物业工程部管理制度流程

工程部管制度流程一物工部织构XXX

二物工部管工作明1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程00

范围适用于“***”物业服务中心内容职务名称

工程部主管

所属部门职务概要

服务中心工程部共有部位设施设备

职务等级项目

工

作

职

责

负责工程部管理、监督、协调、内∕外部沟通和引导工作；按公司质量体系文件的规定开展各项工作，并做好相关质量记录；从小区后期管理和业主的角度，评估小区各系统的配置及性能水平，及时提出建设性意见；负责小区工程遗留问题的协调跟进处理；负责小区设备设施的技术改造工作；负责维修技术人员的各项培训引导工作；负责组织小区系统各设备操作规程和保养作业指导书的编写工作；负责与公司的相关业务部门的沟通协调；负责维修成本和能耗的控制；10

对本部门日常行为规范与职业道德负责，定期和不定期进行日常监督检查工作项目

日

常

工

作

内

容

每日检查值班记录，及时跟进工程遗留问题处理情况并监督质量记录的规范性。每日早上巡视一次小区设备、设施的工作状况，发现问题及时处理并记录。掌握当班维修技术人员的工作状况，解决其疑难问题。每月25日前完成下月对小区相关部门与业主维修需求情况的了解。每月25日前完成月工作总结和下月工作计划。履行本职责的权

力

有权对维养技术人员的考核、奖励、晋升等提出建议。有权根据情况对维养技术人员进行临时调配。有权禁止和纠正不符合规范的施工行为及维养技术人员的不规范行为。有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案。工

作

关

系

表

直接上司：主任直接下属：片区责任人、强弱电设备管理员、给排水管理员、前期介入管理员指导与相互协作部门：品质部、工程管理部使用的设备与工具等资源配置网络电脑一部,对讲机一台，办公桌一张分机电话一部手机一部，费用按比例报销工作过程中常用的表格和文件设备维护检查记录、请假单、加班审批表等各类体系文件及操作手册与行政管理制度工作计划承诺与要求处理业主家政维修要及时、迅速、服务质量高，客户满意率在上处理部门内需指导的工作要细心、细致，员工满意率在以上部门内物资申购要利行节约，成本意识强

部门内授权明确，减少不必要的管理流程，提高工作效率部门内绩效考核尺度把握要平衡，员工满意率在％以上三工部管作明00

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“***”

物业服务中心3.0

内容职务名称

工程部主管

所属部门职务概要

服务中心工程部共有部位、设施设备

职务等级项目

工

作

职

责

在工程部主管的直接领导下负责工程部的日常管理工作并对本部门的公用工具的管理负责。每日组织工程部工作例会，总结分析前日工作情况及安排当日工作。每日早晨检查深夜班交接记录值班情况。定期或不定期仔细巡查所有设施设备运行情况发现问题予以记录并安排人员处理负责工程部维养人员的考核、考评，每月26日向人事报当月考、考核表。每制定季度检修计划（每季度第一月第一个周三并组织具体实施的时间与监督考核。每半年的第一月，组织进行设施设备的全面系统检查。每年组织、安排设备的年检与安检（包括电梯、高压环网柜、变压器、地阻、避雷器、防雷系统并对工作进行总结，制定保养计划。负责公用工具的管理记录工具使用情况每月做一次维护保养并视工具情况及时做更新计划。负责安排实家政维修工作进行回访对存在的问题提出改进方案和措施，以确保维修质量。据所辖设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护技术改造方案报经理审批。

每月对各类不常用阀门进行一次开启并对光纤通讯线路进行一次清理检查有无私拉乱接现象。每季度对小区设施进行清查，检查有无腐、锈、损坏，以便及时维护、更换。每年各类管道及标识翻新一次，对监控系统除尘保养一次。负责提出各类方案并组织实施：每年对小区避雷系统进行一次检查测试。接到客户报修电话后分钟内到场小问题在1时内解决大问题在小时内修复，重大故障在小时内做回复。每月检查气表有无进水与泄漏，检查电表有无损坏或私拉乱接，做好房态表记录。交公司存档。完成领导交与的其它工作。项目

日

常

工

作

内

容

每天早8：30组织工程部技术员到办公室∕值班室开晨会，安排工作情况。负责工程部的共有设施设备的日常保养维修工作积极配合分承包方完成外委设备跟进评估工作。负责小区的装修管理和装修办理工作对跟进小区内的共有设备设施技术改造实施工作定期或不定期跟进建筑施工方对工程遗留问题的处理情况协调处理小区各业主及租用户的报修及维修跟进工作制定工作计划培训计划计划下月材料消耗工作负责相关日常工作的安排，及每月开一次的工作总结会。负责对小区内外公共设施房屋本体进行日常维护、保养及检修。每日对装修户进行巡检严格把关有无违规现象重点关注手续是否齐全对小区的承重结构及外观总体效果是否改变，是否会造成消防隐患。履行本职责的权力有权禁止和纠正不符合规范的施工行为。有权对维养人员的工作安排提出意见和建议。有权对维修人员的考核、奖励、晋升等提出建议。工

作

关

系

表1

直接上司：主任111

直接下属：部门技术员指导与相互协作部门：秩序维护部、绿化环境部、品质部使用的设备与工具等资源配置对讲机一台工作过程中常用的表格和文件维修类体系文件内各种表格工作条件与环境值班室、办公室、设备房内。工作计划承诺与要求即时跟进施工质量，对不符合规范和达不到质量要求的提出整改意见掌握相关设备的功能、使用等了解设计意图，对不能满足使用功能需求的设计提出修改建议完成上司下达的工作四品管员作明00

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“***”

物业服务中心3.0

内容职务名称

品质管理员（设施设备类）

所属部门主要工作

品质管理部保证所负责部分品质工作（设施设备类）正常运行

职务等级项目

工

作

职

责

。、，的。、机、维、保，确，无重。展。

。。。。督导前期介入、物业验收情况等工作的开展。每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。每季度至少组织一次业务例会。经理安排的。项目

日

常

工

作

内

容

。。。。对。服务中心。。。每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。工程部共有部位设备设施例会。履行本职责的权力有权对品质工作提出合理化建议。有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工进行教育、处罚。有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工提出处罚建议。1

直接上司：经理

工

作关系直接下属：部门员工

表1

指导、协作部门：服务中心服务对象：部门员工使用的设备、工具等资源配置表电脑1

工作过程中常用的表格和文件物业服务有限公司《体系文件》和部门操作手册、行政部文件制度。工作条件与环境宽敞、洁净、明亮的办公室内。有空调设备。噪音30分贝。公司多功能培训教室。有空调设备。噪音30分贝。工作计划承诺与要求。价,。对,。配合其他部门工作，任务完成率98％。规范本岗位操作程序，严格按照体系文件执行。按时完成领导交办的各项工作，并做到及时汇报，无差错。五前介工说书00

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“***”

物业服务中心3.0

内容职务名称

前期介入

所属部门职务概要

服务中心工程部工程项目的前期介入

职务等级项目

工

作

职

责

负责项目的竣工验收工作负责前期项目有关装修方案审核的资料准备工作负责对维护部的工作提供技术支撑负责已移交项目遗留问题实施的具体跟进工作5

负责编制的相关操作规程和保养作业指导书项目

日

常

工

作

内

容

负责项目的前期介入工作、掌握熟悉新项目系统，监督工程的施工质量。并从后期管理和业主使用的角度，建议项目的完善根据工程进度，有针对性的监控工程的状况，及时反映并跟踪结果与开发商项目部相关工程师及施工单位负责人保持技术沟通与交流收集、建立项目的各种技术资料及备件供应渠道了解装修管理工作的状况，及时提供支撑按时填写《前期介入周记表时递交与直接上司每月26前完成月工作总结和下月工作计划，及时递交与直接上司积极参加公司组织各种培训，提高技能水平履行本职责的权

力

对工程项目的相关情况从物业管理角度和业主使用角度有建议权对工程部内部细项工作有指导权工

作

关

系

表1

直接上司：工程部主管直接下属：指导与相互协作部门：品质部、地产公司项目部、工程管理部、客户服务部。使用的设备与工具等资源配置对讲机一台分机电话一部工作过程中常用的表格和文件物资申购单、合同审批表、前期介入周记表等维修类体系文件及行政管理制度工作条件与环境主要是室外工作，日常巡查工作较多，因与工地巡逻较多，故工作环境较差工作计划承诺与要求发现问题及时上报信息，并提出合理化建议保证前期介入记录完整准确六强电备理工说书000

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“***”物业服务中心内容职务名称

强弱电设备管理员

所属部门职务概要

服务中心工程部共有部位、设施设备

职务等级项目

工

作

职

责

负责按公司体系文件规定，对小区的强弱电设备进行管理。从后期管理和业主使用的角度，对系统进行完善。负责新接项目强弱电设备的竣工验收及规范化工作负责强弱电设备操作规程及保养作业指导书的编制工作。负责片区责任人专业难题的指导。负责强弱电系统备品备件的核算。积极参加公司组织各种培训，提高技能水平。制定强弱电系统的检修保养计划并进行实施。积极配合其他岗位的工作，完成上级领导下达的各项工作。项目

日

常

工

作

内

容

每日不少于一次巡视强弱电系统的运行状况并记录相关技术参数，发现问题及时处理并作好相关记录。每周对设备房进行清洁保养。每季度对设备的运行数据进行测试。每年对供配电中心的设施设备进行年检。每月26日前完成月工作总结和下月工作计划。按体系文件规定定期将各类工具、计量仪器仪表送往法定权威机构检测履行本职责的权

力

有权否定不符合实际和国家技术规范的更改。有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案。有权禁止和纠正不符合规范的施工行为。工

作

关

系

表

直接上司：物业工程部主管直接下属：无指导与相互协作部门：秩序维护部、环境维护部、品质部。使用的设备与工具等资源配置工具一套对讲机一台工作过程中常用的表格和文件《公共设施保养记录表中心运行记录表》工作条件与环境施工现场、工作环境露天作业时间较多。工作计划承诺与要求完善设备管理档案，保证数据的准确无误；从管理和技改方面，将系统的能源消耗和维修耗材降至最低；保证设备设施的实际服务工时须在99%以上，设备故障率为零且无事故隐患；七给水备术工说书00

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“***”

物业服务中心3.0

内容职务名称

给排水设备技术员

所属部门职务概要

服务中心工程部共有部位、设施设备

职务等级项目

工

作

职

责

严格按体系文件的规定，负责小区给排水系统的保养维修工作；负责小区给排水系统运行的监控工作，发现问题及时处理；负责给排水设备数据、运行数据的测试记录及相关档案的建立；负责给排水设备的操作规程、保养作业指导书的编写；5

负责小区系统的节能降耗工作负责消防系统维护供方的监督工作积极参加公司组织的各种培训，努力提高技能水平；积极配合其它岗位的工作。积极完成上级安排的其他工作任务。项目

日

常

工

作

内

容

每日按公司规定不少于一次巡视设备的运行状况，并抄取相关运行数据；每周测试水泵水封处的滴水情况，须保证在—50滴/分钟以内；每周对无自动切换功能的生活泵做一次主、备泵自动切换试验；每月检查一次消防管阀门确保处于常开位置；每月对消防泵、喷淋泵进行一次管网末端试水试验，并保证手动、自动启动正常，发现问题及时处理；每年三月份对雨水泵、污水泵进行年检保养，确保功能完好；每年负责联系公司指定的二次供水清洗队单位对水池（水箱）进行清洗，并将水样送国家城市供水水质检测网成都检测站检测；履行本职责的权力有权拒绝使用不合格材料，并将其退回库房；有权拒绝不符合安全规程的操作指令；工

作

关

系

表111

直接上司：工程部主管直接下属：无指导与相互协作部门：品质部、秩序维护部、环境维护部。使用的设备与工具等资源配置对讲机一台维修工具工作过程中常用的表格和文件《交接班记录表设施保养维修记录表》工作条件与环境设备房、露天。环境潮湿工作计划承诺与要求保证业主的满意度在80%以上；

完善设备管理档案，保证数据的准确无误；从管理和技改方面，将系统的能源消耗和维修耗材降至最低；保证设备设施的实际服务工时须在99%以上，设备故障率为零且无事故隐患；保证小问题在24小时内处理完毕，大问题三天之内有方案；八工部术工说书000

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“***”物业服务中心内容职务名称

工程部技术员

所属部门职务概要

服务中心工程部共有部位、设施设备

职务等级项目

工

作

职

责

在工程部班长的直接领导下，负责所有设备的日常巡检、维护和保养。每天早晨巡视各类设备房，记录巡检结果及运行情况，并查看前日深夜班交接记录。每月对所有风机进行开启试运行，观察有无异常现象。每月对各类设备进行清洁、除尘，每月对发电机进15钟试运行，并记录运行情况。每两周对水泵盘根视情况进行紧固加油一次，开启各类阀门检查有无异常，并跟踪消防保养人员对消防泵进行点动盘轴。每月对高低压配电柜、直流屏、控制中心联动柜、风机控制箱进行清洁保养。每季度对发电机蓄电池进行一次检查，观察蓄电液是否变质，电压是否正常，并交替使用蓄电池，观察电池是否变质。每季度在消防保养时，督促、协助外包商对烟感、温感器进行一次检查，并予以记录，发现问题及时追踪处理。每年安排一次化粪池清掏。每年对水箱水池进行清洗、消毒，并将防疫站的检查结果交管理处存档每年第四季度对小区内所有管道进行除锈、刷漆。

每半年对高低压配电房、发电机房进行停电测试保养每年对消防卷帘门、防火阀，进行开启、检察、除尘，对电机进行电流与绝缘测试一次。每半年对电梯维护外包商的年度保养计划进行总结分析，确定实施效果。每年进行电梯安全大检查，调试并记录；联系技监局对电梯进行年检，结果予以存档。以及外包商工作情况结果进行记录、汇总、存档，并予以评估，提出意见。每2年洗一次发电机房油箱，柴油滤清器、机油滤清器和水滤清器；或者发电超过250时一更换空气滤清器每5年或发电超过小时一更换机油每2年或运行超过450时一更换。每2对高压环网柜、变压器进行测试，避雷器年一测试。每年底对消防设备进行总体检查，做预防性测试及火灾摸拟开启，并制定年度保养计划。以上事项的质量记录，每月汇总报班长存档项目

日

常

工

作

内

容

每天巡视检查各设备房运行情况对水泵房、高低压配电房每日二次的运行记录，分别在早：00和晚6：00制定设施设备定期保养维护工作计划并进行实施。每日下班前向主管汇报当日工作情况，并提出第二天的计划工作。周五：进行周末例会工作、计划下周工作。每月26日将填写《物资需求计划》报领导审批。26日对固定物资送货单位的产品进行质量进行评估26日至月底进行对当月的水、电、能耗进行分析工作完成上级给予其他的工作任务。履行本职责的权

力4

有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案和图纸的施工安排。有权禁止和纠正不符合规范的装修、施工行为。有权对供货方进行物品质量审核并提出更换或退货要求爱。对物品采购员进行监督工

作

关

系

表1

直接上司：工程部主管1、

直接下属：无指导与相互协作部门：安全部、保洁部、品质部、使用的设备与工具等资源配置管钳、锯弓、丝搬等管道维修工具若干、钳工类维修工具若干、日常电工工具若干。对讲机一台工作过程中常用的表格和文件《临时物资申购单单单格物资处理单》维修类体系文件内各种表格工作条件与环境业户家中或公司内、设备房内。工作计划承诺与要求即时跟进装修施工质量，对不符合规范和达不到质量要求的提出整改意见妥善保管各种相关资料掌握给排水、电梯、供配电相关设备的功能、使用等完成上司下达的各项工作九工部区修作明000

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“***”物业服务中心内容职务名称

工程部片区维修技术员

所属部门职务概要

服务中心工程部共有部位施设备

职务等级项目

工

作

职

责

严格按体系文件的规定对责任范围内的公共设施进行维护保养并作好相关记录；负责责任范围内各公共设备设施档案的建立工作；负责责任范围内维修材料的控制工作；负责责任范围内设施操作规程及保养作业指导书的编写；

负责零星入伙、复验及各类制作加工工作；积极参加公司组织各种培训，努力提高技能水平；积极配合其它岗位的工作，努力完成上司交代的其它工作；项目

日

常

工

作

内

容

每日对责任范围内的各类公用设施进行巡视，保证设施的功能处于良好的状态，发现问题及时处理，并记录在《维修日志记录表》上；每周检查一次煤气紧急系统。一旦发现有泄漏情况，当立即关闭总阀并及时通知煤气公司处理。煤气紧急切断系统每半年至少做一次切断试验；在每日巡视中发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能的，应及时通知业主并进行清理；发现有违章装修的现象，应立即予以制止并及时将信息反馈工程部主管；对外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；对沟、井、渠盖、木、铁围栏、公园椅、旗杆、大型吊灯等每年至少进行一次油漆翻新或彻底清洁。履行本职责的权

力

有权拒绝使用不合格材料，并将其退回库房；有权拒绝不符合安全规程的操作指令；工

作

关

系

表111

直接上司：物业工程部主管直接下属：无指导与相互协作部门：品质部、秩序维护部、环境维护部。使用的设备与工具等资源配置对讲机一台维修工具一套工作过程中常用的表格和文件《公用设施保养维修记录表班记录表班记录表》工作条件与环境公共场所、露天；工作计划承诺与要求保证业主的满意度在90﹪以上；

保证房屋本体的外观统一、整洁、完好，各类设施的完好率在95%以上，且无事故隐患；在接到维修通知15分钟内赶到现场，迅速解决问题，且保证返修率不高于；保证小问题在24小时内处理完毕，大问题三天内有方案；保证将责任范围内的材料消耗降至最低；十工主岗职000

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“XXX”物业服务中心内容3.1、贯彻执行项目主任下达的指示，直接对主任负,对公司新接楼盘（宇）本项目的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。3.2、就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。尽最大的努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。3.3、负责制定本部门人员岗位职责，考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。3.4、根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技术事项向公司领导提出决策建议。3.5、负责本部员工的职业道德教育和安全教育，带领本部全体员工努力完成各项任务，保持本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。3.6、负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。3.7、对本部的开支情况和经济指标负责。3.8、对本部的整体服务质量和安全生产负责。3.9、协调本部内部以及与兄弟部门之间的工作关系。3.10、兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。十一、共部位、设施备主管岗位责000

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“XXX”物业服务中心内容3.1做好管理培训工作管理中存在的问题提出解决办法或建议并督促各项工作落实情况。3.2、负责该小区工程工程部的日常工作协调；人员调配和制度编写与执行；落实本部门制定的年度（月度）工作计划和培训计划的开展工作。3.2、负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管等技术工作，并对竣工图纸、资料进行档案管理。3.3、负责审批涉及建筑结构的房屋室内装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。3.4、负责对该小区房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行，如果自行鉴定为危房则必须报房屋安全主管部门再次进行鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。3.5、制定工程工程部、设施设备及房屋大中小修计划，报经批准后组织实施。3.6、负责组织制定完善部门内部的电气设施安全使用、管理、维修及技术资料管理与指导监督工作。3.7、负责外委维保供方的保养设备（消防、电梯）进行维修保养评估；对电梯年检的组织工作。3.8、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作和做好员工的业绩考评，并对奖罚提出意见。3.9、负责相关专业对外的业务联系、协调与相关主管部门的关系。3.10、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。3.11、完成领导交办的其它工作任务。十、维班岗职000

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“XXX”物业服务中心内容3.1、维修班长的工作向工程主管负责；3.2、热爱本职工作，认真钻研业务，熟练掌握工作中的基本技能，熟悉小区的各种电气设备、线路、给排水管道的走向、线路及负荷情况，掌握系统工作原理和运行规范。3.3、负责小区设备、固定资产管理，建立固定资产台帐及管理卡。3.4、负责日常用户报修处理及日常维修工作的统筹安排；对能源消耗及维修材料进行有效控制。、协助管理员对小区房屋装饰、装修方案和图纸进行审核，对施工现场的监管及竣工验收。3.6组织执行各类设备的安全操作规程和各类作业的操作规程，确保小区设备设施安全，有效运行。、负责小区设施设备检修、技术改造计划的编制。、协助管理处主任每月对维修工进行考核。、负责班组所需材料的请购及库存材料的管理工作。3.10、负责班组建设及公司质量管理体系在班组的正常运行3.11、完成领导交办的其他工作。十、有位设设维班位责000

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“XXX”物业服务中心内容3.1、执行物业制定的《服务管理标准作业程序》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的工程管理人员。3.2、负责的共有部位、设施设备的专业工程日常维修养护及评估分析。3.3、保证管辖区内的设备设施正常运行，并做好记录归档管理。3.4、在经理、工程主管（主管）统一安排下，对的物业项目供配电气系统、给排水系统、弱电系统、消防系统、电梯系统的紧急故障抢修；日常巡视和保养维护工作。3.5、按照相关制度要求对设备设施进行巡查，并做好记录归档；3.6、严格遵守劳动纪律、工作时间不串岗不脱岗并认真填写值班记录和维修记录；3.7、负责所管辖设备、机房及工作操作间的安全与清洁工作；3.8、严格按照公司制订的《装修巡查规程》执行，不定期对装修现场进行巡视检查，发现问题立即予以制止，重大问题报相关部门机构；由相关部门机构作出有效措施，并记录在案。3.9在工程工程部主任（主管）的领导下对各专业设备进行周、月、季度、年度保养检修。3.10、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；3.11、树立良好的服务意识，不得与用户发生冲突；3.12、完成领导交办的其它任务。十、修岗职000

目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程范围适用于“XXX”物业服务中心内容3.1．热爱本职工作，不断学习，提高自己的专业技能，强烈的队思想意识。3.2．每位维修工都必须持证上岗，无证不得上岗。3.3．熟练撑握本小区设施设备的基本维修技能，水电的专业数及安全操作技能。3.4．负责日常公共区域的设施设备，水电维修维护及业主的报工作。3.5．在工作当中做到“安全第一，服务至上3.6．熟悉小区的给排水管，强弱电线路走向，控制线路及原理3.7．每日完成小区的设施设备的巡检工作，查看运行情况，排运行中出现的各种隐患。3.8．对每次巡查情况如实做好记录，作好巡查记录。3.9．积极配合公司组织对设施设备的“月检，年检”工作。3.10．坚守岗位，不得离岗，窜岗，外出，和做私事及利用工作之便做其它事情。．在接到报修工作后，及时有效地完成工作并作好工作记录。3.12．树立良好的工作作风及服务意识,服从上级领导安排的日常工作，及其它的维修调度。十、全作作度1目的加强安全意识，贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保安全管理、安全生产；2范围适用于“XXX”服务中心3职责物业工程部主管负责检查安全管理制度的实施情况。物业工程部负责安全管理制度的组织实施。共用设施、设备维护员具体负责安全管理制度工作的实施。4工作程序:1）实行谁主管，谁负责的安全责任制：物业工程部的安全工作由物业工程部负责；物业工程部管理员负责分管范围的安全工作；物业工程部作业层员工应严格执行操作规程，坚决反对违章作业；工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须戴安全带及安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警戒线，挂警告牌；带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂警告牌，必要时要拉警戒线；在转动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机内，女性作业者，有长发及长辫者要戴工作帽，将长发及长辫藏在帽内；工作需要动火时，要办理动火证；进入高压配电间工作要办理工作票电气作业要按电气安全管理制度和工作票制度规定执行；未经物业工程部主管或物业服务中心批准，外来人员（包括参加学习、探亲访友、施工人员）禁止进入设备现场各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级主管和物业服务中心，并负责保护现场；定期进行安全大检查，每月进行一次，全小区性的安全大检查由服务中心决定；不准随意配制变电站、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，班组工具、材料要有专人管理，要登记台账；易燃材料要指定存放在安全地点，不得随意乱放；工作时不能随意挪动或使用消防设施如果必须使（除火警外经安全管理批准；14）发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明等消防设施用电。十、电管制1.0目的加强设备安全管理，运行良好，确保用电设施的正常用电2.0

范围适用于“XXX”物业服务中心3.0责：物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0容4.1电房全部机电设备，由工程部负责管理值班，停电及送电均由值班人员操作，其它人员一概禁止操作，一切无关人员禁止进入配电房，非工作人员须服务中心经理或工程总监书面许可后方可进入。4.2保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温度控制在度摄氏以下。4.3建立运行记录每班最少巡查一次每月组织检查一次每年大检修一次遇查出问题应及时修理不能解决的问题及时上报工程总监每班巡查时应按配电系统保养表上执行及记录，发现异常者，应及时修理及报告。4.4供电线路操作开关有明显标示、停电拉闸、检修停电，应用挂牌标示。4.5房内禁止乱拉乱接线路供电线路严禁超载供电如为紧急情况应报工程总监同意方可进行。4.6配电房内设备及路径变更要经工程总监同意，重大改变应报工程总监和物业经理批准。4.7节约电能消耗降低成本是每位工程人员重要职责之一程部每日书面上报管理处有关总电表运行数。4.8严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及手套等。4.9值班人员要随时接受对机电设备情况的投拆，并作记录和及时排除故障。4.10防止小动物进出配电房。十、电备检度1.0目的：规范配电设备运行管理工作，确保配电设备良好运行。2.0范围：适用于“XXX”物业服务中心3.0职责：物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0程序：1）巡视检查基本要求：按规定检查项目进行巡视设备、巡视时注意力要集中，防止漏查、禁止闲谈；发生设备缺陷及异常现象时，应认真分析，正确判断，做好记录，及时报告，采取措施把事故消灭在萌芽中；应每周巡视二次、每季度检修一次。设施设备维养员每月至少参加一次巡视；若遇电压波动大或在恶劣的天气条件下，应进行特殊巡视；2）巡视检查项目：电气接头是否发热变色；各种仪表的指示是否正确；电压、电流和功率有无异常变化；各接地装置是否锈蚀损坏、接地螺丝是否完好；各种指示灯信号是否正常；设备运行声音是否正常；固定遮拦是否完整关严；各类标识是否完好；配电室内是否有异味；供电线路严禁超载供电，禁止乱拉乱接线路；停电时，应提前向用户发出书面通知，恢复送电时，在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电；配电设备由专职人员负责管理，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作；配电设备缺陷管理巡视、检查、检修、调试等工作中所发现的设备缺陷，由当值人员将设备缺陷登记在记录簿中；根据缺陷内容和严重程度的情况在每月末由设施设备维养员汇总提出工程部理意见，报送物业工程部主管，凡重紧急缺陷应立即向有关上级报告，要求抓紧工程部理；在设备大修前，有关人员应书面向主管工程部门提供在设备大修时必须工程部理的设备缺陷和在进行发现的异常情况，在大修计划中加以工程部理；在设备大修开始时，业工程部主管与检修负责人共同研究并监督检修人员在检修工作中全面消除设备缺陷及异常情况；对在检修维修的过程中对已经消除的设备缺陷维修人员应将缺陷的工程部理经过情况、时间等及时记入在记录簿中；设备缺陷属于维修人员力所能及范围内消除的应抓紧积极消除；8）对重视安全供电，工作责任心强，及时发现设备缺陷并及时工程部理的有功人员应给予表扬和奖励，凡因工作失职，不负责任在巡视检查中能够发现而未认真发现导致事故的人员应给予批评教育和严肃工程部理。十、泵管制度1.0目的：规范水泵房设备良好运行，确保提供优质合格的生活用水。2.0范围：适用于“XXX”物业服务中心3.0职责：物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0程序：4.1水泵心房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电专业人员负责监控，定期进行保养、维修、清洁，发现故障苗子和消防隐患及时处理，并认真做好记录。解决不了的问题书面报告主管领导，争取妥善解决；4.2水泵房内的机电设备操作由机电专业人员负责，无关人员不得进入水泵房；4.3消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵在正常情况下，选择开关位置与自动位置，操作标志都应简单明确；4.4生活供水泵应在规定时间内轮换使用，主接处定期检查擦洗，以保证其正常运转；4.5消防泵每月运转一次（分钟保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检修；4.6水泵房卫生每月打扫一次，泵及管道每月清洁一次；4.7操作人员在米以上检修设备（包括开关、阀门等须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有专人监督。十、箱洗作程1.0目的：规范水泵房设备良好运行，确保提供优质合格的生活用水。2.0范围：适用于”XXX”物业服务中心3.0职责：物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0程序：根据环保和卫生防疫部门的要求，为确保水箱水质，每年月、10月应分别对水箱清洗消毒一次。操作要求如下：准备工作2.1．清洗消毒人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证；2.2．通知监控室开始清洗水箱，以免发生误报警；2.3．关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时水源、橡皮管，打开水箱进口箱；3、

清洗操作3.1.当双联水箱内水位降低到一半或1/3时，将待水箱出水阀关闭，打开底部排污阀，找开另一联进水阀以确保正常供水。不允许一只水箱排空清洗，另一只水箱工作，这样会因负荷不均，造成水箱壁受压变形产生裂纹；3.2.清洗人员从进口处沿梯子下至水箱底部，用百洁布将水箱四壁和底部擦洗干净，用清水反复冲洗干净；3.3.水箱顶上要有一名监护人员，负责向水箱内送新风，防止清洗人员余氯中毒，并控制另一联水箱的水位。4、结束工作4.1．清洁结束，关门清洗水箱的排污阀，打开水箱进行开始蓄水；4.2．当两个水箱水位接近时，打开清洗水箱的出水阀门，收好清洗工具将水箱进口盖盖上并落锁；4.3.通知监控室清洗结束，做好相关记录。二、泵行全作程1目的：确保水泵设备安全良好运行。2范围：适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责：物业工程部主管负责检查水泵安全操作规程的实施情况。物业工程部负责水泵安全操作规程的组织实施。共用设施、设备维护员负责水泵安全操作规程工作的实施。4程序：开机前应认真检查水泵、电机及水压控制系统是否工程部于安全、良好状态，各种防护及保险装置是否良好齐全，紧固件及接地线是否牢固润滑油位和油色是否正常；水泵运行中，认真观察水压、电机温度及水泵盘松漏情况，保证平衡不间断供水，仔细倾听运转声音。观察水位控制器的运行是否灵敏可靠，如发现异常情况应立即停泵检修；水泵房应加锁，蓄水池维修检查口应加防鼠网、加锁，钥匙由物业工程部保管；非本服务中心工作人员不得走近水池服务中心工作人员不得将有毒物品带入水泵房内及周围地域；水泵房内不得堆放杂物；水泵在运转中不准进行修理工作；各阀门应明显标明开关方向，严禁在有水或潮湿的地方推拉电闸；压力表要经常检查，停泵不用时表针应回到零位，每年应对压力表校验一次并做好记录存入档案；上、下扶梯时要站稳扶牢防止事故发生；操作人员必须经过公司岗前培训合格才能上岗。二一发电房理度1.0的保证发电机在市网停电时能自动起动和良好运行。2.0用范围适用于”XXXXXX”物业服务中心3.0责1设备责任人或值班维修技术员负责对柴油发电机的具体操作。3.2工程部主管负责对柴油发电机的作业行为进行技术指导、监督。3.3分管经理负责对柴油发电机管理进行全面指导、协调。0内容4．

发电机房内平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。如得到主管或公司领导同意，须由配电房值班员陪同方可进入，并做好来访登记，必须填写来访人姓名、人数、进出时间及来访目的。4．2配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡查检查。4．3平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。4．4发电机每月空载试运行次，每次运行时间不大于15钟，平时应将发电机处理自动起动状态，每月巡视4次，确保发电机正常运行。4．5发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表起动状。4．6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。4．7每月清扫发电机房1次，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。4．8加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。二二发机养业导1.的维持柴油发电机的良好状态，确保备用电源供应正常。2.围适用于”XXXXXX”物业服务中心3.责3.1设备责任人负责柴油发电机的巡检、运行、维护保养工作，并做好质量记录。3.2维修主管负责对柴油发电机的运行、维修保养工作进行技术指导、监督。3分管经理负责柴油发电机运行、保养维修工作的全面指导、协调。方法和程控制4.1一级检查4.1.1每月清洁一次机房和检查柴油机的机油油位水位燃油量、蓄电池每月1次试运行柴油发电机组，空载时间为10～15分钟。4.1.2检查油量（备用柴油量保持在容器容量的80％或确保发电机连续工作24小时的储备油量）、机油压力、水温、电压、电流和频率值是否在设定范围内，并记录数据。4.1.3倾听发动机有无异声，观察有无异常震动；若有故障及时排除。4.1.4检查蓄电池，测量输出电压，检查电解液，根据情况决定是否充加电解液。4.1.5每2个月对主、备蓄电池进行一次切换试验。无法使用的蓄电池应及时换新。4．2二级检查（250小时或500小时）4.2.1重复一级检查。4.2.2发电机运行时间达到250个小时或根据实际使用情况应更换柴油滤清器机油滤清器却液滤清器、空气滤清器。4.2.3发电机运行500小时，对水箱进行清洗，并更换冷却液。4.3三级检查（1500小时）4.3.1重复一、二级检查。4.3.2发电机运行时间达到1500个小时，需检查皮带张紧轮，水泵后部紧轮，检查机油油质，视实际情况确定是否需调整气门及喷油嘴。4.3.3打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。4.4四级检查（4500小时）4.4.1重复一、二、三级检查。4.4.2发电机运行时间达到4500个小时检查或更换风扇水泵皮带轮轴承水泵后部张紧轮，视实际情况确定是否需清洗并校准喷油嘴。4.4.3发电机运行时间累计达到4500个小时，检查或更换风扇、水泵皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮，清洗并校准喷油嘴。5对三四级别的维护保养工作及维护部无法处理的故障由维修部主管选择有发电机报资质的单位进行。质量记和表格发电机运行记录表HJ/QR-112发电机房巡查记录表HJ/QR-123二三消泵管制1目的：规范水泵房设备设施运行管理工作，确保水泵设备设施良好运行。2范围：适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责：物业工程部主管负责检查水泵房管理规定的实施情况。物业工程部负责水泵房管理规定的组织实施。共用设施、设备维护员负责水泵房管理规定工作的实施。4工作程序:水泵房及地下水池消防系统全部机电设备由机电专业人员负责监控定期进行保养、维修、清洁，发现故障苗子和消防隐患及时处理，并认真做好记录。解决不了的问题书面报告主管领导，争取妥善解决；水泵房内的机电设备操作由机电专业人员负责，无关人员不得进入水泵房；消防泵、污水泵在正常情况下，选择开关位置与自动位置，操作标志都应简单明确；4）消防泵每月运转一次（10分钟以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查；水泵房卫生每月打扫一次，泵及管道每月清洁一次；操作人员在2米以上检修设（包括开关阀门等须带好安全帽扶梯要有防滑措施，要有人扶档。5、相关文件/记录《水泵房巡查运行记录》编号：HJ/QR—121二四消管作指书1.目的规范消防系统的操作及管理，保持系统处于良好运行状态。2适用范围适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责3.1经理或授权人负责对消防工作进行指导、监督。3.2共有维养部、消防服务供方负责消防设备设施的维护、保养工作。3秩序维护部负责消防设备设施的日常运行监控安全巡逻岗负责消防设备设施完好性检查工作，控制中心安全值班员负责对消防主机的具体操作。方法和程控制4.1火灾报警控制器（联动型）操作4.1.1火灾报警控制器初始化检查消防系统市政电源及备用电源正常后将主机上电运行或进行复位操作后主机自动开始初始化工作，自动读取各驱动板数据。系统初始化时间约25秒，有进度条指示初始化工作的进程。初始化结束后，控制器显示主菜单平面。4.1.2操作界面操作主菜单为控制器默认的工作界面辅助显示区的一切操作均由此开始菜单有九个图标，指示九种不同的功能和操作。通过触摸屏点击屏幕上的图标来完成相应功能选择。屏幕的右侧为主信息显示区，在该区域里始终显示首次火警、火警、回答、命令、延时、故障、隔离、请求等信息，每种都显示一条，可触摸屏幕上的相应功能按钮可以随时查阅，不相互覆盖，不受左侧显示区的影响。按屏上“上、下、左、右、”键可进行当前栏目信息的换页显示。4.1.3我的主机操作在主菜单下点击“我的主机”图标，进入本项操作。点击钥匙图标确认密码输入完成。输入密码正确后，显示以上分菜单，完成对控制器各部分开启。使用状况的设置。通触摸屏点击相应图标完成相应功能选择或进行操作。4.1.4设备管理操作4.1.4.1选择“设备管理“进入驱动板及网络驱动板查询。查看本机所联接驱动板，及其地址编码。点击相应图标进入所对应已设置的驱动板的相关回路。4.1.4.2选择已设置的驱动板所对应的图标可以查看该驱动板所连接4个回路的设备状况。每个回路图标下上一排字表示该回路编号一排字前一组表示本回路已设定安装的设（探测器及模块）数量，后一组表示本回路故障的设备数量。选择一条回路后，显示该回路所有设备状况及地址编码。4.1.4.3在总线设备状况列表上选择相应数字键，可显示报警设备所对应设备的详细信息。在报警类设备详细信息画面上,选择“监测”则显示该设备当前监测到的浓度（温度）值。一屏可显示自监测时起约10分钟的在线变化。显示完后，自动返回上一页。4.1.4.4在总线设备状况列表上选择相应的设备为控制模块在此状态下除了显示各种状态，逻辑等信息外，还可以进行延时启动，立即启动，停止设备启动、隔离等操作（注：隔离和解除隔离操作在主机复位后生效）。4.1.5控制面板操作选“控制面板进入输入密码界面通过触摸屏输入密码进入控制面板查询和设置面。点击相应图标选择相应功能设置。4.1.5.1密码修改在此画面下可以输入新的操作密码新密码的范围为0～9999按数字键输入新操作密码。4.1.5.2时间日期修改在本页可完成对控制器日期和时间的修改。通过触摸屏幕相应位置标记，指向要修改的地方，然后进行输入更改。4.1.5.3语言选择本控制器为中、英双语言界面，在本页可完成语言变换。4.1.5.4打印机开启和关闭在本页可完成打印机的操作面下方显示打印机当前状态点“开可开启打印机，点击“关闭”可关闭打印机。点击相应要打印的信息确认选定当前信息是否被自动打印。4.1.5.5屏幕保护设置控制器可设置屏幕保护功能。设置后，在正常情况下，显示屏熄灭。如发生火警、故障等任何事件或按动按键，显示屏自动亮；如有报警，则显示屏长亮。画面下方显示当前设置状态。点击开启或关闭并确认可控制液晶保护功能。4.1.5.6控制模块启动方式在本页可以设置本机所有控制模块的启动方式制器的启动方式优先级高于每个控制模块自身设置的启动方式。只有在控制器处于默认设置状态下，控制模块才以自身设置的启动方式启动。当控制器处于手动状态，则模块全部以手动方式启动，反之为全部自动。点击相应信息可设定为不同的启动方式。4.1.5.7计算机在本页可完成对C（楼宇平面图显示系统的设置画面下方显示CRT当前处于开启或关闭状态。按“开启”及关闭可控制CRT开启及关闭，本设置用于控制器的联网设置。通过触摸屏进行选择。4.1.6火警信息操作在主菜单下按火警信息进入显示火警信息画面如控制器连接的总线设备没有报警显示“为空否则根据发生火警的先后次序显示设备列表。示内容为报警序号设备编号、中/英文地址、设备类型及报警时间。点击相应报警设备可对应设备的报警平面图和监测当前浓度（温度）变化。4.1.7联动信息显示操作4.1.7.1主菜单下按4进入显示联动信息画面。如没有联动设备信息，则显示“没有联动信息”，否则，根据时间顺序显示联动信息列表图示内容为：联动序号、设备编号、英文)地址、被控设备类型及联动动作时间。绿色为联动已发出，青色为联动请求。4.1.7.2联动详细信息在总线设备状况列表上选择相应的数字键如果该键对应的设备为控制模块内容为上图所示。此状态下，除了显示各种状态，逻辑等信息外，还可以进行各种操作：延时启动，立即启动和停止。4.1.7.3联动命令在主菜单下点“联动命令进入该状态。类根据设备编号启动联动设备。点击设备类型图标进入相应类型信息。在总线设备状况列表上选择相应的数字键，在此状态下，除了显示各种状态，逻辑等信息外，还可以进行各种操作：延时启动，立即启动和停止。4.1.8设备操作在主菜单下点“系统操作标，可进行如下操作：控制器复位网络内所有设备复位、对控制器进行自检、通讯调试、打印记录、节点状态4.1.9历史记录在主菜单下点“历史记录图标显示历史事件的记录火警和故障记录最大数量分别为1000条，存满后新事件产生时，挤出一个最远的事件。其中故障信息与火警信息、回答、复位等重要信息分别存储。4.1.10平面图显示操作触摸屏或在主菜单下按“8”，显示建筑各区域、各层消防平面图，下方前面数字表示区域号，后面数字表示楼层号。4.2多线联动控制盘操作多线联动控制盘有启动、停止、自动、手动、强制功能，并且有相应的请求指示灯、启动指示灯、回答指示灯等。多线联动控制盘每路控制一台相应的被控设备（风机、消防水泵、防火卷帘等）。每路均具4条命令线（其中启动线根，停止线2根）1条地线，条回答信号。4.2.1多线联动控制盘手动状操作多线联动控制盘开机运行后，该盘面首先是手动状态，即D9100E-10C盘收到控制器的请求信号时，该盘面的请求灯亮，要想启动设备必须按下相应的启动键，被控设备才运作，并且启动指示灯亮。如有回答信号，回答指示灯也亮。按下相应的停止键，被控设备停止运行。4.2.2多线联动控制盘自动状态开机运行后，状态为手动状态，手动指示灯亮，此时按下自动键，盘处于自动状态，自动指示灯亮。LD9100E-10C盘接受到控制器的请求信号，此时相应的被控设备自动启动运行，并且启动指示灯亮。如有回答信号，回答指示灯也亮。按下相应的停止键，被控设备停止运行。4.2.3多线联动控制盘的强制开机运行后状态为手动状态若要强制启动某台设备此时打开强制锁不管控制设备的逻辑是否成立，只要按下启动键，该被控设备就启动运行，同时启动指示灯亮。如有回答信号，回答指示灯也亮。按下相应的停止键，被控设备停止运行。4.2.4多线联动控制盘的复位如需要消除现有的请求信息，复位控制器，LD9100E-10C的请求与启动信号也随之复位。4.3消防广播系统操作当需与消防分机通话是，按下消防电话主机上对应消防分机路数（地址）按钮即可实现主机－分机间的通话。4.4喷淋水泵、室内消火栓水泵（联动被控设备）操作喷淋水泵、室内消火栓水泵及机组（联动被控设备）设置在二期消防水泵房内。消防电气控制柜设置有自动、手动功能，喷淋水泵、室内消火栓水泵电气控制回路接入火灾报警及多线联动控制盘系统中，实现水泵自动启、停功能。4.4.1水泵控制（联动被控设备）现场手动功能：将切换装置拨向手动，按下水泵启动按钮，工作指示灯亮，停止灯熄灭，水泵投入工作；按下停止按钮，工作指示灯熄灭，停止灯点亮，水泵停止工作。4.4.2水泵控（联动被控设备远程强制功能将现场电控柜上的切换装置拨向自动将多线控制盘上的强制锁打开。水泵未投入运行时，启动回答信号灯灭，停止灯亮，将需要启动的水泵的启动键按下，水泵启动，启动回答信号灯亮，停止灯熄灭；按下停止键，停止灯亮，运行灯熄灭。4.4.3水泵控（联动被控设备远程自动功能将现场电控柜上的切换装置拨向自动将多线控制盘设置于自动状态，水泵受现场消火栓报警按钮启动信号控制。按钮按下后，经过一段时间的延时水泵投入工作，启动回答信号灯亮，停止灯熄灭；火灾扑灭后，将主机上的自动锁关闭，可在控制中心打开手动锁，按下停止键，停止灯亮，运行灯熄灭；或在现场将水泵控制柜上切换装置拨向手动，直接停止水泵工作，同时将动作的按钮复位，恢复待命状态。二五风房理度1.

目的为加强风机房的管理，特制定本制度：2适用范围适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责严禁无关人员进入风机房，并有严禁明火，禁止吸烟，非工作人员未经许可不得进入风机房。风机房设备由公共设施、共有部位维养班负责维护及日常巡查。风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或做其他用途。进入风机房维修必须注意用电、防火安全。工程维养人员定期巡查风机房设备设施，发现问题及时修理保养，并记录在检查记录表上。在恶劣的气候环境下，要加强对设备的巡查，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按时做好记录。合理配置消防器材，做到定期检查，及时更换，保持灭火器的完好率，工作人员应熟练掌握各种灭火器的使用方法，会扑救初起火灾、会报警。二六房装装巡制1目的：为了全面掌握业主装修情况，切实加强装修巡查力度，防止严重违章装修行为的发生，或有效地制止违章行为，特制定本制度。2范围：适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责：服务中心物业工程部主管全权负责小区的业主（住户）装修巡查工作。监督业主（住户）装修行为4、程序：1）凡具以下情形之一的，由设施设备维养员个人承担责任，公司视情节轻重予以工程部理：巡视管理不力的；不及时汇报当天巡视情况或汇报避重就轻的；隐瞒严重违章装修情况不报的；接受业主或装修队人员的烟、茶、水果等其他任何形式物品的；与装修户或装修队人员达成任何形式的协议或默契，以图谋任何形式的私利或其他目的的；用语不礼貌或说话不依据事实的。2）凡由于物业工程部必须安排人员对业主装饰的房屋进行巡视巡查。对业主（住户）的装修实行巡视制，对每一装修户每周至少要巡视两次。巡视时间：08:00~17:00巡视内容：是否有已装修而未按有关规定办理装修手续的；装修施工队人员及施工现场有无违反装修管理相关规定的；房屋外工程部（如阳台、平台）是否的违章搭建，或有拆、损现象的，或有其他违章现象的；防盗门或窗是否合乎统一要求；是否为闭门装修，装修材料或装修垃圾是否侵占或影响了公共工程部位；是否的在禁止装修时间内装修的；是否有其他违章现象；室内装修时，是否按经审核过的装修图或文进行；是否损及承重墙、梁、柱、顶等或其他可能损坏房屋；有否敲掉楼面水泥层的；有否建筑垃圾堵塞下水道的；有否损及或改变公用水管道、下水道以及电线线路的；其他任何违反装修管理相关规定的装修行为。巡视时间：17:00至次日08:30此段时间由小区当值保安负责巡视，主要巡视内容为：是否有违反装修时间规定的；是否有装修材料或垃圾堆放侵占公用工程部位的，或垃圾工程部理不安规定办的。④巡视员职责：每周内必须巡视完所有装修户，即时、全面了解、掌握其装修情况；做好巡视每户的记录；按章对违章装修户进行恰当的工程部理；将每周巡视及工程部理情况及时向物业工程部主管或服务中心主任汇报；遇到严重违章的或工程部理时遭抵制的应及时报告负责人，商量解决办法。5、相关文件/记录《装修巡查记录表》编号：HJ/QR—115二七给水备设）行养程1目的：规范给排水设备（设施）运行保养管理2范围：适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责：物业工程部主管负责检查给排水设备（设施）运行保养规程的实施情况。物业工程部负责给排水设备（设施）运行保养规程的组织实施。共用设施、设备维护员负责给排水设备（设施）运行保养规程工作的实施4、程序：值班人员每周对给排水设备巡检一次，并倾听设备运行时有无异常响声，观察运行时的电流、电压，并做好巡检记录。水泵房每月打扫一次,每月清洁一次设备,保持设备、地面、墙壁无积尘、无蜘蛛网，杂物。给排水维修保养程序给排水设备故障排除一般不超过小时，如在8时内无法解决重要维养部位故障，应将故障原因、解决方案上报物业工程部主管及服务中心领导，限期解决。凡是夜间发生的，不影响用户工作的，不会产生后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班水工进行工程部理。需停水进行维修保养时，遵守执行停水工作程序。给排水设备（设施）故障一般工程部理程序排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除；如是水泵故障，更换水泵。供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水时，值班水工应立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。排污井，雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，应立即疏通。5）停水工程部理程序因工作维修等原因需要停水,应经物业工程部经理批,服务中心领导同意后通知客户服务处,由客户服务处填写“停水通知单”提前24时通知有关用户。因突发事件停水,应在1时内联系有关职能部门处理,并在恢复供水24小时内向有关用户做出解释。5、相关文件/记录《设备检修保养记录表》编号:HJ/QR—102二八公照、泉背音、环管规1.0目的规范小区光彩工程的管理以及小区环境美化、社区文化氛围的营造，为江南房子业主创造一个舒适、温馨、美好的家园。2.0职责安管队负责背景音乐的开启和日常管理。工程维修人员负责公共照明、喷泉日常管理和维修维护工作。保洁组负责小区循环水的清洁和环境卫生管理。3.0公共照公共照明（路灯）夏季开灯时间为：20：30至次日5：30时，冬季开灯时间为：：00时至次日6：30时，但可据实际情况做适当调整。草坪灯小区草坪灯的开关时间为：夏季：时至23：时，冬季：00至2300。4.0背景乐背景音乐开关时间为：每周五、六、日的301830。法定节假日及其他活动期间视具体情况而定。5.0喷泉喷泉的开放时间为：每周五、六、日的：时至：时。6.0循环循环水水泵的开启时间为每周六的：时，关闭时间以水质清澈为止。7.0日常查与维养护工程维修值班员负责公共照明的巡查，巡查时间为：20：时至2100，巡查情况应在《公共照明设施巡查登记表》上作好登记。在喷泉、背景音乐、循环水开启期间工程维修人员应对喷泉、背景音乐、循环水设备做全面的巡查。工程维修人员在对公共照明、喷泉、背景音乐、循环水的巡查中期间发现的问题，应及时予以解决。保洁人员每周不少于一次对小区水环境的清理，以保障小区水环境的清洁。8.0相关录《公共照明设施巡查表》二九临施用、火理定1目的：加强小区正常维修作业和业主装修工程的临时施工用电、动火管理。确保小区电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护小区住户正常的生活秩序2范围：适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责：物业工程部主管负责临时施工用电、动火管理规定的实施情况。物业工程部负责临时施工用电、动火管理规定的组织实施。共用设施、设备维护员负责临时施工用电、动火管理规定工作的实施。4程序：1）施工用电管理①小区的临时用电及施工期间的动火的手续办理和现场监管由物业工程部负责；②凡小区业主在进行房屋装修或施工单位使用临时电源时，用电单位应向

物业工程部申报，物业工程部派专业人员对其电动设备工具进行检查核实并检查电工操作人员的上岗证，禁止无证操作。凡进入小区内进行施工的单位和个人使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求、并安装漏电保护器开关，配备分线电闸箱和安装电表，在物业公司物业工程部专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。物业服务中心对小区进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须在不影响小区设备正常运行的情况下进行；进入小区的临时施工人员使用的电动工具和设备，必须在服务中心规定时间内使用，禁止在其他时间内使用，以防发出各种噪音影响住户的正常休息；服务中心专业人员有权对违章操作人员进行检查，停止违章电动设备及工具的使用，对不听劝阻者，报公司有关工程部门进行工程部罚。2）动火管理①小区内业主装修和施工动火均应向服务中心物业工程部申请，并办理动火手续；②物业工程部管理员负责对动火现场进行监管，发现违反规定的行为应立即进行制止；③动火安全规定：凡经批准动火的单位和个人、动火前做到“八不动火中做到“四要动火后做到“一清A、动火前“八不防火、灭火设施不落实不动火；周围的易燃杂物未清除不动火；附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不动火；凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火；凡储存有易燃、易爆物品的仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不动火；在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不动火；未有配备相应的灭火器材不动火。B、动火中“四要动火前要指定现场安全负责人；现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况发现不安全苗头时要立即停止动火；发生火灾、爆炸事故时，要及时扑救；动火人员要严格执行安全操作规程。C、动火后“一清动火人员和现场工作负责人在动火后，应彻底清理现场火种后，能离开现场。三、备仪、具理度1目的：规范设备、仪器、工具管理工作。2范围：适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责：物业工程部主管负责检查设备、仪器、工具管理制度的实施情况。物业工程部负责设备、仪器、工具管理制度的组织实施。共用设施、设备维护员工设备、仪器、工具管理制度工作的实施。4程序：物业工程部使用的设备、仪器工具由物业工程部建立台账；班组使用的设备、仪器、工具分公用工程部份和个人使用工程部份，公用工程部份由班长负责保管，登记建卡；个人领用时办理登记手续，用后归还；个人工具要建立个人工具登记卡，由使用人负责保管。如因责任原因丢失或损坏，应视情节给予赔偿；设备仪器工具要定期清洁保养使其保持完好和合乎技术要求的状态以利工作，计量器具需定期检测；如其他班组、工程部门需要借用设备、仪器工具，要办理借用手续，明确限期归还，如有遗失，由遗失者赔偿。5、相关文件/记录《维养工具台账》编号：HJ/QR-016三一公设设检制1目的：规范公共设备设施检修管理工作，确保设备设施良好运行。2范围：适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责：物业工程部主管负责检查设备设施检修制度的实施情况。物业工程部负责设备设施检修制度的组织实施。共用设施、设备维护员具体负责设备设施检修工作的实施。4、工作程序公共设备设施的检修由物业工程部负责执行（必要时，由物业工程部协调施工单位供方执行公共设备设施的检修应包括对以下系统的检修：①供配电系统的维修和保养；公共区域照明系统的维修；消防系统的检修排水系统的维修；房屋公共维养部分的检修；3）检修频次要求①房屋外修理，每三年进行一次，对楼外屋面防水进行一次各工程部大修，并作一次④小区内公共工程部位照明供电系统各开关，每周检查二次，即坏即修，箱式配电柜，每月检查、清理保养一遍；⑤公共娱乐场所、园内重点部位，每周巡视二次，即坏即修；室外排水管道，畅通无堵，每周巡视一次；污水井、雨水井，每季清理一次；楼栋标牌和单元标牌，楼梯扶手，楼梯走廊窗户，对讲门垃圾桶路、井盖，即坏即修；4）公共设备设施检修计划编制和实施公共设备设施的检修，每季度由物业工程部设施设备维养员根据实际情况编排检修计划；检修计划中应对检修责任人、责任班组、检修进度和所需材料进行逐项落实；检修计划由物业工程部主管审核后实施；检修计划批准后，由负责人组织班组、施工单位或供方实施；在计划实施过程中物业工程部主管应积极保持与公司门和业主之间的协调；5、相关表格《维修任务单》编号:HJ/QR—042《设备检修保养记录表号:HJ/QR—105三二维标作规1目的：规范共有部位设备设施检修人员的标准操作流程。2范围：适用于”XXXXXX”物业服务中心3职责：物业工程部维护员对维修工作内容必须按照规范操作流程进行操作。物业工程部维护员对维修事项不得违反操作规程。共用设施、设备维护员具体负责设备设施检修工作的实施。4、工作程序4.0修缮一般性的修缮4.1更水．关上表前的第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，若已断裂或已变形时，应选用同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；．安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；．维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；d．

维修人员要做好用户新启用水表和原用水表底数记录。4.2更电．断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号、规格电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；．安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常；．维修人员要做好用户新启用电表和原用电表底数底数记录。4.3维修开关．分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；．如果是短路故障，应当将空气开关置于“关”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。．经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装；．如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应该将该线路负荷减少。4.4灯管、白炽灯的维修a．切断电源，取出白炽灯，如果灯丝已经烧坏，可更换同一型号的卡口或螺丝旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；b．

灯管烧坏时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮可检查接线和流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。4.5线路检．线路停电检修应及时通知用户；．进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；．线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；．当确认故障排除后方可送电。4.6插座无电：插座接线端子松动，可拆开插座底板紧固接线头后重新安装，检查试电情况。4.7水龙头漏水．关闭户内阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；．根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更新新水龙头；如水龙头有砂眼漏水的，必须更新新的水龙头；．打开水阀门检查水龙头是否渗漏，使用时切勿过度拧紧。4.8管道堵塞维修：检查堵塞原因，用铁丝或疏通机进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通。4.9部分楼层停水．查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后装上；．市政或其它维修造成的停水应通知用户，并作出解释。4.10门窗维修及换锁．检查门窗附件有无破损，不全，进行更新或补装；．清除门角和窗轨道的杂物，对门合面和窗轨道注油；．更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。．拆下坏锁后先检查是何处坏，如能合理及时修理，无法修理的可通知用户更换新锁。2）非一般性的修缮由公司委托专业维修公司进行。2.时间要求2.1接到《客户联系单》后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过分钟。一般性维修不超过小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工艺技术要求特殊的除外时应向用户解释原因；2.2功能性维修经恢复其原有功能为准观维修要求与原有部位相比表面应无色差高低不平现象；2.3维修时应尽量满足用户的合理要求。三三夜值制1.0目的明确夜间值班制度操作流程和职业道德规范，2.0范围适用于”XXXXXX”物业服务中心3.0内容3.1保正本小区公共服务系统能保持24时正常管理和运作，业工程部设夜间值班制度；3.2、物业工程部值班由各班组员工轮流担任；3.3、夜间值班人员的管理职责范围：夜间值班人员代表物业工程部全权管理本小区，给排水系统、公共照明系统、低压电气系统设备的正常运作，确保设备安全运作。3.4、夜间值班人员的工作内容3.4.1巡视检查小区的各大系统，确保本小区各系统在当值期间的安全运行；3.4.2根据本小区运营情况不断监控调整各系统的运行方式力保在安全运行的前提下节能降耗；3.4.3负责在主管的指挥下参与事故工程部理；3.4.4当值期间，应深入现场检查设备运行情况，发现问题及时纠正；3.4.5夜班巡视应重点巡视配电柜、水泵房、水景系统和公共照明系统，并做好纪录；3.4.6认真填写值班记