年杭州下沙板块商铺市场调研报告

下沙住宅及商铺市场调研报告HYPERLINK\l"_Toc175997797"第一部分下沙沙商铺市场简简况3HYPERLINK\l"_Toc175997798"一、总体规划33HYPERLINK\l"_Toc175997799"二、房产开发及及配套3HYPERLINK\l"_Toc175997800"三、商业格局33HYPERLINK\l"_Toc175997801"四、商业概述44HYPERLINK\l"_Toc175997802"五、现存商业娱娱乐配套4HYPERLINK\l"_Toc175997803"第二部分商铺铺详况6HYPERLINK\l"_Toc175997804"一、下沙商铺现现况6HYPERLINK\l"_Toc175997805"1、商业地产现现状6HYPERLINK\l"_Toc175997806"2、商铺定位66HYPERLINK\l"_Toc175997807"3、商业分布现现状6HYPERLINK\l"_Toc175997808"4、商铺销售价价格7HYPERLINK\l"_Toc175997809"二、九堡商铺市市场概况8HYPERLINK\l"_Toc175997810"第三部分下沙现现存商铺简表表10HYPERLINK\l"_Toc175997811"第四部分市场预预测10第一部分下沙沙商铺市场简简况一、总体规划通过未来来3年的努力，杭杭州经济开发发区的城市建建成区面积将将扩展13平方公里，达达到47平方公里，成成为国际先进进制造业基地地、新世纪大大学科技城和和花园式生态态型城市副中中心。一个制造业业基地和大学学城所在地，开开发区目前辖辖区人口30多万，其中中包括15万学生和10余万企业务务工人员，地地铁开启了这这30万人的品质质生活时代，也也开启了下沙沙商业的新时时代。二、房产开发及及配套2009年年完成房地产产开工500万平方米，未未来三年，下下沙将建沿江江居住区、启启动区块居住住区和新城中中心区居住区区三大居住组组团，到2009年计划完成成房地产开工工面积500万平方米，竣竣工面积220万平方米。下沙将开工工建设市属综综合性医院、中中小学和幼儿儿园10所等20多个公建配配套项目，并并建成沿江大大道景观带、生生态公园、高高教园区中央央景观带三大大公共景观。三、商业格局抓住地铁机机遇，下沙已已经准备在三三年内打造“一心、两副副、三街、两两配套”的现代服务务业发展格局局。“一心”，即新新城中心区商商贸中心，这这里将开工建建设临江商贸贸大厦、德胜胜商业综合楼楼等10个以上的综综合性商贸服服务业大项目目；“两副”，即启启动区块和高高教西区商业业中心、沿江江和高教东区区商业中心，开开工建设盛泰泰五星级酒店店、奥特莱斯斯广场、阳光光星城、新加加坡科技园配配套商业设施施等5个以上的综综合性商贸服服务业大项目目；“三街”即4号号路商业街、高高沙商业街和和沿江休闲商商业街要初具具形象；“两配套”即社社区便利服务务设施和地铁铁物业商贸服服务设施基本本配套。四、商业概述目前开发区区商业最集中中的地段之一一正是文泽路路一带，一个个“井”字形新商圈圈已雏形渐成成。文泽路站站附近的楼盘盘基本上已经经交付使用，像像华元十六街街区、文渊大大厦的商铺已已经基本售空空，而一些暂暂未被出售的的商铺也成为为了投资客关关注的焦点。据最新公布的规规划方案显示示，地铁1号线在下沙沙设有四个站站点，分别是是下沙西站、下下沙中心站、下下沙东站以及及文泽路站，其其中文泽路站站目前周边楼楼盘最多。随随着交通瓶颈颈的突破，下下沙的宜居性性肯定会越来来越凸显，今今后随着文泽泽路站地铁地地下工程的开开工建设，很很快将出现一一铺难求的现现象，而且低低、小、散的的商业业态也也会得到整体体升级改造，“地铁意味着着人气和财气气。”五、现存商业娱娱乐配套从目前下沙板块块实际情况来来看，商业、娱娱乐配套不够够成熟，尚没没有高档的商商业、娱乐消消费场所，因因此该区域高高档、中高档档消费群都会会选择回到主主城区消费。下沙板块主要商商业、娱乐配配套有：物美大卖场：邻邻里中心已引引进的1―4层17000平米物美大大卖场，目前前已开始营业业。下沙商贸城：经经营各类休闲闲品牌服饰、化化妆品、珠宝宝首饰、钟表表眼镜、工艺艺品、礼品、箱箱包鞋类、床床上用品、居居家饰品、小小百货、音像像书籍、通迅迅等，目前已已投入使用。学渊路商业街：：主要以经营营服饰为主的的各种品牌的的专卖店高沙商业街：该该商业街是下下沙大学城最最早形成的商商业街,商铺多为一一些著名品牌牌的加盟店或或连锁店，包包括各种品牌牌的手机连锁锁店、咖啡吧吧、酒吧、茶茶吧，餐饮类类，电影院，还还有书店、文文体用品商店店等。金沙数码港：共共两层，一楼楼设数码家电电、品牌电脑脑、通讯产品品区；二楼为为DIY大卖场、电电脑配件、电电脑耗材、办办公设备、软软件图书区等等。16街区商业：：将有麦当劳劳，一家下沙沙最大的电影影院入驻。福雷德广场商业业：近4.5万㎡的商业业配套，将有有肯德基入驻驻。松下健身中心、体体育馆附：下沙楼盘分分布图第二部分商铺铺详况一、下沙商铺现现况1、商业地产现现状与商铺投资的风风起云涌和热热情高涨相比比，那些已经经售出的商铺铺，并未出现现当初想象的的日进斗金的的现象，包括括杭州老城区区寸土寸金的的地段，闲置置商铺也不在在少数。目前前在下沙，有有近五分之二二的商铺处于于关闭状态。开开发商只重销销售忽视经营营造成设计与与经营脱节，是是造成这种惨惨淡经营状态态的主要原因因。2、商铺定位目前下沙商业基基础尚未发展展成熟，居住住氛围不浓，目目前这里的商商业以餐饮小小店、便利店店、服饰店等等为主，缺乏乏上档次的休休闲消费及购购物场所，与与居民生活相相配套的服务务行业也有待待发展，这些些消费场所的的暂时缺少正正孕育了下沙沙商铺的发展展商机；另外外目前下沙的的主流消费人人群主要是经经济开发区职职员与大学城城学生，消费费水平以日常常消费的实惠惠型为主。3、商业分布现现状下沙整个板块分分为三个商业业中心：其一，高沙及下下沙的老城区区联动下沙商商贸城。主要要商业业态分分布：网吧、餐餐饮、服装休休闲街、电影影院；主要消消费群体为：：外来务工人人员及本地村村民和少量大大学生，价格格偏低。其二，物美超市市周边的集中中社区商铺，物物美超市位于于四号路五号号路口。主要要商业业态以以百货、餐饮饮及服务类为为主，也是目目前下沙唯一一的大型超市市，位于四个个商品房的中中心（北银公公寓、文汇苑苑、香榭里花花园、西子花花园）其三，大学城沿沿街商铺。（传传媒学院为中中心）主要商商业业态分布布：中档品牌牌的服装专卖卖店，餐饮类类，电器类等等，消费水平平中档。4、商铺销售价价格下沙目前商铺供供应量比较大大，多是一楼楼一底一起出出售的经营模模式，平均价价格集中在12000元/平方米以上上，具体情况况见面表：楼盘名称地址商铺特征经营方式面积（㎡）价格（元/㎡）东海·未名园技术开发区内，东东靠海关，南南临四号大街街该项目商铺不能能做餐饮娱乐乐，余5套左右，层层高3.6－3.7m。销售单层商铺目前剩剩余最小面积积在99㎡，已售1、2楼联体商铺铺面积都在200㎡以上均价在120000元/㎡下沙·文汇苑杭商院南面，66号大街328号商铺已售40％％///大北·四季风景景5号路与6号号路交叉口3F做单身公寓寓，1F、2F联卖；在售商铺总建筑筑面积在4000--5000方；一楼层高5米，二二楼层高6米/3.8米。分割出售，共三三层，不返租租。地下可做做餐饮177整体均价125500商宇·香谢里花花园该商铺没有设厨厨房以及油烟烟处理。/只剩一间，面积积在300多㎡商铺目前，单价价在9000元/㎡。大都·文苑风情情3#路电子工程程学院对面在售商铺90000多方，已经售出70%左右。分割出售，共一一层，层高达达7.5米（可隔两两层），不返返租，现房。可可做餐饮/单层层高4米99000—13000；7.8米挑高220000—23000016街区3#路浙江工业业大学对面街区商铺共四层层，一、二层层是联体商铺铺；三层东面面设立电影超超市，西面设设立餐饮，并并且两侧相互互打通；四层层设立会所以以及管理用房房。分割出售，分割割面积100㎡以上，不不返租。/1、2楼联体商商铺价格在1.2～1.3万元/㎡；三层均均价在7000多元/㎡福雷德广场浙江传媒学院前前面地下一层是超市市，地上四层层将是综合商商业，其中一一层商业中入入口左侧已和和肯德基签好好进驻协议，总总体商业业态态规划为：超超级购物广场场、精品百货货馆、休闲餐餐饮广场、时时尚运动数码码城、音像娱娱乐游艺世界界。共五层，卖与与租结合。部分卖、部分出出租。均价280000天元20056号大街以南,,19号大街以西西未售/约100－2250/野风·海天城6号大街与255号大街交界界预计20088年推出，目目前方案未定定///东尚国际会所14号大街311号统一招租///中庆·金沙学府府西临25号大街街,北依4号大街1－3层为商商业裙房，预预计9月底开售单层及双层联售售相结合30－3000预计45000－8000阳光华城2号路与23号号路交叉口可售套数：100套左右。交交付日期：2008年6月/76-200/中庆·第6大道道4号大街和6号号大街之间1－3层为商商业群楼，预预计9月推出，体体量5万多㎡部分单层销售售，部分一、二二层联售40－30007500－88000合计////11687在售商铺呈现以以下特征：地理位置：主要要集中在2、4、5、6号大街上；；商铺特征：层高高3.6－7.5m,,38%的商铺将在9月份及明年年推向市场，在在销售的商铺铺最低销售率率超过40％；经营方式：双层层联售为主，单单层分开销售售为副；商铺面积：300－350㎡，以100－200㎡最多；在售商铺销售价价格：均价为为11687元/㎡，由于可可以出租的商商铺数量极少少，在此不作作统计。二、九堡商铺市市场概况楼盘名称地址商铺特征商铺格局面积（㎡）价格（元/㎡）租金（元/㎡··天）优惠措施华鸿·汇盛德堡堡九堡层高4.2mm，约22间全部为一层66－1688预计90000//绿城·丽江公寓寓九堡南片区公寓2008年年上半年推出出，商铺未定定/////美达·九月庭院院九堡中心区,北北至九乔路预计9月对外销销售，目前方方案未定/////旅游·红苹果东连东湖路，北北面为九乔路路不对外销售，可可能会移交物物业出租/////绿苑晨光九堡镇蚕桑村一、二层联卖卖，也可租在售20套左右右200－300019000－－3000002.2－3.33每间商铺各异由于九堡目前多多数楼盘商铺铺销售尚未启启动，仅有绿绿苑晨光一家家在售，租金金在2.2－3.3元/㎡·天左右。未未推商铺也将将陆续在9月份及明年年推出。第三部分下下沙现存商铺铺简表目前下沙商铺主主要为社区商商铺、商业街街商铺、学校校商铺、写字字楼商铺和购购物中心商铺铺等。简单情况如下：：楼盘名称地址租金交付商铺配套面积（㎡）年租金（元/年年）日租金（元/㎡㎡·天）景园小区下沙街道半年一付空调,有线,宽宽带,防盗门,11129603.3北银公寓高教园区//15216004下沙商贸城高教园区一年一付

空调,电话,,宽带12280006.3裕园公寓高教园区二层2层177500000.77高沙小区下沙街道//13180003.7高沙文渊大厦高沙商业街都尚尚国际购物中中心附近中间一楼和三楼，可可全租一楼200，三三楼750/三楼1.76；；一楼6.8汇总/////3.6由表中可以得出出，下沙现存存商铺平均日日租金为3.6元/㎡·天，其中下下沙商贸城租租金最高，而而裕园公寓相相对租金最低低。最高租金金与最低租金金相差7倍多（不过过要考虑一层层与二层的差差价）。第四部分市市场预测根据新一轮杭州州市城市总体体规划，下沙沙是杭州市一一主三副六大大组团中的副副中心之一，规规划目标是要要发展成为以以工业、高等等教育为主的的综合性的新新城。根据这这一规