物业管理培训早期介入与前期管理

第七章早期介入与前期管理

第一节物业管理的早期介入

忽视早期介入可能导致：

物业配套不完善布局设计不合理质量不过关资料欠缺、情况不明最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多

一、物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

二、物业管理早期介入的作用（一）完善物业的规划设计和使用功能即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。（二）更好地监理施工质量消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，物业管理的方便。（三）为验收接管打下基础由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。（四）便于日后对物业的管理1．方便日后维修保养计划的制定；2．方便日后检修，缩短检修时间；3．易保证维修质量；4．方便后期改建改造。

三．物业管理早期介入的主要工作及充当的角色（一）立项决策阶段（充当顾问）在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。(二)规划设计阶段（充当顾问）物业管理企业（人员）此方面长处：

A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；

B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；

C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。

侧重从以下方面提出看法和建议：

1、养护、维修方面

建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。

2．日常管理方面中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准；人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实；垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。3.日后管理服务方面从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。

4.物业自身方面综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用

公共活动场所与道路循环系统

房型功能构想与匹配比例

内外装修标准等以提升物业内在价值和环境效果（三）施工安装阶段（扮演监理）监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。

（四）接管准备阶段（开始管家）步骤：1.

与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。2.

制定接管方案对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出科学测算，据此制定接管方案，以此与房地产开发企业进一步协商或竞标。3．签约，实施验收接管依照国家建设部制订的《中华人民共和国标准—房屋接管验收标准》《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》接管同时做好档案资料的移交工作。必不可少的档案资料有：规划图、竣工图，地下管网竣工图，各类房屋清单，单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书，公用设施设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料。4．制定系列管理制度根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。5．组成该物业的常设管理机构为了迎接即将到来的业主入伙，着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。6．建建立与与社会会协作作单位位的联联络，，构筑筑综合合服务务网络络7．参参与物物业““开盘盘”物业““开盘盘”之之日就就是前前期物物业管管理开开始之之日，，物业业管理理企业业可以以和开开发商商一起起参与与做好好楼盘盘营销销。第二节节前前期物物业管管理一、前前期物物业管管理的的涵义义前期物物业管管理，，是指指住宅宅出售售后至至业主主委员员会成成立前前的物物业管管理。。前期物物业管管理的的必要要性：：（（一））民事事法律律关系系主体体资格格的需需要（（二二）物物业管管理不不可间间断性性的需需要前期物物业管管理的的责任任人是是该物物业的的开发发商。。前前期物物业管管理合合同的的有效效期一一般与与政府府要求求房地地产开开发企企业对对物业业的保保修期期限相相一致致。前前期期物业业管理理合同同至业业主委委员会会与其其选聘聘的物物业管管理企企业签签订物物业管管理合合同生生效时时终止止。二、前前期物物业管管理中中权利利主体体的相相互关关系前期物物业管管理阶阶段，，形成成了开开发企企业、、受托托的物物业管管理企企业以以及业业主三三个权权利主主体共共存的的法律律关系系。开开发企企业与与物业业管理理企业业达成成的前前期物物业管管理委委托合合同须须向行行业主主管部部门备备案。。开发商商与业业主：：买卖卖关系系开发商商与物物业公公司：：合同同聘用用关系系物业公公司与与业主主：服服务与与被服服务关关系买受人人如果果拒绝绝接受受拟定定的前前期管管理合合同也也就意意味着着物业业买卖卖无法法成交交，这这是对对开发发企业业和物物业管管理企企业最最有效效的制制约。。反之之，业业主一一旦接接受了了这份份合同同的规规定内内容，，也就就必须须在前前期物物业管管理阶阶段服服从物物业管管理企企业依依法依依约进进行的的管理。。三、前前期物物业管管理与与早期期介入入的区区别1、早早期介介入的的物业业管理理企业业不一一定与与开发发企业业确定定管理理合同同委托托关系系，而而前期期物业业管理理必须须有委委托关关系，，管理理者已已依法法拥有有该物物业管管理经经营权权；2、、早期期介入入一般般还未未确定定物业业与业业主等等具体体管理理对象象，而而前期期物业业管理理必须须有明明确的的管理理对象象；3、、在早早期介介入工工作中中，物物业管管理企企业只只是起起辅助助作用用，而而在前前期物物业管管理中中，物物业管管理企企业起起主导导作用用。第三节节前前期期物业业管理理的主主要内内容一、管管理机机构的的设立立与人人员的的培训训机构的的设置置应根根据委委托物物业的的用途途、面面积、、管理理深度度、管管理方方式等等确定定；人人员员的配配备除除考虑虑管理理人员员的选选派外外，还还要考考虑操操作层层（维维修养养护、、保安安、清清洁、、绿化化等人人员））的招招聘。。依依据据职责责分别别进行行培训训。二、规规章制制度的的制定定必要的的规章章制度度：管管理理机构构的职职责范范围各各类类人员员的岗岗位责责任制制物物业各各区域域内管管理规规定用用户户（住住户））手册册等。。三、物业的的验收与接接管物业的验收收是依照国国家建设部部及省市有有关工程验验收的技术术规范与质质量标准对对已建成的的物业进行行检验，它它是直接关关系到今后后物业管理理工作能否否正常开展展的一个重重要环节。。物物业接接管是房地地产开发企企业向接受受委托的物物业管理公公司移交物物业的过程程，移交应应办理书面面移交手续续。开开发发企业还应应向管理单单位移交整整套图纸资资料，以方方便今后的的物业管理理和维修养养护。在在物物业保修其其间，接受受委托的物物业管理公公司还应与与房地产开开发企业签签订保修实实施合同，，明确保修修项目、内内容、进度度、原则、、责任与方方式。四、进户管管理进户，是指指业主、使使用人正式式进住使用用物业，俗称“入伙伙”商品房购房房业主或承承租使用人人的进户程程序一般为为：

1．．发入伙通通知书在物业正式式使用条件件全部具备备后向业主主或使用人人发出入住住书面通知知书。2．带业主主或使用人人实地验收收物业着重勘验（（1）房房建质量（2）设备备质量，运运转情况（3）房型型、装修、、设施配备备等是否与与合同相符（4）外部部环境状况况及影响3．约定代代为装修、、添置或更更换自用设设备或设施施等事宜即即各种代办办事宜4．签订《《物业使用用公约》主要内容包包括：在分分清自用与与公用部位位、设备、、设施的前前提下确定定双方享有有的权利和和应尽的义义务，物业业正常使用用的行为规规范及相应应的违约责责任。5．要求业业主或使用用人如实填填写登记卡卡内容包括：：业主或使使用人的名名称、通讯讯联络方式式、所占用用物业的编编号、设备备、设施及及泊车位分分配等内容容。属于非非居住性质质的物业还还需登记营营业执照、、经营范围围、职工人人数、出行行、用餐等等相关情况况，便于物物业管理与与服务。6．向业主主或使用人人发放《用用户手册》》使他们了解解物业概况况，各项管管理制度，，如车辆停停放管理，，装修搬迁迁管理，物物业保修的的责任范围围、标准、、期限等等等方面的规规定，以及及楼层权力力归属、公公用设施设设备的合理理使用等，，以便正确确把握自己己的行为。。7．筹集维维修基金，，预收物业业管理费或或租金物业管理公公司根据有有关规定或或双方约定定向业主或或使用人筹筹集维修基基金，预收收物业管理理费或租金金。8．向业主主或使用人人提供办事事指引即向业主、、使用人全全面介绍物物业管理区区域和社区区相关部门门的办事指指南，使他他们能及时时办理相关关手续。9．业主、、使用人签签约领匙，，完成进户户程序五、装修搬搬迁管理为了搞好装装修搬迁管管理，必须须做好以下下几点工作作：（一）大力力宣传装修修规定规规定主要要包括以下下几方面：：

（1））装修不不得损坏房房屋承重结结构，破坏坏建筑物外外墙面貌；；（2）