东莞市某区域地块市场调研报告

****沿街地块

市场调研报告一、东莞社会经济发展宏观分析东莞全市社会经济状况分析地块周边社会经济状况分析东莞全市社会经济状况“CCTV中国十大魅力城市”“CCTV中国十大活力城市”2004年10月12号2004年11月4日城市地位

占广东比例户籍人口2.06%生产总值7.05%2003年，东莞市生产总值超过900亿，比上年增长19.5%。经济的快速增长是目前东莞房产市场增长的最有力支撑。东莞市用占广东全省2％的户籍人口，创造了7%的生产总值，经济水平大大高于广东的平均水平。目前，东莞市总体经济实力在广东位列第四。2004年上半年，全市完成生产总值567.01亿元，比上年同期增长19.9%。2004年东莞经济总量突破1000亿元大关。预计未来两年，东莞经济仍将保持强劲的增长势头。经济总量快速增加，2004年突破千亿大关东莞市产业结构以第二产业为主，比例超过50％。目前第二产业的主要构成包括电子通信制造业、电器机械设备制造业、纺织业、塑料制品业等。东莞市第三产业得到快速发展，所占比例达到43％，比2000年增加了4个百分点随着CEPA的进一步推进，将吸引更多的港商进入珠江三角洲（尤其是东莞），届时将大大促进该地区第二、三产业的蓬勃发展。产业结构第二产业为主，第三产业比例上升东莞商业一直保持快速增长，三年来，社会消费品零售总额翻了一番。其中2003年，东莞市社会消费品零售总额超过338亿元，增长率达到14.7％2004年上半年全市社会消费品零售总额继续保持高速增长，达到164.30亿元，比上年同期增长14.7%社会消费品总额三年翻一番东莞城镇居民的可支配收入保持稳定增长，2003年达到18471元，比上年增加9%。2004年上半年城镇居民人均可支配收入11658元，增长16.1%2003年城镇居民的人均消费性支出增长缓慢，为只比上年增长1.6%。但到了2004年上半年，城镇居民人均消费支出9656元，增长52.4%。其中，餐饮、住房、汽车等消费支出大幅度上涨2004年上半年居民消费大幅增加，消费潜力仍需进一步挖掘从1996年开始，东莞暂住人口开始超过户籍人口，到2003年，暂住人口已经是户籍人口的2.8倍。2000年－2002年间暂住人口的大量增加，促进了东莞社会消费品零售总额的快速上涨，但是随着人口结构趋向稳定，东莞社会消费品零售总额将会进入一个平稳期人口结构趋向稳定，商业总量发展将进入平稳期地块所在区域社会经济状况分析东城区简简介1、穗深经济济走廊的的黄金地地段，区区内区外外交通网网络完善善，连接接广深、、莞深高高速公路路，靠京京九、广广九铁路路；莞龙龙、莞长长、莞樟樟及市区区多条城城市道路路。2、东城城区拥有有市区内内最好的的自然资资源：黄黄旗山、、虎英湖湖、高尔尔夫球会会，成为为东莞市市区目前前居住环环境最好好的区域域。3、目前前成为东东莞豪宅宅区域的的代言，，云集了了东莞市市80%的顶级级豪宅和和近一半半的中档档楼盘，，其辐射射力可达达整个莞莞城及所所属各镇镇。南城区简简介1、南城区原原为篁村村，现规规划为东东莞市未未来的新新城市中中心区，，将是东东莞未来来重点建建设的区区域。2、南城城的市政政配套完完善，经经济基础础雄厚；；诺基亚亚、雀巢巢等许多多跨国企企业都落落户在南南城，但但是南城城目前的的住宅项项目比较较分散，，表现出出来就是是居住氛氛围尚在在培育阶阶段。3、南城城区的楼楼盘以中中高档为为主，主主要吸引引周边的的本地居居民和分分布在莞莞城各处处的企业业白领和和政府公公务员。。东城区和南城城区在东莞的的地位

生产总值户籍人口暂住人口企业数东城区307050590262143532365南城区27498843086568852054合计5820381021122712384491东莞市94796541589611433645349126比例6.1%6.4%6.3%9.1％东莞市共分为为33个镇区区，经济和人人口均分散在在各个镇区，，东城区和西西城区在各个个镇区中处于于平均地位城市变迁：向向南和向东是是东莞城市发发展的主导方方向本地块本地块处于东东城和南城的的交界处，将将更多的受到到中心区的辐辐射，未来机机会增加地块位于东城城和南城交界界处，属于东莞市中央商商务区东南部部分，处于中心城城区的辐射范范围。地块与与中心区的关关系：一可以借势二要形成差异异化中央商务区地块地位区域周边工业业园区南城科技园区东城南片区科技园区东城北片区科技园区总用地面积207公顷，，以电子、食食品等产业为为主总用地172.2公顷,新建高科技技制造业和接接纳从旧城内内置换出并升升级换代的零零散产业为主主东城南片区南南部工业组团团，总用地91.1公顷顷，结合技术术研发中心，，升级现有产产业为主周边工业区拥拥有较多企业业，市场增长长空间较大本地块小结东莞经济快速速增长，为房房地产市场的的稳步增长提提供了有力支支撑。人口增长速度度趋缓，人口口结构趋向稳稳定，商业总总量的发展将将进入一个平平稳期。商业业发展面临升升级。城镇居民收入支出出比逐年下降，消消费潜力有待进一一步挖掘。城市重心向南城区区和东城区发展，，本地块处于两区区的交界处、中央央商务区的东北角角，市场开发一要要中心区提升自己己；二要走差异化化道路。地块周边区域有三三个工业区，为房房地产业的进一步步发展提供了较强强的产业支撑。二、房地产市场调调研报告东莞房产市场基本本状况东莞市区写字楼市市场分析东莞市区小户型住住宅市场分析东莞市区二手房租租赁市场分析东莞市区酒店长包包房市场分析东莞市区核心商圈圈步行街调研分析析东莞市地产市场分分析总量分析：2004年东莞房地产产投资保持快速增增长2000－2003年，东莞房地产经经过了一轮快速增增长，三年投资总总额增加了4倍2004年房地产投资总额额依据保持高速增增长，今年1—9月份全市完成房地地产开发投资额累累计已达63亿元，比去年同期期的38亿元增长了68％2004年第三季度投资额额为26.7亿元，与第二季度度25.6亿基本持平供应分析：房地产产后续市场供应充充足

2003年2004年1－9月施工面积689.5623竣工面积257.397比例2.76.4

2003年，东莞市房地产产施工面积和竣工工面积之比为2.7，处于合理的范围围。但是到了2003年1－9月，比例超过了6.4。显示短期供应减减少,后续供应增加宏观调控导致2004年第三季度批准预预售面积53.6万平方，比第一、、第二季度分别下下降25％和69％。综合来看，东莞房房地产市场后期供供应量将大幅增加加，未来几年进入入一个消化阶段

批准预售面积2004年第一季度72.12004年第二季度140.32004年第三季度53.6单位、：万平方米米单位、：万平方米米

住宅办公楼商业用房施工面积530.129.699.2竣工面积2221.6626.3比例2.417.83.8

总量住宅办公楼商业用房销售面积658.9530.129.699.2空置面积119.691.61.6626.3总和778.5621.731.26125.5空置率15％15%5%21%2003年东莞全全市各类物业空置置率均较高，住宅宅达到15％，商商业用房超过20％，办公楼空置置率较小，但是施施工竣工面积之比比达到17.8，，写字楼市场未来来两年放量较多。。2003年东莞全全市各类物业施工工竣工面积比2003年东莞莞全市各类物业业空置率分析

2004年上半年2004年第三季度差值自筹资金32.8%37.4%4.6%贷款19.8%8.1%-11.7%定金和预付款38.0%38.0%0.0%信托资金2.4%11.9%9.5%其他7.0%4.7%-2.3%资金来源：宏观观调控、银根缩缩紧，导致房地地产贷款比例下下降一半以上，，目前所占比例例不到10％。。自筹资金比例例上升，达到了了37.4%10月份，央行行利率的调高，，进一步加大了了房地产市场的的资金压力小结2004年，东莞全市房房地产市场依旧旧保持快速增长长，但是相比2003年，增速已经趋趋缓2003年，东莞全市房房地产市场空置置率为15％，其中商业用用房空置率为21％，高于普通水水平；2004年1－－9月份，施工面积积上升，竣工面面积下降，施工工面积和竣工面面积之比超过6.4；数据显示，东东莞房地产未来来两年供应量较较为充足宏观调控、银根根缩紧，导致房房地产贷款比例例下降一半以上上，目前所占比比例不到10％。自筹资金比比例上升，达到到了37.4%。10月份，央行利率率的调高，进一一步加大了房地地产市场的资金金压力写字楼市场分析析调研目的通过对东莞市区区部分在售、已已使用的写字楼楼的调研，分析析出目前东莞市市区写字楼市场场的现状，以期期对项目的市场场定位提供较为为准确的依据。。调研样本本次调研选取的的样本来自东城城区和中心区，，共调研了13个样本，其其中东城区在售：地王广场场、国泰中心、、恒丰大厦、君君豪商业中心使用：新新华大厦厦、泰丰丰大厦中心区在售：龙龙翔国际际商会中中心、鸿鸿福广场场、第一一国际、、华凯广广场星鹏商务务大厦使用：华华凯大厦厦、金盈盈大厦东莞市区区写字楼楼市场分分析市场规模模据不完全全统计，，目前东东莞市区区在用、在在建、待待建的写写字楼总总面积在在100-130万平米米目前市场场在售项项目的供供应量在在20-30万平平米市场需求求来自哪哪里？市场需求求1、投资资性需求求作为东莞莞目前最最具成长长性的物物业类型型，写字字楼的投投资潜力力巨大，，受到众众多投资资客的追追捧。2、新增增自用型型需求随着东莞莞经济的的不断壮壮大，本本地越来来越多的的公司兴兴起，同同时越来来越多的的外地公司进入东东莞，选择在在东莞设立分分公司或办事事处。3、改善型需需求东莞有大量的的公司依旧在在多年以前的的办公楼或是是在公寓里办办公，随着公公司的成长，，迫切需要改改善现有的办办公环境以适适合公司的发发展与形象。。东莞写字楼市市场有很大的的需求潜力从长期来看，，东莞写字楼楼存在较大市市场销售状况（万平米）东莞写字楼市市场需求增长长迅速，市场场步入快速发发展阶段空置面积2003年的的统计数据显显示：当年的写字楼楼空置面积为为0.63万平米当年的写字楼楼销售面积是是7.01万平米空置面积与销销售面积的比比例是0.09：1较低的空置面面积，表明东东莞写字楼市市场需求状况况良好东莞写字楼分分布格局东城区：该区域是东莞莞商业较为集集中的地方，，沃尔玛、百百佳购物广场场、东城步行行街等，在建建的还有世博博广场和待建建的世纪广场场，吸引了大大量的人群，，从而在这一一区域聚集了了极高的人气气。随着商业氛围围的形成，提提升了这一区区域的商务氛氛围，逐渐形形成了一个较较为集中的商商务中心，早早期的恒丰大大厦，到现在在的君豪商业业中心、地王王广场等。商业聚集带动动商务圈的形形成中心区：中心区是东莞莞政府着力打打造的一个城城市中心，在在东莞未来的的发展中，中中心区将成为为城市的行政政中心、文化化中心、商务务中心，即CBD，是东东莞未来的城城市重心和重重要节点。已已开始使用的的有华凯大厦厦、金盈大厦厦，周边在建建的有第一国国际、鸿福广广场、国际商商会大厦、华华凯广场等写写字楼，未来来这一区域将将成为写字楼楼较为集中的的区域。城市未来中心心节点推动商商务圈的形成成区域分布—东城区东纵大道东城大道东城西路东城中路君豪商业中心地王广场国泰中心恒丰大厦沃尔玛百佳购物广场泰丰大厦新华大厦在售使用商场区域分布—中心区在售使用

中

心

区四环路鸿福路三环路第一国际华凯大厦金盈大厦星鹏商务大厦龙翔国际商会中心鸿福广场华凯广场项目地块市政府东莞大道东莞写字楼分分布特征东莞写字楼分分布较为分散散没有形成高度度集中的商务务办公中心东莞核心商务务中心将在哪哪里形成？东莞城市重心心南移中心区将成为为东莞城市的的中心节点区域功能定位位东城区中心区高档住宅区+区域商业中心心行政文化中心心+核心商务区中心区是未来来的行政、文文化中心和未来核心商务务区+办公组团东城区定位于于高档住宅区区，在此基础础上，会形成成区域商业中中心和办公组组团写字楼具体项项目调研基本资料（一一）物业名称总面积（平方米）标准层面积（平方米）单位面积（平方米）实用率层高（米）龙翔国际商会大厦3.15万160089-160072.2%3.5君豪商业中心3万1300、3800主96-146、155-49168.2%3.9鸿福广场1.2万150048、主68-71、97-284（套内）70%3.5恒丰大厦2万120045、133-163、22267.4%3.6-3.9华凯广场5.2万200099-138、主150-163、20070.4%3.9地王广场2.8万1200主115-117、121、14572.5%3.9国泰中心2.7万170039-59、76-114、150-27770.3%3.9星鹏商务大厦1.2495、54491、115、131、18070%3.5基本资料（二二）物业名称均价（元/平米）租金（元/平米/月）管理费（元/平米/月）销售率/出租率龙翔国际商会大厦4500-460038320-30%君豪商业中心410040-603.585%以上鸿福广场390060%以上恒丰大厦3300352.575%以上华凯广场3900395%以上金盈大厦36-422.595%以上（出租）星鹏商务大厦345030-352.540%（自然去化）新华大厦35295%以上（出租）第一国际4100100%地王广场430070-80%基本资料（三三）物业名称会所车位电梯卫生间龙翔国际商会大厦会议中心、商务中心3.8米层高地下车库4部三菱冷气电梯公共地王广场地下车库5部（通力）公共恒丰大厦无3部（迅达）公共金盈大厦无9500平米3部高速群控电梯公共鸿福广场运动场所、超市、餐厅等4部OTIS高速电梯公共华凯广场会议厅、咖啡茶座等550个6部公共在售项目价格格分析从上图可以看看出，东城区区在售项目均均价高出中心心区65元/平米。但是是剔除掉档次次较低，价格格相对也很低低的楼盘后，，东城区的均均价高出中心心区180元元/平米。区域物业名称价格（元/平米）均价（元/平米）剔除较低档次后均价（元/平米）东城区地王广场430040504300国泰中心4500君豪商业中心4100恒丰大厦3300中心区龙翔国际商会中心450039854120鸿福广场3900第一国际4175华凯广场3900星鹏商务大厦3450主要项目去化化分析整体销售市场场良好，主要要在售项目去去化率在70%以上国际商会大厦厦由于定价过过高，影响其其去化速度，，星鹏商务大大厦因采用自自然去化，去去化速度相对对较慢。物业名称销售率备注龙翔国际商会大厦20%定价过高，影响去化速度君豪商业中心85%鸿福广场60%以上恒丰大厦75%华凯广场100%地王广场70-80%当天内部认购80多套星鹏商务大厦40%采用自然去化，一周销售1套左右国泰中心95%第一国际100%物业名称出租率君豪商业中心50%恒丰大厦70%新华大厦只剩一套泰丰大厦只剩两套金盈大厦只剩两套国泰中心90%华凯大厦95%以上南城大厦60%部分项目出租租率分析写字楼出租市市场中高档写写字楼出租情情况目前较好好，出租率在在85%以上；低档写写字楼（如南南城大厦）租租金仅为20元/平方米/月，但空置率率依然较高，，楼宇除形象象乏善可陈，，没有停车位位也是个致命命弱点，部分分公司从该写写字楼迁出。。由此可看出出，老城区滋滋生的服务型型小公司数量量不足，这也也印证了东莞莞前几年第三三产业发展滞滞后。均豪商业中心心目前尚处于于销售期，出出租率还处在在上升期。租金分析区域物业名称租金（元/平米/月）平均租金（元/平米/月）东城区新华大厦3537.5泰丰大厦30恒丰大厦35君豪商业中心40-60中心区金盈大厦36-4238.6华凯大厦40-50龙翔国际商会中心38星鹏商务大厦30-35部分物业租金金状况（黄色为在售售项目）东莞写字楼租租金主要集中中在30-50元元/平米/月。中心区的平均均租金要高出出东城区1元/平米/月。面积分析—标准层面积物业名称总面积（平方米）标准层面积（平方米）龙翔国际商会大厦3.15万1600君豪商业中心3万13003800鸿福广场1.2万1500恒丰大厦2万1200华凯广场5.2万2000地王广场2.8万1200国泰中心2.7万1700以上为部分在在售项目的总总面积和标准准层面积。总面积一般在在1-3万平米。标准层面积一一般在1000-2000平米。龙翔国际商会会大厦标准层层平面图标准层面积1600平方米，可自自由分割。单位面积89、115、161、、204、240、300平米。华凯广场标标准层平面面图标准层面积积2000平米。单位面积100、102、139、152、163平米。地王广场标标准层平面面图标准层面积积1200平米。单位面积115、117、121、145、162平米。鸿福广场标标准层平面面图标准层面积积1500平米。单位面积68、97、101、107、138、200、220、308、405平米。面积分析—单位面积（统计样本本：龙翔国际际商会大厦厦、君豪商商业中心、、鸿福广场场、华凯广广场、地王王广场、国泰中心、、恒丰大厦厦）各面积区间间比例差距距并不是特特别大，100-149平米所占比比例最大，，占到32.1%。总体来看，，单位面积积集中在100-200平米之间，，占到了60.4%。购买客户分分析投资所占比比重较大，，超过一半半的是投资资客户。自用型客户户多为外来来的中小型型贸易公司司及其他一一些类型公公司。入住客户分分析华凯大厦是是东莞最为为高档的写写字楼之一一，具有一一定的代表表性。在这里选取取中心区的的华凯大厦厦进行入住住客户分析析。华凯大厦入入住公司（一——七七层）华凯大厦入入住公司（八——十十五层）咨询服务行行业占到34%，比例最大大。建筑装饰、、投资贸易易公司总比比例占到33%。以上几类公公司多为小小公司，对对写字楼的的面积要求不是很很高，一般般在100-200平米。东莞本地公司司占到54%。外地公司占37%。国外公司占9%。☆目前东莞写字字楼市场供应应量较大，不不完全统计在在20-30万平米。从从宏观角度来来看，项目开开发写字楼可可能会面临一一定的竞争风风险。☆市场整体均均价在4000元/平米米左右，相对对公寓产品没没有价格优势势，利润空间间不是很大。。☆整体去化情情况较好，但但销售速度有有放缓趋势。。☆中高档写字字楼出租市场场较为良好，，低档写字楼楼具有一定的的空置率。☆购买客户以以投资客为主主，占到50%以上。☆市场上写字字楼的主力单单位面积在100-200平米左右右。写字楼市场总总体特征****周边边区域写字楼楼市场基本状况****周边边尚没有专门门的写字楼办办公，处于东东城南片区的的各类公司目目前主要在****及其其周边的社区区或街铺内办办公。周边工工业区的企业业在厂区办公公，办公条件件较差，面临临升级。因此此，该区域存存在一定量的的写字楼潜在在市场写字楼客户类类型(1)自用客户各类咨询服务务公司、广告告工作室和网网络代理公司司，目前****商铺和和住宅内存在在相当体量的的此类公司装饰设计公司司，装饰设计计公司是目前前写字楼市场场的一个重要要可群，华凯凯大厦有15-20%的客群来自于于此类公司。。此外，在泰泰和商业街上上，初步统计计有10家左右的装饰饰公司贸易业务公司司，目前有相相当量的贸易易公司分布在在****的的各个居民楼楼内和商铺内内****周边边有少量的教教育培训中心心，也可以成成为写字楼的的潜在客户周边镇区企业业，企业的发发展壮大，一一方面要求企企业重视自己己的企业形象象，提高办公公的档次；另另一方面，企企业发展到一一定程度，会会要求将管理理中心、营销销中心与生产产中心分离开开来，进入高高档写字楼办办公与海关大厦相关关各类货代、船船代、报关公司司等：海关大厦厦即将搬入中心心区，将会带入入一大批依附海海关业务而生存存的报关、火待待、船代公司等等，此类公司总总量庞大（2）投资客户港台客户：在东东莞工作有大量量的港台客户，，收入水平高，，目前他们是第第一国际等写字字楼投资主力客客群之一本地客户：东莞莞本地居民的总总体收入较高，，手中有大量存存款，对中小面面积的写字楼有有一定的投资需需求。这批人年年纪主要在30-40岁之间（3）**公司及其其附属公司**公司作为东东莞四大地产商商之一，企业的的发展需要良好好的办公形象，，在适合的情况况下，可以提升升自己的办公层层次重点客群分析－－贸易公司抽样：服装工作作室位置：****步行街业务类型：贸易易老板：台湾人铺位面积：两间间铺位共80多个平方左右租金：每个铺位位每月租金1800元，平均每月每每平方租金为45元左右，与中心心区的写字楼租租金价格持平为什么在****开公司？（1）主要业务伙伴伴居住在****及周边（2）附近没有写字字楼，不得不租租在商铺内（3）小区内环境好好，比较安全评析如果周边有标准准的办公场所，，会考虑搬入重点客群分析－－装饰设计公司司引入位置：泰和商业街业务类型：装修修设计数量：10家左右铺位面积：多数数公司总营业面面积在150－20之间，底铺面积积在100－150平方之间，夹层层面积为底铺面面积的一半左右右。租金：底铺月租租金在7000-10000元之间，每平方方每月均价70-80元左右，考虑到夹夹层面积，每平方方每月租金在50－60元之间。要远远大大于中心区写字楼楼的租金。在街铺开公司的优优势（1）交通方便（2）业务直接来自于于周边社区劣势（1）临街较为繁杂，，会影响到设计师师的工作（2）租金高于写字楼楼，成本上升评析华凯大厦有较大比比例的客户来自于于装修设计公司，，**周边的装修修设计公司也会成成为未来写字楼的的重要客户重点客群分析－各各类货代、船代、、报关及相关贸易易类公司的引入东莞是一个外向型型经济为主的城市市，出口贸易发达达；外向型经济的的发展，催生出大大量的货代、船代代、报关公司及贸贸易公司。随着东东莞海关大厦的即即将搬迁到新城区区，大量的货代、、船代公司、报关关和相关贸易公司司也会将公司办公公地点搬到海关大大厦周边地区。本本地块与海关大厦厦相距不足一公里里，将会成为这部部分公司一个重要要的接受点。目前东城南片区写写字楼市场尚处于于启动状态，未来来随着中心区的逐逐渐建成，中心区区核心商务圈将逐逐渐成规模，将对对老城区公司产生生一定吸纳作用。。东城南片区也将将成为一个区域商商务办公组团****及及其周边社社区存在一一定数量的的小公司及及外地驻东东莞办事机机构，其中中相当部分分的的公司司所承受的的已经超过过了在写字字楼办公的的成本，可可见该区域域写字楼市市场潜力巨巨大。第一国际的写写字楼会对未未来客户产生生一定的竞争争分流，但是是由于交通干干道的隔绝，，这一竞争性性大大削弱。。周边工业园区区存在大量的的工厂，工厂厂产业的升级级及规模逐渐渐壮大，有可可能将营销、、开发等部门门迁入中高档档写字楼。由由此也将成为为本项目重要要的潜在客户户。写字楼区域市场特特征小户型市场分析调研目的小户型产品是目前前市场需求的一大大热点，通过对项项目周边在售小户户型项目的调研，，了解此类产品的的一些特征，希望望能对项目同类产产品的定位提供依依据。调研样本公寓：金地格林小小城、**新天地地、精英名都、鸿鸿福广场酒店式公寓：城市市假日、第一国际际产权式酒店；鸿福福广场问题1：小户型的的界定范围？问题2：为何兴起起小户型热？问题3：谁来购买买小户型？问题4：小户型的的前景如何？小户型产品小户型面积界定范围小户型一房

二房

三房销售面积在60平米以下销售面积在80平米以下销售面积在100平米以下市场需求热点变化化小面积（80-110平米）中大户型（130平米以上）别墅中大户型小户型（30-100平米）90年代初2001、2002年目前小户型受欢迎原因因1、随着东莞城市市的不断发展，吸吸引了越来越多的的年轻白领，购买买总价较低的小户户型产品成为他们们的首选。2、总价较低的小小户型比较符合城城市的低收入人群群购买能力。3、投资客也非非常青睐这种市市场前景看好的的小户型产品。。谁在宠爱小户型型总价低享受独立空间换房了，适合用来出租周边小户型项目目分布科技大道东莞大道莞太路精英名都三环路鸿福路四环路五环路中心区鸿福广场第一国际城市假日**新天地金地格林小城项目地块公寓：**新天地、精精英名都、鸿福福广场、格林小小城酒店式公寓：第一国际、城市市假日产权式酒店：鸿福广场基本资料物业名称总面积（平米）户型面积（平米）均价（元/平米）销售率目标客户金地格林小城26万小面积70-9093-190三房、四房3100小面积户型基本售完25-35岁的白领阶层、公务员、个体户精英名都568套一房45、二房67、三房88-98280060-70%白领阶层、年轻夫妻、打工一族**新天地18万30-133320080%以上白领阶层鸿福广场（新城市公寓）462套31-783600/400090%以上白领阶层、投资客城市假日（酒店式公寓）2.3万54-933500-3800基本售完投资客第一国际（酒店式公寓）680套60-1054070售完投资客鸿福广场（产权式酒店）豪华40套普通230套豪华40-43普通32-38豪华50万普通40万10-20%投资客户型配比分析房型面积（平米）套数比例单身公寓31-3525624.8%一房45-6124223.5%二房67-6936235.1%三房89-9817016.6%合计1030100%（统计样本：鸿鸿福广场、精英英名都）统计的样本是纯纯小户型公寓产产品。从上图看出，小小户型的公寓面面积一般在30-100平米。二房在所有小房房型产品中比例例最大，占到35.1%，其面积适中，，易为市场接受受。精英名都户型图图一房一厅：建筑筑面积45.52平米套内面积35.52平米两房两厅：建筑筑面积67.21平米套内面积53.08平米三房两厅：建筑筑面积88.92平米建筑面积70.22平米建筑面积98.04平米套内面积76.59平米实用率：78%一房一厅两房两厅三房两厅88.92平米三房两厅98.04平米价格分析酒店式公寓价格格相比纯公寓价价格没有明显优优势。产权式酒店单价价是另两种产品品单价的3倍左右。去化分析去化速度：酒店式公寓>公寓>产权式酒店去化特征：酒店式公寓相对对公寓产品来说说，价格并不高高，但是酒店式式公寓的品质却却要高出公寓产产品，酒店式的的服务适合自己己来使用同时也也更能吸引一些些高端人群来入入住，投资的潜潜力更大一些。。产权式酒店由于于一次性投入较较高，存在一定定的投资风险，，所以对投资客客来说选择投资资此物业时会比比较谨慎。客户分析---小户型住宅自住客户年龄：以青年人人为主，年龄在在25-35岁之间职业：企业中基基层管理人员、、贸易业务人员员、技术人员和和个体工商业者者等文化程度：大专专以上文化水平平来源：东城区、、南城区、周边边工业园区和周周边镇区籍贯：主要客户户是外省市在东东莞连续工作三三年以上的工工作人员（60-80%）、部分本地年年轻人投资客本地私营业主、、个体工商业主主和企业中高层层管理人员客户分析---酒店式服务公公寓投资客户东莞市经济发达达，居民储蓄丰丰富，有很强的的投资能力。目目前第一国际和和城市假日酒店店式公寓主要购购买者即为投资资客。使用客户（1）酒店长包房客客群日企的日籍员工工、在东莞长期期工作的欧美人人士和港台人士士，以及长期到到东莞出差的各各地商务人士（2）租赁市市场高端端客户居住在新新世界花花园、****周边等等高档楼楼盘的高高收入租租户（3）周边工工业园区区企业高高管居住在厂厂区公寓寓内，通通过完善善的物业业服务可可以吸引引过来（4〕小区内办办公的公公司和新增小型型公司等等业务类型型：以贸贸易\事务型起起步的小小型公司司、装饰饰设计公公司等鸿福广场场产权式酒酒店基本介绍绍：普通客房房套内面面积32.8-38.1平米米，总价价40万万，豪华华客房套套内面积积40.56-43.32平平米，总总价50万。一次性付付款。业主购买买后租给给酒店公公司经营营管理，，租期20年，，20年年后另行行协商签签定租赁赁协议。。市场反映映：总270套，推推出后半半个多月月，去化化30-40套套左右，，销售率率在10-20%，销销售情况况比较好好。鸿福广场场产权式酒酒店固定租金收益保障租赁期内酒店公司向业主支付租金，每间普通客房每年固定租金2万元，豪华客房2.5万元。浮动租金收益保障前5年，酒店公司保证向普通客房业主每年1.2万元浮动租金，豪华客房1.5万租金，并每年将经营毛利润的70%作为浮动租金回馈业主。每间客房浮动租金=客房经营年毛利润总额*70%*分配系数普通客房分配系数=12000/（普通客房总数*12000+豪华客房总数*15000）豪华客房分配系数=15000/（普通客房总数*12000+豪华客房总数*15000）免费入住权及只有置换权业主可以享受每年12天的免费入住权。消费享受贵宾折扣优惠酒店公司为业主赠送贵宾卡，业主凭贵宾卡在新城市酒店客房每年超过12天免费入住权的消费以及新城市酒店其他场所的消费均享受贵宾折扣优惠。回购保证业主可以自行转让所购新城市酒店客房产权，如果找不到买家，开发商可以保证按下列条款回购：（1）购买须一年以上（2）回购价格=原始购房价（含装修款）*（1+0.02*购买年限）-历年租金总额（参考鸿鸿福广场场楼书资资料）鸿福广场场产权式酒酒店酒店普通客房年收益测算开房率80%70%60%备注营业收入950408346071280330元/天*360*开房率固定租金200002000020000固定运营成本/费用（含折旧）25200252002520070元/天*360天可变成本/费用/税金86407560648030元/天*360天*开房率毛利润412003040019600浮动租金288402128013720毛利润*70%业主收益488404128033720固定租金+浮动租金业主投资回报率（%）12.2110.328.43投资总额400000（参考鸿鸿福广场场楼书资资料）小户型市市场总结结小户型产产品是目目前市场场需求的的一大热热点，实实际需求求和投资资需求都都很大。。小户型住住宅产品品受到投投资客的的喜欢，，同时也也受到城城市年轻轻人的青青睐。酒酒店式服服务公寓寓的主要要购买者者是年轻轻人。小户型产产品的面面积一般般在30-100平米，主主力面积积在60-80平米。从目前的的市场状状况来看看，小户户型产品品有着较较大的发发展潜力力。东莞市区区二手房房租赁市市场分析析研究目标标通过研究究东莞市市区租赁赁市场的的发展状状况，挖挖掘租赁赁市场中中的空白白点和增增长点，，分析小小户型市市场和酒酒店式公公寓的可可能性。。研究方法法抽样调查查：样本本数744个，样本本来自于于东莞广广信地产产、冠中中地产、、美怡居居物业、、卓业地地产、美美联地产产、未来来地产、、同一物物业等7个二手房房中介典型社区区分析：：****、新新世界花花园和**新天天地重点消费费者调查查：周边边工业园园区知名名企业人人事部研究设计计研究指标标东莞市区区二手房房交易概概况东莞市区区二手租租赁房供供应的区区域分布布结构东莞市区区二手租租赁房供供应的房房型比例例分析东莞市区区二手租租赁房供供应的面面积比例例分析东莞市区区二手租租赁房供供应的租租金单价价分析东莞市区区二手租租赁房供供应的月月租金总总价分析析东莞市区区各类房房型租赁赁速度分分析东莞市区区典型社社区的租租赁状况况分析东莞市周周边工业业园区中中高层管管理人员员居住状状况分析析二手市场场基本格格局2004年10月，东莞莞二手房房交易量量以东城城区最多多，占到到了近一一半；其其次是南南城区，，比例在在19％；交易易比例最最低的是是莞城，，只有5%东城区域域占市区区住宅租租赁供应应的一半半左右。。本地块块处于租租赁市场场的热点点区域。。样本数：：744区域供应应分布东莞市区区租赁市市场供应应主力户户型为二二、三房房，占到到了总供供应量的的70％左右跃式和复复式房型型占了相相当比例例，达到到5.5%别墅放量量占租赁赁市场总总套数比比的1%左右.房型比例例在东莞的的三个市市区内，，莞城三三房的供供应比例例最大，，达到57％小户型的的供应主主要集中中在南城城，南城城一房的的比例达达到市区区一房总总供给量量的64％大户型的供应应主要集中在在东城，五房房、复式、跃跃式和别墅的的套数之和占占到市区大户户型总套数的的67％东莞市区租赁赁房面积比较较面积东城南城莞城东莞70m2以下7.14%31.49%10.49%15.7%70－109m229.46%43.83%32.72%34.8%110－149m237.50%20.85%45.06%33.8%150m2以上25.89%3.83%11.73%15.7%东莞市区二手手租赁房的面面积均值约为为113米，面积分布布呈“中间大大，两边小””的正态分布布租赁房面积区区域比较东城>莞城>南城东城区二手租租赁房的均值值为130米，大大高于于平均值，显显示该区房型型普遍较大。。南城区二手租租赁房的均值值为90米，小户型在在该区域较为为流行莞城区面积情情况与市区总总体情况相类类似东城区与南城城区租赁房面面积分布呈现现的差异，显显示两个区域域近两年房产产走势的区别别。东城区以大户户型为主，显显示该区小户户型市场的缺缺失，未来有有可能导致青青年群体的外外流。面积比较房型东莞东城南城莞城单身公寓34343236一房一厅47444945一房二厅585955

二房一厅82986980二房二厅91938398三房一厅1021199795三房二厅121129110117四房一厅135122116四房二厅152153137161五房二厅198203158165五房三厅235235

160跃式153171106130复式196201174207别墅314335201300各房型平均面面积装修类型东莞市区租赁赁结构档次较较高，高档装装修房比例达达到1/3;毛中高档装修修比例之和为为67％；毛坯房的的比例目前较较少，只有4％租金分析－租租金单价东莞市区住宅宅租赁均价每每月每平方约约为23元，其中东城城区均价最高高，达到26元，最低为莞莞城区，只有有18元东莞市区住住宅租赁单单价主要集集中在11－20元和21－30元两个价位。东莞市区存在一一定的高端租赁赁市场，租赁均均价在30元以上的比例达达到17.9%低价位租赁市场场供应不足，10元以内的租金均均价，只有6％东莞市区高档装装修出租的单价价约为每平方30元，其中东城区区高档装修房出出租的单价为32元；南城区次之之，约为28元；莞城区最低低，约为25元东莞市区中档装装修的出租单价价为每平方21元，其中东城区区的出租单价为为23元，南城区出出租单价为22元，莞城区出租租单价为18元东莞市区普通装装修的出租单价价为每平方16元，其中东城区区的出租单价为为16元，南城区出出租单价为18元，莞城区出租租单价为13元物业类型与租金金单价基本成正正比，随着户型型面积的增大，，租金单价也呈呈上升趋势（受受装修标准的影影响，户型越大大，对装修的投投入越多）在小户型中，一一房的租金单价价远高于二、三三房，能够享有有更多的租金受受益租金分析－租金金总价均值：月租金2757元/每每套东莞每套租赁房房月租金均价超超过2700元租赁房市场供给给量主要集中在在1000－1999元之间的价位高端市场有相当当的供应量，月月租金在4000元以上的占17.4%低价位市场供应应量较小，1000元房租以下的只只占8.3%高端租赁市场储储备充足，缺乏乏进一步增长的的空间低端租赁市场的的供应量相对不不足月租金东莞东城南城莞城1000元以下8.3%7.5%3.3%17.9%1000－1999元39.5%24.2%61.8%36.5%2000－2999元21.0%21.1%17.8%25.6%3000－3999元13.8%15.5%11.6%13.5%4000元以上17.4%31.7%5.4%6.4%均值2757365019762120东城区租赁市场场存在一个庞大大的高端市场，，月租金均价达达到3650元，月租金在4000元以上的高档住住宅占该区总供供应量的31.7%。该区租赁住宅宅供应的两大特特点：大面积和和精装修，造成成租金总价的上上升南城区月租金均均价最低，一个个重要的原因是是该区的的全新新装修小户型放放量较多。有较较高的租金单价价，因此1000元以下的比例较较少莞城区作为东莞莞的老城区，住住房结构相对稳稳定，租金也呈呈现出一种常态态东城、南城、莞莞城租赁市场之之比较

东城南城莞城供应规模

市区总供给量的近一半市区总供给量的1/3市区总供给量的1/5主力房型/面积三房和大户型三房和小户型二、三房，面积适中房型供应特点大户型占了市区供给量的近2/3小户型供给占了市区供应量的2/3供应结构较为稳定装修标准高档装修占有很大份额（50％左右）以中装和普装为主（分别为33％和40％）以中装和普装为主（分别为42％和33％）租金单价均价26元/平方均价22元/平方均价18元/平方租金总价月租金3650/套月租金4000元以上住宅供应充足月租金1976/套以月租为1000－2000元之间租赁房供应为主月租金2120元/套以月租为1000－3000元之间的租赁房供应为主租赁去化速度分分析单身公寓>二房一厅>一房一厅>其他房型单身公寓目前供供应量较少，因因此在租赁市场场上相当走俏，，各中介门店推推出的单身公寓寓在一个月内基基本上能够完全全去化。二房一厅供应量量较多，但是适适合多种租赁组组合，例如小家家庭租赁、朋友友合租、个人独独租等，因此在在二三房中保持持良好去化速度度一房一厅作为目目前租赁市场小小户型的主力房房型，供应量不不大，虽然相对对单身公寓，租租金总价较高，，适应人群相对对狭载，但是去去化速度尚可。。二、三房作为租租赁市场的主力力房型，供应量量已经超过需求求量，目前空置置率已经上升，，去化速度也相相应降低。去化化速度稳定在二二、三个月大户型住宅适应应人群较窄，平平均去化速度最最低典型社区租赁分分析

****新世界花园**新天地所属板块东城区与南城区的交界地带东城区，黄旗山北侧南城区社区规模建造面积55万方，住宅户数约6000套总面积近19万方，户数近2000套租赁规模租赁户数约占总户数30％租赁户数约占总户数的20％－30％主力房型/面积二房二厅和三房为主，占总租赁户数80％三房以上的大面积房型为主，二房较少一，二房为主，有相当比例的单身公寓装修情况简装、中装为主，比例为78％，高于东莞市区和东城平均水平高档装修为主，比例超过一半全新装修，以中装为主租期分布签约租期以一年主，比例在70％；其次是半年期签约租期一一年为主，二、三年租期有相当比例典型社区租赁分分析（续）

****新世界花园**新天地租金单价每平方米租金单价约20元/月每平方米租金单价约30元元/月每平方米租金单价约25元/月平均月租金每套2000元左右每套4000元左右每套1800元左右客群分析租客以公司中基层管理人员、销售业务人员、技术人员等为主，少量港台客户。有一定比例租房作为公司员工宿舍（8％）和办公场所（5％）有相当比例的港台客户和外籍人士，是外籍人士在东莞主要集中地之一。有较多外资合资企业在此租房作为公司员工宿舍，办公用租房较少客群与****相近，但是城市白领更多，年龄结构更年轻。办公房较少。客群趋势分析****物业相对老化，对需要提升居住条件的租客可能产生挤出效应。随着新楼盘的相继推出，部分租户可能发生迁移，目前部分租户已经往新世纪豪园等楼盘转移随着中心区配套建设的完善，将有更多的租客在此居住周边工业区外资资和港澳台企业业中高层管理人人员居住情况简简析居住类别企业自建宿舍，，小区内租赁二二手房和酒店长长包房。企业自建宿舍规模模：周边工业区区大型企业多数数建有员工宿舍舍物业配套：阅览览室、健身房、、球场等物业服务：每天天提供清洁服务务、保安等装修标准：装修修较好，基本家家电配齐房型面积：每人人一个单间，至至少40平方缺陷陷：①厂区娱乐设施不不够完备②工作与生活同在在一处、生活缺缺乏新鲜感③有家庭的员工生生活不方便小区租赁租赁人：企企业租赁将此作作为员工宿舍、、部分不喜欢住住在厂区的管理理人员，尤其是是港台企业的老老板及部分高级级管理人员。原因因：厂区生生活环境较差，，部分企业劳资资纠纷，安全问问题较为突出范围围：东莞市市区一些中高档档楼盘，主要在在新世界花园周周边，目前在**凯旋城、阳阳光假日和景湖湖春天等社区人人数也在增多，，****也一一直保持相当的的比例。租赁房型：以大大户型为主，普普遍在三房以上上装修修：精装修修为主，家电基基本配齐酒店长包房日本人是一个主主力人群，日本本企业规定日籍籍人士必须居住住在附近酒店，，中方员工则可可居住在企业自自建宿舍中。（（详见酒店长包包房调研部分））中高层管理人员员的居住要求安全便捷小结东城区目前租赁赁房供应以大户户型为主，租金金总价过高，小小户型产品存在在一定的市场空空间。小户型租赁速度度最快，表明租租赁市场对小户户型需求旺盛，，同时反映在房房地产一级市场场尚存有开发空空间小户型租金单价价高于二三房，，具有更高的投投资价值酒店式公寓在租租赁市场上存在在两个主要潜在在消费群：高端端租赁客户和在在小区内办公的的公司。高端租赁赁客户：：目前在在东城区区存在大大量的高高端租赁赁客户（（新世界界花园一一带），，他们主主要居住住在精装装修高级级公寓内内，社区区物业配配套和服服务较为为传统，，可以通通过强化化物业配配套和服服务吸引引他们转转移。办公市场场：****的的租赁市市场中，，有5％用于公公司办公公，这部部分客群群也是酒酒店式公公寓的潜潜在群体体。周边工业业园区企企业中，，中高层层管理人人员的厂厂区公寓寓娱乐配配套、物物业服务务尚显缺缺乏，产产区生活活过于单单调，（（劳资纠纠纷，安安全问题题较为突突出）通通过打造造丰富城城市文化化生活概概念、完完善物业业服务和和娱乐配配套，可可以将一一部分客客群吸引引过来。。酒店长包包房调研研分析研究目的的酒店长包包房客户户同时也也是酒店店式公寓寓的潜在在客户，，研究酒酒店式长长包房的市场可可以为是是否进行行酒店式式公寓的的开发提提供依据据研究指标标酒店常包包房的市市场规模模酒店常包包房的租租赁面积积分析酒店常包包房的租租期分析析酒店常包包房的租租金分析析酒店常包包房的客客群分析析酒店长包包房的配配套分析析研究对象象东莞市区区三星级级以上宾宾馆研究设计计东莞酒店店业概况况东莞市地地处粤港港珠三角角经济核核心区，，外向型型经济发发达，商商务活动动频繁，，酒店业业兴旺发发达。截截至2003年年，东莞莞共有三三星级以以上宾馆馆酒店52家，，其中五五星级酒酒店9家家，四星星级酒店店15家家，三星星级酒店店28家家。客房房8170间，，床位12599张，，平均开开房率65％。。2003年，东东莞宾馆馆酒店全全年接待待人数超超过1086万万，其中中国内旅旅客1006万万人次，，港澳台台旅客56万人人次，外外籍人士士24万万人次。。东莞市区区范围现现有三星星级以上上酒店约约18家家，其中中五星级级酒店3家，，四星级级酒店7家，三三星级酒酒店8家家星级酒店店客群：：星级酒酒店近30％的的客群来来自于外外籍人士士和港澳澳台同胞胞客群比例例=接待待人次/（床位位数×入入住率××365天）＝＝800000人次/(12599*65％×365天天)＝26.7%抽样酒店店名单酒店名称地址星级电话银城酒店南城区莞太大道48号★★★★★东城国际酒店东城区东城东路3号★★★★★东莞宾馆莞城东正路11号★★★★华侨大酒店莞城运河西二路★★★★新基酒店南城区新基路1号★★★☆丽晶酒店莞城区莞太大道★★★广彩城酒店南城区莞太路★★★篁胜酒店南城区体育路11号★★★东莞山庄莞城区★★★抽样说明明：本次次调研共共抽取9家宾馆馆，其中中五星级级酒店2家，四四星级酒酒店2家家，三星星级酒店店4家，，未评星星酒店一一家（新新基酒店店，客房房以四星星级标准准）。其其中东莞莞山庄正正在装修修，不列列入分析析抽样酒店店分布图图东莞宾馆馆东城国际际酒店广彩城酒酒店新基酒店店华侨大酒酒店银城酒店店篁胜酒店店丽晶酒店店酒店长包包房规模模分析酒店名称星级客房总数长包房户数长包房比例银城酒店★★★★★330间20－30间6％－9%东城国际酒店★★★★★260间30间左右11％东莞宾馆★★★★180多间（包括20间经济房）20间左右11％华侨大酒店★★★★330间客房：15－20间办公用房：5－10间6％－9％新基酒店★★★☆120多间近10间7％－8%广彩城酒店★★★150间10间左右6％－7％丽晶酒店★★★70多间只有个别客户2％左右篁胜酒店★★★126间2－3间2％目前东莞莞市区三三星级以以上酒店店存在一一定比例例的长包包房，并并且主要要分布在在四五星星级酒店店中四五星级级酒店的的长包房房比例稳稳定在6％－11%三星级酒酒店分布布较不均均匀，市市中心的的三星级级酒店长长包客只只有个别别，工业业区附近近的三星星级酒店店长包客客比例在在6－9％之间酒店长包包房客群群分析酒店名称星级长包房客群分析银城酒店★★★★★日本人为主，比例在一半左右，富士施乐东莞公司部分日籍员工居住与此东城国际酒店★★★★★以日本和韩国人为主东莞宾馆★★★★三个主要客群：日本人、韩国人和欧洲人（如英国人和东欧人），另有少量香港人华侨大酒店★★★★日本人和欧洲人，前几年比例更高，现在部分客源转移到五星级酒店新基酒店★★★☆日本人和台湾人各占一半。台湾人是该店的一个主要客群原因是该酒店老板是台湾人。有部分客群来自于广彩城酒店广彩城酒店★★★位于南城科技员区的日本人，另有少量香港人丽晶酒店★★★少量的长包房客户来自于出差的商务人士。该酒店超过一个礼拜的客户和回头客较多篁胜酒店★★★少量的长包房客户来自于出差的商务人士和私人老板目前东莞莞市区长长包房的的客群以以日本人人为主，，另有一一部分欧欧洲人、、韩国人人和出差差的商务务人士，，香港人人和台湾湾人只占占很小份份额。长包房客客户选择择酒店的的两大特特点：一一是酒店店的品质质，四五五星级酒酒店的长长包房客客群比例例相对稳稳定；二二是区域域性，长长包房客客户倾向向于选择择与自己己厂区较较近的酒酒店，例例如新基基酒店和和广彩城城酒店均均靠近工工业区，，而篁胜胜酒店和和丽晶酒酒店在地地段上更更靠近市市中心、、配套上上更齐全全，长包包房客户户反而少少。长包房客客群会发发生转移移，例如如早期华华侨大酒酒店长包包房客源源更多，，但是随随着客房房设施的的老化，，部分客客群转移移到银城城等五星星级酒店店；再有有广彩城城酒店的的部分客客源转移移到新基基酒店，，原因是是新基酒酒店的客客房是以以四星级级为标准准的，质质量要高高于广彩彩城酒店店。长包房客客群选择择居住酒酒店的一一个原因因是部分分外籍人人士不能能适应外外面的餐餐饮，而而能够接接受酒店店的标准准化餐饮饮，酒店长包房价格分分析酒店名称星级客房类型标价日常价长包价折扣（与标价比）备注银城酒店

★★★★★

豪华客房980元490元一个月440元两个月420元三个月400元4－4.5折包含早餐和15%服务费豪华大客房1180元590元440元3.7折包含早餐和15%服务费东城国际酒店

★★★★★

高级单人房880元395元333元3.8折包含早餐和15%服务费日式客房1480

500元3.4折包含早餐和15%服务费东莞宾馆

★★★★

经济房450元260元170元3.7折

豪华房700元385元240元3.4折

华侨大酒店

★★★★

标准间580元280元200元3.4折

豪华房680元320元220元3.2折

新基酒店★★★☆标准间580元290元230元4折不含早餐,包含10%服务费广彩城酒店★★★标准间370元260元160元4.3折不含早餐,包含10%服务费篁胜酒店★★★标准间328元260元200元6.1折不含早餐,包含10%服务费豪华间368元290元5.4折不含早餐,包含10%服务费丽晶酒店★★★标准间238元170元170元7,1折不含早餐,包含10%服务费单位：元/天酒店长包房价格分分析长包房的折扣普遍遍在3.4－4折之间，豪华房比比标间的折扣更低低五星级酒店的豪华华长包房月租赁价价格在10000－12000元之间，平均每天天在330－400元左右。豪华大客房的月租租赁价格在13000－15000之间，平均每天在在440－500元之间。四星级酒店的标准准间月租赁价格在在6000－7000元之间，平均每天天在200－230元之间四星级酒店的豪华华间月租赁价格在在7000元左右，平均每天天在240元左右三星级酒店标准间间月租赁价格在5000－6000之间，平均每天在在160元－200元之间酒店长包房面积分分析酒店名称星级标准客房豪华客房豪华大客房银城酒店★★★★★35m240m2东城国际酒店★★★★★40m245m2（日式客房）东莞宾馆★★★★25m2（经济房）35m2华侨大酒店★★★★40m235m2新基酒店★★★☆30－35m2广彩城酒店★★★28－30m235m2丽晶酒店★★★30m230－35m2篁胜酒店★★★40m240m2目前东莞酒店长包包房主力面积在30－40m2左右，其中标准间间面积在30－35m2之间，豪华间在35－40m2之间酒店经营状况分析析酒店名称星级入住率银城酒店★★★★★8成左右东城国际酒店★★★★★超过8成东莞宾馆★★★★7成左右华侨大酒店★★★★6－7成新基酒店★★★☆近7成广彩城酒店★★★6－7成丽晶酒店★★★8成左右篁胜酒店★★★超过7成2003年，东莞星级酒店店平均入住率为65％，本次抽样酒店店经营状况，入住住率普遍高于65%,部分宾馆入住率可可达80％。酒店经营特点分析析酒店名称星级经营特点银城酒店★★★★★市区第一家五星级酒店东城国际酒店★★★★★产品创新：客房类型多样且有特色，如日式客房（为一复式客房）和女士商务客房东莞宾馆★★★★餐饮拉动：中餐厅为中国百强餐饮名店，西餐厅深受外籍人士喜爱华侨大酒店★★★★19层划出作为商务办公场所出租新基酒店★★★☆纯宾馆经营：客房以四星级标准装修，只要简餐厅，没有规模餐饮广彩城酒店★★★突出商务功能：每层均有会议室，会议室大小不等，分别可容纳30－250人。适合开展各类商务活动丽晶酒店★★★餐