房地产业的特征房地产经营学

房地产经营学2004中国城市房价：一个爬杆的顽皮孩子大中城市房价：持续走高(最高19.2%)房价爬升：拉响触目惊心的“警报”房地产是政府的“宠儿”：最有权力撒娇城市房屋空置率“神情”诡秘：白天狂热销售，夜晚不见灯火有关部门反驳“中国房产泡沫”说(建设部<怎样认识当前房地产市场形势》)相关资料我们关注:事件的实质，背景。还有什么看到或者没看到？教科书能给出什么样的解释？内容编排初步：房地产概论

房地产市场

房地产开发

房地产经营

房地产金融房地产投资

房地产估价

物业管理

[参考文献]（待续）曹振良等，《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003王文群等，《房地产经济学》，经济管理出版社，2003，4乔志敏，《房地产经营管理教程》，立信会计出版社，2002年8月吕萍等，《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2002年4月[美]DeniseDipasquaie，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002年7月简德三王洪卫，《房地产经济学》，上海财经大学出版社，2003年1月第一章房地产与房地产业概论

第一节

房地产的基本概念

第二节房地产业第三节房地产产权理论与地租理论第一节房地产的基本概念一、房地产的几个基本定义1、土地(land)（1）土地是大自然赠予人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。5（马克思语）（2）土地是指地壳的固定部分（也有说仅指陆地部分或地球表面的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。（3）土地包括土地、附加于土地的有体物、土地及其附加物中的财产权利。

……土地的分类土地按照自然形态可分为山地、丘陵地、台地、平原等；按用途可分为商业金融业用地、工业及仓储用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊（军事、宗教等）用地、未利用空闲地、政府储备用地等。对房地产开发而言，又可分为生地、熟地、毛地。对于房房地产产而言言，土土地有有生地地、熟熟地、、毛地地之分分……2、地产产（estateinland）地产是是土地地财产产或土土地资资产的的简称称。财财产既既指实实物又又指权权利，，因而而地产产是指指土地地及其其相关关的财财产权权利。。也有有人将将土地地上的的建筑筑改良良物也也归属属于土土地，，因而而地产产一词词也被被常用用于泛泛指房房地产产，这这也是是有些些学者者认为为地产产有广广义与与狭义义的二二种理理解的的原由由。3、房地地产(realestate)房地产产是指指房屋屋及其其附属属物（（与房房屋有有关的的建筑筑物如如小区区设施施、建建筑附附着物物、相相关林林木等等）和和承载载房屋屋及其其附属属物的的土地地，以以及与与它们们相应应的各各种财财产权权利。。4、不动产产（（realestateorimmovable）不动产产是指指不能能移动动或移移动后后会引引起性性质、、形状状改变变，损损失其其经济济价值值的物物及财财产权权利。。它包包括土土地、、土地地改良良物（（建筑筑物及及建筑筑附加加物、、生长长着的的树木木及农农作物物、已已经播播撒于于土地地中的的种子子等））、与与土地地及其其改良良物有有关的的财产产权利利。广义的的不动动产还还包括括价值值昂贵贵的车车辆、、船舶舶、飞飞机等等财产产及财财产综综合体体。5、土地地、地地产、、房地地产、、不动动产之之间的的关系系二、房房地产产属性性（一））房地地产的的自然然属性性房地产产位置置的固固定性性。房地产产的耐耐久性性。房地产产的异异质性性（独独特性性）。。土地的的不可可再生生性和和土地地总面面积的的有限限性（二）房地产产的经济属属性1、房地产具具有高资本本价值的特特性。购买或建造造房地产都都需要大笔笔的货币支支出，且在在房地产形形成或转让让的过程中中还将产生生大量的费费用，如契契税（1.5%）、保险费费、产权登登记费等。。以杭州当前前的住房价价格为例，，一套四级级地区的100平方的商品品房需60-70万左右，若若一家庭年年收入为十十万元，一一套房屋的的购置费即即相当于家家庭6-7年的总收入入。房地产的高高价值性使使得其开发发或流通高高度依赖于于金融业。2、房地产利利用适应物物价变动的的缓慢性由于土地用用途的转换换需要比较较长的周期期，如从农农业用地转转换为商品品房建筑用用地的过程程，建筑用用地转换为为适用房产产的开发过过程都需要要较长的时时间，房地地产不可能能灵活地变变动价格，，对价格变变化的反应应呈钝性。。这种钝性性使得房地地产业的周周期性波动动并不等同同于国民经经济的周期期性波动。。3、房地产利利用的递减减性和合理理集约性。。房地产利用用存在报酬酬递减的现现象。据美国的研研究者的资资料，在相相同的土地地面积上，，建筑一座座5层大楼的投投资利润率率为4.63%，建筑一座座10层大楼的投投资利润率率为6%，建筑一座座15层大楼的投投资利润率率为7.05%，建筑一座座20层大楼的投投资利润率率为6.72%，建筑一座座30层大楼的投投资利润率率为5.65%。也就是说说，建筑物物楼层超过过一定层数数或高度后后，投资利利润会出现现递减趋势势，甚至为为0。主要原因是是高层建筑筑成本高于于低层建筑筑，而售价价却往往低低于低层（（容积率低低，使用成成本高，需需求量小）），建筑容容积率提高高造成的建建筑的成本本上升超过过了节约土土地成本的的所得。因因此，房地地产利用存存在一个合合理集约和和合理界限限的问题。。4、房地产权权利的可分分割性与权权益的低流流动性土地使用者者在获得土土地使用权权的同时，，也获得了了该土地的的部分处分分权。土地地使用者通通过行使这这种处分权权又可获得得经济或非非经济的利利益，从而而享有了一一定的收益益权。房产产使用权也也是如此。。房地产权益益的流动性性较差，即即难以迅速速变现，原原因有：⑴房地产的高高价值性使使得交易双双方尤其是是消费者在在决策上持持谨慎小心心的态度；；⑵房地产商品品的异质性性和不可移移动性决定定了每宗房房地产发生生交易的次次数较少，，寻找到合合适的交易易对象较难难。一旦发发生买卖，，交易完成成过程较长长；⑶如将房地产产进行出租租，通过收收租金的方方式收回投投资，投资资回收期较较长。5、投资与消消费的双重重性房地产可以以作为一种种生产要素素用于生产产消费（如如厂房），，也可以用用于生活消消费（如住住宅）。但但由于房地地产的固定定性、耐久久性及不可可再生性，，使之成为为一种重要要的投资品品，具较强强的保值增增值功能。。⑴有效需求增增加致使房房地产供求求矛盾加剧剧，从而引引发地产价价格上升进进而推动房房产价格上上升。需求求增加的因因素有居民民收入增加加、人口增增长、居住住条件改善善、居住水水平提高等等；⑵通货膨胀的的影响；⑶外部经济环环境条件的的改善，如如经开发建建设使得该该房地产周周围公用设设施更为齐齐全、环境境更为优美美等；⑷对建筑物进进行的投资资改造等，，如室内外外装修改造造、更换功功增加设备备等。（四个原因因中，前三三个原因引引起的价值值增加，称称为房地产产的自然增增值）引起房地产产保值增值值的主要原原因：6、房地产利利用的外部部性房地产的利利用及价值值常常会受受到周围房房地产利用用及环境变变动的影响响，这种特特性称为相相互影响性性、溢出效效应或外部部性。（如如杭州城西西地区的房房地产发展展路径,最近较热的的三墩铭雅雅苑与亲亲亲家园的价价格关系））另外，土地地自身的经经济属性耦耦合于房地地产，则有有土地供给给的稀缺性性、土地投投资收益的的递减性和和土地所有有权的垄断断性等属性性。（三）房地地产的社会会属性1、房地产利用用的社会效效应。人类行为为受遗传和和环境的影影响，而环环境包括自自然环境和和人文环境境。人类的的衣食住行行都是通过过土地和房房屋来满足足的。对土土地的开发发利用会对对当地物理理环境产生生长远的影影响。住宅宅的质量、、建筑密度度、城市结结构、住址址与工作地地点的通勤勤距离等因因素，都会会对人类的的生活、工工作与娱乐乐产生有利利或有害的的影响。据据有关资料料表明，设设计良好的的居住区，，能起到降降低犯罪率率，加强社社区沟通与与凝聚力，，激发居民民参与精神神的作用。。例子：美国波士士顿地区区住宅价价格与学学生测试试成绩的的相关性性住宅价格格与测试试成绩回回归结果果2、房地产产的美学学价值建筑是““凝固的的音乐””。建筑筑作为人人类智慧慧、技术术与文化化的结晶晶，反映映了人们们的伦理理道德、、审美情情趣、价价值观念念、宗教教感情、、民族性性格等。。房地产的的美学价价值具体体体现在在三个方方面：作作为建筑筑物背景景的自然然环境所所形成的的自然美；城市规规划、建建筑设计计及室内内装饰所所表现出出的艺术美；房地产产、使用用者与社社会三个个系统良良性运行行与通畅畅互动所所表现出出来的社会美。绿城房产：紫紫桂花园园范斯沃斯斯别墅，设设计师路德维希希密斯凡凡德罗同样著名名的：流流水别墅墅安徽黟县县：宏村村3、房地产产的心理理效应房地产是是人类生生存与活活动的空空间，其其中所蕴蕴含的信信息对活活动者的的心理与与精神状状态有很很大影响响。工作作空间、、生活空空间、休休闲空间间都能起起到不同同的作用用与影响响。中国古建建筑小镇风情情洋人的商商业街第二节房房地产产业一、房地地产业的的定义如果把房房地产作作为一种种产品，，房地产产业就是是这种产产品生产产经营的的行业。。关于房房地产业业的有具具体的几几种定义义：1、房地产产业是从从事房地地产开发发、经营营、管理理、服务务的行业业（周诚诚，1997）。这种种观点较较多见。。与此类类似的有有“房地地产业是是从事房房地产的的开发组组织、经经营管理理、买卖卖和租赁赁经营，，以及中中介、咨咨询、评评估等服服务的行行业（乔乔志敏，，2002）。”2、房地产产业是从从事房地地产投资资、开发发、经营营、管理理和服务务，主要要是流通通领域里里活动的的产业部部门（王王克忠，，1995）。3、房地产产业是指指从事房房地产开开发建设设、租售售经营以以及与此此紧密相相关的中中介服务务如融资资、置换换、装饰饰、维修修、物业业管理等等经济活活动的行行业，是是国民经经济中兼兼有生产产与服务务两种职职能的独独立产业业部门。。（张永永岳等，，1998）4、房地产产业是从从事房地地产开发发、经营营、管理理和服务务等经济济实体所所组成的的众多行行业的产产业部门门。房地地产行业业包括房房地产持持产、经经营、消消费等各各个领域域的经济济组织和和经纪人人以及种种类专业业技术人人员，他他们是互互相依存存、互相相联系、、互相提提供服务务的有机机整体（（包亚钧钧等，1998）。这种种观点强强调房地地产业的的内涵除除了包括括从事房房地产经经营活动动外，还还应加上上从事房房地产经经营活动动的各种种法人单单位。二、房地地产业的的分类对房地产产业进行行再分类类，一般般有四类类：1、房地产产开发组组织业。。它是以以组织城城市的开开发、再再开发为为目的的的大规模模房地产产经济活活动。此此类业务务的主体体是房地地产开发发公司。。2、房地产产经营业业。包括括房地产产的买卖卖、交换换、租赁赁、抵押押、典当当等活动动。3、房地产产中介、、咨询及及评估服服务业。。4、物业管管理业。。包括楼楼宇管理理、住宅宅小区综综合管理理等社会会服务活活动。三、房地地产业的的特征房地产业业作为国国民经济济的重要要产业部部门，具具有以下下的基本本特征：：1、基础性性。房地地产是一一种重要要的生产产生活资资料，不不仅为国国民经济济各行业业的发展展提供基基地和蔽蔽护场所所，也为为人们提提供栖身身之地，，因而房房地产业业在国计计民生中中具有极极为基础础的地位位，是国国民经济济的基础础性产业业。所谓谓基础性性产业，，是指其其在国民民经济中中是社会会再生产产和各种种经济活活动的载载体，是是国民经经济的不不可缺少少的组成成部分。。据有关关资料表表明，2001年全国房房地产开开发完成成投资总总额约占占GDP的7%左右，房房地产业业所增加加的产值值占GDP增长量的的12%以上，也也就是说说，在2001年全国GDP增长的7个百分点点中，约约有1个百分点点是由房房地产业业贡献的的。从地地方看，，杭州市市2002年房地产产业对GDP的贡献为为12%左右。2、先导性性由于房地地产业的的基础性性，在国国民经济济建设中中，首先先要有房房地产开开发和经经营来提提供生产产和生活活空间，，也就是是说，房房地产业业的发展展要超前前于国民民经济的的发展。。其依据据有二：：其一，，在国民民经济的的运行周周期中，，各行各各业的简简单再生生产和扩扩大再生生产，都都是以房房地产的的发展为为前提条条件的，，因此，，相对于于经济运运行周期期各阶段段的出现现，房地地产业往往往有先先行半步步的示范范作用；；其二，，房地产产业是产产业链长长、关联联度高的的产业，，是提供供最终产产品的部部门，它它既有一一定的前前后衔接接性，又又有侧向向关联性性，从而而形成以以其为中中心的产产业圈体体系。3、关联性性房地产业业的发展展十分依依赖于金金融业，，同时又又能带动动建筑、、建材、、冶金、、化工、、轻工、、设计、、广告等等行业的的发展（（关于房房地产开开发的流流程在后后面的章章节将有有介绍）），尤其其是对建建筑业，，有极强强的带动动作用。。据世界界银行1994年的一项项研究表表明，100亿元的住住房建设设投资将将创造170~220亿元的需需求，每每销售100亿元的住住房，将将带动130~150亿元其它它商品的的销售。。需求带带动系数数的保守守估计值值为3。4、地域性性房地产的的位置固固定性，，决定了了房地产产业从生生产、流流通到消消费的全全过程都都具有强强烈的地地域性。。具体表表现为房房地产市市场的地地域性、、房地产产价格的的地域差差异性、、房地产产业发育育及发展展因素的的地域差差异性、、房地产产政策法法规的地地域差异异性等方方面。5、周期性性房地产业业在长期期发展过过程中呈呈现出周周期性波波动的特特征。和和国民经经济的周周期一样样，房地地产业的的周期性性波动也也可分为为发展（（复苏））、繁荣荣、危机机、衰退退（萧条条）四个个阶段。。房地产产业的性性质决定定了它的的周期受受到该国国家或者者地区的的经济周周期的引引导，同同时也对对经济周周期起到到一定的的作用。。房地产产市场发发展相对对成熟的的国家或或地区的的周期性性比较明明显，如如美国二二战前房房地产业业的波动动周期大大约为18年，二战后约为为3~6年。我国的房地地产业自上世纪纪80年代以来，经历历了几个阶段，，目前大约处在在周期性的繁荣荣初期。我国住宅业和房房地产业的几个个发展阶段6、高风险、高回回报性人口的增加，经经济发展导致的的收入增加，经经济产业的不断断扩大和细化，，导致对房地产产的需求持续增增加。而房地产产的供给受土地地资源有限性的的制约，并不能能同步增加，房房地产市场供求求失衡使得价格格水平呈现长期期上涨的趋势。。因此，投资房房地产往往具有有较高的回报。。但房地产市场场一旦投机风盛盛行，过量的资资金涌入造成房房地产经济泡沫沫，一旦泡沫破破灭，价格快速速下跌，将给投投资投机者造成成巨大损失。7、对金融业的依依赖房地产的高价值值性，使得房地地产开发、购买买都需要大量的的资金，所以房房地产业的贷款款开发或分期抵抵押付款消费是是最为常见的方方式（如开发商商的打包式筹资资，消费者的按按揭买房）。三、房地产业运运行运行机制的的基本架构和其它行业一样样，房地产业作作为国民经济的的一个独立产业业，其产品运行行过程也需要经经过生产、流通通、消费三个环环节。生产建设设过程从购置土土地开始，经过过房产的开发建建设（包括装修修）；再进入流流通领域，或售售或租；然后进进入消费过程。。在这一过程中中涉及到一系列列交易关系，形形成一个以房地地产交易为中心心，旁及金融、、建材、中介和和物业管理服务务内外两层的市市场结构体系，，即房地产业赖赖以运行的房地地产市场结构体体系。第三节房房地产产权理论论与地租理论一、房地产产权权理论（一）房地产产产权的涵义。1、产权的定义。。关于产权，也也有若干个定义义，其中马克思的经济学学论著中的“产产权”概念，是指一种动态态的“生产关系系总和”含义上上的经济所有权权，有以下特点点：①产权不仅是指人人对物的法定权权属关系，还是是特定的经济实实现形式；②从“产权”界定定到实现，其间间要经历生产、、流通、分配、、消费等一系列列再生产环节，，产权本身是伴伴随物质资料生生产而“再生产产”出来的。这这一运动过程在在市场经济中的的综合表现为价价格运动；③动态发展的“产产权”，是一个个随生产和资本本社会化而不断断丰富其内涵、、扩展其外延的的人与人的经济济关系的体系。著名的产权经济济学家A.A.阿尔钦定义的产权：““产权是一个社社会所强制实施施的选择一种经经济品使用的权权利”。D•C•诺斯定义的产权更为为深刻，他认为为“产权是个人人对他们所拥有有的劳动、物品品和服务的占有有权利。占有是是法律规则、组组织形式、实施施及其行为规范范的函数，……制度框架的函数数。”2、房地产产权的的定义房地产产权是房房地产经济运行行过程中各种权权利的总和，即即权利束（BundleofRights）,并由此形成了相相互间密切关联联的房地产产权权结构。房地产产产权包括房地地产所有权和其其它权利。作为为一种不断发展展的人与人之间间的经济关系，，房地产产权会会随着市场经济济和城市化的发发展以及科学技技术的进步等其其它因素而增加加，处于动态的的状况。3、房地产产权制制度根据马克思关于于产权理论的论论述，房地产产产权制度应该包包括以下内容：：①房地产产权是房房地产经济关系系，特别是房地地产所有制关系系的法律表现。。②房地产产权是以以房地产财产为为客体的各种权权利的总和，从从产权权能结构构角度看，是一一种以复数形式式出现的“权利利束”，包括所所有权、占有权权、使用权、处处分权、收益权权及“受损受益益权”等，其中的要害核心是是房地产的所有有权；3、房地产产权制制度（续）③房地产产权可分分割、分解、复复合、重组，并并会因技术进步步、供需变化而而不断设置新的的产权产能；④房地产产权可进进入市场按商品品化原则及价值值规律进行交易易、流通；⑤房地产产权需以以法律、法规形形式加以界定规规范、确认和保保障；⑥房地产产权要人人格化，界定要要清晰。（二）房地产权权能1、所有权。是指指所有人依法对对所有物占有、、使用收益与处处分并排除他人人干涉的权利。。房地产所有权权就其范围而言言，包括土地所所有权和建筑物物所有权。土地地所有权除法令令限制外，在行行使时及于土地地上下；建筑物物所有权及于构构造物或工作物物全部。需要说说明的是，在中中国，城市土地地归国家所有，，而在象日本这这样的私有制国国家，土地可以以为私人所有。。2、占有权指依法对房地产产进行事实上的的支配和控制的的权利。房地产产占有权由所有有人行使。凡由由非所有权人行行使的房地产占占有权，若属合合法占有的，都都受法律保护，，所有人不得请请求返还。对非非法占有人，则则要根据其是恶恶意还是善意确确定是否应向所所有人或合法占占有人返还占有有权和赔偿损失失。3、使用权指按照房地产的的性能进行有效效利用以获取经经济利益的权利利。房地产使用用必须是：①按照房地产本身身的自然性能和和经济性能进行行利用；②不改变也无损于于房地产的本质质；③不损害公共利益益和他人合法利利益。房地产所所有人对所有房房地产有权加以以利用。但是，，非所有人在依依法占有房地产产的条件下，可可以根据法律和和合同的规定行行使使用权，并并且要按照指定定用途使用。4、收益权。指房房地产所有者或或非所有者依法法获取房地产所所产生的利益和和权利，这是房房地产所有权在在经济上的实现现。5、处分权。指房房地产所有者或或非所有者依法法处置房地产的的权利。处置包包括出售、出租租、赠予、抵押押等。处分权一一般由所有人行行使，也可由所所有人依法授权权，让使用者对对房地产行使部部分处分权。（（如土地使用权权的转让，房产产三证中的一证证；房屋的分租租转租等）6、地上上权指为建建造建建筑物物、其其它工工作物物或以以植树树为目目的而而使用用他人人土地地的权权利。。地上上权具具有物物权的的性质质和物物权的的一切切法律律特征征。可可以转转让他他人，，也可可以作作为抵抵押的的标的的物。。地上上权是是否需需支付付地租租，则则由当当事人人自行行协定定。7、地役役权是指土土地所所有者者或非非土地地所有有者，，根据据土地地现场场的自自然情情况、、法律律规定定的义义务或或所有有权人人之间间的契契约，，依法法享有有敷设设、兴兴建、、修筑筑为公公共利利益所所必需需的各各种运运输系系统或或设施施而占占有、、使用用、勘勘察他他人土土地的的权利利。其其中，，为他他人提提供便便利的的土地地称为为供役役地，，利用用和享享有便便利的的土地地称为为需役役地。。地役役权双双方当当事人人分别别称为为供地地役人人和需需地役役人。。地役役权因因需役役地而而设，，不得得与需需役地地分离离而转转让，，或成成为其其它权权利的的标的的物。。8、租赁赁权指房地地产所所有人人或非非所有有人依依法作作为房房地产产出租租人，，将房房地产产的使使用权权租赁赁给承承租人人使用用，由由承租租人向向出租租人支支付租租金的的权利利。租租赁权权包括括土地地使用用权随随同地地上或或地下下建筑筑物，，其它它附着着物的的租赁赁，以以及房房产使使用权权的租租赁。。9、典权权。指指典权权人支支付典典价取取得占占有出出典人人的房房地产产并加加以使使用和和取得得收益益的权权利。。典权有有如下下特征征：①设定典典权必必须支支付典典价，，作为为典权权人取取得典典权的的代价价。在在典权权期间间，典典权人人不支支付租租金，，回赎赎时，，出典典人也也不支支付利利息；；②典权的的标的的物是是土地地、房房屋等等不动动产，，而不不是动动产；；③典权人人占有有典物物，行行使使使用权权和收收益权权，并并享有有物上上请求求权，，还可可以转转典、、原出出租、、设定定担保保和转转让典典权；；④出典人人有回回赎权权，即即以原原典价价赎回回典物物，赎赎回后后典权权即消消失。。如双双方同同意，，典权权人也也可付付典价价与买买价之之间的的差额额，从从而取取得典典物的的所有有权，，也可可约定定到期期不赎赎即视视为绝绝赎。。以上上特征征可以以说明明，典典权不不是典典当，，典当当是一一种质质押借借贷，，是债债权，，而不不是物物权；；而典典权是是一种种益物物权，，不是是债。。10、抵押押权。。指债债务人人或第第三人人向债债权人人提供供不动动产作作为清清偿债债务的的担保保，而而不转转移占占有债债权人人由此此取得得的担担保物物权。。抵押权权是为为了担担保债债务的的履行行而设设定的的一种种物权权，当当债务务人到到期不不履行行债务务时，，抵押押权人人有权权就抵抵押财财产的的价值值优先先受偿偿，并并可请请求法法院变变卖抵抵押财财产，，抵押押其债债权。。在我我国，，不动动产抵抵押权权包括括土地地抵押押权和和房产产抵押押权，，土地地抵押押权特特指土土地使使用抵抵押（（土地地使用用者以以土地地使用用权和和房产产向银银行抵抵押取取得贷贷款的的行为为）。。土地地使用用权抵抵押时时，其其地上上建筑筑物和和其它它附着着物随随之抵抵押；；地上上建筑筑物和和其它它附着着物抵抵押时时，其其使用用范围围内的的土地地使用用权也也随之之抵押押。抵押权权不同同于典典权，，所有有人仍仍能对对财产产继续续行使使占有有、使使用、、收益益与处处分的的权利利。这这样，，对债债权人人而言言，取取得了了对自自己债债权的的担保保，却却无保保管抵抵押物物的责责任，，减少少了风风险；；对社社会而而言，，抵押押人能能够继继续利利用和和改良良抵押押物，，不影影响社社会财财富的的增加加，而而且还还增加加了商商品交交换的的移动动性。。（三））房地地产产产权的的经济济意义义产权在在房地地产经经济中中的作作用主主要表表现在在由于于土地地产权权的经经济特特性，，使得得房、、地、、产（（产权权）三三者融融合为为一体体，形形成房房地产产。房地产产产权权的经经济行行为表表现⑴在房地产开发建设设中，业主有权利利用土地参与社会会剩余价值的分配配，以地租的形式式通过房屋造价得得到实现；⑵利用土地区位差的的垄断，形成房地地产增溢互动机制制，即利用优越的的土地区位，带来来房屋建筑的增溢溢，反过来房屋的的精良设计建造，，物业管理周到规规范，小区组团布布局合理，形成集集聚效应，又会提提升土地的区位优优势，增加区位差差收益；房地产产权的经济济行为表现(续)⑶土地永续利用和自自然增值的权能特特性，适应广大投投资者保值增值的的普遍心理要求，，促使更多的投资资者（也包括家庭庭投资者）投资房房地产；⑷房地产保值增值的的权能特性，使房房地产成为金融活活动，特别是房地地产金融活动中最最理想的抵押物，，从而会使房地产产获得最有力的金金融支持。二、地租地价理论论所谓地租地价理论论，就是关于土地地价值及其市场表表现形式的理论。。地租地价理论渊源源很长，代表人物物从十七世纪中叶叶的配第、斯密、、李嘉图到十九世世纪上半叶的萨伊伊、马尔萨斯，下下半叶的马克思，，现代的则有马歇歇尔、克拉克、萨萨缪尔森等经济学学大家。地租地价理论可归归纳为二大类别：：一类为效用价值值说（代表人物马马歇尔），另一类类为劳动价值说（（代表人物马克思思）。（一）城市地租地价存在在的自然、经济原原因1、一元效用论。这这种观点认为土地地是不可再生的非非耗竭性自然资源源。土地具有稀缺缺性，数量是有限限的。但土地又具具有效用性，可以以为人类提供巨大大的效用，是人类类赖以生存的劳动动对象和基本的劳劳动资料。土地资资源具有使用价值值是土地自然资源源转化为经济资源源从而具有价格的的内在依据。同时时，对有用且稀缺缺的土地资源的竞竞争性需求，使得得地租（价）成为为配置土地资源的的有效工具。2、土地二元论。二二元论认为未经人人类开发改造的土土地是纯粹的自然然之物，是一元性性的土地；已加入入人类劳动的土地地则是自然之物与与劳动的产物，即即土地物质与土地地资本的“二元复复合体”。土地物物质与土地资本在在物质上、经济上上都可以进行单独独分析或综合分析析。对土地物质的的支付称为地租，，对土地资本的支支付称为土地资本本的租金（包括土土地资本的利息和和折旧）。（二）地租的来源：两种种理论观点1、新古典经济学地地租论。新古典经经济学的地租理论论认为各种生产要要素都能创造价值值，劳动、资本、、土地各要素分别别按各自的贡献取取得报酬，即工资资、利息与地租。。土地的报酬有时时又称为商业租金金（commercialrent），它包括两个部分，，转移收入（transferearnings）与经济租金。转移移收入是对地力消消耗的补偿或土地地资本的报酬，经经济租金则是反映映土地稀缺价值的的支付。2、马克思主义地租租论马克思的地租理论论包括了新古典地地租理论中未包含含的地租形成与维维持的社会关系。。马克思认为只有有工人的劳动才创创造价值，工人创创造的m是可变资本（工资资V）的价值增值，它包包含了利息、地租租与企业纯利润；；地主是寄生的，，他们不创造价值值却以地租的形式式参与对剩余价值值的分割。马克思思定义的三类地租租：级差地租、绝绝对地租与垄断地地租，每一类都反反映了一种特殊的的社会关系。两种地租理论的公公式表达：PQ=C+V+M（1.1）PQ=W*N+R*L+r*K+B（1.2）公式中PQ代表产品价值。（（1.1）式是马克思的观观点表达，产品价价值由生产资料的的价值补偿C、工资V和劳动者创造价值值M构成。（1.2）是新古典经济学学派的观点表达，，W、L、r分别表示劳动、土土地、资本的单位位报酬，B是利润，W*N、R*L、r*K、B分别代表劳动、土土地、资本和企业业家才能对于产出出的贡献，也是四四种要素应得的报报酬，一般称之为为工资、地租、利利息和利润。（三）城市地租地价种类类1、阿兰索竞投地租租模型。竞投地租（bidrent）或称为招标地租，，是指土地使用者者愿意向不同位置置的土地支付的最最大费用。从投标标者角度看，是为为了某种用途而需需利用该土地时，，愿意支付的最大大地租成本。如果果产品市场是完全全竞争的，则土地地租金就表现为竞竞投地租。地租与距离的关系系图：阿兰索竞投地租模模型公式企业利润写成：(1.3)式中：d表示土地位置到中中心商业区（centralbusinessdistrict,CBD）的距离；C（d）表示企业的生产总总费用，包括劳务务费用、机会成本本、资本设施的费费用；r(d)是地租，n(d)表示位于位置处的的土地数量，t(d)为单位运费；p,q分别表示产品的价价格和数量。企业愿意支付的总总地租前提:市场充分竞争，所所有企业的利润是是一致的，记为，总地租为：(1.4)单位地租为：(1.5)特殊形式时时，此时，地租的决定定因素是运输费用用，距离越远，运运费越高，地租越越低。这就是杜能能模型中竞投租金金表达式。2、级差地租如果两个等量的资资本和劳力作用在在不同地点的等量量土地上，获取不不同的利润，较优优等的土地所获得得的超额利润就转转化为级差地租。。在竞投租金模型中中，这种利润差异异由距离造成的运运费节省额不同引引起。在现实生活活中，除了距离以以外，其它因素如如土地肥力、气候候、矿产丰度、税税负等也是造成级级差地租的重要因因素。城市中人口口密集度，商业和和服务业的繁华程程度，交通、通讯讯、供热、供水、、供电等基础设施施完善度是决定级级差地租分布的重重要因素。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ由于位置或其它外外部因素产生的超超额利润转化而来来的地租称为级差差地租Ⅰ。劣等地没有级差差地租Ⅰ。级差地租Ⅱ是指连续投在同一一块土地上的各个个资本，由于生产产效率的不同，由由资本效率较高的的资本产生的超额额利润被土地所有有者拥有时所转化化而来的级差地租租。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点，，级差地租Ⅱ的变化最终又必然然要以级差地租Ⅰ的形式体现。从对对土地的长期利用用过程来看，每一一次租约的签订都都应是级差地租Ⅱ向级差地租Ⅰ转化的过程。城市级差地租Ⅱ是指在城市一定面面积的某一土地上上，在投资界限范范围内连续追加投投资直到建筑边际际，建筑面积由小小到大（或者建筑筑质量由低到高）），建筑产品总价价值增加，由此产产生的总价值与总总成本之差形成的的超额利润，这种种超额利润转化而而成的地租即为城城市级差地租Ⅱ。3、绝对地租所谓绝对地租是指指由土地所有权存存在决定的，不论论使用什么样的土土地都必须缴纳的的地租。绝对地租租是土地所有者凭凭借对土地私有权权的垄断所获得的的，它由土地的产产品市场价格高于于社会生产价格的的差额利润转化而而来。城市绝对地租是在土地使用权和和土地所有权分离离的条件下，所有有的土地使用者都都必须缴纳的地租租，即城市土地使使用者所必须缴纳纳的最低限度的地地租。绝对地租量量是使用一个城市市最边缘的土地或或位置、地基等方方面最差的土地，，所必须缴纳的地地租量。城市最边边缘土地作非农业业用途时，所缴纳纳的地租不得低于于作农业利用时的的地租，所以，城城市土地绝对地租租量应等于与最边边缘城市土地相邻邻的农地上的农业业地租。4、垄断地租具有独特性质的土土地，其独特的优优越性与稀缺性会会导致其产出品能能以高出产品价值值和生产价格的垄垄断价格出售。由由此产生的超额（（垄断）利润