房地产的政治经济学

房地产的政治经济学——简析当前的的房地产业的的高热现象***摘要：运用政治治经济学的理理，从商品这这个经济学最最基本的概念念入手，对当当前房地产业业及高房价现现象谈一点个个人认识，探探讨一下房地地产业发展的的客观规律，试试图找出房地地产业高热和和房价居高不不下的深层原原因，并对相相关房地产调调控政策提供供个人观点。关健词：房地产产，政治经济济学，资本，商商品，调控，暴暴利，平均利利润，价值规规律。1中国房地产产简史及当前前中国房地产产1．1房地产业业概念房地产又称不动动产，是指土土地和土地上上永久性建筑筑物及其衍生生权利。这里里主要讲述由由房地产公司司开发的以经经营为目的商商业房地产。房房地产业是指指从事房地产产开发的行业业的一个总称称，房地产业业包括投资、开开发、经营、管管理和服务等等等众多行业业的产业部门门。房地产业业是国民经济济的一个产业业部门，它属属于第三产业业，它是城市市发展的基础础产业，是国国民经济的先先导产业，支支柱产业。房房地产的经营营对象即房产产与地产与其其它工业产品品相比有其特特殊性，比如如土地的不可可再生性、建建筑周期长、资资金庞大、产产品生产的涉涉及面广等等等。房地产业业与其它产业业联系密切。房房地产业在当当下的社会，与与我们每一个个人，每一个个家庭都息息息相关。房地地产业的兴衰衰直接影响我我们的生活，房房地产业打一一个喷嚏，整整个国民经济济也会跟着打打喷嚏。1．2中国房房地产简史我国的房地产业业是随着改革革开放而发展展起来的，始始于70年代末。中中国房地产分分以下几个时时期：第一阶段：萌芽芽期（1991年前）。在在萌芽期，各各地房地产带带有萌芽性质质，首先发端端于沿海开放放城市，并逐逐步向全国渗渗透。第二阶段：爆发发期（1991—1997年）。92年，小平同同志的南巡讲讲话，要求各各地改革在再再大胆一点，于于是各地资金金峰涌至广东东沿海城市，最最后形成了“泡沫经济”。1993年，国务院院对房地产进进行宏观调控控，紧缩银根根，房地产业业得到了一定定的抑制并进进入了一个相相对平稳的时时期。第三阶段：房地地产的活跃期期。98年，国家停停止福利分房房，房地产业业又活跃起来来。2000年下半年以后，房地产业业伴随着西部部大开发，各各地房地产业业空前繁荣。第四阶段，20003年至今，中中国房地产进进入调控期。由由于高房价引引起了社会普普遍不满，它它的高热潜藏藏的危机已经经可能影响中中国经济的发发展，影响社社会的安定团团结，政府不不断出台房地地产的调控政政策。1．3当下中中国的房地产产业我国的房地产业业是随着改革革开放而发展展起来的，只只有短短三四四十年的历史史，虽然时间间很短，但发发展迅猛。1998年7月，国务院院发出《关于于深化城镇住住房制度改革革，加快住房房建设的通知知》，从此，宣宣布计划经济济时代的福利利分房制度一一去不复返，住住房制度改革革大大地促进进了房地产业业的全面发展展，商品房大大量开发，房房地产公司如如雨后春笋。从2000年下半年开始，房地产业呈暴发性发展，房地产产品价格以10%、20%、甚至50%的跳跃性上涨，房地产品一夜之间成为了一种奢侈的消费资料，远离普通百姓，包括工薪阶层。高房价引起了社会普遍不满。房地产业对推动中国经济的高速发展功不可没，但它的高热潜藏的危机已经可能影响中国经济的发展，影响社会的安定团结，因而近几年来，政府针对房地产的调控政策不断。当下的房地产业正进入政府的不断调控时期。2004年3月月31日，国土资资源部，监察察部联合下发发了71号今，规定定从2004年8月31号起，国有有土地完全实实行招拍挂。2005年3月月，国务院办办公厅下发《关关于切实稳定定住房价格的的通知》，该该文件强调：：住房价格上上涨过快，直直接影响到城城市居民家庭庭住房的改善善，影响金融融安全和社会会稳定，甚至至影响整个国国民经济，要要求各地方政政府高度重视视房地产价格格，并明确指指出，地方政政府控制不力力将追究相关关人员的责任任。2006年，国国六条出台。2006年5月月29日，九部委委出台15条，对国六六条给予了细细化，而且对对套型面积，小小户型所占开开发量的比例例，新房首付付等做出了量量化规定：90M2以下户型占占开发量的70%以上。限制制豪华住宅的的开发。2007年，央央行不断上调调贷款利率，增增加加银行准准备金。但是经过若干轮轮的调控，甚甚至调控至微微观层面，房房地产仍然持持续高热，房房地产价格一一再上扬，一一天一个价，并并且拉动了整整个消费市场场基本消费品品价格的上涨涨。正如政府府文件指出：：住房价格上上涨过快，直直接影响到城城市居民家庭庭住房的改善善，影响金融融安全和社会会稳定，甚至至影响整个国国民经济。然然而房地产业业是国民经济济的支柱产业业，百姓改善善住房条件离离不开房地产产业，房地产产业不能一味味打压，因而而探讨一个房房地产业的良良性性循环，是是经济学家和和政府官员责责无旁贷的事事情。近来有有政协代表侃侃侃而谈：房房价有50%的下降空间间。而试想房房地产真下降降50%，我想中国国经济肯定已已经崩溃了。所所以我认为对对房价不能信信口开河，面面对高房价不不能抓狂，更更不能恐慌。房房地产业作为为一种经济形形式，它有其其自身的规律律，我们不能能违背经济规规律。我们不不能让它再一一次“泡沫”起来，但也也不能用有形形的手让它萎萎缩。那么房房地产业的规规律是什么呢呢？其实马克克思早就指出出普遍的经济济规律。我们们将从房地产产产品最本质质的属性——商品着手，探探讨它的发生生和发展规律律。2作为商品的的房地产产品品房地产业经营的的是什么呢？？主要就是房房地产产品，其其产品是用来来交易获取利利润的，建筑筑产品到了房房开公司手里里它就成了商商品。既然房房地产产品被被确定为一种种商品，那么么房地产产品品必然也就具具有其它商品品一样的属性性，既商品的的的基本属性性。根据马克克思主义政治治经济学原理理：任何商品品都具有使用用价值和价值值两个属性，这这两个属性又又分别体现了了劳动的二重重性：具体劳劳动和抽象劳劳动。我国1978后后实行改革开开放，从西方方引进市场经经济，尽管是是在一步步的的摸着石头过过河，但毕竟竟迎来了一种种与我们以前前计划经济完完全不同的一一种经济模式式。有了市场场经济，商品品得以繁荣，建建筑产品正是是在这样一种种背景下转变变为商品。那那么既然是商商品，那么商商品就要要遵遵循价值规律律。马克思指指出：价值规规律支配着商商品经济的发发展和运动，价价值规律是商商品经济的基基本规律，商商品的价值由由生产商品的的社会必要劳劳动时间决定定的，商品交交换以价值为为基础，但商商品的价格固固然以价值为为基础，但价价格还受其它它一些因素的的影响，其中中最主要的就就是供求关系系，就是说随随着商品的供供求变化，价价格围绕着价价值波动，有有时甚至会严严重偏离其价价值。当下的房地产产产品，价格似似乎违背了价价值规律，变变得毫无理性性，但事实并并非如此，而而是供求关系系占据了主导导地位。中国国人口众多，人人均占有土地地资源少，又又处在一个城城市化时期，这这就刚性地决决定了我国的的房地产业将将会在一个很很长的时期内内处于供方市市场，并且随随着社会的逐逐步发展，人人们对住房这这一物质的要要求会逐步提提高，所以房房地产产品会会始终供不应应求，再多的的建筑产品都都会一抢而空空，再高的房房价也有人买买。房地产业业畸形的供求求关系下，必必然导致畸形形的价格。而而在95年前后海南南房地产泡沫沫，一是缘于于国家宏观调调控；另一个个也是更重要要的一个原因因恰恰是房地地产业没有完完全市场化的的结果，一种种区域性经济济过度膨胀而而无更广阔的的市场来调节节，比如假设设我们的户籍籍改革能跟得得上房地产的的步伐，也许许那场灾难会会小了些；同同时我们的市市场经济也不不成熟，没有有形成成熟的的应对机制，我我们对市场经经济没有经验验，对存在的的风险认识不不足。3作为资本营营运的房地产产3．1资本的的目的当货币在运动中中实现了增值值，即带来了了剩余价值，货货币即转化为为资本。马克克思主义告诉诉我们，资本本是带来剩余余价值的价值值，资本的目目的就是追求求剩余价值，在在资本的流通通过程中，最最后连劳动力力也沦为商品品。虽然我们们是社会主义义国家，我们们的经济是社社会主义性质质的经济，但但我们现在走走的是市场经经济的道路，而而市场经济正正是资本主义义经济的灵魂魂，但市场经经济不是资本本主义专属，资资本主义的市市场经济和社社会主义的市市场其规律没没有什么本质质的不同，因因而考察社会会主义市场经经济下的房地地产的资本自自然也也适用用马克思对资资本主义资本本的论述。根据马克思对资资本主义资本本的论述，作作为资本营运运的房地产，它它的目的也是是为了追求剩剩余价值，而而且是超额剩剩余价值。当当房地产公司司拥有200%的利润率时时，这毫不奇奇怪；当房地地产业对国家家的各种房地地产政策视而而不见，置若若罔闻，这毫毫不奇怪——这是资本的的本质决定的的。我们不能能指责资本，因因为正是资本本带来了经济济的繁荣。我我们更不能扼扼杀资本，而而应通过市场场经济的完善善与宏观的调调控来抗衡资资本，让资本本赚取它合理理的利润。3．2资本的的流通在市场经济中，资资本的高速流流转才能创造造更多的剩余余价值，由于于这一个特点点，房地产业业大量的资金金在市场上高高速流动，作作为先导产业业从而带动各各产业的高速速运转，同时时伴随着高风风险。由于对资金高流流转的追求，则则其手段无不不用其极，不不乏资本拥有有人为了暴利利铤而走险，置置国家政策不不顾：炒楼花花、非法垫资资、绕过正规规程序批地办办理手续、压压缩合理工程程工期。。。。这这些行为的结结果就是消费费者利益严重重受损，房屋屋价高而质次次。科技含量量低也是我们们建筑产品的的一个特点，因因为没有房地地产商愿意在在房地产上进进行科技投入入而仅靠政府府，房地产商商只想尽快在在混乱时期赚赚到利润。尽尽管建设行业业不断的在调调整，各种执执业资格相继继建立，国家家相关建设制制度相继完善善，但房地产产业还是一度度成为最臭名名昭著的行业业。3．3垄断垄断是自由竟争争发展到一定定的时候，资资本或资源高高度集中在少少数企业或银银行手里，或或社会资本只只有少数人可可以自由地使使用。我国市市场经济发展展的时间短，但但由于有可供供借鉴的外国国经验，又处处于全球化时时代，所以我我国的市场经经济已颇具规规模，并且，有有一些企业是是原国企转变变过来，有着着亦官亦民的的性质，加上上既得利益的的维护和地方方保护主义、经经济转型期权权力与政治的的腐败，就形形成了一些垄垄断企业。而而在房地产业业，这种垄断断表现为对城城市土地的垄垄断。招拍挂挂只是表面形形式，做给行行外人看的，而而行内人都心心照不宣。这这种垄断还表表现为资金垄垄断，不是每每一个企业都都可以自由贷贷到款。这种种垄断还表现现为对权力的的垄断，它可可把政府变成成它的办事机机构。权力服服务于它。垄断，可以追求求到更高的垄垄断利润，可可以左右市场场，可以随心心所欲的定价价，可以使价价格远远偏离离其价值，就就算在中央的的大棒之下回回落，那它也也会很快反弹弹。许多房地地产老总不无无得地对外宣宣称：中国房房地产业已进进入了资本营营运时代。4多利益主体体角逐的房地地产业房地产业利益链链很长，房地地产商、建筑筑材料商、官官员、银行无无不从中分享享利益，这些些成本最终进进入到房价，受受害的是终端端消费者。房房地产的价格格形成机制极极其复杂，它它不仅受供求求关系的影响响，而且还受受特定历史时时期政治，文文化，经济体体制诸方面的的影响。4．1官员与与房地产房地产业是国家家的一个支柱柱产业，那么么同时它也是是一个城市或或一个地区的的支柱产业，或或至少也是重重要的产业。没没有房地产业业的繁荣，国国民经济就会会萧条，同样样对一个城市市或一个地区区也是如此。有有的城市官员员“经营城市”，实质上就就是经营土地地，房地产繁繁荣了，GDP也就上升了了，官员的业业绩也就出来来了，财政收收入也提高了了，所以官员员们是不希望望房产跌落的的，他们宁可可牺牲环境，透透支子孙后代代的利益也要要装点他们的的业绩，甚至至还可能是房房价上涨过程程中真正幕后后操纵者。官官员们的这些些现象现已成成为社会上不不争的事实。至至于近来一些些关于高房价价的原因的说说法，那就是是黑色幽默了了。比如某知知名房开老总总说“未婚女青年年推动了高房房价”，北京一房房地产老板更更是语出惊人人：“钉子户”催生了高房房价。可以看看出，在如水水的批评声中中，房地产商商多么想急于于找到高房价价的替罪羊，而而且他们不敢敢指责官员，却却言之凿凿地地责斥百姓。4．2社会腐腐败与高房价价我们不能否否认社会中的的腐败，任何何社会都有腐腐败。房地产产的高价与社社会腐败有什什么直接的关关系呢？近来来有房开商说说，他们的利利润不是人们们想象的那样样高，他们有有相当一部分分利润进入了了政府有关人人员的腰包，人人们在计算房房地产成本时时忽略或低估估了这部分成成本。有的达达项目利润的的40%。对于高房房价，经济学学家郎咸平甚甚至说这都是是腐败惹的祸祸。整个房地地产业，就形形成了权力和和资本共同来来压迫百姓，事事实上，特定定时期，权力力也是一种资资本。4．3信贷资资本房地产业是一个个高投入的产产业，房开商商大量资金来来源于银行，早早期还有空手手套白狼的现现象。马克思思说，借贷资资本作为职能能资本运动中中独立出来的的特殊资本形形式，它的目目的是参与剩剩余价值的瓜瓜分，借贷资资本的介入，客客观要求房地地产创造更多多的剩余价值值，其中一部部分利润用来来偿还银行利利息。很显然然，银行和房房地产公司形形成上面提到到的利益链。房房地产价格下下降50%，不要说房房地产商不干干，银行也不不会同意，而而中国的银行行是国有的。政政府调控房地地产，调控的的对象最后指指向政府！5宏观调控政政策近年来。国家对对房地产调控控政策一波接接着一波，所所谓的“连下猛药”，主要调控控政策可见本本文1。3节，但事实实证明，调控控的作用非常常有限，其中中一些调控进进入了微观层层面，非常明明显的是九部部委出台的15条，其主要要一点：90M2以下户型占占开发量的70%以上，这实实际上是行政政干预了，不不是市场经济济的手段，在在市场经济条条件下事实证证明是行不通通的。一旦这这一规定被严严格执行，必必然带来灾难难性的后果。我我们不知道制制定这一政策策的经济学家家们是如何思思考的，是否否受到来自于于官员的压力力而放弃作为为一经济学家家的责任，作作出这种严重重背离市场经经济的原则的的决定，而现现实的中国又又不能实行强强力的政治或或专治的政治治，因而这一一政策也就成成了一纸空文文。上有政策策下有对策，房房地产商们的的智商岂可低低估？更何况况经济有它自自身的规律性性。限价房——这是是近来的新名名词，由于中中央就高房价价问责地方，地地方政府的措措施则简明扼扼要：限价，即即对一些房地地产实行限价价。这让人们们有两个认识识：一是我们们的官员执政政水平有待提提高，二是我我们的经济学学家已是黔驴驴技穷了。也也许一些房子子是限价了，但但政府必定对对房商承诺什什么，或在地地价上做了让让步，另外限限价房买给了了谁呢？在网网络上已经开开始有人质疑疑了，有利必必有人逐。我我们可以大胆胆地预测，限限价房必将又又是乱哄哄的的一阵又迎来来新的一轮“宏观调控”。经济学家告诉我我们，市场经经济条件下政政府对经济的的管理着眼于于宏观，政府府调节经济的的主要手段是是货币政策和和税收，货币币政策又含汇汇率政策、银银行利率、银银行准备金等等。在相关经经济杠杆没达达到预期结果果时，官员们们习惯地进行行行政干预。实实事上，行行行政干预是一一种迫不得已已的手段，是是宏观调节的的补充，要慎慎用行政干预预，当经济杠杠杆没起作用用时，不能说说是杠杆出问问题了，而是是我们没有使使用好杠杆，我们已经确定走走市场经济的的道路了，我我们要始终理理性的对待经经济，严格按按市场经济办办事，建立充充分自由的市市场经济。充充分自由的市市场经济才能能给我们的社社会带来更多多的变革，给给我们的社会会带来更广泛泛的人权和自自由。6房地产业引引起的经济问问题在高速发展的市市场经济下，货货币作为流通通手段和支付付手段，就存存在暴发经济济危机的可能能，经济危机机总是从那些些高热行业发发生，然后波波及其它行业业。马克思认认为，经济危危机是资本主主义国家所特特有的，是政政治体制和经经济体制的恶恶果，但是，从从现在的观点点来看，经济济危机是社会会经济发展到到一定阶段而而具有的一种种经济现象，确确切点说，是是社会经济在在市场时期的的一种必然现现象，实际上上经济危机不不是马克思所所说的那样是是洪水猛兽，是是罪恶的资本本主义毒瘤，而而是一种经济济的自我调整整，是经济规规律在起作用用。马克思主主义哲学也告告诉了我们，一一切事物都处处于矛盾之中中，矛盾是事事物发展的动动力。没有经经济危机就如如人类没有战战争，有目共共睹，每一次次战争都让人人类社会前进进了一步。中国当前的房地地产业从政府府到民间一致致认为过热，担担心导致经济济问题。担心心影响国民经经济的稳步发发展，有的人人士还危言耸耸听。是的，当当一种产业过过热时，我们们当然得高度度关注它。由由于货币作为为流通手段和和支付手段而而引起危机，这这一点是没有有人怀疑，比比如国家不当当的货币政策策、居民还房房贷能力减弱弱、社会信用用下降、资金金营运不畅等等等，都会导导致一个企业业或整个房地地产业受挫，从从而波及其余余。我这里要要说的是另一一些不容忽视视情形：一是是房地产业的的高速发展，它它的产品必须须适应人们对对生活品质的的更高的要求求，但面对高高速发展的房房地产业，相相关的服务业业，工业、房房地产科技却却无法紧跟房房地产的步伐伐，当这个链链条断裂（如如同资金链一一样），房地地产业也会轰轰然倒塌；二二是社会分配配引起的危机机。在印度，顶顶级富豪出现现在IT行业，而在在中国，顶级级富豪出现在在房地产业。中中国房地业在在这个特定的的历史时期，房房地产业的暴暴利是一个不不争的事实。社社会分配失衡衡超出了警戒戒线。一方面面是官员们从从房地产中获获利，少数人人居住条件穷穷奢极欲，一一方面是广大大百姓居无定定所。社会分分配失衡引起起社会动荡，社社会动荡则是是经济发展的的大敌。小平平同志在改革革之初，反复复强调的就是是稳定，稳定定我们才能一一心一意搞建建设。所以对对正在复兴的的中华民族，动动荡不得。7中国房地产产的发展（一一些结论和建建议）7．1在相当当长的时期内内，我国房地地产业的发展展不可遏制，甚甚至可以说我我国房地产业业是方兴未艾艾7．1．1微微观干预微观干预如认真真执行，必然然会损害市场场经济，人为为的破坏经济济规律，只能能损害房地产产业，进而损损害中国经济济。市场经济济规律会在短短时间内扭曲曲，一段时间间后却会剧烈烈的反弹，而而且中央政策策也不易被完完全惯彻。7．1．2宏观观调控在市场经济下，我我们要用看不不见的手管理理经济，宏观观调控是必须须的，但是和和微观干预一一样，存在一一个执行力的的问题，比如如招拍挂，一一到地方或一一到了具体项项目，执行过过程完全是两两回事，很少少有土地是真真正的实行公公正的招拍挂挂，其虚假程程度让人震惊惊，这是一种种不诚实的文文化的蔓延，中中国农耕文化化中小农意识识还很严重，公公民意识差，社社会责任感不不强。7．2房产在在一定时期内内仍然是奢侈侈品，房价居居高不下房产历来都是奢奢侈品，无论论古今中外，概概莫能外。农农村人一辈子子才可能修上上一幢房子，有有的一辈子也也修不起，相相应地，城市市居民也一样样，一辈子挣挣一足够居住住的房子应该该是件不易的的事。经济学学家告诉我们们，在资源稀稀缺的情况下下，一些人吃吃牛肉，而一一些人只能吃吃土豆。你不不是天生吃土土豆的命，但但总有人只能能吃土豆。不不均衡永远存存在，并且是是社会发展的的动力。7．3回到平平均利润率上上来的房地产产业前面说了，供求求关系是房价价居不下最根根本的原因，宏宏观调控应着着眼于供求关关系的调节，让让房地产业回回到社会平利利润这个大家家庭中来，（据据说日本人达达到了这一步步）事实上，中中国的房地产产业利润在相相当长的时期期内不可能回回到社会平均均利润，我们们要做的就是是尽力缓解供供需之间的矛矛盾。那么怎怎样缓解供需需矛盾，让房房价不再高高高上扬呢，我我们可以从以以下几个方面面如手：⑴指导人们的的住房消费观观念。不要总总是想要买房房，可以以租租代买；不要要总是想到买买新房，可以以旧代新；不不要总是想到到买大的，可可以以小代大大；不要总一一步到位，可可以多步到位位