年沈阳某项目企划方案

***项目企划方案***广告公司司***房地产咨咨询机构08/13目录一、沈阳房地产产市场态势与与项目周边环环境分析…………3～8二、项目SWOOT分析……………9～11三、项目产品及及目标消费群群定位…………12～14四、项目包装策策略…………………15五、项目品牌塑塑造……………16～19六、项目的推广广与营销……20～26七、项目推广投投入预算……27～28一、沈阳房地产产市场态势与与项目周边环环境分析1.水涨船高，沈沈城房市先行行振兴在国家振兴东北北老工业基地地的政策影响响下，沈阳作作为东北区域域中心城市，迅迅速成为国内内外投资者关关注的焦点，吸吸引了大量投投资涌入，有有力拉动沈阳阳市经济发展展。今年上半半年，沈阳市市社会消费品品零售总额达达到401..7亿元，同同比增长122.7%，居居东北地区四四个副省级城城市之首，充充分说明沈阳阳人的钱袋开开始充实，投投资和消费在在共同拉动城城市经济的增增长。在人们收入提高高的同时，社社会消费需求求不断扩大，房房价也自然稳稳步上升，22004年1——6月，沈阳市市房价上涨112.8%。尽尽管沈阳今年年有大批新楼楼盘上市，但但政府部门统统计显示，现现房存量却不不升反降。首首先，每年33—5万的拆迁户户和数万来沈沈长期工作的的外来人员形形成了低价房房市场的庞大大消费群；同同时，经济的的快速发展提提供了众多机机会，使新的的财富阶层不不断扩大，人人们改善住房房条件的要求求保证中大户户型的大盘商商品住宅长期期有人埋单。所以，经济的长长期利好远景景使沈阳的开开发商充满信信心，沈阳市市政府也自信信的喊出”至少繁荣五五年”。2.项目地段特特征拥有丰富中低价价商品住宅消消费人群“***”项目目地处沈阳浑浑南新区边缘缘，北临浑南南大学城(包括沈阳建建筑大学、沈沈阳理工大学学、沈阳电大大等)，西临魁北北克寒带工业业园，且附近近有大量高新新技术企业((如沈乐满电电器、沈阳芯芯源等著名企企业)。项目所处桑林及及周边农村地地区居民由于于近年有大量量土地被征用用，同时多数数人开始进城城工作，人均均收入迅速增增长。商品住住宅还有较大大需求空间。周边自然环境优优越本项目地处沈阳阳市城郊与农农村相接地带带，绿化率高高，项目小区区整体被广阔阔的田野环抱抱，空气清新新。同时，由由于远离市区区，没有噪音音污染，堪称称世外清居。浑南经济高速发发展，项目升升值潜力巨大大沈阳作为东北区区域经济中心心的地位被愈愈来愈多的人人士所认同，而而浑南新区作作为沈阳的高高新产业中心心和南段中央央商务区，正正在从火热的的开发建设阶阶段进入繁荣荣发展阶段。本本项目周边地地区将成为浑浑南新区少有有的低价住宅宅区，项目有有较大升值空空间。3.本项目周边边配套环境现现状不够成熟熟项目周围中小学学教育、医疗疗配套建设不不发达；周围娱乐、餐饮饮、文化配套套设施缺乏；；项目附近无进入入市区公交车车辆，交通不不够便利。4.周边可比项项目情况项目名称项目地址楼型特征绿化率交通环境起价位备注银塔馨苑东陵区白塔街998号多层35%333/3344路公交车1680元/㎡㎡位于沈阳南部副城白塔镇中心龙盛家园白塔镇中心多层333路公交车车1680元/㎡㎡盛天家苑外环南,机场高高速西多层临机场高速公路1780元/㎡㎡香格·蔚蓝桑林Townhouuse40%临沈丹公路3500(均价价)联排别墅后林新村桑林多层临沈丹公路1280元/㎡㎡分户供暖,24小时保安5.项目近期利利好近日，沈阳市政政府招商考察察团多次远赴赴浙江、福建建等东南沿海海经济发达省省市和香港特特别行政区进进行新项目招招商推介活动动，取得了丰丰硕成果。同同时，浑南新新区有10余个新项项目引资成功功，为新区进进一步发展增增加了动力，也也为浑南新区区房地产市场场的进一步繁繁荣拓展了新新空间。沈阳市政府已确确定将本项目目地段建设成成东南副城新新区的大型环环保绿色居住住区之一。沈丹公路将在一一年半时间内内完成改造工工作。改造后后，路面宽度度将达到566米，并附500米绿化带。桃仙机场二次扩扩建即将完成成，航运中心心作用将大大大加强。短时间内，沈阳阳市政府将开开通一条自桃桃仙机场至市市区的大公交交新线。日前，浑南新区区管委会出资资30万元免费费为失地农民民和下岗职工工进行就业技技能培训，迈迈出引导失地地受益农民进进一步致富的的第一步。6.项目远期利利好通过举办辽宁中中部城市政协协论坛、市长长论坛以及经经济、文化领领域的全面合合作，以沈阳阳为中心的辽辽宁中部城市市群的融合加加速，一方面面将加强沈阳阳作为中心城城市的CBDD服务作用，加加快城市经济济发展；另一一方面也使城城市居住功能能向周边附城城转移，促进进附城区商品品住宅开发和和价格上涨。同时，近日我国国派出的由3300位企业业代表和投资资者组成的考考察团赴朝鲜鲜民主主义人人民共和国考考察并洽谈投投资事宜，并并有开发商获获得朝鲜首都都平壤第一百百货长达300年的经营权权，表明朝鲜鲜国家开放步步伐开始加快快，从长期来来看，本项目目临近的沈丹丹公路、机场场沈本至丹东东高速公路的的商业价值将将明显提升，导导致本项目的的进一步升值值。二、项目SWOOT分析1.强势(Sttrengtths)本项目附近城镇镇居民收入不不断提高，附附近多个中低低价楼盘销售售顺利，后林林新村项目和和枫林家园项项目的成功售售罄说明此类类产品还存在在一定需求；；新项目附近新盘盘较少，上市市后产品销售售不存在太多多竞争；新项目自然人居居环境优越；；项目地处浑南新新区边缘，新新区的发展繁繁荣将带动项项目周围地区区的城市化进进程；新项目存在较好好的升值预期期和较大升值值空间。项目临近沈阳浑浑南大学城，大大学的进一步步扩招，导致致其不断壮大大师资力量。据据悉各大学每每年毕业生留留校人数都在在增加，其中中不乏外市人人士；同时，大大学生校外租租房日益盛行行，将活跃本本项目周边房房地产一、二二、三级市场场；项目周边高新企企业员工趋向向年轻化、外外来化、知识识化，本项目目低价、清净净、优美且近近距优势对他他们有很大吸吸引力；绿化率36%，容容积率1.44。2.项目弱势((Weaknness)项目中小学教育育、医疗、餐餐饮、娱乐等等配套设施不不够完善；项目远离市区且且附近暂时无无完善的公交交系统，交通通不够便利；；本项目所处地段段现时楼价、开开发利润率都都较低；项目周边由于多多种环境限制制，宣传工具具较少，项目目的推广有一一定难度；项目周边大盘品品牌项目较少少，缺乏购房房人气，不受受市内消费群群关注。3.机会(Oppportuunitiees)随着浑南新区大大量新项目的的投入运营，将将产生新一批批征地受益者者即暴富阶层层；由于“三农”政政策的深入实实践，项目周周围居民的收收入将继续整整体上升，产产生新的购房房需求；据统计，在沈阳阳市城区7000余万人口口中，有2000多万离退退休职工，同同时，中国社社会老龄化日日益严重，在在一定程度上上产生对老年年公寓式住宅宅的需求。4.威胁(Thhreatss)同样处于浑南新新区边缘位置置的白塔镇项项目开发频繁繁，且产品定定位及价位与与本项目接近近；沈阳市房价受宏宏观金融环境境限制，上涨涨速度出现减减缓迹象；项目附近居民受受传统消费观观念影响，信信贷消费不够够积极。三.项目产品及及目标消费群群定位1.项目产品总总体定位颇具庄园气息的的低价、现代代、休闲住宅宅小区2.主题形象定定位大学城南绿洲风风情小镇注：“大学城南”即即阐述项目地地处沈阳市南南部及浑南新新区边缘的区区位特征，标标注地段潜在在价值；“绿洲风情小镇镇”对外说明本本项目为业主主提供一个远远离喧嚣、空空气清新、景景色宜人的纯纯生态自然空空间；同时，项项目配套娱乐乐、健身设施施完善。3.项目目标消消费群定位项目周边富裕起起来的城镇及及农村人口；；项目周边及浑南南新区的个体体业主；市区想购房给父父母养老的富富裕阶层；市区想单独居住住的离退休职职工夫妇；市区向往乡村生生活或有特殊殊用途的富裕裕阶层；看好本地段升值值潜力的投资资者；在浑南新区长期期工作的外埠埠或市区居住住的人士。4.客户选购本本商品的可能能动机区域性客户想在在此地长久居居住者；认同本案规划设设计之功能及及附加价值优优于附近其它它个案；经比较竞争个案案后，认同本本案价位；认同本区域远景景、认为本案案有发展潜力力的人群。四.项目包装策策略基于宏观及微观观市场环境分分析，本项目目包装策略建建议避免沈城城多数开发商商“重概念、轻轻实践”的不理性行行为，要依据据本项目的产产品和主题形形象定位，并并充分结合目目标消费群的的群体消费特特征，在规划划、建设、布布置、营销、宣宣传及物业管管理等各方面面对项目进行行包装规划。做做到优雅、简简约、实际，打打造个性产品品，打造长期期理念，打造造企业品牌。包装过程主要依依据“大学城南绿绿色风情小镇镇”的品牌形象象定位，规划划建设现代化化、智能化、娱娱乐休闲配套套设施完备、个个体景观优美美并与周围自自然景观相协协调的品牌产产品。针对城乡中、老老年目标消费费群制定科学学合理的营销销计划，科学学安排布置项项目工地，科科学设计布置置售楼中心，合合理制作各种种宣传产品，特特色开展各种种营销、促销销活动。五.项目品牌塑塑造1.依托周边自自然景观规划划项目个体景景观项目周围为广阔阔的万顷田野野，所以建议议本项目周围围采用铁质围围栏，使内外外景观融为一一体。让业主主既可凭栏欣欣赏又可亲手手触摸春之绿绿、夏之香、秋秋之笑、冬之之纯，近身原原野、融入自自然；小区东侧（接输输油管保护范范围一侧）围围栏内宜采用用草坪绿化，尽尽量减少树木木栽植，以保保持与田野景景观的一致；；楼体外观宜采用用粉色高级防防水涂料，网网点用浅黄色色高级瓷砖贴贴面。客厅全全封闭2100度景观阳台台，蓝色台柱柱配名牌彩框框中空塑钢窗窗；楼梯间石才地面面，不锈钢扶扶手；聘请专业人士设设计简约、柔柔和、节能的的路灯系统。2.小区环境规规划的品牌塑塑造本项目小区绿化化景观建议以以树木绿化为为主，尤以梧梧桐为佳，整整齐挺拔的梧梧桐与草坪相相配；中庭广场宜多设设健身设施，尤尤其要设适应应老年健身和和儿童嬉戏的的公用设施；；草坪间小径边可可建小亭，中中置低矮方型型石桌，桌上上刻中国象棋棋棋盘，并设设6个石凳，即即2个下棋位，44个观棋位；；用色彩美化小区区变电箱等户户外公共设施施；小区多置休闲长长椅。3.配套设施和和网点的规划划包装进户门：高级对对讲门；窗：名牌塑钢窗窗；厨房卫生间：高高分子防水处处理及水混沙沙浆保护层；；采暖：小区设独独立供暖系统统，全天244小时按照政政府规定标准准供暖，分户户控制，以保保证物业管理理的顺利通畅畅；预留电话线、有有线电视、宽宽带网络接口口插孔；所有室内插座高高不低于1..1米；会所内设乒乓球球厅、羽毛球球厅、阅览室室等休闲、娱娱乐设施；供水：自供净化化天然深层水水；供气：管道集中中低价供应液液化混合气。4.建设过程中中的品牌塑造造开工之初即将外外围围栏广告告牌安装完毕毕，将工地与与外界视觉隔隔离；与建筑商签定施施工合同中阐阐明施工安全全条例和文明明施工纪律，并并对建筑进行行简单但严格格的培训，不不仅保证施工工安全，施工工人员外出必必须维护项目目形象，不扰扰民、不生事事。5.售楼中心的的包装售楼中心外观即即以规划产品品形象出现；；售楼中心内背景景墙主要展示示项目周围绿绿野、小区内内喷泉广场、路路灯文化、象象棋石桌；制作小区全景观观模型，展示示完美蓝图；；统一售楼团队着着装、言行，培培养高尚服务务精神。6.宣传品的品品牌塑造楼书、DM的制制作既要通过过生活化的图图片精选展现现项目打造的的健康、优雅雅、浓情、生生态居住环境境，更要通过过地段、市场场的形象化阐阐释项目巨大大的升值潜力力；同时，按照以上上原则印制项项目海报、手手提袋、工作作人员上岗证证、名片等。7.全国首创购购房赠送种植植园，打造特特色风情发挥项目周边地地区乡村气息息浓厚的特有有优势，由开开发商出面在在项目东侧租租赁农业用地地，在产品销销售中推行按按购房面积赠赠送免费业主主种植园政策策，由业主自自行决定种植植各种花草等等植物，由物物业公司负责责统一浇灌管管理．六.项目的推广广与营销1.导入期（22004年8月下旬至9月上旬）1）工作目标：：本项目因运运做周期较短短而建设速度度较快，导入入期任务不仅仅是让人目标标消费群对项项目进行充分分了解并产生生好感与期待待，更应努力力激发其购买买欲望从而积积极参与先期期认购。2）推广策略：：广泛采用报报纸、挂旗、电电台广播等媒媒体，从视觉觉、听觉等多多渠道推出本本项目，塑造造品牌形象。其其中，报纸、电电台媒体宣传传主要针对市市区目标群，路路边挂旗及其其他户外媒体体针对浑南新新区和项目周周围地区目标标群。3）工作内容：：确定项目视觉识识别系统；完成宣传印刷品品（楼书、折折页、手提袋袋、工作证等等）制作；完成售楼中心布布置；完成销售团队培培训；完成建筑工地外外围围栏广告告牌制作安装装；完成浑南新区、项项目周围地区区挂旗广告制制作和发布（内内容：左—大学城南绿绿色风情小镇镇，右—精华之家，祥祥瑞之园，***）；5次报纸广告推推介项目，吸吸引目标消费费群：2次环境主题题，1次地段升值值主题，1次功能主题题，1次开盘预报报；电台广播概念式式导入“大学城南绿绿洲风情小镇镇——***”概念3次权威报纸软软性文章：22次副城价值值取向论证，1次老年人独立生活探讨；完成物业管理及及按揭等各种种法律文件的的准备；各种管理表格与与合同指定完完备；记录来人、来电电资料，既为为公开发售准准备，亦为考考核各种宣传传渠道效果，积积极制定下一一步营销应重重点突破的目目标消费群；；完成项目内部认认购工作。2.开盘上市（22004年9月中旬）1)工作目标：：以报纸广告告、电台广播播为主，兼对对掌握有意向向咨询者电话话预约，争取取迅速打开销销售局面。2)工作内容：：3期报纸广告，其其中2期开盘预告告，1期开盘盛况况介绍；电台广播频繁预预告“***将于秋季房房交会首日现现场盛大开盘盘”组织安排项目参参加9月房交会并并在展会首日日举行盛大开开盘仪式；1次权威报纸权权威记者软文文讨论：***的房交会营营销；开盘之日起，销销售工作正式式开始；开盘之日起，前前50名认购者者可享受优惠惠价位并减免免部分手续费费。3.强销期（22004年9月下旬至111月初）1）工作目标：：通过报纸、广广播、户外媒媒体等全方位位推广，极力力激发目标消消费群的购买买欲望，促成成购买行动2）工作内容：：举办国庆XX周周年“***红色经典电电影节”，拟与某广广播电台和一一家报纸联合合主办，可获获得其跟踪宣宣传支持。“十一”期间在万柳柳塘公园、中中山公园、八八一公园及本本项目入门前前庭广场公开开露天放映五五、六十年代代经典影片并并附歌舞表演演，为项目销销售造势，并并深度搅动中中老年目标消消费群；主办三方于9月月12日，联合合举行电影节节活动新闻发发布会，揭开开活动宣传筹筹备大幕；作为活动主办方方的电台将自自2004年9月中旬起为为活动进行新新闻宣传，并并设立“红色经典影影片参评热线线”，让中老年年听众广泛参参与；主办报社方亦在在2004年9月中旬开始始软文或消息息式宣传“***红色经典电电影节”活动，并对对外公布“参评热线”；7次报纸广告，2次绿洲风情概念主题附“***红色经典电影节”预告及简介，2次环境主题报广，1次地段价值主题报广，2次采暖及其他配套设施主题；10月中旬项目目产品价格微微涨一次；3次报纸软性文文章跟踪电影影节活动；浑南新区及项目目周边地区广广泛户外媒体体宣传电影节节活动前挂旗旗内容更新：：左—城南9公里绿色风风情小镇，***；右—国庆XX周年，***红色经典电电影节；根据执行情况，不不断翻新促销销策略；物业管理全部到到位，配套设设施基本完善善；4.发展期1)工作目标：：通过适当频频率的宣传推推广，持续促促成消费群购购买行为2)工作内容：：A期（20044年11月—2005年3月初）总结前期销售不不佳的户型、楼楼层，推出特特惠房促销活活动；制作小区景观挂挂历，在圣诞诞节期间分发发到项目周围围地区、营盘盘子镇、白塔塔镇、魁北克克工业园和附附近企业；每15——200天发布半版版报纸广告，以以小区成熟的的环境为主配配合升值主题题穿插推出，圣圣诞、春节