深圳潼南项目前期策划方案

潼南项目前期策划方案深圳市思博置业顾问有限公司二00五年九月十二日1目录第一部分市场篇我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研第二部分定位篇我们如何领导潼南的住宅市场———项目市场定位第三部分产品篇我们应建造怎样的产品——项目发展建议2第一部分市场篇我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研一、潼南县概况潼南位于重庆西北部，地处四川盆地中部偏东。东邻合川，南接大足，西连谢谢阅读安岳，北靠遂宁，幅员面积1594平方公里，总人口92万，辖31个镇乡，561个谢谢阅读行政村，是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县，是川渝两地的经济结合部，精品文档放心下载是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。潼南是农业县，素有鱼米之乡、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称，谢谢阅读是全国粮食、瘦肉型猪、黄桃生产基地县。（区位地图）3二、区域划分江北新城老城区凉风垭经济园区（潼南区位地图）第一个片区――潼南老城区老城区位于梓潼镇涪江南岸，为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居谢谢阅读精品文档放心下载（街区图片）第二个片区――江北新城潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸，与旧县城隔江相望，与拟建中的遂渝快精品文档放心下载4速铁路车站紧密相邻，涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦，环境精品文档放心下载优美，地理位置十分优越，随着县城"东下北移"战略的实施，将逐步成为全县政感谢阅读治、经济、文化中心。潼南江北新城总体规划520053平方公里将全精品文档放心下载面建成，新城区人口将达到3－5万人。（新城行政中心）第三片区――凉风垭经济园区凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区，是重庆市乡镇企业示谢谢阅读范区，是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区，感谢阅读园区规划占地2.52.5感谢阅读投资总额已达3.5亿元，建筑房屋面积为30万平方米。感谢阅读（经济园区）5三、在售楼盘调研目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区，在售楼感谢阅读盘个数约10个，调研资料及分析如下：潼南老城区老城区为潼南县人的主要生活区域，房地产开发以旧城改造为主，在售楼盘谢谢阅读仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供应量相对较小。嘉瑞花园基本情况：开发商：重庆市嘉瑞房地产开发有限公司物业位置：潼南县大同街225号建筑类型：多层占地面积：45807㎡建筑面积：约10万㎡其中商业：1.8万㎡总户数：600多户建筑容积率：2.3绿化率：30.3%销售价格：住宅：858-888元/㎡商业：7000元/㎡付款方式：7成5-20年按揭规划情况：嘉瑞花园，位于老城区中尚未开发的面积最大的、地理位置最佳的地段。感谢阅读精品文档放心下载嘉瑞广场商业总面积1.7感谢阅读式商铺方式进行销售。605年3月，新世纪与嘉瑞花园正式签定进驻合约，新世纪·嘉瑞花园店将成为精品文档放心下载新世纪在潼南开的第一家分店。新世纪百货租赁6400平方米。感谢阅读感谢阅读宅小区之一。销售情况：项目一期约300户，从2004年7月开始进行销售（开盘销售价格718-748元/感谢阅读40.87140150平方感谢阅读米的户型。目前在售的主要为底层的商业。调研实例：户型：三房三厅面积：140㎡总价：118000元谢谢阅读户型：四房三厅面积：150㎡总价：120000元感谢阅读户型：一房一厅面积：40.87㎡总价：36293元感谢阅读点评：谢谢阅读精品文档放心下载量的控制，使得该项目成为老城区的典型项目。阳光小区基本情况：开发商：潼南县体育场馆建设有限公司物业位置：潼南县体育路阳光小区建筑面积：15333㎡总户数：142户户型：二房86-104㎡7三房128-144.21㎡四房140-150㎡价格：住宅价格：2、3、4F738元/㎡5F718元/㎡6F708元/㎡门面价格：3600元/㎡规划情况：由6为住宅，谢谢阅读后面部分1-7F为住宅。销售情况：从去年11份开始销售，后面部分面积偏小，已全部售罄。剩下临街部分约40％，谢谢阅读144.21、151.41㎡四房三厅大户型未售完。精品文档放心下载调研实例：户型：四房三厅双卫面积：144.21㎡总价：106427元谢谢阅读户型：四房三厅双卫面积：151.41㎡总价：111741元精品文档放心下载点评：感谢阅读存在一定的问题，使得该项目临街部分的大户型销售困难。感谢阅读江北新城江北新城于2000年挂牌成立，目标就是再造一个潼南工业，建成潼南县的示谢谢阅读范城区。该区域房地产市场以政府集资房为主，目前生活配套不够完善、缺感谢阅读乏人气，因此有近％的人工作在江北新城，生活却在老城区。主要在售项谢谢阅读8感谢阅读广电名都基本情况：开发商：重庆共谊房地产开发有限公司物业位置：江北新城兴潼大道莲花宾馆旁建筑类别：高层占地面积：14000㎡高层建筑面积：34639㎡其中：住宅建筑面积：20311裙楼建筑面积：10546地下建筑面积：3782停车位：98建筑容积率：3.55绿化率：31.1％建筑密度：42.3％价格：1200元/平方米物管费：0.5元规划情况：由两栋18层高层组成，底层三层为商业，4-18F为住宅，二梯5户。紧靠县政感谢阅读府大楼及奋进广场，户型：二房：85.67、85.24㎡三房（二厅一卫）：104.63、105.15㎡三房（二厅二卫）：121.61、118.46㎡三房（三厅二卫）：117.87、128.95㎡四房：135.21㎡9户型点评：户型面积相对紧凑、实用；采用了入户花园、飘窗、落地窗等创新；除了二房为平层，其它均为错层。销售情况：项目从去年底开始销售，150套住宅至目前销售仅50％，销售情况不太理想。感谢阅读调研实例：单位：A栋13F-2户型：二房二厅一卫面积：85.24㎡感谢阅读单价：1290元/㎡总价：109959元月供（七成十年）：871元谢谢阅读单位：A栋9F-3户型：三房二厅二卫面积：117.87㎡谢谢阅读单价：1195元/㎡总价：140854元点评：该项目为潼南目前唯一在售的电梯房，考虑到电梯房在区县市场的接受度问题，感谢阅读感谢阅读梯房的情况下推出电梯房，且价格超出多层住宅约400元/㎡，为潼南房地产市谢谢阅读场树立了榜样。10水晶翠园基本情况：开发商：重庆双泰房地产开发有限公司物业位置：江北新城核心区63号地块建筑类别：141栋11F小高层占地面积：40亩建筑面积：53280㎡停车位：150个容积率：2.0绿化率：36.5％总户数：400户多，一期130户户型：78.8-120㎡部分配赠大面积私家花园一期户型配比二房87.2㎡12套三房110㎡42套110.5㎡12套116.5㎡64套价格：690-780元/㎡规划情况：10000精品文档放心下载一栋11F小高层。销售情况：从去年开始销售，一、二期约350已销售80％，剩下少量临街的大面积户型。感谢阅读点评：该项目剩下的户型价格定位存在一定问题，临街的和朝中庭景观的户型价格相精品文档放心下载当，因此剩下的户型销售情况较差。凉风垭经济园区凉风垭经济园区为潼南新建的一个经济园区，该区域在售楼盘较多，且为潼感谢阅读南未来房地产开发的一个重点区域。银鑫苑基本情况：开发商：四川炬鑫建设投资有限公司物业位置：凉风垭经济园区占地面积：23025㎡建筑面积：40597.38㎡容积率：1.76绿化率：40％总户数：约300户价格：1、6F968元/㎡2、5F948元/㎡3、5F988元/㎡规划情况：精品文档放心下载2-9精品文档放心下载户型分布：16-19栋多层公寓户型主要集中在80-110㎡；谢谢阅读10-15栋主要为121平方米的三房二厅二卫户型；精品文档放心下载2-9栋主要为200平米以上的跃层。销售情况：一期从去年初开始销售已基本售罄，目前剩下部分临街的跃层。精品文档放心下载12调研实例：房号：11号楼C2单元1-2号建筑面积：121.94精品文档放心下载单价：968元/平方米总价：118037平方米精品文档放心下载3成10年月供：947元3成15年月供：730元感谢阅读四方花园基本情况：开发商：重庆双杰物业有限公司物业位置：凉风垭经济园区占地面积：1.47公顷总建筑面积：约3万平方米容积率：2.0价格：968-998元/㎡规划情况：项目采取多层围合组成，临街底层为商业，中间设置了一个小中庭花园。感谢阅读项目点评：精品文档放心下载整户型面积。江南山庄基本情况：开发商：重庆康居物业发展有限公司物业位置：凉风垭桥南大道西侧占地面积：78158.51㎡建筑面积：110485.51㎡容积率：1.414绿化率：37％13总套数：680停车位：166项目点评：该项目目前属凉风垭经济园区规模最大的项目，项目一期临街两栋已全部售罄精品文档放心下载且已入住，从售房部了解到后期规划需要进行调整。四、竞争楼盘――云海蓝湾调研基本情况：项目位置：潼南江北新城梅园路1号开发商：重庆市永佳房地产开发有限公司占地面积：128亩建筑面积：9.8绿化率：48％容积率：1.15总套数：532物管费：0.42元价格：花园洋房均价，最高价1510，最低价1370。精品文档放心下载双拼别墅均价2080（建筑立面）（大门）14（正在修建的售房部）（中庭花园）项目开发情况：云海蓝湾由涪江、200亩的天然森林公园及人工湖泊湾所环抱，它集居住、谢谢阅读休闲、娱乐为一体的高档次、高品质山水园林生态别墅区。它由星级酒店、高层谢谢阅读公寓、花园洋房、双拼别墅、独立别墅组成。一期由132套花园洋房、5栋10套双拼别墅组成；感谢阅读二期由花园洋房、双拼别墅、12栋独立别墅构成；三期由双拼别墅、花园洋房、高层公寓及商业步行街组成。精品文档放心下载云海蓝湾住宅小区开发建设1年多时间，目前一期已全部封顶，二期及景观谢谢阅读处在施工中。规划布局：云海蓝湾地势平坦，生态环境极为优越。它充分利用河、山、林、城等自然感谢阅读及人工元素，结合业主使用特点，创造小区现代的、生态的、文明的气氛，倡导精品文档放心下载一种轻松休闲，自然亲切，尺度柔和以及混合多元的人性化环境；精品文档放心下载规划布局结合地形及周边环境，使之与大环境有机融合，同时创造了一系列感谢阅读交流休憩的场所，如游泳池、羽毛球场、网球场、观景台、会所等。感谢阅读15（规划图）主要卖点分析：区位优势：项目位于江北新城边缘地带，可享受新城未来的成熟配套。谢谢阅读景观优势：项目位于涪江的北侧，具有自然景观的同时，还拥有水景资源。感谢阅读规模优势：云海蓝湾为潼南目前规模较大的项目之一，大规模易于打造大社区。谢谢阅读建筑优势：感谢阅读场。配套优势：项目设置了观景台、游泳池、网球场等完善的配套设施。周围交通：通过涪江大桥、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅园路等四面畅通，距离谢谢阅读火车站、高速公路仅6分钟，至老城3分钟。户型设计：一期：花园洋房户型平层、错层面积从130-180㎡；其中三房面积132.85-149.3116四房面积139.62-171.38五房面积171.16-177.61（带休闲室）跃层面积从206-280㎡双拼别墅户型面积在276㎡左右；二期：花园洋房面积与一期相当；双拼别墅户型面积280-290㎡；花园洋房代表户型如下：底层设置休闲厅，赠送12㎡的花园；底层四室二厅双卫，建筑面积139.62㎡，二层三室二厅双卫，建筑面积133.53㎡；精品文档放心下载二层设置屋顶露台花园；三层三室二厅双卫，建筑面积132.85㎡、148.72㎡；精品文档放心下载17四层五室二厅三卫，建筑面积206.58㎡，为跃层，赠送屋顶花园。精品文档放心下载户型分析点评：云海蓝湾户型设计主要参照借鉴――金科天湖美镇的花园洋房。谢谢阅读户型设置宽大的主卧室，主卧室里设置书房；全部设置双阳台，包括客厅阳台和生活阳台，部分多阳台，很受欢迎；感谢阅读户型设计考虑辅助功能用房：音乐厅、康乐室、储存室等；谢谢阅读引入了屋顶花园、私家大花园等私人绿化空间；花园洋房全部采用了飘窗，且采用大面积玻璃窗，采光通风较好。谢谢阅读不足：客厅：开间为4.5m或4.8m，开间较大，但其进深偏小，几乎与开间尺寸相当，谢谢阅读大致成正方形的客厅不好使用；立面：虽然云海蓝湾的外立面比潼南其它楼盘有了较大进步，但其立面的线条和感谢阅读色彩处理比金科的洋房立面还是差得很远。错层：梯步分两段，使用不方便，房间通道太浪费配套设施：家门口200亩的原始森林公园、社区周遍的医院、学校、农贸市场、中心广场、精品文档放心下载各行政单位近在咫尺。观景台、儿童游乐场、老年活动中心、健身中心、游泳池、羽毛球场、网球场、谢谢阅读篮球场、特色风情街、休闲茶楼、超市等。18智能化设施：云海蓝湾对整个小区实行全封闭式管理。大门入口处安装有电视监控中心，终端有数个摄像头，整个小区全部在电视监控谢谢阅读系统的控制之下。小区内配备先进的可视对讲系统，围墙安装红外线防翻越监控系统，有线电视监谢谢阅读控系统，保安24小时巡逻管理，钢丝网围墙现代标准式钢混围墙合围。谢谢阅读物业管理：重庆小康物业管理公司进行管理，主要服务有保洁，维护绿色植被。小区还为业感谢阅读主提供生活和便民特约服务，如超市、餐饮、家政服务、代订报刊杂志、代收信谢谢阅读件、邮政快递等。调研实例――洋房：房号：9-1-2面积：147.98㎡户型：三房二厅二卫感谢阅读单价：1420元/㎡总房款：203828元一次性付款97折，折后单价约1377元/㎡五通费：约5000元精品文档放心下载房号：9-2-2面积：135.71㎡户型：三房二厅二卫精品文档放心下载单价：1410元/㎡总房款：191351元启示云海蓝湾是潼南目前档次及价格最高的住宅小区。当潼南人都在修普通住宅的时候，它提供的是差异化的产品――感谢阅读花园洋房和别墅，当潼南开发商都只建房子的时候，它提供了大配套和景观，谢谢阅读所以，当别人只能卖七八百乃至六七百的时候，它卖到了1400。谢谢阅读19四、在售楼盘普遍特征分析感谢阅读银鑫苑、四方花园等。１、基本情况项目名称云海蓝湾嘉瑞花园阳光小区广电名都水晶翠园银鑫苑四方花园精品文档放心下载占地面积128亩458071400026640230251.47精品文档放心下载总建面积9.8万10万15333346395328040597.383感谢阅读容积率1.152.33.352.01.762.0谢谢阅读绿化率48％30.3％31.1％36.5％40％谢谢阅读总户数532约600142150400户300户感谢阅读★除阳光小区和广电名都为单体楼外，其他楼盘均为花园小区。谢谢阅读★高素质楼盘缺乏，其中云海蓝湾的楼盘综合素质最高。精品文档放心下载★除了阳光小区和广电名都外，均分期开发，开发周期较长。谢谢阅读★个盘每次推出量在1.5-4万㎡。★容积率，平均约2.0，云海蓝湾容积率仅1.15。感谢阅读★规划布局大多采取简单的围合式布局，不讲究朝向和景观。精品文档放心下载★多层为主。除广电名都为电梯高层，水晶翠园有带电梯高层外。精品文档放心下载★电梯房已出现在市场，开始逐渐被客户接受。、价格★老城区在售楼盘价格在710-880元/㎡；★凉风垭经济园区在售楼盘价格在818-998元/㎡感谢阅读★江北新城普通在售楼盘价格690-780元/㎡；谢谢阅读★江北新城电梯房价格在1200元/㎡；★江北新城花园洋房价格在1400元/㎡。20３、户型★二房面积主要集中在75-110平方米，比例较小，约为15％；感谢阅读★主力户型为三房二厅二卫错层，面积从110-140㎡不等，占比例约为65％；精品文档放心下载★三房两厅一卫较少；★四房及以上，面积从145～180㎡不等，所占比例约为30％，多为跃层；精品文档放心下载★集资房户型主要分120、150、190㎡三种户型；精品文档放心下载★户型出现了飘窗、大面积落地窗、露台、屋顶花园等创新结构；谢谢阅读★大面积户型功能分区混乱，浪费过道面积。４、自身配套★多数小区有供给业主休闲、娱乐、健身场所，大都数有商业配套。精品文档放心下载★大多小区都建有中庭花园，绿化环境成为销售的主要卖点之一。谢谢阅读★车位配置标准较低。５、智能化管理★从现有销售楼盘情况看，楼盘的智能化程度偏低。★部分小区采用封闭式管理，交楼标准为入户智能防盗门，单元入户防盗门，精品文档放心下载保安系统都为闭路电视监控系统。少量楼盘采用可视对讲系统。谢谢阅读、物业管理★除云海蓝湾外，其他楼盘未指名推介物业管理公司，含混带过。精品文档放心下载★物业管理费价格约为0.2-0.5元。★物业管理水平偏低。★消费者对物业管理服务认识还不清晰。★物业管理尚未成为潼南房地产销售的重要辅助手段。７、营销推广★宣传推广方面投入较少，前期整体包装上比较粗糙，渲染力度不够。感谢阅读21★项目后期宣传力度不足，营销手段单一。★多数楼盘的销售人员专业知识欠缺，职业素质较差，服务意识不强。感谢阅读五、结论在普通住宅竞争激烈的市场环境下，要想赢得市场，只有走产品感谢阅读差异化路线，即打造差异化产品，树立项目的差异化形象，来超越普通竞争层面。22第二部分定位篇我们如何领导潼南的住宅市场———项目市场定位一、项目概况、地块位置项目地块位于凉风垭经济园区，涪江南桥头，距涪江及桥南大道约500米。感谢阅读、地块面积地块占地面积133亩，容积率≤1.6。、地质地貌地块由三座小山坡围合而成，地势高差最大相差约50米。感谢阅读、周边情况谢谢阅读面通过，南面及东面均为未开发的山地。（项目地块图片）23二、项目SWOT分析1、优势分析（S）☆区位优势——离尘不离城项目地块位于潼南凉风垭经济园区，距离江北新城和老城区较近。地谢谢阅读块西面规划中的干道与环城路相接，将大大缩短项目与老城区及江北感谢阅读新城区的距离。项目地处凉风垭开发区，属于离老城最近的新区，对老城区居民的吸谢谢阅读引力更大。本区域住宅价格高于江北新区就是证明。☆资源优势——原生态坡地50精品文档放心下载园”社区，建成社区绿地率将达50%以上。☆景观优势——独享自然景观和江景项目地块内植被丰富，自然景观迷人，极具生态优势；距涪江较近，可在地块内一览江景，具有江景资源。☆规模优势——大型低密度社区本项目占地约140亩，地块规模相对较大，有规模基础将项目打造成感谢阅读总建筑面积为超过10万平方米的堪称潼南罕有的大型低密度生态社精品文档放心下载区。2、劣势分析（W）☆客户量不明谢谢阅读24群体和消费力不明朗，给项目目标客户群定位带来一定影响。精品文档放心下载☆居住氛围不浓项目所在区域为经济园区，居住氛围不浓。涪江大桥及其引桥将本项目与老城隔离，其心理落差远不是一路之隔。感谢阅读☆配套设施欠缺精品文档放心下载要，这对本项目的配套设施将提出更高要求。感谢阅读等对项目成败有直接影响。3、机会分析（O）☆市场稀缺潼南600－800元的房价，决定了主流市场的低端产品感谢阅读精品文档放心下载云海蓝湾的成功，也证明，差异化的稀缺产品才有更大的利润空间。感谢阅读☆档次突破感谢阅读感谢阅读应，并使该效应在推广中起到持续性作用。☆强强联合谢谢阅读有成功开发棠城佳苑和桂溪名苑的经验，增大了项目开发成功率。精品文档放心下载4、风险分析（T）25☆政策风险政府宏观调控政策力度加大，对楼市产生非系统性风险加大；感谢阅读谢谢阅读待购的观望心态。☆市政风险精品文档放心下载动工，将直接影响到项目开发时机与进程。☆价格风险潼南住宅售价水平普遍偏低，大多数住宅平均售价在700-800元/㎡，谢谢阅读且有低价位集资房的影响，给项目的价格定位带来一定的影响。感谢阅读感谢阅读要注重项目档次，还必须控制成本。☆市场容量风险高端产品及高价位决定了客户群体的有限。感谢阅读项目的高端目标客户制约很大。本项目应在许多方面超越云海蓝湾，才能把握良好的市场机遇来。感谢阅读三、策略形成1、发挥优势，树立高端住宅形象：感谢阅读电梯高层和云海蓝湾花园洋房两个较特殊项目。感谢阅读规模优势及项目独特的产品优势，打造差异化产品。最终树立项目低密度、高档次、优景观、住宅形象。262、转化威胁，超越竞争层面：本项目最大的威胁来自1）普通住宅的低品质低价格2）竞争产品云海蓝湾。要在竞争中突围，1超越谢谢阅读普通竞争层面。2超越同质竞争。谢谢阅读3、通过包装推广，增加产品附加值：潼南目前项目在营销推广方面处于较落后状态，通过本项目的形象宣传、感谢阅读现场包装展示，树立项目的主题形象，把项目的独有优势加倍放大，强化产感谢阅读品创新元素，增加产品的附加值。同时提升产品价格四、项目目标客户群定位1、目标客户群的种类客户来源：主要以潼南县城的消费者为主，向潼南乡镇辐射。精品文档放心下载客户职业：主要是潼南的成功人士，政府公务员、私人企业主、个体商户、周边乡镇精品文档放心下载在外经商的老板等。2、目标客户特征描述如下：有相当经济实力，购买力较强，以二次置业为主；以事业有成的中年人为主，年龄多在40岁以上；谢谢阅读事业有成后，对生命健康格外关注；钟情自然景观，对生活方式、居住人文环境特别挑剔。感谢阅读客户关注：注重地段、环境、景观、良好的物业管理，车位、委托性特感谢阅读约服务和经营性多种服务。273、目标客户群的年龄本项目的目标客户群以40～55岁为主，约占80%。精品文档放心下载55岁以上的占15%以上。40岁以下的，由于收入的原因，所占比重在5%左右。感谢阅读4、目标客户群的区域分布本项目绝大多数目标客户来自潼南县城，预计占总额的80%。谢谢阅读少量来自潼南乡镇，预计占总额的15%。少量来自周边市县，预计占总额的5%。五、项目定位1、开发理念掀起潼南居住革命―――彻底颠覆人居现状―――全面提升人居品质―――精心打造潼南人居名片2、项目定位方案一：潼南首席、大型低密度、原生态别墅、洋房社区内涵：重档次。项目定位为目前潼南档次最高的项目，全为别墅和洋房产品；谢谢阅读28重环境。充分利用项目的地势及景观优势，打造成潼南独有的生态社区。感谢阅读重身份。项目要成为购房者身份的名片，要成为潼南新人居的名片，成为精品文档放心下载一种高附加值的产品。低密度，大规模。项目容积率控制在≤1.2，总建面在10万－11万㎡左右；谢谢阅读全新居住理念。塑造出本项目与众不同的现代生态、健康居家形象。谢谢阅读方案二：潼南首创养生庄园☆养生，又称摄生、道生、养性、卫生、保生、寿世等等。养生一词最精品文档放心下载谢谢阅读即保养、调养、补养之意。总之，养生就是保养生命的意思。谢谢阅读☆充分发挥本项目原生态自然景观资源的优势。真山真水自古以来是修感谢阅读身养性必备之条件。☆在建筑、环境中赋予养生的概念，旨在演绎另一种全新的生活模式。谢谢阅读☆本项目可融入的养生元素体现在以下几个方面：养尊：以隐私抵抗张扬，世外桃源的生活体现尊贵身份；养心：以清净抵抗烦扰，在大自然里安个家；养性：以超然抵抗紧张，山水为邻，陶冶性情；养气：以新鲜抵抗浑浊，每天呼吸新鲜空气；养神：以有序抵抗无序，使人神形两旺；养聆：以动听抵抗喧嚣，令他自然天籁之音；养目：以园林艺术抵抗单调、僵硬，让人心清目明。29我司推荐：方案二热爱生命、珍惜健康已成为当今生活主旋律，从这个角度能够打精品文档放心下载动并激发人们的消费欲望。精品文档放心下载养生主题，可以直接与其它项目形成差异，与众不同。养生主题可以有丰富的文化内涵可以挖掘。可以充分延展。精品文档放心下载六、项目命名建议主推案名：立业·新天地该命名内涵是：客户告别旧城旧房，乔迁新居，面貌焕然一新、生活欣欣向荣。精品文档放心下载立业地产的事业开创新局面、跃上新台阶；该命名大气、上口、易记；该命名内涵丰富而空灵，留有遐想的余地；该命名可以把本项目与潼南其它住宅区别开来其它推荐名：城市山谷沁园春景格兰晴天30第三部分产品篇我们应建造怎样的产品——项目发展建议一、产品策略“差异化”策略―――紧贴潼南区域市场―――打造潼南高档住宅项目总体档次建议项目档次定位为潼南最高档次的居住社区【尊崇身份尊贵社区】内涵为：☆社区业主主要为潼南中上层阶层人士及成功人士；☆入住本社区将成为一种身份的象征；☆社区要体现业主的尊贵身份，让业主有一种成功满足感。谢谢阅读二、建筑规划建议１、整体规划思想：结合坡地地形，依山就势天人合一31内涵：谢谢阅读散而神不散，使整个小区浑然一体；谢谢阅读独立精品文档放心下载的组团；坡地建筑感谢阅读山地建筑的市场空白点，形成差异化，同时也可减少土方成本。精品文档放心下载感谢阅读精心规划但又显得自感谢阅读然，各组团关系自然协调，体现小区的整体性；２、规划建议：☆环绕布局将项目北侧的山体推平至等高线XXX米，其土方用来填充项目中心的感谢阅读精品文档放心下载相对平整用地，西侧为小区入口，北侧为江景的再生地形。谢谢阅读将项目北侧的山体推平至等高线XXX米，由此沿北江景线建别墅类住感谢阅读宅。等高线高度应高于山脚等高线加21米，也就是说，山脚下今后建多精品文档放心下载层住宅不能构成对江景别墅的遮挡。江景别墅沿线南侧靠中庭位置，再布置一排或两排别墅或洋房。感谢阅读这样，小区总体布局，大致构成以中庭花园为中心，北、东、南三面精品文档放心下载环绕布局的构图，并由地势高差使各排建筑呈现起伏变化。精品文档放心下载☆组团布局：32感谢阅读谢谢阅读为一体，各个组团相对独立，又有机联系，每个组团各具特色。精品文档放心下载☆交通网络：小区采用入口合流，区内分流的局部人车分流交通组织内感谢阅读外交通。区内车行道路采用环路与尽端路相结合的规划方式，使小区感谢阅读主干道极尽便捷，同时减少对自然景观的干扰。☆山顶景观长廊：在项目最高地势山顶，修建庭台休闲走廊，供业主休精品文档放心下载闲赏景漫步，丰富社区文化，来提升项目及企业品牌。☆车位：别墅类车位标准，考虑户均一个室内车位。景观洋房可采用集中停车位，露天停放，标准为两户一个车位。感谢阅读三、产品类型建议1、产品类型感谢阅读场产品形成差异化。1）以花园洋房为主。2）联排别墅、叠拼别墅、双拼别墅为辅。3）少量独立别墅感谢阅读目：山语间的项目规划及景观设计。2、户型的差异化：在体现居住空间舒适，功能齐全的前提下打造别墅的特色。精品文档放心下载同时控制好户型的面积，销售上就具备了产品和总价的优势。感谢阅读利用坡势，做出低于2.20米的半地下架空层，赠送客户面积。谢谢阅读1）双拼别墅、联排别墅：33感谢阅读层附带私家花园，考虑车库一个或露天停车位。谢谢阅读可借鉴的项目：建工未来城的联排别墅。2）叠拼别墅：由四层组成，其中一、二层为一户，三、四层为一户，一栋由四户构感谢阅读成，下单位住户拥有小花园，上单元住户由单独楼梯直上，拥有花园精品文档放心下载露台，可考虑车库或露天车位。面积控制在160-170平米、180－190平米两种类型。谢谢阅读可借鉴的项目：学府大道69号、山语间。（联排别墅示意）（叠拼别墅示意）3）独立别墅：每栋3层，面积控制在230－280㎡左右。精品文档放心下载（独立别墅示意）4）退台式别墅洋房：34本户型是根据山地地形而生，依山就势，逐级退台。感谢阅读休夫妇。本户型能最大程度节省土方成本，而且形式新颖独特。本户型是否采用，由设计师根据地形地貌而定。感谢阅读观洋房。（退台式洋房示意）5）花园洋房：这是本项目的主力产品类型。该类型产品从户型到立面设计，都可借鉴金科天湖美镇上岛的设计。精品文档放心下载图示如下：户型示意图：（四房两厅两卫带私家花园）（三房两厅两卫带露台）谢谢阅读参考套内面积平方米参考套内面积126平方米感谢阅读35（外立面示意图）四、各类户型的配比建议：名称面积（平方米）比例（按面积）备注双拼、联排别墅170－230左右20%根据实际地理位置情况，2套或以上联成一排。叠拼别墅160-1909%感谢阅读独立别墅230－280左右6%安排了6%的比例，主要是以独立别墅的产品的价格。独立别墅采取ＤＩＹ模式。退台洋房100－140左右5%颖和实用取胜。花园洋房100－16060%感谢阅读左右巧和景观优胜取胜。说明：户型定位的思路是：尽可能提供比云海蓝湾更新颖的产品，力争人无我有；精品文档放心下载人有我精；感谢阅读争实惠。36五、建筑风格要点建议1、本项目在建筑总体风格上建议采用现代风格。符合现代社会的生活节奏，化繁复为简洁，而且在色彩及外立面的设计都精品文档放心下载让人有耳目一新的感觉。2、现代风格的表现元素较多地出现架子、凸窗、大面积玻璃、色彩变化丰富。3、现代风格的优势从一些楼盘销售情况的反馈，喜欢现代风格建筑的客户主要是35岁至50岁感谢阅读左右的客户，而这部分客户也恰恰是我们的目标客户。4、代表楼盘：学府大道69号、金科天湖美镇。（现代风格示意）六、环境景观建议☆小区入口水体的打造。小区入口有一二十米的高差，建议在此处正中考虑大型水景瀑布，人精品文档放心下载行和车行均由左右两侧通过。精品文档放心下载37（入口水景示意）☆中庭花园的打造。用项目北侧的山体推平的土石方来填充地块山凹，打造成中庭花园。谢谢阅读沿中庭花园的北、东、南三面分层次布局建筑。中庭花园作为小区的集中式大型景观，要体现养生主题，强调景观的谢谢阅读谢谢阅读中庭花园要作为小区的亮点，来着力打造。（中庭花园示意）38☆路网的规划。路网规划要同建筑的布局相结合，尽量体现曲径通幽，路径蜿蜒，顺谢谢阅读山走势，以体现良好的美学效果；休闲路径边设置凳椅，便于休闲。谢谢阅读（路网示意）☆私家花园的规划。尽量在有限的空间内做出较强的层次感和立体感，各种花草树木的搭感谢阅读感谢阅读面化、单一化。七、户型设计建议户型要做到舒适性设计，保证各功能房间的私密性，以及户型设计的感谢阅读适应性；建议客厅立面采用大面积落地玻璃窗，增加房间的采光和观景效果；精品文档放心下载注重配设亲自然的大阳台和露天平台，使居住者真正体味与大自然情精品文档放心下载景交融的生活。根据户型大小，户户保证一定面积的花园、露台、飘窗等创新元素。精品文档放心下载结合地势，尽可能做出不计容积率的半地下架空层面积赠送客户。感谢阅读39（大面积落地玻璃窗示意）八、配套设施规划建议1、住户专车考虑到本项目的档次，同时考虑到本项目地处相对偏远的新区，周边谢谢阅读感谢阅读建议设置潼南首创。尊贵独享住户专车2、核心配套建议设置潼南首创大型养生会所40室内设施：休闲养生系列设立茶楼书吧棋牌室膳食养生系列：设立传统药膳滋补馆祛病养生系列：设立中医保健中心：如重庆富侨那样专业的保健中心，增设专业的中医精品文档放心下载推拿、针灸、拔火罐等运动养生系列：设置健身中心乒乓球室室外考虑：游泳池网球场或篮球场儿童乐园老人晨练场大众健身路径（网球场和游泳池示意）3、入口商业配套1000谢谢阅读－2000平米的商业面积。该商业物业可作便利超市、小型肉菜市场、特色风味餐厅精品文档放心下载414、幼儿园南目本小区有达11万平米的建设规模，幼儿园的配套设施必不可少。谢谢阅读南目幼儿园布置在小区西侧入口附近为宜，可与商业配套建筑物一并规谢谢阅读划，施工可放在项目开发的后半段。九、智能化方案建议潼南目前楼盘智能化程度相对偏低。而本小区处在相对的荒郊野外，智能感谢阅读化安防设施极为重要。针对目前潼南住宅物业的智能化程度，我司建议对该项目智能化方案按目谢谢阅读前潼南最高等级配置，建议以下：管理智能化系统：背景音乐系统，IC卡三表出户；精品文档放心下载车库智能化管理系统；电子安防系统：保安总控室闭路监控，周界红外线监控自动防盗报警，可视对讲、IC门禁；主卧室设紧急按钮，厨房燃气泄露报警家居智能化管理系统：因特网；十、物业管理建议在潼南房地产市场目前阶段，物业管理将是建立项目品牌价值的重要途径，精品文档放心下载超前的物业管理是项目品质的有力保障，更是项目保值升值的重要因素。谢谢阅读针对本项目情况，物业管理应注重以下几个方面：☆物业管理提前介入的服务理念42秉承力臻完善的服务宗旨、以业主为尊的管理理念，竭诚为每一位业主提供谢谢阅读舒适、优雅、安全的生活环境，物业管理公司在别墅社区销售阶段的早期介感谢阅读入将为别墅的销售推广提供有利的支持。☆专业化运作模式因本项目产品定位高，为潼南目前最高档次社区，顾客层次相对较高，因而精品文档放心下载各方面要求亦高。因此需要引进著名品牌物业管理公司管理模式，在完成前期销售后按市场机感谢阅读制交给当地物管公司。☆酒店式服务，彰显业主尊贵谢谢阅读谢谢阅读☆一站式服务相结合应按照物业管理的整体原则和要求，实施差异化管理模式，体现个性化。如精品文档放心下载一站式服务，体现对业主的亲情关怀，还可以针对不同的业主实行个性化服感谢阅读务，让业主得到与众不同的享受，在软件上做足文章。十一、装修套餐建议购买高档住宅的人群越来越希望住宅的装修不用花费自己过多精力和时谢谢阅读菜单式装修。多数人愿意选择菜单式装修。谢谢阅读而要求精装修（提包入住）和不要求装修（毛坯）的只占据少数。精品文档放心下载因此建议本项目可通过装饰设计大赛，把主力户型设计2－3个装修方案，精品文档放心下载感谢阅读进餐馆点套餐。十二、项目开发建议43本项目的开发目标是以坡地建筑及景观资源优势树立项目品牌。感谢阅读开发建议如下：☆感谢阅读土地价值，科学而有前瞻地进行市场定位，确定开发策略。感谢阅读时间：9月1日――9月15日☆在项目市场策划和产品策划达成共识之后，迅速确定设计院进行方案设谢谢阅读计。并要求设计公司考察、借鉴重庆的类似项目，如金科－上岛谢谢阅读方案完成时间为9月15日――10月30日精品文档放心下载☆谢谢阅读精品文档放心下载区一级道路的畅通。时间：10月下询――12月下旬☆精品文档放心下载施先作为售楼中心使用。力争明年五一进行项目销售。时间：06年1月1日――4月下旬☆谢谢阅读地作分卖场，进行项目形象展示并积累客户。部分联排、叠拼别墅、独立别墅，采用量身定做方式，即采用菜单式谢谢阅读的定制开发模式，以提供不同的设计方案样本供消费者选择，在一定范围谢谢阅读谢谢阅读主要求在规划允许的范围内进行修改调整，相对灵活地调整户型面积。感谢阅读推出洋房则着重展示形象、宣传卖点，以贵宾卡的形式积累客户谢谢阅读时间：05年12月下旬――4月下旬44附：可借鉴项目资料金科天湖美镇基本情况：建筑类别：花园洋房、别墅物业地址：渝北北部新区金开大道1号占地面积：560000平方米建筑面积：400000平方米谢谢阅读容积率：1.2绿化率：43.2％总户数：约2000户楼层状况：4层项目简介：金科天湖美镇位于北部新区金开大道1号，占地面积约850亩，其中拥有一谢谢阅读面积蓄100亩左右的天然湖泊，另有一占地面积约250亩的运动主题公园。项目谢谢阅读背靠群山，三面临水，拥有良好的自然山水资源。小镇耗巨资聘请名师巨匠强强联手，有机结合区域自然与人文，首次运用了谢谢阅读金科多年来精心研发的花园洋房第三代产品理念：产品源于空间的研究即生活的研究，再次完美展现“院”、“错”、“退”、精品文档放心下载“露”的生活哲学空间；精品文档放心下载华。各类建筑吸取名家之精华，山水湖泊近在咫尺，高尚生活完美演绎；精品文档放心下载谢谢阅读明的40多万平方米人文大宅社区。建筑设计：金科·天湖美镇以中国山水文化为线索,以现代园林空间为起点,以水为灵魂,感谢阅读以溪为“绿轴”,成中国麒麟状,庭院深深,花园洋房、独立联排别墅,小桥流水,谢谢阅读好一派郑板桥笔下的民居舒美画卷。花园洋房是小区的主要产品，以组团为基本单元的花园洋房分为建筑风格迥感谢阅读异的南、北两区。45其中：一期：7-10栋与22-29栋为一期花园洋房；精品文档放心下载二期：1-5栋与16-21栋为二期花园洋房；与一期产品相比，二期洋房除了拥有湖滨的亲水景观之外，也在产品本身上谢谢阅读做了创新改良。首先二期产品在户型室内空间的设计上更趋完美，人性化和舒适性等重要指精品文档放心下载标方面更加突出；其次，在生活细节上更加细致，增设专门的独立晒衣阳台和大量景观阳台与精品文档放心下载露台，并为赠送底楼和顶层跃层单位私家花园或私人会所。谢谢阅读在园林风格上，二期以“水”为设计灵魂，以三重水体景观带将各栋楼宇连谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载三期：11-15栋与33-47栋为三期上岛花园洋房，48-52栋为三期联排别墅。精品文档放心下载三期产品最大的亮点在于是一个独立组团，并首次推出了部分别墅产品。天感谢阅读湖美镇三期则更多地从城市文明与自然回归的两全其美上考虑，让人们享受谢谢阅读到自然生态和居住人文相得益彰的高品质生活。（花园洋房立面图）感谢阅读感谢阅读玻璃等对此，形成风格清新、宜人的小尺度的居住建筑。精品文档放心下载46现代的材料和现代的构造技术，同时注重建筑的整体空间关系。感谢阅读小区的公共建筑也根据所处的不同区域和不同地形地貌设计为不同风格的建谢谢阅读筑和空间形式。感谢阅读场绿化，形成活泼的外向型商业空间。精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载筑性格和应有的气氛。交房标准：住宅按毛坯房标准交付，暂定如下：1、外墙面：建筑外墙面贴高级面砖或部分高级外墙涂料。感谢阅读2、内墙面：住宅内墙面为水泥砂浆抹面，公共部分内墙面采用乳胶漆。谢谢阅读3、天棚面：公共部分天棚面采用乳胶漆，户内天棚采用水泥砂浆抹面。谢谢阅读4、屋面：坡屋面为彩色屋面瓦，屋面作防水处理，并设保温隔热层。精品文档放心下载5、楼地面及其他：○公共楼梯间：采用高级玻化砖贴面，玻化砖踢脚。○室内楼地面：钢筋混凝土原浆找平、拉纹。厨房、卫生间只做防水层（不精品文档放心下载回填）○底层私家花园：根据景观要求，部分采用景墙或栏杆围护，地面种植土谢谢阅读（厚感谢阅读○露台、阳台：均安装防护栏，露台楼面作防水处理。6、外墙门窗：采用优质铝合金门窗。7、进户门：为高级子母防盗门，阳台、露台为铝合金推拉门，宅内只留门洞精品文档放心下载8、通讯及闭路：每户预留两对直拨电话接口，internet接驳口，有线电视闭精品文档放心下载路线入户。479、空调位：客厅、主卧室、次卧室均设空调位，空调位有组织排放冷凝水。感谢阅读10、信箱：单元入口处设专用不锈钢信箱。谢谢阅读给水、燃气接至户内，厨房、卫生间设排水口。12、智能化系统：小区设安全防范自动化监控，住宅设可视对讲、门磁、报警谢谢阅读谢谢阅读规划设计：谢谢阅读湖面、森林的自然条件激发出设计的创造力。在规划设计中遵循以下原则：谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载不同的容量和密度。小区中优先考虑公共空间，小区的公共利益应大于私人利益。感谢阅读谢谢阅读统和多功能复合的车行系统。小区的基本构成元素是界面清晰的小组团的邻里结构。谢谢阅读谢谢阅读地。号楼和22-29号楼）感谢阅读●总建筑面积：8万多平方米●容积率约：0.98（不含地下车库）●居住户数约：400户●绿化率约：40%（含15米绿化带）社区配套：金开大道沿线，由于“八大金刚”的聚首，由8个超级高端大盘来共同搭建起感谢阅读重庆城新富人区。48便捷小镇优越地理位置和发达便捷的交