产权房地产专业知识

产权房地产专业知识第1页/共47页做贷款单的技巧了解各银行的贷款政策和种类是唯一途径（十三）银行在出借贷币时对借款人的年龄也有明确、详细要求，有上限有下限，借款人在借款时的年龄和需要借款的时间不能超过要求的上限，否则无法批贷，叫：年龄例：贷款期限加借款人年龄不能超过30

借款人的年龄18岁-65岁第2页/共47页做贷款单的技巧了解各银行的贷款政策和种类是唯一途径（十四）借款人的曾经借款后还款记录，现贷款银行在申批时是非常在乎的，安全性是行在申批时最要考虑的，如果借款人的曾经还款记录出现延期还款，记录超出银行能接受的上限，本次的贷款申请会有拒批的可能，所以我们要了解客户的原来借款后还款的记录叫：征信例：。。。第3页/共47页做贷款单的技巧了解各银行的贷款政策和种类是唯一途径（十五）上面的14项是只要借款，银行都要去参考的资料和数据，但还不是最全面的，还会出现继承，借款人和抵押人不同的情况，所以我们也还是要多留意银行的政策变化和经营种类。第4页/共47页信贷的未来发展远景分析未来三年内中国会迎来有35%的平台贷到期偿还，切实面临偿贷高峰

由此银行会在放贷时对借款人做风险的预评，也就是申批重点缓释风险，拒怕“平台贷坏帐银行“带来的连锁反映第5页/共47页学会贷款祝你签单一臂之力第6页/共47页产权第7页/共47页房地产的概念认知什么叫房屋什么叫产权第8页/共47页问：什么叫房屋？答：房屋的基本概念是住人或存放东西的建筑物，上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，能够给人提供在其中工作、生活、学习娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米到2.5米.从结构上一般包含：客厅，卧室，卫生间，厨房，较高极的房屋结构上又包含了阳台,阁楼,餐厅.再高极的房屋结构包含了书房,健身房,会客室等等.第9页/共47页从八十年代到二千年后的装修品味看中国房屋等级变迁来识别房屋的可使用性与买方需求衔接用图画看中国房地产的变迁第10页/共47页小过道厅卧室但比较大厕所厨房第11页/共47页

当年的人均居住面积不足3平米最新规定：原房屋人均居住面积低于16平米可以申请经济适用房，小于28.81可以申请公积金贷款优惠第12页/共47页厨房第13页/共47页居住者都是单位的职工，向单位或者当地房管所交纳租金第14页/共47页八十年代后期开始兴起第15页/共47页大小客厅电梯木地板书房阳台车库、少第16页/共47页厨房+饭厅第17页/共47页第18页/共47页第19页/共47页厕所小也有好的装修厕所分干湿分离第20页/共47页回忆商铺的变迁史来学会商住房商铺第21页/共47页八十年代叫门市部、是底商的爷爷第22页/共47页计划经济时代粮票付食票第23页/共47页最老的百贷大楼在广州现在还有，被收购，从有百贷大楼开始，有个体户的出现了第24页/共47页九十年代在上海的以浦光百贷商店第25页/共47页2000年以后的商住两用房中底商第26页/共47页现代购物中心商住两用第27页/共47页问：什么叫产权？答：房屋+占用土地=产权第28页/共47页产权=房屋+土地使用权一级市场、二级市场、三级市场第29页/共47页问：什么叫一级市场答：通过招标和拍卖的方式将城镇国有土地使用权出让市场，该类市场即为一极市场，土地使用者一次性按使用性质向国有土地管理部门缴纳土地使用费，此市场多为开发商。第30页/共47页问：什么叫二级市场答：城镇国有土地使用权通过有偿划拨或无偿划拨的方式出让给应享受国家政策并且可使用的使用者，该类市场就叫二极市场，使用者多为国营企业和市属房管所，它是土地使用权出让后的再转让。第31页/共47页问：什么叫三级市场答：三级市场是提供已经缴纳过国有土地使用出让金的房产交易市场平台，一定是在二级市场的基础上再次转让的地方。并且按土地使管理条例由个人向国家缴纳土地使用费的机构场所第32页/共47页问：为什么办理不下来房产证答：1、如果已有土地使用权证，是因为没有办理房屋产权属登记或者开发商将土地抵押出去，再就是城市单位开发的房子，在补齐土地使用费之前是不给办理房屋产权登记的，还有就是手续不全的也不给办。2、如果还没有土地使用权证、除了开发商用地，就是乡、镇、村的宅基地或者农耕地，所以不办理房屋产权登记就无法办理房产证第33页/共47页大产权房产证的内容大产权房产证的证号第34页/共47页从附记看房产性质私产集资福利分房购买商品房第35页/共47页从土地证上看出是否要缴纳《土地出让金》出让划拨第36页/共47页从设计用途分辩土地使用年限住宅：70年商用、商住：50年商铺：40年第37页/共47页问：大证和小证是怎么回事？答：2008年10月底之前的所有权证对配偶没有共有权人的明确记载，属于隐性共有，而在这个时间以后的办理产权证过程之前，建委就会明确、硬性要求购买人出示婚姻证明，对夫妻购买房屋的发一个所有权人证明就叫大证，再一个共有权人证明就叫小证切记：出售2008年10月底以后购买的房产，要注意小证的问题第38页/共47页小证也就是共有权证的说明第39页/共47页公有住房使用权证国有住房使用权证第40页/共47页

没有土地证的房屋所占土地一般都是租用和无偿出让使用、但在再次交易时从权属性质中可看到出让或有土地使用年限记录，也是需要缴纳土地出让金的，只不过是对原使用人的权力限定，不影响购买人使用，但会在使用年限到期后的再次使用会有不同的使用权力授予第41页/共47页问:产权的类别都有那些?答大产权:缴纳过土地使用费并且再次转让的土地使用权土地地上建筑，在国家可以继允许的使用时可以继承，可以自由买卖，可以抵押等。小产权:没有向国有土地管理部门缴纳过土地使用费，如果有地上建筑也只能按照使用类别按土使用者的要求使用，不可出售抵押等，但可按法律继续使用权力及使用义务

第42页/共47页《土地管理条例》第六十五条第三、第四款，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房，禁止村民将宅基地地上建筑出售给城镇居民，禁止城镇居民购买农村宅基地《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体用地法律和政策的通知》

国办发｛2007｝71号农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅和小产权房第43页/共47页

房地产交易操作中要注意事项使用权房产交易风险：高风险法律明确规定：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法利益难以得到保护，因为多数为违建，没有做建设规划，可是为什么会有小产权出现呢？是因为农业规划在二三线城市还未列入城市规划第44页/共47页问：为什么不能