁商业业发展增速有有所放缓，但但仍保持适度度增长。统计计显示，20006年成都市社社会消费品零零售总额突破破千亿元大关关，全市内资资、外资、合合资大型商贸贸连锁企业超超过60家，连锁经经营网点2000多个。全年年知名连锁企企业共新增连连锁店100家以上，销销售额则占到到全市社会消消费品零售总总额的四分之之一左右。另另外，06年的连锁商商业发展也呈呈现出新的特特点，即家电电连锁并购不不断，以国美美、苏宁为代代表的大型家家电连锁店行行业巨头的竞竞争日趋激烈烈；大型外资零售售企业开始快快速扩张，成成都原有零售售格局遭遇变变革，以沃尔尔玛、家乐福福、易初莲花花、百佳、伊伊藤洋华堂等等为代表的外外资连锁企业业向成都市场场发起了第二二轮冲击。同同时，国家《零零售商与供货货商进货交易易管理办法》的的出台又促使使连锁企业创创新盈利模式式，代表“大众消费时时代”的超市发展展和代表“个性消费时时代”的专卖连锁锁店发展成为为去年连锁业业发展的两大大主题。（二）成都连连锁商业发展展预测外资加速进入，城城市副中心成成抢滩重点面对一线城市相相对饱和的情情况，部分连连锁企业将开开拓经济条件件、市场发展展前景较好的的成都周边二二、三级城市市或城市副中中心，家电连连锁尤为突出出，部分大卖卖场也将加入入此行动，如如06年家乐福签签约温江珠江江国际等。社区商业受青睐睐，业态发展展更趋多元在中心商业区竞竞争惨烈、项项目锐减的状状况下，连锁锁企业的拓展展将出现新的的发展趋势，成成都新型社区区商业中心将将有可能更受受连锁企业的的青睐，伊藤藤洋华堂双楠楠店良好的经经营业绩对此此则有所证明明。另外，大型零售售企业，尤其其是外资零售售巨头在业态态的选择方面面，主要专注注大卖场等主主力业态的发发展。根据统统计，05年在百家快快速消费品零零售企业中，以以大卖场为主主的10家外资企业业店铺数为475家，只占总总店数的1.6％，但实现现销售额937亿元，占总总销售额的23％。在保持持其优势业态态竞争力的同同时，家居建建材商店、折折扣店也成为为扩张的重点点。预计未来来几年，便利利店、折扣店店等新兴零售售业态将会是是成都连锁商商业发展的重重点。如体育育用品专业店店、办公用品品专业店、高高端超市、生生鲜超市、个个人护理用品品店等。第三部分、各外外资大型综合合超市研究（一）来蓉投资资部分外资超超市简介成都部分外资大大型综合超市市简介超市名称简介来源地进入中国时间沃尔玛全球零售业老大大，06年营业额全全球第一，是是是最大竞争争对对手的近三三倍倍，距今已已拥拥有150年历史。美国1996.8家乐福全球第二大零售售业业巨头，是是欧欧洲最大的的零零售集团。法国1995麦德龙成立于19644年年，全球第第四四大零售业业集集团，也是是欧欧洲最大的的采采购商德国1996伊藤洋华堂是日本伊藤洋华华堂堂集团下属属品品牌，以零零售售业为主，世世世界500强企业之一一。日本1997易初莲花是世界500强强企企业泰国正正大大集团下属属子子公司，于97年开始在中中国上海投投资资第一家门门店店。泰国1997.6百佳李嘉诚旗下的零零售售商店，是是全全香港最具具规规模的超级级市市场连锁店店，拥拥有超过二二百百家分店。中国香港1984欧尚一个源自法国的的家家族式企业业，世界500强、全球十十大零售商之之一，全球拥拥有超过800家超市和600家便利店。法国19991、家乐福在华投资情况况1995年以“大卖场”形式进入中中国，并在此此后因地制宜宜地发展连锁锁超市的家乐乐福。仅2005年上半年，在在华即实现销销售102亿人民币，目目前大卖场已已经达到70家。2004年销售额为162亿元，大卖卖场数量64家，冠军生生鲜超市8家，折扣店200多家，名列列中国连锁百百强第5。2003年的单店销销量3.27亿元，2004年为2.6亿元，超出出沃尔玛1倍多。家乐福中国内地地年度开店量量市场影响据CTR市场研研究2005年的调查结结果显示；家家乐福在全国国15个主要城市市范围内市场场占有率达到到4.7%，渗透率超超过46.2%，这意味着着在这些城市市中有将近一一半的家庭在在一年内曾经经光临过家乐乐福。赢利模式家乐福模式可以以概括为三点点：一是因地地制宜的单店店管理；二是是从上游供应应商寻求利润润；三是出租租店面，做二二房东。通常常一家企业想想进入家乐福福的渠道，大大致需要交纳纳6大门类的费费用，包括特特色促销活动动、店内旺销销位置优先进进入权、进入入商店的特权权、良好营销销环境的优先先进入权、节节假日、开发发市场份额等等。有人推算算，各项进场场费用最高可可达供货商在在家乐福卖场场实现营业额额的36%左右。根据据中国连锁经经营协会信息息中心的分析析，与其他跨跨国连锁零售售企业相比，家家乐福的策略略更加本土化化。合作伙伴家乐福主要采取取的是与当地地企业合作的的策略。目前前家乐福在中中国内地有32个合作伙伴伴，31个合资公司司，且保持高高度灵活性。家家乐福门店98%的生鲜产品品由本地采购购；杂货、日日用品的60%也在当地完完成。管理模式目前家乐福在中中国共设立四四个大区的高高级执行委员员会，总部分分设北京、上上海、广州、成成都，四个大大区掌握着80%的决策权。并并设有5个培训中心心，采取的是是“分散式管理”。单店较独独立，店长拥拥有包括人事事和投资等重重大权力。店店面增加后则则变成了区域域负责制，四四个大区都有有负责采购的的部门。商品类别家乐福的商品大大致分三类：：赚取利润的的(如某些进口口商品)、赚取销量量的(如周转快的的商品)和获得费用用的，大概比比例是1：4：5。杂货部较较大，约占50%～60%的总销量，生生鲜部也很受受家乐福重视视。今年全国开店计计划2007年至22008年期间，家乐乐福计划在中中国再开约20家门店。目目标则是郊区区、农村和二二、三线城市市。2、沃尔玛在华投资情况沃尔玛于19996年8月在深圳开开设了中国第第一家沃尔玛玛购物广场和和山姆会员商商店，目前已已在36个城市共开开设了73家分店，包包括购物广场场、山姆会员员商店和社区区店三种业态态，至今在华华的总投资额额达17亿元人民币币，员工总数数超过3,60000人。沃尔玛中国内地地年度开店数数市场影响每年在中国有高高达上百亿美美元的采购额额，市场影响响巨大。同时时自进入中国国就积极开展展社区服务和和慈善公益活活动，截止目目前，十年累累计向各种慈慈善公益事业业捐献了超过过2550万元的物品品和资金，社社会影响力巨巨大。06年获得由中中国连锁经营营协会颁发的的“中国零售业业最佳雇主”。赢利模式经对沃尔玛财务务状况的分析析发现，在沃沃尔玛的总资资产周转率是是同行企业的的数倍的同时时,其经营费用用和销售额的的比率却仅是是同行企业的的一半，可见见，沃尔玛赢赢利模式的核核心竞争力在在于通过快速速高效的供应应链管理来降降低运作成本本，从而保证证利润的实现现。合作伙伴目前，沃尔玛中中国销售的产产品中本地产产品达到95%以上，与近2万家供应商商建立了合作作关系。沃尔尔玛一贯视供供应商为合作作伙伴，与供供应商共同发发展。2006年，在快速速消费品研究究中心组织的的《2006年度供应商商满意度调查查报告》中，沃沃尔玛被供应应商评为“满意的连锁锁企业”。此外，沃沃尔玛每年直直接采购中国国商品出口金金额约为90亿美元，估估计间接采购购金额也超过过90亿美元。管理模式企业内部实行精精细化管理,将工作的每每一环节进行行细分,制定统一的的标准,使其标准化化，同时强大大的物流配送送体系管理是是沃尔玛的杀手手锏。商品类别以日用商品为主主，并伴有一一些如珠宝首首饰类的特色色商品服务，另另外注重创建建自有品牌，以以避免与其他他零售商商品品的同质性，如“惠宜”牌洗涤用品、饮料、日化用品等。今年全国开店计计划沃尔玛目前在中中国的扩张计计划准备采取取并购大型零零售企业的方方式，今年2月，沃尔玛开始并并购好又多，先期期支付约5亿美元从而而收购其35%的股权，据据预测，沃尔尔玛将在未来3年内把好又多多的101家门店全数数纳入麾下，总总共耗资约10亿美元。3、麦德龙在华投资情况麦德龙是世界第第一的现购自自运制商业集集团，于1995年来到中国国并与上海锦锦江集团合作作，建立了锦锦江麦德龙现现购自运有限限公司。并于于1996年在上海开开设了第一家家商场，06年中国业务务发展迅速，销销售额提高了了24％，达到近10亿欧元。并并在一年中在在中国新开六六家门店，现现在共拥有33家店铺，并并计划继续扩扩大规模。市场影响麦德龙是第一家家获得中国政政府批准在中中国多个主要要城市建立连连锁商场的合合资企业，麦麦德龙的到来来填补了中国国在仓储业态态上的空白，企企业实行会员员制，主要针针对企事业单单位大宗购物物。赢利模式麦德龙与传统的的经销商盈利利模式有很大大不同，主要要表现在：第第一、通过规规模赚钱。第第二、委托专专业公司对沉沉淀资金理财财，麦德龙的的账期是45天或者60天，因此专专门委托一个个公司理财(主要针对账账期沉淀下来来的资金)。第三、自自有小商品产产品的巨大利利润。自有产产品分两类，即即品牌产品和和非品牌产品品。两者之间间价格相差百百分之四五十十。消费者购购买时不会太太多考虑品牌牌，选择麦德德龙自有品牌牌的几率相当当大。第四、地地产运作获取取利润。麦德德龙总部首先先同地方政府府谈判并获得得土地，然后后再租给当地地的麦德龙店店，可见，麦麦德龙还是一一个地产商，通通过向门店出出租仓库、营营运场所获得得收益。管理模式总部设在上海，2002年在中国北部、东部、南部和中部共建立了四个销售区域。目标是尽可能接近顾客与供应商，寻求在中国进一步发展。麦德龙通过其全国性分销系统将当地产品投入国内市场的同时吸引着各地顾客。同时麦德龙国际分销系统将中国商品推向国际市场。选址特征麦德龙超市通常常设在大城市市城乡结合部部的高速公路路或主干道附附近。在避免免了市中心及及市区的交通通拥挤的同时时，又因土地地价格相对便便宜，减少了了投资风险。同同时，选址还还适应了城乡乡一体化的发发展趋势，提提前占据区位位优势，商圈圈的辐射半径径通常为５００公里。商品种类麦德龙商品种类类中食品占４４０％，非食食品占６０％％。食品类商商品以时令果果蔬、鲜肉、鲜鲜鱼、奶制品品、冷冻品、罐罐头、粮食制制品、饮料、甜甜点为主，品品种相对稳定定。非食品领领域的商品则则按季节和顾顾客需要定期期调整，包括括日常生活用用品、办公用用品，还包括括小型机械工工具类产品。仓仓储式超市摆摆设的绝大多多数商品都是是捆绑式或整整箱销售，除除家电类、机机械类产品外外很少有单件件摆设展示的的商品。中国开店计划到目前为止，麦麦德龙在中国国开设了33家商场。预预计在未来的的3到5年内麦德龙龙在中国的商商场将达到40家。4、伊藤洋华堂堂在华投资情况伊藤洋华堂集团团创立于1920年，经过80多年的发展展，现拥有60多家公司，零零售业是其主主要领域，业业态包括便利利店、大型综综合超市、百百货店、专业业店和折扣店店。伊藤洋华华堂是伊藤洋洋华堂集团旗旗下著名品牌牌店，以大型型综合超市为为主，在日本本有近200家店铺，年年销售额近300亿美元。中中国第一家门门店于19997年11月首先在成成都开业，目目前仅在成都都与北京市场场拥有约10家分店。目标客户主要以中产阶层层的消费群体体为主。经营特征注重细细节，20世纪80年代提出并并逐步完善“单品管理模模式”，即是将商商品管理的重重点和基础直直接放在所经经营的每一个个具体的商品品项目上，对对各类商品按按质量、款式式、尺码、型型号等的不同同进行分类，通通过这种商品品品种的细分分化来明确顾顾客的需求差差异，在经营营过程中随时时掌握每一种种单品的销售售动向和趋势势，不断调整整商品结构，精精确地确定进进货的品种和和数量，最大大限度地为顾顾客提供他们们所需要的商商品。通过单单品管理，伊伊藤洋华堂可可以准确把握握一天中不同同时间段、不不同天气以及及受其他因素素影响，消费费者需求会发发生怎样的变变化。然后，伊伊藤洋华堂就就可以明确对对消费者需求求的假设，并并以此为基础础调整商品组组合、改变商商品展示形式式、开发新产产品。最后，伊伊藤洋华堂会会利用实际的的销售数据对对这些变化的的效果再次进进行检验。通通过假设采取行动检验的循环环，从而准确确把握顾客不不断变化的需需求。开店计划计划未来两年，在在成都地区一一年开一家店店，07年将在城东东开设新店。北北京地区也是是逐年稳步推推进。5、易初莲花在华投资情况易初莲花是世界界财富500强企业正大大集团子公司司。在过去的的10年中，自1997..6.23其第一家商商店在上海浦浦东开张以来来，易初莲花花已在中国开开了近80家购物中中心。在上海海、北京、广广州、成都等等城市分别成成立了华东、华华北、华南、西西南地区的大大区总部。商品种类目前，在易初莲莲花购物中心心有超过30000种商品，95%的商品是从从当地采购。商商品几乎涵盖盖所有种类，生生鲜，食品，保保健品，饮料料和酒类，日日用洗化用品品，家用品（五五金，汽配，体体育用品，玩玩具），家用用电器，服装装鞋类等。经营特征◆购物中心空空间大，平均均每家店的面面积在12,0000220,0000平方米◆强调家庭的的一次性购物物中心◆提供顾客质质优价廉的商商品，提倡天天天低价◆强调建设生鲜鲜加强型超市市，历来都以以新鲜、高品品质的生鲜产产品而闻名开店计划计划在未来二到到三年中在中中国发展到１１００家店。6、百佳超市内地投资情况作为香港最具规规模的超级市市场连锁店，在在香港、澳门门、中国大陆陆已拥有超过过二百家分店店。百佳至今今在内地已拥拥有39家分店，遍遍布广东珠江江三角洲地区区、西南、中中部地区、长长江三角洲地地区及北京等等地，其中广广东地区就占占了34家店。经营特征具备商品种类丰丰富、质量卫卫生管理严格格、超值的价价格和优质、快快捷的顾客服服务以及舒适适的购物环境境等特征。市场影响目前，百佳的影影响力还主要要集中于华南南地区，但随随着以上海为为中心和以成成都为中心的的旗舰店的相相继开设，标标志着百佳正正全力东扩和和西进。开店计划百佳计划到20008年，在全国国开100家店。除了了巩固现在广广东珠三角的的地盘之外，目目标还针对华华中和西南，北北京和上海，以以超大型店为为主，平均每每个店投资5000万元。7、欧尚在华投资情况法国欧尚集团成成立于19611年,是以经营大大型综合超市市为主的国际际商业集团,是目前法国国第二、欧洲洲第六的大型型跨国商业集集团，20002年的营业总总额达260多亿美元,财富杂志20022年全球500强排名中列列第162位。目前,欧尚集团已已在中国开设设了近15家分店,在中国的总总投资额已超超过8亿元人民币,分布在上海海、北京、杭杭州、成都等等各大城市。经营特征提倡“以空间换换时间”，在投资建设设大卖场时,会同时建设设相应面积的的停车场,满足顾客的的需求，另外外营造宽敞、明明亮的购物环环境以求给顾客留留下深刻印象象，商品以零售售为主,其商品的60%为食品,食品当中又有50%为生鲜冷冻冻产品。市场影响目前欧尚的主要要影响还集中中在长江三角角洲一带，包包括开设第一一家中国店的的上海以及杭杭州、苏州、无无锡、宁波等等东部城市。欧尚不主张盲目的扩张,在华扩张追求脚踏实地，希望每开一家大型综合超市都能见到切切实实的效益,以最低价销售商品,并争取达到单位经营面积的最高营业额。开店计划欧尚希望在未来来的2-3年内优先在在中国东部地地区发展,同时也推进进在中国北部部、中部和西西部的发展。但但从历史来看看，在过去的的7年中，欧尚尚仅在中国开开店13家，其发展展计划要远落落后于家乐福福、沃尔玛的的扩张计划，欧欧尚追求的是是做强不一定定做大的发展展思路。（二）成都外资资大型综合超超市品牌研究究1、对成都各大大卖场的知晓晓率消费者对成都各各大卖场知晓晓率相对比较较平均，家乐乐福、人人乐乐、好又多、欧欧尚、伊藤5家店处在第第一集团，而而沃尔玛、百百佳等的知晓晓率稍稍落后后。市民对易易初莲花的知知晓最低。2、消费者最常常逛的三个主主要卖场消费者在最常逛逛的卖场中，家家乐福、好又又多、人人乐乐所占比例相相对比较高也也较为平均，都超过过了20%，是三个被消消费者主要消消费的场所，其其次为伊藤与与百佳。综合合超市业态的的店铺中，易易初莲花与沃沃尔玛较为落落后。3、最常逛的一一个卖场在消费者的普遍遍情况中家乐乐福是最常逛逛的卖场，占占受访比例的的三成。而百百佳、易初莲莲花与沃尔玛玛、麦德龙的的受欢迎程度度较低。4、消费者最常常逛的一家卖卖场的原因卖场所在地理位位置的优势离离家或离公司司近是消费者者常常去逛的的首要原因，其其次在对质量量，价格和品品种的齐全上上也是相对关关注很高的，对对服务态度和和环境也是有有所要求，另另外还存在部部分其他影响响消费者选择择的次要原因因。5、消费者心中中认为最好的的商场1）、购物环境境和气氛最好好的在购物环境和气气氛好的选择择中近四成消消费者选择家家乐福，其次次近两成消费费者认为是伊伊藤洋华堂，15%和11%的消费费者认为是好好又多和人人人乐，其他卖卖场的比例相相对更少。2）、卖场卫生生状况最好的的卖场卫生状况消消费者心中认认为最好的是是好又多卖场场，有23%的人选择，其其次家乐福和和伊藤洋华堂堂近随其后，分分别占20%和19%，人人乐13%，欧尚11%，其他的卖卖场被消费者者认知卫生状状况好的相对对很少。3）、卖场货品品最齐全的3成的消费者认认为家乐福是是所有卖场中中货品最齐全全的，其次24%的消费者认认为好又多的的货品齐全，18%的消费者认认为人人乐的的货品齐全，15%的消费者认认为伊藤洋华华堂的货品齐齐全。百佳、欧欧尚、易初莲莲花、麦德龙龙被认为商品品种类较少，相相对于前面消消费者选逛频频率来看，二二者有很大相相同。因此，我我们认为消费费者对各大商商场的商品种种类评价是建建立在顾客对对商场的了解解基础之上，而而并不是一定定说明各大商商场的商品种种类一定存在在很大差距。4）、促销活动动的多样化最最好的由图可以看出，在在消费者心中中绝大多数人人认为家乐福福的在促销方方面是做的比比较全面与多样的，其次次为人人乐与与好又多。其其余的6家商家比较较平均，所占占比例不超过过4%。结合前面面的分析，我我们认为促销销活动多样性性印象也是建建立在一定消消费者对各大大商家的了解解程度上。但但伊藤例外，消消费者常逛指指数较高，但但顾客仍然认认为其促销活活动不够多样样。5）、商品价格格相对便便宜的占30%的消费费者认认为好又多多的的商品价格格是是相对最便便宜宜的，其次次是是23%的家乐福和20%的人人乐被被消费者认认为为商品价格格较较便宜。6）、卖场分区区最合理理的如图可以看出针针对对卖场分区区的的合理性来来看看，相对比比较较平均，以以家家乐福22%的认同率为首首，伊藤洋洋华华堂20%，人人乐和和好又多分分别别都为16%的被认同率率。7）、知名度最最高的可以看出，家乐乐福福在消费者者人人群中知名名度度是最高的的，其其次是伊藤藤洋洋华堂。8）、服务员态态度最好好的29%的消费者者认认为伊藤洋洋华华堂的服务务态态度是最好好的的，而家乐乐福福、好又多多和和人人乐在在服服务态度上上的的比较是相相对对较平均的的9）、停车位最最充足的的在停车位的准备备上上，人人乐乐有有近三成的的消消费者认为为其其停车位是是准准备最充足足的的。10）、交通最便便利的家乐福和人人乐乐一一共近半数数的的消费者认认为为其在交通通便便利上是一一致致的，各占26%，伊藤洋华华堂占18%，好又多占15%，其余余几家的认认同同点都不超超过过10%。小结：通过对成都地区区九九家不同的的零零售品牌的的调调查，从消消费费者对品牌牌的的认知度、商商商场购物环环境境、购物原原因因、商品种种类类、人员素素质质、停车环环境境等十几个个指指标分析，我我我们发现，诸诸诸多指标存存在在着很大的的一一致性与关关联联性，因此此我我们可以认认为为，消费者者对对众多零售售品品牌的评价价都都是建立在在他他对该品牌牌的的认识与了了解解程度上的的。（四）成都外资资超超市门店研研究究本研究是基于对对家家乐福、沃沃尔尔玛、麦德德龙龙、伊藤洋洋华华堂、易初初莲莲花、百佳佳五五大零售集集团团在成都的10家分店的调调查之上。他他他们分别是是八八宝街家乐乐福福、双桥子子家家乐福、光光华华家乐福、九九九里堤沃尔尔玛玛、SM广场沃尔尔玛、麦德德龙龙、伊藤双双楠楠店、一环环路路易初莲花花、新新城市广场场百百佳、玉双双路路百佳店。成都外资超市调调查查门店分布布图图家乐福沃沃尔玛百佳伊藤洋华堂易初莲花麦德龙欧尚日平均人流量商场名称日平均人流量（人人次）八宝街家乐福45000双桥子家乐福50000光华家乐福50000九里堤沃尔玛50000SM广场沃尔玛玛15000麦德龙5000伊藤双楠店40000一环路易初莲花花20000新城市广场百佳佳40000玉双路百佳48000同善路欧尚注：日均人流量量通通过时间测测试试的方法得出出针对日平均人流流量量，人流量量最最少的为麦麦德德龙，这在在于于其仓储式式的的会员大卖卖场场形式，另另外外，除新开开不不久的SM广场沃尔玛玛人流量在在日日平均15000人次以及一一环路易初初莲莲花的日平平均均人流量较较少少外，其他他卖卖场的日平平均均人流量都都在在400000-5000000人次之间。目标客户群特征征商场名称目标客户群特征征八宝家乐福各种企业人士及及周周边住户，学学学生，白领领，职职员，家庭庭主主妇，离退退休休人员双桥子家乐福一般的居民户，各各种层次的人人群均有光华家乐福周边住户（包括括学学生，家庭庭主主妇，职员员，离离退休人员员），旁旁边写字楼楼的的员工九里堤沃尔玛各种人群均有SM广场沃尔玛玛一般的居民户，各各种层次的人人群均有，团团体购物麦德龙周边住户，附近近写写字楼人员员，中中医附院的的职职员都会去去那那里购物伊藤双楠店分经常逛和实际际购购物两部分分，经经常逛的366岁以上，平平均年龄311.82，女女性72.55%，已婚为为主，占633.1学历高高中以下533.7，大学学占44.44，职业主要要是一般职职员员，个体户户，家家庭主妇，个个个人平均月月收收入13033元，家庭平平均年收入入55.08万元元；实际购购物物，40岁以下，学学历高中以以下下，企业一一般般职员，家家庭庭主妇，离离退退休人员，个个个人月收入入11500以下下，家庭年年收收入3万以下一环路易初莲花花各种企业人士及及周周边住户，学学学生，白领领，职职员，家庭庭主主妇，离退退休休人员新城市广场百佳佳团体购物，工人人，下下岗工人，白白白领都有，职职职员，家庭庭主主妇玉双路百佳企业人士及周边边住住户，学生生，白白领，家庭庭主主妇，离退退休休人员同善路欧尚以周边诸多的住住宅宅小区住户户为为主，如黄黄忠忠、石人小小区区等可见，除麦德龙龙的的客户多为为各各企事业单单位位职员外，其其其余商场购购物物人群并无无明明显差异，多多多由周边住住户户以及随机机顾顾客群组成成。经营辅射范围商场名称经营辅射范围八宝家乐福各城区的人都有有，主主要以商场场附附近的人群群居居多双桥子家乐福以附近5公里为为主主光华家乐福以附近8公里以以内内的区域为为主主，区域外外也也有相当一一部部份九里堤沃尔玛以附近7-8公公里里范围的为为主主SM广场沃尔玛玛以附近7-8公公里里范围的为为主主麦德龙以附近8公里以以内内的区域为为主主，区域外外也也有相当一一部部份伊藤双楠店60%双楠片区区，116%光华金金沙，4.55%浆洗街高高升桥片区区，3.5%大石路，3.5%西门车站一环路易初莲花花周边3-5公里里，新新二村，铁铁路路新村，沙沙湾湾，二环路路新城市广场百佳佳五城区消费者都都有有，以周边边消消费者为主主玉双路百佳以附近4公里左左右右为主同善路欧尚以附近住宅小区区为为主要辐射射范范围就辐射范围而言言，易初莲花花与百佳的辐辐射半径不及及家乐福、麦麦德龙与沃尔尔玛几家。而而伊藤双楠店店主要覆盖范范围还是以双双楠片区为主主，是一个典典型的社区性性门店。经营面积商场名称经营面积（平米米）八宝家乐福8000双桥子家乐福13200光华家乐福20000九里堤沃尔玛20000SM广场沃尔玛玛13525麦德龙12000伊藤双楠店8226.5一环路易初莲花花21000新城市广场百佳佳16000玉双路百佳15000同善街欧尚8300可见，成都的大大型型综合超市市经经营面积几几乎乎都在10000平米以上，其其其中以家乐福福光华店以以及及去年才进驻驻成都的九里里堤沃尔玛玛和和易初莲花花经经营面积最最大大，这三家店经营面面积均超过20000平米，这与这这几家零售售企企业的四川川发发展战略以以及及成都门店店位位置交通便利利，人流量量巨巨大等因素有关。营业额商场名称年营业额（亿）日营业额（万元元//天）日平均人流量（人人次）八宝家乐福3.8亿/年104.1145000双桥子家乐福3亿/年82.1950000光华家乐福2.6亿/年71.2350000九里堤沃尔玛2亿/年54.7950000SM广场沃尔玛玛1.8亿/年49.3215000麦德龙2.8亿/年76.715000伊藤双楠店7亿/年191.7840000一环路易初莲花花1.5亿/年41.1020000新城市广场百佳佳2.4亿/年65.7540000玉双路百佳2亿/年54.7948000同善路欧尚2.6亿/年71..223经过走访调研，我我们得到了成成都各零售商商家门店的营营业额。可以以看出，伊藤藤洋华堂双楠店店的年营业额额位居上述10家门店首位位，这主要得得益于其百货货兼容零售的的多元零售业业态以及城南南强大的消费费能力。八宝宝家乐福则以以年3.8亿元营业额额排名第二，日日营业额超过过100万元，这与与其地处成熟熟的骡马市商商圈是密不可可分的。一环环路易初莲花花的年营业额额在所调查门门店中排名最最低，日营业业额仅为40万元左右。承租能力商场名称承租能力八宝家乐福38元/平米//月双桥子家乐福20-25元//平平米/月光华家乐福25-30元//平平米/月九里堤沃尔玛15-25元//平平米/月SM广场沃尔玛玛新店还在免租期期间间伊藤双楠店30多元/平米米/月一环路易初莲花花还在免租期间，承承受能力在24-25元/平米/月新城市广场百佳佳25元/平米//月玉双路百佳30元/平米//月同善路欧尚25-30元//平平米/月关于租金水平，根根据调查发现现，成都市区区的租金价格格水平一般集集中在20-355元之间，但但也有个例，如如八宝家乐福福店就达到了38元/平米/月，这主要是是受店铺地址址、总营业面面积、所处楼楼层等因素综综合影响。调查还还发现，成都都各房产开发发商为吸引各各大型零售商商入驻，还为为零售商提供供有一定的免免租期间。合作商家商场名称跟随商家八宝家乐福肯德基双桥子家乐福新华文轩书店，国国美，麦当劳劳光华家乐福麦当劳，永真眼眼镜镜九里堤沃尔玛肯德基SM广场沃尔玛玛肯德基，国美，屈屈臣氏麦德龙无伊藤双楠店肯德基一环路易初莲花花肯德基，麦当劳劳，中中国民生银银行行新城市广场百佳佳新华书店，国美美，麦麦当劳，锐锐步步玉双路百佳麦当劳,圣梦同善路欧尚肯德基，六和豆豆浆浆调查发现，各大大型型综合超市市一一旦入住某某商商业地产之之后后，由于其其强强大的品牌牌影影响力往往往会会带动另外外一一些大型商商家家跟进，如如肯肯德基，麦麦当当劳等连锁餐餐饮店以及及某某些百货类类连连锁店的加加入入，从而带带动动周遍商圈圈的的形成与发发展展。与开发商的合作作形形式商场名称与开发商的合作作形形式八宝家乐福租赁双桥子家乐福租赁光华家乐福租赁九里堤沃尔玛由开发商修建，商商场租赁SM广场沃尔玛玛租赁麦德龙租赁伊藤双楠店租赁一环路易初莲花花租赁新城市广场百佳佳租赁玉双路百佳租赁同善路欧尚租赁调查发现，各外外资资零售企业业在在成都均与与地地产开发商商有有合作，合合作作形式一般般都都是租赁形形式式，这种合合作作方式在中中国国其他地区区也也是最为常常见见的，这主主要要与连锁商商家家的外资性性质质有关，为为避避免政治风风险险，不愿在在外外国持有固固定定资产。对周边物业价值值的的提升程度度商场名称对周边物业价值值的的提升程度度八宝街家乐福对周边房价、物物业业费、租金金都都有所提高高双桥子家乐福有一定的影响，购购物更加方便便，周边的住住宅更好卖光华家乐福超市方便了周围围的的住户，出出租租房子的住住户户更是因为为附附近有超市市而而大大提高高他他们的房子子价价格，写字字楼楼也会因为为附附近的更多多便便利而容易易出出租九里堤沃尔玛对周边房价有影影响响，房价有有所所升高，因因为为这个地段段的的各方面配配套套设施都还还不不是十分到到位位，沃尔玛玛这这个大型购购物物超市的出出现现对周围的的住住户是一个个十十分好的事事情情，使他们们的的日常生活活用用品在使用用上上有了保障障。SM广场沃尔玛玛对周边房价有影影响响，租房子子更更贵，商品品价价格也有所所提提高麦德龙有一定的影响，对对附近的居民民和周围的写写字间都有直直接或是间接接的影响，也也是消费者参参考购买住房房的一个条件件伊藤双楠店南边是一个成熟熟社社区，各方方面面硬件设施施都都是比较好好比比较完善的的，开开了一个伊伊藤藤店，使周周围围的上班族族及及住户多了了一一个购物的的选选择，无形形中中提升了这这个个片区的商商业业价值。一环路易初莲花花因为这里的开发发程程度还不够够，人人气不够聚聚集集，还没有有形形成一个比比较较有名的购购物物地点，也也就就对周围的的环环境不会构构成成什么影响响。新城市广场百佳佳这个地段本来房房价价就高，因因此此不可能因因为为百佳在这这里里开店有什什么么大的影响响。只只是因为有有百百佳的出现现，使使这里的人人流流量变的更更大大，看起来来更更繁华，热热闹闹。成为一一个个有人气的的地地点。玉双路百佳影响不大同善路欧尚对周边房价有一一定定影响，租房房子更贵有上表可见，大大型型的外资连连锁锁超市所在在地地普遍都对对周周边一定区区域域的房屋销销售售价格、租租赁赁价格、甚甚至至物业价格格有有所抬高。同同同时也提高高了了房屋出租租率率、房屋出出售售周期等指指标标。但同时时也也可发现，在在在成都地区区，进进入较早，更更更成熟的连连锁锁品牌，如如家家乐福、伊伊藤藤等，对周周边边区域的影影响响力更加明明显显。10、品牌对消消费者的号号召力商场名称品牌对消费者的的号号召力八宝家乐福进入成都早，历历史史悠久，口口碑碑不错，老老顾顾客多双桥子家乐福光华家乐福九里堤沃尔玛全球最大零售巨巨头头，但因去去年年才进入成成都都市场，知知名名度不及家家乐乐福。SM广场沃尔玛玛麦德龙仓储类超市，进进入入成都已有有几几年时间，口口口碑较好，尤尤尤其对于一一些些企事业单单位位的大宗采采购购来讲。伊藤双楠店知名连锁店，商商品品品质有保保证证，深得消消费费者的信赖赖一环路易初莲花花价格便宜，促销销频频繁，比较较吸吸引顾客新城市广场百佳佳经营范围广，口口岸岸好,交通方便，能能能提供免费费停停车服务、退退退货、上门门服服务，具备备一一定号召力力玉双路百佳同善路欧尚全球著名零售商商，口岸好,交通方便，对对周边各小区区有吸引通过对随机顾客客的的采访发现现，成成都各外资资零零售商家对对顾顾客号召力力主主要受到来来蓉蓉时间长短短、品品牌知名度度、口口岸条件等等因因素的影响响。调调研发现，家家家乐福目前前在在成都地区区的的号召力是是最最大的。同业竞争力商场名称同业竞争力八宝家乐福购物环境好,过过道道宽敞,设施齐全如如消防等双桥子家乐福提供各种优惠活活动动多，品牌牌知知名度高光华家乐福欧洲第一、世界界第第二的零售售巨巨头，在成成都都发展的情情况况一直很好好,,消费者也比比较为认同同,,所以还是很很有竞争力力九里堤沃尔玛服务态度好，购购物物环境好，商商商品价格合合理理，产品质质量量上乘，而而且且有专线车车，但但在网上有有很很多沃尔玛玛的的负面信息息，这这对他的竞竞争争力肯定有有一一定的影响响SM广场沃尔玛玛竞争力很大，市市场场都有竞争争，各各个商家推推出出各种促销销，优优惠活动来来吸吸引顾客。麦德龙是仓储超市,货货品齐全伊藤双楠店目前成都店都发发展展很好，在在消消费者心中中具具有一定的的品品牌形象，这这这是企业一一大大优势一环路易初莲花花集团背景，有实实力力新城市广场百佳佳排场大，购物环环境境舒适，干干净净玉双路百佳超过两万种商品品，以以生鲜产品品为为主打，90%以上的商品品都将在本本地地采购。卖卖场场设置“国际化超市”引进摩登生生活，精选500种来自美国国、英国、法法法国、意大大利利、韩国等等地地的进口商商品品、异国口口味味和风情。囊囊囊括了食品品、个个人护理、家家家用百货、纺纺纺织品等类类别别的百佳自自有有品牌同善路欧尚以零售为主,,其商品的60%为食品,食品当中50%为生鲜冷冻冻产品,为消费者提提供廉价商商品品和优质服服务务。把自选选、廉廉价和所有有服服务聚集在在同同一建筑物物作作为其经营营特特色,实现单位面面积最高营营业业率和商品品最最低价销售售的的有机统一一。其其经销商品品多多达数万种,具有广泛的的国际营销销网网络、一流流的的管理水平平和和科学的经经营营机制。以上仅是各外资资品品牌门店在在成成都各自具具备备的竞争优优势势，就品牌牌本本身而言，各各各外资集团团都都有自己的的核核心竞争力力与与优势。家家乐乐福凭借其其因因地制宜的的单单店管理、从从从上游供应应商商寻求利润润的的盈利模式式，从从而具备以以低低价商品吸吸引引顾客的竞竞争争力。沃尔尔玛玛则是通过过优优化供应链链，降降低运营成成本本，精细化化的的管理方式式来来参与竞争争。麦麦德龙则是是采采取有别于于普普通零售商商的的仓库式会会员员管理模式式来来竞争，针针对对的消费者者不不同于传统统零零售商。伊伊藤藤洋华堂则则注注重细节，独独独特的单品品管管理以及超超市市加百货的的组组合使其获获得得成功。易易初初莲花服务务理理念则是成成为为家庭的一一站站式采购中中心心，同时重重视视生鲜类部部门门。百佳则则凭凭借其在华华南南良好的基基础础，集团雄雄厚厚的实力，以以以及多元的的零零售业态迅迅速速展开其东东扩扩西进战略略。在成都的开店计计划划品牌名称计划开店家乐福3-4家（成都都），考考虑部分二二级级城市沃尔玛成都市区及二级级城城市，预计07年会在城东东成仁路口口开开设一家新新店店麦德龙成都市场2-33家家以上伊藤洋华堂成都计划每年新新增增1家，合适项项目均可洽洽谈谈，暂不考考虑虑其他地域域。预预计07、08年会在城东SM广场对面（首首首创楼盘）以以以及成仁路路口口（万达商商业业广场）开开设设两家新店店易初莲花准备在成都开66--8家，人口口密集，交交通通方便百佳超市成都市区项目为为主主同善路欧尚开设新店速度不不快快，求稳通过访谈得知各各外外资零售店店在在成都的开开店店计划，各各商商家都对成成都都市场表现现出出浓厚的兴兴趣趣，都有准准备备未来继续续开开设新店的的计计划，但同同时时，由于成成都都市区的竞竞争争会日益激激烈烈，各商家家正正开始有序序地地向成都郊郊县县以及周边边的的二、三级级城城市迈进。由由由此可见未未来来一段时间间内内，各零售售巨巨头在以成成都都为中心的的西西南地区的的抢抢滩行动将将会会日益频繁繁，但但各大零售售巨巨头在成都都的的开店计划划都都是被各家家总总部纳入到到整整个中国区区域域的范围来来考考虑的，且且多多是做为长期期的一个打打算算，而并没没有有制定未来来具具体的年限限区区间。各分店在蓉开店店时时间商场名称开店时间八宝家乐福新城市广场百佳佳一环路易初莲花花2005.1伊藤双楠店2005光华家乐福麦德龙2002.9九里堤沃尔玛SM广场沃尔玛玛双桥子家乐福2005.5玉双路百佳2005同善路欧尚2003.111从表中看出，家家乐乐福是早在在上上个世纪90年代即进入入成都市场场的的外资大型型综综合超市，截截截止目前已已经经有8年时间，伊伊藤也是较较早早进入成都都市市场的外资资零零售企业，早早早在1997年就在成都都春熙路开开设设了中国第第一一家分店。因因因此，这两两个个企业在成成都都具备悠久久的的历史，顾客客群基础较好好。相比之之下下，另一世世界界零售巨头头沃沃尔玛进入入成成都市场的的时时间则要晚晚的的多，去年年第第一家成都都分分店才正式式开开门营业。经营稳定性与持持续续性商场名称经营稳定性与持持续续性八宝家乐福稳定性好,持续续性性强,营业额高,稳定双桥子家乐福经营比较稳定，波波动不大光华家乐福发展势头一直很很好好九里堤沃尔玛营业稳定，销售售额额在不断增增长长，还是有有发发展前景SM广场沃尔玛玛是零售业巨头,,,,知名度大,经营一直都都很稳定麦德龙仓储式超市，相相对对于其他超超市市有自己的的独独特性，较较稳稳定伊藤双楠店一直都比较好，口口碑好，发展展势头也比较较好一环路易初莲花花目前本地的经营营状状况成上升升趋趋势，有持持续续发展的潜潜力力新城市广场百佳佳持续发展，营业业额额在不断上上升升玉双路百佳从开店到现在很很少少出现顾客客投投诉电话和和退退货现象同善路欧尚地处成熟的住宅宅社社区，经营比比较稳定，波波波动不大（四）成都外资资零零售品牌对对比比研究本部分首先将从从各各外资零售售超超市在成都都的的品牌知名名度度、门店地址址选择、竞竞争争优势、商商业业业态、目目前前在蓉布局局情情况等几方方面面进行对比比；；然后再从从调调研获得的的多多项定量数数据据指标进行行对对比。通过过从从不同角度度的的对比分析析，以期找到到最适合本项项目商业的合合作伙伴。各品牌定性对比比品牌名称商业业态门店选址要求竞争优势目前在蓉数量在蓉布局家乐福大型综合超市十分依赖公交系系统统，商业中中心心、住宅区区、交交通要道、十十十字路口。低成本商品价格格、在在蓉良好的的历历史基础、良良良好的口岸岸5家内环、城东、城城西西、城南伊藤以百货为主兼营营超超市市级商业中心，或或具备一定购购买能力的社社区。精细化的商品管管理理、在蓉良良好好的历史口口碑碑、多样化化的的商业组合合业业态2家内环春熙商圈、西西南双楠区沃尔玛大型综合超市商业中心、住宅宅区区、交通要要道道、十字路路口口等。强大的供应链管管理理、低成本本管管理、高效效资资金周转率率2家成都西北、东北北方方向易初莲花大型综合超市商业中心、住宅宅区区、交通要要道道、十字路路口口等集团强大实力、特特色化的生鲜鲜部门、商品品丰富的种类类1家城北一、二环间间百佳大型综合超市商业中心、住宅宅区区、交通要要道道、十字路路口口等低价、优质快捷捷的的顾客服务务、舒舒适的购物物环环境、严格格的的质量把关关2家内环骡马市商圈圈、东东北一环方方麦德龙仓储商店城乡结合部或交交通通要道，以追求廉价价的土地租租金金，降低成成本本。低成本土地价格格、高高效的商品品流流通率、丰丰富富的商品种种类类1家城西二环路口欧尚大型综合超市成熟的生活片区区，交交通要道、十十十字路口等等以零售为主,,其商品的60%为食品,食品当中50%为生鲜冷冻冻产品,为消费者提提供廉价商商品品和优质服服务务1家城西羊西线同善善路路口各品牌影响因素素定定量对比名称知晓率购物环境卫生商品种类促销价格分区态度停车位交通综合得分排名家乐福0.1160.380.20.30.430.230.220.230.250.260.2621伊藤0.1140.180.190.150.040.030.20.290.060.180.1432欧尚0.1150.050.110.020.0200.070.050.020.050.0513麦德龙0.1070.040.050.020.030.030.070.030.070.010.0464沃尔玛0.1080.050.050.060.020.010.040.020.030.020.0415易初莲花0.1010.040.010.020.010.070.080.020.020.010.0386百佳0.10800.030.010.040.05000.060.060.0367根据市场调查所所得得数据，我我们们分别选取取品品牌知晓率、购购物环境、卫卫卫生条件、服服服务员态度度等等共10项指标，分分别赋予0.1的权重，经经过计算得得到到综合得分分和和排名。很很明明显，家乐乐福福在上述6家超市当中中的总分最最高高，远远高高于于其他品牌牌，成成都市场的的综综合影响力力最最大。而百佳佳由于在购购物物环境、分分区区合理性、服服服务态度三三项项因素上没没有有得分，因因此此导致其综合合排名最差差。小结：通通过过定性、定定量量两方面的的对对比，我们们发发现，家乐乐福福和伊藤在在成成都的综合合影影响力要远远远远高于其他他外外资品牌的的超超市。这同同他他们早在上上世世纪90年代就在成成都市场的的捷捷足先登是是密密不可分的的。而而处于最末末三三位的沃尔尔玛玛、易初莲莲花花、百佳，都都都是于近一一两两年才登陆陆蓉蓉城的，所所以以其市场影影响响还有限。但但但这并不意意味味着这三家家综综合超市在在成成都的前景景就就一定堪忧忧，相相反，从这这三三个零售品品牌牌制定的未未来来在成都雄雄心心勃勃的新新店店发展计划划来来看，有可可能能使成都的的零零售格局产产生生变化，由由以以前的单极极市市场发展为为多多极并存的的市市场格局。（五）成都分区区域域外资零售售品品牌对比研研究究从成都目前的外外资资零售商门门店店分布图上上可可以清晰地地看看到目前成成都都外资零售售企企业的区域域分分布情况，根根根据所调查查的的10家门店，西西北区域包包括括有八宝家乐乐福、九里堤沃尔尔玛、麦德龙、欧尚尚、一环路易易初莲花、新城市广场场百佳共6家门店。西南南区域包括括光光华家乐福福、伊藤双楠店店两家门店。而而而城东区域包包括双桥子家家乐福、SM广场沃尔尔玛、玉双路百佳佳三家。我们选取年营业业额额这一关键键指指标对这三三个个区域的门门店店进行一个个综综合对比，得得得到各区域域最最终排名，以以以期对本项项目目的招商有有所所参考。所在区域商场名称年营业额（亿//年）排名西北区域八宝家乐福3.81麦德龙2.82欧尚2.63新城市广场百佳佳2.44九里堤沃尔玛25一环路易初莲花花1.56城东区域双桥子家乐福31玉双路百佳22SM广场沃尔玛玛1.83西南区域伊藤双楠店71光华家乐福2.62从表中可以看出出，在在所调查的的成成都市西北北区区域的6家门店中，八八八宝街家乐福店以年年营业额3.8亿元位列首首位，紧随随其其后的是麦德德龙，一环路易初初莲花排在最最末位。城城东东区域以双桥桥子家乐福福年年营业额最最高高，达到3亿。西南区区域则是双双楠楠伊藤洋华堂堂更胜一筹筹。成都市区各大外外资资现有超市市分分布图项目位置项目位置家乐福沃沃尔玛百佳伊藤洋华堂易初莲花麦德龙欧尚项目位位置第四部分、项目目发展展研究（一）项目基本本情情况项目地址：成都都青青羊区城西西光光华大道与与青青羊大道的的交交会处，介介于于二、三环环之之间项目性质：商业业地地产开发商：博瑞瑞地地产（二）项目所在在区区域特征分分析析1、区位优势：：◆政府未来规划划有利利于光华商商圈圈的发展并并成成熟根据了解，青羊羊区区政府致力力于于大力发展展现现代商贸业业，提提出以打造造骡骡马商圈和和金金沙光华商商圈圈为重点，促促促进传统商商业业向现代商商业业转型。目目前前金沙光华华商商圈区域已已建建成商业商商务务面积30多万平方米米，正在建建设设中的达50多万平方米米。◆项目位于二二、三环环内，交通便便利。从成都圈层结构构来来看，光华圈层虽不不处在成都核心圈层层，但仍属属于于城市中间圈层层。而且该区区域交通便便利利，公交系系统统发达。◆具备稳定的顾顾客群群数量。毗邻西南财经大大学学、省委党校校、行政干干部部学院等高校校，周边遍遍布布博瑞都市市花花园、水木光光华、成都花花园、杜甫甫花花园、中华华花花园等诸多多大大型中高档档住住宅小区，据据据估计，目目前前该区域高高尚尚居住人口口超超过3万人，有高高达5万人校园经经济人群，再再再加上流动动人人口，总消消费费人群超过10万，拥有强强大大的购买潜潜力力。2、区位劣势：：◆本案周边几几公里区区域内，已已具具备麦德龙龙、家家乐福这样样的的大型综合合超超市。沃尔尔玛玛也与大地地新新光华合作作，将将于近期入入驻驻。对于项项目目以后的综综合合超市类商商业业环境更加加残残酷。◆目前周边配配套还不不够成熟，目目目前还未能能形形成一个有有效效的商业配配套套体系，像零零售、餐饮饮、休休闲、娱乐乐、购购物、美容容等等等商业配配套套还有所欠欠缺缺。3、区位机会：：◆作为中高档社社区的的集中区域域，光光华商圈将将逐逐步成熟。各类商家将在未未来来逐步进驻驻光光华，据了解解，仁和春天天将会在光光华华村开一个个55万平方米的的新新店，瞄准准该该区域高端端人人群。王府府井井百货也在在为为扩张开店店进进行积极选选址址，光华商商圈圈很可能是是考考虑的重要要对对象。同时，重重庆孔亮鳝鳝鱼鱼火锅、豪豪庭庭轩等大型型餐餐饮企业也也已已选址光华华，预计未来该区区域的各种类类型的商业配配套会逐渐增增多并趋于成成熟。◆各大零售巨头头纷纷纷选址光华,有利于区域域零售氛围围的的形成.区域商业氛围的的营营造需要众众多多商家的共共同同努力,家乐福、沃沃尔玛等大大型型零售企业业的的进入，从从另另一方面来来看看，可促进进光光华区域的商